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24/03/2019 21:58:09 | Ana M. Gómez Megías | CONTENIDO PATROCINADO

«Especial Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario»

Precedida de una compleja tramitación parlamentaria, y con tres años de retraso, el pasado 16 de marzo se publicó en el BOE la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que traspone, parcialmente, a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva 2014/17/UE, sobre contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

Tras la crisis financiera vivida, y las tensiones a las que la jurisprudencia del TS y el TJUE han sometido a nuestra legislación hipotecaria, esta norma nace llamada a ser pieza clave en la recuperación del maltrecho mercado hipotecario español. Para ello, se plantea como objetivos, por un lado, potenciar la seguridad jurídica en el ámbito de los contratos de crédito inmobiliario, y por otro, y en línea con la Directiva 2014/17/UE, proteger al consumidor financiero y promover una actuación responsable por parte de los participantes en el mercado.

¿Hasta qué punto cumple la recién aprobada Ley con estos objetivos? Sin duda, habrá que esperar a ver cómo entienden los operadores jurídicos el sinfín de nuevas obligaciones que se contienen en la Ley, y cómo reacciona el mercado a las nuevas condiciones para la contratación. Pero los expertos ya han comenzado a analizar algunas de sus medidas más cuestionadas y controvertidas.

El "Especial Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario" es una primera aproximación a la compleja regulación contenida en la Ley, y para su elaboración Wolters Kluwer ha contado con un grupo de profesionales de primer nivel, referentes todos ellos en las materias analizadas.
Sergio Cámara Lapuente, José María Fernández Seijo, Matilde Cuena Casas, Carlos Ballugera, Jesús Sánchez García, Segismundo Álvarez, Patricia Gabeiras, José Ramón Couso, Marta Alemany y Alejandra Collado analizan las piezas clave de esta Ley, tanto desde el punto de vista material como procesal:

Con un detallado estudio de la norma, pero también proyectando su análisis hacia el futuro, Sergio Cámara Lapuente analiza la incorporación que hace la Ley de la noción de "transparencia material", avanzando algunos de los conflictos o debates que ciertas previsiones de la Ley pueden generar en el futuro Así, la expansión (limitada) de la protección por transparencia a algunas personas que no son consumidores, su aplicación a cláusulas sobre elementos accesorios del contrato, el "esbozo" que hace la Ley de una transparencia subjetiva, o el nuevo régimen de nulidad por falta de transparencia .

Segismundo Álvarez aborda una de las medidas protagonistas de la norma, el acta notarial de información previa, como instrumento central de la Ley para favorecer esa transparencia material en la contratación de préstamos hipotecarios. En el centro del debate, el valor que ha de darse al acta: "El acta no implica la presunción de transparencia material... pero contribuye a su cumplimiento de varios modos".

La norma también contempla importantes novedades en relación al Registro de Condiciones Generales de la Contratación, materia de la que se ocupa Carlos Ballugera, analizando las consecuencias que sobre las cláusulas puede tener el incumplimiento de las obligaciones de inscripción establecidas en la Ley, y destacando la relevancia que la reforma quiere dar a estas obligaciones, como un instrumento más al servicio de la transparencia material.

A pesar de que estamos ante una Ley que aborda cuestiones materiales, el contenido de varias de sus disposiciones va a tener gran incidencia en los procedimientos de ejecución de títulos no judiciales. José María Fernández Seijo aborda con exhaustividad la incidencia de la Ley en los procesos de ejecución, derivada fundamentalmente de lo dispuesto en las disp. trans. 1.ª y 3.ª. A destacar el detallado repaso de los pronunciamientos que, desde el caso Aziz en 2013, ha hecho el TJUE referidos a nuestro procedimiento de ejecución hipotecaria, y que justifican el trámite extraordinario previsto en la disp. trans. 3.ª.

El análisis concreto del nuevo régimen de vencimiento anticipado, corre a cargo de Jesús Sánchez García, con la vista puesta en el próximo 26 de marzo, día en que el TJUE dictará sentencia sobre el vencimiento anticipado, en la cuestión prejudicial planteada por la propia Sala 1ª del TS. Incluye también en su análisis, el imprescindible repaso a la jurisprudencia comunitaria que afecta directamente a esta cláusula.

José Ramón Couso, estudia la incidencia de la reforma en el sector bancario, analizando las obligaciones de publicidad y comercialización, y las concretas prohibiciones contractuales, así como las nuevas normas de conducta exigidas al personal de las entidades, en lo que considera una regulación con rango legal de la contratación bancaria hasta extremos no conocidos hasta ahora.

Patricia Gabeiras, lleva a cabo un análisis crítico del art. 20 de la Ley, que prevé como novedad en nuestro ordenamiento jurídico la posibilidad de convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que reciba sus ingresos el prestatario o la del Estado miembro en que resida. Entre otras cuestiones, echa en falta la autora una solución para los problemas planteados por las hipotecas multidivisa.

Otra de las novedades importantes en la Ley 5/2019 es la regulación de la obligación para los prestamistas de evaluar la solvencia de los clientes. Muchas son las dudas que plantea la regulación: ¿qué consecuencias tiene el incumplimiento de esta obligación? ¿qué ha de hacer el prestamista ante un test de solvencia negativo? ¿qué tratamiento da la norma a los datos de solvencia positivos? Todas estas cuestiones son revisadas por Matilde Cuena, una de las mayores especialistas en evaluación de la solvencia.

Relacionada también con esta obligación de evaluar la solvencia, Marta Alemany y Alejandra Collado centran su estudio en el tratamiento de los datos de carácter personal destinados a la evaluación de solvencia de los ciudadanos, para cuyo análisis hay que acudir tanto a las previsiones de la LCI como a las contenidas en la nueva LOPD.

Los temas analizados dan muestra de la enorme transcendencia de la norma, con el añadido del necesario desarrollo reglamentario de varios de sus preceptos, y del inminente pronunciamiento del TJUE en materia de vencimiento anticipado. Por esta razón, este Especial será actualizable durante un año.

«Especial Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario»

Este Especial incluye el análisis de los aspectos centrales de la norma, tanto desde el punto de vista sustantivo como procesal, además de un resumen de la Ley en "15 Claves" y una tabla comparativa de todas las leyes modificadas.

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