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07/05/2015 07:30:00 | Redacción NJ | Propiedad horizontal

El TS fija doctrina sobre la legitimación pasiva del titular registral de la vivienda que no es deudor de los gastos comunitarios reclamados

La sentencia de la Sala de lo Civil del TS (S 211/2015, Rec. 319/2013, Ponente: señor Baena Ruiz), de fecha 22 de abril de 2015, fija como doctrina que "cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre".

Los hechos

La comunidad de propietarios demandante reclamó a la propietaria de una vivienda determinada cantidad en concepto de gastos comunes.

La demandada negó su legitimación pasiva ya que si bien era titular registral de la vivienda no era propietaria de ella.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda pero la Audiencia Provincial revocó la sentencia del Juzgado y estimó la demanda.

La demandada interpuso recurso de casación contra la anterior resolución con base en la infracción del artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con los puntos 1 y 2 de dicho artículo, así como el artículo 9.1 y 11.5 de la citada Ley.

Se alega la existencia de jurisprudencia contradictoria entre Audiencias Provinciales en relación a la legitimación pasiva del titular registral para el pago de deudas por gastos comunes de la Comunidad de Propietarios.

El TS estima ahora el recurso de casación interpuesto por la demandada y, asumiendo la instancia, desestima el recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia del Juzgado.

Decisión del TS

Los argumentos del TS para estimar el recurso se contienen en el fundamento de derecho Tercero:

La Sala declara que el obligado al pago de los gastos comunitarios, según el art. 9.1.e) LPH, es el propietario que lo sea en el momento de producirse la obligación.

Sin embargo, tras sucesivas reformas en la LPH con el objeto de tutelar y proteger a las comunidades de propietarios, a fin de garantizarles en la mayor medida el cobro de las deudas de los comuneros, se ha extendido tal responsabilidad a una serie de personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago.

Tales personas son:

  1. el propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite fijado en el art. 9.1 e), con afección real del piso o local al cumplimiento de la obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito en el Registro de la Propiedad;
  2. el propietario anterior que omita la comunicación del cambio de titularidad.

El titular registral se encontrará legitimado pasivamente para reclamarle el pago de la deuda:

(i) cuando fuese propietario del piso o local en la época en que surgió la obligación de la que nace aquella;

(ii) cuando, sin perjuicio del derecho de repetición, sea el actual propietario del piso o local con título inscrito en el Registro de la Propiedad, por las deudas contraídas por los anteriores titulares dentro de los límites temporales que prevé el precepto con afección real del inmueble, y

(iii) cuando el titular registral sea el propietario que ha omitido la comunicación del cambio de titularidad.

Fuera de estos supuestos no existe obligación legal, propia ni por extensión de responsabilidad, por parte del titular registral al pago de las deudas por gastos de la comunidad de propietarios; por lo que no se encontraría legitimado pasivamente para soportar una reclamación de esa naturaleza.

Ahora bien, el Tribunal aclara que, cuando la comunidad de propietarios, además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del pago, pretenda ejercitar la real contra del piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre deudor y titular registral, será preciso que demande a éste para garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble; debiendo interpretarse en este sentido el art. 21.4 LPH, de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo que autoriza el párrafo quinto del mencionado artículo así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda. «Así lo vienen entendiendo la mayor parte de los tribunales, como cita la parte recurrente, y así lo ha venido sosteniendo la DGRN con fundamento en los principios de legitimación y tracto sucesivo».

Como la interpretación de la Sala no comparte la que hace el Tribunal de instancia procede, con estimación del motivo, casar la sentencia recurrida y, asumiendo la instancia, desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte actora contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, que se confirma.

Finalmente, la Sala fija como doctrina que "cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre".


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