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Jurisprudencia | Actualidad
20/05/2015 11:20:12 | Ley aprovechamientos por turno

En los contratos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles la nulidad del contrato principal determina la ineficacia del contrato de financiación

En un litigio sobre el derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles y su financiación, la Sala Primera del TS ha resuelto en una sentencia de fecha 28 de abril de 2015 (Sentencia Nº: 776/2014, Ponente: señor Orduña Moreno) confirmar la sentencia estimatoria de la demanda dictada en primera instancia y fijar como doctrina jurisprudencial que «en los contratos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, sujetos a la Ley 42/1998, la nulidad del contrato de financiación, a instancia del adquirente, también está comprendida en el artículo 12 de dicho Texto legal».

Se cuestionaba si la ineficacia del contrato de financiación se produce sólo en atención a los supuestos de desistimiento y resolución del contrato principal relativo a los derechos de aprovechamiento por turno de alojamiento o, por el contrario, si también se produce en consideración de la nulidad de dicho contrato.

Los hechos

En la demanda que dio origen al litigio se instó la nulidad de un contrato de adquisición de un derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, la nulidad del contrato de financiación suscrito con una entidad bancaria para el pago de los derechos de adquisición de los servicios turísticos y la nulidad por accesorio del contrato de vida destinado a garantizar los préstamos concedidos.

El banco demandado reconvino reclamando el pago de lo adeudado.

Aunque en primera instancia se estimó la demanda y se desestimó la reconvención, en apelación se estimó el recurso del banco, al que se absolvió, con el argumento, en síntesis, de que el contrato de financiación, aunque esté relacionado con el principal, no sigue su suerte de manera inexorable, de modo que no cabe aceptar que la ineficacia del contrato principal arrastre al accesorio más que en los casos en que así lo dice la ley y, a falta de norma específica en la Ley 42/1998 de 15 de diciembre, sobre Derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y medidas tributarias en supuestos de nulidad, se sigue aplicando la Ley de 7/1995 de 23 de marzo, de Crédito al consumo, con el resultado de que, al no concurrir el requisito del pacto de exclusiva entre la vendedora y la entidad financiera, no puede declararse la ineficacia del contrato de préstamo.

Los demandantes interponen recurso de casación, alegando la extensión de la nulidad del préstamo realizado a los supuestos de ineficacia del art. 10.2, en relación con el art. 12, ambos de la Ley 42/1998 En segundo lugar, los recurrentes denuncian que la sentencia recurrida se opone a la doctrina de la Sala referida a la infracción del art. 15 de la Ley de Créditos al Consumo.

El literal del artículo 12 de la Ley 42/1998 dice:

«Los préstamos concedidos al adquirente por el transmitente o por un tercero que hubiese actuado de acuerdo con él quedarán resueltos cuando el primero desista o resuelva en alguno de los casos previstos en el artículo 10.»

Ahora el TS concluye, por el contrario, que la acción de nulidad del contrato de financiación si se encuentra comprendida en el artículo 12 de la Ley 42/1998.

La sentencia del TS

Según la sentencia, a la casación accede un problema de interpretación normativa, cuestionándose, respecto de la correlación de los citados artículo 10, relativo al desistimiento y resolución del contrato, y 12 sobre régimen de préstamos a la adquisición (Ley 42/1998) si la ineficacia del contrato de financiación se produce sólo en atención a los supuestos de desistimiento y resolución del contrato principal relativo a los derechos de aprovechamiento por turno de alojamiento o, por el contrario, si también se produce en consideración de la nulidad de dicho contrato.

Y respecto del artículo 15 (Ley 7/1995), sobre derechos ejercitables en los contratos vinculados,  se cuestionó el alcance del concepto de "exclusividad", esto es, si se requiere que el proveedor de los bienes o servicios sólo financie a los clientes a través de una única entidad bancaria o, por el contrario, si dicha exclusividad se cumple también en los supuestos en que el proveedor tenga acuerdos con varias entidades bancarias, siempre que el cliente no tenga otra opción o alternativa de elección posible.

El TS resuelve el conflicto partiendo del carácter instrumental que presenta la interpretación literal de la norma, que no debe valorarse como un fin en sí misma considerada, «pues la atribución del sentido, objeto del proceso interpretativo, sigue estando en la finalidad y función que informa a la norma».

La sentencia de casación supera la interpretación literal a través de la sistemática, derivada del contexto normativo y de la finalidad tuitiva y protectora de consumidor adherente de estos productos para concluir, como se dijo, que la acción de nulidad del contrato de financiación si se encuentra comprendida en el artículo 12 de la Ley 42/1998 y que el artículo 15 de la Ley 7/95 se apoya en la inferioridad de la posición contractual que asume el consumidor y que se refleja en su falta de libertad para acudir a una entidad financiera de su elección, fuera del marco, ya exclusivo o plural, que le venga impuesto por el transmitente.

El TS argumenta la insuficiencia de la interpretación literal como criterio preferente y autónomo del proceso interpretativo:

«En la actualidad, dicha confusión ha sido aclarada por la vigente regulación de la Ley 4/2012 que, incorporando la nueva Directiva 2008/122/CE, contempla un tratamiento unitario del precepto referido al derecho de desistimiento, bien con relación a una información precontractual correcta, o bien incorrecta, diferenciando sólo el cómputo del plazo para su ejercicio. En segundo término, y en la línea de lo anteriormente expuesto, también procede señalar que la insuficiencia de la interpretación literal seguida queda resaltada en la propia indefinición o ambigüedad que se desprende de la letra del precepto en orden a la configuración jurídica de la ineficacia contractual. En este sentido, conforme a lo señalado en la segunda directriz de interpretación anteriormente expuesta, de la literalidad del artículo 10 Ley 42/98, cuya formulación prolija, ya se ha dicho, es reconocida por la sentencia tomada de referencia, no se desprende que en dicha norma se haya abordado un pleno régimen especial de la ineficacia resultante en los contratos de aprovechamientos por turno de bienes inmuebles sujetos a esta normativa. En efecto, por el contrario, la norma contempla indistintamente el desistimiento y la resolución sin matizar diferencia alguna respecto de su respectiva incidencia en el plano de la ineficacia del contrato, extremo que viene a confirmar la anterior confusión señalada por la defectuosa traducción de la Directiva que, en realidad, sólo contemplaba el supuesto del desistimiento que, como se sabe, no es una figura que corresponda técnicamente al ámbito de la ineficacia contractual. Esta misma confusión también se observa cuando el precepto establece, con idéntico contenido, los efectos del desistimiento o de la resolución en los supuestos tomados en consideración (número primero y segundo del artículo 10), esto es, la liberación del adquirente (cliente) de abonar gasto alguno o indemnización al respecto. Con lo que, siguiendo la propia letra del precepto, y la ambigüedad o indefinición señalada, tampoco se puede afirmar que la norma excluya la aplicación a la acción de la nulidad, pues al margen de que no se señale expresamente (literalmente), su posible aplicación se contempla con una clara razón de compatibilidad (“sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior”, señala el precepto) y con relación a un supuesto expresamente contemplado en el deber de información que debe acompañar a la formalización de estos contratos, es decir, cuando el proveedor lo haya incumplido y su oferta refleje una “falta de veracidad en la información suministrada”. »

El criterio de la Sala

En su sentencia el TS considera superada esta interpretación literal con la de sistematización del contexto normativo y finalidad de la norma:

«En este sentido, y en la línea de superar la interpretación literal anteriormente examinada, debe precisarse que la delimitación del contexto normativo objeto de interpretación también comprende tanto la Ley 26/1984, de 19 de julio, sobre defensa de consumidores y usuarios, como la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, dada la condición de consumidores y adherentes de los adquirentes del aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, tal y como se desprende del contrato de 22 de junio de 2002.

Pues bien, del contexto normativo así delimitado, se desprende, de forma clara, que tanto el régimen específico de la Ley de aprovechamientos por turno, como el de la ley de crédito al consumo, vienen informados axiológicamente por la normativa citada que resulta presidida por una innegable finalidad tuitiva o protectora de la posición contractual del consumidor adherente de estos productos.

Finalidad tuitiva (artículo 51 CE) que la normativa citada articula, entre otros mecanismos, en un específico control de eficacia de la reglamentación predispuesta, mediante el control de abusividad, tanto por contenido como por transparencia, y que la doctrina jurisprudencial de esta Sala, conforme al desenvolvimiento de las directrices de orden público económico, particularmente del principio de buena fe, caracteriza o residencia en los especiales deberes de configuración contractual que incumben al predisponente en este particular modo de la contratación (STS de 8 de septiembre de 2014, núm. 464/2014).

De todo ello se desprende que, en el presente caso, la definición del régimen de la ineficacia derivada no puede quedar extramuros de esta función tuitiva que, lejos de representar un mero recurso de la interpretación lógica, atribuye el sentido normativo al contexto objeto de interpretación directamente desde los propios principios generales que lo informan. De forma que, ante la insuficiencia que presenta la interpretación literal, procede dar preferencia a la interpretación teleológica de los preceptos analizados a los efectos de extender la ineficacia derivada a un supuesto, como el de la nulidad contractual, que exterioriza, de un modo frontal, la vulneración de los legítimos derechos e intereses del consumidor adherente de estos productos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.

También, y en contra de lo argumentado a mayor abundamiento por la sentencia recurrida, procede puntualizar que esta conclusión interpretativa no se opone ni al criterio interpretativo de la conservación de los actos y negocios, que esta Sala también tiene reconocido como principio general del derecho (STS de 15 de enero de 2013, núm. 827/2012), ni al valor que representa el principio de seguridad jurídica. En cuanto al primer aspecto indicado, debe tenerse en cuenta que este criterio de interpretación, como su formulación de principio, no resulta de aplicación en aquellos supuestos, como el del presente caso, en donde se produce una infracción bien de la norma interpretativa que establece los presupuestos de validez y eficacia del acto o negocio jurídico en cuestión, o bien, una vulneración de la libre conformación de la voluntad negocial de una de las partes contratantes que determina su nulidad radical. En el segundo aspecto señalado, porque el principio de seguridad jurídica, y su plasmación en la seguridad del tráfico jurídico, no queda en entredicho cuando, como ocurre en el presente caso, la doctrina jurisprudencial se dirige a dotar de certidumbre y comprensibilidad el contexto normativo objeto de interpretación, de forma que su respectiva aplicación resulte accesible tanto a los ciudadanos, como a los operadores económicos en su actividad comercial o empresarial.»

En cuanto al alcance del concepto de “exclusividad”, dice el Supremo «se mueve tanto la Ley 16/2011 que actualmente contempla el régimen aplicable a los contratos de crédito al consumo, en donde, conforme a la Directiva 2008/48/CE, se elimina la exigencia misma del pacto de exclusividad, como la doctrina jurisprudencial del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (STJUE 2009/88, de 23 de abril, caso Luigi Scarpelli y Neos Banca S.A.)».

Estimación  del recurso y fijación de doctrina

Por todo ello el TS estima el recurso de casación y confirma la sentencia de instancia, fijando como doctrina jurisprudencial la siguiente:

“En los contratos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, sujetos a la Ley 42/1998, la nulidad del contrato de financiación, a instancia del adquirente, también está comprendida en el artículo 12 de dicho Texto legal.”


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