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27/02/2017 09:22:58 | IRENE RUIZ DE VALBUENA | PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Qué mayorías requieren los acuerdos de la comunidad de propietarios?

Antes de exponer las mayorías necesarias para que las propuestas más comunes en las comunidades de vecinos se adopten cabe recordar cómo se calculan. En primer lugar, para votar en una Junta es necesario que los propietarios se encuentren al corriente de pago en la comunidad. Cada propietario supone un voto, de modo que si una misma persona tiene varios locales o viviendas de la comunidad no tenga más poder de decisión en la comunidad que cualquier otro propietario. Además en el caso de las mayorías cualificadas se añade el requisito de que esos votos representen esa misma mayoría de las cuotas de participación en la comunidad.

Por otro lado, los propietarios que no asisten a la Junta se computan como votos favorables a efectos del recuento de estas mayorías cualificadas exigidas, no así en las decisiones que requieran mayorías simple. De modo que las decisiones tomadas en Junta de propietarios deben notificarse a los no asistentes, que tendrán el plazo de 30 días naturales para oponerse. Es por este motivo que normalmente los acuerdos no se ejecutaran hasta que concluye este plazo.

Establecer o suprimir servicios comunes

El establecimiento o supresión de los servicios comunes de interés general para la comunidad, entre los que se encuentran por ejemplo los servicios de portería, conserjería o vigilancia, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Arrendamiento de la vivienda del portero

Una vez que ha prosperado la supresión del servicio de portería, por ejemplo, cabe plantearse qué hacer con ese espacio de la comunidad que era la residencia del portero. Una opción es el arrendamiento de este elemento común sin uso específico asignado, que según especifica el artículo 17.3 de la LPH, necesitará el apoyo de una mayoría de tres quintos de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para salir adelante.

De hecho, la realización del arrendamiento no implica la desafectación de este espacio, es decir, con ello no se pretende convertir en privativo el espacio que antes era común, por tanto no requiere que el apoyo a esta medida sea unánime.

Vender la vivienda del portero

Caso distinto sería que la intención de la comunidad fuera vender este espacio en el que vivía el portero. Los acuerdos que necesitan unanimidad para llevarse a cabo son todos aquéllos que supongan una modificación de las reglas básicas que definen las relaciones entre los propietarios de la comunidad, contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

Por tanto, cualquier acuerdo que afecte a las cuotas de participación de los vecinos, que según establece el artículo 5 de la LPH está determinado en el título constitutivo de la comunidad, requerirá el apoyo unánime de los propietarios. Cada comunero además de tener la propiedad de su piso o local tiene una cuota de participación sobre los elementos comunes del edificio como pueden ser portales, patios, ascensores, fachadas, escaleras o la portería. En relación a su cuota de participación los propietarios contribuyen al mantenimiento de estos elementos destinados a uso común y obtienen los beneficios que pudieran generar.

Esto implica que también cualquier alteración de un bien común que suponga un cambio en las cuotas de participación de los propietarios de la comunidad requerirá el apoyo unánime de los mismos. Volviendo al ejemplo de la venta de la antigua residencia del portero, la desafección de un elemento común para venderlo significa que pasará de ser un elemento común a privativo de quien lo adquiera, perdiendo por tanto los vecinos su cuota de participación sobre dicho bien. Es decir, esta decisión requerirá el voto unánime de los propietarios ya que con la venta transmitirán al nuevo propietario su cuota de participación sobre la portería, siendo las cuotas de participación de los comuneros un elemento contenido en el título constitutivo.

Convertir un espacio común en trasteros

Como hemos indicado anteriormente cualquier modificación del contenido en el título constitutivo de la comunidad de propietarios ha de ser respaldada por unanimidad. En el caso de que se pretendiera destinar un espacio común a la construcción de trasteros para que, los propios vecinos o terceros externos puedan adquirirlos privativamente, estaríamos también ante una alteración del título constitutivo, al desafectar un elemento común creando entidades nuevas de las que se pretende transmitir su propiedad. Si fueran los vecinos quienes compraran estos trasteros sus coeficientes de propiedad individuales se incrementarían al añadir los metros de cada trastero a los de su vivienda o local dentro de la comunidad. Lo que en consecuencia supone que sea una medida que tenga que tomarse por unanimidad.

Sin embargo, si no se transmitiera la propiedad de esos trasteros a los vecinos y se mantuvieran como elementos comunes arrendados, o si en vez de hacer varios trasteros se mantuviera un único espacio de uso común en el que guardar por ejemplo las bicicletas de los vecinos, estaríamos ante un supuesto que encaja en lo establecido en artículo 17.4 de la LPH. Según este precepto, con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se puede adoptar el acuerdo de realizar una nueva instalación. Sin embargo, si la cuota a pagar por cada propietario, como consecuencia de dicha instalación, excede del importe de tres mensualidades ordinarias, quien se oponga a dicha obra no podrá ser obligada a pagar la misma, ni se modificará su cuota de participación en la comunidad. Es más si ese propietario disidente desea posteriormente participar de la instalación, deberá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, actualizados con el interés legal del dinero.

Es más, si alguna obra realizada en la comunidad afectara directamente a uno de los vecinos al hacerle inservible para su uso y disfrute algún espacio de la finca, dicho comunero deberá comunicarlo al presidente o administrador antes de que se celebre de la junta, para que se tenga en cuenta que independientemente de que se llegue a la mayoría exigida para que prosperen las obras no podrán hacerse sin su consentimiento expreso.

Instalación de ascensores

A la hora de instalar un ascensor, el proceso es muy similar. Puede acordarse por la comunidad establecer un ascensor porque así lo voten una mayoría simple de los propietarios que a su vez representen la mayoría de cuotas de participación.

Sin embargo, si esta propuesta no obtuviera el respaldo de la mayoría de la comunidad de propietarios, seguiría siendo obligatoria siempre que quien lo hubiera planteado fuera un propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, puesto que en cualquiera de estos casos en base al 10.2.b) LPH se considera que se trata de una obra de accesibilidad.

En cuanto a si todos los propietarios de la comunidad deben asumir el pago de la instalación de un ascensor, el propio artículo 10.2.b) LPH especifica que sí siempre que su coste no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, y en caso contrario seguirá siendo una obra obligatoria, pero el coste que exceda de esas doce mensualidades deberá ser asumido por quienes solicitaron su instalación.

Cada propietario deberá contribuir en función de su cuota de participación y la ley no contempla que los propietarios que vivan en la planta baja y no hagan uso del ascensor puedan eludir el pago de su instalación o mantenimiento aunque si podrá recogerse esta exoneración para los propietarios de viviendas o locales en la planta baja en los estatutos de la comunidad.

Instalación de infraestructuras de telecomunicación o de suministro de energía

Entre las medidas que requieren un tercio de los votos de los propietarios que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, están la instalación o adaptación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, de aprovechamiento de energías renovables o para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, como pueden ser la instalación de antenas de televisión, gas natural o placas solares.

En cuanto a quienes asumen el coste de estas instalaciones el artículo 17.1 de la LPH aclara que la comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes sobre aquellos propietarios que no hubieran votado a favor en la Junta. Lo cual no sólo se refiere a quienes votan en contra sino también a aquéllos que se abstienen. No obstante, sí se deja abierta la puerta a que posteriormente quienes no votaron a favor soliciten el acceso y aprovechamiento a estas instalaciones, abonando el importe que les hubiera correspondido.

Punto de recarga de vehículos eléctricos

La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje y no afecte a espacios comunes, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

Acuerdos que requieren una mayoría simple

El propio artículo 17.7 de la LPH establece que para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. A diferencia de las mayorías cualificadas, cuando se exige mayoría simple sólo es necesario que la mayoría de propietarios representen la mayoría de cuotas de participación en primera convocatoria mientras que como en segunda convocatoria bastará con la aprobación de la mayoría de los propietarios asistentes a la Junta que además eso sí, representen la mayoría de cuotas de los presentes en la Junta.

Requieren esta mayoría simple todas aquellas decisiones que no afecten a las reglas básicas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, que no supongan cambios en los servicios comunes, ni arrendamientos de espacios de la comunidad, ni la instalación de infraestructuras de telecomunicación o suministro de energía. Dentro de este cajón de sastre podemos encontrar acuerdos tan habituales en las comunidades de propietarios como nombrar y renovar los cargos de la comunidad, aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos, determinar las normas de régimen interior o ratificar la subsanación de los defectos del acta.


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