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09/03/2017 16:24:09 | COLEGIO NOTARIAL DE CATALUÑA | CLÁUSULAS ABUSIVAS

Claves de la futura reforma hipotecaria

En el marco de la Jornada Hipotecaria sobre Control de Transparencia y Cláusulas Abusivas que tuvo lugar ayer, 8 de marzo, en Colegio Notarial de Cataluña, el decano de la institución, Joan Carles Ollé, destacó que “nuestro sistema hipotecario ha permitido el acceso a la propiedad de un porcentaje muy alto de ciudadanos” y “en esencia continúa siendo un buen sistema, con tipos de interés bajo, muy garantista y dotado de un alto nivel de seguridad jurídica”.

Los notarios han difundido los puntos de la reforma hipotecaria que el notariado considera esenciales:

1.- es necesario modificar el artículo 84 de la Ley de consumidores y usuarios, dado que tan sólo permite denegar la inscripción de una cláusula si previamente ha sido declarada nula por una sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales de contratación o está prohibida por la ley. Según Ollé, “este sistema ha fallado estrepitosamente. No es bueno ni para los consumidores ni para las entidades financieras. “

2.- es necesaria la atribución al notario del control de legalidad efectivo y amplio, que le permita rehusar la autorización de la escritura cuando el contrato no cumpla con la normativa hipotecaria y la legalidad vigente. Ollé afirma que “si el contrato no se ajusta a la normativa vigente, el notario debe tener la potestad de denegar la "autorización”.

3.- es necesario el control de transparencia que el notario realizará en la fase preliminar, concretado en un acta notarial que tendrá que autorizar en el plazo de los siete días anteriores a la autorización de la escritura, tenga un carácter prácticamente obligatorio para el deudor.

4.- discrepa de la medida que propone que el deudor suscriba una expresión manuscrita que se incorporaría al acta previa autorizada en la fase preliminar. Según Ollé, “la garantía para el consumidor tiene que ser el control de transparencia y asesoramiento e información que facilitará el notario”. 

5.- propone que el notario haga un test de transparencia y comprensibilidad al deudor y lo incorpore al acta previa. De esta forma, mediante preguntas claras y sencillas el notario se asegurará de que el prestatario ha recibido y entendido toda la información, cláusulas y aspectos esenciales del contrato.

 

Por otra parte, Joan Carles Ollé , mostró el compromiso del notariado con las reformas legales en marcha para “corregir puntuales desajustes legales que han creado situaciones de indefensión del consumidor en el marco hipotecario y adaptarnos a la legislación y jurisprudencia europea en materia de control de transparencia y abusividad”. Una vez más, pidió que “el legislador ponga a nuestro alcance las normas legales e instrumentos jurídicos que nos permitan garantizar con la máxima eficacia los parámetros óptimos de controles de legalidad, transparencia y abusividad”.

En este sentido, aseguró que “los notarios nos hemos encontrado entre la espada y la pared puesto que la sociedad nos pide las máximas garantías y controles pero, en cambio, la legislación vigente no nos da plenamente estos medios jurídicos”.

Catalá

El ministro de Justicia, Rafael Catalá, que clausuró la Jornada, y reiteró su “compromiso  para  aumentar la protección de los consumidores”, que se materializa en el proyecto de reforma de la ley hipotecaria, “a través de la trasposición de la directiva 2014/17 de la Unión Europea en el ámbito de los contratos de crédito inmobiliario”.

En este sentido, enumeró algunos de los principales cambios que se prevé que introduzca, entre ellos “la regulación en detalle de la publicidad de las hipotecas; la recuperación de una relación proporcional entre ingresos y deuda; una valoración de las garantías hipotecarias independiente de las entidades financieras; la necesidad de que las entidades financieras proporcionen información clara y solvente sobre el producto financiero; o la desvinculación de los salarios de los profesionales de las entidades financieras del número de créditos”, entre otros. También aseguró que, después de las recientes sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea se aprovechará “para fortalecer el sistema por la vía de la transparencia, confianza y garantía recíproca entre las partes”. De esta forma, “en la fase precontractual se establecerá un período de 7 días previos en que el proyecto de escritura tendrá que estar a disposición del particular para que el notario le aclare dudas y le advierta de la repercusión de la firma”.  Además, “la entidad financiera tendrá que advertir de las cláusulas más relevantes del contrato, así como de todos los gastos derivados de la firma de la hipoteca”.

Fase contractual: acta del notario

En cuanto a la fase contractual, el proyecto contempla que “el notario levante acta de que el particular ha recibido las explicaciones necesarias y ha entendido las cláusulas, formalizándose así la declaración expresa de que asume las obligaciones”. Además, el ministro de Justicia recogió la propuesta notarial y también hizo mención a la posibilidad de que “en el momento de la firma se haga un test que demuestre que el ciudadano tiene el conocimiento necesario para firmar”. Por último, aseguró que para detectar y poder denegar cláusulas abusivas, se procederá a reformar tanta la ley hipotecaria como el artículo 48 de la Ley de consumidores – petición formulada por los notarios -, además de adaptarse la ley a la doctrina del Tribunal Supremo en aspectos como los intereses de demora. Adicionalmente, afirmó, se procederá a introducir medidas de carácter procesal -  con la reforma de la ley de enjuiciamiento civil, que permitirá que el juez establezca medidas cautelares en la fase ejecutiva - y en procesos declarativos. Por último, cerró su intervención asegurando que con todas estas medidas “pretendemos dar más fuerza, estabilidad y garantías a un sistema que ha funcionado relativamente bien.”

La Jornada fue inaugurada por Francisco Javier Gómez Gálligo, director general de los Registros y del Notariado, y contó con la participación de Ángel Serrano, notario de Barcelona; Jesús Sánchez, abogado; Javier Gutiérrez de Cabiedes, director de la asesoría jurídica (área contenciosa) de CaixaBank; Juan Gómez, notario de Sabadell; Francisco Ramos, catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Pompeu Fabra; José Ma Fernández Seijoo, magistrado de la Audiencia Provincial de Barcelona; y Ma José Beato, secretaria general de Banco de Sabadell. La conferencia posterior fue a cargo de Pedro José Vela Torres, magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo.


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