Eduardo Romero. -El próximo 16 de junio entrará en vigor la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que se hará efectiva a partir del próximo lunes. Este nuevo texto legal introducirá importantes novedades, sobre todo en lo que al consumidor se refiere, de cara a ofrecerle una mayor protección, amplias posibilidades de elección y una mayor transparencia (Puedes conocer todas las claves al detalles a través del siguiente enlace).

La nueva Ley transpondrá parcialmente la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, como solución a las malas prácticas bancarias que se han recogido en los últimos tiempos. El objetivo principal responde a la necesidad de  potenciar la seguridad jurídica, proteger al consumidor financiero, promover una actuación responsable en el contexto de la contratación hipotecaria.

Ámbito de aplicación

La Ley es de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física. 

La normativa será aplicable a todos aquellos contratos que tengan por objeto la concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial y la concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Principales cambios

1.    Reparto de gastos de hipoteca

La distribución de los gastos hipotecarios obligará al banco a pagar la gestoría, el registro y la notaría, así como el IAJD, mientras que el cliente deberá abonar la tasación y su copia propia de la escritura.

2.    Abaratamiento de la amortización ya sea total o parcial

La comisión se limita a además al 0,25% y 0,15% durante los tres y cinco primeros años respectivamente en la hipoteca variable. La hipoteca a tipo fijo alcanza los límites del 2% durante los 10 primeros años y 1,5% el resto del plazo. 

3.    Préstamos y embargos

En relación a la cláusula de vencimiento anticipado, solo podrán declararse vencidos aquellos que se hubiesen dejado de pagar un 3% del principal o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo. La cifra asciende a 7% y 15 cuotas en momento posterior. 

Se establece además un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio.

4.    Transparencia contractual

El futuro hipotecado deberá obtener una relación transparente de todas las condiciones recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), así como la Ficha de Advertencias Estandarizadas, y que sustituyen a las antiguas FIPER. Dichos documentos deben llevar aparejada  una relación de las  cláusulas y elementos contractuales más relevantes, otorgando al cliente un plazo de diez días para analizarlo y formular oposición sobre la posible existencia de cláusulas abusivas.

Asimismo, debe incluirse otra información como los índices oficiales de referencia que se utilizan para fijar el tipo de interés, la explicación sobre el vencimiento anticipado, el préstamo en moneda extranjera, reembolso anticipado, la distribución de gastos y, en el caso de interés variable se tiene que entregar otro documento con cálculo de cuotas en distintos escenarios 

5.    Cláusula suelo

La polémica cláusula fruto de cientos de litigios será puesta a raya. A partir de ahora, los notarios o registradores no podrán escriturar cláusulas declaradas como abusivas.  Se establece por defecto un tipo mínimo del 0% válido para todos los préstamos hipotecarios.

6.    Notario 

El cliente tendrá la posibilidad de elegir libremente al notario, quien debe comprobar la correcta entrega en plazo de la documentación. El deudor debe comparecer ante el notario al menos un día antes de la firma, debiendo ser correctamente informado sobre las cláusulas reflejadas en la FEIN y FIAE, haciendo al deudor un test sobre la documentación e información para corroborar su conocimiento.

7.    Autoridad independiente

Creación de una autoridad independiente que será la encargada de velar por la protección, seguridad y transparencia en los procesos de contratación inmobiliaria llevando a cabo las tareas de supervisión pertinentes. Las quejas y reclamaciones de los clientes también serán dirigidas a esta autoridad.

8.    Productos vinculados

Se prohíbe a los bancos que obliguen al cliente a contratar otro producto para poder firmar su hipoteca (planes de pensiones, tarjetas, etc). Ello no exime de la posibilidad de ofrecer productos combinados a libre elección del cliente, así como de continuar con la comercialización de otros productos externos a la hipoteca.

9.    Libre subrogación

Mayor acceso y facilidad a la subrogación con otras entidades, permitiéndonos cambiar a otro banco libremente. Entre las distintas entidades se establecerá un mecanismo de compensación.

10.    Régimen sancionador

La Ley realiza una clasificación de las infracciones en leves, graves y muy graves y remite al régimen sancionador establecido en la Ley 20/2014 de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.