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26/09/2019 15:48:28 | VIVIENDAS ILEGALES

Andalucía abre la puerta a la regularización de 300.000 viviendas ilegales

El Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, aborda el tratamiento de las edificaciones irregulares sobre las que ya no cabe adoptar legalmente medidas de restablecimiento del orden jurídico perturbado y de ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística, al haber transcurrido los plazos legalmente establecidos.

Necesidad de la nueva norma

La propia Junta de Andalucía estima en aproximadamente 500.000 las edificaciones existentes en suelo no urbanizable en Andalucía, de las cuales unas 300.000 son irregulares. De ellas sólo un 26% han sido declaradas en “asimilado a fuera de ordenación” y por consiguiente han podido acceder a los suministros básicos en condiciones mínimas de seguridad y salubridad.

La norma se propone, por tanto, adoptar medidas urgentes que minimicen el impacto territorial, ambiental y paisajístico que provocan las edificaciones irregulares y resolver las deficientes condiciones de seguridad y salubridad que de ellas se derivan como la creciente contaminación de los acuíferos o los enganches ilegales de energía, poniendo freno a la proliferación de edificaciones irregulares en Andalucía.

Edificaciones irregulares en situación de asimilado a fuera de ordenación

Se encuentran en situación de asimilado a fuera de ordenación las edificaciones irregulares terminadas respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio. Estas edificaciones no podrán acceder a los servicios básicos ni se podrá realizar en ellas obra alguna hasta que se haya producido la resolución administrativa de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación.

El texto regula el procedimiento de reconocimiento de dicha situación de asimilado a fuera de ordenación. Una vez reconocida esta situación, los propietarios de las edificaciones podrán acceder a los servicios de saneamiento, abastecimiento de agua y suministro eléctrico, si ya existieran las correspondientes redes de infraestructuras, o resolver dichos servicios de forma autónoma. Asimismo la norma admite las obras de conservación necesarias para el mantenimiento de las condiciones de seguridad y salubridad que garanticen su habitabilidad o uso.

Planes Especiales de adecuación ambiental y territorial

Destaca como novedad la posibilidad de formular, sin necesidad de que estén previstos o se desarrollen los planes generales o los planes territoriales y también en ausencia de estos, Planes Especiales para la adecuación ambiental y territorial de las agrupaciones de edificaciones irregulares, esté o no prevista su transformación mediante la urbanización.

Los Planes Especiales de adecuación ambiental y territorial tienen por objeto identificar y delimitar concretas agrupaciones de edificaciones irregulares en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable y adoptar las medidas pertinentes para el establecimiento de las infraestructuras comunes para la prestación de los servicios básicos, con el fin de garantizar las condiciones de mínimas de seguridad y salubridad de la población, mejorar la calidad ambiental e integrar territorial y paisajísticamente dichas agrupaciones.

Siendo de iniciativa y competencia municipal, adoptarán las soluciones más convenientes para los ámbitos que delimite, en un marco amplío y flexible, ajustado a la problemática real de cada uno de esos ámbitos. El régimen de deberes de los titulares de las edificaciones incluidas en dichos ámbitos exige que los propietarios asuman las cargas que se establezcan en el Plan Especial.

El texto recoge los criterios de identificación y delimitación del ámbito de los Planes Especiales, detalla el contenido mínimo de los mismos, así como las medidas correctoras necesarias para minimizar los posibles impactos ambientales y territoriales de la agrupación de edificaciones irregulares, y regula el procedimiento para su tramitación, aprobación y ejecución.

Por otra parte ha de tenerse en cuenta que la aprobación del Plan Especial no modifica la clasificación del suelo pero permite, en estas edificaciones, el acceso a los servicios básicos, así como la ejecución de obras de conservación y de reforma. De igual modo se admite, si así lo establece el Plan Especial, la posibilidad de ejecutar pequeños elementos auxiliares que no afecten negativamente al paisaje y al entorno.

Incorporación de las edificaciones irregulares al planeamiento urbanístico general y excepciones

La norma regula la incorporación de las edificaciones irregulares al planeamiento urbanístico general, reforzando la potestad municipal de ordenar los ámbitos con agrupaciones de viviendas a través del Plan General de Ordenación Urbanística. Es el Plan General el que define el modelo territorial, por lo que le corresponde decidir sobre la compatibilidad o no con el modelo que proponga de las agrupaciones de edificaciones irregulares existentes sin condicionantes previos.

En ningún caso procederá la incorporación al planeamiento general de las agrupaciones de edificaciones irregulares ubicadas en suelo no urbanizable de especial protección ni en suelos con riesgo cierto de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales o tecnológicos, salvo que se hubieran adoptado medidas para evitar o minimizar tales riesgos.

A efectos de considerar la compatibilidad de la agrupación de edificaciones irregulares con el modelo territorial y urbanístico adoptado por el instrumento de planeamiento general, se valorará, por una parte, la proximidad entre las edificaciones existentes, es decir, la densidad edificatoria, que deberá ser suficiente para que resulte sostenible la implantación de infraestructuras, dotaciones y servicios propios del suelo urbano. Y de otra, la aptitud de la agrupación de edificaciones para dotarse de una estructura urbana.

La norma distingue el régimen aplicable a esta incorporación al planeamiento urbanístico según se trate de edificaciones irregulares en suelo urbano y suelo urbanizable o en suelo no urbanizable.

Los propietarios de edificaciones situadas en los ámbitos que se incorporen al Plan General mediante su clasificación como suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable tienen la obligación de asumir las cargas urbanísticas que procedan, si bien el régimen de cesiones establecido con carácter general en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, se podrá modular en los propios instrumentos de planeamiento en atención a las características propias de cada ámbito.

Una vez ejecutada la urbanización conforme a las determinaciones del planeamiento y recibidas total o parcialmente las correspondientes obras, las edificaciones existentes podrán ser legalizadas, permitiendo en ellas, las obras de conservación, reforma y, en su caso, ampliación.

Asimismo el texto regula el régimen de las agrupaciones de edificaciones irregulares en suelo no urbanizable incorporados al planeamiento general, señalando la posibilidad de formular los correspondientes Planes Especiales de adecuación ambiental y territorial para aquellas agrupaciones que no puedan incorporarse al planeamiento general por no ser compatibles con el modelo territorial adoptado.

Modificaciones legislativas

- Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía: en el artículo 14 se añade un nuevo apartado 1.h), pasando el actual apartado 1.h) a ser apartado 1.i), y se incluye un nuevo apartado 2.e); se modifica el apartado 2 del artículo 17; los apartados 1.b) y 2 del artículo 34; los apartados 4, 5 y 6 del artículo 66; el apartado 1.a) del artículo 169, añadiéndose un nuevo apartado 1.b) y pasando los actuales apartados 1.b) a 1.g) a ser los apartados 1.c) a 1.h); el apartado 2 del artículo 178; el apartado 3 del artículo 183; el artículo 185; los apartados 1.a) y 3 del artículo 193; el apartado 2 del artículo 207 y la disposición adicional primera, y se suprime el último párrafo del apartado 1.B).e) del artículo 52.

Se derogan las siguientes disposiciones:

- Ley 6/2016, de 1 de agosto, por la que se modifica la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de ordenación urbanística de Andalucía para incorporar medidas urgentes en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable

- Ley 2/2018, de 26 de abril, relativa a modificación de la ley 6/2016, de 1 de agosto, por la que se modifica la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de ordenación urbanística de Andalucía para incorporar medidas urgentes en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.

- Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en el suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía.

- Orden de 1 de marzo de 2013, por la que se aprueban las normativas directoras para la ordenación urbanística en desarrollo de los artículos 4 y 5 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía.

- disposiciones adicionales décima, decimotercera y decimoquinta de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Entrada en vigor y disposiciones transitorias

El Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, entra en vigor el 26 de septiembre de 2019, al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.


Las disposiciones transitorias se ocupan de los asentamientos urbanísticos delimitados en los Avances de planeamiento regulados en el Decreto 2/2012, de 10 de enero, así como de los procedimientos resueltos y en tramitación.


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