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17/11/2011 06:05:00 | Consejo General del Notariado | NOTARIADO

Notarios, catedráticos y jueces piden mayor regulación en el mercado hipotecario en beneficio del consumidor

Los participantes en la Cuarta Sesión del 11º Congreso Notarial Español, que se ha clausurado en Benidorm, han coincidido en señalar la necesidad de inyectar mayores dosis de regulación en el sector inmobiliario y en los contratos hipotecario para reforzar las garantías de los consumidores. Entre otras peticiones, los expertos reunidos en la localidad alicantina -notarios, catedráticos y magistrados- demandaron más transparencia, información y asesoramiento a los ciudadanos a la hora de determinar acuerdos, en esta materia, con grandes agentes económicos y financieros como las entidades bancarias. Desde el colectivo notarial se reivindicó un papel más activo de los notarios en funciones de interpretación y control de legalidad de las cláusulas abusivas y se propusieron algunas reformas legales equilibradas para acreedores y deudores en materia de ejecuciones hipotecarias.

Los expertos que acudieron a la Cuarta Sesión del 11º Congreso Notarial Español, que conmemora el 150 Aniversario de la Ley del Notariado, destacaron el papel esencial que el notario debe desempeñar en la protección jurídica de los consumidores en los ámbitos inmobiliario e hipotecario. Así lo puso de manifiesto, en el acto de clausura el vicepresidente del Consejo General del Notariado, Joan Carles Ollé quien incidió en “los deberes de independencia e imparcialidad” de los notarios, así como en su función de “asesoramiento gratuito y papel reequilibrador”, que les exige velar por la parte más débil y, en consecuencia, “les convierten en una importante ayuda para el consumidor”.

También el presidente del Notariado, Manuel López Pardiñas, recordó que los participantes en esta sesión han destacado que la actual legislación está potenciando cada vez más el papel del notario en la protección jurídica de los consumidores. Prueba de ello es la reciente Orden Ministerial de 28 de octubre de Transparencia y Protección de Clientes de la Banca que, “además de profundizar en las funciones notariales de asesoramiento e información, establece que, en virtud del control de legalidad que realiza, el notario deberá de negarse a autorizar el negocio cuando éste no se ajuste a legalidad vigente”. Aunque esta norma -dijo López Pardiñas- “supone un avance muy importante”, los expertos reunidos en este congreso “han señalado que debería irse más allá, pues el notario puede desempeñar un papel más activo, por ejemplo, en la interpretación y control de las claúsulas abusivas”.

Reformas necesarias

En los tres días que ha durado la sesión, los juristas reunuidos por el Notariado en  Benidorm han desglosado una serie de reformas que aumentarían la seguridad jurídica en algunos campos específicos de la contratación del mercado de la vivienda; con la vista puesta en que la reactivación del sector inmobiliario será una de las prioridades económicas de la futura legislatura. Así, se insistió sobremanera en la  fase previa al otorgamiento de la escritura, donde se negocian y acuerdan los tratos preliminares y la firma de documentos privados o de arras, y en la que una intervención del notario protegería al comprador. Del mismo modo que se solicitó la intervención de los notarios en la regulación de contratos de arrendamiento, donde los arrendadores podrían ver reforzada su posición con una mayor seguridad jurídica del contrato y en el pago de las rentas.

También resaltaron los controles de legalidad notariales en ciertos ámbitos urbanísticos. En concreto, se recordó que el propietario de suelo tiene derecho a no participar en la ejecución de las actuaciones de urbanización, para evitar expropiaciones y problemas de valoración a la hora de fijar el justiprecio, así como la transferencia de las plusvalías al agente urbanizador. O que debería ofrecerse a éste la posibilidad de tener algún tipo de preferencia en los instrumentos de ejecución y en los procesos reparcelatorios. Y se hizo hincapié en el valor añadido que aporta que los notarios conozcan y controlen la correcta aplicación tanto de la Ley estatal de Suelo como de las distintas legislaciones autonómicas sobre defensa de los derechos individuales, y en concreto, del propietario de inmuebles.

Garantía privada

Los notarios -concluyó el panel de expertos de la cuarta y última mesa redonda- están en condiciones de ofrecer al ciudadano algunas modalidades de garantía privada, mucho menos gravosas, como una hipoteca unilateral sobre la propia finca afectada por la actuación; una hipoteca mobiliaria o una prenda ordinaria de depósitos a plazo, y acciones o participaciones sociales. Una figura “introducida por la legislación valenciana que aprovecha la vieja cualidad de título ejecutivo que tiene la escritura pública”, recordaron antes de precisar que, “por esta modalidad de garantía, el propietario adquiere, en escritura pública, la obligación de pagar las cuotas de urbanización, lo que no produce ningún gravamen sobre sus bienes ni está sujeto a ningún impuesto, por lo que resulta sumamente sencilla y económica”. Esta cuarta mesa redonda estuvo moderada por el notario honorario Víctor Manuel Garrido de Palma. En ella participaron Delfín Martínez Pérez, notario de Alicante y vicedecano del Colegio Notarial de Valencia; David Blanquer, letrado del Consejo de Estado y catedrático de Derecho administrativo y Edilberto Narbón, presidente de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.

En este sentido, el notario valenciano y ponente general, Manuel Ángel Rueda, en su análisis sobre el urbanismo, señaló la necesidad de “pasar del modelo desarrollista de años anteriores, propio de una época de esplendor económico, a uno sostenible, con una ocupación y consumo de suelo más razonable”. Para Rueda “el principio esencial del nuevo modelo sería la sostenibilidad económica y social enmarcada en el respeto al medio ambiente”. En su opinión, sería necesario “recuperar algunas facultades propias del derecho de propiedad del suelo, actualmente sustraídas al mismo en beneficio de las administraciones y los urbanizadores”.

En el debate precedente, la tercera de las mesas redondas, los ponentes debatieron sobre las opciones legales para alcanzar soluciones equilibradas entre acreedores y deudores a la hora de establecer las condiciones de una ejecución hipotecarias.

Ejecuciones hipotecarias

En este sentido, el vicepresidente del Notariado Joan Carles Ollé fue explícito: “En el actual sistema de ejecuciones hipotecarias, hay determinadas disfunciones o situaciones perjudiciales o abusivas para el deudor, que es preciso corregir en aras de una mayor equidad. La figura de la dación en pago obligatoria que se está reivindicando desde diversos sectores, tiene el inconveniente que conduce inexorablemente a la pérdida de la vivienda”. Ollé, coordinador de los actos conmemorativos del 150 Aniversario de la Ley del Notariado, precisó que “los notarios  somos partidarios de soluciones novativas, extrajudiciales, mediadoras que busquen alternativas y soluciones a la pérdida de la vivienda de las familias, como limitar los intereses de demora, claramente excesivos en estos momentos; reformar la Ley de Enjuiciamiento Civil, que es claramente mejorable en muchos aspectos; potenciar el procedimento de ejecución extrajudicial, que es más rápido, sencillo y económico; regular el concurso de particulares o, incluso, estudiar y promover una ley de segunda oportunidad, a la manera otros países de nuestro entorno, como Bélgica, Alemania o Francia”.

Otra solución alternativa a la dación fue la expuesta por el notario de Madrid, Javier Gardeazábal, en la tercera mesa redonda moderada por Ignacio Solís, decano del Colegio Notarial de Madrid: "existe un acuerdo proveniente del Derecho Romano que ofrece la posibilidad de que, mediante una tasación independiente, se pueda quedar el acreedor con la finca sin procedimiento judicial, a trueque de quedar liberado el deudor, sin necesidad de adjudicación en pago”.

En este sentido, Gardeazábal explicó en su ponencia que “una vez haya sido determinado el valor justo de la cosa, el deudor tendrá derecho a percibir la diferencia entre ese valor y el importe de la deuda. Se evita así el enriquecimiento injustificado del acreedor”. Asimismo, añadía que “para dar eficacia a estos pactos puede ser conveniente la atribución de un poder irrevocable a un tercero que ejecute la venta y realice las operaciones de liquidación y pago de la deuda”. Incluso “sería posible asignar al tercero el papel de árbitro, a fin de integrar la relación jurídica en las cuestiones que pudieran quedar pendientes, como la apreciación de cumplimientos defectuosos o parciales, la fijación de indemnizaciones por defecto o los retrasos, entre otros. Asimismo, el notario de Madrid recordó que la validez de estos pactos ha sido reconocida por la Jurisprudencia y por la doctrina mayoritariamente.

En relación a estos pactos también se pronunció el coordinador de la sesión, José Ángel Martínez Sanchiz, quien puso de manifiesto que “la reciente Orden de Transparencia de 28 de octubre de este año generará la posibilidad de introducir este pacto, que sería una manera de conseguir lo mismo que con la adjudicación en pago, a menor coste, de forma sencilla, y en todo caso más justa si el piso posee mayor valor que la deuda”.

Por su parte, el notario de Madrid, Juan Álvarez-Sala, habló de la hipoteca y centró su exposición en su naturaleza jurídica. Según el notario, “ahora que han llegado las vacas flacas, lo que importa son los matices de técnica procesal que aseguren la justicia de la ejecución hipotecaria, desde el punto de vista, por parte del ejecutado, del derecho a un proceso ejecutivo con todas las garantías, pero también por parte del ejecutante, procurándole un proceso sin dilaciones indebidas como modo de una tutela judicial efectiva. La búsqueda de este equilibrio en la ejecución, en beneficio del deudor, debiera llevar a una interpretación más flexible de las causas de oposición al procedimiento hipotecario, ampliándolas, por lo menos, a cualquier pago acreditado de la deuda”.

Escrituras públicas de arrendamiento

José Luis Martínez-Gil, notario de Madrid y registrador de la propiedad trató en su ponencia sobre el arrendamiento notarial y sus ventajas. En este sentido, afirmó que “la razón por la que el arrendador se retrae es porque no hay suficiente seguridad jurídica ni garantías de cobro”. Muchos de los problemas y conflictos vienen propiciados por la falta de información y asesoramiento al redactar y firmar el contrato, insistió, antes de asegurar que “la escritura de arrendamiento conferiría enormes ventajas que comienzan por un asesoramiento imparcial y gratuito puesto que el costo de la escritura lo absorbe”.

Esta tesis fue suscrita por Martínez Sanchiz, quien afirmó que “el arrendamiento en nuestro país provoca inseguridad jurídica a los arrendadores”. En su opinión, “el  recelo de los arrendadores se podría superar por medio de una escritura pública de arrendamiento en la que quedara constancia del estado en que se encontrara la vivienda, y que la renta se pagará mediante una cuenta especial controlada notarialmente para acreditar de forma auténtica el eventual impago”. Adicionalmente -dijo- “sería aconsejable consignar en el notario un depósito para cobrar las rentas impagadas o hacer frente a posibles desperfectos, menos costoso que un aval”.

En esta mesa de debate han participado también Antonio Pau Pedrón, notario y registrador de la propiedad y Bruno Rodríguez-Rosado, profesor titular de Derecho Civil.


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