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10/12/2013 14:31:00 | Redacción NJ | Registro de la propiedad

Los registradores de la propiedad no pueden controlar la legalidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de los contratos de préstamo hipotecario

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo acaba de hacer pública una sentencia, de fecha 13 de septiembre de 2013 (recurson número 1471/2011), por el que se analiza el ámbito de calificación registral respecto de las cláusulas de vencimiento anticipado de la deuda con garantía hipotecaria, a la luz del art. 12 de la Ley Hipotecaria según la redacción dada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, vigente al tiempo de realizarse la calificación negativa que dio lugar al procedimiento origen del recurso.

La sentencia de la Sala, de la que es ponente el magistrado señor Ferrándiz Gabriel, realiza una interpretación literal y aislada del art. 12 LH por medio de la cual avala la decisión de la Dirección General de los Registros y del Notariado, descartando que tenga que hacerse un examen concreto de la conveniencia de controlar la legalidad de las cláusulas litigiosas, como aconsejaría una interpretación sistemática del citado artículo, conforme a la normativa de consumidores y a la legislación europea, por carecer de legitimación activa la registradora de la propiedad demandante, esto es, por tener el registrador vedada la posibilidad de impugnar la resolución de la DGRN en supuestos como el presente en que la cláusula no está viciada de nulidad absoluta sino relativa.

Los hechos

La controversia jurídica que se refiere a si la calificación registral del contrato previa a su inscripción en el Registro de la Propiedad debía o no comprender las cláusulas de vencimiento anticipado.

Según los antecedentes del pleito, la registradora de la propiedad de Falset denegó la inscripción de una escritura que contenía cláusulas de vencimiento anticipado del contrato por el incendio o deterioro de la finca hipotecada por cualquier causa, así como por la expropiación forzosa del inmueble y el fallecimiento, suspensión de pagos o quiebra de los fiadores. El criterio de la registradora era que estas son cláusulas con trascendencia real que vulneran normas imperativas en materia de defensa de los consumidores.

Esta decisión fue revocada por la DGRN, lo que motivó que la registradora formulara una demanda de juicio verbal impugnando la resolución de este Organismo.

La demanda fue estimada en segunda instancia, en la que la Audiencia Provincial de Tarragona consideró que no era posible entender, como había entendido el Juzgado, que la nueva redacción del art. 12 LH había excluido la trascendencia real de la cláusula de vencimiento anticipado, impidiendo su calificación, quedando por el contrario abierta la posibilidad de que el registrador de la propiedad califique cláusulas como las litigiosas.

En su recurso de casación, el notario que autorizó la escritura pública demandado defendió la legalidad de la resolución de la DGRN impugnada con el argumento nuclear de que la nueva redacción dada al art. 12 LH supone distinguir dos tipos de cláusulas, de manera que únicamente las de trascendencia real son susceptibles de inscripción y de previa calificación, no así las cláusulas contenidas en su apartado 2, sin trascendencia real (entre las que se encuentran las financieras y las de vencimiento anticipado) que no pueden ser objeto de calificación registral y que tan solo se han de hacer constar en el asiento en los términos que resulten de la propia escritura.

La sentencia del TS

La argumentación de fondo del TS se encuentra en los Fundamentos de Derecho Tercero y Cuarto de su sentencia, que establecen:

"TERCERO. El artículo 12 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.

I. En un sistema registral de desenvolvimiento técnico, como es el español, en el que los asientos producen efectos sustantivos -en unos casos, constitutivos, en otros, legitimadores del titular inscrito y, de darse ciertas circunstancias, del tercero que adquirió confiado en el contenido del registro-, además de importantes efectos propiamente registrales –la inscripción cancela las contradictorias y cierra el acceso a los títulos que lo sean con el derecho publicado, salvo consentimiento del titular o decisión judicial– y en el que, una vez practicados, los asientos quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todas sus consecuencias mientras no se declare la inexactitud –artículo 1 de la Ley Hipotecaria–, resulta  esencial el principio de legalidad, en cuanto excluyente de la posibilidad de registrar títulos que no sean perfectos y válidos, material y formalmente.

No se discute que esa legalidad se protege, en primera línea, mediante el trámite depurador en que consiste la calificación, esto es, el examen de los títulos presentados que ha de realizar el Registrador para decidir si procede la inscripción o, por el contrario su denegación o suspensión. Dispone el artículo 18 de la Ley hipotecaria, núcleo de la regulación de la función calificadora, que los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del registro -.

II. Por otro lado, una correcta identificación de la materia inscribible constituye, además de presupuesto de la efectiva legalidad, el dato determinante del ámbito de la calificación, que, como se ha dicho, es el primero de los instrumentos al servicio de aquélla. Dicha materia se limita, por el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, a los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, esto es –según una fórmula de general aceptación-, a los actos jurídicos por los que se constituyan, declaren, transmitan, modifiquen y extingan los derechos reales sobre aquellos.

Hay, sin embargo, actos o títulos que, además de proclamar la atribución del derecho real a quien sea su titular y la causa de la mutación jurídico real, contienen datos que, sin constituir derechos de tal clase ni alcanzar a su núcleo o esencia, contribuyen a dotar a los que se registran de un determinado contenido. En particular, interesan aquí aquellos que generan regulaciones cuyo objeto inmediato no es la relación jurídica de naturaleza real, pero que, sin embargo, aportan especificaciones complementarias para las que la publicidad registral resulta plenamente indicada –artículos 9, regla 2.ª, de la Ley Hipotecaria y 51, regla 6.ª, del Reglamento–, en la medida en que sirven, aunque sea indirectamente, para determinar aspectos de interés de la situación jurídica inscrita.

La significación de esas regulaciones que son complementarias de las que tienen una indiscutible trascendencia real se advierte, particularmente, cuando a una relación de obligación se le añade, como accesoria, otra de hipoteca, a causa de la vinculación que la función de garantía produce entre el derecho real de realización del valor y el crédito garantizado, a cuya satisfacción queda afectado el bien hipotecado, con independencia de quien sea su dueño –artículos 1876 del Código Civil y 104 de la Ley Hipotecaria-.

Pertenecen a esta categoría, entre otros, los conocidos como pactos de vencimiento anticipado de las deudas sometidas a plazo y garantizadas con hipoteca, en la medida en que, a la vez que implican una disposición por el deudor del beneficio del término –artículo 1127 del Código Civil– y, normalmente, un pacto de extinción y subsiguiente liquidación de la relación contractual garantizada, regulan la exigibilidad del pago, que es condición imprescindible para que quepa hablar de incumplimiento, el cual, a su vez, es presupuesto del ejercicio por el acreedor del derecho real de realización del valor.

La dificultad de determinar con claridad si estas cláusulas constituyen o no materia merecedora de la publicidad registral y con qué efectos, se pone de manifiesto si se compara la práctica hipotecaria anterior a la Ley 41/2007 -y la matizada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado: resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, 2 de septiembre de 2005, por citar algunas– con el tenor del vigente artículo 12 de la Ley Hipotecaria –en la redacción dada por dicha Ley-. Éste, como se expuso, dispone que las cláusulas de vencimiento anticipado de las obligaciones garantizadas con hipoteca se harán constar en el asiento, pero sólo en los términos que resulten de la escritura de formalización -siempre que el derecho real de garantía se hubiera constituido a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, y, claro está, hubieran merecido una calificación favorable las propias cláusulas con trascendencia real– o, lo que es lo mismo, que, por tener aquellas una naturaleza básicamente obligacional, no se califican por el Registrador, pues no se inscriben, sino que, simplemente, se transcriben para dotarles de publicidad a los solos efectos de dar noticia a los terceros interesados.

Es muy claro el tenor del artículo 12, aisladamente considerado y según el significado de sus términos, puestos en relación con su propio contexto -en el sentido de reglas de la sintaxis-. El Notario recurrente tiene toda la razón en ello.

Por lo expuesto, hay que entender que la interpretación que del repetido artículo hizo la Dirección General de los Registros y del Notariado en la resolución a que se refiere la demanda, fue, desde ese punto de vista, la correcta.

II. No obstante, el artículo 3, apartado 1, del Código Civil, al referirse al contexto de las normas, también impone buscar el sentido de ellas de acuerdo con el conocido como canon hermenéutico de la totalidad, pues manda al intérprete que se sirva de la recíproca iluminación que ofrecen las demás normas del propio sistema.

Pues bien, desde este otro punto de vista, no hay duda de que la opción del legislador de considerar las cláusulas de vencimiento anticipado como obligacionales, en cuanto regulan la exigibilidad de la deuda garantizada con hipoteca, no colisiona con las reglas esenciales que determinan, en nuestro sistema hipotecario, la materia registrable.

Sin embargo, es lo cierto que el artículo 12 de la Ley Hipotecaria, por más que merezca la consideración de básico sobre la materia, no es el único a ella referido. Así, la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, tras destacar, en el artículo 2, que los derechos reconocidos por ella a los consumidores que contraten las actividades incluidas en su ámbito de aplicación son irrenunciables y que son nulos la renuncia previa a tales derechos y los actos realizados en fraude de Ley, proclama, en el  artículo 18, con ocasión de referirse a los deberes de los notarios y registradores, que estos últimos denegarán la inscripción de las escrituras públicas de préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando no cumplan la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en la propia Ley. Así también los apartados 1 de los artículos 552 y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuanto regulan el tratamiento de las cláusulas abusivas en los procedimientos de ejecución.

En general, las normas de protección de los consumidores y las exigencias de su interpretación conforme a la legislación europea, contienen una llamada al referido elemento sistemático de interpretación.

Finalmente, no hay que olvidar las consecuencias que se derivan de los que nuestra doctrina ha venido denominando actos nulos “apud acta”, las cuales se imponen de una manera inmediata; entre ellas, la de mandar que los funcionarios se nieguen a prestar su colaboración profesional a los títulos jurídicos que sean evidentemente nulos.

Sucede que ésta es la doctrina seguida por la Dirección General de los Registros y del Notariado, claramente en resoluciones posteriores a la que motivó el recurso de casación, como la de 16 de agosto de 2011, que trata la cuestión en sus términos adecuados, a los que, en lo menester, nos remitimos.

CUARTO. La cuestión de la legitimación activa de la registradora demandante.

El “iter” por el que transcurre la motivación expuesta debería dirigir, en esta encrucijada, al examen de las concretas cláusulas objeto de la calificación negativa de la Registradora de Falset.

Sin embargo, lo impide la falta de legitimación de la misma, por no resultar de las actuaciones que la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de junio de 2008 afecte a un derecho o interés de la que sea titular, en términos del artículo 328 de la Ley Hipotecaria – tal como ha sido interpretado en las sentencias 439/2012, de 28 de junio, 205/2013, de 20 de marzo, 214/2013, de 2 de abril, 363/2013, de 28 de mayo, entre otras -.

No hay duda de que el Registrador, mediante su calificación, defiende, con la legalidad, los derechos e intereses de titulares identificados y terceros indeterminados. Pero lo que negamos es que –de no cumplirse la exigencia antes referida impuesta por el artículo 328 citado-, una vez  dejada sin efecto su calificación por la Dirección General de los Registros y del Notariado –órgano sometido a los mismos imperativos–, pueda continuar defendiendola mediante su impugnación. Quedan fuera de esa regla aquellos supuestos en los que la resolución es nula en sentido absoluto, dada la particularidad del régimen de la legitimación en tales casos. Pero ese no es el supuesto sometido a decisión.

Es cierto que el defecto de legitimación de la demandante no ha sido denunciado en el recurso, pero, como declaramos en la mencionada sentencia 214/2013, de 2 de abril –tras las números 260/2012, de 30 abril y 779/2012, de 9 diciembre-, al interpretar el texto del artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -que, bajo el epígrafe de "condición de parte procesal legítima" establece, en su párrafo primero, que serán consideradas partes legítimas las que comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso-, la legitimación, considerada de ese modo, constituye un presupuesto procesal, susceptible de examen previo al del conocimiento del fondo del asunto, que los tribunales pueden efectuar de oficio.

La consecuencia de ello –que, en el caso, tiene  repercusión sobre las posiciones subordinadas, admitidas en la primera instancia– es la procedencia de casar la sentencia de apelación y, en su lugar, desestimar el recurso de esa clase interpuesto contra la del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Tarragona."


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