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La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal | |
De: Secretariado de Jueces para la Democracia, Comisión Derecho Privado
Fecha: Junio 1999
La reforma introducida en la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 pretende ser una respuesta del legislador a una importante demanda social de adaptación de la antigua ley a los problemas que actualmente afectan a las comunidades de propietarios. Resuelta obvio que el fenómeno de la propiedad horizontal ha experimentado importantes variaciones en los casi cuarenta años de vigencia de la primitiva Ley de Propiedad Horizontal, de modo que la reforma de su articulado era absolutamente necesaria, como lo demuestra la génesis de la tramitación parlamentaria, surgida a partir de una iniciativa popular.
Por este motivo es loable la receptividad de las cámaras legislativas, ante la evidente demanda social de reforma, y la celeridad con que se ha llevado a cabo la tramitación parlamentaria. Sin embargo, la regulación que se ofrece en la nueva ley presenta serias deficiencias. La reforma de la LPH se presentaba como una ocasión única para mejorar técnicamente la ley de 1960 y para introducir una regulación completa de la institución, llenando los vacíos normativos que tan frecuentemente aparecían en ella, aprovechando la experiencia derivada de su aplicación durante un dilatado período de tiempo.
Esta oportunidad ha sido desperdiciada, puesto que la reforma se ha limitado a introducir
modificaciones parciales, siempre en consonancia con las pretensiones de los profesionales
vinculados a la gestión de las comunidades de propietarios, sin realizar previamente un
diagnóstico serio de los problemas jurídicos que supone la propiedad horizontal y sin
priorizar los resultados que se pretenden conseguir.
INNOVACIONES DESAFORTUNADAS
El resultado es una reforma que, por un lado, deja sin resolver importantes problemas que han venido planteándose en la aplicación de la ley de 1960, y de otro, introduce innovaciones reguladas de forma poco afortunada, que en la práctica pueden tener una muy limitada eficacia y problemas de constitucionalidad. Así, siguen sin solucionarse los abundantes problemas que plantea el título constitutivo de la propiedad horizontal, cuya regulación seguirá siendo la de la ley de 1960; en el mismo sentido, la materia de innovaciones y mejoras en la comunidad está aquejada de importantes lagunas; la impugnación de los acuerdos adoptados por las juntas de propietarios se regula de forma prácticamente idéntica a la de la ley de 1960, sin reflejar importantes matices que la jurisprudencia ha venido aportando a la norma desde la entrada en vigor de la antigua ley; no existe apenas mención a los problemas que puede plantear el abuso del derecho y la disidencia de mala fe en los acuerdos que requieren unanimidad, y desaparece cualquier atisbo de protección a los derechos de las minorías.
Las innovaciones de la reforma resultan también muy discutibles. La regulación del
sistema de citaciones y notificacones a los propietarios puede adolecer de un serio
déficit de constitucionalidad, contraviniendo la reiterada jurisprudencia del Tribunal
Constitucional sobre la materia. Por otra parte, se establecen figuras de responsabilidad
cuasi-objetiva del propietario de la vivienda o local sobre los actos de los ocupantes (en
la mayor parte de los casos, arrendatarios), que desconocen las pautas ordinarias de la
responsabilidad por actos ajenos. Se mantiene una sanción de privación de uso de la
vivienda o local en una regulación que resulta absolutamente desproporcionada, aunque en
la práctica puede carecer de eficacia real, por la forma diusa en que se regula.
ENSAYO DEL MONITORIO
El nuevo procedimiento para el cobro de deudas de los propietarios morosos, piedra angular de la reforma, no pasa de ser una declaración de intenciones. Se trata de un ensayo del proceso monitorio, regulado en el proyecto de Ley de Enjuiciamiento Civil, que incide en la fase declarativa del procedimiento sin reformar la ejecución de las sentencias. Ello implica un serio desconocimiento de la problemática real de este tipo de procedimientos, en los que la fase declarativa, hasta el dictado de la sentencia, no ha supuesto hasta ahora ninguna dilación importante, salvo en supuestos muy excepcionales. La aplicación de la reforma puede suponer que la fase declarativa sea incluso más larga que la derivada de la regulación anterior, con el agravante de que el nuevo procedimiento implica una no desdeñable merma de las garantías que afectan a los principios de contradicción e igualdad de las partes en el proceso, e incluso al derecho a la tutela judicial efectiva, llevando hasta extremos muy discutibles la necesidad de pagar todo lo que la comunidad reclama para poder defenderse en el proceso judicial.
Por último, no ha de suponer una mayor celeridad en el cobro de las deudas, porque el procedimiento previsto para la ejecución forzosa de bienes sigue siendo la genérica vía de apremio de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de modo que el tiempo real de cobro no se reducirá significativamente.
En definitiva, mucho nos tememos que la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal no supondrá, en la práctica, ninguna mejora sustancial en el funcionamiento de las comunidades de propietarios.
Secretariado de Jueces para la Democracia
Comisión Derecho Privado.
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