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Desarrollo de una deducción lógica: ¿Tienen personalidad jurídica las comunidades de propietarios? | |
De: Gerardo García García
Fecha: Julio 2000
ANTECEDENTES
Un tema polémico en la realidad diaria es el planteado por la existencia en sí de las comunidades de propietarios de inmuebles. Recientemente hemos asistido a la primera Iniciativa Legislativa Popular, según recoge la vigente Constitución, iniciativa que ha sido protagonizada por el colectivo de Administradores de Fincas para reformar la Ley de la Propiedad Horizontal (LPH), so pretexto de terminar con la morosidad en las mencionadas comunidades. Hay que añadir que esta reforma ha influido a su vez en la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Pero en este trabajo no vamos a tratar de este polémico asunto, sobre el que ya han aparecido artículos advirtiendo de la posibilidad de que, en algunos aspectos de lo promulgado, se pueda incluso haber incurrido en inconstitucionalidad, lo que puede ser señal de precipitación en esas reformas, sino de otro que se arrastra desde el propio nacimiento de la LPH, es decir, desde el año 1960, fecha de promulgación de la misma.
Recientemente, en un Foro de Derecho en Internet, el autor planteó la siguiente pregunta:
¿Tienen personalidad jurídica las Comunidades de Propietarios?.
La primera respuesta que llegó simplemente decía:
"Claro que las Comunidades de propietarios tienen personalidad jurídica, al igual que la tienen ..."
A continuación llegó otra respuesta negando esa personalidad. En el interim, ya se habían conseguido unas sentencias del Tribunal Supremo, sentencias que si no se referían directamente a la personalidad jurídica de las comunidades de propietarios, si en cambio, en su hilo argumental hacían uso implícito y explicito de la ausencia de personalidad jurídica en esas comunidades. En consecuencia, se envió el correspondiente mensaje al foro indicando la existencia de esas sentencias.
Con posterioridad a este mensaje, al foro llegaron dos respuestas más, una afirmando la ausencia de esa personalidad y otra afirmando su existencia y, más aún, diciendo que era la práctica normal en las sentencias de los juzgados ordinarios españoles.
Esto último causó gran sorpresa y constituyó un acicate para profundizar en el tema de la personalidad jurídica de las comunidades de propietarios, pues resultaba extraño que un tema tan importante pudiera no estar considerado en la legislación vigente o bién, que no estuviera lo suficientemente claro.
JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA
La primera documentación a la que se tuvo acceso fueron varias sentencias del Tribunal Supremo. Esta sentencias, por orden cronológico de su dictado, son: la STS 25.05.1987, la STS 15.07.1988, la STS 4.11.1988, la STS 8.03.1991, la STS 14.05.1992, la STS 28.07.1992 y la STS 30.05.1997.
Además, se encontraron dos resoluciones de la Dirección General de Registros y Notarías, las de 27 y 30 de junio de 1986 concretamente, que se basaban precisamente en la ausencia de personalidad jurídica por parte de las comunidades de propietarios. Hay que añadir que en estas resoluciones se hacía referencia a resoluciones anteriores y a otras sentencias del Tribunal Supremo.
Al ampliar la investigación, se encontró la obra de D. José Luís Lacruz Berdejo "Elementos de Derecho Civil" (Editorial Bosch, Barcelona 1989), en cuyo Capítulo IX, parágrafo 60 (La propiedad de casa por pisos. Urbanizaciones) del Volumen segundo del Tomo III, dice:
"...se deduce del hecho de que la comunidad no es una persona jurídica..."
y "... la representación del presidente no se extiende a suplir el voto unánime de la junta, precisamente porque no representa ni a los individuos ni a la junta misma, sino para unos objetivos concretos, a los condueños en su unanimidad, esto es, a la comunidad."
Como vemos, la doctrina de ausencia de personalidad jurídica en las comunidades de propietarios es una constante en la jurisprudencia y en los estudios jurídicos. Otra consecuencia de ello es que solo se puede hablar de "comunidad" en sentido estricto cuando existe unanimidad en la decisión de acuerdo de los condueños.
Este resultado es muy importante en las decisiones de la comunidad ya que, en el caso de no tener unanimidad, la decisión y la responsabilidad de la misma solo incumbe a la subcomunidad que la ha decidido y no a los que estén en desacuerdo con la misma. Otra cosa es la validez de esa decisión. Como afirma Ventura Traveset y González (Derecho de Propiedad Horizontal , 5ª edición, Editorial Bosch, 1.989):
"Si bien el acuerdo que origina el litigio es provisionalmente ejecutivo, una cosa es el acuerdo y otra el litigio en que se discute."
Es decir, en el caso de que se produzca un litigio por causa de un acuerdo en la comunidad, el presidente de la misma no actuará en representación de la comunidad de propietarios como tal comunidad, sino de la subcomunidad que, constituyendo mayoría cualificada para poder hacer que sea ejecutivo el acuerdo, litiga contra otra subcomunidad de la misma comunidad, la formada por los comuneros disidentes, y ello independientemente del número de comuneros componentes de esta última subcomunidad.
Como consecuencia de la lectura detenida de las anteriores sentencias, resoluciones y doctrina, las preguntas que se planteaban eran:
¿Como es posible que un profesional del derecho afirme, con la contundencia manifestada en la primera respuesta del foro, que las comunidades de propietarios si tienen personalidad jurídica?.
¿Como es posible que otra respuesta del foro afirme, también contundentemente, que la práctica ordinaria en los tribunales españoles es la de considerar la existencia de la personalidad jurídica de las comunidades de propietarios?
La situación puede dejar perplejo a cualquiera, sobre todo teniendo en cuenta que, al igual que han sido encontradas sentencias del Tribunal Supremo y resoluciones de la D.G.R. y N. que se basan precisamente en la ausencia de esa personalidad, podría ocurrir que también se encontrasen sentencias en las que se afirmara lo contrario.
PERSONALIDAD JURÍDICA
Para tratar de aclarar la situación se acudió a la legislación vigente. En primer lugar localizamos en el Código Civil lo fundamental sobre "personalidad jurídica", lo que es tratado en su Artículo 35:
"Son personas jurídicas:
1º. Las corporaciones, asociaciones y fundaciones de interés público reconocidas por la ley.
Su personalidad empieza desde el instante mismo en que, con arreglo a derecho, hubiesen quedado válidamente constituidas.
2º. Las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles e industriales, a las que la ley conceda personalidad propia, independiente de la de cada uno de los asociados."
No existe una ley que expresamente reconozca o conceda esa personalidad a las Comunidades de Propietarios constituidas según la LPH, por lo que es de aplicación lo dicho por el Catedrático de Derecho Civil D. Ricardo de Angel Yagüez en el capítulo VI de su obra "Una Teoría del Derecho" (Editorial Civitas, 1995):
"A falta de una ley que expresamente lo autorice u ordene, no existe posibilidad de que un grupo humano revista esos caracteres de identidad jurídica propia que derivan de la personalidad"
Esto ya era un avance, pues simplificaba el problema de definición de la personalidad jurídica:
Si no existe una ley que lo diga expresamente, no existe personalidad jurídica.
COMUNIDADES DE BIENES
Lo anterior, aunque en principio pudiera parecer que nos resolvía el problema, la experiencia dice que se pueden utilizar argumentos retorcidos, los que antiguamente denominábamos sofismas, que pueden conducir a la situación manifestada por el tercer participante en el foro, es decir, que en los tribunales normales si fuera aceptada la existencia de la personalidad jurídica de las comunidades de propietarios. Como consecuencia, se prosiguió el trabajo deductivo, llegando al Artículo 1669, Libro Cuarto (De las obligaciones y contratos), del Código Civil. Este artículo, en su segundo párrafo dice:
"No tendrán personalidad jurídica las sociedades cuyos pactos se mantengan secretos entre los socios, y en que cada uno de estos contrate en su propio nombre con los terceros.
Esta clase de sociedades se regirá por las disposiciones relativas a la comunidad de bienes."
Es decir, las comunidades de bienes no tienen personalidad jurídica. Esto ya era un avance en nuestro proceso pues ya teníamos un dato muy importante, la ausencia de personalidad jurídica en las comunidades de bienes.
Vemos que el Código Civil, en vez de haber definido directamente el que las comunidades de bienes carecen de personalidad jurídica, ha preferido decirlo de una manera indirecta, pero el hecho cierto es que lo dice. Esta manera de proceder quizás pueda parecer falta de lógica, pero desde nuestro punto de vista es totalmente coherente con lo expresado en el anteriormente mencionado Artículo 39.2º del Código Civil :
"Las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles e industriales, a las que la ley conceda personalidad propia , independiente de la de cada uno de los asociados."
Ósea, que la calidad de posesión de "personalidad jurídica propia", independiente de la de cada uno de sus asociados, por cualquier asociación de interés particular ha de venir declarada en una ley. Sin esa declaración expresa, por mucho que se retuerza la argumentación, ninguna asociación de interés particular, como lo son las comunidades de bienes, puede tener "personalidad jurídica propia".
De acuerdo con el razonamiento deductivo anterior, ha sido demostrado que las comunidades de bienes no tienen personalidad jurídica propia.
Ahora bien, las comunidades de propietarios establecidas según la LPH, ¿constituyen ellas a su vez "comunidades de bienes"?.
Para poder responder a esta pregunta, proseguimos con la lectura del Código Civil y más concretamente su Título III, "De la comunidad de bienes", el cual abarca los artículos 392 al 406, ambos inclusives.
El Artículo 396 del Código Civil dice:
"Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y solo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas con la parte determinada de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la de los interesados."
COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
Vemos que este Artículo 396 hace referencia a los edificios en copropiedad, tal y como lo son los edificios o fincas cuyos pisos o locales pertenecen a diferentes propietarios, característica básica de las comunidades de propietarios establecidas según la LPH. Pero, además, hace referencia a otras disposiciones "especiales". Y, ¿cuales son estas disposiciones legales especiales a las que se refiere el Código Civil?.
La respuesta a esta pregunta la tenemos en el Artículo 1º de la LPH, que en su primer párrafo dice:
"La presente ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal."
Tenemos que la propia LPH establece que ella misma es una emanación del Artículo 396 del Código Civil y, en consecuencia, las Comunidades de Propietarios son una de las formas de Comunidades de Bienes incluidas en el Título III de dicho Código, y ello con todas sus consecuencias en cuanto a tales comunidades de bienes, en especial la carencia de personalidad jurídica.
CONSECUENCIAS
Una consecuencia de esta carencia de personalidad la tenemos en la representación en juicio. La LPH dice que el presidente representa a la comunidad en juicio y fuera de él. Pero ya ha quedado demostrado que solo se puede hablar de comunidad en el caso de unanimidad entre los comuneros. Cuando no se produce esa unanimidad, el presidente carece de esa representación y solo representará a los comuneros que estén de acuerdo con él, aunque éstos constituyan mayoría cualificada. Por este motivo, en un juicio en el que aparentemente intervenga la comunidad como tal, por aparecer el presidente arrogandose su representación sin que se haya producido previamente unanimidad entre los comuneros, puede intervenir cualquiera de los comuneros como parte en el mismo, lógicamente disidente en cuanto a ese asunto, sin que exista óbice para que, incluso, pueda ser contraparte en el litigio.
Otra consecuencia es que el comunero o comuneros disidentes, tienen los mismos derechos legales que el resto de los comuneros que, en ese momento, no forman ya la comunidad en cuanto a ese asunto concreto sino que forman una subcomunidad dentro de la comunidad. Esto tiene su fundamento legal en el Artículo 14 (Igualdad ante la ley) de la Constitución Española:
"Los españoles son iguales ante la ley, sin que pueda prevalecer discriminación alguna por razón de raza, sexo, religión, opinión o cualquier otra condición o circunstancia personal o social."
CONCLUSIONES
1. Las Comunidades de Propietarios establecidas según la Ley de la Propiedad Horizontal carecen de Personalidad Jurídica, y ello con todas las consecuencias legales que pueda acarrear la falta de esa personalidad.
2. Solo se puede hablar de comunidad, en sentido estricto, cuando se produce unanimidad entre los copropietarios.
3. Cuando no existe unanimidad en un acuerdo, el presidente actúa solamente en nombre y representación de la subcomunidad mayoritaria que apoye el acuerdo.
4. Cualquier derecho que a nombre de la comunidad sea concedido a los componentes de una subcomunidad, aunque ésta constituya mayoría cualificada dentro de la comunidad, es extensible a los componentes de la subcomunidad disidente.
5. La contundencia no constituye ni un argumento ni una prueba.
OBSERVACIONES
El autor agradecerá que le sean señalados argumentos, no meras opiniones o pareceres, tanto en pro como en contra de las conclusiones a las que se ha llegado y de cualquier otra que pueda ser extraída, lo que servirá para descubrir deficiencias en el proceso deductivo realizado. Esto redundará en un mejor conocimiento del problema y, por consiguiente, en una más correcta aplicación de la Ley.
No se ha entrado a plantear aspectos de las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal ni de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que este trabajo será seguido de otros en los que serán estudiados casos concretos de aplicación de la falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios, y las situaciones paradójicas a las que puede abocar el considerarlas equivocadamente dotadas de esa personalidad.
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