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El juicio verbal sobre arrendamientos urbanos en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil | |
De: Daniel Loscertales Fuertes
Fecha: Noviembre 2000
Origen: Noticias Jurídicas
Continuando los trabajos iniciados en la Revista de enero, este mes vamos a estudiar las características mas relevantes de los juicios verbales, en el campo de los arrendamientos urbanos, que como repetiremos en todo momento sólo tendrán efectividad cuando entre en vigor la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, concretamente el día 8 de enero de 2001.
Esto no es más que un avance de lo que, de forma detallada y con formularios, se facilitará a los suscriptores en su momento mediante soporte informático, incluso con posibles rectificaciones, si así resulta del estudio más profundo que se está realizando de la citada Ley Procesal Civil.
Las consideraciones a tener en cuenta son las siguientes:
Primera. Los cambios son consecuencia de la derogación expresa de los artículos 38 al 40 de la LAU, que figura en la Disposición Derogatoria Segunda, regla 6.ª, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley 1/2000, de 7 de enero.
Segunda. Aunque el artículo 249, apartado 1, regla 6.ª) establece como regla general el juicio ordinario, en este mismo precepto se recoge la excepción de los desahucios por falta de pago y la expiración del término del arrendamiento, los cuales habrán de seguirse por los trámites del juicio verbal, tal como expresamente señala el artículo 250, apartado 1.º, regla 1.ª, con independencia de la cuantía.
Tercera. Y también el precario debe tramitarse por el juicio verbal, pues así lo recoge el artículo 250, apartado 1, núm. 2.º, donde además no se hace ninguna excepción, por lo que entendemos no es aplicable lo dispuesto en el artículo 251, regla 3ª, en consonancia con lo establecido en el artículo 248, apartado 3.
Cuarta. Igualmente se regirán por los trámites del juicio verbal, la acumulación de acciones de desahucio y reclamación de rentas o cantidades asimiladas, siempre que lo reclamado no exceda de 500.000 ptas., según lo dispuesto en el artículo 438, apartado 3, regla 3.ª. A mi juicio, el importe a tener en cuenta es el que se adeude en el momento de interponerse la demanda. En este supuesto nos remitimos a lo que se indica en la Consideración Décima, en cuanto a la posibilidad de enervar, a tenor de lo establecido en el artículo 439.3, con relación al artículo 22.4, aunque el juicio continúe a efectos de Sentencia de condena de cantidad.
Quinta. La acumulación de acciones en el juicio verbal es posible, uno contra varios, o varios contra uno, siempre que se den los requisitos de los artículos 71 y 72, salvo que por razón de la materia deban ventilarse en juicios de diferente tipo, pero incluso cabe acumular la acción del juicio ordinario con el verbal, conforme el artículo 73, pero entonces a favor del primero. En general no hay inconveniente en acumular varias acciones en el campo de los arrendamientos urbanos.
En la misma línea de los preceptos señalados, se podrán acumular las acciones contra varios dentro de este juicio verbal, incluso en los desahucios por falta de pago, siempre que no incluyan reclamación de rentas, con independencia de la cuantía, pues es una reserva especial del artículo 250, apartado 1, regla 1.ª. Si se añade también la reclamación de rentas entonces habrá que estar al importe total, reiterando lo dicho en la consideración anterior.
Sexta. La demanda es más sencilla en principio que la del juicio ordinario, pues conforme al artículo 437, apartado 1, será suficiente hacer constar en la misma los datos y circunstancias que identifiquen al demandante y al demandado, con los domicilios en que pueden ser citados y la pretensión del actor, estimando conveniente que igualmente se expongan los hechos y fundamentos de derecho en que se basa la petición.
Séptima. Incluso cabe que, si la reclamación no excede de 150.000 ptas., se formule la demanda cumplimentando los impresos normalizados que, a tal efecto, se hallarán en los Tribunales correspondientes, conforme el artículo 437.2.
Octava. No hace falta en la demanda del juicio verbal acompañar los documentos de tipo procesal y de prueba, pues se aportarán en el mismo acto de la vista, conforme el apartado 4 del artículo 265.
Novena. En los juicios verbales (artículo 438.1), no cabe la reconvención en términos generales, pues lo que se pide en la demanda por el actor da lugar a Sentencia que no tiene el concepto de cosa juzgada, que son los supuestos de desahucio por falta de pago, por expiración del término y por precario (artículo 447.2), aunque estos dos últimos conceptos no aparezcan con tanta claridad como el primero en el citado precepto legal. Si fuera posible esta reconvención y existiendo conexión con la demanda principal, sería obligación trasladar al actor la demanda reconvencional cinco días antes de la celebración de la vista.
Décima. Cuando el proceso sea para recuperar la finca dada en arrendamiento, por causa de falta de pago, solo se permitirá como prueba al demandado acreditar haber pagado o efectuado la correspondiente enervación, conforme el artículo 444, apartado 1, de ahí que este proceso no tenga la consideración de «cosa juzgada» según el artículo 447, apartado 2. En la demanda será necesario indicar las circunstancias que puedan permitir o no la enervación de la acción a tenor de lo dispuesto en el artículo 439.3 con relación con el artículo 22, apartado 4.
Undécima. Será necesaria la intervención de Abogado y Procurador cuando se esté reclamando una cantidad superior a 150.000 ptas., o que así pueda valorarse siguiendo la regla 9.ª del artículo 251, según lo dispone los artículos 23 y 31, sin diferenciar entre viviendas o locales.
No obstante, aunque no resulte preceptiva, el artículo 32, apartado 5, abre una puerta a que sus honorarios se incluyan en la condena en costas, si en la Sentencia se considera que ha existido temeridad por el condenado.
Duodécima. No caben pactos de sumisión expresa pues lo prohibe el artículo 54.1 con relación al artículo 52, apartado 1, regla 7.ª, por lo que la competencia territorial siempre corresponderá al Juzgado o Tribunal donde se encuentre la finca arrendada.
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