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El Legislador y los particulares a la hora de crear nuevos Derechos Reales: reflexiones inducidas por una Ley | |
De: Antonio José Quesada Sánchez
Fecha: Noviembre 2001
Origen: Noticias Jurídicas
En el BOE núm. 300, de 16 de diciembre (pp. 42076-42087), se publicó la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, norma que, pese a ser ciertamente necesaria, ha concluido ofreciendo una regulación bastante discutible y problemática en ciertas cuestiones del sector de lo que, históricamente, se ha venido denominando "multipropiedad".
No es el momento de meditar sobre la misma, pero sí de que nos provoque otra reflexión conexa: esta ley, además de sujetar a la misma cierto tipo de arrendamiento de temporada muy concreto (determinado en su artículo 1.6), crea un nuevo derecho real, el llamado derecho real de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, derecho al que, ya en su día, dedicamos nuestra atención con objeto de ubicarlo dentro de nuestro marco de derechos realesi.
Por decirlo en breves palabras, lo que el legislador ha hecho con
esta ley es crear un nuevo derecho real, lisa y llanamente, y lo ha
configurado como ha estimado oportuno, sin que haya existido mayor
problema a la hora de realizar dicha labor.
Entonces, nos podemos
plantear, parece que el legislador puede crear nuevos derechos reales
y configurarlos sin que exista problema en ello. De hecho, ha
ocurrido así sin que se produzca hecatombe jurídica
alguna en nuestro mundo jurídico-real.
El legislador puede
crear nuevos derechos reales. El siguiente paso es lógico: ¿y
los particulares, pueden también crear nuevos derechos reales?
Viejo tema éste, claro está, tema sobre el que han
existido opiniones diversas, además de divergencias entre las
opiniones teóricas que inspiraban las decisiones de la DGRN y
sus resoluciones prácticas. Ambos son temas diferentes, pero
están interconectados por una raiz común bastante
obvia: el presunto listado de derechos reales, ¿está ya
cerrado o permanece abierto? Y si está abierto, ¿de qué
modo lo está?.
Pretendemos en este breve trabajo reflexionar brevemente sobre
ello, sobre las consecuencias que se derivan de esta cuestión:
sobre esa posibilidad de creación de nuevos derechos reales,
tanto por el legislador como por los particulares, y comprobar si la
situación de cada uno es diversa, deben ser tratados de la
misma forma, o bien son situaciones radicalmente diferentes. De
entrada, la consecuencia de todo ello es clara: en nuestro
ordenamiento existen unos derechos reales más o menos
conocidos y consolidados, con una tradición histórica.
Lo cierto es que esa lista, que ninguna ley establece, no es cerrada,
pues si algo demuestra nuestra historia jurídica es que el
legislador puede estimar como necesaria la inclusión en
nuestro ordenamiento de un nuevo derecho real, y lo crea, sin más.
Es lo que ha hecho con esta ley de la que hablamos, y de modo
polémico, ya que no resuelve bastantes de los problemas que
pretendía resolver.
Y ya que la lista de derechos reales
no es cerrada, la puerta para que los particulares creen derechos
reales está también en principio abierta (no lo estaría
si la lista fuese cerrada de entrada). Ahora habrá que
estudiar si eso es así realmente. Desde luego, posible parece
de momento.
Previamente a realizar ese análisis del que aludimos, y con la intención de encuadrarnos adecuadamente en el tema, ofreceremos una estampa del marco general de los derechos reales existentes en nuestro ordenamiento, para que nos ubiquemos mentalmente en el tema antes de dedicar más tiempo a las reflexiones que realmente nos interesan.
Resulta común dividir los derechos reales en dos grandes bloques: por un lado, el derecho real pleno y, por otro, los derechos reales limitados. El derecho real pleno es el derecho de propiedad, definido en el artículo 348 CC como "el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes". Este precepto ofrece una concepción liberal (fruto de la innegable influencia codificadora francesa), que hoy, además de resaltar la importancia de las leyes que afecten al derecho (y que cada día han sido más importantes, conforme se consolidaba el Estado social), debe pasar por el filtro constitucional del artículo 33, que en su apartado 3 señala que la función social de los derechos de propiedad privada y herencia delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
El contenido del derecho de propiedad consiste tanto en gozar (posibilidad de obtener una utilidad a ese objeto de propiedad), como en disponer (que implica permitir la enajenación, pero también el gravamen).
Por otro lado, nos aparecen los llamados derechos reales limitados, derechos en cosa ajena o derechos fraccionarios, considerados limitados en el sentido de que no otorgan el pleno poder sobre un objeto que es específico del derecho de propiedad, o bien porque limitan o impiden el libre ejercicio de esa propiedad, aunque su titular puede hacerlos valer erga omnes.
Coexisten con la propiedad, dado que son derechos menores, y no cabe, en principio, su existencia sobre cosa propiaii, lo que no impide que, en algún caso se haya permitido, como en el aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, donde el artículo 1.4, párrafo tercero in fine de la Ley señala literalmente que "la reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota de ella en la misma persona, no implica extinción del derecho real limitado, que subsistirá durante toda la vida del régimen", quizás pensando en que estamos ante un supuesto en que dicha subsistencia es bastante útil y, por ello, debe permitirseiii (idea que parece subyacer en las SSTS de 25-6-1943 y 28-12-1984).
Dentro de los derechos reales sobre cosa ajena cabe realizar una subdivisión, según las características observadas en cada casoiv. La primera categoría serían los derechos reales de goce, que son los que permiten a su titular la utilización o explotación, ya sea total, ya sea parcial, de un bien ajeno, además de permitir, en algún caos, la adquisición de los frutos producidos. En este grupo incluiríamos al derecho de usufructov, los derechos de uso y habitaciónvi, el novedoso derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turísticovii, el derecho de servidumbreviii, los derechos de censoix y el derecho de superficiex.
La segunda categoría de derechos reales (discutida, pues no hay poder directo e inmediato sobre la cosa como criterio general) son los derechos de garantía, derechos de realización del valor, que otorgan a su titular la facultad de enajenar la cosa afectada, siempre siguiendo los procedimientos establecidos a estos efectos, para obtener el valor oportuno en cada caso (sujetan esos bienes directa e inmediatamente al cumplimiento de la obligación). Son derechos instrumentales, que se constituyen para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, y cabe incluir en este grupo los derechos de prendaxi, la hipoteca, inmobiliariaxii e mobiliariaxiii, y la anticresisxiv.
En último término, cabe citar los llamados derechos de adquisición, derechos de tanteo y retractoxv, así como obviar la polémica sobre si determinados derechos son derechos reales o no (derecho arrendaticio, derecho de retención, opción de compra, derecho hereditario y obligaciones propter rem), dado que existe consenso en la respuesta negativa.
De todas formas, debemos poner de manifiesto cierto dato histórico-político que debemos tener en cuenta (y que ha sabido apreciar adecuadamente VITUCCI, aplicando sus reflexiones al caso italiano, pero en comentarios perfectamente trasladables a nuestro imaginario jurídico, como comprobaremosxvi): en el codificador francés (que tanta influencia ejercerá sobre otros países de su misma cultura jurídica), estaba presente el temor de que de alguna forma se volviese a formas feudales de relación, y eso inspiraba la idea de que los derechos reales sobre cosa ajena debían ser perfectamente tasados, para evitar que por la puerta de la autonomía de la voluntad se "colasen" aires feudales a los que se había cerrado la puerta con el Code, y se podían "colar" bajo la fórmula de derechos reales atípicos. Comprobaremos que, pese a ser una idea perfectamente lógica, en nuestro país se controla la cuestión desde otros parámetros diferentes.
En último lugar, debemos poner de manifiesto una idea fruto de la evolución de nuestro Derecho, como consecuencia de la evolución de la vida extra-jurídica, y que, pese a que no modifica el espectro de derechos reales, al menos por ahora, sí que debe tenerse en cuenta a la hora de reflexionar sobre los derechos reales y sus contenidos, cuyo esquema clásico hemos ofrecido. Ya hemos expuesto brevemente que el derecho de propiedad ha sufrido importantes modificaciones en su concepción, fruto del propio devenir económico-social, y que el propietario ya no es aquel propietario que hacía y deshacía como mejor estimaba y era propietario "desde el cielo hasta los infiernos", por utilizar terminología clásica. Vamos a dar un nuevo paso y vamos a exponer brevemente la modificación social que conlleva que a las personas les pueda interesar más acceder a servicios que el ser propietario de bienes: así, puede que más que comprar una lavadora, un ordenador o una base de datos de jurisprudencia, y ser su propietario, me interese más acceder a dichos servicios, por ejemplo, contratando con una empresa la posibilidad de utilizar una lavadora o un ordenador último modelo, incluso instalado en mi propio domicilio, ya que lo que quiero es gozar de ese bien en óptimas condiciones y siempre en su modelo más perfecto, antes que realizar un desembolso económico grande y que quede anticuado en poco tiempo.
La mentalidad cambia, y se comprueba la gran demanda que puede tener el no ser propietario de un bien, para gozar y disponer de él, debido a los beneficios que puede reportar el acceder simplemente a los mismos, sin mayores problemas. Y quien dice un ordenador o una lavadora, alude a bases de datos legales o música de moda (¿para qué voy a comprar el "CD tal" si contrato acceder durante cierto tiempo con mi ordenador al fondo de una empresa dedicada a ello y lo oigo siempre que quiero?, salvo la música clásica, el resto de música suele ser bastante "gastronómica", esto es, digerible sin más, por utilizar la terminología acertada de UMBERTO ECOxvii: si bien puede que a BEETHOVEN me interese tenerle para oírlo siempre que me apetezca, no creo que las canciones del verano suelan "apasionar" durante demasiado tiempo al oyente: al menos, no conozco a nadie que se relaje hoy escuchando con placer "El tiburón", "Yo quiero bailar" o "La bomba", por citar tres canciones que todos hemos oído hasta la saciedad: esa música tiene su momento, y puede que al oyente le interese disfrutar de ella dentro de unas coordenadas temporales que casan mal con convertirse en propietario del CD, cuando se puede alquilar su disfrute, sin más).
Estas ideas deben hacernos pensar, aunque no nos detengamos en ellas en este momento.
Ya hemos comprobado lo que ocurrió con la publicación de la Ley 42/1998: el legislador crea un nuevo derecho real. La situación suscitada es sencilla, como comprobaremos: de entrada no existe problema alguno en que ocurra lo que ha provocado la Ley 42/1998, esto es, no hay artículo en ningún cuerpo legal que ofrezca una lista cerrada de derechos reales, sino que existen, eso es cierto, una serie de derechos reales previstos legalmente, y si algo demuestra la publicación de esta ley es que se pueden crear nuevos derechos reales por el legislador, y configurarlos del modo que estime más oportuno, dentro de ciertos límites (sin sobrepasar el propio orden público delimitado por él mismo).
Esta situación es acertada desde el punto de vista del progreso del Derecho, ya que permite que nuevos derechos se formen y configuren, sin que haya que estar anclados al texto codificado, decimonónico, no lo olvidemos. Ofrecer una lista cerrada de derechos reales conlleva, de entrada, considerar cerrada la lista de derechos reales en el momento histórico en que se redacta, pero está claro que la realidad social está por delante de ella: es lógico, por ejemplo, que el codificador, teniendo en mente su concepción de la propiedad, no pudiese prever en ningún momento que cien años después podía pretenderse un turno en el ejercicio de las facultades de propietario, como conllevaba la "multipropiedad", o, ya definida legalmente, optar por configurar ese derecho como un nuevo derecho real. Si hubiese existido lista cerrada de derechos reales, o bien se modifica dicha lista cada vez que surge un nuevo derecho real (algo que tampoco parece jurídicamente intachable: establecer una lista cerrada e irla ampliando a golpe de movimiento jurídico), o bien se impide de hecho el avance del Derecho, dado que se cierra el paso a la creación de nuevos derechos reales, que es tanto, a medio y largo plazo, como pretender que el Derecho no avance conforme a las nuevas realidades sociales.
Con buen criterio, no existe lista cerrada en ningún sitio como tal. Así, que el Poder Legislativo pueda crear un derecho real tiene una consecuencia bien clara, y que afecta de modo necesario en el próximo aspecto a estudiar: la lista de derechos reales existentes (lista inexistente, realmente) no es cerrada, sino que está abierta a nuevas figuras, al menos de configuración legal. El legislador puede perfectamente crear un nuevo derecho real y configurarlo como estime más oportuno, conforme a las necesidades que demande la vida jurídica en cada momento. Y esto abre otro debate, claro está: si la lista no es cerrada, y el legislador puede crear derechos reales, ¿es posible que también los particulares creen nuevos derechos reales? En principio, dado que no existe numerus clausus como tal, parece cuando menos imaginable. Veremos a ver qué ocurre con este tema.
Al hilo de la posible creación de derechos reales por particulares, se ha debatido ardorosamente si nuestro ordenamiento jurídico adoptaba un sistema de numerus clausus de derechos reales o de numerus apertus, y en ese problema estará implícita la cuestión del radio de acción que se concederá a la autonomía de la voluntad de los particulares para crear derechos reales. Pese a que ya hemos comprobado qué ocurre en nuestro ordenamiento, no está de más repasar los argumentos que se han barajado.
La doctrina del numerus apertus defiende que el número de derechos reales que existen en nuestro ordenamiento no es cerrado, y los particulares podrán, dentro de ciertos límites, constituir derechos reales atípicos. Y el ordenamiento, señalan, no establece impedimento alguno para el resultado satisfactorio de esta postura. De entrada, no existe prohibición alguna en ningún precepto del CC para crear nuevos derechos reales. Para más inri, no existe ni una listado de derechos reales existentes en nuestro ordenamiento. Lo más cercano son dos artículos que sirven para justificar esta doctrina: en primer lugar, el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, que señala que en el Registro de la Propiedad se inscribirán los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan "derechos de usufructo, uso habitación, enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales", alusión ésta que deja abierta la lista para incluir cualquier otro derecho real que pudiese crearse. El artículo 7 del Reglamento Hipotecario incide en dicha regulación, y alude a ciertos derechos reales, así como a "cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza". La enumeración no parece exhaustiva, por lo tanto. Y que no exista un artículo equivalente al 1255 CC en el ámbito de los derechos reales no debe conllevar que se estime que lo no expresamente permitido está prohibido, sin más.
La doctrina del numerus clausus, sin embargo, señala que no existen más derechos reales que los regulados en nuestras leyes, debido a que la creación de los mismos afecta al orden público, debido a que puede frenar la libre circulación de bienes y provocar que terceros deban soportar cargas a cuyo nacimiento fueron ajenos. Y esa imposibilidad se puede fundamentar en la falta, en el ámbito de los derechos reales, de un artículo que cumpliese la labor del 1255 CC en el caso de lo contractual. Por otra parte, se comenta que el citado texto del artículo 2 LH alude a derechos existentes ya no enumerados en la relación que se realiza, aunque esto conlleva una reducción de su tenor literal que no parece compatible con el texto legal. Estas ideas, de origen romano, se asentaron en bastantes países de nuestro entorno (Alemania, Suiza, Austria, Suecia, Finlandia, Holanda o Portugal)xviii. Cabe señalar que estas ideas sintonizan muy bien con el espíritu codificador que temía la creación de nuevos derechos reales, ya que aquello a lo que se había cerrado la puerta del código por considerarlo reliquia del anterior régimen, puede "colarse" por la ventana de la autonomía de la voluntad (recordemos los comentarios de VITUCCI al respecto, citados en si momento).
La DGRN, por su parte, siempre ha sido de entrada favorable a la doctrina del numerus apertus, pero posteriormente ha puesto bastantes límites de hecho para inscribir nuevos derechosxix. Tiende a ser tolerante con derechos que nacen fruto de necesidades urbanísticasxx o económicasxxi, pero siempre exige el cumplimiento de ciertos requisitos: en primer lugar, el nuevo derecho real debe cumplir los requisitos típicos de los derechos realesxxii, esto es, que se construya sin que desentone dentro del marco general existente de derechos reales; en segundo lugar, no debe contradecirse el orden público, entendido preferentemente como orden público económicoxxiii; en tercer lugar, es necesaria la adecuada descripción del objeto gravado y del derecho que pretende inscribirse, conforme al artículo 9 LH, así como, en cuarto lugar, respetar los adecuados requisitos formales para acceder al Registro; por último, es necesaria la existencia de una concreta tutela jurídica de los intereses de las partes, a través de la creación del derecho real.
La opinión que nos parece más correcta es la de que, teniendo en cuenta nuestro ordenamiento en su conjunto, y dado que el legislador puede crear nuevos derechos reales, como ya ha hecho, debe defenderse la teoría de que no existe un número cerrado de derechos reales de entrada, sino que pueden nacer nuevos derechos reales (salvo en el caso de los derechos reales de garantía, pues parece que esquivar la regla par conditio creditorum sólo debe hacerlo el legislador). Esa creación puede ser legal, como hemos comprobado, pero, además, cabe la posibilidad de que los particulares constituyan nuevos derechos reales, ya que nada lo prohíbe, y sería poco lógico cercenar la posibilidad de evolución en este campo, aunque debe ser posible siempre con ciertos límitesxxiv (en ningún momento debe pensarse que la creación por los particulares debe ser igual a la creación legal): sin infringir los límites del artículo 1255 CC, útil a nuestros efectos, en la medida en que aludimos al contenido obligacional del derecho real. Téngase en cuenta también que el derecho concede gran margen a la autonomía de la voluntad para regular el contenido de los propios derechos reales típicosxxv, algo que, si bien no es idéntico tema que el de la creación de derechos reales (el derecho real típico existe ya), sí que es indicio de que la autonomía de la voluntad tiene juego en este campo, dentro de ciertos límites.
Sin embargo, parece evidente que el problema es más teórico que práctico, pues en los derechos de goce y de adquisición preferente, parece poco imaginable la creación de un derecho que difiera sustancialmente de los ya establecidos.
Si alguna conclusión podemos extraer de todas las reflexiones citadas es la de que no existe un conjunto cerrado de derechos reales en nuestro ordenamiento, sino que la realidad social puede aconsejar que el legislador cree algún nuevo derecho real,cuando se estime necesario, así como se abre la puerta, fruto de dicha inexistencia de lista cerrada en ningún caso, para que los particulares puedan crear nuevos derechos reales dentro de ciertos límites.
La creación legal de un derecho real no conlleva que directamente los particulares, sin más puedan también crearlos, pero sí que elimina la concepción de que la lista de derechos reales es cerrada y completa, y eso, cuando menos, entreabre la puerta para los particulares, no les cierra en la nariz esa posibilidad directamente. Y eso, teniendo en cuenta que el avance del Derecho lo recomienda, y teniendo siempre presente los límites oportunos, con las seguridades que conlleva, conduce a admitir que no debe existir problema en admitir que los particulares creen derechos reales dentro de los límites estudiados.
Antonio José Quesada Sánchez.
Licenciado en Derecho,
Becario de
Investigación-Univ.Málaga.
i "Cuestión de sistemática: ¿dónde ubicamos el derecho real de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico?", publicado en "Miramar. Revista del Colegio de Abogados de Málaga", número 132, enero-febrero de 2000, en la Edición Digital (http://www.icamalaga.es/).
ii Valórese que los artículos 513.3 y 546.1 CC señalan que se extinguen los derechos de usufructo y servidumbre, respectivamente, por reunirse en una misma persona la condición de propietario y titular del derecho real limitado.
iii En otros ordenamientos jurídicos como el alemán o el suizo, se permite esa subsistencia, y cierta doctrina (PUGLIATTI, MESSINEO, CARIOTA FERRARA, AMORE, o ENNECERUS-KIPP-WOLFF), incide en esa idea de la utilidad para permitir la existencia. Sobre el tema, pueden consultarse reflexiones interesantes, además, en el trabajo de HUBER, "Los derechos reales en el Derecho privado suizo", Madrid, 1.965, en la traducción española, especialmente p. 56, así como en el de FALKENSTEIN Y HAUSER, "La servidumbre a favor del propietario", RCDI 1.930, pp. 14-26, 93-103, 178-192 y 321-335; y en el de F. FERRARA, "Concetto e tipi de Diritti Reali", dentro de Scritti Giuridici, vol. II, Dott. A. Giuffré Editore, 1.954, pp. 411-450.
iv El artículo 2 de la Ley Hipotecaria realiza una enumeración de derechos en general, citando "usufructo, uso y la habitación, las servidumbres, los censos, las enfiteusis y el derecho de superficie, la hipoteca, la prenda y la anticresis".
v El derecho de usufructo se regula en los artículos 467 a 522 CC (más en alguna norma especial, en algún caso, como por ejemplo, la Ley de Sociedades Anónimas, en el caso del usufructo de acciones en la Sociedad Anónima o la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, en el caso de usufructo de participaciones). Concede al usufructuario el derecho a disfrutar los bienes ajenos (o derechos, en su caso) con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que en el título constitutivo del derecho o en la Ley se autorizase otra cosa.
vi Los derechos de uso y habitación, regulados en los artículos 523 a 529 CC, son derechos reales de goce intransmisibles e indisponibles por su titular. El uso se configura como un usufructo ad usum quotidianum, mientras que la habitación suele entenderse como un derecho de uso caracterizado por la especialidad del objeto.
vii Derecho que concede al titular del mismo la utilización tanto del alojamiento como de los servicios comunes a que tenga derecho (según lo ofertado o pactado), así como, y esto lo especializa un poco respecto del resto de derechos reales, el derecho a que se le presten determinados servicios complementarios (estamos ante un facere que, de alguna manera, resulta un tanto extraño), mientras que el titular es, realmente, un nudo propietario que, por propia dinámica del sistema, debe permitir dicho goce (sin perjuicio de que deba prestar los servicios complementarios si se obligó personalmente a ello y no se insertó a una empresa de servicios dentro del régimen). Ciertamente, es un derecho de goce un tanto especial, dado que dicho goce exige no sólo el uso directo de la cosa, propio de los derechos reales de goce, sino que también el titular tiene derecho a recibir la prestación de determinados servicios.
viii El derecho real de servidumbre, cuya regulación se encuentra en los artículos 530 a 604 CC, concede al titular de la misma, bien el derecho de utilizar una cosa inmueble ajena (nemine res sua servit iure servitutis; el artículo 541 CC no es excepción, sino que, simplemente, adolece de cierta imprecisión en el lenguaje), y servirse de ella de modo más o menos pleno (como predio sirviente que es), bien la facultad de impedir determinados actos que el dueño de la cosa podría llevar a cabo en uso de su libertad, exigiendo un determinado comportamiento omisivo, así como la destrucción de lo hecho lesionando la servidumbre.
ix Enfitéuticos, consignativos y reservativos, regulados en los artículos 1.604 a 1.664 CC.
x Derecho real que atribuye a su titular el poder edificar, plantar o sembrar en suelo ajeno, conservando la propiedad de lo edificado, plantado o sembrado. La regulación la encontramos en el artículo 1655 CC, según la STS 3-7-1.941 (derecho de naturaleza análoga al foro), así como en los artículos 16 y 30 LH, 11 LPH y 287 a 290 TRLS de 1992, no afectados por la STC 61/1.997, de 20 de marzo.
xi Regulada en los artículos 1.863 a 1.873 CC, es un derecho real de garantía mobiliaria que exige un desplazamiento posesorio: el deudor es propietario de la cosa, pero la posesión recae en el acreedor o en un tercero de común acuerdo. También existe la prenda sin desplazamiento, utilizable dentro de las coordenadas de la Ley de 16 de diciembre de 1.954, de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de posesión (artículos comunes, más 52 a 66, específicamente).
xii Regulada en los artículos 1.874 a 1.880 CC, más en la Ley Hipotecaria y Reglamento Hipotecario.
xiii Regulada en los artículos 12 a 51 de la citada Ley de 16 de diciembre de 1.954
xiv Derecho regulado en los artículos 1.881 a 1.886 CC, concede al acreedor el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor con la obligación de aplicarlos al pago de intereses, si se debieren, y después al capital del crédito.
xv Derechos que conceden a su titular de la facultad de adquirir una cosa determinada cuando su propietario ha decidido venderla, en el caso del tanteo, o cuando la ha enajenado ya a un tercero, vulnerando el derecho de tanteo, en el caso del retracto (véanse los artículos 1.067, 1.521 a 1.525, 1.536 y 1.636 CC, 25 y 31 LAU, 86 a 99 LAR y 37 LH).
xvi VITUCCI, P.: I diritti reali su cosa altrui, en "Lineamenti di Diritto Privato", a cura di M. BESSONE, G. Giappichelli Editore, Torino, 2001, pp. 246-247.
xvii ECO, U.: "Apocalípticos e Integrados", Ed. Lumen, 1993.
xviii Como explicara SERVAT, J.: "Derechos reales y pactos de trascendencia real", RCDI, n. 247, 1948, p. 751.
xix Ideas fácilmente encontradas en las RRDGRN 11-4-1930, 23-11-1934, 13-5-1936, 1-3-1939, 25-12-1943, 21-12-1943, 4-5-1944,27-3-1947, 27-10-1947, 31-35-1951, 19-5-1952, 29-3-1955, 1-9-1959 ó 20-9-1966. Estas Resoluciones son comentadas por DÍEZ-PICAZO, L. en su trabajo "Autonomía privada y derechos reales", RCDI, n. 513, 1976, pp. 284-294.
xx Valórese el caso de la RDGRN 14-5-1984, además de las otras Resoluciones que cita.
xxi Caso de la propia "multipropiedad" en la conocidísima RGDRN 4-3-1993, antes de que apareciese la Ley de 1998, lógicamente.
xxii En este sentido, RGDRN 20-9-1966.
xxiii Ya la RDGRN 4-1-1927 se ocupó de un caso relevante a estos efectos.
xxiv Consideramos excesivo el comentario de SERVAT, cuando indicaba que"si se diera a la voluntad humana la más plena autonomía a este respecto (creación de derechos reales), ¿no se introduciría la anarquía y el caos en nuestro ordenamiento inmobiliario? ¿No se desnaturalizaría el registro subordinando al arbitrio de la libertad de contratación el mayor o menor ámbito de su misión protectora?" (SERVAT, J.: "Derechos reales......", cit., p. 752).
xxv En este sentido, artículos del CC como los artículos 392, 467, 523 ó 594.
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