獷n la estimaci髇 de las p閞didas por deterioro de los activos adjudicados presentados en el balance como ''activos no corrientes en venta'', las entidades aplicar醤 los m閠odos y criterios del anejo IX de esta Circular.�

獳n醠isis y cobertura de riesgos�

�1. Las entidades establecer醤 las pol韙icas, m閠odos y procedimientos que aplicar醤 en la concesi髇, estudio y documentaci髇 de sus instrumentos de deuda, riesgos contingentes y compromisos contingentes (en adelante, operaciones), as� como en la identificaci髇 de su deterioro y del c醠culo de los importes necesarios para la cobertura de su riesgo de cr閐ito, tanto por insolvencia atribuible al cliente como por riesgo-pa韘, para todas las entidades del grupo, espa駉las y extranjeras.

Las pol韙icas, m閠odos y procedimientos deber醤:

• a) Ser aprobados por el Consejo de Administraci髇, u 髍gano equivalente de la entidad, y ratificados por la entidad dominante en el caso de entidades dependientes de grupos espa駉les.
• b) Estar adecuadamente justificados y documentados. Entre la documentaci髇 necesaria se deber醤 incluir las propuestas y dict醡enes de los correspondientes departamentos internos de la entidad.
• c) Estar sustentados en unos criterios de concesi髇 vinculados con la capacidad de pago del prestatario para cumplir, en tiempo y forma, con el total de las obligaciones financieras asumidas a partir de los ingresos procedentes de su negocio, o fuente de renta, habitual, sin depender de avalistas, fiadores o activos entregados como garant韆, que deber醤 ser siempre considerados como una segunda -y excepcional- v韆 de recobro para cuando haya fallado la primera. Para el caso de financiaci髇 a empresas y negocios en general, la fuente principal para devolver el capital entregado en pr閟tamo, m醩 los intereses y comisiones, deber� ser la generaci髇 de flujos netos de efectivo estimados a partir de los estados financieros del negocio, que la entidad pueda contrastar debida y peri骴icamente. Para el caso de particulares, la fuente primaria de recobro ser醤 los ingresos procedentes de su trabajo habitual y otras fuentes recurrentes de generaci髇 de aquellos.
• d) Estar basados en un plan de pagos realista respecto de la financiaci髇 concedida, con vencimientos peri骴icos relacionados con las fuentes primarias de generaci髇 de ingresos del prestatario y, en su caso, con la vida 鷗il de la garant韆. Para el caso de la financiaci髇 a particulares, los planes de amortizaci髇 deber醤 observar una relaci髇 m醲ima entre el servicio de sus deudas, incluidos todos los pagos recurrentes para atender sus cr閐itos en la entidad y para otras deudas, y la renta recurrente disponible del prestatario que la entidad pueda evidenciar como procedente de su fuente de generaci髇 de ingresos m醩 recurrente. En ning鷑 caso, la renta disponible resultante tras atender el servicio de sus deudas podr� suponer una limitaci髇 notoria para cubrir los gastos de vida familiares del prestatario.
• e) Incluir condiciones de financiaci髇 de proyectos inmobiliarios, aprobadas por el m醲imo 髍gano de gobierno, que contengan pr醕ticas que impongan un l韒ite preciso respecto del porcentaje de financiaci髇 del coste de adquirir la propiedad del terreno y su desarrollo posterior, incluyendo su desarrollo urban韘tico y edificaci髇 posterior. Los costes se estimar醤 a partir del importe declarado en escrituras p鷅licas, o de su valor de tasaci髇 si este resultase inferior, m醩, sobre la base del importe del presupuesto de ejecuci髇 material del proyecto adecuadamente visado, las certificaciones parciales de obra realizadas por t閏nicos debidamente acreditados, incluyendo en cada fase los gastos necesarios e impuestos devengados. Como regla general, la financiaci髇 inicial del coste de adquisici髇 de terrenos para su posterior desarrollo urban韘tico no ser� superior al 50% del menor importe entre el declarado en escritura p鷅lica y su valor de tasaci髇.
• f) Incluir las circunstancias y situaciones en las que la entidad permitir韆, excepcionalmente, operaciones de cr閐ito en condiciones fuera de los l韒ites y condiciones generales aprobadas.
• g) Disponer de una pol韙ica de renegociaci髇 de deudas aprobada por el m醲imo 髍gano de gobierno, que considere, para acceder a la renegociaci髇 de las condiciones inicialmente pactadas, al menos, los siguientes requisitos: a) una experiencia m韓ima con el prestatario; b) una experiencia de cumplimientos del prestatario durante un per韔do suficientemente amplio, o un importe de amortizaci髇 del principal prestado que sea equivalente, y c) un l韒ite a la frecuencia de renegociaci髇 durante un n鷐ero suficientemente amplio de a駉s.
• h) Extremar la prudencia en el uso de valores de tasaci髇, y de cualquier otro tipo de trabajos de profesionales externos, en las operaciones de cr閐ito que cuenten con activos reales inmobiliarios como garant韆 adicional a la personal del prestatario. En el ejercicio de esa prudencia, las entidades utilizar醤 su propio juicio profesional, valorando el grado de movilizaci髇 potencial de los activos reales inmobiliarios y considerando que, frecuentemente, su valor tiende a declinar cuando son m醩 necesarios para proteger a la entidad contra el deterioro de los cr閐itos a los que sirven de protecci髇. Los requerimientos de tasaci髇 para estimar el valor de los derechos reales que sirven de garant韆 en las operaciones calificadas como 玜ctivos dudosos�, as� como los recibidos en pago de deudas, ser醤 realizados por sociedades de tasaci髇 independientes y, para los activos localizados en Espa馻, conforme a la OM ECO/805/2003, de 27 de marzo, efectuadas por sociedades inscritas en el Registro Oficial de Sociedades de Tasaci髇 del Banco de Espa馻. Para los activos inmobiliarios localizados en otros pa韘es, las entidades deber醤 disponer de un procedimiento escrito, aprobado por el m醲imo 髍gano de gobierno, que enfatice la necesidad de obtener estimaciones prudentes, realizadas con normas escritas generalmente aceptadas y que sean llevadas a cabo por profesionales externos independientes a la entidad con competencia reconocida en el pa韘 donde radique el activo. Para el caso de inmuebles localizados en alg鷑 otro pa韘 perteneciente a la Uni髇 Europea, se utilizar醤 los criterios de equivalencia establecidos en el art韈ulo 6 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulaci髇 del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero.
• i) Establecer una frecuencia m韓ima para revisar las garant韆s reales tomadas como cobertura de pr閟tamos concedidos y actualizar las tasaciones vincul醤dolas a los cambios que experimente el mercado del activo recibido en garant韆 o, en su caso, adquirido en pago de deudas. Para el caso de los activos afectos a operaciones de cr閐ito calificadas como 玜ctivos dudosos�, la antig黣dad m醲ima de la tasaci髇 ser� de tres a駉s, a menos que ca韉as significativas en los precios de mercado aconsejen una tasaci髇 m醩 reciente para reflejar mejor estas situaciones. Para el caso de activos inmobiliarios adjudicados o recibidos en pago de deudas, las tasaciones deber醤 ser emitidas, en su caso, por sociedades de tasaci髇 diferentes en cada actualizaci髇. Como excepci髇, para las operaciones inferiores a 500.000 euros con garant韆 de primera carga sobre vivienda terminada, o activos adquiridos en pago de deudas que procedan de esta clase de operaciones, la entidad podr� utilizar como mejor estimaci髇 de su valor actual el menor importe entre el 80% de la 鷏tima tasaci髇 disponible, y el que resulte de la actualizaci髇 de esa tasaci髇, con antig黣dad inferior a un a駉, obtenida mediante m閠odos estad韘ticos por una sociedad de tasaci髇 que re鷑a las condiciones se馻ladas en el apartado h).
• j) Fijar condiciones y plazos de financiaci髇 a entidades vinculadas, semejantes a las concedidas a otras entidades de similar riesgo de cr閐ito pero con las que no existe vinculaci髇. Estas condiciones tambi閚 se observar醤 en las operaciones concedidas a otros socios para financiar su participaci髇 en el capital de aquel tipo de entidades.
• k) Detallar, entre otras cuestiones:
  • i) Los criterios para la concesi髇 de operaciones, entre los que se incluir醤 cuestiones tales como los mercados, productos, tipo de clientela, etc., en los que se va a operar, as� como los l韒ites globales de los riesgos que se vayan a asumir para cada uno de ellos, y los requisitos que deben cumplir los clientes y las garant韆s para concederles las operaciones.
  • ii) La necesidad de identificar en cada operaci髇 las fuentes de generaci髇 de ingresos ordinarios de cada prestatario, y su cuantificaci髇, que servir醤 como primera y fundamental v韆 de recuperaci髇 de las operaciones de cr閐ito concedidas. El Banco de Espa馻 espera que las entidades dispongan de este tipo informaci髇, no solo en el momento de concesi髇 de las operaciones de cr閐ito, sino con la frecuencia que mejor se adapte al perfil de riesgo de los prestatarios. Entre aquellos aspectos que las entidades deben evitar en la evaluaci髇 del riesgo de cr閐ito se encuentra la utilizaci髇 de informaci髇 financiera del prestatario antigua o poco fiable, as� como una excesiva dependencia de los activos entregados en garant韆 como v韆 de recuperaci髇 del importe prestado.
  • iii) La pol韙ica de precios que se ha de aplicar, que, al menos, deber� estar orientada a cubrir los costes de financiaci髇, de estructura y de riesgo de cr閐ito inherente a cada clase de operaciones de cr閐ito ofertadas. La revisi髇 peri骴ica de la pol韙ica de precios deber� ajustarse en respuesta a los cambios habidos en la estructura de costes, en factores competitivos y al cambio en los riesgos de cada uno de los tipos de operaciones de cr閐ito ofrecidos por la entidad.
  • iv) Las responsabilidades y facultades delegadas de los diferentes 髍ganos y personas encargadas de la concesi髇, formalizaci髇, seguimiento, valoraci髇 y control de las operaciones.
  • v) Los requisitos que deber醤 reunir los estudios y an醠isis de las operaciones que se han de realizar antes de su concesi髇 y durante su vigencia.
  • vi) La documentaci髇 m韓ima que deben tener los diferentes tipos de operaciones para su concesi髇 y durante su vigencia.
  • vii) La definici髇 de los criterios para clasificar las operaciones en funci髇 de su riesgo de cr閐ito y la forma de cuantificar las estimaciones individuales y colectivas de las p閞didas por deterioro, incluidos en este 鷏timo caso los par醡etros que se han de utilizar en la estimaci髇.

La Comisi髇 de Auditor韆 y el Departamento de Auditor韆 Interna velar醤 por que las pol韙icas, m閠odos y procedimientos sean adecuados, se implanten efectivamente y se revisen regularmente.

La documentaci髇 a la que se refiere este apartado estar� a disposici髇 del Banco de Espa馻 y de los auditores externos.�

�17. Los activos calificados como dudosos por raz髇 de la morosidad del cliente, salvo los regulados en los siguientes apartados, se cubrir醤 aplicando los porcentajes que se indican a continuaci髇, en funci髇 del tiempo transcurrido desde el vencimiento de la primera cuota o plazo que permanezca impagado de una misma operaci髇:

• a) Tratamiento general.-Los porcentajes de cobertura aplicables a las operaciones distintas de las enumeradas entre las clases de riesgo como ''sin riesgo apreciable'', siempre que no cuenten con alguna de las garant韆s mencionadas en la letra b) ni en el siguiente apartado 18, ser醤 las que se se馻lan a continuaci髇:

  	%
  Hasta 6 meses	25
  M醩 de 6 meses, sin exceder de 9	50
  M醩 de 9 meses, sin exceder de 12	75
  M醩 de 12 meses	100

  
  
  La escala anterior se aplicar� a las operaciones clasificadas como dudosas por morosidad del cliente por acumulaci髇 de importes morosos en otras operaciones. A estos efectos, se considerar� como fecha para el c醠culo del porcentaje de cobertura de estas operaciones la del importe vencido m醩 antiguo que permanezca impagado, o la de la calificaci髇 de los activos como dudosos si es anterior.
• b) Operaciones con garant韆 inmobiliaria.-A los efectos de estimar el deterioro de los activos financieros calificados como dudosos, el valor de los derechos reales recibidos en garant韆, siempre que sean primera carga y se encuentren debidamente constituidos y registrados a favor de la entidad, se estimar�, seg鷑 el tipo de bien sobre el que recae el derecho real, con los siguientes criterios:
  • (i) Vivienda terminada residencia habitual del prestatario.-Incluye las viviendas con c閐ula de habitabilidad u ocupaci髇 en vigor, expedida por la autoridad administrativa correspondiente, donde el prestatario vive habitualmente y tiene los v韓culos personales m醩 fuertes. La estimaci髇 del valor de los derechos recibidos en garant韆 ser� como m醲imo el menor importe, ponderado por un 80 %, entre el coste de la vivienda terminada y el valor de tasaci髇 en su estado actual. A estos efectos, el coste estar� representado por el precio de compra declarado por el prestatario en la escritura p鷅lica. En el supuesto de una antig黣dad notoria de la escritura, el coste podr� obtenerse ajustando el original con un indicador que refleje adecuadamente la evoluci髇 media de la vivienda de segunda mano entre la fecha de la escritura y la de estimaci髇.
  • (ii) Fincas r鷖ticas en explotaci髇, y oficinas, locales y naves polivalentes terminados.- Incluye terrenos no declarados como urbanizables en los que no est� autorizada la edificaci髇 para usos distintos a su naturaleza agr韈ola, forestal o ganadera; as� como los inmuebles de uso polivalente, vinculados o no a una explotaci髇 econ髆ica, que no incorporan caracter韘ticas o elementos constructivos o normativos que limiten o dificulten su uso polivalente y por ello su f醕il realizaci髇 en efectivo. La estimaci髇 del valor de los derechos recibidos en garant韆 ser�, como m醲imo, el menor importe, ponderado por un 70 %, entre el coste de la finca o del inmueble polivalente y el valor de tasaci髇 en su estado actual. A estos efectos, el coste estar� formado por el precio de compra declarado en escritura p鷅lica; en el supuesto de construcci髇 a cargo del prestatario, el coste vendr� formado por el precio de adquisici髇 del terreno declarado en escritura p鷅lica m醩 los importes de las certificaciones de obra, incluidos otros gastos necesarios e impuestos devengados y excluidos los gastos financieros y comerciales.
  • (iii) Viviendas terminadas (resto).-Incluye las viviendas terminadas que, a la fecha a que se refieren los estados financieros, cuentan con la correspondiente c閐ula de habitabilidad u ocupaci髇 en vigor expedida por la autoridad administrativa correspondiente, pero que no est醤 cualificadas para su consideraci髇 en el apartado i) anterior. El valor de los derechos recibidos en garant韆 ser�, como m醲imo, el menor importe, ponderado por un 60 %, entre el coste de la vivienda terminada y el valor de tasaci髇 en su estado actual. El coste estar� representado por el precio de compra declarado por el prestatario en la escritura p鷅lica. En el caso de financiaci髇 a promotores inmobiliarios, el coste, adem醩 del importe declarado en la escritura por la adquisici髇 del terreno, incluir� los gastos necesarios y efectivamente incurridos para su desarrollo, excluidos los comerciales y financieros, m醩 la suma de los costes de construcci髇 acreditados mediante certificaciones de obra parciales, incluida la correspondiente al fin de obra, realizadas por t閏nicos con suficiente cualificaci髇 profesional. En los supuestos de grupos de viviendas que formen parte de promociones parcialmente vendidas a terceros, el coste ser� el que de manera racional se pueda imputar a las viviendas que conforman la garant韆.
  • (iv) Parcelas, solares y resto de activos inmobiliarios.-El valor de los derechos recibidos en garant韆 ser�, como m醲imo, el menor importe, ponderado por un 50 %, entre el coste de la parcela o del activo inmobiliario afectado y el valor de tasaci髇 en su estado actual. A estos efectos, el coste estar� formado por el importe declarado de compra en escritura p鷅lica, m醩 los gastos necesarios y efectivamente incurridos por el prestatario para la consideraci髇 de las parcelas o solares como suelo urbano consolidado, as� como los se馻lados en el apartado iii) precedente.

La cobertura por riesgo de cr閐ito aplicable a todas las operaciones calificadas como 玜ctivos dudosos� a que se refiere este apartado b) se estimar� aplicando al importe del riesgo vivo pendiente que exceda del valor de la garant韆, calculado de acuerdo con la metodolog韆 de las letras anteriores, y en funci髇 del tiempo transcurrido desde el vencimiento de la primera cuota o plazo que permanezca impagado de una misma operaci髇, los porcentajes se馻lados en la letra a) de este apartado.

En ning鷑 caso la cobertura ser� inferior al importe que resulte de la cobertura gen閞ica sobre la base de la clase de riesgo que corresponda, calculada sobre el 100 % del par醡etro a que corresponda de entre los previstos en el apartado 29.b).

18. Las operaciones a nombre de clientes distintos de aquellos a los que se refiere el siguiente apartado que cuenten con alguna de las garant韆s pignoraticias que se indican a continuaci髇 se cubrir醤 aplicando los siguientes criterios:

• a) Las operaciones que cuenten con garant韆s dinerarias parciales se cubrir醤 aplicando a la diferencia entre el importe por el que est閚 registradas en el activo y el valor actual de los dep髎itos los porcentajes de cobertura se馻lados en el tratamiento general establecido en el apartado 17 anterior.
• b) Las operaciones que cuenten con garant韆s pignoraticias parciales sobre participaciones en instituciones financieras monetarias o valores representativos de deuda emitidos por las Administraciones P鷅licas o entidades de cr閐ito mencionadas en las clases de riesgo como ''sin riesgo apreciable'', u otros instrumentos financieros cotizados en mercados activos, se cubrir醤 aplicando a la diferencia entre el importe por el que est閚 registradas en el activo y el 90 % del valor razonable de dichos instrumentos financieros los porcentajes de cobertura se馻lados en el tratamiento general establecido en el apartado 17 anterior.�

�20. En las operaciones de arrendamiento financiero, las cuotas vencidas no cobradas hasta el momento de recuperar materialmente la posesi髇 o el uso de los bienes cedidos seguir醤 el tratamiento de cobertura previsto para las restantes operaciones en el apartado 17 anterior, aplicando a los arrendamientos financieros sobre activos inmobiliarios los criterios establecidos en su letra b).

Cuando se haya decidido rescindir el contrato para recuperar el bien, si este tuviese un valor razonable inferior al valor en libros del arrendamiento financiero, se proceder� a realizar una correcci髇 de valor por deterioro de activos por el importe estimado de la p閞dida. En tanto se determine el valor razonable con las peritaciones o valoraciones que procedan, el importe de la correcci髇 de valor no ser� inferior al 25%, salvo en el caso de arrendamientos financieros inmobiliarios, en que se aplicar醤 los criterios establecidos en los apartados de la secci髇 IV posterior.

No obstante lo anterior y lo previsto en el apartado 17.a), las entidades de cr閐ito cuyo volumen de negocio con operaciones de arrendamiento financiero sobre bienes muebles sea relevante podr醤 solicitar del Banco de Espa馻 la aplicaci髇 de los porcentajes y plazos sobre la parte del riesgo vivo que exceda del valor estimado del derecho sobre el bien mueble, siempre que:

• a) La entidad disponga de evidencias hist髍icas contrastables de p閞didas y recuperaciones sobre la base de la ejecuci髇 y realizaci髇 de los bienes muebles, que abarquen, al menos, un ciclo econ髆ico completo. A estos efectos, la entidad deber� agrupar las operaciones en un m醲imo de cinco categor韆s, seg鷑 el tipo de bien y las tasas de recuperaci髇 hist髍icas basadas en su propia experiencia en la ejecuci髇 y realizaci髇 de los bienes por operaciones impagadas.
• b) Los derechos sobre los bienes muebles se encuentren debidamente inscritos en la secci髇 correspondiente del Registro de Bienes Muebles.
• c) Exista un mercado activo de segunda mano del bien mueble con suficiente n鷐ero de compradores y vendedores dispuestos a negociar, y los precios sean f醕ilmente observables.

En estos casos, el valor estimado de los derechos recibidos se estimar� como el 75 % del menor importe de entre el saldo vivo de la deuda ponderada por la tasa de recuperaci髇 correspondiente al bien mueble que sirve de cobertura y el valor de mercado de este a la fecha a que se refieren los estados financieros.�

�32. El valor por el que deben ser reconocidos los activos recibidos en pago de deudas, con independencia de la forma jur韉ica utilizada, ser� el menor importe entre el valor contable de los activos financieros aplicados, esto es, su coste amortizado, teniendo en cuenta el deterioro estimado con la metodolog韆 del apartado III de este anejo, y en todo caso un m韓imo del 10 %, y el valor de tasaci髇 de mercado del activo recibido en su estado actual menos los costes estimados de venta, que en ning鷑 caso ser醤 inferiores al 10 % del valor de tasaci髇 en su estado actual. El importe neto de ambos conceptos ser� considerado como el coste inicial del activo recibido.

33. Salvo en muy raras circunstancias y con clara evidencia, la recepci髇 de activos en pago de deudas no dar� lugar al reconocimiento de ganancias ni, en su caso, a la liberaci髇 de coberturas de los activos financieros aplicados, cuando previamente estos hubiesen sido calificados como 玜ctivos dudosos�.

34. Todos los gastos procesales se reconocer醤 inmediatamente en la cuenta de resultados del per韔do de adjudicaci髇. Los gastos registrales e impuestos liquidados podr醤 adicionarse al valor inicialmente reconocido siempre que con ello no se supere el valor de tasaci髇 menos los costes estimados de venta a que se refiere el apartado 32. Todos los costes en que se incurra entre la fecha de adjudicaci髇 y la de venta debidos a mantenimiento y protecci髇 del activo, tales como seguros, servicios de seguridad, etc., se reconocer醤 en la cuenta de resultados del per韔do en que se devenguen.

35. La antig黣dad en balance de los activos recibidos en pago de deudas es un inequ韛oco indicio de deterioro. En ning鷑 caso la entidad retrasar� el reconocimiento de este deterioro, que, a menos que las ofertas recibidas indiquen una cantidad superior, no ser� menor que el resultante de elevar el porcentaje del 10 % al que se refiere el apartado 32 anterior hasta los siguientes porcentajes:

Las coberturas para los activos que permanezcan en balance m醩 de 24 meses podr醤 sustituirse por las que se pongan de manifiesto mediante una tasaci髇 relativa al momento a que se refieren los estados financieros. En ning鷑 caso el importe de cobertura ser� inferior al estimado para los activos que permanezcan en balance m醩 de 12 meses. Para los activos que permanezcan en balance m醩 de 24 meses, las entidades dispondr醤 de procedimientos que aseguren la adecuaci髇 de los valores de tasaci髇 de mercado utilizados a las condiciones reales de mercado en la zona de ubicaci髇 de aquellos.

36. El tratamiento de evaluaci髇 del valor de los activos adquiridos en pago de deudas se aplicar� por igual en los estados individuales y en los consolidados. Por tanto, sin perjuicio de lo previsto en el apartado D) de la norma trig閟ima cuarta, la correcci髇 por deterioro de los activos financieros de entidades del grupo, multigrupo o asociadas que surgen por la entrega de activos inmobiliarios adjudicados o recibidos en pago de deudas deber� ser equivalente a la que habr韆n tenido de haber permanecido en el balance de la entidad de cr閐ito cedente.�