Art韈ulo 45 Normas generales

1. La Administraci髇 de la Junta de Andaluc韆 podr� ejercer el derecho de adquisici髇 preferente sobre las viviendas protegidas de promoci髇 privada a trav閟 de la Empresa P鷅lica de Suelo de Andaluc韆.

Previa solicitud del Ayuntamiento del municipio en el que se ubiquen las viviendas a la Delegaci髇 Provincial correspondiente de la Consejer韆 competente en materia de vivienda y una vez suscrito el acuerdo entre ambas Administraciones, se podr� ceder el ejercicio de este derecho a favor del Ayuntamiento o Entidad P鷅lica que designe la Administraci髇 de la Junta de Andaluc韆.

2. La adquisici髇 preferente se podr� ejercer, con car醕ter general, sobre viviendas que, una vez concluido el procedimiento para la selecci髇 de los destinatarios hayan quedado vacantes.

Tambi閚 podr� ejercerse este derecho, atendiendo a necesidades de disponibilidad inmediata de vivienda protegida, sobre viviendas en construcci髇 para las que se ha solicitado la calificaci髇 provisional.

Art韈ulo 46 Ejercicio del derecho

1. Cuando se ejercite el derecho de adquisici髇 preferente sobre las viviendas para las que se ha solicitado la calificaci髇 provisional, la Consejer韆 competente en materia de vivienda resolver� y notificar� a quien las promueva el ejercicio del citado derecho, en el plazo de treinta d韆s, y lo ejercer� en el plazo m醲imo de 120 d韆s, a contar en ambos casos, desde la fecha del otorgamiento de la calificaci髇 provisional.

En el caso de que se haya concedido dicha calificaci髇 provisional por silencio administrativo podr� ejercitarse el derecho de adquisici髇 preferente dentro de los treinta d韆s siguientes a que se haya producido dicho silencio, sin que, en ning鷑 caso, pueda superarse el plazo m醲imo de 120 d韆s a contar desde la fecha de solicitud de calificaci髇 provisional, de acuerdo con lo establecido en el art韈ulo 11.2 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre.

2. Cuando se ejercite el derecho de adquisici髇 preferente sobre las viviendas vacantes, la Consejer韆 competente en materia de vivienda resolver� y notificar� a quien las promueva el ejercicio del citado derecho, en el plazo de treinta d韆s a contar desde la fecha que se comunique por la persona promotora el resultado del procedimiento de selecci髇 de las viviendas.

3. La resoluci髇 prevista en los apartados anteriores tendr�, al menos, el siguiente contenido:

• a) La justificaci髇 por la que se ejerce el derecho.
• b) La cuant韆, forma y plazo de abono del precio de adquisici髇.

Art韈ulo 47 Formalizaci髇 de la adquisici髇

1. Se otorgar� escritura p鷅lica por la persona promotora a favor de la Administraci髇 o Entidad P鷅lica que haya ejercido el derecho de adquisici髇 preferente, a la que se incorporar� testimonio de la resoluci髇 por la que se ejercita. Esta escritura servir� de t韙ulo para la inscripci髇 de la adquisici髇 en el Registro de la Propiedad.

2. La Administraci髇 o Entidad P鷅lica que ejercite el derecho de adquisici髇 preferente lo comunicar�, en el plazo de un mes a contar desde que se adopt� el correspondiente acuerdo, al Registro de la Propiedad en el que se encuentre inscrita la promoci髇 o las viviendas afectadas, para que se haga constar por anotaci髇 preventiva.

3. La adquisici髇 de las viviendas protegidas por el ejercicio de este derecho supone la subrogaci髇 de la Administraci髇 o Entidad P鷅lica que lo ejercite en la posici髇 de la persona promotora.

Art韈ulo 48 Precio de la adquisici髇

1. Conforme dispone el art韈ulo 11.4 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, el derecho de adquisici髇 preferente se ejercer� por un precio m醲imo igual al vigente para las viviendas protegidas de la tipolog韆 de que se trate en el correspondiente 醡bito territorial en la fecha en que se pretenda la enajenaci髇, que ser� el establecido en la calificaci髇 provisional. Podr� anticiparse hasta el 25% del precio, abon醤dose la cantidad restante en el plazo de treinta d韆s desde la calificaci髇 definitiva.

2. De ese precio podr� descontarse el importe necesario para la cancelaci髇 de las hipotecas y dem醩 cargas que, con car醕ter preferente, afecten a las viviendas adquiridas, asumiendo la entidad adquirente la responsabilidad de su cancelaci髇.

Art韈ulo 49 Destino de las viviendas adquiridas

1. Las viviendas adquiridas en virtud de un derecho de adquisici髇 preferente deber醤 ser destinadas a su adjudicaci髇, en r間imen de venta o de arrendamiento, a personas que re鷑an los requisitos que, para ser destinatarios de viviendas protegidas, establezca el programa de vivienda a cuyo amparo se haya concedido la calificaci髇 provisional.

2. El procedimiento de selecci髇 se efectuar� de acuerdo con lo regulado en el art韈ulo 12. No obstante, cuando el ejercicio de este derecho se haya producido despu閟 de iniciado el procedimiento de selecci髇 por la persona promotora, deber醤 respetarse los derechos y expectativas a ser destinatarias de una de las viviendas protegidas de las personas que, reuniendo los requisitos para ello, hubieran presentado su solicitud antes de ejercitarse este derecho.

3. Con car醕ter previo a su adquisici髇, la Administraci髇 o Entidad P鷅lica que haya ejercido el derecho de adquisici髇 preferente de la vivienda podr� solicitar de la correspondiente Delegaci髇 Provincial de la Consejer韆 competente en materia de vivienda el cambio de programa para el que se solicit� la calificaci髇 provisional.

La resoluci髇 que autorice el cambio de programa al que se refiere este apartado, determinar� una nueva calificaci髇 provisional de la vivienda que incluir� las consecuencias que se deriven del cambio de programa.

Art韈ulo 50 Tanteo y retracto legal

1. Las segundas o posteriores transmisiones intervivos de las viviendas protegidas, durante el per韔do legal de protecci髇, estar醤 sujetas a los derechos de tanteo y retracto legal establecidos en los art韈ulos 12 y 13 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre.

2. La Administraci髇 de la Junta de Andaluc韆 ejercer� los derechos de tanteo y retracto legal a trav閟 de la Empresa P鷅lica de Suelo de Andaluc韆.

Previa solicitud del Ayuntamiento del municipio en el que se ubiquen las viviendas a la Delegaci髇 Provincial correspondiente de la Consejer韆 competente en materia de vivienda, y una vez suscrito el acuerdo entre ambas Administraciones, se podr� ceder el ejercicio de estos derechos a favor del Ayuntamiento o entidad p鷅lica que designe la Administraci髇 de la Junta de Andaluc韆.

3. Sin perjuicio de la obligaci髇 de efectuar las comunicaciones a que se refieren los art韈ulos 28 y 29 se except鷄n del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto legal las trasmisiones que, cumpliendo los requisitos establecidos para la transmisi髇 de una vivienda protegida, se encuentren en alguno de los siguientes supuestos:

• a) La transmisi髇 tenga lugar entre parientes hasta el segundo grado de consanguinidad.
• b) Se trate de la transmisi髇 de una cuota indivisa de la vivienda a favor de otra persona cotitular de 閟ta. Se entender醤 comprendidos en este 鷏timo supuesto las particiones de herencia, y disoluciones de condominio y de sociedades conyugales, cuando uno de los cotitulares adquiera la totalidad de la vivienda abonando en met醠ico la parte de los dem醩 condue駉s.

Art韈ulo 51 Derecho de tanteo

1. El derecho de tanteo podr� ejercitarse a partir del siguiente d韆 a aquel en que se haya producido la resoluci髇 favorable a la que se refiere el art韈ulo 28.5 en la que se declare que procede el citado derecho, y siempre dentro del plazo de los sesenta d韆s naturales a partir del siguiente a aquel en que se haya producido la 鷏tima de las comunicaciones previstas en el art韈ulo 28.

Si, transcurrido este plazo, el derecho de tanteo no se hubiera ejercitado, podr� llevarse a efecto la transmisi髇 en los mismos t閞minos en que se comunic�.

2. El precio en que se ejercer� el derecho de tanteo ser� el se馻lado por el transmitente en su comunicaci髇 que deber� estar comprendido dentro del precio m醲imo al que se refiere el art韈ulo 27.

En las transmisiones 韓ter vivos en que no medie precio, se tomar� para el ejercicio del derecho de tanteo el precio m醲imo a que se refiere el p醨rafo anterior.

Art韈ulo 52 Derecho de retracto

1. En el caso de que quienes transmitan o adquieran una vivienda protegida no hubieran realizado las comunicaciones a que se refiere el art韈ulo 12 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de que tales comunicaciones sean incompletas o defectuosas o de que la transmisi髇 se haya producido antes del transcurso del plazo se馻lado para el ejercicio del derecho de tanteo o de la notificaci髇 de la resoluci髇 comunicando la voluntad de no ejercerlo, o en condiciones distintas a las anunciadas, el 觬gano competente podr� ejercer el derecho de retracto.

2. El derecho de retracto habr� de ejercerse en el plazo de sesenta d韆s naturales a contar desde el siguiente a la comunicaci髇 de la transmisi髇 prevista en el art韈ulo 29 o de que 閟ta haya llegado a su conocimiento, fehacientemente, por cualquier otro medio, conforme a lo dispuesto en el art韈ulo 12.2 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre.

3. El precio en que se ejercer� el derecho de retracto ser� el precio de transmisi髇 que figure en la escritura o contrato de adquisici髇, que en todo caso, no podr� superar el precio m醲imo al que se refiere el art韈ulo 27.

En las transmisiones 韓ter vivos en que no medie precio, se tomar� para el ejercicio del derecho de retracto el precio m醲imo a que se refiere el p醨rafo anterior.

4. El 髍gano que haya ejercitado el derecho deber� abonar tambi閚 al adquirente retra韉o la cuota del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur韉icos Documentados que aquel haya satisfecho, pero no la del Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, aunque se haya obligado a pagarlo.

Art韈ulo 53 Ejercicio de los derechos de tanteo y retracto

1. El 髍gano competente que decida ejercitar el derecho de tanteo o retracto comparecer�, dentro del plazo de ejercicio del derecho, ante Notario o Notaria, manifestando su voluntad, depositando el precio o acreditando su consignaci髇 judicial, y requiriendo al Notario o Notaria para que se馻le d韆 y hora para el otorgamiento de la escritura y para que comunique los anteriores extremos al transmitente o adquirente retra韉o.

2. En el d韆 y hora comunicados por el Notario o Notaria, se otorgar� por ambas partes la oportuna escritura p鷅lica, en la que se har� entrega del precio, con los descuentos, en su caso, a que se refiere el apartado siguiente, y de la posesi髇 efectiva de la finca transmitida.

3. Si existieran cargas o grav醡enes sobre la vivienda, la entidad adquirente podr� descontar del precio los gastos necesarios para su cancelaci髇 y poner a disposici髇 del transmitente o adquirente retra韉o el sobrante, asumiendo el pago de los dem醩 gastos que origine dicha cancelaci髇.

Art韈ulo 54 Subrogaci髇 en el ejercicio de estos derechos

1. En cualquier momento del procedimiento de ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, la Consejer韆 competente en materia de vivienda, o el Ayuntamiento o Entidad P鷅lica a la que se haya cedido el ejercicio del derecho podr� designar a una persona, que re鷑a los requisitos para ser titular de una vivienda protegida, para que se subrogue en su lugar en el acto de adquisici髇, circunstancia que habr� de acreditarse al Notario o a la Notaria, incorpor醤dose a la escritura testimonio de las resoluciones donde conste tal designaci髇.

2. La selecci髇 de dicha persona se llevar� a cabo con sujeci髇 a los principios contenidos en el art韈ulo 12.

3. En el supuesto de que no se hubiera producido la subrogaci髇, la Administraci髇 o la Entidad P鷅lica adquirente de la vivienda podr� solicitar de la correspondiente Delegaci髇 Provincial de la Consejer韆 competente en materia de vivienda el cambio del r間imen de protecci髇 de la vivienda.

La resoluci髇 que autorice el cambio de programa al que se refiere este apartado, determinar� una nueva calificaci髇 definitiva de la vivienda que deber� tener el correspondiente reflejo registral e incluir� las consecuencias que se deriven del cambio de programa.