Art韈ulo 218 Protecci髇 del paisaje

1. La actividad urban韘tica deber� integrar la consideraci髇 del paisaje en todas sus fases de conformidad con lo establecido en la legislaci髇 de ordenaci髇 del territorio y la legislaci髇 sobre el paisaje.

2. Las construcciones, obras de rehabilitaci髇, modernizaci髇 o conservaci髇 de los inmuebles observar醤 las exigencias de protecci髇 del medio ambiente establecidas en el ordenamiento jur韉ico y no podr醤 menoscabar la belleza o armon韆 del paisaje natural, rural o urbano, considerando sus valores culturales, en que se permita su realizaci髇.

3. La tipolog韆 de las construcciones habr� de ser congruente con las caracter韘ticas del entorno. Los materiales empleados para la renovaci髇 y acabado de fachadas, cubiertas y cierres de parcelas habr醤 de armonizar con el paisaje en que vayan a emplazarse.

Art韈ulo 219 Alturas

1. Mientras no exista plan que lo autorice, no podr� edificarse con una altura superior a tres plantas, medidas en cada punto del terreno, sin perjuicio de las dem醩 limitaciones que sean aplicables.

2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, cuando se trate de solares enclavados en n鷆leos o manzanas, edificados en m醩 de dos terceras partes, los municipios s髄o podr醤 autorizar alturas que alcancen la media de los edificios ya construidos.

Art韈ulo 220 Distancia de v韆s

1. Las construcciones y cierres que se realicen con obras de f醔rica u otros elementos permanentes, en zonas no consolidadas por la edificaci髇, en defecto de alineaciones y rasantes establecidas por el planeamiento, tendr醤 que desplazarse un m韓imo de tres metros del l韒ite exterior de la calzada de la v韆 p鷅lica a que den frente, salvo que por aplicaci髇 de otra legislaci髇 proceda una distancia superior.

2. Se excluye de la anterior obligaci髇 la colocaci髇 de mojones o postes destinados a delimitar la propiedad r鷖tica, sin impedir el acceso a la misma.

Art韈ulo 221 Edificaci髇 de parcelas y solares

1. El propietario de solares y de construcciones en ruina o inadecuadas deber� edificarlos o cesar el uso inadecuado en los plazos m醲imos que fijen los instrumentos de ordenaci髇 urban韘tica aplicables, y, en su defecto, en el de dos a駉s contados desde que la parcela merezca la calificaci髇 de solar o desde la declaraci髇 administrativa de ruina o inadecuaci髇.

2. La edificaci髇 en los supuestos referidos en el apartado anterior deber� finalizarse en el plazo establecido en la correspondiente licencia, y, en su defecto, en el de dos a駉s contados desde la notificaci髇 del otorgamiento de la licencia o de la orden de ejecuci髇.

3. El municipio podr� prorrogar los plazos anteriores, mediando causa justa, por un per韔do m醲imo igual a la mitad de los mismos.

4. Se entiende por construcciones inadecuadas las destinadas en m醩 de la mitad de su superficie construida a un uso urban韘tico incompatible con el establecido en el planeamiento.

Art韈ulo 222 Presupuestos de la edificaci髇

La edificaci髇 de parcelas y solares requerir�:

• a) El establecimiento de la ordenaci髇 pormenorizada y el cumplimiento de los deberes legales de la propiedad.
• b) La previa ejecuci髇 de las obras de urbanizaci髇 a鷑 pendientes o, en su caso, el cumplimiento de los requisitos exigibles para simultanear aqu閘las y las de edificaci髇.

Art韈ulo 223 Efectos del incumplimiento

El incumplimiento del deber de edificar habilitar� al municipio para expropiar la parcela o el solar o proceder a la ejecuci髇 del planeamiento mediante sustituci髇 del propietario.

Art韈ulo 224 Declaraci髇 de situaci髇 de ejecuci髇 por sustituci髇

1. La declaraci髇 de una parcela o solar en situaci髇 de ejecuci髇 por sustituci髇 tendr� como presupuesto el incumplimiento del deber de edificar declarado en procedimiento dirigido a tal fin. Dicho procedimiento podr� iniciarse de oficio o a instancia de cualquier persona, y en 閘 deber� darse audiencia al propietario afectado por plazo de un mes. Si se declara el incumplimiento del deber de edificar, la parcela o solar quedar醤 en situaci髇 de ejecuci髇 por sustituci髇 por ministerio de la Ley, sin perjuicio, en todo caso, de la exigencia de la responsabilidad sancionadora a que hubiere lugar.

2. La iniciaci髇 del procedimiento de declaraci髇 de incumplimiento del deber de edificar comportar� la suspensi髇 del otorgamiento de licencias en la parcela o solar afectado en tanto se dicte resoluci髇.

3. La solicitud de interesado para la iniciaci髇 del procedimiento de declaraci髇 de incumplimiento del deber de edificar deber� contener la fundamentaci髇 del incumplimiento del deber de edificar por el propietario de la parcela o del solar. Transcurrido el plazo de dos meses sin que se haya notificado resoluci髇 expresa, el interesado podr� entender desestimada su solicitud en sede municipal, sin perjuicio de lo establecido en el apartado sexto.

4. En la declaraci髇 de incumplimiento del deber de edificar y de la situaci髇 de ejecuci髇 por sustituci髇 deber� ratificarse o levantarse la suspensi髇 de otorgamiento de licencias en la parcela o solar con los siguientes efectos:

• a) Si ratificase la suspensi髇, la Administraci髇 deber� convocar de oficio el concurso para la sustituci髇 del propietario dentro del plazo de dos meses desde la notificaci髇 de la declaraci髇 de ejecuci髇 por sustituci髇. Si no se convoca concurso dentro de dicho plazo, la suspensi髇 quedar� levantada por ministerio de la Ley con los efectos previstos en la letra siguiente.
• b) Si levantase la suspensi髇, el municipio deber� convocar de oficio o a instancia de interesado el concurso para la sustituci髇 del propietario incumplidor dentro del plazo de cuatro a駉s desde la notificaci髇 de la declaraci髇 de ejecuci髇 por sustituci髇. De otorgarse licencia antes de la convocatoria de concurso, el particular deber� ejecutarla en el plazo y condiciones que resulten de aplicaci髇, y, de no hacerlo as�, podr� el municipio convocar concurso para la sustituci髇 del propietario incumplidor sin necesidad de previa declaraci髇 de incumplimiento.

5. La declaraci髇 de incumplimiento del deber de edificar y de la situaci髇 de ejecuci髇 por sustituci髇 contenida en resoluci髇 que agote la v韆 administrativa habr� de comunicarse mediante certificaci髇, a los efectos que procedan conforme a la legislaci髇 aplicable, al Registro de la Propiedad para la pr醕tica de nota marginal a la inscripci髇 de la correspondiente finca, y habilitar� para la convocatoria de concurso, bien a instancia de un particular bien de oficio por la Administraci髇, dirigido a la ejecuci髇 por sustituci髇 por persona que se comprometa a la edificaci髇 en condiciones y plazo determinados.

6. En caso de inactividad del municipio, el Departamento competente en materia de urbanismo podr� declarar la situaci髇 de ejecuci髇 por sustituci髇, previo requerimiento al municipio y en el plazo m醲imo de un mes desde que el requerimiento practicado resultara desatendido.

Art韈ulo 225 Registro de inmuebles en situaci髇 de ejecuci髇 por sustituci髇

1. Los municipios con poblaci髇 igual o superior a ocho mil habitantes o que cuenten con plan general de ordenaci髇 urbana formar醤 y mantendr醤 en condiciones de p鷅lica consulta, a los solos efectos de publicidad, un Registro de inmuebles en situaci髇 de ejecuci髇 por sustituci髇.

2. La falta de inclusi髇 en el Registro de parcelas o solares cuyos titulares hayan incumplido el deber de edificar no impedir� la aplicaci髇 de la expropiaci髇 o la ejecuci髇 del planeamiento mediante sustituci髇 del propietario.

3. El registro ser� p鷅lico. Cualquier persona f韘ica o jur韉ica podr� consultarlo y obtener certificado de los solares incluidos y de las determinaciones urban韘ticas que les afecten.

Art韈ulo 226 Concurso convocado de oficio

1. El municipio podr� convocar de oficio el concurso para la sustituci髇 del propietario indicando las condiciones pertinentes, entre las que habr醤 de figurar, como m韓imo, las siguientes:

• a) Precio a satisfacer por el adjudicatario, que en ning鷑 caso podr� ser inferior, en primera licitaci髇, al valor que a efectos expropiatorios corresponda a la parcela o solar. Cuando la primera licitaci髇 quedare desierta, el precio podr� reducirse hasta alcanzar las tres cuartas partes del que a efectos expropiatorios corresponda a la parcela o solar.
• b) Plazo m醲imo para la ejecuci髇 de la edificaci髇 y, en su caso, las obras de urbanizaci髇.
• c) Precios m醲imos de venta o arrendamiento de la edificaci髇 resultante, si los hubiere.
• d) Garant韆 definitiva del cumplimiento del deber de edificar.
• e) Alternativamente al pago en met醠ico establecido en la letra a), propuesta de pago del solar y, en su caso, de las obras correspondientes con partes determinadas de la edificaci髇 resultante formalizadas en r間imen de propiedad horizontal. Esta forma de pago requerir� conformidad del propietario sustituido.

2. La mitad de la diferencia entre el valor que a efectos expropiatorios corresponda a la parcela o solar y el satisfecho por el adjudicatario corresponder� al municipio, que deber� aplicarlo a los fines del patrimonio p鷅lico del suelo.

3. La certificaci髇 municipal del acuerdo de adjudicaci髇 producir� la transmisi髇 forzosa de la propiedad.

4. En caso de quedar desierto el concurso, el municipio podr� optar, dentro de los dos meses siguientes, entre la convocatoria de nuevo concurso o la adquisici髇, asimismo forzosa y por el precio fijado en aquel primero, de la parcela o el solar con destino al patrimonio municipal de suelo.

Art韈ulo 227 Concurso convocado a instancia de interesado

1. Cualquier persona podr� instar la celebraci髇 de concurso para la sustituci髇 del propietario incumplidor presentando un programa de edificaci髇 que se tramitar� conforme al procedimiento previsto para los programas de urbanizaci髇, contando el adjudicatario con las prerrogativas y obligaciones del adjudicatario de los mismos.

2. El programa de edificaci髇 se adaptar� a las peculiaridades de su objeto se馻ladas en el art韈ulo 226. La alternativa t閏nica estar� formada por:

• a) Proyecto b醩ico de obras de edificaci髇 acompa馻do, en su caso, de anteproyecto de urbanizaci髇 para completar las obras precisas para la adquisici髇 por la parcela de la condici髇 de solar. Ambos documentos contendr醤 una memoria de calidades, tanto de las obras de edificaci髇 como de las de urbanizaci髇, cuando fueren precisas, describiendo, como m韓imo, los elementos significativos y relevantes que permitan determinar el coste total de la actuaci髇.
• b) Documento expresivo de la cesi髇, condicionada al pago de su coste, de los derechos sobre el proyecto t閏nico acompa馻do para su ejecuci髇 por la persona que resulte adjudicataria, as� como de los compromisos de cumplimiento de los deberes legales a鷑 pendientes, de abono del precio de la adjudicaci髇 y de ejecuci髇 de la edificaci髇 proyectada en determinado plazo.

3. La proposici髇 jur韉ico-econ髆ica deber� concretar en todo caso la forma de pago de la parcela o solar e incluir propuesta de convenio urban韘tico a suscribir, en su caso, entre el adjudicatario, la Administraci髇 y, si asumen la totalidad de las condiciones que se les oferten, los propietarios afectados, en la que se har醤 constar los compromisos, plazos, garant韆s y penalizaciones que regular醤 la adjudicaci髇. A tal efecto, indicar� el desarrollo de las relaciones entre el adjudicatario y el o los propietarios de la finca, expresando, en su caso, los eventuales acuerdos ya alcanzados y las disposiciones relativas al modo de financiaci髇 de la actuaci髇 y retribuci髇 del adjudicatario, la estimaci髇 de la totalidad de los costes de ejecuci髇 de la actuaci髇 y la propuesta de precio de adquisici髇 del inmueble o mediante acuerdo o propuesta de pago de la parcela o el solar y de los costes de promoci髇 y ejecuci髇, mediante la atribuci髇 al adjudicatario de partes determinadas del edificio resultante de valor equivalente a aquellos, formalizadas en r間imen de propiedad horizontal. Cuando en la edificaci髇 se prevean usos heterog閚eos o el valor de sus diversas partes, por raz髇 de su localizaci髇 en planta, orientaci髇 u otros an醠ogos, resulte muy diferente, se aplicar醤 coeficientes correctores de uso y localizaci髇, justific醤dolos en funci髇 de sus valores relativos de repercusi髇, con la finalidad de lograr una homogeneizaci髇 ponderada de la retribuci髇 en partes de la edificaci髇.

4. El r間imen de garant韆s y de relaciones entre Administraci髇, adjudicatario y propiedad, ser� el establecido para la ejecuci髇 de actuaciones integradas en esta Ley adaptado a las peculiaridades propias de la actuaci髇 edificatoria. En el supuesto de opci髇 por pago en edificaci髇 resultante, el adjudicatario podr�, de no aceptar el propietario la oferta formulada, solicitar del municipio su imposici髇 forzosa. Este deber� resolver, en el plazo m醲imo de un mes, previa audiencia del propietario, pudiendo introducir modificaciones en la propuesta. La aprobaci髇 administrativa producir�, para la parcela o el solar, los efectos de la reparcelaci髇 y, en particular, los siguientes:

• a) La adjudicaci髇 de la parcela o el solar en pro indiviso y en la proporci髇 resultante al adjudicatario junto con el o los propietarios.
• b) La ocupaci髇 de la parcela o solar por el adjudicatario del concurso a los efectos de la realizaci髇 de las obras.

5. Transcurrido el plazo m醲imo establecido para resolver sin que se haya notificado resoluci髇 expresa, el interesado podr� entender aprobado a todos los efectos y por acto presunto producido por silencio administrativo positivo el programa de edificaci髇 presentado.

Art韈ulo 228 Incumplimiento del adjudicatario del concurso

La ejecuci髇 por sustituci髇 ser� de aplicaci髇 al incumplimiento de las condiciones de la adjudicaci髇 del concurso.

Art韈ulo 229 Reglas comunes

1. Toda edificaci髇, uso, actividad o transformaci髇 que se produzca en el territorio requerir� de previa licencia urban韘tica, licencia ambiental de actividades clasificadas, de inicio de actividad, de apertura o de ocupaci髇 otorgada por el municipio correspondiente, sin perjuicio de las dem醩 intervenciones p鷅licas exigibles por la legislaci髇 sectorial que les afecte.

2. Los municipios podr醤 establecer licencias para finalidades diferentes de las anteriores, de conformidad con la normativa de r間imen local.

3. El c髆puto del plazo, en su caso, establecido para solicitar las licencias municipales se interrumpir� desde la solicitud por el interesado de las concesiones, licencias o autorizaciones de car醕ter previo atribuidas a la competencia de la Administraci髇 del Estado o de la Comunidad Aut髇oma hasta su otorgamiento.

Art韈ulo 230 Licencia ambiental de actividades clasificadas

La licencia ambiental de actividades clasificadas se exigir� para las actividades molestas, insalubres, nocivas para el medio ambiente o peligrosas, de conformidad con lo dispuesto en su normativa espec韋ica.

Art韈ulo 231 Licencia de inicio de actividad

La licencia de inicio de actividad se exigir� con car醕ter previo al comienzo del ejercicio de las actividades sujetas a autorizaci髇 ambiental integrada o licencia ambiental de actividades clasificadas.

Art韈ulo 232 Licencia de apertura

1. La licencia de apertura se exigir� para los establecimientos comerciales, industriales y de prestaci髇 de servicios que no precisen licencia ambiental de actividades clasificadas, y tender� a asegurar que los locales e instalaciones re鷑en las debidas condiciones de tranquilidad, seguridad y salubridad.

2. La apertura de los edificios, locales o recintos, cerrados y cubiertos o abiertos y al aire libre, que hayan de destinarse a espect醕ulos p鷅licos, actividades recreativas y establecimientos p鷅licos requerir� las licencias y autorizaciones previstas en la legislaci髇 sectorial de espect醕ulos p鷅licos, actividades recreativas y establecimientos p鷅licos.

Art韈ulo 233 Licencia de ocupaci髇

La licencia de ocupaci髇 es una modalidad de las licencias urban韘ticas, que se exigir� para la primera utilizaci髇 de los edificios y la modificaci髇 del uso de los mismos, cuando no sean necesarias ni la licencia ambiental de actividades clasificadas ni la de apertura.

Art韈ulo 234 Resoluci髇 鷑ica

1. Los supuestos requeridos de licencia ambiental de actividades clasificadas o licencia de apertura o de funcionamiento y, adem醩, de licencia urban韘tica, ser醤 objeto de una sola resoluci髇, sin perjuicio de la formaci髇 y tramitaci髇 simult醤ea de piezas separadas para cada intervenci髇 administrativa.

2. La propuesta de resoluci髇 de la solicitud de licencia ambiental de actividades clasificadas o licencia de apertura o funcionamiento tendr� prioridad sobre la correspondiente a la licencia urban韘tica. Si procediera denegar la primera, as� se notificar� al interesado y no ser� necesario resolver sobre la segunda.

3. En cambio, si procediera otorgar la licencia de actividad clasificada o de apertura, el 髍gano municipal competente pasar� a resolver sobre la licencia urban韘tica, notific醤dose lo pertinente en forma unitaria al interesado.

Art韈ulo 235 Evaluaci髇 de impacto ambiental

Cuando un proyecto est� sujeto a evaluaci髇 de impacto ambiental, no podr� otorgarse licencia si la declaraci髇 de impacto ambiental hubiera sido negativa o incumpliera las medidas de correcci髇 determinadas en ella, salvo que, en caso de discrepancia sobre el contenido de la declaraci髇 de impacto ambiental entre el 髍gano sustantivo urban韘tico y 髍gano ambiental de la Administraci髇 de la Comunidad Aut髇oma, resuelva en favor de la ejecuci髇 del proyecto el Gobierno de Arag髇.

Art韈ulo 236 Actos sujetos

1. Est醤 sujetos a previa licencia urban韘tica todos los actos de edificaci髇 y uso del suelo y del subsuelo, tales como las parcelaciones urban韘ticas, los movimientos de tierra, las obras de nueva planta, la modificaci髇 de la estructura o el aspecto exterior de las edificaciones existentes, la primera utilizaci髇 de los edificios y la modificaci髇 del uso de los mismos, la demolici髇 de las construcciones, la colocaci髇 de carteles de propaganda visibles desde la v韆 p鷅lica y los dem醩 actos que se馻laren los planes.

2. Cuando los actos de edificaci髇 y uso del suelo y del subsuelo se realizaren por particulares en terrenos de dominio p鷅lico, se exigir� tambi閚 licencia, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular del dominio p鷅lico.

Art韈ulo 237 R間imen

1. Las licencias se otorgar醤 de acuerdo con las previsiones de la legislaci髇 y el planeamiento urban韘tico vigentes en el momento de la resoluci髇, resolviendo tanto sobre la pertinencia de las obras como sobre el aprovechamiento urban韘tico correspondiente.

2. Se otorgar醤 dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero, aunque podr醤 denegarse si se pretende llevar a cabo una ocupaci髇 ilegal del dominio p鷅lico.

Art韈ulo 238 Licencias para la edificaci髇 y urbanizaci髇 simult醤eas

1. Los propietarios de parcelas podr醤 promover su edificaci髇 con previa o simult醤ea realizaci髇 de las obras de urbanizaci髇 pendientes que sean precisas para su conversi髇 en solar, incluida su conexi髇 con las redes de infraestructuras y servicios existentes e inmediatas, cuando proceda.

2. Deber醤 acreditar para ello la disponibilidad civil sobre terrenos suficientes para asegurar que edificar� la parcela objeto de la actuaci髇, urbanizando o completando la urbanizaci髇, y que lo har醤 en plazo inferior a tres a駉s.

Art韈ulo 239 Edificaci髇 y urbanizaci髇 simult醤eas fuera de unidad de ejecuci髇

1. La autorizaci髇 de la edificaci髇 de terrenos en suelo urbano que no tengan la condici髇 de solar y no se incluyan en unidad de ejecuci髇 requerir�, como garant韆 de la realizaci髇 de las obras de urbanizaci髇, que en la solicitud de licencia el interesado asuma los siguientes compromisos:

• a) Ejecutar la edificaci髇 y urbanizaci髇 simult醤eamente, no s髄o en lo que respecta a las obras que afecten al frente de fachada o fachadas del terreno sobre el que se pretenda construir, sino a todas las infraestructuras necesarias para que puedan prestarse los servicios p鷅licos necesarios, tales como red de abastecimiento de aguas, saneamiento, alumbrado p鷅lico y pavimentaci髇 de aceras y calzada, hasta el punto de enlace con las redes generales y viarias que est閚 en funcionamiento.
• b) Prestar garant韆, en cualquiera de las formas admitidas por la normativa de contratos de las Administraciones p鷅licas, para hacer frente a la ejecuci髇 de las obras de urbanizaci髇, en la parte que corresponde, y a los costes 韓tegros derivados de la eventual ejecuci髇 subsidiaria de dichas obras de urbanizaci髇 por el municipio en cuant韆 suficiente a juicio de 閟te, no inferior al cincuenta por ciento del coste total previsto de las obras, actualizable y con vigencia hasta la total terminaci髇 y aprobaci髇 municipal de las mismas.
  A partir de: 6 agosto 2013

  Letra b) del n鷐ero 1 del art韈ulo 239 redactada por el n鷐ero 142 del art韈ulo 鷑ico de la Ley [ARAG覰] 4/2013, 23 mayo, por la que se modifica la Ley 3/2009, de 17 de junio, de Urbanismo de Arag髇 (獴.O.A.� 6 junio).
• c) No utilizar la construcci髇 en tanto no est� concluida la obra de urbanizaci髇 y establecer tal condici髇 en las cesiones del derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte del edificio.

2. No ser� exigible la prestaci髇 de garant韆 cuando la licencia sea solicitada por una Administraci髇 p鷅lica, aun cuando sea a trav閟 de entidad instrumental bajo forma p鷅lica o privada, y cuente con consignaci髇 en presupuesto aprobado, en cuant韆 suficiente para hacer frente a las obras de que se trate.

3. El incumplimiento del deber de urbanizaci髇 simult醤eo a la edificaci髇 comportar�:

• a) la p閞dida de la garant韆;
• b) la caducidad de la licencia, sin derecho a indemnizaci髇;
• c) la prohibici髇 de usar lo edificado; y
• d) la obligaci髇 de reponer la parcela a la situaci髇 anterior, salvo que el municipio decida, de oficio, ejecutar subsidiariamente las obras de urbanizaci髇 a costa del obligado.

Art韈ulo 240 Edificaci髇 y urbanizaci髇 simult醤eas en unidad de ejecuci髇

1. La autorizaci髇 de la edificaci髇 de terrenos incluidos en unidad de ejecuci髇 que no tengan la condici髇 de solar requerir�, como garant韆 de la realizaci髇 de las obras de urbanizaci髇, que est閚 aprobados el proyecto de reparcelaci髇 y el proyecto de urbanizaci髇, que no se oponga el urbanizador y que en la solicitud de licencia el interesado asuma los compromisos establecidos en el art韈ulo anterior, apartado primero, letras b) y c), as� como que, dado el estado de ejecuci髇 de la urbanizaci髇, la Administraci髇 considere previsible que a la terminaci髇 de la edificaci髇 la parcela de que se trate contar� con todos los servicios necesarios para tener la condici髇 de solar.

2. En todo caso, el otorgamiento de licencia requerir� que, previamente, hayan sido contratadas las obras de urbanizaci髇 con el plazo de ejecuci髇 previsto en el programa de compensaci髇 o en el programa de urbanizaci髇 y se haya constituido garant韆, en la forma establecida en la legislaci髇 de contrataci髇 del sector p鷅lico, por el cincuenta por ciento del coste total previsto de las obras, actualizable y con vigencia hasta la total terminaci髇 y aprobaci髇 municipal de las mismas. La garant韆 podr� reducirse, en su parte proporcional, a medida que se vayan completando las sucesivas fases de ejecuci髇 del proyecto de urbanizaci髇, una vez ejecutadas las obras y aprobadas por el municipio. Cuando se trate de obras de urbanizaci髇 con varias fases y no sea imprescindible la ejecuci髇 de todas ellas para poner en servicio una parte de la urbanizaci髇, el municipio podr� reducir la garant韆 exigible en la fase o fases pendientes de ejecuci髇 para facilitar la gesti髇 de la urbanizaci髇. No podr醤 iniciarse las obras, ni siquiera los actos preparatorios tales como desmontes, talas, movimientos de tierras y otros similares, en tanto no se haya constituido la garant韆.

3. No ser� exigible la prestaci髇 de garant韆 en los siguientes supuestos:

• a) Cuando la urbanizaci髇 se gestione por una Administraci髇 p鷅lica, aun cuando se ejecute mediante entidad instrumental bajo forma p鷅lica o privada, y cuente con consignaci髇 en presupuesto aprobado, en cuant韆 suficiente para hacer frente a las obras comprendidas en el proyecto de urbanizaci髇 en el periodo correspondiente.
• b) Cuando la licencia se solicite para la edificaci髇 de viviendas protegidas de Arag髇, sin perjuicio de la afectaci髇 real a que se refiere el art韈ulo 155.c) y siempre que se haya iniciado la ejecuci髇 de las obras de urbanizaci髇, en sectores o unidades de ejecuci髇 que hayan obtenido ayudas a la urbanizaci髇 en el marco de los planes y programas de vivienda y suelo, en sectores concertados de urbanizaci髇 prioritaria o en los que el n鷐ero de viviendas y la edificabilidad residencial sometidos a alg鷑 r間imen de protecci髇 sean superiores a los que no lo est閚. No obstante, el promotor de la edificaci髇 deber� hallarse al corriente de pago de cuotas de urbanizaci髇 al solicitar la licencia y, en su caso, prestar garant韆 conforme al apartado anterior cuando transmita las viviendas protegidas promovidas por el precio m醲imo legalmente establecido y no se hayan liquidado totalmente las obras de urbanizaci髇.

Art韈ulo 241 Suministros

1. Se requerir� certificaci髇 del facultativo director de las obras, acreditativa del cumplimiento de la correspondiente licencia urban韘tica, como tr醡ite previo al suministro de energ韆 el閏trica, agua, gas y telefon韆, sin perjuicio de los suministros provisionales de obra.

2. Los suministros provisionales de obra no podr醤 contratarse como suministros definitivos ni prolongarse su duraci髇 m醩 all� de la de la obra sin la certificaci髇 acreditativa del cumplimiento de la licencia urban韘tica emitida por el t閏nico director.

Art韈ulo 242 Procedimiento

Las solicitudes de licencias urban韘ticas se resolver醤 por el Alcalde, con arreglo al siguiente procedimiento, que, en su caso, constituir� pieza separada del procedimiento para la resoluci髇 鷑ica regulado en el art韈ulo 238:

• a) Las solicitudes deber醤 presentarse acompa馻das del oportuno proyecto t閏nico redactado por profesional competente, con ejemplares para cada uno de los organismos que hubieren de informar la petici髇.
• b) El proyecto habr� de ir visado por el Colegio Profesional correspondiente en los casos pertinentes. Si el Colegio observare incumplimiento de la legislaci髇 urban韘tica, denegar� motivadamente el visado, sin que con ello se impida la presentaci髇 del proyecto, junto con los razonamientos que el solicitante tenga por convenientes.
• c) Los informes relativos a la solicitud ser醤 evacuados por los organismos competentes en el plazo de diez d韆s, transcurrido el cual sin haberse emitido, proseguir醤 las actuaciones.
• d) Las licencias urban韘ticas de obras menores habr醤 de otorgarse en el plazo de un mes desde su solicitud, y las restantes, en el de tres meses. Trat醤dose de supuestos requeridos tambi閚 de licencia de actividad clasificada o de apertura, el plazo para la resoluci髇 鷑ica ser� de cuatro meses. El plazo se interrumpir�, si resultaren deficiencias subsanables, para que el interesado pueda subsanarlas, con la advertencia, cuando se tratare de elementos esenciales para resolver, de que, si as� no lo hiciera, se le tendr� por desistido de la solicitud, archiv醤dose 閟ta sin m醩 tr醡ite. En cambio, corregidas las deficiencias, se reanudar� el c髆puto del plazo de resoluci髇, que, en caso necesario, se entender� ampliado hasta comprender al menos la mitad del plazo originario.

Art韈ulo 243 Silencio administrativo

1. Transcurrido el plazo de resoluci髇 sin haberse notificado 閟ta, el interesado podr� entender estimada su petici髇 por silencio administrativo, en los t閞minos establecidos en la legislaci髇 del procedimiento administrativo com鷑.

2. En ning鷑 caso se entender醤 adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la legislaci髇 o del planeamiento urban韘tico.

Art韈ulo 244 Administraci髇 de la Comunidad Aut髇oma

1. Los actos de edificaci髇 y uso del suelo y del subsuelo que se promuevan por la Administraci髇 de la Comunidad Aut髇oma estar醤 igualmente sujetos a licencia municipal, salvo lo dispuesto para los proyectos de inter閟 general de Arag髇 y en los apartados siguientes de este art韈ulo. Si el proyecto afectare a varios municipios, la licencia habr� de solicitarse de todos ellos simult醤ea o sucesivamente.

2. El Consejero competente por raz髇 de la materia podr� acordar la remisi髇 al municipio correspondiente de proyectos que contemplen actos de edificaci髇 y uso del suelo y del subsuelo para la realizaci髇 de grandes obras de ordenaci髇 territorial o cuando razones de urgencia o excepcional inter閟 p鷅lico lo exijan, con objeto de que en el plazo de un mes notifique la conformidad o disconformidad de los mismos con el planeamiento urban韘tico vigente, entendi閚dose que, si en dicho plazo no se manifiesta una disconformidad expresa, existe conformidad al proyecto por parte del municipio.

3. En caso de disconformidad, el expediente ser� remitido por el Departamento interesado al Consejero competente en materia de urbanismo, quien lo elevar� al Gobierno de Arag髇, previo informe del Consejo de Urbanismo de Arag髇. El Gobierno decidir� si procede ejecutar el proyecto, y, en este caso, ordenar� la iniciaci髇 del procedimiento de alteraci髇 del planeamiento que proceda.

4. Tanto si el Gobierno decidiera la ejecuci髇 del proyecto, en el caso previsto en el apartado anterior, como si transcurriese el plazo para la intervenci髇 municipal prevista en el apartado segundo sin comunicarse la oportuna resoluci髇, la Administraci髇 de la Comunidad Aut髇oma podr� proceder inmediatamente a la ejecuci髇 del proyecto.

5. El municipio podr� acordar la suspensi髇 de las obras a que se refieren los apartados anteriores cuando se pretendiesen llevar a cabo sin que se haya remitido el proyecto, cuando no haya transcurrido el plazo para que el municipio comunique la conformidad o disconformidad del mismo con el planeamiento urban韘tico en vigor o se haya comunicado resoluci髇 de disconformidad sin que se haya notificado la decisi髇 del Gobierno sobre la ejecuci髇 del proyecto. La suspensi髇 se comunicar� al 髍gano redactor del proyecto y al Consejero competente en materia de urbanismo.

Art韈ulo 245 Definiciones

1. Se considera parcelaci髇 r鷖tica toda divisi髇 o segregaci髇 simult醤ea o sucesiva de terrenos en dos o m醩 lotes, siempre que tenga una finalidad exclusivamente vinculada a la explotaci髇 agraria de la tierra.

2. Se considera parcelaci髇 urban韘tica toda divisi髇 o segregaci髇 simult醤ea o sucesiva de terrenos en dos o m醩 lotes, cuando tenga por finalidad permitir o facilitar la realizaci髇 de actos de edificaci髇 o uso del suelo o del subsuelo sometidos a licencia urban韘tica.

3. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigir醤 para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de divisi髇 de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaraci髇 municipal de su innecesariedad, que los primeros deber醤 testimoniar en el documento.

Art韈ulo 246 Parcelaciones ilegales

1. Se considera ilegal, a afectos urban韘ticos, toda parcelaci髇 que sea contraria a lo establecido en esta Ley y en el planeamiento urban韘tico, especialmente cuando pueda dar lugar a la constituci髇 de un n鷆leo de poblaci髇.

2. En defecto de caracterizaci髇 m醩 estricta en el planeamiento, se considera n鷆leo de poblaci髇 la agrupaci髇 de edificaciones residenciales, susceptibles de necesitar servicios urban韘ticos y dotaciones comunes.

Art韈ulo 247 Parcelas indivisibles

1. No podr� realizarse parcelaci髇 alguna que d� lugar a lotes de superficie o dimensiones inferiores a las determinadas como m韓imas en el planeamiento o en la legislaci髇 sectorial, salvo que dichos lotes sean adquiridos simult醤eamente por los propietarios de terrenos colindantes con el fin de agruparlos con sus fincas para constituir una nueva.

2. Son indivisibles las parcelas edificables con arreglo a una determinada relaci髇 entre superficie de suelo y superficie construible cuando se edificara la correspondiente a toda la superficie, o, en el supuesto de que se edificara la correspondiente a s髄o una parte de ella, la restante si fuera inferior a la parcela m韓ima, con las salvedades indicadas en el apartado anterior.

Art韈ulo 248 R間imen

1. No se podr� efectuar ninguna parcelaci髇 urban韘tica sin que previamente haya sido aprobado el planeamiento urban韘tico exigible seg鷑 la clase de suelo de que se trate.

2. En ning鷑 caso se consideran solares, ni se permitir� edificar en ellos, los lotes resultantes de una parcelaci髇 ilegal.

Art韈ulo 249 Licencia o declaraci髇

1. Toda parcelaci髇 urban韘tica queda sujeta a licencia o a la aprobaci髇 del proyecto de reparcelaci髇 que la contenga.

2. Toda parcelaci髇 r鷖tica queda sujeta a la exigencia de la declaraci髇 previa de la innecesariedad de licencia, quedando exceptuadas de tal declaraci髇 las operaciones realizadas en los procedimientos de concentraci髇 parcelaria.

Art韈ulo 250 Procedimiento

1. Las licencias de parcelaci髇 y las declaraciones de su innecesariedad se someten al r間imen de las licencias urban韘ticas establecido en los art韈ulos 236 a 244, salvo las especialidades consignadas en los apartados siguientes.

2. Las solicitudes har醤 constar los objetivos de la parcelaci髇 y acompa馻r醤 un plano de situaci髇 con el emplazamiento de los terrenos que se pretende fraccionar. En las solicitudes de licencias de parcelaci髇 urban韘tica ser� necesario tambi閚 presentar un plano a escala adecuada de las fincas resultantes de la parcelaci髇.

3. Corresponde al Alcalde resolver sobre el otorgamiento de la licencia o la declaraci髇 de su innecesariedad, indicando en su caso la finalidad espec韋ica de la parcelaci髇 y las condiciones urban韘ticas aplicables a las nuevas parcelas.

4. En estos casos, el silencio administrativo siempre se entender� denegatorio de la solicitud de licencia de parcelaci髇 o de la declaraci髇 de su innecesariedad.

Art韈ulo 251 Contenido

1. Los propietarios de cualesquiera edificaciones, terrenos, solares, urbanizaciones y carteles deber醤 mantenerlos en adecuadas condiciones de seguridad, salubridad, ornato p鷅lico y calidad ambiental, cultural y tur韘tica. A tal efecto, realizar醤 los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.

2. La determinaci髇 de las citadas condiciones de conservaci髇 se llevar� cabo por los municipios, mediante 髍denes de ejecuci髇, de acuerdo con lo establecido en los art韈ulos siguientes.

3. El deber de los propietarios de edificios alcanza hasta la ejecuci髇 de los trabajos y obras cuyo importe tiene como l韒ite el del contenido normal del deber de conservaci髇, representado por la mitad del valor de una construcci髇 de nueva planta, con similares caracter韘ticas e igual superficie 鷗il o, en su caso, de dimensiones equivalentes que la preexistente, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupaci髇 sea autorizable.

Art韈ulo 252 Procedimiento

1. El Alcalde podr� ordenar la ejecuci髇 de las obras y actuaciones necesarias para conservar edificaciones, terrenos, solares, urbanizaciones y carteles en las condiciones indicadas en el art韈ulo anterior, sin necesidad de que las obras y actuaciones est閚 previamente incluidas en plan alguno de ordenaci髇.

2. Salvo en los supuestos en que pudiera existir urgencia justificada o peligro en la demora, en el expediente de las 髍denes de ejecuci髇 se dar� audiencia a los interesados, detallando las obras y actuaciones que deban realizarse, su presupuesto, plazo de cumplimiento y, en su caso, la cuant韆 de la subvenci髇 administrativa.

3. Las obras de conservaci髇 o rehabilitaci髇 se ejecutar醤 a costa de los propietarios dentro del l韒ite del deber normal de conservaci髇 que les corresponde.

4. Cuando las obras de conservaci髇 y rehabilitaci髇 que hayan de ejecutarse rebasen el contenido normal del deber de conservaci髇, para obtener mejoras o beneficios de inter閟 general, se ejecutar醤 a costa de la entidad que lo ordene en la cuant韆 que exceda de dicho deber.

Art韈ulo 253 Subvenciones

1. Cuando el presupuesto de las obras y actuaciones exigidas por una orden de ejecuci髇 supere la cuarta parte del valor de las edificaciones, excluido el suelo, el municipio podr� subvencionar hasta el diez por ciento de dicho presupuesto.

2. En todo caso, el municipio deber� costear 韓tegramente la parte del presupuesto de la orden de ejecuci髇 que supere el contenido normal del deber de conservaci髇.

3. La supervisi髇 de las obras subvencionadas corresponder� al propio municipio, que exigir� en todo caso la debida justificaci髇 de su exacta realizaci髇.

Art韈ulo 254 Opci髇

1. Si los propietarios interesados en los expedientes de las 髍denes de ejecuci髇 consideran que las obras y actuaciones que el municipio pretende ordenar exceden del l韒ite de su deber de conservaci髇, podr醤 solicitar las subvenciones establecidas en el art韈ulo anterior o la previa declaraci髇 del estado de ruina de las edificaciones.

2. Tras la adopci髇 de la orden de ejecuci髇 no se admitir� expediente de declaraci髇 de ruina, salvo que se acredite mediante informe t閏nico de facultativo competente que la ruina hubiese sobrevenido igualmente, conforme a criterios objetivos, de haberse ejecutado las obras ordenadas. Cuando el interesado incumpla una o varias 髍denes de ejecuci髇 y a consecuencia de ello se produzca la situaci髇 legal de ruina, el l韒ite normal del deber de conservaci髇 se ampliar� en la medida necesaria para restaurar el inmueble en los t閞minos se馻lados por la orden u 髍denes de ejecuci髇 incumplidas.

Art韈ulo 255 Cumplimiento

1. La orden de ejecuci髇 no eximir� del deber de presentar la documentaci髇 t閏nica o proyecto, en su caso, de las obras, a fin de que el municipio compruebe su adecuaci髇 a lo ordenado.

2. Incumplido el plazo establecido en la orden de ejecuci髇, el municipio podr� optar entre la ejecuci髇 subsidiaria, la expropiaci髇 del inmueble, la aplicaci髇 de lo dispuesto en los art韈ulos 221 a 228 o la imposici髇 de multas coercitivas, sin perjuicio de la aplicaci髇 de las sanciones que pudieran corresponder.

Art韈ulo 256 Ejecuci髇 forzosa

1. La periodicidad de las multas coercitivas para lograr el cumplimiento de las 髍denes de ejecuci髇 no podr� ser inferior a un mes.

2. La cuant韆 de cada multa podr� alcanzar hasta el diez por ciento del coste estimado de las obras ordenadas.

3. Podr醤 imponerse multas coercitivas hasta alcanzar el importe del coste estimado de las obras ordenadas.

4. Los ingresos generados por el cobro de las multas coercitivas impuestas quedar醤 afectados a la cobertura de los gastos que genere efectivamente la ejecuci髇 subsidiaria de la orden incumplida, a los que habr� que sumar los intereses y gastos de gesti髇 de las obras, todo ello sin perjuicio de su exigencia al obligado hasta el l韒ite normal del deber de conservaci髇.

5. En cualquier momento podr� el municipio optar por el procedimiento de ejecuci髇 subsidiaria de las 髍denes de ejecuci髇, sin perjuicio de seguir el correspondiente procedimiento de apremio sobre el patrimonio para el cobro de las multas coercitivas que no se hubieran satisfecho.

Art韈ulo 257 羠eas sujetas a inspecci髇 peri骴ica de construcciones y edificaciones

1. El planeamiento y, en su defecto, el municipio, mediante la correspondiente ordenanza, previo informe de los servicios provinciales del Departamento competente en materia de urbanismo, podr醤 delimitar 醨eas en las que los propietarios de las construcciones y edificaciones comprendidas en ellas deber醤 realizar, con la periodicidad que se establezca, una inspecci髇 dirigida a determinar su estado de conservaci髇. Igualmente, estas 醨eas podr醤 establecerse para la realizaci髇 de dicha inspecci髇 s髄o en las construcciones y edificios del 醡bito delimitado que est閚 catalogadas o protegidas o tengan una antig黣dad superior a cincuenta a駉s.

2. Los informes emitidos por t閏nico competente y, en su caso, visados por sus respectivos colegios, a resultas de las inspecciones deber醤 consignar el resultado de las mismas con descripci髇 de los siguientes aspectos:

• a) Los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso, con fijaci髇 de un orden de prioridad, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidaci髇 estructurales, as� como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo seg鷑 el destino propio de la construcci髇 o edificaci髇.
• b) El grado de ejecuci髇 y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras realizados para cumplimentar las recomendaciones contenidas en el o los informes t閏nicos de las inspecciones anteriores.

3. Los municipios podr醤 requerir de los propietarios los informes t閏nicos resultantes de las inspecciones peri骴icas y, en caso de comprobar que 閟tas no se han realizado, ordenar su pr醕tica.

Art韈ulo 258 Supuestos, medidas, efectos y obligaciones

1. Cuando alguna construcci髇 o parte de ella estuviere en estado ruinoso, el municipio, de oficio o a instancia de cualquier interesado, declarar� esta situaci髇 y acordar� la total o parcial demolici髇, previa audiencia del propietario y de los moradores, salvo inminente peligro que lo impidiera.

2. Proceder� la declaraci髇 de la situaci髇 legal de ruina de una construcci髇 o edificaci髇 en los siguientes supuestos:

• a) Cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la que est� en situaci髇 de manifiesto deterioro la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidaci髇 estructurales supere el l韒ite del deber normal de conservaci髇.
• b) Cuando, acreditando el propietario el cumplimiento puntual y adecuado de las recomendaciones de los informes t閏nicos correspondientes al menos a las dos 鷏timas inspecciones peri骴icas, el coste de los trabajos y obras realizados como consecuencia de esas dos inspecciones, sumado al de las que deban ejecutarse a los efectos se馻lados en la letra anterior, supere el l韒ite del deber normal de conservaci髇, con comprobaci髇 de una tendencia constante y progresiva en el tiempo al incremento de las inversiones precisas para la conservaci髇 del edificio.
• c) Cuando se requiera la realizaci髇 de obras que no pudieran ser autorizadas por encontrarse el edificio en situaci髇 legal de fuera de ordenaci髇 o en la situaci髇 prevista en el art韈ulo 266.3.

3. La declaraci髇 de la situaci髇 legal de ruina deber� disponer las medidas necesarias para evitar da駉s a personas y bienes, y pronunciarse sobre el incumplimiento o no del deber de conservaci髇 de la construcci髇 o edificaci髇.

4. En ning鷑 caso cabr� la apreciaci髇 de dicho incumplimiento cuando la ruina sea causada por fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero, as� como cuando el propietario haya sido diligente en el mantenimiento y uso del inmueble.

5. La declaraci髇 legal de ruina comportar� la aplicaci髇 del r間imen de edificaci髇 forzosa establecido en esta Ley.

6. El propietario de construcciones o edificaciones declaradas en ruina deber�:

• a) Proceder, a su elecci髇, a la completa rehabilitaci髇 o a la demolici髇, salvo que se trate de una construcci髇 o edificaci髇 catalogada, protegida o sujeta a procedimiento dirigido a la catalogaci髇 o al establecimiento de un r間imen de protecci髇 integral, en cuyo caso no procede la demolici髇.
• b) Adoptar las medidas urgentes y realizar los trabajos y las obras necesarios para mantener y, en su caso, recuperar la estabilidad y la seguridad, en los restantes supuestos. En este caso, el municipio podr� convenir con el propietario los t閞minos de la rehabilitaci髇 definitiva. De no alcanzarse acuerdo, el municipio podr� optar entre ordenar las obras de rehabilitaci髇 necesarias, con otorgamiento simult醤eo de ayuda econ髆ica adecuada, o proceder a la expropiaci髇 o a la sustituci髇 del propietario incumplidor aplicando el r間imen de ejecuci髇 forzosa conforme a esta Ley.

7. Si el propietario no cumpliere lo acordado por el municipio, se aplicar� lo establecido en el art韈ulo 255.2.

Art韈ulo 259 Ruina inminente

1. Cuando una construcci髇 o edificaci髇 amenace con derruirse de modo inminente, con peligro para la seguridad p鷅lica o la integridad del patrimonio protegido por la legislaci髇 espec韋ica o por el planeamiento urban韘tico, el Alcalde estar� habilitado para disponer todas las medidas que sean precisas, incluido el apuntalamiento de la construcci髇 o edificaci髇, su desalojo y la ejecuci髇 de demoliciones totales o parciales.

2. El municipio ser� responsable de los da駉s y perjuicios que resulten de las medidas a que se refiere el apartado anterior, sin que ello suponga exenci髇 de la responsabilidad que incumbe al propietario. Las indemnizaciones que satisfaga el municipio ser醤 repercutibles al propietario hasta el l韒ite del deber normal de conservaci髇.

3. La adopci髇 de estas medidas no presupondr� ni implicar� la declaraci髇 de la situaci髇 legal de ruina.

4. Si se dispone el desalojo de los ocupantes del inmueble, se garantizar� el derecho a la inviolabilidad del domicilio y los derechos reconocidos a los arrendatarios por la legislaci髇 arrendaticia.

Art韈ulo 260 Alteraci髇 de la ruina

1. Antes de declarar la ruina de una edificaci髇, tanto si el expediente se inici� en el procedimiento de una orden de ejecuci髇 como en cualquier otro caso, el municipio podr� adoptar la resoluci髇 de rehabilitar o conservar el inmueble, e iniciar� u ordenar� la iniciaci髇 de las obras necesarias en un plazo m醲imo de seis meses, hasta eliminar el estado f韘ico de ruina.

2. El propietario deber� sufragar el importe de las obras hasta donde alcance su deber de conservaci髇 conforme a los art韈ulos 251, 253 y 254.