Art韈ulo 17 Car醕ter vinculante de la publicidad

1. La publicidad sobre las caracter韘ticas materiales de las viviendas, sus servicios e instalaciones y las condiciones jur韉icas y econ髆icas de adquisici髇 y arrendamiento deber� ajustarse a los principios de buena fe y veracidad, sin omitir datos esenciales o que puedan inducir a error a los destinatarios. En todo caso, se especificar� si las viviendas a que la publicidad se refiere se encuentran terminadas o en fase de construcci髇.

2. La publicidad deber� contener, como m韓imo, las siguientes referencias:

• a) La identificaci髇 del promotor y emplazamiento del edificio.
• b) La descripci髇 de la vivienda, superficie 鷗il y/o construida y, en su caso, de los elementos vinculados a 閟ta, cuando proceda.
• c) El precio de venta o de arrendamiento y condiciones b醩icas de financiaci髇, cuando proceda.
• d) Entidad financiera que garantiza las cantidades entregadas a cuenta.

3. Conforme a la legislaci髇 sobre protecci髇 de consumidores, las caracter韘ticas de las viviendas, sus anejos, servicios e instalaciones comunes ofrecidas en la publicidad para promover su venta o arrendamiento ser醤 exigibles ulteriormente por el comprador o arrendatario, aun en el caso de que no se hiciera menci髇 espec韋ica a alguna de las caracter韘ticas en el respectivo contrato celebrado.

4. En la publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de una vivienda integrada en un complejo inmobiliario, se har� constar expresamente esta circunstancia, indic醤dose si las instalaciones o servicios a que se hace referencia corresponden a un solo edificio, a varios o a elementos comunes a todo el complejo.

Art韈ulo 18 Superficie

1. La superficie de las viviendas objeto de publicidad se expresar� en metros construidos o 鷗iles, especificando en todo momento a cu醠 de las dos circunstancias se refiere. Cuando se refiera a la superficie 鷗il, en los edificios constituidos o que se constituyan en r間imen de propiedad horizontal no podr� computarse la parte proporcional de los elementos comunes en la extensi髇 que se atribuya a cada una de las viviendas.

2. Se entiende por superficie 鷗il de la vivienda la cerrada por el per韒etro definido por la cara interna de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas, locales o espacios de cualquier uso.

3. Asimismo, incluir� la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores cubiertos de uso privativo tales como terrazas, miradores, tendederos, galer韆s u otros hasta un m醲imo del 10 por 100 de la superficie 鷗il cerrada de la vivienda. Si excede del 10 por 100 de la superficie 鷗il cerrada, la informaci髇 acerca de la extensi髇 de tales espacios habr� de ofrecerse por separado

N鷐ero 3 del art韈ulo 18 redactado por el n鷐ero primero del art韈ulo 39 de la Ley [LA RIOJA] 6/2007, 21 diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas para el a駉 2008 (獴.O.L.R.� 27 diciembre).Vigencia: 1 enero 2008

Art韈ulo 19 Anejos

1. Cuando se ofrezcan viviendas con trasteros, desvanes, plazas de garaje u otros espacios an醠ogos que puedan prestar un servicio accesorio a los titulares dominicales de aqu閘las, se indicar� necesariamente si se trata o no de anejos jur韉icamente vinculados, sin perjuicio de que se aporte informaci髇 complementaria sobre la concreta naturaleza de los mismos.

2. En la publicidad, se precisar� si la superficie indicada comprende la de los anejos situados fuera del espacio delimitado de la vivienda. En caso de que as� sea, deber� ofrecerse informaci髇 separada sobre la propia superficie 鷗il de los anejos y la concreta ubicaci髇 de los mismos.

3. Se especificar� que los anejos re鷑en los requisitos exigidos por la legislaci髇 vigente.

Art韈ulo 20 Informaci髇 para la venta

1. Los promotores deber醤 proporcionar en su oferta de venta a los adquirentes de viviendas en primera transmisi髇 la informaci髇 b醩ica sobre sus caracter韘ticas que necesariamente incluir� los siguientes aspectos:

• a) Datos relativos al promotor y al constructor: Nombre o raz髇 social, domicilio e inscripci髇 en el registro mercantil, censo de promotores o constructores o los registros p鷅licos correspondientes.
• b) Condiciones econ髆icas: Precio total y conceptos que 閟te incluye, indicando si el mismo comprende las tasas, los impuestos y los dem醩 gastos por cuenta del adquirente; expresi髇 de que en ning鷑 caso podr醤 imponerse al comprador como parte del precio de venta los gastos correspondientes al otorgamiento de la declaraci髇 de obra nueva y divisi髇 horizontal, cancelaci髇 de cargas y otros an醠ogos que las disposiciones legales atribuyan al vendedor; pagos aplazados, expresando el coste total del cr閐ito con referencia a la tasa anual equivalente o, en su defecto, el tipo de inter閟 anual y los gastos y cargas que el comprador haya de abonar como consecuencia de la concesi髇 del cr閐ito; garant韆s para el aseguramiento del cobro de las cantidades entregadas a cuenta, mencionando la entidad garante y la cuenta especial en la que hayan de efectuarse los ingresos con sujeci髇 a la normativa aplicable.
• c) Condiciones en caso de previsi髇 de subrogaci髇 en el pr閟tamo hipotecario: Informaci髇 escrita sobre la fecha de escritura de constituci髇 de la hipoteca, el nombre y direcci髇 del Notario autorizante, los datos de la inscripci髇 registral y la referencia a la parte de gravamen que corresponde a cada una de las viviendas en la distribuci髇 de la responsabilidad hipotecaria, as� como la indicaci髇 del n鷐ero de plazos, importe exacto de cada uno de ellos y fecha del vencimiento de los mismos.
• d) Caracter韘ticas esenciales de la vivienda: Plano de emplazamiento, plano acotado a escala de la vivienda y memoria en la que se haga referencia a los siguientes extremos: dimensiones referidas a las superficies 鷗iles, construidas y construidas con repercusi髇 de los elementos comunes; cumplimiento de los niveles de calidad que establezca la legislaci髇 aplicable, planos y detalles de las caracter韘ticas de todas las instalaciones de la vivienda, servicios y caracter韘ticas de los anejos y elementos vinculados a la vivienda; materiales empleados en la construcci髇 y nivel de calidad resultante, orientaci髇 principal, grado de aislamiento t閞mico y ac鷖tico y medidas de ahorro energ閠ico con que cuenta.
• e) Situaci髇 jur韉ica del inmueble: Acreditaci髇 de la titularidad registral de la vivienda; estado de cargas y grav醡enes de la misma; copia de la escritura de declaraci髇 de obra nueva y divisi髇 horizontal y de los estatutos que regir醤 la comunidad de propietarios, si han sido otorgados; justificaci髇 de estar al corriente en el pago de gastos generales de la comunidad de propietarios en el caso de que 閟ta ya se haya formalizado; garant韆s constituidas para responder por da駉s materiales a causa de vicios o defectos de construcci髇 conforme a la legislaci髇 de ordenaci髇 de la edificaci髇.
• f) Situaci髇 administrativa: Copia de la licencia municipal de edificaci髇, y de ocupaci髇 o calificaci髇 definitiva si estuviesen terminadas las viviendas, copia del certificado final de obra visado y expedido por la direcci髇 facultativa, si procede, as� como los documentos que acrediten que la vivienda se encuentra al corriente de los impuestos, tasas y exacciones que la graven.

2. La informaci髇 de la oferta para la venta de viviendas en segunda o posteriores transmisiones deber� hacer referencia a los siguientes aspectos:

• a) Identificaci髇 del vendedor y, en su caso, de la persona f韘ica o jur韉ica que intervenga en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la mediaci髇 entre el vendedor y el comprador de la vivienda.
• b) Condiciones econ髆icas: Precio total y conceptos en 閟te incluidos as� como las condiciones de financiaci髇 que, en su caso, pudieran establecerse.
• c) Caracter韘ticas esenciales de la vivienda: Acreditaci髇 de la superficie 鷗il y construida; cuota de participaci髇 en su caso; relaci髇 de calidades, instalaciones, servicios, anejos y elementos vinculados a la vivienda. Cuando la transmisi髇 de la vivienda se desarrolle en el marco del ejercicio de una actividad profesional o empresarial, deber� tenerse a disposici髇, adem醩, plano de emplazamiento, plano acotado a escala de la vivienda y plano de las instalaciones previstas de electricidad, agua, saneamiento, calefacci髇 y detalle en su caso, de los equipos y aparatos electrodom閟ticos a instalar, especificando su inclusi髇 o no en la obra.
• d) Situaci髇 jur韉ica del inmueble: Acreditaci髇 de la titularidad registral de la vivienda; estado de cargas y grav醡enes de la misma; caracter韘ticas esenciales del r間imen de propiedad horizontal, en su caso, y justificaci髇 de encontrarse al corriente de los pagos a la comunidad de propietarios, en aquellas viviendas sujetas al r間imen de propiedad horizontal, as� como todos aquellos acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios de relevancia econ髆ica y pendientes de ejecuci髇 en el momento de la compraventa; garant韆s por da駉s materiales por vicios o defectos de construcci髇 cuando las mismas fueran preceptivas, de conformidad con lo establecido por la legislaci髇 de la ordenaci髇 de la edificaci髇.

Art韈ulo 21 Reserva de viviendas de futura construcci髇

1. El comprador que acceda al 玴acto de reserva� a cambio de un precio cierto, que en ning鷑 caso podr� superar el 1% del precio estimado, mediante el cual el promotor se compromete a no enajenar a terceros una o m醩 viviendas de un edificio de futura construcci髇 podr� decidir la formalizaci髇 del contrato de compraventa una vez que se cumplan los requisitos exigidos para la enajenaci髇 de una vivienda en proyecto o en construcci髇.

2. El pacto de reserva deber� formalizarse por escrito y en el mismo habr� de especificarse el plazo dentro del cual, en su caso, el interesado podr� ejercitar dicha facultad. El plazo no podr� ser inferior a quince d韆s, a contar desde la recepci髇 de la notificaci髇 que al efecto habr� de realizar el promotor una vez que puedan iniciarse las ventas.

3. Siempre y cuando el promotor reciba cantidades de dinero en concepto de reserva de una de las viviendas que eventualmente se construyan, deber� se馻larse en el pacto suscrito con car醕ter vinculante las caracter韘ticas de ubicaci髇 de la misma dentro del edificio, la superficie 鷗il prevista y el precio m醲imo de venta en que se ofrecer� la vivienda. Igualmente deber醤 constar las fechas estimadas de inicio y finalizaci髇 de obra, as� como la prevista para que pueda formalizarse el contrato, que ser醤 meramente estimativos sin valor contractual.

4. En caso de que la compraventa finalmente se perfeccione, las cantidades abonadas por el interesado en la adquisici髇 de la vivienda se considerar醤, en todo caso, como cantidades adelantadas a cuenta del precio total de la misma.

5. Si iniciado el proceso de venta de las viviendas quien suscribi� el acuerdo con el promotor decidiera no formalizar el contrato de compraventa dentro del plazo establecido, perder� las cantidades abonadas. No obstante, proceder� la devoluci髇 de las mismas, con los correspondientes intereses legales:

• a) Cuando no pudiera formalizarse el contrato de compraventa dentro del plazo previsto por no haber cumplido el promotor los requisitos exigidos en el art韈ulo anterior.
• b) Cuando el precio de venta definitivamente establecido por el promotor supere el precio m醲imo inicialmente estimado, salvo que se trate de mejoras de calidad solicitadas expresamente por el interesado en la compra.

6. Si el promotor o constructor fuesen declarados en concurso y no finalizasen la edificaci髇, quien contin鷈 la obra no podr� incrementar los precios pactados con los adquirentes por ning鷑 motivo ni circunstancia por encima de la variaci髇 experimentada en el 蚽dice de Precios al Consumo (IPC) de la cantidad que resulte de aplicar el precio pactado en la reserva, contrato privado de compraventa o similar en que se haya fijado el precio de la compraventa computado desde la fecha de dicho contrato hasta la fecha en que se haga cargo de la promoci髇 o construcci髇 del inmueble. El nuevo promotor se subrogar� en los contratos privados suscritos con los adquirentes debiendo respetarlos en todo lo pactado.

Art韈ulo 22 Venta de viviendas en proyecto o en construcci髇

1. Una vivienda puede ser objeto de venta cuando se encuentre en fase de proyecto o en construcci髇 siempre que re鷑a los siguientes requisitos:

• a) Tener sobre el suelo sobre el que se van a emplazar el derecho de propiedad o derecho de superficie inscrito en el Registro de la propiedad sin cargas o grav醡enes que impidan su libre disponibilidad.
• b) Haber obtenido licencia urban韘tica y dem醩 autorizaciones precisas por la normativa aplicable.
• c) Haber otorgado escritura de declaraci髇 de obra nueva en construcci髇 y constituci髇 del r間imen de propiedad horizontal, as� como certificaci髇 registral en la que consten las cuotas de participaci髇 en los elementos comunes, y los estatutos de la comunidad de propietarios o proyecto del mismo, salvo en los supuestos de viviendas unifamiliares.

2. Excepcionalmente, en las promociones de viviendas realizadas en r間imen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, podr醤 percibirse de las personas f韘icas integradas en las mismas las cantidades precisas para la adquisici髇 del suelo en que se emplazar醤 las viviendas.

3. El incumplimiento de estos requisitos permitir� al adquirente la resoluci髇 del contrato correspondiente con las indemnizaciones que procedan con base en la normativa aplicable, sin perjuicio de la imposici髇 de las sanciones pertinentes.

Art韈ulo 23 Garant韆 de devoluci髇 de cantidades anticipadas para la construcci髇 de la vivienda

1. La entrega de cantidades anticipadas en concepto de reserva o adquisici髇 de viviendas obligar� al promotor, en los t閞minos contemplados en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre cantidades anticipadas en la construcci髇 y venta de viviendas y la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de la Ordenaci髇 de la Edificaci髇, a garantizar su devoluci髇 para el caso de que, por cualquier causa, la construcci髇 no llegue a iniciarse o a concluirse en los plazos establecidos en el contrato, sin perjuicio de que el comprador que pretenda la resoluci髇 del contrato reclame, adem醩, en su caso, la indemnizaci髇 de da駉s y perjuicios que proceda.

2. Cuando se trate de viviendas protegidas, s髄o podr醤 percibir de los adjudicatarios o adquirentes en concepto de entrega de cantidades a cuenta hasta un m醲imo del 20% del precio total de la vivienda y de sus anejos vinculados durante el per韔do de su construcci髇. S髄o en el caso de que el adquirente o adjudicatario as� lo desee y de acuerdo con sus circunstancias fiscales y personales, podr� entregar en concepto de cantidades a cuenta, hasta un m醲imo del 40% del precio total de la vivienda y de sus anejos vinculados durante el per韔do de su construcci髇.

3. Para poder percibir cantidades anticipadas para la construcci髇 de la vivienda protegida, el promotor deber� obtener previa autorizaci髇 de la Consejer韆 competente en materia de vivienda previa solicitud en la que se acredite o garantice el cumplimiento de todos los requisitos legales exigidos.

4. El establecimiento de la garant韆 aludida tampoco impedir� que el comprador opte por el ejercicio de acciones civiles distintas de la resolutoria o la concesi髇 de una pr髍roga al promotor, con posibilidad, en este 鷏timo caso, de reclamarle judicialmente los da駉s y perjuicios acreditados que sean consecuencia del incumplimiento de la obligaci髇 de entrega de la vivienda en el plazo pactado.

5. En todo caso, la devoluci髇 garantizada comprender� las cantidades entregadas y los intereses legales del dinero, vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devoluci髇.

6. Las garant韆s s髄o se extinguir醤 cuando el promotor pruebe la entrega de las viviendas ya terminadas, tras la expedici髇 del certificado final de obra por el t閏nico competente y la obtenci髇 de la correspondiente licencia de primera ocupaci髇, bien expresamente o por silencio administrativo conforme a la legislaci髇 vigente. Adem醩, la cancelaci髇 de las aludidas garant韆s exigir�, en los casos en que el promotor contin鷈 siendo titular registral, que se aporte la escritura p鷅lica de compraventa de la vivienda que se hubiera otorgado.

7. Las normas legales sobre garant韆 de devoluci髇 de cantidades anticipadas ser醤 de aplicaci髇, siempre que concurran los presupuestos previstos en las mismas, a todos los negocios jur韉icos, cualquiera que sea la denominaci髇 que las partes les dieran, en que se transmita a t韙ulo oneroso una vivienda en proyecto o en construcci髇 cuando el adquirente haya hecho entrega de anticipos dinerarios a cuenta de su contraprestaci髇, incluidas las cantidades entregadas por cooperativistas y comuneros para la adquisici髇 del suelo y construcci髇 de las viviendas.

8. Los promotores no podr醤 repercutir el coste de constituci髇 de los avales a los adquirentes de las viviendas.

Art韈ulo 24 Aplicaci髇 de las cantidades anticipadas para la construcci髇

1. El promotor que haya recibido de los compradores cantidades anticipadas a cuenta del precio total de las viviendas en proyecto o en construcci髇 deber� ingresar en una cuenta especial y s髄o podr� disponer de las mismas, ingresadas en la cuenta bancaria especial a que se refiere la legislaci髇 vigente, para atenciones propias de la promoci髇.

2. Las cooperativas y comunidades de bienes que perciban de los socios y comuneros cantidades en dinero anticipadas para la adquisici髇 del suelo y la construcci髇 de las viviendas deber醤 recibirlas a trav閟 de una entidad de cr閐ito, en la cual se depositar醤 en cuenta especial, con separaci髇 de otra clase de fondos, y de las que solamente podr� disponerse para las atenciones derivadas de aquellos fines.

Art韈ulo 25 Venta de viviendas terminadas

En las compraventas de viviendas terminadas de nueva construcci髇, se exigir醤 los requisitos y documentos previstos para la enajenaci髇 de viviendas en construcci髇, salvo lo relativo a los pagos anticipados en per韔do de construcci髇, y adem醩 los siguientes:

• a) Las garant韆s por da駉s materiales derivadas de vicios y defectos de construcci髇 establecidas en la legislaci髇 de ordenaci髇 de la edificaci髇, que deber� hacerse constar en la escritura de compraventa.
• b) En su caso, el importe de pr閟tamo hipotecario que corresponda a la vivienda, las condiciones del mismo y los requisitos de subrogaci髇 al comprador. El comprador podr� subrogarse o no en el pr閟tamo del promotor, siendo por cuenta de 閟te los gastos de cancelaci髇 cuando el comprador optara por la no subrogaci髇 en dicho pr閟tamo.
• c) El Libro del Edificio que recoger� la documentaci髇 de la obra ejecutada, conforme se establece en la legislaci髇 de ordenaci髇 de la edificaci髇.
• d) La licencia de ocupaci髇, y en el supuesto de viviendas protegidas de nueva construcci髇, en primera transmisi髇, la c閐ula de calificaci髇 definitiva.
• e) Acreditar la vigencia de la c閐ula de habitabilidad.

Art韈ulo 26 Contenido del contrato de compraventa

Las condiciones particulares del contrato de compraventa deber醤 reflejar el contenido de la informaci髇 suministrada al comprador conforme a lo previsto en la presente Ley. En caso de discrepancia en perjuicio del comprador, 閟te tendr� derecho a una rebaja proporcional del precio o a una indemnizaci髇 equivalente, sin perjuicio de su facultad de resolver el contrato, cuando sea procedente en los t閞minos establecidos en la legislaci髇 civil.

Art韈ulo 27 Requisitos que debe reunir una vivienda para ser susceptible de ser arrendada

Para que una vivienda pueda ser susceptible de arrendamiento tiene que reunir inexcusablemente, al menos, los siguientes requisitos:

• a) Ser susceptible de ser habitada reuniendo todas las autorizaciones que esta ley exige para su ocupaci髇 o que reglamentariamente se establezcan.
• b) Todas las licencias y autorizaciones deber醤 mantenerse en vigor con car醕ter previo a la formalizaci髇 del contrato de arrendamiento.
• c) Que el edificio disponga de las acometidas generales de suministros y servicios previstos por la legislaci髇 aplicable.
• d) La prestaci髇 de la fianza, de acuerdo con las determinaciones establecidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• e) Los establecidos espec韋icamente por la Ley de Arrendamientos Urbanos, siendo nulas de pleno derecho las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas que con car醕ter imperativo establece dicha norma.
• f) Se podr� acceder a la adquisici髇 de una vivienda a trav閟 de la formalizaci髇 del contrato de arrendamiento con opci髇 de compra. Los requisitos aplicables ser醤 los que establece la presente Ley para la venta de viviendas terminadas, con las determinaciones que reglamentariamente se establezcan.

Art韈ulo 28 Regulaci髇 de la fianza en los contratos de arrendamiento de viviendas y fincas urbanas

1. La fianza establecida por la Ley de Arrendamientos Urbanos se consignar� en el establecimiento y de la forma que se fija reglamentariamente.

2. En el dep髎ito de fianzas constituido reglamentariamente se depositar醤 las cantidades exigidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos y las complementarias que se hubiesen establecido en el contrato

Art韈ulo 28 redactado por el apartado uno del art韈ulo 34 de la Ley [LA RIOJA] 10/2010, 16 diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas para el a駉 2011 (獴.O.L.R.� 20 diciembre).Vigencia: 1 enero 2011

Art韈ulo 29 Registro de contratos de arrendamientos de viviendas y fincas urbanas

1. La Administraci髇 Auton髆ica establecer� los controles que estime oportunos para el control y conocimiento de los contratos de arrendamiento de viviendas. A estos efectos se podr� crear un registro de contratos de arrendamiento de viviendas y fincas urbanas, con car醕ter administrativo, que depende de la Consejer韆 competente en materia de vivienda, en el que han de ser objeto de inscripci髇 los datos correspondientes a los contratos de arrendamiento referentes a viviendas.

2. En el registro de contratos de arrendamiento de viviendas y fincas urbanas, deber醤 hacerse constar los datos que fija la LAU en ese aspecto.

3. La inscripci髇 de los contratos de arrendamiento en el registro ser� obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario y se realizar� de acuerdo con el procedimiento que a estos efectos se establezca mediante reglamento.

4. Cuando se extinga el contrato, el arrendador deber� solicitar su cancelaci髇 en el registro, la cual se producir� de oficio en el momento de la cancelaci髇 de la fianza.

Art韈ulo 30 Informaci髇 para el arrendamiento

Si se trata de oferta de viviendas para su arrendamiento o alquiler, se informar� necesariamente de las condiciones econ髆icas del mismo, y al menos las relativas a la renta, conceptos que incluye, f髍mula de revisi髇, plazo, gastos repercutibles, caracter韘ticas f韘icas de la vivienda, servicios e instalaciones, de conformidad con la legislaci髇 de arrendamientos urbanos e informaci髇 sobre las caracter韘ticas del r間imen de propiedad horizontal.

Art韈ulo 31 Sistema arbitral

1. La resoluci髇 de las quejas o reclamaciones de los consumidores o usuarios en materia de vivienda podr醤 someterse al sistema arbitral conforme a la legislaci髇 aplicable.

2. La Administraci髇 establecer� reglamentariamente los beneficios que considere oportunos para los promotores que se adhieran de forma gen閞ica y sin restricciones al sistema arbitral legalmente aplicable.

La Administraci髇 fomentar� el uso del sistema arbitral para la resoluci髇 de quejas y reclamaciones en materia de vivienda.