Artículo 246 Optimización del desarrollo urbano

1. Uno de los objetivos de la política territorial de la Comunitat Valenciana es la proporcionada ocupación del suelo por los crecimientos urbanos e infraestructuras, procurando un óptimo desarrollo con la menor ocupación del suelo.

2. Por ello se propiciará la dinamización y la puesta en valor de los activos inmobiliarios y de infraestructuras urbanísticas ya ejecutadas, mediante la ejecución de programas de actuación aislada, y el fomento de la conservación y rehabilitación del patrimonio arquitectónico.

3. Cuando proceda, se elaborará un Plan Parcial de Mejora o un Plan Especial de Reforma Interior para frenar la degradación progresiva de la edificación o la persistencia del déficit de equipamientos públicos, o bien la insuficiencia o la falta de calidad de la urbanización, de las redes viarias, de saneamiento y del espacio público.

4. Se establece la regulación de los Programas de Actuación Aislada para la ejecución del planeamiento en el suelo urbano y por incumplimiento del deber de edificar o rehabilitar en los términos establecidos en el artículo 217 de la Ley Urbanística Valenciana.

Artículo 247 Concepto de Actuación Aislada (en referencia a los artículos 15 y 146 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. La Actuación Aislada es el proceso urbanístico por el que se establecen las condiciones jurídicas, económicas, temporales, de planeamiento y, en su caso, de edificación o rehabilitación, para desarrollar una parcela urbana y los suelos colindantes que no tengan la consideración, por sí mismos, de parcela mínima edificable, independientemente del número de fincas registrales afectadas.

2. La aprobación de un Programa de Actuación Aislada legitima la reparcelación forzosa o voluntaria, en superficie, horizontal o económica, de los terrenos o construcciones que sean objeto de la Actuación.

Artículo 248 Configuración de ámbito inicial y de resultado en las Actuaciones Aisladas (en referencia a los artículos 15 y 146 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. El ámbito espacial propio de los Programas de Actuaciones Aisladas será, cuanto menos, una superficie igual a la de la parcela mínima fijada por el planeamiento.

2. Como consecuencia de la Actuación Aislada podrán resultar una o más parcelas edificables, conforme al planeamiento de aplicación.

Artículo 249 Supuestos en los que procede la Actuación Aislada (en referencia a los artículos 15 y 146 de la Ley Urbanística Valenciana)

Los Programas de Actuaciones Aisladas resultarán procedentes en los siguientes supuestos:

• 1. Para edificar los solares o rehabilitar los edificios que no precisen de ninguna obra de urbanización, por existir ya ésta de forma completa, siempre que:
  • a) Se requiera regularizar linderos y no haya acuerdo entre los afectados.
  • b) Sea necesario repartir justamente cargas y beneficios entre los propietarios afectados y no haya acuerdo entre ellos. Las cargas a repartir en este supuesto serán las derivadas de la urbanización preexistente o de la edificación o rehabilitación previstas por el Programa.
  • c) El inmueble se halle incurso en Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosas a través de la Administración, sus organismos, entidades o empresas de capital íntegramente público.
• 2. Cuando una sola parcela, integrada por una o más fincas registrales, susceptible conforme al planeamiento de ser edificada de forma independiente, requiera la ejecución de obras públicas de urbanización perimetrales, siempre que dichas obras afecten a distintas propiedades entre las que no exista acuerdo sobre el modo de cumplimiento de sus respectivos deberes urbanísticos.
• 3. Para completar la urbanización parcialmente existente en manzanas o unidades urbanas equivalentes donde, al menos, alguna de sus parcelas características ya sea solar.
• 4. Cuando resulte justificado que el régimen de Actuación Aislada es el más idóneo para ejecutar las obras de reforma interior, mejora o saneamiento correspondientes en suelo urbano, particularmente respecto a parcelas aisladas que se hallen consolidadas con respeto a las tipologías, usos y ubicación establecidos por el planeamiento. La justificación deberá desarrollarse expresa y motivadamente en la memoria del Programa de Actuación Aislada y en el acuerdo aprobatorio de éste.

Artículo 250 Disponibilidad civil a efectos de la promoción de Actuaciones Aisladas (en referencia al artículo 146.4 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. El promotor de una iniciativa de Programa de Actuación Aislada deberá acreditar la disponibilidad civil, mediante certificación registral, sobre terrenos suficientes para asegurar que edificará o rehabilitará la parcela objeto de la Actuación, y que lo hará en plazo inferior a tres años. En todo caso el adjudicatario del Programa de Actuación Aislada deberá, acreditar la disponibilidad civil sobre terrenos en los términos indicados.

2. Se exceptúa la exigencia de disponibilidad civil cuando los inmuebles estuvieran en Régimen de Edificación o Rehabilitación Forzosa.

3. En suelo urbano delimitado como Centro Histórico, se considerará acreditada la disponibilidad civil sobre terrenos cuando se tenga la titularidad de, por lo menos, el 10 por ciento de la propiedad del ámbito.

Artículo 251 Concepto de Centro Histórico (en referencia al artículo 146.4 de la Ley Urbanística Valenciana)

Se entiende por Centro Histórico el ámbito expresamente identificado como tal por el planeamiento. La identificación de los Centros Históricos será, en todo caso, una determinación propia de la ordenación pormenorizada, que no tendrá por qué coincidir, necesariamente, con la delimitación de los núcleos históricos tradicionales prevista en el artículo 49.2 de la Ley Urbanística Valenciana.

Artículo 252 Programas de Actuación Aislada para la regularización de linderos (en referencia al artículo 146.1.b de la Ley Urbanística Valenciana)

La Alternativa Técnica de Programa de Actuación Aislada cuya finalidad sea la regularización de linderos y que no precise de la ejecución de obras de urbanización no deberá incorporar el Proyecto relativo a la ejecución de este tipo de obras.

Artículo 253 Innecesariedad de las Actuaciones Aisladas (en referencia a los artículos 15 y 146 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. Será innecesario tramitar Programas de Actuación Aislada:

• a) En el caso de que la urbanización de una parcela no requiera afectar a propiedades de terceros.
• b) Cuando exista unanimidad entre los propietarios afectados en cuanto al planeamiento, a su ejecución y al Proyecto de Edificación o Rehabilitación.

2. En ambos casos, se podrá solicitar directamente Licencia de Edificación, aportando con la petición los siguientes documentos: Proyecto de Edificación o Rehabilitación, Proyecto de Urbanización y propuesta de Convenio Urbanístico a suscribir con la Administración, en virtud del cual se concrete la cesión de las dotaciones públicas exigibles conforme al planeamiento y, en su caso, la compensación de los eventuales excedentes de aprovechamiento.

Artículo 254 Delimitación de Áreas de Rehabilitación (en referencia al artículo 148 de la Ley Urbanística Valenciana)

A los efectos de lo dispuesto en el artículo 148 de la Ley de la Generalitat 16/2005, y en coherencia con lo dispuesto en los artículos 5.1.a) y 21.2 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, el planeamiento deberá delimitar entre sus determinaciones de ordenación pormenorizada las Áreas de Rehabilitación.

Artículo 255 El contenido de la Proposición Jurídico-Económica en Programas de Actuación Aislada (en referencia al artículo 147.2 de la Ley urbanística Valenciana)

1. El contenido de la Proposición Jurídico-Económica que deba formularse en desarrollo de los Programas de Actuación Aislada será el previsto en los artículos 127 y 147.2 de la Ley Urbanística Valenciana, a lo que habrá que añadir el presupuesto de la construcción en caso de que se pretenda la edificación de los terrenos o la rehabilitación de los inmuebles.

2. En la partida correspondiente a los Gastos de Gestión o los Gastos Generales, el aspirante a Urbanizador deberá diferenciar el capítulo correspondiente a los previstos en la contratación de terceros, y el capítulo atribuible a los gastos internos de la propia estructura organizativa del Urbanizador.

Artículo 256 Los criterios de selección de Alternativa Técnica y de Proposición Jurídico-Económica de programa de actuación aislada (en referencia al artículo 147.3 de la Ley Urbanística Valenciana)

1. La elección de una alternativa técnica se efectuará tomando en consideración los siguientes criterios:

• 1.1. Condiciones de diseño más idóneas para la ordenación prevista en el planeamiento, debiendo tener en cuenta los factores siguientes:
  • a) distribución funcional de las plantas de edificación y adecuación a la disposición de la estructura portante.
  • b) diseño y expresión formal de todos los alzados y fachadas de la edificación.
  • c) integración arquitectónica en el entorno urbano.
  • d) criterios de edificación sostenible.

  Para adoptar criterio sobre estos factores, podrá solicitarse al Colegio de Arquitectos o a otros organismos oficiales, el correspondiente informe técnico que se incorporará al expediente para su consideración.

• 1.2. Criterios socioeconómicos: la que proponga unas condiciones de ejecución más adecuadas al interés social debiendo tener en cuenta los factores siguientes:
  • a) menor plazo de ejecución.
  • b) mayores garantías para llevarla a cabo.
  • c) menor precio de venta o alquiler de los productos inmobiliarios a edificar en función de su emplazamiento urbano y del valor de adquisición del solar que se propone.
• 1.3. Criterios que favorezcan el acceso a una vivienda digna para colectivos socialmente desfavorecidos y siempre que:
  • a) Parte de las viviendas que se construyan sean en régimen de protección, bien en venta, alquiler o alquiler con opción de compra.
  • b) Los colectivos a los que vayan destinadas sean preferentemente, jóvenes menores de 35 años, familias monoparentales con cargas familiares, mujeres víctimas de violencia doméstica, personas mayores, discapacitados u otros colectivos en riesgo de exclusión social, y residentes en el ámbito del programa

2. Además de los criterios establecidos en el punto anterior serán tenidos en cuenta los previstos en los artículos 135 y 147.3 de la Ley Urbanística Valenciana, y aquellos otros que se establezcan en las Bases de Programación que se aprueben.

3. Las Bases Particulares fijarán criterios claros de puntuación de las Proposiciones Jurídico-Económicas.

4. La elección deberá motivarse valorando cada uno de los factores precedentes, de forma que los criterios socio-económicos ponderen el doble que los edificatorio-urbanísticos y que los criterios que favorezcan el acceso a una vivienda ponderen el triple que los edificatorio-urbanísticos.

5. Una vez identificada la Alternativa Técnica, sobre la base de los anteriores criterios, se elegirá aquella Proposición Jurídico-Económica que ofrezca un precio de venta del edificio a construir menor, en función al valor de repercusión del solar y los diferentes productos inmobiliarios a edificar en el mismo, debiendo motivarse y justificarse expresamente, sobre la base de un análisis de mercado de la zona.

6. Asimismo, en caso de que los Proyectos de Edificación o Rehabilitación sean objeto del concurso de programación, éstos deberán ser igualmente ponderados.

Artículo 257 Las garantías en los Programas de Actuación Aislada (en referencia al artículo 149 de la Ley Urbanística Valenciana)

Las garantías que preste el adjudicatario del Programa de Actuación Aislada le serán devueltas cuando cumpla todos los compromisos asegurados. No obstante, las garantías prestadas por cuenta de la adquisición forzosa de inmuebles deberán mantenerse en un quinto de su importe hasta que se produzca la firmeza en vía administrativa del justiprecio o indemnización y su pago efectivo o su consignación de conformidad con lo dispuesto en la normativa sobre expropiación forzosa.

Artículo 258 El procedimiento de aprobación de los Programas de Actuaciones Aisladas (en referencia al título II, capítulo XIV, sección 8.ª de la Ley Urbanística Valenciana)

La formulación, la tramitación y la aprobación de los Programas de Actuación Aislada se ajustarán a las reglas previstas para los Programas de Actuación Integrada, con las siguientes especialidades:

• 1. No será preceptiva la aprobación de Bases Generales ni Particulares de Programación, la licitación de las obras, ni la inserción de anuncio en el Diario Oficial de la Unión Europea en los supuestos establecidos en el artículo 253.1 del presente reglamento.

  En consecuencia, en estos supuestos el promotor someterá directamente a información al público y por sus medios la documentación a que hace referencia el artículo 253.2 del presente reglamento, depositando una copia de todos ellos en el Ayuntamiento.

  Número 1 del artículo 258 redactado por el artículo 5 del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 36/2007, 13 abril, por el que se modifica el Decreto 67/2006, de 19 de mayo, por el que se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística («D.O.C.V.» 17 abril).Vigencia: 18 abril 2007
• 2. Además de remitir avisos a los titulares catastrales, será preceptivo notificar a quienes aparezcan como titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad.
• 3. El plazo de información al público será de un mes y se contará desde la publicación del anuncio en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana, siendo además necesaria su publicación en un diario no oficial de amplia difusión en la localidad afectada.

  El plazo para la presentación de otras Alternativas Técnicas será de un mes. Finalizado el mismo se abrirá un plazo de información pública de 15 días.

  El plazo para la presentación de Proposiciones Jurídico-Económicas será de 10 días, contados desde la finalización de los plazos anteriormente indicados.

  Número 3 del artículo 258 redactado por el artículo 5 del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 36/2007, 13 abril, por el que se modifica el Decreto 67/2006, de 19 de mayo, por el que se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística («D.O.C.V.» 17 abril).Vigencia: 18 abril 2007
• 4. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 166 de la Ley Urbanística Valenciana, el adjudicatario del programa deberá adaptar la propuesta de Proyecto de Reparcelación que hubiese formulado inicialmente en función de la modalidad de retribución elegida por los propietarios.

Artículo 259 Aprobación y adjudicación de los Programas de Actuación Aislada

1. Concluidas las anteriores actuaciones, el Pleno, apoyado en los informes técnico y jurídico suscritos por facultativos competentes, procederá a seleccionar una propuesta de Programa de Actuación Aislada optando por una de las alternativas técnicas y de las proposiciones jurídico-económicas presentadas, con las modificaciones que, en su caso, y motivadamente estime oportunas.

En ningún caso podrá desnaturalizarse la propuesta original elegida en términos que impliquen defraudación objetiva del principio de libre concurrencia.

2. No obstante, el adjudicatario podrá renunciar a la adjudicación si ésta supone compromisos distintos de los que él ofreció. La renuncia por otras causas, no justificadas, conllevará, en su caso, la pérdida de las garantías provisionales.

3. Sin perjuicio de lo anterior, el Ayuntamiento Pleno podrá rechazar razonadamente todas las iniciativas para ejecutar la actuación aislada, por considerar que ninguna de ellas ofrece base adecuada para ello, resolviendo no aprobar el Programa.

Artículo 260 Criterios de aprobación y adjudicación del Programa de Actuación Aislada

...

Artículo 261 Programas de Actuación Aislada cuyo objeto es la edificación o rehabilitación forzosa de inmuebles

De conformidad con lo establecido en el artículo 146.1 de la Ley Urbanística Valenciana, los programas de actuación aislada pueden tener por objeto la edificación o rehabilitación forzosa de inmuebles cuando se haya incumplido la obligación particularizada de edificar o de efectuar obras de conservación y rehabilitación derivada de orden individualizada, en los términos establecidos en el artículo 217 de aquella Ley.

Artículo 262 Contenido de los Programas de Actuación Aislada que tengan por objeto la edificación o rehabilitación forzosa de inmuebles

Los Programas de Actuación Aislada de Edificación o Rehabilitación consecuencia del incumplimiento del deber de edificar o rehabilitar estarán integrados por los siguientes documentos:

• 1. Una alternativa técnica con el siguiente contenido:
  • a) Proyecto de ejecución acompañado, en su caso, de proyecto de urbanización para completar las obras precisas para la adquisición por la parcela de la condición de solar.
  • b) Documento expresivo de la cesión, condicionada al pago de su coste, de los derechos sobre los documentos técnicos acreditativos de la alternativa para su ejecución, en su caso, por la persona que resulte adjudicataria, así como de los compromisos de cumplimiento de los deberes legales aún pendientes y del abono del precio de la adjudicación y de ejecución de la edificación proyectada en determinado plazo.
• 2. Propuesta de convenio urbanístico a suscribir entre el adjudicatario y la administración actuante en la que se hará constar los compromisos, plazos, garantías y penalizaciones que regularán la adjudicación. Haciendo constar, en su caso, los acuerdos alcanzados con los propietarios afectados. Número 2 del artículo 262 redactado por el artículo 5 del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 36/2007, 13 abril, por el que se modifica el Decreto 67/2006, de 19 de mayo, por el que se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística («D.O.C.V.» 17 abril).Vigencia: 18 abril 2007
• 3. Proposición jurídico-económica, que deberá precisar los siguientes aspectos:
  • a) Desarrollo de las relaciones entre el adjudicatario y la propiedad de la finca, expresando, en su caso, los eventuales acuerdos ya alcanzados y las disposiciones relativas al modo de financiación de la actuación y retribución del adjudicatario.
  • b) Estimación de la totalidad de los costes de ejecución de la actuación edificatoria o rehabilitadora, en los que se describirán los de edificación, de urbanización en su caso y el beneficio empresarial que el aspirante a edificador rehabilitador proponga por la actividad de promoción de la actuación.
  • c) Propuesta de precio de adquisición del inmueble en función de los criterios de valoración expropiatorios establecidos al efecto por la legislación correspondiente o propuesta de pago de la parcela, del solar o de la edificación a rehabilitar y de los costes de promoción y ejecución, mediante la atribución al adjudicatario de partes determinadas del edificio resultante de valor equivalente a aquellos, formalizadas en régimen de propiedad horizontal.

    Cuando en la edificación se prevean usos heterogéneos o el valor de sus diversas partes, por razón de su localización en planta, orientación u otros análogos, resulte muy diferente, se aplicarán coeficientes correctores de uso y localización, justificándolos en función de sus valores relativos de repercusión, con la finalidad de lograr una homogeneización ponderada de la retribución en partes de la edificación.

• 4. Propuesta de escritura de obra nueva y división horizontal en la que se identificarán las partes que le correspondan al adjudicatario, propietario original y, en su caso, al Ayuntamiento, en el caso de la modalidad de adjudicación en régimen de aportación prevista en el presente Reglamento.

Artículo 263 Declaración del incumplimiento del deber de edificar o rehabilitar

1. La declaración de una parcela o solar en situación de ejecución forzosa por sustitución tendrá como presupuesto su inclusión en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar en los términos establecidos en el artículo 216 y concordantes de la Ley 16/2005 Urbanística Valenciana, así como la declaración del incumplimiento del deber de edificar en procedimiento dirigido a tal fin, que podrá iniciarse de oficio o a instancia de cualquier persona y en el que deberá darse audiencia al propietario afectado.

2. La solicitud de particular para la iniciación del procedimiento previsto en el apartado anterior se presentará ante la Administración actuante y deberá reunir, como mínimo, los siguientes requisitos:

• a) Fundamentar, en su caso, el incumplimiento del deber de edificar por el propietario de la parcela o del solar.

  En este sentido y a los efectos de demostrar el vencimiento de los plazos máximos establecidos de acuerdo con lo previsto en el número 2 del artículo 204 de la Ley Urbanística Valenciana, la solicitud habrá de indicar la fecha de recepción definitiva de las obras de urbanización correspondientes en el caso de solares resultantes de una actuación integrada, o para los suelos clasificados como urbanos, de la condición de solar edificable. A estos efectos, cualquier particular tendrá el derecho de recabar la información que conste en los archivos públicos sobre las circunstancias y extremos que permitan identificar los datos señalados o del cumplimiento del plazo establecido en la orden de ejecución para la rehabilitación de una edificación. La Administración estará obligada a poner en conocimiento del solicitante los citados datos.

• b) Acompañarse, como mínimo, de una memoria valorada comprensiva de las obras de edificación o rehabilitación y, en su caso, de las obras de urbanización, y de documento acreditativo de la constitución de garantía provisional de ejecución de éstas en cualquiera de las formas admitidas por la legislación de contratos de las Administraciones públicas y por el importe del total de las obras de urbanización y del 7% del total de las obras de edificación o rehabilitación.

3. En el caso de la declaración de incumplimiento de oficio por la Administración, el órgano competente de la misma deberá formular la documentación y cumplir los requisitos establecidos en el número anterior, con excepción de la constitución de la garantía.

Artículo 264 Procedimiento de declaración de incumplimiento

1. En el plazo máximo de 15 días desde la entrada de la documentación señalada en el artículo anterior en el Registro del Ayuntamiento o una vez ultimada la documentación pertinente en caso de incoación de oficio del procedimiento, el Alcalde abrirá un periodo de información pública de 20 días contados a partir de la última publicación del edicto en que se anuncie dicho trámite, realizada en el Diari Oficial de la Generalitat y en un diario de amplia difusión en el Municipio con la finalidad de formular alegaciones.

Previa o simultáneamente al anuncio de la información pública, se notificará la apertura del trámite a los propietarios y demás titulares de bienes y derechos afectados. A tal efecto, el Ayuntamiento deberá solicitar del Registro de la Propiedad certificación de dominio y cargas de la parcela, solar o edificación a rehabilitar correspondiente y se hará constar en él por nota marginal.

2. La publicación del edicto comportará la suspensión automática y cautelar de la concesión de licencias de edificación o rehabilitación en finca afectada por el plazo necesario para resolver sobre la declaración administrativa de incumplimiento y, en su caso, la adjudicación del concurso para la sustitución del propietario incumplidor. La suspensión nunca podrá tener una duración superior a dos años.

3. Ultimado el periodo de información pública, el Ayuntamiento deberá resolver sobre la declaración de incumplimiento del deber de edificar en el plazo máximo de un mes. Procederá la declaración siempre que se hubiera producido una extralimitación de los plazos legalmente establecidos para haber solicitado la licencia de acuerdo con el número 1 del artículo 204 de la Ley Urbanística Valenciana o de los fijados en la orden de ejecución rehabilitadora.

4. La declaración de incumplimiento comportará el deber de expropiación de la parcela, solar o edificación a rehabilitar si así lo contempla expresamente la resolución administrativa. Si no se adoptase esa medida, la declaración comportará automáticamente la situación de ejecución forzosa por sustitución de la propiedad y el inicio del procedimiento de concurso correspondiente.

Artículo 265 Efectos de la declaración de la situación de ejecución forzosa por sustitución del propietario incumplidor

La declaración de la situación de ejecución forzosa por sustitución contenida en la resolución que agote la vía administrativa:

• a) Deberá ser comunicada, a los efectos que procedan conforme a la legislación aplicable y mediante certificación, al Registro de la Propiedad para la práctica de nota marginal a la inscripción de la correspondiente finca.
• b) Habilitará para la convocatoria de concurso, bien a instancia de un particular bien de oficio por la administración actuante, dirigido a la ejecución forzosa por sustitución por persona que se comprometa a la ejecución en condiciones y plazo determinados. El citado concurso se tramitará de acuerdo con lo establecido el artículo 258 del presente reglamento. Letra b) del artículo 265 redactada por el artículo 5 del D [COMUNIDAD VALENCIANA] 36/2007, 13 abril, por el que se modifica el Decreto 67/2006, de 19 de mayo, por el que se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística («D.O.C.V.» 17 abril).Vigencia: 18 abril 2007