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Decreto 34/2011, de 26/04/2011, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

Ficha:
  • Órgano CONSEJERIA DE ORDENACION DEL TERRITORIO Y VIVIENDA
  • Publicado en DOCM núm. 82 de
  • Vigencia desde 19 de Mayo de 2011
Versiones/revisiones:

Título II

Intervención preventiva en la edificación y el uso del suelo

Capítulo I

Actos sujetos a comunicación previa

Artículo 6 Actos sujetos a comunicación previa

1. Quedan sujetos al régimen de comunicación previa al Municipio, a los efectos de su constancia, realización y posible control ulterior, las siguientes actuaciones:

  • a) Con carácter general, y en los términos del artículo 24 de este Reglamento, la apertura o entrada en funcionamiento de servicios, locales e instalaciones comerciales, industriales y mercantiles, salvo que una ley las someta a licencia o autorización previa.
  • b) La transmisión de cualesquiera licencias urbanísticas.
  • c) Los actos de aprovechamiento y uso del suelo o de la edificación que no estén sometidos a licencia urbanística en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, en este Reglamento y en los correspondientes instrumentos de planeamiento.

2. En los supuestos previstos en las letras a) y c) del número anterior, la presentación de la declaración responsable regulada en el artículo 71 bis de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, y en la Ley 7/2011, de 21 de marzo, de Espectáculos Públicos, Actividades Recreativas y Espectáculos Públicos de Castilla-La Mancha surtirá los efectos de la comunicación previa.

Artículo 7 La comunicación de la transmisión de licencias urbanísticas

1. Las licencias urbanísticas podrán ser objeto de transmisión, con el único requisito de que dicha transmisión sea comunicada por escrito a la Administración concedente, bien por el transmitente o bien por el nuevo titular; no obstante, la ausencia de tal comunicación no afectará a la eficacia de la transmisión efectuada ni a la vigencia de la propia licencia, aunque en tal caso ambos quedarán sujetos de forma solidaria a las responsabilidades que pudieran derivarse de la actuación objeto de la licencia transmitida.

2. La comunicación del titular anterior podrá ser sustituida por la aportación del documento público o privado que acredite la transmisión inter vivos o mortis causa de la propiedad o posesión del inmueble, local o solar, siempre que en el mismo se identifique suficientemente la licencia transmitida en la comunicación que se realice.

Artículo 8 Actos de uso del suelo y de la edificación sujetos a comunicación previa. Iniciación del procedimiento

1. El procedimiento se iniciará mediante comunicación dirigida al Ayuntamiento correspondiente, suscrita por el promotor que pretenda realizar cualquiera de los actos, operaciones o actividades sujetas al régimen de comunicación previa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6 de este Reglamento.

2. Sin perjuicio de lo establecido en los respectivos instrumentos de planeamiento y Ordenanzas Municipales, la comunicación deberá efectuarse al menos con quince días naturales de antelación respecto de la fecha en la que se pretenda dar inicio a la realización del acto, operación o actividad. La instancia aludida en el número 1 del presente artículo deberá acompañarse, como mínimo, de los siguientes documentos:

  • a) Documentación gráfica expresiva de la ubicación del inmueble objeto de la actuación a realizar y descripción suficiente de ésta.
  • b) Presupuesto de la actuación.
  • c) Los permisos y autorizaciones que requiera el acto, la operación o la actividad de que se trate y que vengan exigidos por la normativa en cada caso aplicable.
  • d) Si las obras afectan a un inmueble con actividad en funcionamiento, se identificarán de manera suficiente las licencias municipales habilitadoras de la actividad que se venga desarrollando en el mismo.

3. En el supuesto que la Administración municipal detecte que la comunicación previa formulada presenta deficiencias derivadas del incumplimiento o falta de concreción de alguno de los requisitos establecidos en los preceptos anteriores, o bien resulte imprecisa la información aportada para la valoración de la legalidad del acto comunicado, se requerirá al promotor la subsanación de aquella. En estos casos se interrumpirá el cómputo del plazo establecido, reiniciándose una vez cumplimentado el requerimiento.

Artículo 9 Actos de aprovechamiento y uso del suelo y de la edificación sujetos a comunicación previa. Instrucción del procedimiento

1. Transcurrido el plazo de quince días naturales a que se refiere el artículo anterior, el promotor podrá realizar el acto, ejecutar la operación o desarrollar libremente la actividad.

2. Dentro del plazo referido, el Municipio podrá dictar resolución, fundada en los correspondientes informes técnicos y jurídicos, denegando la posibilidad de realizar la actuación objeto de la comunicación formulada, en el caso de concurrir cualquiera de las siguientes circunstancias:

  • a) Que la actuación cuya ejecución se pretenda esté sujeta al régimen de licencias o autorizaciones especiales, de conformidad con la normativa de ordenación territorial y urbanística o sectorial que le resulte de aplicación, en cuyo caso, se indicará a la persona interesada la necesidad de solicitar la licencia o autorización de que se trate en los términos previstos en dichas normas.
  • b) Que la actuación pretendida resulte contraria a la ordenación territorial y urbanística.

No obstante, en los dos supuestos anteriores el transcurso del plazo indicado sin que se dicte por el Municipio la resolución a la que se refiere este número no supondrá en ningún caso la convalidación de la actuación de que se trate ni, en su caso, la renuncia por parte de aquél a la posibilidad de ejercitar frente a ella la reacción que en Derecho proceda.

3. La Administración destinataria de la comunicación previa informará a las Administraciones competentes de las comunicaciones que se le realicen cuyo objeto pudiera afectarles.

Artículo 10 Los efectos del incumplimiento del régimen de comunicación previa

Las actuaciones recogidas en el artículo 6 respecto de las que se prescinda del procedimiento de comunicación previa previsto en este Reglamento o en las respectivas normas de planeamiento y Ordenanzas Municipales, y las que utilizando dicho procedimiento incurran en fraude de ley por tratarse de actuaciones manifiestamente sujetas a los procedimientos de otorgamiento de licencias, o cuando se hubieren falseado, omitido o fueran inexactos los datos esenciales de la comunicación, serán consideradas clandestinas o, en su caso, ilegales, adoptándose por la Administración municipal las medidas de disciplina urbanística previstas en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en este Reglamento que sean pertinentes.

Capítulo II

Actos sujetos a licencia urbanística

Sección 1

Disposiciones generales

Artículo 11 Concepto de licencia urbanística

La licencia urbanística es el acto administrativo, de carácter reglado y declarativo, mediante el cual el Municipio correspondiente autoriza las actuaciones urbanísticas proyectadas de uso, aprovechamiento, transformación, segregación y edificación del suelo, subsuelo y vuelo, previa comprobación de su conformidad al ordenamiento urbanístico vigente.

Artículo 12 Competencia para el otorgamiento de licencias urbanísticas

1. Dentro de los límites marcados por el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y por la normativa sobre régimen local, corresponde a los Municipios la competencia para el otorgamiento de licencias urbanísticas, que será ejercitada en los términos y con las condiciones fijadas en la ordenación territorial y urbanística. Dicha competencia se ejercerá a través del órgano municipal determinado conforme a dicha normativa de régimen local.

2. En los supuestos regulados en el Capítulo V del Título VII del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, la inactividad municipal podrá dar lugar a la intervención de la Administración de la Junta de Comunidades, en sustitución del Municipio y en los términos establecidos en la normativa de régimen local.

3. La intervención de la Administración se circunscribe a la comprobación de la integridad formal y la suficiencia legal de la solicitud presentada, incluida la documentación que la acompañe y con arreglo a la cual deba ejecutarse la actuación sujeta a licencia, así como de la habilitación o competencia profesional del autor o los autores del proyecto técnico que resulte, en su caso, exigible, y de la conformidad o no de lo proyectado o pretendido a la legalidad urbanística, normas de edificación y construcción, con especial consideración de las relativas a reducción del impacto ambiental de las operaciones y de conservación energética.

Artículo 13 Información y publicidad de los actos legitimadores de obras de urbanización, construcción y edificación

1. En el lugar donde se desarrollen obras de urbanización, construcción y edificación deberá disponerse de una copia fehaciente de la licencia urbanística, o cuando la misma no sea exigible, del acto de aprobación del proyecto, orden de ejecución, comunicación previa o, en su caso, de la documentación acreditativa de la obtención por silencio administrativo de la pertinente autorización o de la documentación que sustituya a la licencia en virtud del artículo 173 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

2. En toda obra de urbanización, construcción y edificación será preceptiva la colocación de un cartel informativo, durante el tiempo que duren las obras, con las dimensiones y características adecuadas para su correcta observación desde la vía pública y que se regularán por las correspondientes Ordenanzas Municipales y supletoriamente por Orden del titular de la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística. Dicho cartel indicará el número y la fecha de la licencia urbanística u orden de ejecución o, tratándose de una obra pública exenta de ésta, del acuerdo de aprobación del correspondiente proyecto, así como de la identidad y titulación de los técnicos intervinientes en la proyección y dirección de la obra.

3. La restante publicidad estática que se haga en el propio lugar de la obra no podrá contener indicación alguna que sea disconforme con la ordenación territorial y urbanística pertinente, ni, en cualquier caso, susceptible de inducir a error en los adquirentes de parcelas o solares sobre las cargas de urbanización y las restantes condiciones de aplicación.

Sección 2

Actuaciones sujetas a licencia urbanística

Artículo 14 Obras, edificaciones, instalaciones, usos y actividades sujetas a licencia

Están sujetos a la obtención de licencia urbanística, sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la normativa sectorial aplicable, los actos de construcción y edificación y de uso del suelo previstos en los artículos 165 y 169 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en este Reglamento.

Artículo 15 Actos no sujetos a licencia urbanística

1. Los actos de uso del suelo, construcción y edificación que sean promovidos por los Municipios en su propio término municipal, las obras públicas municipales, incluidas las de urbanización realizadas por los particulares en cumplimiento de la normativa y el planeamiento urbanístico, así como las ejecutadas por los concesionarios de servicios públicos locales para la prestación del servicio concedido, se entenderán autorizadas por el acuerdo de aprobación del proyecto, previa acreditación en el expediente del respeto al planeamiento en vigor y a la normativa de ordenación territorial y urbanística.

2. Además de los actos previstos en el apartado anterior, no requieren licencia urbanística los actos que a continuación se relacionan:

  • a) Los actos de uso del suelo, edificación y del subsuelo que resulten expresamente eximidos de licencia urbanística por la legislación sectorial que resulte aplicable.
  • b) Las obras, construcciones e instalaciones que constituyen el objeto de los Proyectos de Singular Interés, en los términos establecidos en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
  • c) Los actos que vayan a realizarse en suelo rústico, de reserva o suelo rústico no urbanizable de especial protección, de carácter no constructivo, precisos para la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga a la que los terrenos estén destinados.
  • d) Las obras que sean objeto de las órdenes de ejecución dictadas por la Administración competente.

Artículo 16 Actos promovidos por las Administraciones Públicas

La licencia de obras podrá ser sustituida por el trámite de consulta previsto en el número 2 del artículo 10 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y la Actividad Urbanística, en los siguientes casos:

  • a) En las obras públicas promovidas por la Administración de la Junta de Comunidades y las Diputaciones Provinciales siempre que:
    • 1.º Tengan por objeto el mantenimiento, la conservación, la reparación o la reforma de infraestructuras básicas tales como carreteras, obras hidráulicas o la producción o distribución de sistemas energéticos y de comunicaciones;
    • 2.º El correspondiente proyecto esté incluido en planes sectoriales aprobados por la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha o en programas de inversiones de los Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma, y
    • 3.º No impliquen un aumento de la superficie ocupada, o se precise la realización de estudios de impacto ambiental o equivalentes.
  • b) Los Proyectos de Singular Interés, en los términos del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y la Actividad Urbanística.
  • c) Las operaciones integradas definidas en el apartado 2 del artículo 173 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
  • d) Los proyectos de construcción, edificación y uso del suelo promovidos por la Administración de la Junta de Comunidades cuando hayan sido declarados urgentes o de excepcional interés público.

Sección 3

Clases de licencias urbanísticas y su interrelación con otras autorizaciones y permisos concurrentes

Artículo 17 Licencias de parcelación y segregación

1. Todos los actos de parcelación urbanística o segregación de suelo estarán sujetos a previa licencia municipal.

2. Se considera a cualesquiera efectos parcelación urbanística toda división o subdivisión simultánea o sucesiva de terrenos o fincas en dos o más lotes, parcelas o fincas nuevas independientes:

  • a) En suelo urbano o urbanizable, en todos los casos.
  • b) En suelo rústico, cuando uno o varios de los lotes o fincas a que dé lugar sean susceptibles de actos de construcción o edificación y dispongan o vayan a disponer de infraestructuras o servicios colectivos innecesarios para las actividades a que se refieren la letra f) del apartado 1.2º y el apartado 1.3º del artículo 54 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística o, en todo caso, de carácter específicamente urbano.

No obstante, no se considerará parcelación urbanística la división de fincas o segregación de terrenos que se lleve a cabo en ejecución de Proyectos de Singular Interés cuyo objeto sea la implantación de infraestructuras destinadas a servicios públicos de interés general.

3. Se considerará nula toda parcelación urbanística que sea contraria a la ordenación territorial o urbanística en vigor o infrinja lo dispuesto sobre la indivisibilidad de fincas, carezca de la preceptiva licencia municipal, o incumpla lo previsto en el apartado siguiente.

4. No podrán autorizarse parcelaciones urbanísticas en suelo urbano mientras no se haya aprobado el correspondiente Plan de Ordenación Municipal o, en su caso, Plan de Delimitación de Suelo Urbano, y en suelo urbanizable mientras no se encuentre aprobado el correspondiente Programa de Actuación Urbanizadora. En suelo rústico quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas.

5. Son indivisibles las siguientes fincas y parcelas, con la consecuencia de la nulidad de la parcelación que, contraviniendo su contenido, se hubiera realizado:

  • a) Las que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mínimas, salvo que los lotes resultantes se adquieran simultáneamente por las personas propietarias de fincas o parcelas colindantes con la finalidad de agruparlos y formar una nueva finca o parcela con las dimensiones mínimas exigibles.
  • b) Las de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mínimas, salvo que el exceso sobre éstas pueda segregarse con el mismo fin señalado en la letra anterior.
  • c) Las que tengan asignada una edificabilidad en función de la superficie, cuando se materialice toda la correspondiente a ésta.
  • d) Las vinculadas o afectadas legalmente a las construcciones o edificaciones autorizadas sobre ellas.

6. Con motivo de la autorización de actos que den lugar a la formación de parcelas que resulten indivisibles, el Ayuntamiento comunicará al Registro de la Propiedad correspondiente tal cualidad para constancia registral conforme a la normativa hipotecaria.

7. La delimitación de una unidad de actuación coloca a los terrenos en situación de reparcelación, en la que queda prohibido el otorgamiento de licencias de parcelación y edificación hasta la firmeza de la operación reparcelatoria.

8. La iniciación de un expediente de reparcelación llevará consigo, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación en el ámbito correspondiente, hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación.

9. La licencia de parcelación o segregación autoriza a deslindar y amojonar la parcela o parcelas resultantes. Toda división material de terrenos que se efectúe sin la preceptiva licencia de parcelación o con infracción de la misma, se reputará infracción urbanística dando lugar a las operaciones precisas de restauración o recuperación del orden territorial y urbanístico así como a la imposición de la sanción procedente.

10. Las segregaciones en suelo rústico se regirán por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, en el Reglamento de Suelo Rústico, y en el presente Reglamento y demás normativa aplicable.

Artículo 18 Licencias urbanísticas para obras, usos y actividades de carácter provisional

1. Los Municipios podrán autorizar, excepcionalmente, usos, obras y actividades justificados de carácter provisional, en suelo urbanizable o rústico, previo informe favorable de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo. Tales actuaciones sólo serán autorizables cuando no dificultaren la ejecución de los instrumentos de planeamiento, y en el acto por el que se otorgue la autorización se hará constar expresamente su carácter provisional.

Lo dispuesto en este artículo se aplicará aunque esté suspendido el otorgamiento de licencias.

2. Las obras deberán ser desmontables o demolibles sin causar perjuicios al entorno ni al medio en el que se ubiquen.

3. La licencia de usos y obras provisionales precisará, además de lo establecido en el apartado anterior, la concurrencia de las siguientes condiciones:

  • a) Que los usos u obras no se hallen expresamente prohibidos por la normativa urbanística o sectorial, ni por el planeamiento territorial, urbanístico o sectorial.
  • b) Que no se trate de usos residenciales.

4. Las obras ejecutadas para usos provisionales han de ser las mínimas imprescindibles para permitir unas instalaciones fácilmente desmontables, y justificarán el cumplimiento de las garantías de seguridad establecidas en la normativa sectorial, así como del resto de requisitos que, en su caso, resultasen exigidas por la normativa sobre edificación.

5. Dichas licencias podrán ser revocadas cuando así lo acuerde la Administración municipal de forma motivada, en cualquier momento y sin derecho a indemnización alguna. La persona titular de la licencia, previo requerimiento municipal, procederá a suspender las actividades y demoler o desmontar a su costa las obras o instalaciones autorizadas, en el plazo otorgado a tal efecto.

6. La eficacia de las licencias correspondientes, bajo las indicadas condiciones, quedará supeditada a la aceptación expresa y previa de éstas por parte de sus destinatarios y, tras ello, a su constancia en el Registro de la Propiedad de conformidad con su normativa propia.

7. En el supuesto que la entidad de las obras así lo aconseje, el Municipio podrá, como condición previa para el otorgamiento de la autorización solicitada, y previa valoración por los Servicios Técnicos Municipales del importe de la demolición o erradicación de la obra o uso instalado y audiencia al interesado, exigir a éste la presentación de garantía por dicho importe. La prestación de dicha garantía no eximirá al interesado de la obligación de abono del mayor coste que pudiera derivarse de la demolición o erradicación efectiva de la obra o uso instalado.

Artículo 19 Licencias urbanísticas de obras parciales

1. El Municipio podrá otorgar, excepcionalmente y por razones justificadas, licencias parciales para la ejecución de fases concretas de un proyecto de obra, consideradas como obras mayores, que resulten técnica y funcionalmente independientes. La licencia estará, en todo caso, sometida a condición resolutoria referida a la completa autorización del proyecto.

2. La concesión de este tipo de licencias se producirá a solicitud de las personas interesadas, quienes expresarán las operaciones o partes del proyecto para las que solicitan la licencia parcial, con el compromiso expreso de adecuarse a las determinaciones y condiciones que figuren en el acto de otorgamiento, y justificando de manera suficiente que la licencia parcial no perjudica las obras pendientes de ejecución contenidas en el proyecto total. Para el cumplimiento de las anteriores obligaciones, los Municipios podrán exigir la constitución de una garantía equivalente al 10 % del presupuesto del proyecto. La constitución de dicha garantía seguirá el régimen fijado en la normativa básica de contratación del sector público.

Artículo 20 Licencias urbanísticas de usos y actividades parciales

1. Podrán otorgarse licencias de primera ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones e instalaciones ejecutadas conforme a una previa licencia urbanística, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

  • a) Que las partes para cuya primera ocupación o utilización se solicite licencia resulten técnica y funcionalmente susceptibles de ser utilizadas de forma independiente, sin detrimento de las restantes. En todo caso deberán cumplirse los requisitos formales y materiales para la obtención de la licencia de primera ocupación o uso correspondiente, lo que deberá acreditarse en el expediente.
  • b) Que en el momento de la solicitud de la licencia parcial se estén cumpliendo los plazos de ejecución del resto de las obras y demás condiciones previstas en la licencia previamente otorgada.

2. El Municipio, para asegurar la correcta ejecución de las obras restantes, podrá exigir al solicitante la constitución de garantía por cuantía equivalente al 10 % del presupuesto del proyecto, la cual se formalizará en alguna de las formas previstas en la normativa de contratos del sector público.

3. Asimismo pueden otorgarse licencias de primera ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones e instalaciones que cumplan la normativa urbanística, cuando existan otras partes que no se ajusten a la misma en aspectos de detalle o escasa entidad, siempre que se cumplan las condiciones señaladas en el apartado 1 de este artículo, lo que deberá acreditarse en el expediente, y con la condición resolutoria de que acabada la obra en su totalidad se produzca el ajuste de esas partes a la normativa que le resulte de aplicación.

Artículo 21 Licencias urbanísticas de obras de obras, edificación e instalación

1. Sin perjuicio de la regulación que de algunos tipos concretos de licencias se realiza en el presente Reglamento, están sujetas a licencia urbanística de obras, edificación e instalación, sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes de conformidad con la legislación sectorial aplicable, las actuaciones relacionadas en los apartado 1 del artículo 165 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

La demolición de construcciones está sujeta igualmente a licencia urbanística de obras, que deberá analizar de forma específica las particularidades de la demolición a ejecutar.

La modificación del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones estará sujeta a licencia urbanística de obras cuando tal modificación conlleve la ejecución de obras, y ello sin perjuicio de la obtención de la correspondiente licencia urbanística de usos y actividades para el nuevo uso.

2. Están también sujetos a licencia los actos de construcción, edificación y uso del suelo que realicen los particulares en terrenos de dominio público, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que otorgue el ente titular del dominio público.

3. Cuando los actos de construcción, edificación y uso del suelo sean promovidos por los Municipios en su propio término municipal, el acuerdo que los autorice o apruebe está sujeto a los mismos requisitos y produce los mismos efectos que la licencia urbanística, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación de régimen local.

4. De conformidad con lo previsto en el artículo 20 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, para la autorización e inscripción de escrituras de declaración de obra nueva en construcción, se exigirá la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización exigido para la obra en cuestión, de conformidad con las determinaciones del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y del presente Reglamento, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Artículo 22 Integración del régimen urbanístico y el de actividades clasificadas, sujetas a evaluación de impacto ambiental o autorización ambiental integrada

1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 26 de este Reglamento, en el supuesto de que los actos legitimados por las licencias reguladas en esta Sección estuviesen sujetos al régimen de autorización ambiental integrada, de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, o fuera necesaria la evaluación de su impacto ambiental, la persona interesada lo hará constar, acompañando al proyecto los documentos que sean necesarios para la obtención de las autorizaciones o la declaración de impacto ambiental.

2. El Municipio no podrá conceder la licencia de que se trate sin el informe favorable del órgano autonómico competente en materia de actividades clasificadas o sin la declaración de impacto ambiental favorable a las operaciones para las que se solicita la licencia o, en su caso, la autorización ambiental integrada.

Artículo 23 Licencias de primera ocupación o utilización de edificios, construcciones e instalaciones

1. Están sujetas a la obtención de licencia de primera ocupación, sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la normativa sectorial aplicable, la primera utilización y ocupación de los edificios e instalaciones en general, así como su ampliación o modificación sustancial.

2. La licencia de primera ocupación tiene como fin constatar por el Municipio que las obras se han ejecutado conforme a las condiciones de la licencia urbanística de obras concedida, así como del cumplimiento de la obligación de urbanizar, en los casos que se autorice la edificación y urbanización simultáneas.

3. Sin perjuicio de los demás requisitos que resulten de la normativa reguladora de la ordenación de la edificación, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 20 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, el otorgamiento de escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración como obra nueva terminada de toda construcción o edificación e instalación exigirá en todo caso:

  • a) La aportación de certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de las obras conforme a la descripción del proyecto, o en el caso de obras promovidas por las Administraciones Públicas, mediante la aportación del acta de recepción de las obras.
  • b) La acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.
  • c) El otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones exigidas para la obra en cuestión, de conformidad con las determinaciones del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y del presente Reglamento.

4. Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telefonía, telecomunicaciones y de demás servicios exigirán para la contratación definitiva de los suministros respectivos, la licencia municipal de primera ocupación o utilización.

Artículo 24 Comunicación previa y licencias de apertura o entrada en funcionamiento de actividades y establecimientos

1. La apertura o entrada en funcionamiento de actividades de servicios, locales e instalaciones comerciales, industriales y mercantiles requieren la presentación de la comunicación previa regulada en el Capítulo I del Título II de este Reglamento ante el Municipio correspondiente, salvo que una ley las someta a licencia o autorización previa.

2. Sin perjuicio del resto de requisitos regulados en este Reglamento, la comunicación previa deberá referirse al cumplimiento por parte de las actividades de servicios, locales e instalaciones comerciales, industriales y mercantiles referidos en el apartado anterior, de los siguientes requisitos:

  • a) Con carácter general, los establecidos en la normativa vigente, en particular la sectorial, que resulte de aplicación.
  • b) Las condiciones de seguridad, accesibilidad universal, salubridad e higiene necesarias para garantizar la seguridad de las personas y de sus bienes así como la higiene de las instalaciones,
  • c) La disposición de la documentación que acredite el cumplimiento de lo establecido en las letras anteriores
  • d) El compromiso del titular de la actividad de mantener el cumplimiento de lo anterior durante el periodo de tiempo de realización de la misma.

3. La licencia de apertura o entrada en funcionamiento de actividades y establecimientos, en los supuestos en que conforme a la Ley resulte exigible, tendrá el mismo objeto que la comunicación previa de conformidad con el número anterior, y, además:

  • a) Comprobar que, en su caso, las obras se han ejecutado conforme a las condiciones de la licencia urbanística de obras o instalación previamente concedida y se han cumplido las medidas correctoras que hubieran sido impuestas.
  • b) Comprobar el cumplimiento de la obligación de urbanizar, en los casos en que se autoricen la edificación y urbanización simultáneas.

4. Las licencias de apertura son de tracto sucesivo, sus cláusulas y condiciones mantendrán su vigencia mientras subsistan las condiciones que justificaron su otorgamiento.

Artículo 25 Actos de uso del suelo y de la edificación en suelo rústico

1. Los actos enumerados en el artículo 11 del Reglamento de Suelo Rústico, que vayan a realizarse en suelo rústico, de reserva o no urbanizable de especial protección, precisarán para su legitimación licencia municipal, con la única excepción de los actos no constructivos precisos para la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga a la que los terrenos estén destinados.

2. La concesión de la licencia urbanística requiere el cumplimiento previo de los requisitos sustantivos y administrativos establecidos para cada tipo de actuación. No podrá concederse licencia urbanística hasta que no se haya obtenido la preceptiva calificación urbanística, en los casos en que ésta sea necesaria.

3. En los supuestos regulados en el presente artículo tanto la licencia municipal como la calificación urbanística se otorgarán de conformidad con lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, en el Reglamento de Suelo Rústico y en el presente Reglamento.

4. Los deberes y cargas previstos en la normativa urbanística en relación con los usos y aprovechamientos urbanísticos en el suelo rústico, así como los que, además, resulten de las condiciones legítimas de las calificaciones otorgadas para la realización o el desarrollo de aquéllos, deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad conforme a su propia normativa.

Capítulo III

Los procedimientos para la concesión de las licencias urbanísticas

Sección 1

Principios generales

Artículo 26 La licencia urbanística, otros informes y títulos habilitantes

1. La licencia urbanística llevará implícita la concesión de las restantes licencias municipales y, especialmente, la de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas y la de actividades industriales.

Cuando la licencia urbanística se refiera a actos, operaciones o actividades que requieran otras licencias o autorizaciones municipales, el procedimiento previsto para éstas se integrará en el procedimiento de otorgamiento de aquéllas.

2. En el supuesto de que el procedimiento de licencia urbanística requiera la emisión de informes preceptivos y determinantes del contenido de la resolución a órgano de la misma o distinta Administración, el transcurso del plazo legal para resolver se podrá suspender por el tiempo que medie entre la petición, que deberá comunicarse a los interesados, y la recepción de dichos informes, que igualmente deberá ser comunicada a los mismos. Esta suspensión no podrá exceder el plazo previsto a tal fin en las correspondientes Ordenanzas Municipales y en todo caso el de tres meses.

3. Las licencias urbanísticas deberán denegarse cuando el informe del órgano autonómico en materia de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas hubiera sido negativo, la evaluación ambiental o la autorización ambiental integrada hubiera sido denegada, o se incumplieran las medidas de corrección determinadas en una u otra.

4. En todo caso, las licencias urbanísticas deberán incorporar en sus determinaciones las siguientes medidas:

  • a) Si se refirieren a actividades sujetas al régimen de actividades clasificadas, las medidas de corrección y procedimientos de verificación de la eficacia de tales medidas que puedan imponerse en virtud de dicha normativa.
  • b) En el caso de las actividades sujetas a evaluación de impacto ambiental o que requieran la obtención de autorización ambiental integrada, las medidas correctoras, de minoración y evaluación que se prevean en la correspondiente declaración o autorización.

5. Las licencias urbanísticas podrán denegarse por los motivos previstos en la normativa específica que regule los títulos habilitantes a que se refieren los apartados anteriores y quedarán sujetas al régimen de verificación, inspección y, en su caso, sanción previsto en dicha normativa.

6. El solicitante de la licencia urbanística deberá acreditar la previa obtención de la autorización o las autorizaciones concurrentes exigidas por la legislación en cada caso aplicable y cuyo otorgamiento corresponda a otras Administraciones Públicas.

7. En los supuestos de edificios cuyo uso principal sea el de vivienda y que complementariamente incluyan garajes, la licencia municipal de edificación llevará implícita la concesión de licencia de actividad de los garajes, y no será de aplicación en estos casos el procedimiento administrativo regulado por la normativa específica de actividades clasificadas, si bien el Municipio deberá comprobar en todo caso que el proyecto cumple con la normativa aplicable a los garajes, así como la adecuación al citado proyecto de la obra realizada, a los efectos pertinentes de la posterior expedición de la licencia de primera ocupación.

Artículo 27 La normativa aplicable al otorgamiento de licencias urbanísticas. La ilegalidad sobrevenida de las licencias urbanísticas

1. Las licencias se otorgan o deniegan de acuerdo con las previsiones de la normativa y el planeamiento vigentes en el momento de su resolución. En caso de silencio administrativo será de aplicación la normativa y planeamiento vigentes en el día de vencimiento del plazo legalmente establecido para resolver.

2. El procedimiento para el otorgamiento de la licencia urbanística se regulará por las correspondientes Ordenanzas Municipales, de acuerdo con lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, y en el presente Reglamento, aplicándose este último, en todo caso, con carácter supletorio a aquéllas.

3. Cuando las licencias urbanísticas resulten sobrevenidamente disconformes con el planeamiento de ordenación territorial y urbanística, en virtud de la aprobación de un nuevo instrumento prevalente o de la innovación del vigente al tiempo de aquéllas, y siempre que las obras no hayan aún concluido, el Municipio y, en caso de inactividad de éste, el órgano autonómico competente:

  • a) Declarará, motivadamente, la disconformidad y acordará, como medida cautelar, la suspensión inmediata de las obras o de los usos por plazo que no puede ser superior a cuatro meses.
  • b) Dentro del período de vigencia de la medida cautelar y previa audiencia de la persona interesada, y en todo caso de la persona titular registral del inmueble al que la misma se refiera, revocará la licencia en todo o en parte, determinando, en su caso, los términos y condiciones en que las obras ya iniciadas o los usos que venían desarrollándose pueden ser terminadas o continuar desarrollándose, respectivamente, con fijación de la indemnización a que haya lugar por los daños y perjuicios causados.

Artículo 28 El silencio administrativo

1. El vencimiento del plazo máximo para resolver cada tipo de licencia urbanística, sin haberse notificado su resolución expresa, legitimará a la persona interesada para entender otorgada la misma por silencio administrativo positivo conforme a la normativa reguladora del procedimiento administrativo común.

2. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado anterior, el cómputo de dicho plazo máximo para resolver expresamente se podrá interrumpir una sola vez mediante requerimiento de subsanación de deficiencias o de mejora de la solicitud formulada, salvo lo previsto en el artículo 163.2 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística para los actos o actividades que requieran declaración de impacto ambiental o autorización ambiental integrada.

3. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística. Si a pesar de ello el peticionario de la licencia ejecutara las determinaciones del proyecto, no habrá lugar a indemnización a su favor si se ordenare posteriormente la suspensión de actividades o la demolición de lo realizado.

4. Para que se obtenga la licencia por silencio administrativo será necesario que se cumplan conjuntamente los siguientes requisitos:

  • a) Que la solicitud de licencia se hubiese presentado acompañada de los documentos exigidos por el presente Reglamento, los instrumentos de planeamiento, las Ordenanzas Municipales y las normas sectoriales.
  • b) Que la actuación urbanística proyectada no contravenga la ordenación territorial o urbanística.
  • c) Que hayan vencido los plazos establecidos para la resolución de cada tipo de licencia, sin haberse notificado la correspondiente resolución expresa.

5. Cuando se entienda obtenida la licencia por silencio administrativo, la persona interesada comunicará fehacientemente al Ayuntamiento con una antelación mínima de diez días, la fecha del comienzo de las obras o actividades correspondientes.

Sección 2

El procedimiento general para la concesión de licencias urbanísticas

Artículo 29 Reglas para la iniciación, instrucción y terminación del procedimiento general para la concesión de licencias urbanísticas

1. El procedimiento de concesión de licencia urbanística se iniciará a instancia de parte mediante solicitud acompañada de:

  • a) La documentación que identifique al solicitante, al acto de uso del suelo, subsuelo o de la edificación pretendido, con indicación de su destino específico.
  • b) Las autorizaciones concurrentes o informes sectoriales exigidos por la normativa que resulte aplicable y, en todo caso, por la normativa medioambiental o de protección del patrimonio cultural, así como de la autorización o concesión demanial correspondiente cuando el acto pretendido implique el aprovechamiento especial o utilización privativa del dominio público, en los términos establecidos por la normativa reguladora del patrimonio de las Administraciones públicas.
  • c) Proyecto técnico suscrito por facultativo competente, el cual responderá, a los efectos que procedan legalmente, de la exactitud y veracidad de los datos de carácter técnico consignados en el mismo.

    Las solicitudes de licencias urbanísticas que, conforme a la normativa de ordenación de la edificación, no precisen proyecto técnico deberán acompañarse de una memoria descriptiva de las actuaciones, en la que se definan y describan con exactitud los usos, sus características urbanísticas, condiciones de seguridad, salubridad y ornato adecuadas a su emplazamiento, así como un presupuesto estimado de las mismas. Igualmente se acompañarán del resto de documentación indicada en el número 4 del artículo 31 del presente Reglamento.

  • d) Declaración suscrita por el técnico redactor del proyecto de cumplimiento de la normativa urbanística vigente y de los requisitos básicos de calidad de la edificación.
  • e) En caso de ser necesaria la utilización de grúas o aparatos similares, se adjuntará plano que identifique su ubicación, y copia de la póliza de seguro por responsabilidad civil, con la cobertura mínima que señalen las Ordenanzas Municipales, que deberá estar vigente durante el montaje, funcionamiento, desmontaje y su estancia en obra. Una vez instalada se deberá aportar un certificado acreditativo de su correcta instalación y del cumplimiento de las normas sobre su conservación y funcionamiento.
  • f) Acreditación de derecho bastante, para realizar la construcción, edificación o uso pretendido.

    No obstante, las licencias se otorgarán dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros. Sólo producirán efectos entre el Municipio y el sujeto a cuya actuación se refieran, pero no alterarán las situaciones jurídicas privadas entre éste y las demás personas y no podrán ser invocadas para excluir o disminuir la responsabilidad civil o penal en la que hubieren incurrido los beneficiarios en el ejercicio de sus actividades.

2. El procedimiento de concesión de licencias incluirá, en todo caso, informe jurídico e informe técnico, a fin de comprobar la adecuación del proyecto a la legalidad urbanística, a las normas de edificación y construcción, con especial consideración de las relativas a reducción del impacto ambiental de las operaciones y de conservación energética.

3. El informe o informes técnicos deberán emitirse con carácter previo al jurídico, y deberán ser redactados por personal titulado competente, o en caso de ausencia de éste, por el personal con igual cualificación de la correspondiente Diputación Provincial.

4. En todo procedimiento de concesión de licencia urbanística se dará cuenta a las Administraciones afectadas para que en el plazo de un mes emitan informe sobre los aspectos de su competencia.

5. La resolución que de forma expresa ponga fin al procedimiento deberá ser dictada y notificada dentro del plazo legalmente establecido, tanto a los interesados como a las Administraciones intervinientes en el proceso, y decidirá sobre la concesión o denegación de la licencia que permita realizar los usos de la edificación, suelo o del subsuelo para los que se solicita, en las condiciones establecidas en la normativa y en el planeamiento.

6. La resolución será siempre motivada, con explícita referencia a la norma o normas de la ordenación territorial y urbanística o, en su caso, de otro carácter, que amparen el acto pretendido o con las que se encuentre en contradicción, así como reflejar la descripción básica de la actuación pretendida, el presupuesto estimado y los plazos de inicio y ejecución.

Igualmente deberá reflejar, en su caso, las condiciones de la calificación urbanística, medidas correctoras y cualesquiera otras derivadas de su incidencia ambiental o del cumplimiento de las prescripciones del planeamiento, que se integrarán en la licencia como condiciones mínimas.

7. Serán nulas de pleno derecho:

  • a) La licencias urbanísticas de parcelación que sean contrarias a la ordenación territorial o urbanística en vigor o infrinja lo dispuesto en los artículos 90 y 91 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
  • b) Las licencias urbanísticas para actuaciones en suelo rústico, que contravengan o incumplan los requisitos sustantivos y administrativos pertinentes establecidos en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en el Reglamento de Suelo Rústico.
  • c) Las licencias que se otorguen con infracción de la ordenación de las zonas verdes, espacios libres de dominio público previstos en los instrumentos de ordenación urbanística y, en general, de cualesquiera otros bienes de dominio público.
  • d) Las licencias urbanísticas para actuaciones realizadas en terrenos forestales protegidos o en espacios naturales, así como en terrenos rústicos que hayan perdido su masa arbórea en virtud de talas ilegales.

Artículo 30 Plazo de notificación de la resolución del procedimiento de licencias urbanísticas

1. La resolución de cada procedimiento de licencia urbanística deberá notificarse a la persona interesada dentro del plazo máximo que sea de aplicación en cada caso, el cual se determinará en las Ordenanzas Municipales, sin que en ningún caso pueda ser superior a los siguientes:

  • a) Dos meses, para las licencias urbanísticas de obras y de parcelaciones.
  • b) Seis meses, para la licencia de usos y actividades.
  • c) Tres meses para el resto de licencias urbanísticas.

2. En defecto de previsión expresa en las correspondientes Ordenanzas Municipales, regirán los dispuestos en el número anterior, salvo para la licencia de usos y actividades, que será de tres meses.

Sección 3

Normas especiales aplicables al procedimiento para la concesión de licencias urbanísticas de obras

Artículo 31 Reglas especiales para la iniciación, instrucción y terminación del procedimiento para la concesión de licencias urbanísticas de obras

1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 29 de este Reglamento, la solicitud de licencia urbanística de obras que requiera para su ejecución proyecto técnico deberá acompañarse de los siguientes documentos:

  • a) Memoria indicativa de la finalidad y el uso de las obras proyectadas, con acreditación, en su caso y a los efectos de lo previsto en la letra b) del apartado 1.2 del apartado 1 del artículo 69 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, del aprovechamiento preexistente, justificando su realización lícita en ejecución de la ordenación urbanística vigente.
  • b) Proyecto técnico suscrito por facultativo competente, y comprensivo de los planos y prescripciones necesarias para comprobar la adecuación de lo proyectado a la normativa que resulte aplicable.
  • c) En los casos en que el acto cuya autorización se solicita tenga la consideración de obra mayor, en la memoria deberá justificarse expresamente la adecuación de la misma a las circunstancias y a la ordenación territorial y urbanística y sectorial que sea de aplicación así como el plazo normal de ejecución de la obra, al efecto de fijar su fecha máxima de finalización; y, en el proyecto, el plano de situación a escala mínima de 1:5000 ó 1:2000, según se trate, respectivamente, de terrenos rústicos o de otra clase, y demás soportes gráficos necesarios para informar el proyecto, con expresa indicación de la clasificación del suelo y de la ordenación que le es aplicable. En las restantes obras, los documentos que sean legalmente exigibles de acuerdo con la normativa profesional y de edificación que resulte aplicable.

2. En la instrucción del procedimiento para la concesión de licencia urbanística de obras, deberán cumplimentarse los siguientes trámites:

  • a) Comunicación a las Administraciones afectadas para que en el plazo de un mes emitan informe sobre los aspectos de su competencia.
  • b) Informe o informes técnicos, previstos en las correspondientes Ordenanzas o en la normativa sectorial aplicable, que en todo caso deberán considerar la adecuación del proyecto a la legalidad urbanística, a las normas de edificación y construcción, con especial consideración de las relativas a reducción del impacto ambiental de las operaciones y de conservación energética.
  • c) Informe jurídico.
  • d) Cuantos otros se estimen precisos en función del emplazamiento, la naturaleza de los actos o las operaciones, o sus efectos.

3. La resolución que otorgue la licencia de obras, previa evacuación de los informes municipales preceptivos, deberá contener los siguientes extremos:

  • a) La descripción básica de las obras.
  • b) El presupuesto estimado para la ejecución de las mismas.
  • c) Los plazos de inicio y ejecución de las obras, así como el período máximo en que pueda estar interrumpida dicha ejecución por causa imputable a su promotor, en los términos de lo dispuesto en el artículo 36 de este Reglamento.
  • d) En su caso, las condiciones de la calificación urbanística, medidas correctoras y cualesquiera otras derivadas de su incidencia ambiental o del cumplimiento de las prescripciones del planeamiento, que se integrarán en la licencia como condiciones mínimas.

4. Las Ordenanzas Municipales o los instrumentos de planeamiento determinarán los requisitos que sean precisos para solicitar las licencias de obras que no requieran para su ejecución proyecto técnico. En tanto no exista regulación expresa en las Ordenanzas Municipales o instrumentos de planeamiento, deberá cumplirse lo siguiente:

  • 1) Junto con la solicitud de licencia deberá aportarse:
    • a) Fotografía del solar o, en su caso, de fachada, laterales y trasera de edificación preexistente.
    • b) Cuando proceda, autorización o conformidad de la comunidad de propietarios.
    • c) Memoria descriptiva de las obras a realizar y presupuesto desglosado y total.
    • d) Plano de emplazamiento.
    • e) Acreditación de la referencia catastral del inmueble.
    • f) Si se efectúa superposición de pavimento: certificado de seguridad, firmado por técnico competente.
    • g) En caso de que la obra afecte a la distribución de espacios interiores, deberá justificarse la adecuación de la obra a las normas urbanísticas y normas de habitabilidad y diseño y garantizar que la misma no afecta a la seguridad estructural del inmueble. Para ello la memoria descriptiva de la obra a realizar estará suscrita por técnico competente e incluirá certificación del cumplimiento de las normas urbanísticas y de habitabilidad y de que las obras no menoscaban la seguridad del inmueble.
    • h) Con carácter general, toda solicitud de licencia de obra que implique anclaje a pavimento, en acera o en calzada, deberá acompañarse de unas fotografías del mismo anteriores a la ejecución de la obra, comprometiéndose el solicitante de la licencia a entregar el acerado y el pavimento en las mismas condiciones que estaba antes de la realización de los trabajos, para lo cual deberá prestar garantía suficiente en forma de aval.
  • 2) El procedimiento para su otorgamiento deberá cumplir los mismos requisitos y trámites que los establecidos en los apartados 2 y 3 de este artículo, así como lo previsto en el artículo 29 del presente Reglamento.

Sección 4

Normas especiales aplicables a determinados tipos de licencia

Artículo 32 Normas especiales aplicables al procedimiento para la concesión de licencias urbanísticas de usos, obras y actividades provisionales

1. La autorización de usos, obras y actividades provisionales se tramitará de conformidad con el procedimiento aplicable a las licencias urbanísticas de obras, y requerirá en todo caso informe previo y favorable de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo correspondiente, cuyo contenido y, en su caso, condiciones, formarán parte y se integrarán en la autorización como condiciones mínimas de ésta.

2. A la solicitud de licencia de usos, obras y actividades provisionales deberá adjuntarse:

  • a) Memoria descriptiva y justificativa, con referencia a los usos previstos en el planeamiento aplicable.
  • b) Plano de emplazamiento.
  • c) El presupuesto estimado de las obras desglosado por partidas y la memoria de calidades.
  • d) Proyecto técnico suscrito por facultativo competente, cuando el uso provisional implique la ejecución de alguna obra para la que sea exigible dicho proyecto.

3. El plazo máximo para la resolución de estas licencias será el determinado en las Ordenanzas Municipales, que en ningún caso podrá superar el plazo de dos meses, siendo éste el plazo aplicable en defecto de previsión expresa en las mismas.

No obstante, la remisión del expediente administrativo a la respectiva Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, tendrá efectos suspensivos respecto del cómputo del plazo para el otorgamiento o denegación de la licencia.

Artículo 33 Procedimiento para la concesión de licencias urbanísticas de primera ocupación

1. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 29 del presente Reglamento, el procedimiento para la concesión de licencias urbanísticas de primera ocupación deberá cumplir los trámites y requisitos establecidos en los apartados siguientes.

2. Deberá adjuntarse con la solicitud un ejemplar del Libro del Edificio, que quedará archivado en el expediente administrativo.

3. Para el otorgamiento de la licencia de primera ocupación se requerirá certificación del facultativo Director de las obras visada, en la que conste que las mismas están completamente terminadas, así como la acreditación del cumplimiento de las condiciones de la correspondiente licencia de obras, y la previa visita de comprobación de los Servicios Técnicos Municipales. En los casos de ausencia de técnicos municipales podrán ser emitidos los informes por el personal técnico de la correspondiente Diputación Provincial.

4. En el supuesto de que se hubiera autorizado la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación, se certificará igualmente la recepción de las obras de urbanización.

5. Si las obras ejecutadas consisten en la construcción de viviendas sujetas a alguno de los regímenes de protección pública, la licencia de primera ocupación no podrá concederse sin que se acredite la calificación definitiva de las mismas o del documento previsto en la normativa de viviendas protegidas, emitida por el órgano competente.

6. El plazo máximo para la resolución sobre las solicitudes será determinado en las Ordenanzas Municipales, pero en ningún caso podrá superar el plazo de seis meses. En defecto de previsión expresa en las correspondientes Ordenanzas Municipales el plazo de resolución será de tres meses.

7. En la instrucción del procedimiento para la concesión de licencia urbanística de primera ocupación, deberán cumplimentarse los siguientes trámites:

  • a) Comunicación a las Administraciones afectadas para que en el plazo de diez días emitan informe sobre los aspectos de su competencia.
  • b) Informe o informes técnicos que se prevean en las correspondientes Ordenanzas, o en la normativa sectorial aplicable, que en todo caso deberá considerar la adecuación del proyecto a la legalidad urbanística, a las normas de edificación y construcción, con especial consideración a las relativas a reducción del impacto ambiental de las operaciones y conservación energética.
  • c) Informe jurídico.
  • d) Cuantos otros se estimen precisos en función del emplazamiento, la naturaleza de los actos o las operaciones, o sus efectos.
  • e) Inspección para la verificación del cumplimiento de las medidas que se impongan en la licencia o correspondan en función de la actividad de que se trate.

8. Las determinaciones establecidas en los dos apartados anteriores serán aplicables al resto de actuaciones, usos y actividades previstos en el artículo 169 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

Artículo 34 Normas especiales aplicables al procedimiento para la concesión de licencias de parcelación urbanística

1. Sin perjuicio de lo previsto en las Ordenanzas Municipales, a la solicitud de licencia de parcelación urbanística deberá acompañarse proyecto redactado por técnico competente, con el contenido siguiente:

  • a) Memoria justificativa de las razones de la parcelación y de sus características en función de las determinaciones del planeamiento municipal sobre el que se fundamente. En ella se describirán las fincas afectadas por la parcelación, indicando, en su caso, las servidumbres y cargas que la graven y cada una de las nuevas parcelas, debiéndose justificar que éstas resultan adecuadas para el uso que el planeamiento municipal les asigna y que, en su caso, son aptas para la edificación.
  • b) Planos de estado actual a escala adecuada, donde se señalen las fincas originarias representadas en el planeamiento vigente, con indicación de cotas, superficies, linderos, edificaciones y arbolado existentes y los usos de los terrenos.
  • c) Planos de parcelación a escala adecuada, en los que aparezca perfectamente identificadas cada una de las parcelas resultantes y las edificaciones situadas, en su caso, sobre ellas, para que pueda comprobarse que no quedan parcelas que no sean aprovechables urbanísticamente, según las condiciones señaladas por el planeamiento municipal.
  • d) Renuncia expresa a las licencias vigentes otorgadas con anterioridad a la licencia de parcelación que se solicita, siempre que sean incompatibles con ella.

2. El plazo máximo para la resolución de los procedimientos de licencias de parcelación será el determinado en las Ordenanzas Municipales, pero en ningún caso podrá superar el plazo de dos meses. En defecto de previsión expresa en las correspondientes Ordenanzas Municipales el plazo de resolución será de dos meses.

Artículo 35 Actuaciones sujetas a consulta administrativa

El trámite de consulta previsto en el artículo 16 de este Reglamento se llevará a efecto por la Administración promotora del proyecto de acuerdo con el siguiente procedimiento:

  • 1. La Administración promotora deberá remitir el proyecto al Municipio o Municipios afectados a fin de que emitan el oportuno informe o, en su caso, las alegaciones sobre su oportunidad y compatibilidad con los instrumentos de planeamiento y los intereses del Municipio en los siguientes plazos, a contar desde la entrada en el Registro del Ayuntamiento de la documentación necesaria para la emisión de dicho informe:
    • a) En los supuestos en que las operaciones incluidas en los proyectos hayan sido declarados de urgencia el plazo será de diez días.
    • b) En los demás supuestos el plazo será de un mes que, a solicitud del Municipio, se podrá ampliar hasta tres meses cuando las obras u operaciones incluidas en el proyecto estén sujetas al régimen de actividades clasificadas, autorización ambiental integrada o evaluación de impacto ambiental o bien afecten a edificios declarados de interés cultural.
  • 2. La notificación de la conformidad por el Municipio o el transcurso de los plazos a que se refiere el apartado anterior habilitará, a la Administración interesada para la ejecución del proyecto de que se trate.
  • 3. En el caso de que tales actos fueran contrarios al planeamiento urbanístico en vigor, en el plazo más breve posible se procederá a tramitar el correspondiente expediente de suspensión de dicho planeamiento conforme al artículo 43 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
  • 4. La disconformidad no impedirá la continuación y terminación del procedimiento. A estos efectos, la Administración promotora puede adoptar y notificar resolución justificativa de los motivos que han impedido alcanzar, a su juicio, una definición acordada del interés público y remitir el expediente a la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística para que, previo informe de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, e informe contradictorio del Municipio o Municipios afectados, lo eleve al Consejo de Gobierno, a quien compete resolver su aprobación definitiva y disponer lo necesario para su ejecución, determinando, en su caso, la incoación del procedimiento de modificación o revisión del planeamiento de ordenación territorial y urbanística.

Sección 5

La vigencia de las licencias urbanísticas

Artículo 36 Plazos de vigencia de las licencias de obras

1. Sin perjuicio de lo establecido en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en el Reglamento de Suelo Rústico, para las autorizaciones en suelo rústico, las licencias urbanísticas de obras contendrán en sus determinaciones el plazo de iniciación, el plazo máximo de ejecución y el período máximo en que puede estar interrumpida la ejecución de las obras por causa imputable al promotor de las mismas.

2. En el caso de que no estén previstos expresamente en la licencia, se entenderá que los plazos son los siguientes:

  • a) Tres meses contados a partir de la recepción de la notificación de la concesión de licencia para iniciar las obras.
  • b) Las obras no podrán estar suspendidas por un plazo superior a 1 mes, ni acumuladamente más del 20% del tiempo total previsto para la ejecución de la obra.
  • c) El plazo final de duración será el previsto en proyecto presentado ante la Administración, contado a partir de la finalización de los tres meses que tiene el promotor para iniciar la obra. Si no figurase plazo en el proyecto, será de quince meses a partir de la notificación de la concesión de la licencia.

3. Sin perjuicio de lo previsto en el artículo 162.2 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, la persona interesada, previa solicitud, tendrá derecho a la obtención automática de una prórroga de cualquiera de los plazos indicados en los apartados anteriores, cuando la paralización se deba a causas no imputables al promotor de la obra, por un período no superior a la mitad del plazo inicial. En otro caso, el Municipio podrá ampliar el plazo cuando entienda que se encuentra suficientemente garantizada la terminación de la obra en el plazo que se concede. En todo caso, la licencia prorrogada deberá ser conforme con la ordenación vigente al tiempo de la concesión de la prórroga.

Artículo 37 Declaración de caducidad de las licencias urbanísticas

1. El órgano competente para conceder las licencias urbanísticas declarará, de oficio o a instancia de cualquier persona, la caducidad de la licencia, previo expediente tramitado al efecto, una vez acreditado el transcurso de los plazos previstos en el artículo anterior, así como de las prórrogas que en su caso se hubiesen otorgado.

2. Sin perjuicio de los trámites que se determinen en las Ordenanzas Municipales la declaración de caducidad de una licencia requiere la cumplimentación de los siguientes trámites:

  • a) Comunicación, en su caso, a las Administraciones afectadas para que en el plazo de un mes emitan informe sobre los aspectos de su competencia.
  • b) Informe técnico, que verifique el incumplimiento voluntario de los plazos previstos en la licencia
  • c) Informe jurídico.
  • d) Audiencia a las personas interesadas.

3. La declaración de caducidad de la licencia debe dictarse y notificarse en un plazo de tres meses desde el inicio del procedimiento.

4. Una vez notificada la declaración de caducidad de la licencia, se extinguirá la autorización que la misma comporta. Para comenzar o terminar los actos para los que fue concedida la licencia es preciso obtener una nueva licencia urbanística; en tanto la misma no sea concedida, no pueden realizarse más obras que las estrictamente necesarias para garantizar la seguridad de las personas y bienes, previa autorización u orden de la Administración municipal.

5. El Municipio, cuando entienda que se encuentra suficientemente garantizada la terminación de la obra en el plazo que al efecto se conceda, siempre que no proceda otra modalidad de edificación, podrá acordar la rehabilitación de la licencia caducada que, sin embargo, podrá dar lugar al cobro de las tasas correspondientes a la tramitación por concesión de licencia.

Sección 6

Deberes de las compañías suministradoras

Artículo 38 El deber de colaboración de las compañías suministradoras

1. Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telefonía, telecomunicaciones y demás servicios exigirán de las personas titulares de obras y actividades, para la contratación de los servicios, la acreditación de la obtención de las oportunas licencias, autorizaciones y calificaciones habilitadoras reguladas en el artículo 164 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y, particularmente, las relativas a construcciones y actividades en suelo rústico. Las contrataciones ajustarán sus plazos a los de vigencia de las licencias y autorizaciones.

2. Se requerirá la licencia urbanística como trámite previo al suministro de agua y de energía eléctrica de obra.