Ley 1/1997, de 24 de marzo, del Suelo de Galicia. (Vigente hasta el 1 de enero de 2003)

Artículo 62. Régimen de la propiedad.

1. Las facultades del derecho de propiedad se ejercerán en el marco de la legislación básica del Estado y de su función social, dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en esta Ley o, en virtud de la misma, por los planes de ordenación, con arreglo a la clasificación urbanística de las fincas.

2. La ordenación del uso de los terrenos y construcciones enunciadas en esta Ley no conferirá derechos indemnizatorios, por implicar meras limitaciones y deberes que definan el contenido normal de la propiedad según su calificación urbanística. Los afectados tendrán, sin embargo, derecho a la distribución equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento en los términos previstos en la presente Ley.

Artículo 63. Clasificación del suelo.

1. Los planes generales de ordenación municipal deberán clasificar el territorio municipal en todos o algunos de los siguientes tipos de suelo: Urbano, de núcleo rural, urbanizable y rústico.

2. Los proyectos de ordenación del medio rural podrán clasificar el territorio municipal en suelo urbano, suelo de núcleo rural y suelo rústico.

Artículo 64. Suelo urbano.

1. Constituirán el suelo urbano:

1. Los terrenos que el plan general o el proyecto de ordenación del medio rural incluyan en esta clase por contar con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica, debiendo tener estos servicios características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o vaya a construirse. También se considerarán urbanos los terrenos que tengan su ordenación consolidada por ocupar la edificación al menos dos terceras partes de los espacios aptos para la misma, según la ordenación que el plan general o el proyecto de ordenación del medio rural establezcan.

2. Los que en ejecución del planeamiento lleguen a disponer efectivamente de los mismos elementos de urbanización a que se refiere el párrafo anterior.

2. A los efectos de la aplicación del régimen urbanístico, el planeamiento general podrá distinguir las categorías de suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado.

Artículo 65. Categorías de suelo urbano.

1. Tendrán la consideración de suelo urbano consolidado los terrenos pertenecientes a esta clase de suelo a los que el planeamiento general reconozca este carácter por no resultar necesario el desarrollo de actuaciones de ejecución integral.

2. Se considerarán suelo urbano no consolidado los terrenos pertenecientes a esta clase de suelo que hayan de someterse a un proceso de ejecución integral. En todo caso se someterán a dicho proceso las áreas del territorio de reciente urbanización, surgida sin planeamiento previo o al margen del mismo.

Artículo 66. Suelo de núcleo rural.

Se clasificarán como suelo de núcleo rural los terrenos que se incluyen en el ámbito de los núcleos rurales delimitados por el planeamiento.

Artículo 67. Suelo urbanizable.

Constituirán el suelo urbanizable los terrenos que el plan general de ordenación municipal o las normas provinciales de planeamiento incorporen al proceso de desarrollo urbano en consecuencia con las actuaciones públicas programadas o privadas concertadas.

Artículo 68. Suelo rústico.

1. Constituirán el suelo rústico los terrenos que el planeamiento general no incluya en ninguna de las clases de suelo anteriores; en particular, los espacios o elementos existentes que dicho planeamiento determine para otorgarles una especial protección, por sus valores ecológicos, medioambientales, paisajísticos, históricos, etnográficos y culturales, o con potencialidad productiva.

2. En el suelo rústico el planeamiento general deberá distinguir dos categorías: Rústico común y rústico de especial protección.

3. También constituirán el suelo rústico aquellas áreas delimitadas por el plan general de acuerdo con lo previsto en los artículos 14.d) y 21.2 de la presente Ley en tanto no sean incorporadas al proceso de desarrollo urbanístico mediante la aprobación del correspondiente plan parcial.

Artículo 69. Solares.

A los efectos de la presente Ley, tendrán la consideración de solares las superficies de suelo urbano aptas para la edificación que reúnan, además, los siguientes requisitos:

1. Que estén urbanizadas conforme a las normas mínimas establecidas en cada caso por el planeamiento, y, si éste no existiese o no las concretase, se precisará que, además de contar con las señaladas en el artículo 64.1.a), la vía a que la parcela dé frente tenga pavimentada la calzada.

2. Que tengan señaladas alineaciones y rasantes, si existiese dicho planeamiento.

Artículo 70. Régimen del suelo urbano.

1. El suelo urbano, además de las limitaciones específicas que le imponga el planeamiento, estará sujeto a la de no poder ser edificado hasta que la respectiva parcela merezca la condición de solar, salvo que se asegure la ejecución simultánea de la urbanización y la edificación mediante las garantías reglamentariamente establecidas.

2. Los propietarios de suelo urbano deberán:

1. Ceder gratuitamente a los ayuntamientos respectivos los terrenos destinados a viales, parques, jardines públicos y demás dotaciones públicas establecidas por el planeamiento, siempre que sea posible el reparto equitativo de las cargas y beneficios entre los propietarios afectados. Los terrenos destinados a sistemas generales que se incluyan en áreas de reparto serán de cesión obligatoria y gratuita.

2. Ceder el terreno necesario para situar el 15 % del aprovechamiento tipo que corresponda a los terrenos incluidos en las áreas de reparto que se definan por el planeamiento en suelo urbano no consolidado.

3. Costear la parte que les corresponda del importe de la urbanización, o ejecutarla en los polígonos que se gestionen por el sistema de compensación de acuerdo con los plazos previstos.

4. Solicitar la licencia de edificación y edificar los solares cuando el plan así lo establezca y en los plazos que el mismo señale.

5. Ceder los terrenos en que se localice el aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento, por exceder del susceptible de aprobación privada.

Artículo 71. Aprovechamiento urbanístico de la propiedad.

1. El aprovechamiento urbanístico de la propiedad en suelo urbano será:

1. En los terrenos situados en zonas de suelo urbano consolidado y no incluidos por el planeamiento en áreas de reparto, el aprovechamiento real, sin perjuicio del derecho de los propietarios al equitativo reparto de cargas y beneficios.

   El aprovechamiento real será el que resulte de la aplicación directa de las ordenanzas o normas urbanísticas a la parcela.

2. En los terrenos a que se refiere el apartado anterior, pero incluidos por el plan general en áreas de reparto, el aprovechamiento tipo fijado para el área.

3. En los terrenos situados en áreas no consolidadas y, por tanto, incluidos o a incluir por el planeamiento en un polígono para ser objeto de ejecución integral, el 85 % del aprovechamiento tipo del área de reparto correspondiente.

2. A los efectos señalados en este artículo, el plan general podrá establecer distintas áreas de reparto.

Artículo 72. Régimen del suelo urbanizable.

1. El suelo urbanizable estará sujeto a la limitación de no poder ser urbanizado hasta que se apruebe el correspondiente plan parcial. Entre tanto, no podrán realizarse en él obras o instalaciones, salvo las que vayan a ejecutarse mediante la redacción de planes especiales para obras de infraestructura y las de carácter provisional previstas en el artículo 57, ni podrán destinarse a otros usos o aprovechamientos distintos de los que señale el plan general.

2. Los propietarios de suelo urbanizable deberán:

1. Ceder los terrenos destinados por el plan general a sistemas generales de dominio público, incluidos en este tipo de suelo o adscritos al mismo.

2. Ceder gratuita y obligatoriamente a favor del Ayuntamiento los terrenos destinados a viales, zonas verdes y espacios libres públicos, dotaciones y demás servicios a los que el plan parcial atribuya el carácter de bienes de dominio público. Tendrán este carácter, en todo caso, el sistema viario de interés general y las reservas mínimas legalmente establecidas para el sistema de zonas verdes y espacios libres, para dotaciones y aparcamientos.

3. Ceder obligatoria y gratuitamente el terreno necesario para situar el 15 % del aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre la finca.

4. Costear y, en su caso, ejecutar las obras de urbanización en los plazos previstos por el planeamiento, en proporción al 85 % del aprovechamiento tipo.

5. Solicitar la licencia de edificación y edificar los solares cuando el plan así lo establezca y en los plazos que el mismo señale.

6. Ceder los terrenos en que se localice el aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento, por exceder del susceptible de apropiación privada.

Artículo 73. Aprovechamiento urbanístico.

El aprovechamiento urbanístico que corresponde a cada finca será el 85 % del aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre enclavada, sin que tenga relevancia al respecto su calificación concreta en el plan.

Artículo 74. Reparto de cargas y beneficios.

El reparto equitativo de las cargas y beneficios que se deriven de la aplicación de los artículos precedentes se efectuará a través de las operaciones de reparcelación o compensación que procedan.

Artículo 75. Concepto de núcleo rural.

1. Tendrán el carácter de núcleos rurales las áreas del territorio que, por existir agrupaciones de viviendas y surgir relaciones propias de la vida comunitaria, constituyan un asentamiento de población singularizado por un topónimo, diferenciado en los censos y padrones oficiales e identificado como tal por la población residente y por la práctica administrativa local, que se caracterizasen por su especial vinculación con las actividades del sector primario de carácter agrícola, ganadero, forestal, pesquero o análogas.

2. Con arreglo a los parámetros señalados en el número precedente y en función de la división de la propiedad de los terrenos, condiciones topográficas, elementos naturales e infraestructura existente, el planeamiento delimitará gráficamente los núcleos rurales comprendidos en el territorio.

Artículo 76. Régimen del suelo de núcleos rurales.

1. Los terrenos que los planes generales o los proyectos de ordenación del medio rural incluyan en las áreas delimitadas como núcleos rurales de población serán destinados a los usos relacionados con las actividades propias del medio rural y con las necesidades de la población residente en dichos núcleos.

2. No podrá autorizarse ninguna clase de edificaciones si no estuviese resuelta la disponibilidad, al menos, de los servicios de acceso rodado, saneamiento, abastecimiento de agua y energía eléctrica. Cuando el uso a que se destine la edificación o el terreno lo requiera, se exigirá la dotación de aparcamiento suficiente.

3. Cuando se pretenda construir nuevas edificaciones, o sustituir las existentes, los propietarios deberán ceder gratuitamente al Ayuntamiento los terrenos necesarios para la apertura o regularización del viario preciso y ejecutar, a su costa, la conexión con los servicios existentes en el núcleo. A estos efectos, cuando sea necesario proceder a la apertura de vías de acceso en áreas no consolidadas por la edificación, éstas habrán de tener un ancho mínimo de 8 metros.

4. Los tipos de construcciones deberán ser adecuados a su condición de edificaciones propias del medio rural en el que se emplazan, quedando prohibidas las características de las zonas urbanas.

5. En el supuesto de ejecución de planes especiales de mejora de los núcleos rurales previstos en el artículo 27.2 de la presente Ley, los propietarios de suelo están obligados a:

1. Ceder gratuitamente a los ayuntamientos los terrenos destinados a viales, equipamientos y dotaciones públicas.

2. Ceder el terreno necesario para situar el 15 % del aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento.

3. Costear y ejecutar las obras de urbanización previstas en el plan especial.

4. Solicitar la licencia de edificación y edificar cuando el plan especial así lo establezca.

En este caso, el aprovechamiento urbanístico de los propietarios de los terrenos será el 85 % del aprovechamiento que resulte de lo establecido en el correspondiente plan especial de mejora del núcleo rural.

Artículo 77. Régimen del suelo rústico.

1. Los terrenos clasificados como suelo rústico común, en tanto mantengan este carácter, sólo podrán ser destinados a usos característicos del medio rural, vinculados a la utilización racional de los recursos naturales.

En todo caso, deberán respetarse las determinaciones contenidas en los instrumentos del planeamiento previstos en la Ley 4/1989, de 27 de marzo, de conservación de los espacios naturales y de la flora y fauna silvestres.

2. En los terrenos situados en esta categoría de suelo, podrán realizarse construcciones destinadas a actividades agrícolas, forestales, ganaderas u otras que guarden relación con la naturaleza, extensión y destino de la finca o con la explotación de recursos naturales, así como construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecución, mantenimiento y servicio de las obras públicas.

3. Podrán autorizarse construcciones e instalaciones para fines de interés general que tengan que emplazarse en el medio rural, o aquellas cuya ubicación venga determinada por las características y exigencias de la actividad.

4. En los supuestos señalados en el número 3 de este artículo, antes del otorgamiento de la licencia municipal se requerirá autorización del órgano autonómico competente, previa información pública por plazo de veinte días.

5. Los tipos de construcciones habrán de ser adecuados a su condición de aisladas, y adecuados al medio rural en que se emplazan, quedando prohibidas las edificaciones características de las zonas urbanas y las viviendas y usos residenciales.

6. El plan general podrá permitir el suelo rústico que no sea objeto de especial protección la construcción de viviendas unifamiliares aisladas. En este supuesto, el plan general deberá determinar las condiciones de aislamiento de las viviendas regulando, al menos, la superficie mínima de la parcela y la distancia mínima a lindes y vías públicas, y establecer los indicadores o límites a partir de los cuales no podrán autorizarse nuevas viviendas. En todo caso, la excepción prevista en este número habrá de guardar estricta congruencia con el estudio del medio rural y con el sistema de núcleos de población que el plan general configure.

7. En las transferencias de propiedad, divisiones y segregaciones de terrenos en esta clase de suelo, no podrán efectuarse fraccionamientos en contra de lo dispuesto en la legislación agraria.

8. En todo caso, la parcela mínima edificable no será inferior a la unidad mínima de cultivo establecida por la legislación agraria para cada municipio.

9. No podrá autorizarse clase alguna de edificación en este suelo si no estuviesen resueltos, a costa del propietario, los servicios urbanísticos previstos en el artículo 76.2.

Artículo 78. Incorporación al proceso de desarrollo urbanístico.

1. En las áreas delimitadas por el plan general de ordenación municipal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14, d), podrán incorporarse al proceso de desarrollo urbanístico superficies de suelo rústico común mediante la aprobación de los planes parciales a que se refiere el artículo 23 de la presente Ley.

2. El régimen urbanístico aplicable a las actuaciones anteriores será el correspondiente al suelo urbanizable, y su aprovechamiento urbanístico estará sujeto a la limitación de no poder superar la densidad media proyectada por el plan general para el suelo urbanizable del término municipal.

Artículo 79. Protecciones especiales en el suelo rústico.

1. El planeamiento general deberán delimitar aquellos espacios o elementos existentes en el suelo rústico que por sus valores ecológicos, medioambientales, paisajísticos, históricos, etnográficos y culturales o con potencialidad productiva hayan de ser objeto de especial protección urbanística.

2. En estas áreas, además de las limitaciones establecidas con carácter general para el suelo rústico común, está prohibida cualquier utilización que implique transformación de su destino o naturaleza o lesione el valor específico que quiera protegerse.

Artículo 80. Subrogación por razón de enajenación.

La enajenación de fincas no modificará la situación de su titular en orden a las limitaciones y deberes instituidos por la legislación urbanística. El adquirente quedará subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en los derechos y deberes vinculados al proceso de urbanización y edificación, así como en los compromisos que, como consecuencia de dicho proceso, hubiese contraído con la Administración urbanística competente.

Artículo 81. Fijación de plazos.

1. Los plazos para el cumplimiento de los deberes urbanísticos de cesión, de distribución de cargas y beneficios y de urbanización se establecerán, en su caso, en los programas de los planes generales y en los planes de etapas de los planes especiales, en suelo urbano, y de los planes parciales, en suelo urbanizable.

2. En su defecto, el plazo para el cumplimiento de los deberes a que se refiere el apartado anterior será de cuatro años desde la aprobación definitiva de la delimitación del polígono o, en su caso, de la unidad reparcelable.

Artículo 82. Cumplimiento de deberes.

Se considerarán cumplidos los deberes urbanísticos señalados en el artículo anterior en los siguientes supuestos:

1. Los deberes de cesión y de distribución de cargas y beneficios, con la aprobación definitiva de la reparcelación o, en su caso, del proyecto de compensación.

2. Los de ejecución de la urbanización, con la recepción por el Ayuntamiento de las obras previstas en los correspondientes proyectos, en los términos que reglamentariamente se establezcan.

Artículo 83. Fijación de los plazos.

1. Los propietarios de solares deberán solicitar la licencia de edificación dentro del plazo fijado en el plan que se ejecute.

2. El Consejo de la Junta, a propuesta del Consejero de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda, podrá establecer plazos para la edificación o modificar directamente los que estuviesen señalados por el planeamiento, en casos justificados por razones de interés social.

Artículo 84. Modificación de los plazos.

1. Los planes generales, especiales y parciales podrán establecer las circunstancias que determinen la procedencia de la modificación de los plazos previstos para la urbanización y, en su caso, para la edificación.

2. La modificación de los plazos fijados por el planeamiento será resuelta definitivamente por el Ayuntamiento, previa aprobación inicial e información pública por plazo de un mes y con informe favorable del Consejero de Política Territorial, Obras Públicas y Vivienda, al que se dará cuenta de la aprobación definitiva, si la misma procediese.

Artículo 85. Incumplimiento de los plazos.

1. En los supuestos de actuaciones urbanísticas de iniciativa privada, el incumplimiento injustificado de los deberes de cesión, de distribución de cargas y beneficios y de urbanización en los plazos establecidos dará lugar a la pérdida de las correspondientes facultades urbanísticas.

2. Dará lugar a las mismas consecuencias el incumplimiento injustificado del plazo de edificación.

3. La pérdida de las facultades urbanísticas a que se refieren los apartados anteriores se producirá a partir del momento en que se notifique a los propietarios afectados la resolución declarativa del incumplimiento de los deberes urbanísticos, dictada previa audiencia del interesado. Hasta ese momento podrán los propietarios iniciar o proseguir el proceso de urbanización y edificación.

Artículo 86. Fijación de plazos.

Los planes generales fijarán los plazos de caducidad de las licencias de edificación por razón de demora en la iniciación y finalización de las obras, así como por causa de interrupción de las mismas.

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