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Ley 4/2003, de 29 de julio, de vivienda de Galicia. (Vigente hasta el 20 de abril de 2009) | |
Artículo 7. Concepto de publicidad.
A los efectos de la presente Ley, se entiende por publicidad toda forma de comunicación dirigida a los consumidores o destinatarios en general, realizada por quien lleve a cabo la promoción de viviendas o quienes se dediquen en desarrollo de su actividad empresarial o profesional a la venta de las mismas, a fin de promover de forma directa o indirecta su transmisión.
Artículo 8. Carácter vinculante de la publicidad.
1. La publicidad que sobre las características materiales de las viviendas, sus servicios e instalaciones y las condiciones jurídicas y económicas de adquisición realice quien lleve a cabo su promoción a fin de transmitirlas a los consumidores deberá ajustarse a los principios de buena fe y veracidad, sin omitir datos esenciales que pudieran inducir al error a los destinatarios. En todo caso, se especificará si las viviendas a que la publicidad se refiere están ya terminadas, se encuentran en fase de construcción o simplemente proyectadas.
2. De acuerdo con lo establecido en el artículo 8 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, general para la defensa de los consumidores y usuarios, y el artículo 3 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, las características de las viviendas, sus anejos, servicios e instalaciones comunes ofrecidas en la publicidad realizada para promover su venta serán exigibles ulteriormente por el comprador, aun en el caso de que no se hiciera mención específica a alguna de las características en el respectivo contrato de compraventa celebrado.
Artículo 9. Complejos inmobiliarios.
En la publicidad dirigida a la venta de una vivienda integrada en un complejo inmobiliario, sea de viviendas unifamiliares o de edificios divididos en pisos o locales, se hará constar expresamente esta circunstancia, indicándose si las instalaciones o servicios a que se hace referencia corresponden a un solo edificio, a varios o son comunes a todo el complejo.
Artículo 10. Superficie.
1. La superficie de las viviendas objeto de publicidad se referirá, en todo caso, a la superficie útil de las mismas, sin que en los edificios constituidos o que se constituyan en régimen de propiedad horizontal pueda computarse la parte proporcional de los elementos comunes en la extensión que se atribuya a cada una de las viviendas.
2. A estos efectos, se entenderá como superficie útil de una vivienda la de su suelo, delimitada por la cara interna de los elementos de cierre con el exterior o de separación con otras viviendas o locales colindantes, quedando excluidas de dicha medición aquellas zonas en que la altura libre de construcción no alcance 1,50 metros.
3. No se computará en la superficie útil de una vivienda la que ocupen en el interior de la misma los propios elementos divisorios entre estancias o los pilares, columnas u otros elementos estructurales verticales, cualquiera que sea la función arquitectónica o estética que cumplan en ella.
4. Cuando se trata de viviendas iguales y dispuestas en columna vertical dentro de un mismo edificio, para el cómputo de las superficies ocupadas en planta por los elementos estructurales verticales, se tomará la media aritmética de los valores correspondientes a las viviendas sitas en las plantas inferior y superior de la columna, siempre y cuando la divergencia entre aquellos valores no sea superior al 100 %.
5. Podrá incluirse en la superficie que se atribuya a la vivienda la mitad de la que corresponda a espacios exteriores como balcones, terrazas, galerías o tendederos que sean propiedad privativa del titular de aquélla, pero únicamente cuando la misma no exceda del 10 % de la superficie útil cerrada de la vivienda.
En caso contrario, la información acerca de la extensión de tales espacios habrá de ofrecerse por separado.
Artículo 11. Anejos.
1. Cuando se ofrezcan viviendas con trasteros, desvanes, plazas de garaje u otros espacios análogos que puedan prestar un servicio accesorio a los titulares dominicales de aquéllas, se indicará, cuando menos, si se trata o no de anejos jurídicamente inseparables de ellas, sin perjuicio de que se aporte información complementaria sobre la concreta naturaleza de los mismos.
2. En la publicidad se precisará si la superficie indicada comprende la de los anejos sitos fuera del espacio delimitado de la vivienda. En caso de que así sea, deberá ofrecerse información separada sobre la propia superficie útil de tales anejos.
Artículo 12. Precio de venta: conceptos incluidos.
Cuando la información publicitaria sobre una vivienda mencione su precio de venta, deberán consignarse las siguientes especificaciones:
El precio de los trasteros, plazas de garaje u otros espacios análogos que jurídicamente se configuren como objetos autónomos de la vivienda. El precio de los anejos inseparables de que disponga la vivienda se entenderá siempre comprendido en el precio de venta de la misma.
Los tributos que legalmente correspondan al comprador, únicos que en todo caso estará obligado a satisfacer.
Artículo 13. Forma de pago del precio.
1. Si se incluyen en la publicidad informaciones relativas a formas de pago aplazado del precio de venta de la vivienda, deberá indicarse si se exige una entrada inicial, así como el número total de plazos y el vencimiento de los mismos.
2. En caso de que se trate de viviendas de protección oficial o incluidas en cualquier otro régimen de protección pública, las referencias efectuadas a las cantidades que periódicamente pagarán los adquirentes, o a los tipos de intereses en los créditos hipotecarios que se soliciten, deberán ir acompañadas de las correspondientes a las condiciones económicas personales o familiares que la normativa legal exige para el acceso a la propiedad de las viviendas y, en su caso, para la obtención de la financiación cualificada.
Artículo 14. Condiciones del contrato.
El promotor de viviendas y quienes se dediquen en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional a la venta de las mismas deberán proporcionar al interesado en la adquisición de un inmueble determinado información acerca del concreto contenido del eventual contrato que entre ellos se celebre, con la obligación de mostrarle un ejemplar del modelo de contrato que contenga las condiciones generales que utilice.
Artículo 15. Examen de la documentación antes de la perfección del contrato.
1. Antes de la perfección del contrato, el futuro adquirente de una vivienda podrá exigir al promotor que exhiba ante él, con el objeto de que pueda proceder a su examen, la siguiente documentación:
El proyecto técnico visado con sus eventuales modificaciones.
La licencia de edificación.
La escritura de declaración de obra nueva y división horizontal y los estatutos que regirán la comunidad de propietarios, si ya han sido otorgados.
El certificado final de obra visado y expedido por la dirección facultativa.
La cédula de calificación o declaración provisional o, en su caso, definitiva, cuando se trate de viviendas de protección oficial o declaradas protegidas por la Comunidad Autónoma.
La comunicación de la existencia y clase de seguros existentes o a suscribir.
2. Si se trata de viviendas cuya construcción esté ya terminada podrá asimismo pedir la exhibición de la licencia de primera ocupación, si ya se hubiera obtenido, o, al menos, el comprobante de su solicitud y de la fecha de presentación de la misma.
Artículo 16. Información por escrito.
1. Quien ofrezca dentro de su actividad empresarial o profesional viviendas para la venta deberá proporcionar al interesado, en todo momento, información sobre los siguientes extremos:
El número de registro, nombre o denominación social y dirección del promotor, en su caso, del constructor y del autor del proyecto de obra.
En el caso de viviendas en proyecto o en construcción, las fechas previstas de inicio y finalización de obra o la referencia a la fase en que se encuentra la construcción.
La fecha de la licencia de obra y, en su caso, de la de primera ocupación.
La descripción de las condiciones esenciales de la vivienda, con referencia expresa en todo caso a la superficie útil, materiales empleados en la construcción y nivel de calidad resultante, orientación principal, grado de aislamiento térmico y acústico, medidas de ahorro energético con que cuenta, mobiliario y servicios e instalaciones de que disponga, tanto individuales como comunes del edificio o complejo inmobiliario en que esté emplazada.
Los tributos que gravan la transmisión del dominio que legalmente correspondan al comprador, así como otros gastos inherentes al contrato que le sean imputables.
La situación jurídica de la finca, con especial referencia a si han sido otorgadas ya las escrituras de declaración de obra nueva y división horizontal o, en su caso, indicación de que faltan.
Las cargas y gravámenes que recaen tanto sobre la vivienda en particular como, en su caso, sobre los anejos o elementos comunes del inmueble al que pertenezca.
Las limitaciones al uso o destino de la vivienda que pudieran derivarse del título constitutivo o de los estatutos, si ya han sido otorgados.
El precio total de venta de la vivienda, con las especificaciones contempladas en el artículo 17.
En todo caso, tal información deberá proporcionarse por escrito al interesado con anterioridad a la perfección del contrato.
2. Si se trata de una vivienda de protección oficial o declarada protegida por la Comunidad Autónoma, la información por escrito deberá contener, además de la anterior:
La firma del expediente de construcción.
El régimen legal de protección a que está acogida la edificación, con indicación del número de viviendas y emplazamiento.
La fecha de la calificación o declaración provisional, o, en su caso, definitiva.
La expresión de que la vivienda deberá dedicarse a domicilio y residencia permanente del titular.
Artículo 17. Información sobre el precio de venta.
1. En la oferta de viviendas para la venta habrá necesariamente de proporcionarse información escrita a los interesados sobre los conceptos incluidos en el precio, las distintas formas de pago que, en su caso, estén previstas y las condiciones de financiación, en los términos regulados en los artículos 12 y 13 de la presente Ley.
2. En la información se especificará, con arreglo a lo establecido en el artículo 10 del Real decreto 515/1989, de 21 de abril, que en ningún caso podrán imponerse al comprador como parte del precio de venta los gastos correspondientes al otorgamiento de la declaración de obra nueva y división horizontal, cancelación de cargas y otros análogos que las disposiciones legales aplicables atribuyen al vendedor.
3. Cuando se ofrezcan formas de pago aplazado del precio, además de los datos previstos en el artículo 13, deberá indicarse, por escrito, el coste total del crédito, con referencia a la tasa anual equivalente, así como, en su caso, las garantías exigidas para asegurar el cobro de las cantidades aplazadas y el contenido de las eventuales cláusulas penales que, en previsión del incumplimiento del pago de alguno de los plazos, pretendan incluirse en el contrato. Si no fuera posible indicar la tasa anual equivalente, se hará referencia al tipo de interés nominal anual y a los gastos y cargas que el comprador haya de pagar como consecuencia de la concesión del crédito.
4. En los supuestos en que, de conformidad con la normativa vigente, el promotor vaya a percibir cantidades a cuenta del precio total, deberá informarse por escrito al interesado sobre la normativa especial a que la actuación del mismo quedará sujeta y el sistema de garantía de la devolución por el que, entre los previstos legalmente, se optase, aportando los datos identificativos tanto de la compañía aseguradora o entidad financiera que asumieran tal función como de las entidades bancarias o cajas de ahorro en las que se abrieran las cuentas especiales donde las cantidades aludidas hayan de ingresarse, datos que además deberán figurar en todo caso en los contratos que ulteriormente se celebren.
Artículo 18. Información sobre la subrogación del comprador en el crédito hipotecario.
En la oferta de venta de viviendas en que se prevea la subrogación del comprador en el crédito hipotecario concedido al promotor deberá proporcionarse información escrita a los interesados sobre la fecha de escritura de constitución de la hipoteca, el nombre y dirección del notario autorizante, los datos de la inscripción registral y la referencia a la parte de gravamen que corresponde a cada una de las viviendas en la distribución de la responsabilidad hipotecaria, así como la indicación del número de plazos, importe exacto de cada uno de ellos y fecha de vencimiento de los mismos.
Artículo 19. Requisitos previos a la venta.
1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo siguiente, para formalizar contratos o precontratos de compraventa de viviendas en un edificio o percibir cantidades a cuenta del precio, el promotor ha de cumplir previamente los siguientes requisitos:
Tener sobre el suelo en que se vayan a emplazar el derecho de propiedad o superficie o un derecho de opción de compra inscrito en el Registro de la Propiedad.
Haber obtenido las pertinentes licencias de edificación y disponer del proyecto técnico de la obra.
Otorgar la escritura de obra nueva.
2. En el supuesto de que se vayan a percibir de los compradores cantidades anticipadas a cuenta del precio total convenido, el promotor deberá formalizar también, antes de que las ventas comiencen, la apertura de la cuenta bancaria especial donde habrá de ser depositadas así como el sistema de garantía de su devolución por el que hubiera optado.
3. Excepcionalmente, en las promociones de viviendas realizadas en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa legalmente constituida, podrán percibirse de las personas físicas integradas en las mismas las cantidades precisas para la adquisición del suelo en que se emplazarán las viviendas.
Artículo 20. Reserva de viviendas de futura construcción.
1. Será lícito el pacto de reserva por el cual, a cambio de un precio cierto, que en ningún caso podrá superar el 1 % del precio máximo de venta estimado, el promotor se compromete a no enajenar a terceros una de las viviendas que se construya en un edificio simplemente proyectado, concediendo al interesado la facultad de decidir la formalización del correspondiente contrato de compraventa una vez que se cumplan los requisitos exigidos en el artículo anterior.
2. El pacto de reserva deberá formalizarse por escrito y en el mismo habrá de especificarse el plazo dentro del cual, en su caso, el interesado podrá ejercitar dicha facultad. El plazo no podrá ser inferior a quince días, a contar desde la recepción de la notificación que al efecto habrá de realizar el promotor una vez que puedan iniciarse las ventas.
3. Siempre y cuando el promotor reciba cantidades de dinero en concepto de reserva de una de las viviendas que eventualmente se construyan, deberá señalarse en el pacto suscrito las características esenciales de ubicación de la misma dentro del edificio, la superficie aproximada y el precio máximo de venta en que se considera que podrá ofrecerse finalmente en el mercado. Igualmente deberán constar las fechas estimadas de inicio y finalización de obra, así como la prevista para que pueda formalizarse el contrato.
4. En caso de que la compraventa finalmente se perfeccione, las cantidades abonadas por el interesado en la adquisición de la vivienda se considerarán, en todo caso, como cantidades adelantadas a cuenta del precio total de la misma.
5. Si iniciado el proceso de venta de las viviendas quien suscribió el acuerdo con el promotor decidiera no formalizar el contrato de compraventa dentro del plazo establecido, perderá las cantidades abonadas.
No obstante, procederá la devolución de las mismas, con los correspondientes intereses legales:
Cuando no pudiera formalizarse el contrato de compraventa dentro del plazo previsto por no haber cumplido el promotor los requisitos exigidos en el artículo anterior.
Cuando el precio de venda definitivamente establecido por el promotor supere el precio máximo inicialmente estimado, salvo que se trate de mejoras de calidad solicitadas expresamente por el interesado en la compra.
Artículo 21. Requisitos de los contratos.
Para formalizar contratos de promesa de venta o compraventa de viviendas será preciso prever el régimen jurídico de la edificación proyectada, que incluirá los puntos siguientes:
El régimen jurídico de protección al que, en su caso, está acogida o pretende acogerse la vivienda.
El plazo previsto de finalización de la obra y entrega de las viviendas.
Las condiciones económicas y financieras de la venta.
La superficie de la vivienda, garaje y trastero, en su caso.
La cuota de participación que corresponda con relación al total del valor del inmueble.
Las servidumbres, cargas y gravámenes que recaigan sobre la vivienda enajenada y sus anejos o sobre los elementos comunes del edificio al que pertenezca, describiendo el contenido y alcance de los mismos.
Las cláusulas obligatorias establecidas por disposición legal.
Artículo 22. Entrega de documentación a los compradores.
1. Celebrado el contrato de compraventa de viviendas en proyecto o en construcción, se entregará al comprador, si se tratara de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, copia de los estatutos que regirán la comunidad de propietarios, si ya se han redactado, o, en su caso, del proyecto que de los mismos se hubiera elaborado.
2. El comprador recibirá también del vendedor la documentación en que se especifiquen los materiales y calidades que se emplearán en la construcción, tanto de su propia vivienda como de los elementos comunes del resto del edificio en que, en su caso, esté ubicada.
3. Las modificaciones que, debido a circunstancias no previsibles en el momento de la formalización del contrato y entrega de la documentación mencionada, sea necesario realizar en los materiales de la construcción sólo podrán justificar la sustitución de los inicialmente descritos por otros de análoga calidad, sin variación en el precio, salvo consentimiento expreso del comprador.
Artículo 23. Correspondencia entre la construcción y el proyecto de obra.
1. Celebrado el contrato de promesa de venta o de compraventa, la construcción de la vivienda y del edificio o conjunto inmobiliario en que, en su caso, se ubique la misma deberá ajustarse a las especificaciones contenidas en el proyecto de obra, sin perjuicio de las modificaciones que, por exigencias técnicas, sea necesario realizar durante el proceso constructivo.
2. Las modificaciones, salvo que sean consentidas expresamente por todos los compradores, en ningún caso podrán consistir en la supresión de servicios previstos, la imposición de nuevas cargas o gravámenes, la alteración de la distribución de espacios en elementos de aprovechamiento común o privativo, la creación de nuevos espacios constructivos, el cambio de naturaleza jurídica de algunos de los ya configurados o la constitución de ámbitos de comunidad, distintos de los contemplados en el proyecto técnico de obra, con edificios con los que se forme un complejo inmobiliario.
3. La escritura de división horizontal que el promotor otorgue sin la intervención de los compradores en los supuestos en que legalmente proceda en ningún caso podrá amparar alteraciones sustanciales del proyecto técnico existente en el momento de perfeccionarse los contratos, ni introducir cláusulas que mermen los derechos de los compradores sobre los elementos comunes o privativos o que alteren el contenido contractual pactado. A estos efectos, se considerarán alteraciones sustanciales las recogidas en el apartado anterior.
Artículo 24. Garantía de devolución de cantidades anticipadas para la construcción de la vivienda.
1. La entrega por parte del comprador de una vivienda en proyecto o en construcción de cantidades anticipadas a cuenta del precio total convenido obligará al promotor, en los términos contemplados en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de la ordenación de la edificación a garantizar su devolución para el caso de que, por cualquier causa, la construcción no llegue a iniciarse o a concluirse en los plazos establecidos en el contrato, sin perjuicio de que el comprador que pretenda la resolución del contrato reclame, además, en su caso, la indemnización de daños y perjuicios que proceda.
2. El establecimiento de la garantía aludida tampoco impedirá que el comprador opte por el ejercicio de acciones civiles distintas de la resolutoria o la concesión de una prórroga al promotor, con posibilidad, en este último caso, de reclamarle judicialmente los daños y perjuicios acreditados que sean consecuencia del incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo pactado.
3. Sin perjuicio de las acciones civiles que correspondan al comprador para exigir el cumplimiento del contrato, la garantía de devolución de los anticipos efectuados se extenderá a los supuestos en que, siendo enajenada a un tercero la vivienda que había de serle entregada al comprador, manifieste éste su voluntad de resolver el contrato, y a los casos en que la vivienda vendida y entregada finalmente al comprador aparezca gravada por hipotecas o cargas distintas de las puestas de manifiesto por el vendedor en el momento de contratar.
4. En todo caso, la devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas y los intereses legales del dinero, vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.
5. Las garantías sólo se extinguirán cuando el promotor pruebe la entrega de las viviendas ya terminadas, tras la expedición del certificado final de obra por el técnico competente y la obtención de la correspondiente licencia de primera ocupación, bien expresamente o por silencio administrativo conforme a la legislación vigente. Además, la cancelación de las aludidas garantías exigirá, en los casos en que el promotor continúe siendo titular registral, que se aporte la escritura pública de compraventa de la vivienda que se hubiera otorgado.
6. Las normas legales sobre garantía de devolución de cantidades anticipadas serán de aplicación, siempre que concurran los presupuestos previstos en las mismas, a todos los negocios jurídicos, cualquiera que sea la denominación que las partes les dieran, en que se transmita a título oneroso una vivienda en proyecto o en construcción cuando el adquirente haya hecho entrega de anticipos dinerarios a cuenta de su contraprestación, incluidas las cantidades entregadas por cooperativistas y comuneros para la adquisición del suelo y construcción de las viviendas.
Artículo 25. Aplicación de las cantidades anticipadas para la construcción.
1. El promotor que haya recibido de los compradores cantidades anticipadas a cuenta del precio total de las viviendas en proyecto o en construcción sólo podrá disponer de las mismas, ingresadas en la cuenta bancaria especial a que se refiere la legislación vigente, para atenciones propias de la edificación, lo que se acreditará mediante certificaciones de obra del director de la misma.
2. Las cooperativas y comunidades de bienes que perciban de los socios y comuneros cantidades en dinero anticipadas para la adquisición del suelo y la construcción de las viviendas deberán recibirlas a través de una entidad de crédito, en la cual se depositarán en cuenta especial, con separación de otra clase de fondos, y de las que solamente podrá disponerse para las atenciones derivadas de aquellos fines.
Artículo 26. Requisitos previos a la venta de viviendas de nueva construcción ya rematadas.
1. El promotor no podrá enajenar viviendas tras la expedición del certificado final de obra sin haber obtenido, en su caso, la cédula de calificación o declaración definitiva así como la licencia de primera ocupación, bien expresamente o por silencio administrativo conforme a la legislación vigente, siendo suficiente para acreditar su existencia, en este supuesto, el comprobante de solicitud de la misma y de la fecha de presentación.
2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, si el interesado en la adquisición pretendiera la celebración del contrato antes de la obtención de la licencia de primera ocupación, será suficiente su mera solicitud, siempre y cuando en el contrato figure expresamente que de acuerdo con el artículo 17.5 del Decreto 28/1999, de 21 de enero, las empresas o entidades suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y telefonía exigirán copia de dicha licencia para la contratación de los respectivos servicios. El promotor estará obligado a remitir al comprador la licencia de primera ocupación en el plazo de un mes desde su obtención.
3. Asimismo, deberá proceder previamente a dividir el crédito hipotecario entre las distintas unidades susceptibles de aprovechamiento independiente de que conste el inmueble y formalizar el libro del edificio.
4. Los requisitos de los apartados anteriores también deberán cumplirse cuando se hayan vendido viviendas en proyecto o en construcción, antes de proceder a la entrega de las mismas a los compradores, una vez terminadas.
Artículo 27. Entrega de documentación al comprador de vivienda de nueva construcción ya terminada.
1. El promotor deberá hacer entrega a todos los compradores de viviendas de nueva construcción ya terminadas, al mismo tiempo de celebrarse el correspondiente contrato, de la siguiente documentación:
La licencia de primera ocupación si ya se hubiera obtenido o al menos el comprobante de su solicitud y, en caso de que se trate de vivienda de protección oficial o declarada protegida, la cédula de calificación o declaración definitiva.
Las normas estatutarias que regirán la comunidad, si ya han sido redactadas, incluidas o no en la escritura de división horizontal, así como cualquier cláusula de ésta que, con ocasión de la descripción del edificio o de alguna de sus partes, modificara el régimen de uso o disfrute de los elementos comunes.
La documentación relativa a la hipoteca, si se hubiera constituido.
En edificios en régimen de propiedad horizontal, salvo que el promotor manifieste que no se han constituido los órganos de gestión de la comunidad de propietarios, una certificación, expedida por quien en la misma ejerza las funciones de secretario, de que se halla al corriente en el pago de los gastos generales o, en su caso, indicativa de los que se adeudan.
Un plano de planta, a escala 1/50, de la vivienda, en el que se especifique el trazado de las redes de energía eléctrica, de agua, de climatización, de comunicaciones y de otros servicios, en caso de que existan, y de los servicios de seguridad de que disponga el edificio.
La descripción de los materiales definitivamente empleados en la construcción de la vivienda, indicando las calidades de los mismos.
Las garantías de los diversos elementos o instalaciones de que conste la vivienda, indicando su plazo de duración, su extensión y la persona física o jurídica que se haga cargo de las mismas.
Las instrucciones de uso de los diferentes servicios e instalaciones con que cuente la vivienda, indicando las denominaciones y direcciones de las empresas suministradoras o encargadas del mantenimiento.
2. La misma documentación habrá igualmente de proporcionarse a los compradores de viviendas en proyecto o en construcción cuando se proceda a la entrega, de las mismas, una vez terminadas.
Artículo 28. Entrega de documentación en segundas y ulteriores transmisiones de viviendas.
1. En las segundas y ulteriores transmisiones de viviendas, el vendedor deberá hacer entrega al comprador de la documentación expresada en el artículo anterior, salvo la relativa a la hipoteca si ya se hubiera cancelado, y la correspondiente a las garantías de los elementos e instalaciones si su plazo de duración ya hubiera concluido en el momento de celebrarse el correspondiente contrato.
2. Las personas físicas o jurídicas que en el marco de su actividad empresarial intervengan en las transmisiones de viviendas tendrán la obligación de velar por la puesta a disposición del adquirente de la referida documentación.
Artículo 29. Libro del edificio.
1. El promotor entregará a los adquirentes de viviendas, o, en caso de que se constituya, a la comunidad de propietarios representada por su presidente, el libro del edificio, el cual, en todo caso, contendrá las especificaciones siguientes:
Los datos físicos de identificación del edificio, con un plano de su emplazamiento y una fotografía de la fachada principal del mismo.
Las fechas de la licencia de obras, del comienzo y finalización de obra, del acta de recepción, de la presentación de la solicitud de la licencia de primera ocupación o de la misma si ya se hubiera obtenido y, en su caso, de la cédula de calificación o declaración definitiva.
Datos identificativos de los agentes intervinientes en el proceso de edificación, con particular referencia al promotor, el proyectista, el constructor, el director de obra, el director de la ejecución de la obra y las empresas subcontratistas y el laboratorio o la entidad de control de calidad.
La información sobre la situación jurídica del inmueble, que comprenderá, al menos, los siguientes extremos:
El régimen jurídico de protección al cual, en su caso, se acoge la edificación.
Si se tratara de un edificio dividido en espacios susceptibles de aprovechamiento independiente y éstos ya se hubieran formalizado, la copia de la escritura de división horizontal del inmueble y los estatutos por los cuales se regirá la comunidad, con las modificaciones de que, en su caso, hayan sido objeto.
La descripción de las cargas y gravámenes de naturaleza real existentes sobre la finca.
Las garantías constituidas en el edificio, en cumplimiento de la legislación vigente, para responder de daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción, indicando el tipo de seguro suscrito y los datos identificativos de la compañía aseguradora.
Las otras garantías que, en su caso, existan sobre las instalaciones o servicios comunes del inmueble.
Los datos técnicos de la construcción, los cuales, como mínimo, comprenderán:
Los planos definitivos de las plantas, alzados y secciones del edificio, indicando la distribución de los espacios comunes y privativos y de todos los servicios e instalaciones con que cuente el inmueble, especialmente el trazado de las redes eléctrica, de agua, de calefacción y climatización, de telecomunicaciones y de los sistemas de seguridad. Si el edificio formara parte de un complejo inmobiliario, habrá de aportarse también un plano completo del mismo, con referencia a las instalaciones y servicios de titularidad común.
La descripción de los materiales utilizados en la construcción, tanto de los externamente visibles como de aquéllos a los que los adquirentes de viviendas no tienen acceso directo, con referencia en ambos casos a las calidades empleadas, y el plan de control de calidad efectuado, con copia de los resultados obtenidos.
Las instrucciones de uso y mantenimiento de las diferentes partes del edificio.
2. Reglamentariamente se determinará el modelo y formalidades a que habrá de ajustarse, en la Comunidad Autónoma de Galicia, el libro del edificio.
3. El propietario o propietarios tienen la obligación de consignar en el libro del edificio las obras de reforma o rehabilitación que se verifiquen, las tareas de mantenimiento y las incidencias, tanto materiales como jurídicas, a que haya lugar.
4. En los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal cada propietario podrá solicitar del presidente o, en su caso, del secretario o administrador que custodien la documentación de la comunidad que le faciliten el libro del edificio, a fin de proceder a su examen.
Artículo 30. Información en la oferta de arrendamiento.
En la oferta de viviendas o fincas urbanas en régimen de arrendamiento deberán especificarse las características, los servicios e instalaciones de que disponen y las condiciones de uso. Asimismo, la oferta contendrá la renta, el plazo de vigencia del contrato y las cantidades repercutibles por los servicios de que disponga.
Artículo 31. Requisitos previos para el arrendamiento.
Para poder efectuar la cesión del uso en arrendamiento de una vivienda o finca urbana será necesario que el inmueble disponga de la licencia municipal de primera ocupación concedida expresamente o por silencio administrativo conforme a la legislación vigente y, en su caso, de la calificación o declaración definitiva y la cédula de habitabilidad, en los supuestos previstos en el artículo 4.2.
Artículo 32. Documentación.
En todo contrato de arrendamiento, cualquier que sea la forma en que se celebre, el arrendador deberá facilitar al arrendatario copia de los siguientes documentos:
La licencia de primera ocupación si se concediera expresamente y, en su caso, la calificación o declaración definitiva y la cédula de habitabilidad.
Los estatutos y el reglamento de régimen interno de la comunidad, si existen, en caso de que la finca se encuentre emplazada en un edificio en régimen de propiedad horizontal.
La descripción de la vivienda, indicando las dependencias, servicios y superficie útil de la misma.
Las instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial, así como la renta contractual, su fórmula de actualización, si procede, la duración del contrato y las cantidades repercutibles especialmente por los servicios de que dispone.
El nombre y dirección, en su caso, del presidente y administrador de la comunidad de propietarios.
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