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Ley 2/2002, de 14 de marzo, de Urbanismo. (Vigente hasta el 29 de julio de 2005) | |
Artículo 151. Previsión de reservas de terrenos.
1. El planeamiento urbanístico general puede prever reservas de terrenos de posible adquisición, referidas a cualquier clase de suelo, para constituir o ampliar el patrimonio municipal y comarcal de suelo y de vivienda.
2. A las reservas de terrenos de posible adquisición previstas por el planeamiento urbanístico general es de aplicación, si procede, lo establecido por el artículo 108.
Artículo 152. Definición de programas específicos en defecto del programa de actuación urbanística municipal.
1. El Consejero o Consejera de Política Territorial y Obras Públicas puede definir operaciones concretas, en materia de suelo y vivienda, que afecten a intereses supramunicipales, si no existe programa de actuación urbanística municipal. Dichas operaciones deben promoverse en un tiempo determinado, mediante programas específicos, que deben formalizarse en Convenios con los correspondientes Ayuntamientos.
2. La inobservancia de los programas específicos a que se hace referencia en el apartado 1, previos requerimiento y declaración de incumplimiento, posibilita que el Departamento de Política Territorial y Obras Públicas, mediante el Instituto Catalán del Suelo, pueda subrogarse.
Artículo 153. Patrimonios públicos de suelo y vivienda.
1. La Administración de la Generalidad y los Ayuntamientos constituyen los respectivos patrimonios de suelo y vivienda.
2. El patrimonio público de suelo y vivienda está constituido por los edificios y el suelo susceptibles de cumplir las finalidades especificadas en el apartado 4, tanto si es su titular una Administración territorial como si lo son las entidades urbanísticas especiales.
3. El patrimonio público de suelo y vivienda de la Generalidad se constituye a través del Instituto Catalán del Suelo. Las Administraciones territoriales que también tengan competencias urbanísticas pueden constituir su patrimonio mediante una entidad urbanística especial, si así lo acuerdan.
4. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 156.2, el patrimonio de suelo y vivienda de los entes públicos se destina a las siguientes finalidades:
Prever, poner en marcha y desarrollar, técnica y económicamente, la expansión de las poblaciones y la mejora de la calidad de vida.
Hacer efectivo el derecho de los ciudadanos a acceder a una vivienda digna y adecuada.
Intervenir en el mercado inmobiliario para abaratar el precio del suelo urbanizado y facilitar la adquisición de sistemas urbanísticos.
Formar reservas para proteger y tutelar el suelo no urbanizable.
5. La Administración y la disposición del patrimonio público de suelo y vivienda deben vincularse al logro de las finalidades determinadas en el apartado 4.
Artículo 154. Proyecto de delimitación para la adquisición por expropiación de reservas de suelo para el patrimonio público de suelo.
1. La adquisición por expropiación de las reservas de suelo a que se hace referencia en el artículo 151 debe llevarse a cabo con la tramitación previa de un proyecto de delimitación para el patrimonio público de suelo, ajustado al procedimiento establecido para aprobar los planes de ordenación urbanística municipal y de acuerdo con lo establecido en el artículo 146.
2. El proyecto de delimitación puede tramitarse simultáneamente con el de tasación conjunta, sin per juicio de las especificidades procedimentales de cada uno de los proyectos, y puede tramitarse también simultáneamente con el programa de actuación urbanística municipal.
3. Con independencia de las viviendas de protección pública destinadas a reposición, debe hacerse la reserva de un mínimo del 25 % del total de viviendas previstas en las delimitaciones para nuevas ofertas de viviendas de protección pública, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 155.2.
Artículo 155. Finalidades específicas para los terrenos expropiados.
1. Los terrenos efectivamente expropiados en ejecución de los proyectos de delimitación deben ser integrados por el planeamiento general en los correspondientes sectores, en el momento oportuno, de acuerdo con el artículo 3.
2. En el supuesto de que se trate de terrenos expropiados en suelo urbanizable no delimitado y en suelo no urbanizable no sometido a protección especial, es preciso que se constate el compromiso de la Administración expropiante de poner a disposición del mercado inmobiliario, en régimen de protección pública, todas las viviendas resultantes, mediante alquiler, derecho de superficie u otras fórmulas admitidas en Derecho que conlleven la titularidad pública del suelo, como mínimo, a lo largo de treinta años desde la primera utilización de las viviendas.
Artículo 156. Constitución del patrimonio municipal de suelo y de vivienda.
1. Los ayuntamientos que dispongan de un planeamiento urbanístico general que delimite ámbitos de actuación urbanística susceptibles de generar cesiones de suelo de titularidad pública con aprovechamiento deben constituir su patrimonio municipal de suelo y de vivienda. También lo pueden constituir los ayuntamientos que lo acuerden voluntariamente.
2. El suelo correspondiente al porcentaje de aprovechamiento urbanístico de cesión obligatoria y gratuita, tanto en suelo urbano como en suelo urbanizable, se incorpora al patrimonio municipal de suelo y de vivienda. Si los terrenos son de uso residencial, el producto obtenido de la enajenación del suelo que carece de la calificación de vivienda protegida pasa a formar parte del depósito municipal constituido al efecto y debe destinarse obligatoriamente a la finalidad especificada por el artículo 153.4.b, mediante un régimen de protección pública.
3. El volumen del patrimonio municipal de suelo y de vivienda debe ajustarse tanto a las necesidades previstas por el plan de ordenación municipal y por el programa de actuación urbanística municipal como a los medios económicos de cada ayuntamiento.
Artículo 157. Patrimonio separado.
1. Los bienes que integran el patrimonio municipal de suelo y vivienda constituyen un patrimonio separado de los demás bienes municipales.
2. Los ingresos obtenidos mediante la enajenación y gestión de los bienes del patrimonio municipal de suelo y vivienda deben destinarse a su conservación y ampliación.
3. La adscripción o aportación de los bienes del patrimonio municipal de suelo y vivienda a entidades urbanísticas especiales no supone alteración alguna del régimen establecido en la presente Ley.
Artículo 158. Cesión y enajenación de terrenos.
1. Los planes de ordenación y los programas de actuación urbanística municipales pueden dar prioridad a unas finalidades sobre las demás, entre las que especifica el artículo 153.4, sin perjuicio de lo dispuesto por el artículo 156.2. Dentro del marco establecido por estos preceptos, las administraciones pueden ceder y enajenar los terrenos del patrimonio público de suelo y vivienda.
2. Las cesiones y enajenaciones de terrenos a que se refiere el apartado 1 deben ajustarse a los requisitos establecidos por la legislación aplicable en cada caso, con observancia del régimen establecido por la presente Ley, de acuerdo con su finalidad urbanística. Este régimen específico es de aplicación a los bienes que, de acuerdo con la presente Ley, integran el patrimonio municipal de suelo y vivienda.
Artículo 159. Cesión.
1. Todas las cesiones de terrenos a título gratuito quedan condicionadas a que sean efectivamente destinados a atender necesidades de vivienda de carácter social o finalidades de equipamiento comunitario, a generar actividad económica en áreas deprimidas o a gestionar las reservas determinadas en el artículo 153.4.d).
2. El órgano competente para acordar la cesión a que se hace referencia en el apartado 1 debe concretar y justificar su destino. El compromiso de los adquirentes de respetar este destino debe hacerse constar en el documento público de cesión.
Artículo 160. Enajenación.
1. La enajenación de terrenos del patrimonio público de suelo y vivienda requiere un concurso público, salvo en los casos de enajenación directa regulados en el artículo 161.
2. La enajenación de terrenos del patrimonio público de suelo y vivienda por precio inferior al resultante de la valoración de los terrenos debe ajustarse a lo establecido en el artículo 159.
Artículo 161. Enajenación directa.
1. La enajenación de terrenos del patrimonio público de suelo y vivienda puede hacerse directamente a favor de la entidad urbanística especial de la Administración territorial titular, así como en los siguientes casos:
Si se destinan a entidades de carácter benéfico y social y a promotores públicos para construir viviendas protegidas.
Si se destinan a personas con niveles de ingresos bajos, en operaciones de conjunto aprobadas por la Administración competente.
Si la licitación pública queda desierta o bien fallida por incumplimiento de las obligaciones de los adjudicatarios, en el plazo de un año, siempre que los adquirentes asuman las mismas obligaciones.
2. En todos los casos especificados en el apartado 1 la enajenación debe llevarse a cabo por el precio resultante de la correspondiente valoración.
3. El documento público en que conste la enajenación directa a que se hace referencia en el presente artículo debe establecer el destino final de los terrenos transmitidos, el plazo máximo de construcción y las demás limitaciones y condiciones que la Administración considere convenientes.
Artículo 162. Derecho de superficie.
1. La Administración de la Generalidad, los entes locales, las entidades urbanísticas especiales y las demás personas jurídicas de Derecho público, dentro del ámbito de las respectivas competencias, así como los particulares, pueden constituir el derecho de superficie en terrenos de los que sean propietarios para destinarlos a construir viviendas, establecer servicios complementarios o realizar instalaciones industriales, logísticas y comerciales u otras edificaciones determinadas en los planes de ordenación.
2. La titularidad de los terrenos a que se hace referencia en el apartado 1 corresponde a los superficiarios por el plazo que establezca el acto de constitución del derecho de superficie. El plazo no puede exceder en caso alguno, en lo que se refiere a los particulares, lo establecido como máximo en la legislación civil de Cataluña.
3. En el caso de que los terrenos a que se hace referencia en el apartado 1 integren el patrimonio público de suelo y vivienda, la constitución onerosa o gratuita del derecho de superficie debe ajustarse a lo establecido en los artículos 158, 159, 160 y 161. Si el uso de estos terrenos es el residencial, las edificaciones deben ser destinadas necesariamente a viviendas de protección pública; en los demás casos, deben observarse las finalidades especificadas en las letras a y c del artículo 153.4.
4. Los aspectos sustantivos del derecho de superficie no regulados en el presente artículo, incluida la extinción, así como los aspectos procedimentales de dicho derecho, son los regulados en la legislación que les sea de aplicación.
Artículo 163. Enajenación de bienes inmuebles por las entidades urbanísticas especiales.
1. Los terrenos enajenados por las entidades urbanísticas especiales deben ser edificados en los plazos fijados en el acto de enajenación y no son susceptibles de su enajenación a terceros por actos inter vivos si no se han cumplido las obligaciones de edificación fijadas. La entidad enajenante debe garantizar el cumplimiento de dichas obligaciones, configurándolas como condiciones resolutorias expresas en la escritura de enajenación.
2. La enajenación de las parcelas que sean propiedad del Instituto Catalán del Suelo puede hacerse directamente, previo anuncio de la enajenación en dos de los periódicos de más difusión de la comarca y en el tablón de anuncios del Ayuntamiento en el que se ubique, para promover la concurrencia de ofertas.
Artículo 164. Delimitación de áreas.
1. A efectos de constituir o incrementar el patrimonio municipal de suelo y de vivienda y de facilitar el cumplimiento de sus objetivos, los ayuntamientos pueden delimitar áreas en que las transmisiones onerosas de terrenos quedan sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, que corresponde al mismo ayuntamiento, a las entidades urbanísticas especiales o a la administración actuante.
2. En la delimitación de las áreas a que se refiere el apartado 1 deben concretarse los tipos de fincas cuya transmisión queda sujeta al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, que pueden ser los terrenos sin edificar, tanto los que son solares como los que no lo son, y los terrenos con edificaciones ruinosas o totalmente desocupadas. La delimitación de áreas puede referirse también a suelo clasificado como no urbanizable, a los efectos de lo establecido por el artículo 153.4.d.
3. El acuerdo de delimitación de las áreas a que se refiere el apartado 1 puede declarar su sujeción al ejercicio de los derechos de las transmisiones de viviendas en construcción o construidos, siempre y cuando los transmisores las hayan adquirido de los promotores. En el segundo caso, es preciso también que la transmisión se proyecte o se perfeccione antes de que haya transcurrido un año desde la finalización del edificio.
4. Pueden delimitarse áreas de tanteo y retracto en las zonas de influencia de actuaciones urbanísticas de iniciativa pública a los efectos de evitar la especulación y favorecer los realojamientos.
5. Si el ámbito delimitado de un área ha sido previamente integrado, en todo o en parte, dentro de las previsiones de un programa de rehabilitación, el correspondiente acuerdo de delimitación puede establecer que el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto comprende incluso las fincas edificadas de acuerdo con la ordenación aplicable, tanto si la transmisión se proyecta y se verifica en conjunto como si se hace de modo fraccionado, y tanto si es bajo el régimen de propiedad horizontal como si no lo es.
6. El plazo máximo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto es de seis años a contar de la fecha de aprobación del proyecto de delimitación del área.
7. Los propietarios de bienes afectados por las delimitaciones de áreas a que se refiere el presente artículo deben notificar la decisión de enajenarlos de conformidad con el procedimiento que sea establecido reglamentariamente.
8. La falta de acreditación de haberse notificado según el reglamento la enajenación de bienes afectados por delimitaciones de áreas impide la inscripción en el Registro de la propiedad de la transmisión efectuada.
Artículo 165. Garantías de cumplimiento de las limitaciones de los regímenes de protección pública de viviendas.
Con vistas a garantizar el cumplimiento efectivo de las limitaciones sobre precios máximos de venta de las viviendas sujetas a cualquier régimen de protección pública, mientras esté vigente la correspondiente calificación, el Consejero o Consejera de Política Territorial y Obras Públicas y los Ayuntamientos pueden delimitar áreas en las que tanto las primeras como las ulteriores transmisiones onerosas de viviendas queden sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, de acuerdo con lo establecido en el artículo 164, al ejercicio del derecho de venta a carta de gracia o a cualquier otra garantía regulada por la legislación aplicable.
Artículo 166. Procedimiento de delimitación de áreas.
1. La delimitación de las áreas a que se hace referencia en los artículos 164 y 165 puede efectuarse directamente en el planeamiento urbanístico o en el programa de actuación urbanística municipal, así como mediante el procedimiento de delimitación de polígonos en desarrollo de lo que determinen el planeamiento urbanístico o el programa de actuación urbanística. Los propietarios afectados deben ser notificados individualmente y deben cumplirse los requisitos establecidos en la legislación hipotecaria.
2. El acuerdo de delimitación del área debe inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante la correspondiente certificación emitida por el Secretario o Secretaria del Ayuntamiento o la Comisión Territorial de Urbanismo competente. A estos efectos, el acuerdo debe incluir una descripción de las fincas afectadas que sea suficiente para efectuar su identificación registral.
Artículo 167. Obligación de edificar.
1. El planeamiento urbanístico o el programa de actuación urbanística municipal pueden fijar los plazos para iniciar obligatoriamente la edificación de los solares en los sectores, polígonos y áreas concretas que determinen.
2. Tienen la consideración de solares, a efecto de lo establecido en el apartado 1, las fincas susceptibles de ser edificadas inmediatamente, de acuerdo con el planeamiento urbanístico, en las que existan construcciones paralizadas, ruinosas, derruidas o inadecuadas al paraje, siempre que el planeamiento o el programa de actuación urbanística municipal lo determine para los ámbitos citados en el apartado 1.
3. Los propietarios deben iniciar la edificación a que estén obligados en los plazos establecidos y acabarla en los plazos fijados por la licencia municipal.
Artículo 168. Modificación y prórroga de los plazos para edificar.
Los plazos establecidos para edificar no se alteran aunque en su transcurso se efectúen transmisiones de dominio y son prorrogables si el Ayuntamiento lo acuerda motivadamente, por razones de política de suelo o vivienda.
Artículo 169. Registro Municipal de Solares sin Edificar.
1. Los ayuntamientos pueden crear el registro municipal de solares sin edificar, de conformidad con las disposiciones de la presente Ley y del reglamento que la desarrolle.
2. El registro municipal de solares sin edificar tiene por objeto la inscripción de las declaraciones de incumplimiento de la obligación de edificar referidas a solares concretos. El registro es público, y todas las personas pueden obtener certificados de las inscripciones que consten en el mismo.
3. Los asentamientos en el Registro de la Propiedad de los acuerdos relacionados con el registro municipal de solares sin edificar deben ajustarse a lo establecido por la legislación hipotecaria.
Artículo 170. Inscripción del incumplimiento de la obligación de edificar.
1. La declaración del incumplimiento de la obligación de edificar corresponde a los Ayuntamientos, de acuerdo con lo establecido por Reglamento.
2. La obligación de edificar se incumple si no se inicia la edificación y si no se termina en los plazos fijados por la licencia otorgada o en los fijados por sus prórrogas.
Artículo 171. Consecuencias de la inscripción en el Registro Municipal de Solares sin Edificar.
1. La inscripción en el Registro Municipal de Solares sin Edificar supone la iniciación del expediente de enajenación forzosa o de expropiación, en el que debe determinarse el justiprecio del solar mediante procedimiento individualizado o por tasación conjunta.
2. La inscripción en el Registro Municipal de Solares sin Edificar produce, a lo largo de dos años, los siguientes efectos:
El Ayuntamiento puede expropiar el solar de oficio para su edificación.
El Ayuntamiento puede expropiar el solar a instancia de entidades urbanísticas especiales, si son beneficiarias de la expropiación.
El Ayuntamiento puede someter la finca o el solar a enajenación forzosa mediante la correspondiente subasta, con el procedimiento que se establezca por Reglamento. Si la subasta es declarada desierta, debe convocarse nuevamente, en el plazo de seis meses, con una rebaja del tipo de licitación de un 25 %. Si la segunda subasta queda también desierta, el Ayuntamiento, en el plazo de los seis meses siguientes, puede adquirir el solar por el citado precio.
3. Si, en el plazo de dos años, no se ha llevado a cabo la expropiación de la finca o si, tras quedar desierta, por segunda vez, la licitación pública el solar no es adquirido por el Ayuntamiento en los seis meses siguientes, queda en suspenso el régimen de enajenación forzosa durante un año. Una vez transcurrido este plazo de un año, si la persona propietaria no ha iniciado o continuado la edificación o no ha garantizado el cumplimiento de la obligación de edificar, cualquier persona puede solicitar al Ayuntamiento la expropiación de la finca, de la cual será beneficiaria. El derecho a la adquisición debe determinarse por la prioridad de la solicitud.
4. La Administración actuante puede aplicar el régimen de polígono con sistema de expropiación a todos o a parte de los solares incluidos en el Registro Municipal de Solares sin Edificar.
5. La inclusión en el Registro Municipal de Solares sin Edificar de una finca en la que exista alguna de las construcciones a que se hace referencia en el artículo 167.2 no supone la situación de venta forzosa hasta que han transcurrido dos años de la inscripción, siempre que en este plazo los propietarios no hayan iniciado o continuado las obras de rehabilitación o edificación, así como si no han terminado dichas obras en el plazo fijado por la licencia.
Artículo 172. Efectos de la enajenación forzosa.
1. La enajenación de una finca incluida en el Registro Municipal de Solares sin Edificar, por expropiación o por subasta, se produce con todas las cargas vigentes cuando no impidan el ejercicio de la obligación de edificar de acuerdo con el planeamiento urbanístico, siempre que dichas cargas hayan sido constituidas por un título anterior a la notificación, y a la anotación en el Registro de la Propiedad, de la declaración de incumplimiento de la obligación de edificar. En tales casos, del precio a pagar por el adquirente es preciso descontar el valor de las cargas que graven la finca y subsistan en la misma. El adquirente debe asumir expresamente, en la escritura de adquisición, el cumplimiento de las obligaciones garantizadas con las cargas expresadas.
2. Las cargas posteriores a la fecha de la notificación y anotación a que se hace referencia en el apartado 1 o las que sean incompatibles con la obligación de edificar quedan extinguidas de pleno derecho por el hecho de la transmisión, y los registradores de la propiedad deben proceder a su cancelación a solicitud de los interesados, de acuerdo con la legislación hipotecaria. Los derechos personales que afecten a la finca e impliquen su ocupación se extinguen previa la correspondiente indemnización, y sin perjuicio del derecho de realojamiento, si corresponde.
3. Si son los propietarios los que se proponen iniciar o terminar la edificación, el otorgamiento de la licencia supone también la extinción definitiva de los arrendamientos y demás derechos personales, en los mismos términos a que se hace referencia en el apartado 2, sin perjuicio del derecho de retorno regulado por la legislación de arrendamientos urbanos, y previa tramitación que le corresponda, que debe establecerse por Reglamento.
4. El pago o depósito de la indemnización a que se hace referencia en el apartado 2 debe ser siempre previo a la cancelación y al ulterior desalojo del derecho de que se trate.
Artículo 173. Obligaciones de los adquirentes.
Los adquirentes de solares están obligados a iniciar o reanudar la edificación en el plazo el año a partir de la fecha de presa de posesión de la finca o de la obtención o la actualización, en su caso, de la licencia municipal pertinente.
Artículo 174. Consecuencias del incumplimiento por los adquirentes de la obligación de edificar.
1. Si los adquirentes incumplen la obligación de edificar, previa la correspondiente declaración, el propietario o propietaria anterior puede ejercer el derecho de recuperación en el plazo de tres meses desde la notificación de dicha declaración. La recuperación de la finca implica, a elección de la persona titular de las cargas, la rehabilitación de las cargas que habían sido canceladas, previa devolución de las indemnizaciones percibidas, o bien el mantenimiento de la situación con las cargas canceladas.
2. En el caso de que no se ejerza el derecho de recuperación a que se hace referencia en el apartado 1, el inmueble pasará nuevamente a la situación de venta forzosa.
Artículo 175. Requisitos para enajenar inmuebles en situación de venta forzosa.
Los propietarios de inmuebles en situación de venta forzosa, mientras ésta subsista y no se hayan iniciado los trámites de expropiación o licitación pública, pueden enajenarlos directamente, si previamente los compradores asumen ante el Ayuntamiento el compromiso de edificar de acuerdo con el Plan de Ordenación Urbanística Municipal. En este supuesto, es preciso suspender la situación de venta forzosa, pero no se cancela la inscripción hasta, no se acredite el cumplimiento de la obligación que tienen los adquirentes de edificar.
Artículo 176. Obligación de garantizar el cumplimiento de las obligaciones.
Están obligados a garantizar el cumplimiento de la obligación de edificar tanto los adjudicatarios de la subasta y los beneficiarios de la expropiación como los propietarios de la finca incluida en el Registro Municipal de Solares sin Edificar que pretendan cumplir esta obligación directamente o mediante un tercer adquirente.
Artículo 177. Destino de la parte en exceso del precio de los solares.
Cuando en una licitación pública se alcance un precio superior a la valoración del solar consignada en el Registro Municipal de Solares sin Edificar, la diferencia corresponde al Ayuntamiento, el cual debe destinar su impone a las necesidades del patrimonio municipal de suelo y vivienda.
Artículo 178. Incumplimiento de la obligación de urbanizar.
La declaración, a cargo del Ayuntamiento, de que los promotores o la Junta de Compensación han incumplido la obligación de urbanizar, en los plazos establecidos por el planeamiento urbanístico, supone la suspensión de los efectos del planeamiento en ejecución, hasta que la persona o la entidad responsable garanticen la totalidad del impone presupuestado de las obras pendientes de ejecutar, sin perjuicio de que la Administración pueda acordar el cambio del sistema de actuación o el cambio de modalidad de este sistema, o bien pueda modificar el planeamiento urbanístico, previos los correspondientes trámites.
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