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Ley 24/1991, de 29 de noviembre, de la Vivienda. (Vigente hasta el 9 de abril de 2008) | |
Artículo 15. Garantías.
1. Los promotores, en su calidad de vendedores de viviendas de nueva construcción o resultantes de obras de gran rehabilitación, antes de enajenarlos otorgarán una garantía suficiente a favor de los adquirentes que cubra la reparación de los defectos de la construcción y de los que de ellos se deriven directamente sobre la vivienda, sin perjuicio de lo que establece la legislación civil en esta materia.
2. El promotor o el garante pueden repetir contra constructores, técnicos responsables, fabricantes, industriales y otros agentes que intervengan en la construcción, de acuerdo con las disposiciones legales o las obligaciones contractuales.
3. Los tipos de garantías, los plazos, las cuantías y los medios para reclamar su ejecución se establecerán por reglamento.
4. La garantía determinada en el presente artículo se mantendrá en vigor incluso en el caso de extinción de la personalidad del promotor.
5. Los notarios y los registradores de la propiedad exigirán, para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de transmisión de viviendas, que vaya acompañadas de testimonio de la carta de garantía.
Artículo 16. Principios generales.
La publicidad, la información y la oferta que se hagan por cualquier medio y la información que se de en el marco de una actividad empresarial o profesional, referidas a la venta, el alquiler o cualquier otra cesión de viviendas a título oneroso, se ajustarán a los principios de veracidad y objetividad y no contendrán informaciones que induzcan o puedan inducir a confusión.
Artículo 17. Superficie.
La superficie de una vivienda se referirá a la superficie útil, de acuerdo con los criterios de medición que se establezcan por las normas de habitabilidad.
Artículo 18. Oferta económica.
1. Si se expresa el precio de venta de una vivienda, se especificarán los conceptos que incluye. Si no se especifican, se entiende que no están incluidos las tasas, los impuestos y los demás gastos que legalmente vayan a cargo del comprador.
2. Si se incluyen en la oferta económica pagos aplazados, se especificarán los intereses que se devenguen y la forma de aplicarlos, así como las garantías exigidas para asegurar el cobro de las cantidades aplazadas. Si no se indica la forma de aplicar los intereses, se entiende que se abonarán únicamente sobre la cantidad pendiente y a su vencimiento.
Artículo 19. Información en la oferta para la venta.
1. En la oferta de viviendas para la venta se facilitará suficiente información sobre sus condiciones esenciales, que se referirá a las características de dimensión y diseño, el nivel de calidad de la construcción, el grado de aislamiento térmico y acústico, la titularidad jurídica, las cargas y los gravámenes del inmueble, las condiciones de uso, los servicios que existen al alcance de la vivienda, los gastos previsibles de mantenimiento, las condiciones económicas y de financiación de la oferta, los tributos que gravan la propiedad y el resto de la información que sea exigible.
2. La información a que se refiere el apartado 1 será complementada, en el caso de las viviendas de nueva construcción, con la información relativa a las licencias o a las autorizaciones administrativas, las fechas de la construcción y los datos de la garantía obligatoria, si se trata de viviendas terminadas. El futuro adquirente puede solicitar al promotor la exhibición del proyecto técnico completo de carácter ejecutivo de la edificación.
Artículo 20. Información en la oferta para alquiler.
1. En la oferta de viviendas en régimen de alquiler deben especificarse las características, los servicios y las instalaciones de que dispone y las condiciones de uso.
2. Se especificarán también la renta contractual, la formula de revisión, si procede, el plazo de vigencia del contrato y las cantidades repercutibles por los servicios de que dispone.
3. En cualquier caso, para ofrecer una vivienda en régimen de alquiler, debe disponerse de la cédula de habitabilidad.
Artículo 21. Requisitos.
1. Para formalizar contratos de compraventa y para recibir cantidades a cuenta de una vivienda que este en proyecto o en construcción, en el marco de una actividad empresarial o profesional, han de concurrir los siguientes requisitos:
Disponer de licencia de obras inmediatamente ejecutiva.
Tener el título justificativo de la disponibilidad de los terrenos sobre los cuales se ha proyectado la vivienda.
Haberse redactado el proyecto técnico completo de carácter ejecutivo de la edificación.
Prever los plazos de finalización y entrega de las viviendas terminadas.
Prever el régimen jurídico de la edificación proyectada, que incluirá los puntos siguientes:
Primero. El régimen jurídico de protección al cual pretende acogerse la vivienda.
Segundo. Las servidumbres, las cargas y los gravámenes que la afectan.
Tercero. Las condiciones económico-financieras de la compraventa.
Cuarto. Los coeficientes de participación de la vivienda en el inmueble, en su caso.
Quinto. El proyecto de estatutos de la futura comunidad de propietarios o, si no ha sido elaborado, la consignación de que falta.
2. El adquirente puede exigir la constancia en el contrato del cumplimiento de los requisitos a que se refiere el apartado 1.
3. En las promesas de venta y las opciones de compra se consignarán los requisitos pendientes en relación con lo dispuesto en el apartado 2.
Artículo 22. Anticipos.
1. Los promotores que reciban cantidades a cuenta de los adquirentes se ajustarán a la normativa vigente sobre percepción de anticipos en la construcción y la venta de viviendas.
2. Las cantidades anticipadas por los adquirentes se depositarán en una entidad bancaria o caja de ahorros y se consignarán en una cuenta especial, separadas de cualquier otra clase de fondo del promotor, de la que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.
3. Los anticipos serán garantizados por los promotores en cualquiera de las formas admitidas en derecho.
Artículo 23. Enajenación de viviendas construidas.
1. Son requisitos previos a la venta de una vivienda terminada, de nueva planta u obtenida por un proceso de gran rehabilitación, en el marco de una actividad empresarial o profesional:
Haber sido otorgada suficiente garantía, de acuerdo con el artículo 15 de esta Ley.
Disponer el edificio de la acometida general de los suministros previstos por red, de acuerdo con los correspondientes reglamentos y adecuada a los requerimientos de las diferentes viviendas.
El cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras.
Haber formalizado el correspondiente libro del edificio.
Disponer de las autorizaciones administrativas y los documentos necesarios para la ocupación de la vivienda.
Haber sido dividido el crédito hipotecario, en su caso, entre las diferentes entidades registrales del inmueble.
Disponer de una certificación entregada por técnicos competentes sobre la idoneidad de los materiales, de las soluciones constructivas utilizadas y de las redes de instalaciones de servicios, así como sobre la bondad de la ejecución y de la fecha de finalización de las obras.
2. Estos requisitos deben cumplirse también en el caso de compraventa de viviendas no terminadas, una vez finalizadas las obras y antes de entregadas al cesionario.
Artículo 24. Alquiler de viviendas.
1. Son requisitos previos a la cesión de una vivienda en alquiler:
Haber obtenido las autorizaciones preceptivas para la ocupación.
Disponer el edificio de la acometida general de los suministros previstos por red.
2. 
En el otorgamiento de los contratos de alquiler de fincas urbanas es obligatoria la prestación de una fianza en los términos establecidos en la legislación sobre arrendamientos urbanos y en la Ley del registro y el depósito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas y de modificación de la Ley 24/1991, de la Vivienda.
Artículo 25. Libro del edificio.
1. El libro del edificio es el documento que, ajustado al modelo y con las formalidades que se regulen por reglamento, recogerá los datos principales de la totalidad del edificio, esté o no destinado a vivienda, entre los cuales se incluirán:
Los datos de identificación y de construcción del edificio con plano a escala del emplazamiento en relación con las calles o los elementos inmediatos y una fotografia de la fachada principal.
Los datos de identificación del promotor, del constructor y de los técnicos que intervienen en el proyecto y en la dirección de la obra.
Las garantías de que disfruta el edificio.
El régimen jurídico del edificio, que concretará:
Primero. El régimen jurídico de protección al cual, en su caso, se acoge la edificación.
Segundo. Las cargas reales existentes en el momento de la venta.
Tercero. En el caso de propiedad horizontal, los estatutos de la comunidad, si existen, o la consignación de que faltan.
El documento de las especificaciones técnicas del edificio (DET), firmado por un técnico competente, que incluirá como mínimo los puntos siguientes:
Primero. Los planos a escala de las plantas, los alzados y las secciones del edificio, que deben corresponderse con los del proyecto de ejecución final.
Segundo. El esquema detallado de las redes de instalaciones y de los sistemas de seguridad existentes, tanto los correspondientes a cada vivienda como los comunitarios.
Tercero. La descripción de los principales materiales y soluciones utilizados en la construcción.
Cuarto. Las instrucciones de uso y mantenimiento de las diferentes partes de la edificación.
2. El promotor entregará el libro del edificio al adquirente y, en su caso, a la comunidad de propietarios que se constituya.
3. El propietario o los propietarios consignarán en el libro del edificio las tareas de mantenimiento que se lleven a cabo en el edificio, las incidencias que se produzcan y las reformas o rehabilitaciones que se realicen.
Artículo 26. Enajenación de nuevos edificios.
El adquirente de una vivienda de nueva construcción u obtenida por un proceso de gran rehabilitación tiene derecho a que le sea entregada en el momento de la firma del contrato de compraventa, o, en todo caso, con carácter previo a la entrega de la vivienda, la siguiente documentación:
La cédula de habitabilidad o la cédula de calificación definitiva, en el caso de viviendas de protección oficial.
Los estatutos y las normas de la comunidad de propietarios, si existen, en el caso de que la propiedad este dividida horizontalmente, y un extracto de las cuentas correspondientes a la vivienda que acredite que se halla al corriente de pago de los gastos comunitarios.
Un plano de planta, a escala 1/50, de la vivienda, con el trazado de las redes eléctrica, de agua, de climatización, de comunicaciones y de otros servicios, en caso de que existan, y de los servicios de seguridad de que disponga el edificio.
La descripción de los materiales empleados en la construcción, especialmente de aquellos a los cuales el usuario no tiene acceso directo, con una referencia clara a los aislamientos térmicos y acústicos.
La lista detallada de los técnicos, los constructores y los industriales que han intervenido en el proyecto, la dirección y la ejecución de la edificación.
Las garantías de la vivienda y de sus elementos, con especificación del garante, el titular de la garantía, los derechos del titular y el plazo de duración.
La documentación relativa a la hipoteca, si hubiere alguna constituida.
La lista de las compañías suministradoras de servicios de la vivienda, con indicación de su domicilio, a los efectos de contratación, y los boletines correspondientes para llevarlas a cabo.
Artículo 27. Transmisiones ulteriores.
1. Si se trata de segundas o ulteriores transmisiones de viviendas, el adquirente tiene derecho a que se le entregue la documentación indicada en las letras a), b), c), salvo en lo referente al trazado de las redes y de los servicios de seguridad f), g) y h) del artículo 26.
2. Las personas físicas o jurídicas que en el marco de su actividad empresarial intervienen en las transmisiones de viviendas velarán para que se ponga a disposición del adquirente la documentación a que se refiere el apartado 1, y a este fin informarán a las partes de esta prescripción legal.
Artículo 28. Cesión de uso.
Al formalizarse el contrato de cesión de uso de una vivienda, el propietario facilitará al cesionario los siguientes datos y documentos:
Los que sean exigibles administrativamente para que la vivienda pueda ser ocupada.
El reglamento de la comunidad, si existe, en el caso de que la propiedad del edificio este dividida horizontalmente.
La lista de los elementos de la edificación cuyo mantenimiento va a cargo del cesionario, en su caso.
La descripción de la vivienda, con indicación de la superficie útil.
Instrucciones sobre el uso y la conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o de conocimiento especial, y sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
Duración del contrato, con identificación del régimen de preaviso de la extinción.
El precio total de la renta de la vivienda, con desglose y detalle de los servicios accesorios y de la forma de pago de cada uno de ellos, identificando la periodicidad de la liquidación.
Indicación de las direcciones completas del administrador, así como las del administrador de la comunidad de propietarios, en su caso.
Artículo 29. Disposición común.
En todos los contratos de enajenación establecidos en los artículos anteriores, la elección de notario para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública se pactará de común acuerdo entre el adquirente de la vivienda y el vendedor. El notario que autorice el otorgamiento dará fe de este acuerdo.
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