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Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de protección pública a la vivienda en Navarra. (Vigente hasta el 17 de julio de 2010) | |
Artículo 26. Duración del régimen de protección.
1. Con carácter general, el régimen de las viviendas protegidas tendrá un período de vigencia de treinta años a partir de la fecha de la calificación definitiva. No se admitirá la descalificación anticipada, excepto en los supuestos previstos en la disposición adicional primera.
2. La duración del régimen de las viviendas protegidas construidas con destino al alquiler, computada a partir de la fecha de su calificación definitiva, será la siguiente:
20 años cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial.
15 años cuando se trate de otros tipos de viviendas protegidas.
Artículo 27. Prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer gratuitamente.
1. Las viviendas protegidas quedan sujetas a prohibición de disponer a título gratuito durante el plazo de cinco años a partir de la calificación definitiva. Dicha prohibición afecta a las transmisiones de la propiedad y de derechos reales de uso y disfrute sobre la vivienda protegida.
2. Las transmisiones a título gratuito de la propiedad o derechos reales de uso y disfrute sobre viviendas protegidas, una vez transcurrido el plazo de cinco años a partir de la calificación definitiva, requerirán autorización previa del Departamento competente del Gobierno de Navarra en tanto subsista la limitación de precio de venta y renta.
A estos efectos, no se consideran incluidas en el concepto de transmisión a título gratuito:
Las transmisiones de propiedad o derechos reales que sean consecuencia de procedimientos de división o de ejecución patrimonial.
Las adquisiciones mortis causa.
Artículo 28. Comunicación de las transmisiones.
1. Las segundas y ulteriores transmisiones de propiedad de viviendas protegidas sujetas a limitación de precio de venta y renta o de derechos reales sobre las mismas deberán ser objeto de comunicación previa al Departamento competente del Gobierno de Navarra.
Para la primera transmisión del promotor al adquirente, la presentación del contrato para su preceptivo visado sustituirá a la comunicación previa.
2. Si la enajenación es onerosa, la comunicación expresará el precio y forma de pago proyectados y las demás condiciones esenciales de la transmisión, así como los datos identificativos de los interesados en la adquisición, con referencia expresa al cumplimiento de las condiciones exigidas para disfrutar de la vivienda protegida.
3. Los efectos de la comunicación caducarán en un plazo de seis meses a partir de la misma. En caso de no ejercitarse derechos de tanteo, la enajenación podrá efectuarse durante el período de vigencia de dicha comunicación.
La acreditación del cumplimiento del requisito de comunicación en las condiciones exigidas y del transcurso de los plazos establecidos para el ejercicio de los derechos de tanteo deberá ser previa a la inscripción en el Registro de la Propiedad.
4. El transmitente deberá entregar al Departamento competente del Gobierno de Navarra copia del documento en que se hubiera formalizado la transmisión de la propiedad o derecho real, en el plazo máximo de dos meses a partir de la fecha de formalización.
5. Las primeras y ulteriores transmisiones de propiedad y los contratos de arrendamiento de viviendas protegidas sujetas a limitación de precio de venta y renta deberán presentarse ante el Departamento competente del Gobierno de Navarra para ser visados.
Artículo 29. Prohibición de sobreprecios.
Queda prohibida la percepción de cualquier sobreprecio, prima o cantidad distinta a la que corresponda satisfacer al comprador de vivienda sujeta a cualquier régimen de protección pública, conforme a lo dispuesto en la presente Ley Foral y sus disposiciones de desarrollo.
Artículo 30. Derechos de tanteo y retracto.
1. Corresponden al Departamento competente del Gobierno de Navarra los derechos de tanteo y retracto legal sobre las viviendas protegidas sujetas a limitación del precio de venta y renta, así como sus anejos, en la primera y sucesivas transmisiones onerosas inter vivos.
2. Los convenios para la promoción de viviendas de precio pactado podrán establecer además derechos de tanteo convencional.
Artículo 31. Procedimiento para el ejercicio del derecho de tanteo.
1. Se reconoce al Departamento competente del Gobierno de Navarra la facultad de ejercitar el derecho de tanteo legal sobre la vivienda protegida durante el plazo de cuarenta días naturales a partir del día siguiente a aquél en que se haya realizado la correspondiente comunicación, salvo que la misma sea incompleta o defectuosa.
2. Antes de que finalice el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo legal, el Gobierno de Navarra podrá notificar al interesado la renuncia a su ejercicio, en cuyo caso la transmisión podrá llevarse a cabo de inmediato, salvo que se haya establecido un derecho de tanteo convencional.
3. Los Ayuntamientos que hayan establecido derechos de tanteo convencional sobre viviendas de precio pactado podrán ejercitarlos dentro de un plazo máximo de veinte días naturales a partir del siguiente al vencimiento del plazo de tanteo legal sin que el Departamento competente del Gobierno de Navarra lo haya ejercitado. Cuando el citado Departamento notifique al Ayuntamiento su renuncia a ejercitar el tanteo legal antes de finalizar el plazo de cuarenta días naturales para su ejercicio, los veinte días naturales a disposición del Ayuntamiento se contarán a partir del día siguiente al de la notificación.
Artículo 32. Procedimiento para el ejercicio del derecho de retracto.
1. Se reconoce al Departamento competente del Gobierno de Navarra la facultad de ejercitar el retracto legal sobre la vivienda protegida en los siguientes supuestos:
Cuando no se haya efectuado la comunicación prevista en el artículo 28.
Cuando se haya omitido cualquiera de los requisitos establecidos para la comunicación.
Cuando la transmisión de la propiedad o derecho real se produzca después de caducar los efectos de la comunicación prevista en el artículo 28 de la presente Ley Foral, o cuando se haya realizado en condiciones distintas de las comunicadas.
2. Este derecho podrá ejercitarse en el plazo de dos meses a partir de la entrega en el Departamento competente del Gobierno de Navarra de la copia del documento en que se haya formalizado la transmisión de la propiedad o derecho real.
Artículo 33. Causas de expropiación.
1. Podrá ser causa justificativa de expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad el hecho de desatender tres requerimientos sucesivos para destinar efectivamente las viviendas protegidas a domicilio habitual y permanente.
2. Asimismo, se podrá considerar causa justificativa de expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad el incumplimiento de los plazos previstos para urbanizar o edificar terrenos destinados a vivienda protegida.
Artículo 34. Principios generales.
1. El Gobierno de Navarra y los Ayuntamientos darán prioridad a las actuaciones preventivas y de restauración de la legalidad.
2. La aplicación del régimen sancionador tendrá por finalidad principal contribuir a evitar ulteriores infracciones. Por consiguiente, las Administraciones públicas arbitrarán medios para proporcionar información al público sobre las sanciones impuestas, de oficio o a instancia de parte, en la medida que resulte compatible con la legislación sobre protección de datos.
Artículo 35. Infracciones leves.
Son infracciones leves:
No formalizar los datos legalmente exigidos en el Libro del Edificio que corresponda a las viviendas protegidas, o no entregar dicho Libro en el momento previsto en la legislación aplicable.
No remitir en plazo al organismo o entidad instrumental responsable del Censo de solicitantes la información prevista en el artículo 17 de la presente Ley Foral y disposiciones de desarrollo.
No entregar en plazo la copia del documento al que se refiere el apartado 4 del artículo 28 de la presente Ley Foral.
No contar con libro de órdenes y visitas en las obras de edificación de viviendas protegidas.
Ocupar las viviendas protegidas antes de su calificación o declaración definitiva sin autorización expresa de la Administración.
Suministrar agua, gas o electricidad a usuarios de viviendas sin la previa presentación de la cédula de calificación como vivienda protegida, o de la cédula de habitabilidad o documento que haga sus veces.
No destinar la vivienda protegida a domicilio habitual y permanente en los plazos establecidos, cuando el retraso en la ocupación sea inferior a un año.
Desocupar sin causa justificada la vivienda protegida que se venía ocupando, durante un período inferior a seis meses y superior a tres.
No proporcionar la información prevista en el artículo 25 de la presente Ley Foral, cuando dicha omisión no induzca a confusión sobre las condiciones esenciales del contrato.
No presentar para su visado los contratos de arrendamiento de viviendas protegidas.
Omitir la notificación obligatoria de las modificaciones no sustanciales en los laboratorios de edificación que puedan alterar las condiciones de la acreditación, así como la actualización del libro de acreditación y los programas de contraste o calibración.
Retrasarse injustificadamente en la presentación para su visado de los contratos de compraventa o las adjudicaciones de viviendas protegidas.
Falsear los datos exigidos para acceder a una vivienda protegida o para obtener ayudas públicas a la vivienda, cuando el falseamiento no haya sido determinante de la adjudicación.
Artículo 36. Infracciones graves.
Son infracciones graves:
Falsear los datos exigidos para acceder a una vivienda protegida o para obtener ayudas públicas a la vivienda, cuando el falseamiento haya sido determinante de la adjudicación, sin perjuicio de la revisión de oficio de la misma.
Negarse injustificadamente a facilitar comprobaciones de la Administración.
No presentar para su visado los contratos de compraventa o adjudicación en propiedad de viviendas protegidas.
Negarse injustificadamente a remitir al organismo o entidad instrumental responsable del Censo de solicitantes la información prevista en el artículo 17 de la presente Ley Foral y disposiciones de desarrollo, mediando requerimiento para hacerlo.
Celebrar negocios jurídicos encaminados a la transmisión de la propiedad, parte alícuota de la misma o derechos reales sobre viviendas protegidas sin cumplir los requisitos exigidos por la normativa aplicable.
Arrendar una vivienda protegida a quien no reúna los requisitos exigidos por la normativa aplicable.
Arrendar o vender conjuntamente una vivienda y un local no incluido como anejo en la cédula de calificación definitiva como vivienda protegida.
Arrendar o vender viviendas que no cumplan las condiciones objetivas de habitabilidad.
Percibir sobreprecio o cantidad no autorizada en compraventas o arrendamientos de viviendas protegidas.
No destinar la vivienda protegida a domicilio habitual y permanente en los plazos establecidos, cuando el retraso en la ocupación sea igual o superior a un año.
Utilizar la vivienda protegida para usos no autorizables legalmente.
Desocupar sin causa justificada la vivienda protegida que se venía ocupando, durante un período igual o superior a seis meses.
No ocupar la vivienda protegida en el plazo establecido.
No desocupar la vivienda protegida en el plazo fijado en el correspondiente requerimiento de la Administración competente.
No proporcionar la información prevista en el artículo 25 de la presente Ley Foral, cuando dicha omisión induzca a confusión sobre las condiciones esenciales del contrato.
No contratar los seguros obligatorios para viviendas protegidas.
Ejecutar las obras de construcción de viviendas protegidas de modo sustancialmente diferente al previsto en el proyecto aprobado.
Omitir los preceptivos controles de calidad en la construcción de viviendas protegidas.
Vulnerar las normas técnicas sobre construcción y edificación, instalaciones, materiales, productos, aislamientos, protección contra incendios y habitabilidad de viviendas protegidas.
Privar a la vivienda de sus condiciones de habitabilidad, cuando no se atienda el oportuno requerimiento para restituirlas en el plazo que se dicte.
Impedir la calificación como protegida de una vivienda que debiera acceder a la misma conforme a lo previsto en el planeamiento.
Incumplir, por acción u omisión, las obligaciones establecidas en requerimientos debidos a deficiencias o vicios ocultos de construcción de viviendas protegidas, debidamente probados, que sean denunciados en los tres años siguientes a la fecha de la calificación definitiva y no se encuentren cubiertos por los seguros a que se refiere la legislación básica de ordenación de la edificación.
Artículo 37. Infracciones muy graves.
Son infracciones muy graves:
Falsear los datos exigidos para acceder a viviendas protegidas o para obtener ayudas públicas a la vivienda, cuando el falseamiento sea efectuado por un promotor para beneficiar fraudulentamente a uno o varios potenciales adquirentes, sin perjuicio de la revisión de oficio de las adjudicaciones cuando el falseamiento haya sido determinante para las mismas.
Impedir la calificación como protegidas de varias viviendas que debieran acceder a la misma conforme a lo previsto en el planeamiento.
Vulnerar las normas técnicas sobre construcción y edificación, instalaciones, materiales, productos, aislamientos, protección contra incendios y habitabilidad, cuando de la vulneración se deriven situaciones de grave peligro o insalubridad.
Artículo 38. Sanciones y restauración de la legalidad.
1. Las infracciones a que se refiere la presente Ley Foral darán lugar a las siguientes sanciones:
Infracciones leves: multa desde 300 hasta 3.000 euros.
Infracciones graves: multa desde 3.001 hasta 30.000 euros.
Infracciones muy graves: multa desde 30.001 hasta 300.000 euros.
Estas cuantías podrán ser revisadas y actualizadas reglamentariamente.
2. Se podrá imponer como sanción accesoria la de inhabilitación del infractor, durante el plazo máximo de un año, en las infracciones graves, y de tres años en las muy graves, para participar en promociones de viviendas sobre suelo público o en actuaciones de edificación o rehabilitación que se efectúen con ayudas públicas.
3. Cuando el beneficio que resulte de la comisión de la infracción sea superior al importe de la multa, ésta será incrementada hasta alcanzar una cantidad que sea, como mínimo, equivalente al beneficio obtenido, y como máximo al duplo del mismo.
4. Las infracciones que conlleven incumplimiento de las condiciones establecidas para acceder a viviendas protegidas o a las ayudas públicas darán lugar, además, a la obligación de reintegrar las ayudas indebidamente percibidas, previa actualización de sus cuantías.
5. Pueden agravar o atenuar la responsabilidad:
La trascendencia de la infracción para la seguridad de las viviendas o la salud de los usuarios.
Los beneficios económicos obtenidos a consecuencia de la infracción.
La repercusión social de los hechos.
El grado e intencionalidad del infractor.
Los perjuicios ocasionados a la Administración o a los usuarios.
La reincidencia en la infracción.
6. Además de las sanciones anteriores, la Administración podrá adoptar las medidas necesarias para restablecer la legalidad vulnerada y el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados.
Artículo 39. Plazos de prescripción.
1. Las infracciones y sanciones tipificadas en la presente Ley Foral prescriben en los siguientes plazos:
Infracciones: leves a los seis meses, graves a los dos años y muy graves a los tres años.
Sanciones: por infracciones leves al año, por infracciones graves a los dos años y por infracciones muy graves a los tres años.
En lo que afecte a los defectos de ejecución de las obras, los plazos establecidos no serán inferiores a los plazos de garantía de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
2. El plazo de prescripción de las infracciones comenzará a computarse desde el día en que fueron cometidas, o, si se ignorase, desde el día en que se manifestaran señales externas que hubieran permitido incoar expediente. Dicho plazo se interrumpirá cuando llegue a conocimiento del interesado la incoación del expediente, o cuando se remitan las actuaciones al órgano judicial competente o al Ministerio Fiscal.
3. El plazo de prescripción de las sanciones comenzará a computarse desde el día en que se notifiquen. Dicho plazo se interrumpirá cuando se notifique al sancionado, personalmente o por edicto, el inicio del procedimiento de ejecución.
4. La acción para el restablecimiento de la legalidad prescribirá a los diez años.
Artículo 40. Medidas cautelares.
Son medidas cautelares:
La orden de suspensión de las obras de edificación, previo requerimiento al promotor.
La retirada de los materiales o de la maquinaria de la obra.
El precintado del local u obra.
La interrupción de suministros de energía eléctrica, agua o gas a locales que sean objeto de utilización ilegal.
La exigencia de avales o fianzas.
Otras medidas reconocidas como tales en la reglamentación de desarrollo de la presente Ley Foral, en la legislación de procedimiento administrativo común y en las legislaciones sectoriales.
Artículo 41. Reglas de procedimiento.
1. El Departamento competente del Gobierno de Navarra ejercerá la potestad sancionadora y la función inspectora en materia de vivienda, velando por el cumplimiento de lo dispuesto en la presente Ley Foral y disposiciones complementarias.
2. En lo no previsto específicamente en esta Ley Foral o en la reglamentación de desarrollo, será de aplicación el procedimiento sancionador previsto en la legislación básica sobre procedimiento administrativo.
3. La ejecución de las resoluciones recaídas y el restablecimiento de la legalidad podrán efectuarse por cualquiera de las vías previstas en la legislación básica sobre procedimiento administrativo.
Artículo 42. Viviendas desocupadas.
1. Se considerará desocupada la vivienda cuando la ausencia de sus adquirentes u ocupantes legítimos no sea transitoria, intermitente o provisional.
2. A efectos de prueba de la falta de ocupación de la vivienda, podrán tenerse en cuenta, entre otros, los siguientes factores:
Consumos anormalmente bajos de agua, gas y electricidad.
Recepción de correo y notificaciones en otros lugares.
Utilización habitual de otros lugares para comunicaciones telefónicas e informáticas de tipo domiciliario.
Declaraciones o actos propios del titular de la vivienda.
Declaraciones y comprobaciones de agentes de la autoridad.
Declaraciones de los vecinos del inmueble o de inmuebles cercanos.
Negativa injustificada del titular de la vivienda a facilitar comprobaciones de la Administración, cuando no se aprecie ninguna causa verosímil que pudiera fundarla y consten también otros indicios de falta de ocupación.
3. El Departamento competente del Gobierno de Navarra colaborará con los Ayuntamientos para determinar las viviendas vacías susceptibles de gravamen tributario por tal causa. Esta colaboración podrá adoptar, entre otras, las siguientes modalidades:
Actuaciones de control e inspección por parte de la unidad administrativa prevista en el artículo 43 de la presente Ley Foral.
Intercambio de datos e informaciones.
Convenios de asistencia económica y técnica para la elaboración de registros de viviendas desocupadas.
Artículo 43. Actuación inspectora.
1. El Departamento del Gobierno de Navarra competente en la materia contará con un órgano o unidad administrativa a la que se atribuirá específicamente la función inspectora para velar por el cumplimiento de lo dispuesto en la presente Ley Foral y cuantas disposiciones la complementen o desarrollen.
A tal fin, la unidad administrativa a la que se atribuya esta función inspectora contará con todas las facultades que la legislación de procedimiento administrativo y las legislaciones sectoriales de urbanismo y vivienda permitan asumir a la Administración foral en estas materias.
2. La unidad administrativa prevista en el apartado 1 del presente artículo, además de la investigación relativa a las denuncias que reciba, llevará a cabo actuaciones periódicas y sistemáticas de inspección de oficio para velar por el cumplimiento de lo dispuesto en la presente Ley Foral y cuantas disposiciones la complementen o desarrollen.
Asimismo, dicha unidad ejecutará las previsiones del Plan bienal de lucha contra el fraude en materia de vivienda, y elaborará informes sobre los resultados de su actuación.
3. Asimismo, se creará un órgano de coordinación en el que estarán presentes los Departamentos competentes en materia de economía, hacienda y ordenación del territorio, para colaborar en la determinación de los objetivos del Plan bienal de lucha contra el fraude en materia de vivienda y en la evaluación del grado de cumplimiento de los mismos.
DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA. Cambio de vivienda protegida inadecuada.
1. Cuando se haya solicitado el cambio de la vivienda protegida adjudicada por otra debido a la inadecuación de su superficie o número de habitaciones para el número de miembros de la unidad familiar, el Gobierno de Navarra resolverá proporcionar al solicitante otra vivienda protegida adecuada en la misma localidad o en un radio máximo de diez kilómetros, medido desde la vivienda inadecuada. A efectos de adquisición por el Gobierno de Navarra de la vivienda anterior, será aplicable el precio máximo legal.
2. A los efectos previstos en la presente disposición, los solicitantes se considerarán integrantes de la reserva destinada a realojados.
3. Si esta obligación no resulta satisfecha en el plazo de seis meses a partir del momento de la solicitud, podrá solicitarse la descalificación anticipada de la vivienda inadecuada.
4. Cuando se acredite que el solicitante sea objetivo de una organización terrorista y el cambio de vivienda sea necesario para la mejor protección de su seguridad, la facultad prevista en la presente disposición adicional se podrá ejercitar en condiciones de ubicación y plazo distintas de las establecidas con carácter general, conforme a lo que se resuelva en cada caso.
DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA. Conceptos legales.
A los efectos previstos en la presente Ley Foral:
Se considera promotor de viviendas cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación, para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros por cualquier título. Tienen la consideración de promotores públicos las Administraciones públicas y sus entidades instrumentales.
Las funciones del promotor se distinguen de las del constructor, que consisten en asumir el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales propios o ajenos las obras o parte de las mismas con sujeción al correspondiente proyecto, si bien las funciones de promotor y constructor podrán ser asumidas por la misma persona física o jurídica.
El precio máximo de venta y renta de las viviendas protegidas se establece en función de los módulos sin ponderar y ponderado. Este último se determinará ajustando el módulo sin ponderar en función de la evolución previsible de los costes de construcción.
El módulo ponderado será de aplicación, al menos, a las actuaciones relativas a la construcción de nuevas viviendas protegidas, a las de rehabilitación y al tanteo y retracto de viviendas protegidas en construcción, o en primera transmisión hasta un año después de la calificación definitiva.
El módulo sin ponderar se aplicará para determinar el precio máximo de venta o alquiler de las viviendas protegidas en los siguientes supuestos:
Viviendas que se hayan calificado definitivamente con más de un año de antelación.
Viviendas incluidas en programas de integración social o de fomento del alquiler de viviendas desocupadas.
Viviendas que sean objeto de tanteo o retracto en segunda transmisión, o en primera cuando haya transcurrido más de un año desde la calificación definitiva.
Segundas y ulteriores transmisiones de viviendas protegidas.
En su caso, otros que reglamentariamente se determinen.
Los módulos de precios máximos de venta y alquiler se establecerán con periodicidad anual, y se expresarán en euros por metro cuadrado útil de vivienda.
El producto de multiplicar el módulo por el coeficiente que corresponda determina los precios máximos de venta y alquiler por metro cuadrado útil de las viviendas protegidas y sus anejos, así como la cuantía de las subvenciones y los préstamos cualificados.
En su caso, se podrán establecer coeficientes zonales que permitan valorar diferencias de costes estimados por zonas.
Los ingresos familiares ponderados se determinarán aplicando coeficientes en función del número de miembros de la unidad familiar, presencia de minusválidos en la misma y, en su caso, otros factores que reglamentariamente se determinen, teniendo en cuenta criterios de progresividad en su determinación.
DISPOSICIÓN ADICIONAL TERCERA. Revisión de porcentajes y cuantías de baremo.
Las cifras relativas a porcentajes y cuantías de los artículos 18 y 20 de la presente Ley Foral se revisarán y, en su caso, modificarán por vía reglamentaria cada dos años en función de factores relacionados con la evolución constatada de la demanda y la situación del mercado inmobiliario.
DISPOSICIÓN ADICIONAL CUARTA. Anejos de viviendas protegidas.
Podrán vincularse como anejos jurídicamente inseparables a las viviendas de protección oficial trasteros de superficie útil total no superior a 15 metros cuadrados, y una plaza de garaje, por cada vivienda de este tipo. La vinculación de anejos a los restantes tipos de viviendas protegidas se atendrá al desarrollo reglamentario sobre esta materia. La reglamentación que se dicte únicamente podrá modificar los porcentajes para anejos previstos en los artículos 14, 15 y 16 de la presente Ley Foral si, al mismo tiempo, se limita la superficie útil computable de modo que el coste promedio resulte similar.
DISPOSICIÓN ADICIONAL QUINTA. Condiciones edificatorias de viviendas protegidas.
Las condiciones edificatorias de las viviendas de protección oficial y de precio tasado relativas a técnicas de construcción, empleo de materiales no contaminantes, confort, eficiencia energética y ahorro de recursos naturales serán las que reglamentariamente establezca el Gobierno de Navarra para dichas viviendas en el marco de la legislación básica estatal y la presente Ley Foral. No serán de aplicación a las viviendas de protección oficial y de precio tasado las normas con rango de Ordenanza municipal que regulen estas cuestiones.
DISPOSICIÓN ADICIONAL SEXTA. Tipos especiales de protección pública.
1. Podrán ser objeto de protección pública, a los efectos que se determinen, aquellos alojamientos que constituyan fórmulas intermedias entre la vivienda individual y la colectiva, como residencias de estudiantes, apartamentos tutelados o alojamientos asistidos para personas de la tercera edad, minusválidas u otros colectivos cuyas características lo hagan aconsejable.
2. Asimismo, podrán ser objeto de protección pública, a los efectos que se determinen, las viviendas que cumplan los requisitos que establezca el Departamento competente del Gobierno de Navarra por razones vinculadas al uso de técnicas de construcción que supongan un menor empleo de materiales contaminantes, un mayor confort, eficiencia energética y ahorro de recursos naturales.
DISPOSICIÓN ADICIONAL SÉPTIMA. Modo de adjudicar viviendas obtenidas por tanteo o retracto.
Cuando vayan a ser adjudicadas de nuevo, las viviendas que hayan sido objeto de tanteo o retracto se incorporarán a las promociones del Gobierno de Navarra y sus entidades instrumentales cuya adjudicación se haya resuelto o haya de resolverse más recientemente.
DISPOSICION ADICIONAL OCTAVA. Excepción al requisito de aval o fianza para entidades instrumentales del Gobierno de Navarra.
Las entidades instrumentales del Gobierno de Navarra que promuevan viviendas protegidas o la urbanización de terrenos aptos para albergarlas no estarán obligadas a constituir fianza o aval específico para percibir cualesquiera cantidades en concepto de subvención o anticipo de la misma que vayan destinadas a actuaciones propias de su objeto social.
DISPOSICIÓN ADICIONAL NOVENA. Emigrantes retornados.
Los emigrantes españoles en el extranjero cuyo último empadronamiento en España hubiera tenido lugar en un municipio navarro no estarán sujetos al requisito de empadronamiento previsto en el artículo 13.5 de la presente Ley Foral para poder acceder a vivienda protegida. A estos solos efectos, se considerarán como empadronados en dicho municipio, sin computar antigüedad en el empadronamiento.
DISPOSICIÓN ADICIONAL DÉCIMA. Prórrogas de arrendamientos.
En función de las circunstancias concurrentes, se podrán efectuar prórrogas y renovaciones de arrendamientos de viviendas de protección oficial de régimen especial a personas que reúnan los requisitos propios del régimen general.
DISPOSICIÓN ADICIONAL UNDÉCIMA. Baremos de viviendas protegidas en alquiler.
El Gobierno de Navarra establecerá los baremos para la adjudicación de viviendas protegidas en alquiler, previa convocatoria pública. Dichos baremos serán aplicables a todas las promociones de vivienda protegida, tanto en suelos de titularidad pública como privada, y tendrán en cuenta el carácter temporal, así como otros factores inherentes a esta modalidad de uso.
DISPOSICIÓN ADICIONAL DUODÉCIMA. 
Quedan exceptuados del requisito de acreditar ingresos mínimos los solicitantes que accedan a vivienda protegida a través de las reservas de las letras a, b, e y f del apartado 3 del artículo 18 de la presente Ley Foral.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA PRIMERA. Solicitudes de descalificación anticipada.
Los propietarios de viviendas protegidas cuya calificación definitiva haya precedido al menos doce años al momento de entrada en vigor de la presente Ley Foral podrán solicitar la descalificación anticipada durante un plazo de seis meses desde dicha entrada en vigor, previa justificación del cumplimiento de todos los requisitos exigidos para ello.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA. Plazos de régimen de protección y de venta o alquiler a precio libre.
Los plazos de régimen de protección y de venta o alquiler a precio limitado de las viviendas protegidas de protección oficial calificadas definitivamente antes de la entrada en vigor de la presente Ley Foral mantendrán la misma duración que tuvieran conforme a la normativa anteriormente aplicable.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA. Condiciones de transmisión de las viviendas de precio tasado.
1. Las condiciones de transmisión de las viviendas de precio tasado calificadas definitivamente antes de la entrada en vigor de la presente Ley Foral serán las que correspondieran conforme a la normativa anteriormente aplicable.
2. Asimismo, se mantendrán las condiciones de transmisión anteriores a la entrada en vigor de la presente Ley Foral para las viviendas de precio tasado calificadas provisionalmente y ubicadas en edificios que se hubieran construido sobre terrenos cuya titularidad privada sea mayoritaria y no proceda de transferencias gratuitas u onerosas de aprovechamiento desde patrimonios públicos.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA CUARTA. Momento inicial de vigencia del baremo obligatorio.
El baremo previsto en los artículos 18 y concordantes de la presente Ley Foral se aplicará a las viviendas cuya calificación provisional se solicite después de la entrada en vigor de la presente Ley Foral. Dicho baremo no será de aplicación a las promociones que vayan a construirse en suelos originariamente públicos cuya enajenación se hubiera efectuado o iniciado antes de la entrada en vigor de la presente Ley Foral con sujeción a la condición de aplicar otro baremo distinto.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA QUINTA. Necesidad de vivienda.
1. En tanto no se desarrolle reglamentariamente el criterio de necesidad acreditada de vivienda previsto en el artículo 22.1. de la presente Ley Foral, se aplicará del siguiente modo:
5 puntos por cada uno de los solicitantes que suscriban la solicitud y de los componentes de sus respectivas unidades familiares.
10 puntos por residir en una vivienda inadecuada debido a la insuficiencia del número de metros cuadrados útiles por cada miembro de la unidad familiar conforme a lo reglamentariamente previsto o a la falta de adaptación a las necesidades de personas minusválidas.
10 puntos por cada uno de los solicitantes que suscriban la solicitud con edad igual o superior a 25 años que residan en el domicilio de sus padres o tutores, o en vivienda protegida arrendada en el marco de un programa de alquiler joven.
En ningún caso podrá superarse el máximo de 55 puntos por este apartado, excepto en el cupo para personas minusválidas, en el que dicho límite máximo será de 65 puntos.
2. Asimismo, mientras no se dicte un desarrollo reglamentario específico al respecto, los ingresos mínimos para optar a viviendas de protección oficial, de régimen especial en propiedad serán de 8.000 euros, y cuando se trate de régimen general en propiedad serán de 9.000 euros, cuantía que se elevará a 12.000 euros para las solicitudes de viviendas de precio tasado o pactado, computados conforme a lo dispuesto en el Decreto Foral 276/2001, de 1 de octubre, por el que se regulan las medidas de financiación y apoyo de actuaciones protegibles en materia de vivienda, fomento de la edificación residencial, inspección y control, régimen de precios y descalificación de viviendas de protección oficial en Navarra.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEXTA. Momento inicial de vigencia de los coeficientes para viviendas protegidas.
Los coeficientes previstos en los artículos 14 y 15 de la presente Ley Foral no serán aplicables a las viviendas protegidas cuya calificación provisional se solicite antes del 1 de enero de 2005.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA SÉPTIMA. Coeficientes de homogeneización.
Los coeficientes de homogeneización o ponderación de usos previstos en el planeamiento general, medien o no variaciones del aprovechamiento total, se podrán continuar modificando mediante el planeamiento parcial o de desarrollo hasta que se efectúe la homologación del planeamiento conforme a lo dispuesto en la disposición transitoria tercera de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA OCTAVA. Módulos para 2004.
1. El módulo ponderado aplicable a las actuaciones protegibles en materia de vivienda desde el día de la fecha de entrada en vigor de la presente Ley Foral hasta el día 31 de diciembre de 2004, ambos inclusive, será de 931 euros por metro cuadrado útil de vivienda.
2. El módulo sin ponderar aplicable a las actuaciones protegibles en materia de vivienda desde el día de la fecha de entrada en vigor de la presente Ley Foral hasta el día 31 de diciembre de 2004, ambos inclusive, será de 890,91 euros por metro cuadrado útil de vivienda.
3. Los promotores de viviendas de protección oficial y de precio tasado cuya calificación provisional se haya solicitado dentro del año 2004 y antes de la entrada en vigor de la presente Ley Foral podrán solicitar que a estos expedientes se les aplique el módulo ponderado que determina la presente disposición, sin perjuicio de la obligación de respetar los precios de las adjudicaciones y de los contratos de compraventa ya efectuados.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA NOVENA. Inadecuación de la vivienda.
En tanto no se reglamente de distinto modo, las circunstancias que permiten considerar inadecuada la vivienda para las necesidades de la unidad familiar serán las siguientes: que la superficie útil de la vivienda en metros cuadrados no exceda de 30 para unidades familiares de una o dos personas, de 45 para tres personas, de 60 para cuatro personas, de 75 para cinco personas y de 10 metros cuadrados más por cada persona que exceda de cinco.
Asimismo, tendrá la consideración de inadecuada la vivienda protegida que cuente en el momento de la calificación definitiva con un número de habitaciones inadecuado para el número de ocupantes de la misma. Se entenderá inadecuado el número de habitaciones cuando, además de cocina, baño y salón-comedor, la vivienda disponga de una habitación para tres o más miembros de la familia, dos habitaciones para cuatro o más miembros y tres habitaciones para seis o más miembros. En todo caso, se entenderá que se da esta circunstancia cuando, dada la composición familiar, deban compartir habitación ascendientes y descendientes de la unidad familiar.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA UNICA.
Quedan derogadas la Ley Foral 14/1992, de 21 de diciembre, reguladora del sistema y modelos de financiación de las actuaciones protegibles en materia de vivienda; la Ley Foral 7/1989, de 8 de junio, de medidas de intervención en materia de suelo y vivienda, en lo que mantuviera vigencia a la fecha de entrada en vigor de esta Ley Foral; la Ley Foral 13/2001, de 29 de mayo, por la que se regulan los plazos de descalificación voluntaria de viviendas de protección oficial; y cualesquiera otras disposiciones de rango legal o reglamentario que contravengan lo dispuesto en la presente Ley Foral.
DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA. Modificación del artículo 52 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
Se añaden al artículo 52 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, los siguientes apartados:
3. A efectos de cumplimiento del estándar mínimo de vivienda protegida, se considera incremento de capacidad residencial cualquier aumento del número máximo de viviendas conforme al planeamiento vigente con anterioridad a cualquier modificación o revisión del mismo.
4. La distribución interna del estándar mínimo de vivienda protegida a que se refiere el presente artículo será la siguiente:
Al menos un 25 % del total de las viviendas deberán ser de protección oficial.
El resto que no sea de protección oficial deberá ser de precio tasado, hasta alcanzar al menos el 50 % de vivienda protegida, sobre el total, sin perjuicio de lo dispuesto en la letra c siguiente.
Cada vivienda de precio tasado podrá ser sustituida por dos viviendas de precio pactado, con el siguiente límite: de la aplicación de esta regla no podrá derivarse un número de viviendas de protección oficial y de precio tasado inferior al 43 % del total.
Además, a estos efectos, se podrán establecer por vía reglamentaria relaciones máximas entre superficies construidas para los distintos tipos de vivienda protegida.
5. El Departamento competente del Gobierno de Navarra podrá exceptuar total o parcialmente la exigencia del estándar mínimo del 50 % de nueva capacidad residencial destinada a vivienda protegida en aquellos núcleos de menos de 500 habitantes pertenecientes al Ayuntamiento del Valle del Baztán, así como a los municipios compuestos distintos de los incluidos en el ámbito del planeamiento supramunicipal de la comarca de Pamplona y de los limítrofes con estos últimos, cuando se presuma de forma motivada una demanda insuficiente de estos tipos de vivienda.
6. El cumplimiento del estándar de porcentaje mínimo obligatorio de vivienda protegida deberá garantizarse en la misma o en otras zonas, áreas de reparto o unidades de ejecución, siempre que se cumpla el requisito de aprobación de las determinaciones que garanticen dicho porcentaje con carácter previo o simultáneo al de vivienda libre. A tal fin, será preciso prever, como mínimo, lo relativo a la delimitación de los sectores, el número máximo de viviendas, el aprovechamiento tipo, el aprovechamiento asignado a cada tipología y los coeficientes de homogeneización. Además, el Departamento competente del Gobierno de Navarra podrá requerir un estudio o análisis de viabilidad económica de la ordenación de vivienda protegida como condición previa a su aprobación.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando se trate de transformar usos dotacionales en residenciales, en cuyo caso los estándares de porcentaje mínimo obligatorio de viviendas protegidas y equipamientos deberán hacerse efectivos, preferentemente, en el mismo ámbito de dicha transformación, salvo que el planeamiento local habilite expresa y motivadamente otras fórmulas para garantizar el porcentaje de viviendas protegidas según lo dispuesto en el citado párrafo. En este caso se deberá justificar suficientemente por motivos de ordenación y gestión urbanística la supresión, traslado o sustitución de los usos dotacionales, y su compatibilidad con el mantenimiento de los servicios que para el conjunto de la población se deban prestar por las dotaciones y equipamientos.
A tal fin se otorgará entre las partes afectadas y todas las Administraciones públicas actuantes un convenio urbanístico sobre planeamiento y gestión conforme a lo dispuesto por los artículos 23 a 26 de esta Ley Foral. En el convenio urbanístico se establecerá, en todo caso, el modo de garantizar el cumplimiento de las exigencias anteriores sobre porcentaje mínimo obligatorio de viviendas protegidas y mantenimiento de dotaciones y equipamiento, así como la adecuada participación de la comunidad en las plusvalías generadas que se afectarán a atender los costes producidos por los nuevos servicios y dotaciones públicos.
7. Las determinaciones relativas a la fijación del porcentaje mínimo obligatorio de vivienda protegida en suelos urbanos consolidados en los que se incremente la capacidad residencial anteriormente prevista en el planeamiento no se consideran estructurantes y, en consecuencia, pueden incluirse en el planeamiento de desarrollo.
DISPOSICIÓN FINAL SEGUNDA. Modificación del apartado 7 del artículo 53 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
Se añaden al apartado 7 del artículo 53 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, los siguientes párrafos:
Los terrenos del Banco Foral de Suelo Público que se califiquen para la construcción de viviendas u otros usos residenciales de titularidad pública mediante la cesión dotacional supramunicipal prevista en esta Ley Foral, se ordenarán con arreglo a los siguientes criterios:
Si el Departamento competente del Gobierno de Navarra así lo autoriza, el planeamiento urbanístico municipal podrá habilitar como espacios libres los terrenos que no sean efectivamente utilizados para la construcción de viviendas u otros usos residenciales de titularidad pública, previa cesión al Ayuntamiento de derechos de uso sobre dichos terrenos.
En ese caso, la ordenación municipal tendrá carácter provisional, manteniendo su vigencia en tanto el Departamento competente no decida disponer de nuevo de los terrenos para el uso residencial. Los correspondientes gastos de urbanización y mantenimiento correrán a cargo del Ayuntamiento, salvo pacto en contrario.
Los terrenos provisionalmente utilizados como espacios libres podrán computar a efectos de cumplimiento provisional de los estándares previstos por la presente Ley Foral, cuando así lo autorice el Departamento competente y el planeamiento prevea el modo de hacer efectivos dichos estándares en el supuesto de que se decidiera ampliar la superficie efectivamente destinada al uso residencial.
DISPOSICION FINAL TERCERA. Modificación del apartado 2 del artículo 102 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
Se modifica el apartado 2 del artículo 102 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, que queda redactado del siguiente modo:
Asimismo, podrán establecer coeficientes que valoren la posición zonal relativa de los suelos incluidos en el área de reparto o su aptitud para ser urbanizados, primando a tal fin factores como la accesibilidad, la calidad edáfica y topográfica del terreno, la menor distancia respecto de los sistemas urbanos y la cercanía a dotaciones y servicios.
DISPOSICIÓN FINAL CUARTA. Medidas fiscales.
El Gobierno de Navarra promoverá medidas fiscales encaminadas a incentivar la oferta de vivienda protegida y el arrendamiento de viviendas.
DISPOSICION FINAL QUINTA. Entrada en vigor.
La presente Ley Foral entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de Navarra.
Yo, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley Orgánica de Reintegración y Amejoramiento del Régimen Foral de Navarra, promulgo, en nombre de S.M. el Rey, esta Ley Foral, ordeno su inmediata publicación en el Boletín Oficial de Navarra y su remisión al Boletín Oficial del Estado y mando a los ciudadanos y a las autoridades que la cumplan y la hagan cumplir.
Pamplona, 24 de junio de 2004.
El Presidente del Gobierno de Navarra,
Miguel Sanz Sesma.
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