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Ley 18/2008, de 29 de diciembre, de vivienda de Galicia. (Vigente hasta el 13 de agosto de 2012)

Ficha:
Versiones/revisiones:

TÍTULO I.
EL ESTATUTO GALLEGO DE LA VIVIENDA.

CAPÍTULO I.
EL PROCESO DE EDIFICACIÓN.

SECCIÓN I. DISPOSICIONES GENERALES.

Artículo 10. Normativa aplicable y ámbito de aplicación.

1. El proceso de edificación de las viviendas ubicadas en el territorio de la Comunidad Autónoma de Galicia se regulará por las disposiciones de la presente Ley y sus normas de desarrollo, la normativa básica de ordenación de la edificación, la normativa urbanística y cualquier otra de carácter sectorial que resulte de aplicación.

2. El proceso de edificación comprende todas las actuaciones que se llevan a cabo desde que se inicia la promoción hasta la declaración de obra nueva, en los supuestos contemplados en el artículo 2.2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación.

Artículo 11. Calidad de las edificaciones.

1. En orden a garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, los edificios habrán de proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de tal forma que se satisfagan los requisitos establecidos por la normativa básica de ordenación de la edificación y la reglamentación técnica de desarrollo, de acuerdo con la normativa de la edificación de aplicación.

2. El proceso de edificación deberá perseguir la reducción del impacto medioambiental producido por el edificio, atendiendo a los siguientes principios informadores:

  1. La optimización en la utilización de los recursos disponibles, mediante la adecuada reutilización, reciclaje y uso eficiente de los mismos, así como el empleo de recursos renovables.

  2. La conservación del medio ambiente, mediante un adecuado uso del terreno, la gestión eficiente de los residuos generados y la prevención de emisiones y contaminación.

  3. La obtención y el mantenimiento de ambientes saludables en el interior del edificio, mediante la prevención de las emisiones nocivas, especialmente las de gas radón, y de la contaminación del aire, y la protección contra el ruido, así como la adecuada ventilación de los espacios habitables.

  4. El ahorro energético y la eficiencia térmica, de tal manera que se consiga un uso racional de la energía y la utilización de fuentes de energía renovables, en especial la solar.

  5. La integración paisajística de la edificación, de modo que guarde armonía con el entorno natural y cultural, mediante la implantación de la arquitectura bioclimática y el uso de materiales de construcción autóctonos y ecológicos acreditados.

3. Reglamentariamente se determinarán las condiciones de reconocimiento de las marcas, sellos, certificaciones de conformidad y otros distintivos de calidad voluntarios que faciliten el cumplimiento de las exigencias de calidad de la edificación.

Artículo 12. Las/los agentes de control de calidad.

1. En el ejercicio de las funciones de acreditación de la calidad de la edificación que les atribuye la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, la/el agente de control de calidad y el personal a su servicio deben mantener la debida objetividad, independencia e imparcialidad respecto a los restantes agentes que intervienen en la edificación.

En particular, no tendrán efecto los resultados de las asistencias técnicas de las/los agentes de control de calidad:

  1. Cuando las personas que promuevan las obras sean propietarias de las empresas de control, formen parte de sus órganos de dirección o tengan participación en el capital de la persona jurídica o de la entidad titular de las mismas, o cuando pertenezcan a su mismo grupo empresarial.

  2. Cuando el personal al servicio de las/los agentes de control preste la asistencia técnica en obras que promueva o en las que actúe como dirección facultativa.

2. Redacción según Ley 1/2010, de 11 de febrero. Las/los agentes de control de calidad a que se hace referencia en el apartado anterior deberán, con anterioridad al inicio de la actividad, presentar en el Registro de Agentes de la Edificación una declaración responsable en la que manifiesten que cumplen los requisitos exigidos y facilitar la información necesaria a la autoridad competente para el control de la actividad.

La declaración responsable habilita para el desarrollo de la actividad de que se trate desde el día de su presentación y con una duración indefinida. Cualquier modificación sobrevenida habrá de ser comunicada al Registro de Agentes de la Edificación.

3. Redacción según Ley 1/2010, de 11 de febrero. Reglamentariamente se determinarán las condiciones, procedimiento de inscripción y cualesquiera otras medidas que resulten necesarias para la efectividad de esta disposición.

4. Redacción según Ley 1/2010, de 11 de febrero. Los laboratorios de ensayos y las entidades de control de calidad deberán suscribir un seguro de responsabilidad civil profesional u otra garantía equivalente que cubra los daños que puedan provocar sus actuaciones en la calidad y seguridad de las obras de construcción.

Artículo 13. Registros de agentes de la edificación.

La consejería competente en materia de vivienda podrá poner en funcionamiento registros de homologación de los/las agentes de la edificación que desempeñen profesionalmente su actividad en el territorio de la Comunidad Autónoma de Galicia.

SECCIÓN II. FASES DEL PROCESO DE EDIFICACIÓN.

Artículo 14. Fase preparatoria.

Conforman la fase preparatoria del proceso de edificación la promoción y el proyecto, así como la obtención de las autorizaciones y la realización de las actuaciones previas a la ejecución de la obra que tuvieran por finalidad garantizar la adecuación de la futura construcción a las exigencias normativas y constructivas.

Artículo 15. El proyecto.

1. El agente proyectista redactará el proyecto de acuerdo con las normas técnicas y urbanísticas vigentes.

2. La Administración autonómica establecerá reglamentariamente:

  1. Las determinaciones que, junto con las contempladas en la normativa técnica de la edificación, hayan de contemplarse en el proyecto, con carácter general o referidas a determinados tipos de edificios.

  2. El sistema de gestión de calidad y de verificación de los proyectos, así como su justificación documental.

Artículo 16. Actuaciones previas.

1. Con carácter previo a la construcción, se exigirá un estudio geotécnico y el replanteo de las obras sobre el terreno.

2. El estudio geotécnico tiene por objeto conocer las características geotécnicas de los terrenos donde vaya a emplazarse la edificación. Dicho estudio será necesario para la realización de obras nuevas y las de reforma y de rehabilitación que afecten a la cimentación o modifiquen, significativamente, los empujes que la estructura haya de transmitir al terreno. En caso de viviendas unifamiliares autopromovidas será suficiente con una mención expresa en el proyecto sobre la viabilidad geotécnica de la obra proyectada, en los términos que se establezcan reglamentariamente.

3. El replanteo consistirá en la verificación por la/el agente director de la obra de la realidad geométrica de la misma y de la disponibilidad de los terrenos para su normal ejecución. El replanteo se formalizará en un acta firmada por la/el agente constructor y suscrita por la/el agente director de la ejecución de la obra.

4. Para la supervisión de los proyectos se exigirá la constancia de una certificación de la/el agente proyectista en la cual conste la viabilidad geotécnica de la obra proyectada así como el acta de replanteo sobre el terreno.

Artículo 17. Licencia urbanística.

Para llevar a cabo cualquier obra de edificación destinada a vivienda será preceptiva la correspondiente licencia urbanística de conformidad con la normativa urbanística vigente, sin perjuicio de otros permisos, licencias o autorizaciones exigidos por la legislación general o sectorial aplicable.

Artículo 18. Ejecución de la obra.

1. La ejecución de la obra será llevada a cabo por la/el agente constructor de acuerdo con los términos del contrato que hubiese celebrado con la/el agente promotor, cuando sea una persona distinta a este.

Será de aplicación la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de contratos del sector público, cuando se tratase de una promoción pública de viviendas.

2. La/el agente constructor ejecutará las obras con sujeción al proyecto y bajo la dirección facultativa de la obra. Le corresponderá, en su caso, la contratación de las/los agentes industriales colaboradores y la adquisición o asignación de los materiales que requiera la ejecución, en los términos señalados en el contrato celebrado con la/el agente promotor.

3. Corresponde a la dirección facultativa la expedición del certificado final de obra, con el contenido y efectos que le atribuye la normativa de ordenación de la edificación.

4. Reglamentariamente se determinará la documentación del seguimiento de la ejecución de la obra, que, junto con la que se establezca de la normativa técnica de la edificación, permitirá verificar el cumplimiento de las exigencias de calidad de la edificación durante el proceso constructivo.

Artículo 19. Recepción de la obra ejecutada.

1. Una vez redactado y suscrito el certificado final de la obra por la dirección facultativa de la obra, la/el agente constructor notificará a la/al agente promotor la finalización de la misma, a fin de que se proceda a formalizar su recepción.

2. La/el agente promotor podrá rechazar la recepción por considerar que la obra no está terminada o que no reúne las condiciones contractuales.

3. La recepción se formalizará en un acta de recepción. Sin embargo, y salvo pacto en contrario, la recepción de la obra se entenderá tácitamente producida si, una vez pasados treinta días desde la recepción de la notificación de la/del agente constructor de que la obra está terminada, la/el agente promotor no pusiera de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.

Artículo 20. Licencia de primera ocupación.

1. La licencia de primera ocupación es el acto administrativo que acredita que el edificio o vivienda cumple los requisitos exigidos para ser destinado a uso residencial, especialmente que la obra está completamente ejecutada y se ajusta a la licencia urbanística otorgada.

2. Una vez concluidas las obras de ejecución del edificio o vivienda, y previa recepción, la/el agente promotor solicitará la licencia de primera ocupación en el ayuntamiento en que radique el inmueble, acompañando a su solicitud la certificación final de obra y el acta de recepción, si se hubiera otorgado expresamente, o la acreditación de la recepción tácita.

3. La Administración, previa visita de comprobación de los servicios técnicos municipales, habrá de resolver expresamente la solicitud y notificar a la persona interesada la resolución en el plazo máximo de dos meses, a contar a partir de la fecha en que la solicitud tuvo entrada en el registro general del ayuntamiento.

Una vez transcurrido dicho plazo sin que recaiga resolución expresa, la licencia de primera ocupación se entenderá concedida por silencio administrativo.

En ningún caso se entenderán otorgadas por silencio las licencias de primera ocupación en contra de la legislación o del planeamiento urbanístico.

4. En la resolución de la licencia de primera ocupación se hará constar la fecha del acta de recepción de la obra ejecutada o, en su caso, la de recepción tácita.

5. Las administraciones autonómica y municipales pondrán en funcionamiento un sistema de información que permita conocer los datos de ocupación de las viviendas, a fin de mantener actualizado el seguimiento del parque autonómico.

Artículo 21. Servicios.

1. La licencia de primera ocupación es el único documento que permite la conexión del abastecimiento de agua potable, electricidad, telecomunicaciones y otros servicios comunitarios.

2. La Administración municipal, previa audiencia concedida al promotor del edificio o vivienda, podrá ordenar el corte del suministro contratado sin la existencia de previa licencia de primera ocupación.

Artículo 22. Declaración de obra nueva.

Las notarias y notarios y las registradoras y registradores de la propiedad exigirán para autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva terminada que se acredite el otorgamiento de la licencia urbanística, la expedición de la certificación final de la obra y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de la licencia de primera ocupación.

SECCIÓN III. EL LIBRO DEL EDIFICIO.

Artículo 23. Exigibilidad, objeto y contenido del libro del edificio.

Los usuarios finales tendrán a su disposición el libro del edificio, que estará constituido por la documentación completa de la obra finalizada que refleje la historia constructiva del edificio y la documentación relativa a su uso, mantenimiento y conservación, especialmente:

  1. Los documentos que permitan identificar el edificio, entre ellos el plano de su emplazamiento y una fotografía de su fachada principal.

  2. Los documentos del proceso de la edificación, al menos la licencia urbanística otorgada expresamente o la acreditación de su otorgamiento por silencio administrativo, la certificación final de la obra, el acta de recepción o la acreditación de su recepción tácita y la licencia de primera ocupación otorgada expresamente o la acreditación de su otorgamiento por silencio administrativo.

  3. Los datos identificativos de las/los agentes que han intervenido en el proceso de edificación.

  4. La información sobre la situación jurídica del inmueble, en la cual figurará una nota informativa del registro de la propiedad sobre la titularidad del edificio así como su régimen de protección, en su caso.

  5. Los datos técnicos de la edificación, especialmente el certificado de eficiencia energética, las garantías de los elementos e instalaciones y los seguros.

  6. El plan de mantenimiento y conservación del edificio, que contendrá, además de las instrucciones de uso y mantenimiento, las restantes directrices que se establezcan reglamentariamente para planificar las operaciones de mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

  7. Los restantes documentos que se determinen reglamentariamente.

Artículo 24. Elaboración, entrega y gestión del libro del edificio.

1. Corresponde al/a la director/a de la obra elaborar el libro del edificio y entregarlo a la/al agente promotor una vez finalizada.

2. La/el agente promotor deberá hacer entrega del libro a las personas adquirentes. En caso de propiedad horizontal, la/el agente promotor entregará el libro a la persona que ostente el cargo de administrador/a de la comunidad de propietarios de conformidad con lo establecido en la normativa sobre propiedad horizontal.

3. Sin perjuicio de lo anterior, todas las personas propietarias recibirán de forma individualizada e independiente un manual de su vivienda, con los documentos que se determinen reglamentariamente, que habrán de ser los suficientes para garantizar el uso adecuado de la misma y cumplir con los deberes de mantenimiento y conservación.

4. El libro del edificio habrá de estar a disposición de todas las personas copropietarias y usuarias. Las administraciones autonómica y municipal podrán establecer sistemas de depósito o registro del libro del edificio, a los efectos del ejercicio de sus funciones inspectoras previstas en la presente Ley.

5. Corresponde a las personas propietarias, de forma individual o formando parte de una comunidad de propietarios, conservar y, en su caso, transmitir el libro del edificio y, especialmente:

  1. Completar y actualizar la documentación que lo integra y registrar los incidentes y las actuaciones de mantenimiento acometidas, así como las obras de conservación, reforma y rehabilitación en los términos previstos en el plan de mantenimiento y conservación del edificio.

  2. En su caso, poner a disposición de la persona arrendataria o usuaria de la vivienda la documentación que le permita hacer un uso responsable de la misma y conocer las instrucciones para actuar en caso de emergencia.

6. Se determinarán reglamentariamente el modelo y las formalidades a que habrá de ajustarse el libro del edificio.

CAPÍTULO II.
LA UTILIZACIÓN DE LA VIVIENDA.

Artículo 25. Uso adecuado y mantenimiento.

Las personas usuarias de las viviendas están obligadas a realizar un uso adecuado de las mismas y a llevar a cabo las obras de mantenimiento previstas en el plan de mantenimiento y conservación del edificio del libro del edificio.

Artículo 26. Deberes de conservación y rehabilitación.

1. Las personas propietarias de las viviendas tienen el deber de conservar sus condiciones normales de funcionalidad, seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad, de acuerdo con las determinaciones del proyecto técnico que haya servido de base para el otorgamiento de la licencia urbanística, lo establecido en el plan de mantenimiento y conservación del edificio y las exigencias de la normativa urbanística, medioambiental y técnica de la edificación.

2. Las personas propietarias habrán de llevar a cabo las obras de rehabilitación que resulten necesarias sobre los elementos comunes o privativos de los edificios y viviendas, cuando el incumplimiento del deber de conservación o la insuficiencia de las medidas adoptadas supongan un deterioro de las condiciones normales de funcionalidad, seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad.

3. En los términos previstos en el título III de la presente Ley, las administraciones públicas competentes en materia de vivienda fomentarán actuaciones de conservación y rehabilitación del patrimonio inmobiliario de Galicia, para favorecer la efectividad del derecho a una vivienda digna y adecuada.

Artículo 27. Sujeto pasivo de los deberes de conservación y rehabilitación.

1. Los deberes de conservación y rehabilitación recaen sobre la persona propietaria de la vivienda. La persona que adquiere una vivienda queda subrogada en la posición de la anterior en el cumplimiento de dichos deberes, así como en los derechos que pudiera tener frente a la Administración, salvo los de carácter personalísimo.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda, la persona transmitente deberá declarar estar al corriente en el cumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación o expresar los que tenga pendientes de cumplimiento.

2. Cuando la persona propietaria de una vivienda fuese desconocida, corresponderá a la administración competente en materia de vivienda realizar las obras que sean necesarias para la adecuada conservación y rehabilitación del edificio, sin perjuicio de las acciones de repetición que procedan.

Artículo 28. Administración competente.

1. Corresponderá a la Administración municipal velar por el cumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación. A estos efectos, podrá ejercitar las potestades administrativas que se señalan en este capítulo y las que regula la normativa urbanística, especialmente la inspección técnica de los edificios, las órdenes de ejecución y las medidas de ejecución forzosa.

2. La Administración autonómica, a través de la consellaría competente en materia de vivienda, podrá actuar por sustitución en los supuestos de inactividad municipal, en orden a garantizar la adecuada conservación y rehabilitación de las viviendas.

Artículo 29. Derecho de retorno.

Cuando las personas usuarias de viviendas desalojadas como consecuencia de la ejecución de obras de conservación y rehabilitación tuvieran derecho de retorno con arreglo a lo establecido en la legislación de arrendamientos urbanos, la Administración autonómica podrá establecer programas de subsidiación de la actualización de las rentas de alquiler para adecuar el precio de alquiler al del mercado, con el límite máximo de la renta señalada para el alquiler de viviendas protegidas y en atención a la situación económica de la unidad familiar o de convivencia del retornado.

Artículo 30. Expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad.

1. Existirá causa de interés social para la expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad de los edificios, viviendas o parte de los mismos cuando estén vacíos y presenten condiciones de deterioro grave en sus requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad, siempre que, al dictarse la correspondiente orden de ejecución de obras, esta fuera desatendida por la persona propietaria.

Se entenderá que existe deterioro grave de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad cuando el coste de las obras necesarias exceda de la cuarta parte del coste de reposición del edificio o vivienda de nueva construcción con características similares, excluido el valor del suelo.

2. Las viviendas expropiadas serán destinadas a usos residenciales, preferentemente en régimen de alquiler para sectores desfavorecidos.

3. Sin perjuicio de lo establecido en la normativa de expropiación forzosa, tendrán la condición de beneficiarias las personas jurídicas que ostenten la condición de promotoras públicas de vivienda protegida con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38 de la presente Ley. Igualmente, podrán ser beneficiarias las comunidades de propietarios, cuando la realización de obras de rehabilitación o el establecimiento de condiciones adecuadas de utilización de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiera la expropiación de elementos privativos o comunes.

Artículo 31. Declaración de inhabitabilidad, orden de ejecución de obras, suspensión y archivo del procedimiento expropiatorio.

1. La expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad requerirá la previa declaración de inhabitabilidad del inmueble afectado, el incumplimiento de la correspondiente orden de ejecución y la notificación de la intimación de expropiación forzosa.

2. Procederá la declaración de inhabitabilidad de un edificio o vivienda cuando concurran las circunstancias contempladas en el artículo 30.1 de la presente Ley, previa tramitación de un procedimiento en los términos que se determinen reglamentariamente. En todo caso, será preceptiva la audiencia de la persona interesada así como, si la misma lo solicitase, la apertura de un periodo de prueba para la defensa de sus intereses.

La declaración de inhabitabilidad será notificada a la persona propietaria, junto con la orden de ejecución de las obras de rehabilitación. Simultáneamente, la declaración de inhabitabilidad se remitirá al registro de la propiedad para su constancia mediante nota marginal.

3. Desatendida la orden de ejecución, y sin perjuicio de la imposición de las multas coercitivas que correspondan, la Administración podrá iniciar el procedimiento expropiatorio.

4. El procedimiento expropiatorio quedará en suspenso cuando la persona propietaria, dentro del mes siguiente a la recepción de la notificación de la intimación, presente una garantía suficiente de realización de las obras de adecuación del inmueble, proceda a ocuparla habitualmente o se comprometa a ponerla en alquiler una vez que la vivienda reúna los requisitos de habitabilidad exigidos por la normativa vigente.

Realizadas las obras de adecuación y puesta la vivienda en alquiler, la administración archivará el expediente expropiatorio. En otro caso, levantará la suspensión y proseguirá las actuaciones, de acuerdo con la legislación de expropiación forzosa.

Artículo 32. Ocupación temporal.

1. A los efectos previstos en este capítulo, la Administración podrá ocupar de modo temporal una vivienda para realizar por su cuenta los trabajos que no hubiera realizado por sí la persona propietaria y que resulten necesarios para el cumplimiento del deber de rehabilitación.

2. La ocupación temporal requerirá la declaración de inhabitabilidad y la intimación prevista en el artículo anterior.

3. Será de aplicación a la ocupación temporal lo dispuesto para las comunidades de propietarios respecto a su condición de beneficiarias de la expropiación forzosa de elementos privativos o comunes.