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Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva. (Vigente hasta el 9 de noviembre de 2005) | |
Artículo 71. Definición y legislación aplicable.
1. Son Instituciones de Inversión Colectiva no financieras las personas o entidades que capten públicamente fondos, bienes o derechos en las condiciones y con los límites establecidos en el artículo 1, apartado 1, de este Reglamento, para su inversión, en forma mayoritaria, en activos distintos de los de carácter financiero.
2. Estas Instituciones deberán estar domiciliadas en España y tener en territorio español su administración central. Podrán adoptar cualquier forma jurídica legalmente reconocida, rigiéndose por lo dispuesto en la Ley 46/1984, en este Reglamento y, en su defecto, por las leyes que resulten aplicables a la forma jurídica que válidamente hubieran adoptado.
3. Estas Instituciones estarán sometidas al régimen de autorización previa y registro establecido en el artículo 9 de este Reglamento.
4. El principio de diversificación de riesgos contenido en los artículos 2.2 y 4 se adaptará por el Ministro de Economía y Hacienda a las especialidades del tipo y naturaleza de sus inversiones.
Artículo 72. Disposiciones generales. 
1. Las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria son aquellas instituciones de inversión colectiva de carácter no financiero cuyo objeto exclusivo es la inversión en cualquier tipo de inmueble de naturaleza urbana para su arrendamiento, exclusividad que será compatible con la inversión en valores y activos líquidos a que se refiere el artículo siguiente.
2. A los efectos previstos en el presente Reglamento, se considerarán inversiones en inmuebles de naturaleza urbana:
Las inversiones en inmuebles finalizados. Se entenderán incluidas en este párrafo las inversiones en una sociedad cuyo activo esté constituido mayoritariamente por un único bien inmueble, siempre que la adquisición de aquélla sea con el objeto de disolverla en el plazo de seis meses desde su adquisición y el inmueble sea objeto de arrendamiento a partir de la misma.
Las inversiones en inmuebles en fase de construcción, incluso si se adquieren sobre plano, siempre que al promotor o constructor le haya sido concedida la autorización o licencia para edificar.
Las opciones de compra cuando el valor de la prima no supere el 5 % del precio del inmueble, así como los compromisos de compra a plazo de inmuebles, siempre que el vencimiento de las opciones y compromisos no supere el plazo de dos años y que los correspondientes contratos no establezcan restricciones a su libre transmisibilidad.
La titularidad de cualesquiera otros derechos reales sobre bienes inmuebles, siempre que les permita cumplir su objetivo de ser arrendados
La titularidad de concesiones administrativas que permita el arrendamiento de inmuebles.
En lo concerniente a la adquisición de inmuebles de viviendas acogidas a protección oficial, se estará a la legislación especial que resulte de aplicación.
3. Las inversiones en inmuebles que integren el activo de estas instituciones habrán de ser inscritas, cuando sea procedente, a su nombre en el Registro de la Propiedad.
Las inversiones en inmuebles a que se refieren los párrafos b) y c) anteriores no podrán representar, en cada caso, más del 20 % del activo; a efectos de este límite, las opciones y los compromisos de compra se valorarán por el precio total de los inmuebles objeto del contrato.
4. A los efectos del presente Reglamento, se entenderá por residencia estudiantil los inmuebles diseñados o adaptados específicamente para acoger a estudiantes, que esten reconocidos oficialmente como tales. Asimismo, se entenderá por residencias de la tercera edad los inmuebles diseñados o adaptados específicamente para acoger a personas de la tercera edad, que hayan sido autorizadas oficialmente como tales.
En ningún caso, el fondo o la sociedad podrá explotar el negocio y servicios anexos a los inmuebles integrantes de su activo, entre ellos los de las residencias estudiantiles y de la tercera edad, más allá del arrendamiento del local.
5. Los fondos y sociedades de inversión inmobiliaria deberán incluir en su denominación las expresiones Fondos de Inversión Inmobiliaria, Sociedades de Inversión Inmobiliaria, o sus correspondientes abreviaturas F.I.I. y S.I.I. respectivamente. Las anteriores denominaciones serán privativas de las entidades inscritas en los correspondientes Registros de la Comisión Nacional del Mercado de Valores
6. Las entidades del grupo de las sociedades gestoras de los fondos y de las sociedades de inversión inmobiliaria, de acuerdo con el criterio del artículo 4 de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, no podrán ser arrendatarias de los bienes inmuebles que integren el activo de dichos fondos y sociedades de inversión colectiva.
Los socios y partícipes de las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria únicamente podrán ser arrendatarios o titulares de otros derechos distintos de los derivados de su condición de socios o partícipes respecto de los bienes inmuebles que integren el activo o el patrimonio de los mismos, cuando no se derive de esta situación conflicto de intereses y se contrate a precios y en condiciones normales de mercado. Las mismas cautelas serán aplicables a las eventuales compras o ventas de inmuebles del activo realizadas con los socios o partícipes.
Lo previsto en el párrafo anterior regirá igualmente para las personas o entidades que mantengan vínculos con los socios o partícipes, conforme a los criterios contenidos en el artículo 5.4 del presente Reglamento o formen parte del mismo grupo, conforme a lo previsto en el artículo 4 de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores.
Los estatutos de las sociedades de inversión inmobiliaria y los reglamentos de los fondos de inversión inmobiliaria deberán recoger, en su caso, la posibilidad de que se realicen las operaciones descritas en este apartado, e incluir normas de conducta específicas sobre esta materia. En cualquier caso, se incluirá en la memoria anual una relación de dichos inmuebles arrendados, adquiridos o vendidos a socios o participes, así como la cuantía que se abone como contraprestación.
Los inmuebles arrendados a socios o partícipes, así como a las personas o entidades que mantengan vínculos con ellos, no podrán superar el 25 % del activo de la institución.
7. Además de poderse acoger a lo previsto en el artículo 19 del presente Reglamento, las sociedades y los fondos de inversión inmobiliaria podrán, financiar la adquisición de inmuebles que integren su patrimonio con garantía hipotecaria. Dentro de estos inmuebles se incluyen los acogidos a algún régimen de protección oficial, cuyos requisitos y beneficios se regirán por lo dispuesto en la normativa especial correspondiente. Asimismo, dicha financiación podrá utilizarse para financiar rehabilitaciones de los inmuebles.
El saldo vivo de las financiaciones ajenas en ningún momento podrá superar el 50 % del activo de la institución, y se deberá proporcionar información a los inversores en la memoria anual y los informes trimestrales sobre el montante de las obligaciones frente a terceros.
8. Ni los fondos ni las sociedades de inversión inmobiliaria podrán desarrollar actividades de promoción inmobiliaria. No obstante, podrán rehabilitar los inmuebles adquiridos para su posterior arrendamiento, siempre que éstos no representen más de un 30 % del activo y las obras de rehabilitación se concierten con un tercero.
9. Las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria únicamente podrán adquirir inmuebles a entidades de su mismo grupo o del grupo de su sociedad gestora cuando sean de nueva construcción y siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
Que los reglamentos o estatutos de la institución permitan tales adquisiciones.
Que la sociedad gestora o, en su caso, la sociedad de inversión, disponga de un procedimiento interno formal recogido en su reglamento interno de conducta, para cerciorarse que la operación se realiza en interés exclusivo de la institución de inversión colectiva. La confirmación de que estos requisitos se cumplen deberá ser adoptada por una comisión independiente creada en el seno de su consejo, o alternativamente por un órgano interno de la sociedad gestora al que se encomiende esta función.
La sociedad gestora deberá informar en los folletos y en la información periódica que publique sobre los procedimientos adoptados para evitar los conflictos de interés y sobre las operaciones realizadas en la forma y con el detalle que la Comisión Nacional del Mercado de Valores determine.
La comisión u órgano interno a que se refiere el párrafo b) anterior deberá informar al consejo al menos una vez al mes sobre las operaciones realizadas.
Los inmuebles adquiridos a entidades del mismo grupo de la institución de inversión colectiva o del grupo de su sociedad gestora no podrán suponer más del 25 % del activo de la institución.
Las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria no podrán vender inmuebles a las personas o entidades de su mismo grupo o del grupo de la sociedad gestora.
10. Los bienes inmuebles que integren el activo de las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria no podrán enajenarse hasta que no hayan transcurrido tres años desde su adquisición, salvo que medie, con carácter excepcional, autorización expresa de la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
Artículo 72 bis. Reglas sobre las inversiones.
1. Las sociedades de inversión inmobiliaria invertirán, al menos, el 90 % del promedio anual de saldos mensuales de su activo en bienes inmuebles en los términos del segundo apartado del artículo 72. El restante porcentaje del activo del que las sociedades puedan disponer podrán tenerlo invertido en los valores de renta fija negociados en los mercados secundarios organizados a los que se refiere el artículo 17 de este Reglamento así como en los valores de renta variable que pueda determinar el Ministro de Economía y Hacienda.
2. Los fondos de inversión inmobiliaria deberán ajustar la inversión de su activo a las siguientes reglas:
Al menos el 70 % del promedio anual de saldos mensuales deberá estar invertido en bienes inmuebles en los términos del segundo apartado del artículo 72.
Deberán mantener un coeficiente de liquidez mínimo del 10 % del activo total del mes anterior El cumplimiento del coeficiente será mensual, calculándose sobre la base del promedio diario del coeficiente a lo largo del mes. Este coeficiente deberá materializarse en efectivo, depósitos; cuentas a la vista en una entidad de crédito o en activos o instrumentos de renta fija con plazo de vencimiento o remanente de amortización inferior a dieciocho meses y compraventas con pacto de recompra de valores de Deuda Pública siempre que se negocien en mercados secundarios de los contemplados en el artículo 17 de este Reglamento. Asimismo, este coeficiente podrá materializarse hasta un 5 % del activo total del mes anterior en aquellos valores de renta variable que pueda establecer el Ministro de Economía y Hacienda.
El restante porcentaje del activo del que el fondo pueda disponer únicamente podrá estar invertido en los valores de renta fija negociados en los mercados secundarios a los que se refiere el artículo 17 de este Reglamento.
El porcentaje previsto en el párrafo a) vendrá referido al valor que resulte de los bienes, derechos y valores al final de cada mes, de conformidad con las reglas de valoración que a los efectos establezca el Ministro de Economía y Hacienda, o, con su habilitación expresa, la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Para comprobar si se cumple el porcentaje, el cálculo se realizará al final de cada año, sin que se consideren, a efectos de dicho porcentaje, si la sociedad gestora así lo decide, las aportaciones realizadas por los partícipes en los doce meses precedentes a su cálculo.
3. Ningún bien, incluidos los derechos sobre los mismos, podrá representar más del 35 % del activo total, según la última valoración de aquél, efectuada conforme los criterios establecidos por el Ministro de Economía y Hacienda. En el caso de edificios, el porcentaje anterior se referirá al valor del edificio en su conjunto, y no al de las distintas fincas que lo componen. A estos efectos se considerará como único inmueble todos los integrados en un mismo edificio.
4. Los porcentajes y criterios de inversión a que se refieren los apartados anteriores deberán alcanzarse por las sociedades de inversión inmobiliaria y los fondos de inversión inmobiliaria en el plazo de tres años a partir de su inscripción en el Registro Especial de la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
La Comisión Nacional del Mercado de Valores podrá, con carácter excepcional, eximir temporalmente del cumplimiento del porcentaje mencionado en el apartado 3 de este artículo o autorizar la ampliación del plazo mencionado en el párrafo anterior, a solicitud de la sociedad gestora del fondo o de la sociedad de inversión inmobiliaria, en atención a la situación del mercado y a la dificultad de encontrar inmuebles adecuados para cubrir dichos porcentajes.
Durante el período transitorio a que se refiere el primer párrafo de este apartado, el activo de las sociedades de inversión inmobiliaria y de los fondos de inversión inmobiliaria deberá estar invertido en los valores de renta fija a que se refiere el artículo 17 de este Reglamento. Asimismo, deberán observarse las reglas de diversificación de inversiones contenidas en el artículo 4 de este Reglamento, con las especialidades propias de estas figuras.
5. Los bienes inmuebles integrados en el activo bajo cualquier título y arrendados a entidades de un mismo grupo no podrán representar más del 25 % del activo de la institución. A estos efectos, será de aplicación el concepto de grupo a que se refiere el artículo 4 de la Ley 24/1988, de 28 de Julio, del Mercado de Valores.
Artículo 73. Régimen de las Sociedades de Inversión Inmobiliaria.
1. Las sociedades de inversión inmobiliaria serán sociedades anónimas que sólo podrán adoptar la forma de capital fijo.
2. El capital social mínimo de las sociedades de inversión inmobiliaria, que estará totalmente desembolsado desde su constitución, será de 1.500.000.000 de pesetas y estará representado por acciones nominativas, que tendrán el mismo valor nominal y concederán los mismos derechos. Dichas acciones podrán estar representadas mediante títulos o mediante anotaciones en cuenta.
3. Las aportaciones para la constitución o ampliación del capital deberán efectuarse en efectivo, en inmuebles o en valores. Cuando se efectúen en efectivo o en valores, se aplicará el artículo 14 del presente Reglamento.
En el caso de aportación de inmuebles para la constitución, se deberá reflejar dicha operación en la memoria explicativa de la institución presentada con carácter previo a la autorización del proyecto de constitución, así como en el informe trimestral inmediatamente posterior a la operación. En el caso de aportaciones posteriores, la información se recogerá en el informe trimestral inmediatamente posterior a la operación.
Los bienes inmuebles deberán tasarse en el momento de su aportación. Las tasaciones serán realizadas por una sociedad de tasación de las previstas en la legislación del Mercado Hipotecario. Dicha tasación podrá ser la misma exigida por el artículo 38 del texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, a cuyo fin el experto independiente a designar por el Registrador Mercantil habrá de ser una de las referidas sociedades de tasación.
4. A las sociedades de inversión inmobiliaria se les aplican los artículos 15 y 16 de este Reglamento, relativos al número mínimo de socios y a las reducciones patrimoniales.
También les será de aplicación el régimen general de comunicación, información y publicidad sobre las participaciones significativas previsto en los artículos 5 y 6 de este Reglamento para las sociedades de inversión mobiliaria. A los efectos de determinar la participación indirecta, se estará a los criterios previstos en los apartados 3 y 4 del artículo 5 de este Reglamento.
Artículo 74. Régimen de los Fondos de Inversión Inmobiliaria.
1. Los fondos de inversión inmobiliaria deberán tener un patrimonio mínimo inicial de 1.500.000.000 de pesetas, totalmente desembolsado.
Las participaciones representativas del patrimonio de los fondos, que serán nominativas tendrán iguales características, serán consideradas valores negociables y podrán representarse mediante certificados sin valor nominal o mediante anotaciones en cuenta, conforme al régimen general previsto en el artículo 12.2 del presente Reglamento.
2. Las aportaciones para la constitución o ampliación del patrimonio deberán efectuarse en efectivo, en inmuebles o en valores. Cuando se efectúen en efectivo o en valores, se aplicará el artículo 14 del presente Reglamento.
En el caso de aportación de inmuebles para la constitución, se deberá reflejar dicha operación en la memoria explicativa de la institución presentada con carácter previo a la autorización del proyecto de constitución; en el caso de que se trate de aportaciones posteriores a la constitución, la información se recogerá en el informe trimestral del fondo inmediatamente posterior a la operación. Los reglamentos de los fondos podrán limitar la proporción de la aportación que se podrá realizar en especie, así como imponer limitaciones a los participes que, habiendo efectuado menos de un porcentaje de su aportación en efectivo, deseen obtener el reembolso de su participación antes de un plazo determinado; también podrán aplicar descuentos a favor del fondo en estos casos.
3. A los fondos de inversión inmobiliaria se les aplican los artículos 15 y 16 de este Reglamento, relativos al número mínimo de socios y a las reducciones patrimoniales.
También les será de aplicación el régimen general de participaciones significativas previsto en el artículo 5 de este Reglamento.
4. El régimen de las participaciones y de su suscripción y reembolso se ajustará a las siguientes reglas:
El precio de suscripción y reembolso deberá ser fijado, al menos, mensualmente por la sociedad gestora del fondo.
El valor de los bienes inmuebles tomará como referencia el de la última tasación. Las disminuciones y los incrementos del valor de los inmuebles se imputarán al mes en que se realice la tasación.
Deberá permitirse a los partícipes suscribir o solicitar el reembolso de sus participaciones, al menos una vez al año, salvo que la Comisión Nacional del Mercado de Valores, excepcionalmente, cuando existan razones de mercado que lo justifiquen o para asegurar el buen funcionamiento o la estabilidad del fondo, autorice, en el caso de los reembolsos, un plazo distinto que no podrá superar los dos años.
En supuestos excepcionales, especialmente en los casos de peticiones superiores al 10 % del patrimonio total del fondo, así como en los casos que el Ministro de Economía y Hacienda establezca para asegurar una buena gestión del fondo, podrá suspenderse temporalmente la suscripción o el reembolso de participaciones o permitirse el incumplimiento de los coeficientes de diversificación del artículo 72 bis, así como el reembolso con bienes integrantes del patrimonio del fondo. Corresponderá a la Comisión Nacional del Mercado de Valores dar la oportuna autorización expresa en cada caso concreto. En el supuesto de suspensión provisional del reembolso, se reembolsará hasta un importe equivalente al 10 % del activo, efectuando a tal fin un prorrateo entre todos los reembolsos solicitados con anterioridad a la suspensión.
5. Los criterios de valoración de los bienes inmuebles y derechos reales que integren el patrimonio de los fondos serán, en general, los contemplados en el Reglamento de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario, aprobado por el Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, y normativa de desarrollo, con las adaptaciones y modificaciones que sean necesarias para la especialidad del régimen de inversiones de los citados fondos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda.
6. Los bienes inmuebles y derechos en que se invierta, en los términos del segundo apartado del artículo 72, deberán tasarse al menos una vez al año y, en todo caso, en el momento de su adquisición, aportación al fondo o venta. En el caso de venta, bastará con que dichos bienes o derechos se hubiesen tasado en los seis meses anteriores. Las tasaciones serán realizadas conforme a los criterios y periodicidad establecidos expresamente en el Reglamento de Gestión de los Fondos por una sociedad de tasación de las previstas en la legislación del Mercado Hipotecario.
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