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Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Ficha:
  • rgano JEFATURA DEL ESTADO
  • Publicado en BOE de
  • Vigencia desde 01 de Enero de 1995. Esta revisin vigente desde 06 de Junio de 2013

Sumario

Prembulo

1

El rgimen jurdico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Los principios que inspiraron la reforma de la legislacin arrendaticia llevada a cabo en 1964, segn reza la Exposicin de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias econmicas del pas y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no lleg a alcanzar sus objetivos de desbloquear la situacin de las rentas congeladas. El citado texto consagr, adems, un rgimen de subrogaciones, tanto inter vivos como mortis causa, favorable a los intereses del arrendatario.

Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la prctica ha puesto de manifiesto que fomentaba escasamente la utilizacin del instituto arrendaticio.

Ante estas circunstancias, el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Poltica Econmica, introdujo dos modificaciones en la regulacin del rgimen de los arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformacin de viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duracin del contrato, suprimiendo el carcter obligatorio de la prrroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.

El Real Decreto-Ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que la tendencia a la disminucin en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo a principios de la dcada de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo, ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a un fenmeno de contratos de corta duracin. Esto a su vez ha producido un movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado por su simultaneidad en el tiempo con un perodo de elevacin de los precios en el mercado inmobiliario.

En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985, que representan aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado de rotacin ocupacional por consecuencia de su generalizada duracin anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985. En general, se trata de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentas que se pueden calificar como ineconmicas.

Las disfunciones que esta situacin genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisicin en propiedad en relacin con la solucin al problema de la vivienda. En este sentido, slo un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en rgimen de alquiler.

Por ello, la finalidad ltima que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza bsica de una poltica de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artculo 47, de reconocimiento del derecho de todos los espaoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

La consecucin de este objetivo exige una modificacin normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es evidente que el cambio normativo por s mismo no constituye una condicin suficiente para potenciar la oferta en este sector, s es una condicin necesaria para que ello se produzca.

La regulacin sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciacin de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades econmicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos dismiles que se hagan eco de esa diferencia.

En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carcter tuitivo de la regulacin de los arrendamientos de vivienda, se opta en relacin con los destinados a otros usos por una regulacin basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.

Adems, la ley contiene una reforma parcial de la regulacin de los procesos arrendaticios y la modificacin del rgimen de los contratos actualmente en vigor.

2

La regulacin de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas, fundamentalmente en relacin con su duracin. En este sentido, se ha optado por establecer un plazo mnimo de duracin del contrato de cinco aos, por entender que un plazo de estas caractersticas permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa vlida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales siten viviendas en este mercado.

Este plazo mnimo de duracin se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duracin inicial del contrato ms un sistema de prrrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mnimo de cinco aos de duracin, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.

Se introduce tambin en la ley un mecanismo de prrroga tcita, transcurrido como mnimo el plazo de garanta de cinco aos, que da lugar a un nuevo plazo articulado asimismo sobre perodos anuales, de tres aos.

El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duracin ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebracin del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.

El establecimiento de un plazo de duracin limitado permite mitigar el impacto que el instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En la medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda arrendada slo se mantiene hasta la terminacin del plazo contractual, no existe inconveniente en mantener dicho derecho en el mbito mortis causa a favor de aquellas personas con vinculacin directa con el arrendatario. Destaca como novedad el reconocimiento de este derecho al conviviente more uxorio.

En relacin con las subrogaciones inter vivos, slo se reconoce su existencia previo consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separacin o divorcio, asignen la vivienda al cnyuge no titular. En estos casos, se reconoce ex lege a dicho cnyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que restare del contrato.

El rgimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre las partes para la determinacin de la renta inicial tanto para los contratos nuevos como para aquellos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto asegurar, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la va de las actualizaciones previstas. Ello puede ser as, dado que la norma establece un mecanismo de actualizacin de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que pueda experimentar en un perodo anual el Indice de Precios al Consumo.

Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en lneas generales la regulacin actual, sin introducir grandes novedades. Se excepta el establecimiento de una previsin especial para arrendatarios afectados de minusvalas o con personas minusvlidas a su cargo, que pretendan efectuar modificaciones en la finca arrendada que les permitan mejorar la utilizacin de la misma.

Tambin se mantiene el derecho de adquisicin preferente en favor del arrendatario para el supuesto de enajenacin de la vivienda arrendada durante la vigencia del arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.

Por ltimo, por lo que se refiere a la formalizacin de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duracin, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculacin de determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripcin. Este hecho no slo contribuye a reforzar las garantas de las partes, sino que incrementa la informacin disponible para el Estado, permitindole el diseo y ejecucin de aquellas medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenacin normativa y de la prctica de los arrendamientos.

3

La ley abandona la distincin tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aqullos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cnyuge o sus hijos dependientes, y, arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categora sta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a stos.

Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de proteccin al arrendatario slo all donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfaccin de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades econmicas, recreativas o administrativas.

Para ello, en la regulacin de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurndose una regulacin supletoria del libre pacto que tambin permite un amplio recurso al rgimen del Cdigo Civil.

Se regulan as, con carcter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el rgimen de obligaciones de conservacin y obras, el derecho de adquisicin preferente, el de traspaso y las subrogaciones mortis causa, aunque limitadas al cnyuge e hijos del arrendatario que continen la actividad.

Se introduce en esta regulacin una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.

4

La fianza arrendaticia mantiene su carcter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fijndose su cuanta en una o dos mensualidades de renta, segn sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autnomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depsito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiacin de las polticas autonmicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse.

5

En la regulacin de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para conocer de las controversias corresponde, en todo caso, al Juez de Primera Instancia del lugar donde est sita la finca urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la competencia funcional por va de sumisin expresa o tcita a Juez distinto.

Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en la relacin jurdica puedan pactar, para la solucin de sus conflictos, la utilizacin del procedimiento arbitral.

La tramitacin de los procesos arrendaticios se defiere al juicio de cognicin, haciendo salvedad expresa de los supuestos de aplicacin del juicio de desahucio y del juicio verbal cuando se ejecuten, en este ltimo caso, acciones para determinar rentas o importes que corresponda abonar al arrendatario.

Se regulan, asimismo, las condiciones en las que el arrendatario podr enervar la accin en los desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por virtud de la relacin arrendaticia. Esta regulacin matiza de forma significativa las posibilidades de enervacin y rehabilitacin contenidas en el texto refundido de 1964.

En los supuestos de acumulacin de acciones se ha establecido, junto a la regulacin tradicional, la posibilidad de acumulacin que asiste a los arrendatarios cuando las acciones ejercitadas se funden en hechos comunes y se dirijan contra el mismo arrendador. Tambin se permite a ste en los supuestos de resolucin del contrato por falta de pago, el ejercicio acumulado y simultneo de la accin de resolucin del contrato y la reclamacin de las cantidades adeudadas.

Por ltimo, y como novedad ms significativa de la ley en materia procesal, se establece la regulacin del recurso de casacin en materia arrendaticia por entender que la materia, dada su importancia y la trascendencia de los cambios normativos que esta norma introduce, debe poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial elaborada en sede del Tribunal Supremo. Como notas ms caractersticas del recurso de casacin pueden sealarse las siguientes: slo sern susceptibles de dicho recurso las sentencias dictadas en los procesos seguidos por los trmites del juicio de cognicin, siempre que las sentencias de primera y segunda instancia no sean conformes, y la renta de los contratos se encuentre por debajo de los lmites que por ley se consagran.

6

Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985 no presentan una especial problemtica puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el rgimen de la relacin en lo que a duracin y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuarn hasta su extincin sometidos al mismo rgimen al que hasta ahora lo venan estando. En ese momento, la nueva relacin arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedar sujeta a la nueva normativa. De esta regulacin no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujecin al rgimen de prrroga forzosa, al derivar ste del libre pacto entre las partes.

Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una solucin que intenta conjugar el mximo de sencillez posible con un trato equilibrado de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran. Por ello, se introduce un planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando condiciones ms suaves de modificacin del arrendatario de vivienda que al de local de negocio.

Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la prrroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner lmite a la duracin de esta prrroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relacin arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificacin se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y econmicos de la medida tomando en consideracin la situacin personal y familiar y la capacidad econmica de los arrendatarios.

En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresin total de la subrogacin inter vivos, excepcin hecha de la derivada de resolucin judicial en procesos matrimoniales, y por la supresin gradual de los derechos de subrogacin mortis causa que el texto refundido de 1964 reconoca.

Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son diferentes, arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en primera subrogacin y arrendatarios en segunda subrogacin, la norma debe ofrecer respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ah que la supresin de las subrogaciones sea tanto ms gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del principio general de conservar al arrendatario actual y a su cnyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta su fallecimiento, all donde este derecho les estuviera reconocido por la legislacin de 1964.

En cuanto al rgimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situacin de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisin aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflacin desde la fecha de celebracin del contrato o, desde la ltima revisin legal, segn proceda. Esta revisin no se produce de manera inmediata sino gradual, incrementndose el nmero de aos en que se produce la revisin total en funcin inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel econmico a que adapten sus economas a la nueva realidad.

En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media, tres o tres veces y media el salario mnimo interprofesional en funcin del nmero de personas que habiten en la vivienda arrendada, se excluye la revisin de las rentas mandatndose al Gobierno para que en el plazo de un ao a partir de la entrada en vigor de la ley configure un mecanismo de compensacin de naturaleza fiscal para aquellos arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias antes sealadas proceder a la actualizacin de las rentas.

Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de conservacin de la finca arrendada y el coste de los servicios y suministros de que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres ltimos casos mediante la imputacin de sus importes a los arrendatarios.

En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario de resolucin temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona fsica de aqullos en los que sea una persona jurdica, presumiendo mayor solvencia econmica all donde el entramado organizativo sea ms complejo.

Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogacin mortis causa en el primer supuesto, garantizndose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo mnimo de veinte aos, que podr superarse mientras el arrendatario y su cnyuge vivan y continen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local.

Para los arrendamientos de personas jurdicas se configuran plazos de resolucin tasados, entre cinco y veinte aos, en funcin de la naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado, configurndose un plazo de duracin breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un potencial econmico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias.

En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se reproduce el esquema de revisin establecido para los arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el ritmo de la revisin en funcin de las categoras antes expuestas.

Para favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley regula una figura de nueva creacin que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario un derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la extincin del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.

Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del local arrendado cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo arrendatario, pueda beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo arrendatario.

En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio, en materia de duracin y de rgimen de renta.