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Civil | Conocimiento
16/02/2018 15:12:29 | CONTRATOS

Entrada en vigor de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro VI del Código Civil de Catalunya

Eva Pedraza Bolaño

Finalista en el I Premio de Noticias Jurídicas de Trabajos de Fin de Grado

Resumen: La autora hace un análisis de las modificaciones más relevantes que afectan al derecho Inmobiliario en el territorio desde la entrada en vigor del libro VI del Código Civil de Cataluña, el pasado 1 de enero de 2018. A día de hoy, a pesar de que continúa en marcha el proceso por el cual el TC tendrá que decidir sobre la constitucionalidad o no de los preceptos recurridos, la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del Libro VI no está suspendida y, por tanto, despliega sus efectos.

ÍNDICE

 

INTRODUCCIÓN

MODIFICACIONES INTRODUCIDAS POR LA LEY 3/2017, DE 15 DE FEBRERO, RELATIVAS AL DERECHO INMOBILIARIO

NOVEDADES DESTACABLES DEL LIBRO VI DEL CCCAT RELATIVAS AL DERECHO INMOBILIARIO

INTRODUCCIÓN

En primer lugar es oportuno hacer una breve mención de la situación de la ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro VI del Código Civil de Catalunya, relativo a las obligaciones y los contratos y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.

El pasado 22 de febrero de 2017 se completó la codificación del Derecho Civil catalán con la publicación en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña (DOGC) de la Ley citada anteriormente. Ahora bien, el Consejo de Ministros acordó solicitar al Ejecutivo la interposición de un recurso de inconstitucionalidad a la citada disposición autonómica, ya que argumenta que contempla importantes innovaciones y las competencias constitucionales en materia de derecho civil "no amparan una regulación, por parte de las comunidades autónomas, innovadora o respecto de instituciones que no se encontraran contenidas en el derecho civil autonómico en cuestión con anterioridad a la Constitución". Y, en consecuencia, se vulnera el artículo 149.1. 8ª de la Constitución Española, el cual establece que tiene como competencia exclusiva la “Legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las Comunidades Autónomas de los derechos civiles, forales, o especiales, allí donde existan”.

El recurso de inconstitucionalidad respecto a determinados preceptos a instancia del Gobierno del Estado se admitió a trámite y, como consecuencia, el Tribunal Constitucional (en adelante, TC) acordó su suspensión. No obstante, a fecha de 3 de octubre de 2017, el Pleno del Tribunal Constitucional emitió un Auto en virtud del cual levantó la suspensión. En consecuencia, a día de hoy, a pesar de que continúa en marcha el proceso por el cual el TC tendrá que decidir sobre la constitucionalidad o no de los preceptos recurridos, la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del Libro VI no está suspendida y, por tanto, despliega sus efectos desde el pasado 1 de enero de 2018.

En cuanto a la estructura, el libro sexto se divide en tres títulos: el título I relativo a las disposiciones generales, el título II referente a las fuentes contractuales y contratos en particular y el título III relativo a las fuentes no contractuales de la obligación. Cabe mencionar que a pesar de la estructura, el preámbulo expone que “el título primero se reserva para la regulación de las partes generales de la obligación y del contrato, teniendo en cuenta los principios que informan la contratación que afecta los consumidores”. Explica así la razón por la cual el título I no queda específicamente regulado en el nuevo libro VI, puesto que sería el relativo a las partes generales de la obligación y el contrato, materia que podría entrar en conflicto con las “bases de las obligaciones contractuales”, que en virtud del artículo 149.1.8a de la Constitución Española, es materia de competencia exclusiva del Estado. Así pues, el contenido esencial de la nueva norma empieza en el título segundo.

MODIFICACIONES INTRODUCIDAS POR LA LEY 3/2017, DE 15 DE FEBRERO, RELATIVAS AL DERECHO INMOBILIARIO

A continuación se expondrá brevemente el objeto de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, así como las modificaciones que ha habido.

En cuanto al objeto de la presente ley, es el de establecer la estructura del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, aprobar la regulación de los contratos de compraventa, de permuta y de mandato, modificar e incorporar los contratos regulados por leyes especiales y sustituir la Compilación del derecho civil de Cataluña, de acuerdo con lo establecido por el artículo 3.f de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera ley del Código civil de Cataluña.

Asimismo, la presente ley incorpora al Código civil, con las modificaciones pertinentes, los tipos contractuales que eran regulados por leyes especiales de carácter patrimonial y que constituyen materias que deben ser objeto del libro sexto, sin perjuicio de que pueda legislarse sobre el resto de materia civil objeto de la competencia legislativa de la Generalidad y que, dado el carácter de código abierto, esta legislación pueda incorporarse sucesivamente.

En cuanto a las derogaciones que ha habido con la entrada en vigor de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, la disposición derogatoria establece que la Ley sustituye el Decreto legislativo 1/1984, de 19 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Compilación del derecho civil de Cataluña y, en su aparado segundo, establece el listado de leyes que quedan derogadas que son, en materia de derecho Inmobiliario; la Ley 23/2001, de 31 de diciembre, de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura y la Ley 1/2008, de 20 de febrero, de contratos de cultivo.

NOVEDADES DESTACABLES DEL LIBRO VI DEL CCCAT RELATIVAS AL DERECHO INMOBILIARIO

Seguidamente se expondrán las novedades más destacables introducidas con la entrada en vigor del Libro VI, por su importancia dentro del derecho inmobiliario. No se ha hecho un análisis exhaustivo de todas las modificaciones introducidas, sino que se ha hecho un resumen de las ideas más importantes que afectan al Derecho Inmobiliario.

CONSIDERACIONES GENERALES

  • El objetivo de las reformas del contrato de compraventa (capítulo I, del Título II, del Libro VI del CCCat (art. 621) es modernizar y aglutinar el régimen jurídico del tipo contractual más relevante, unificando la regulación de la compraventa en general y la compraventa de consumo.
  • A pesar de las inclusiones de menciones específicas a particularidades propias de los contratos de consumo, no se deroga toda la normativa específica que se contempla en normas tales como la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del Derecho a la Vivienda o la Ley 22/2010, de 20 de julio, por la que se aprueba el Código de Consumo de Catalunya.
  • El art. 621 del CCCat dedica una subsección entera a las particularidades propias de la compraventa inmobiliaria, lo cual no quiere decir que el resto de preceptos del capítulo no le sean aplicables a esta especialidad de compraventa.
  • El régimen previsto por el legislador catalán ha optado por apartarse de la regulación tradicional de la compraventa, aproximándose de forma relevante a los principios del Derecho Contractual Europeo elaborados por la Comisión de Derecho Europeo de los Contratos para la constitución de un Marco Común de Referencia. Ello representa la desaparición de conceptos tradicionales como el “Saneamiento” y la aparición de otros como la “no conformidad” del bien o bienes objeto de contrato. Ello representa que suponga un cambio relevante respecto del régimen previsto en el Título IV del Código Civil de 1889 (arts. 1445 a 1537).

A continuación se expondrán las novedades más destacables que afectan específicamente al derecho inmobiliario.

PRINCIPALES MODIFICACIONES EN LO QUE ES EL CONCEPTO, LA CONFIGURACIÓN Y LA FORMALIZACIÓN DE LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA

En cuanto a la configuración de la compraventa, la normativa catalana introduce dos importantes novedades, que son:

  • La incorporación de la obligación del vendedor de transmitir la titularidad del dominio o derecho del bien de que se trate (art. 6211 Código Civil de Catalunya (en adelante CCCat)). Recordatorio: en el Código Civil (en adelante, CC) la obligación del vendedor se limita a transmitir la posesión de la cosa al comprador.
  • La introducción de la necesidad de que el bien que es objeto de la trasmisión sea conforme al contrato. En cuanto a la conformidad cabe mencionar que toda una subsección la regula (arts. 62120 a 621-30 CCCat) y que sustituye al tradicional saneamiento de los arts. 1474 a 1499 CC.

Además, cabe destacar hechos novedosos en cuanto al precio:

  • Se elimina la referencia relativa a que el precio tiene que ser cierto, ya que el legislador ha considerado conveniente establecer que en los casos en los que resulte imposible obtener un precio conforme a lo previsto en el contrato, se entenderá que el precio será el que generalmente se cobra en circunstancias comparables en relación a bienes similares y con referencia al momento en el que se concluya el contrato (la noción de “perfección del contrato” del art. 1450 CC es sustituida en Catalunya por la noción de “conclusión del contrato”). Por tanto, se trata de una opción a favor de la conservación del contrato, a diferencia de lo dispuesto en el CC en el que se sanciona la nulidad el contrato cuando el precio no sea cierto (determinado o determinable).
  • Se puede dejar a la determinación no solo de terceros, como sucede en el art. 1447 CC, sino que también se puede dejar a la determinación de cualquiera de las partes (art. 6215 CCCat), si bien podrá ser impugnado si resulta manifiestamente irrazonable, o se ha fijado fuera del plazo establecido.
  • Cuando el comprador tenga la consideración de consumidor, el legislador establece que el precio no podrá ser superior al establecido en la oferta o publicidad y que si sobre el mismo deben repercutirse impuestos, como sucede con el IVA, habrá de entenderse que la cantidad publicada los lleva incorporados.

Otra de las novedades, con especial incidencia en materia de compraventa inmobiliaria, es la inclusión del deber de información consagrada en el art. 621-7 CCCat y de conformidad con el cual, el vendedor viene obligado a facilitar al comprador toda la información relevante sobre el bien y a actuar conforme a la buena fe y honradez de tratos. También hay la obligación de hacer entrega del certificado de eficiencia energética, conforme a lo establecido en el RD 235/2013, de 5 de abril.

Por último, en cuanto a este primer bloque de novedades, cabe destacar las referentes en materia de arras, ya se ha mejorado la redacción del art. 1454 CC. Se establece claramente la distinción entre arras confirmatorias y arras penitenciales, partiéndose de la regla de que las primeras tienen carácter general y se presumen si no se dice otra cosa; mientras que las segundas tienen carácter excepcional y, por consiguiente, deben acordarse expresamente. La principal novedad que se introduce (art.621-8.3 CCCat) es la de prever la posibilidad de que las arras se hagan constar en el Registro de la Propiedad en cuyo caso el inmueble quedará afecto como garantía de la devolución de las arras pactadas. Para que se pueda proceder a dicha anotación, es necesario que el plazo fijado para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa no supere los seis meses y que las cantidades entregadas en concepto de arras sean depositadas ante notario. Cuando así se pacte, si el vendedor desiste, el notario entregará al comprador la cantidad adelantada por éste en concepto de arras y el inmueble garantizará la restitución de una cantidad igual por parte del vendedor.

PRINCIPALES MODIFICACIONES EN EL RÉGIMEN DE OBLIGACIONES DE LAS PARTES

  • OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

Dentro de lo que son las obligaciones del vendedor en la compraventa inmobiliaria, el legislador incluye:

  •  La obligación de entregar la cosa vendida junto a sus accesorios y toda la documentación representativa del inmueble (art. 6219 CCCat).

Es importante destacar que el CCCat opta por establecer como regla general que, cuando el vendedor se demore en la entrega del inmueble, el comprador, antes de resolver el contrato, deberá requerir la entrega del bien en un término adecuado, atendida las circunstancias del caso, salvo que el plazo pactado en el contrato fuera esencial, o el vendedor se hubiera negado a entregar el bien (art. 621-13 CCCat).

  • La obligación de garantizar que el bien sea conforme al contrato y la de transmitir la titularidad del derecho.

En cuanto a las pretensiones de terceros, que podríamos subsumir en lo que es actualmente el saneamiento por evicción (arts. 1475 a 1483 CC), se señala en el art. 621-30 CCCat que el vendedor debe responder de las pretensiones razonablemente fundamentadas por terceros que el comprador no conocía, ni podía conocer en el momento de la conclusión del contrato, así como las que, haciéndolo, no reveló al comprador y las pretensiones de terceros que sean consecuencia de actos del vendedor posteriores a la entrega de la cosa (art.621-30 CCCat).

Por ser de relevante importancia en el libro VI del CCCat la conformidad del bien, a continuación, se expondrán los aspectos novedosos más relevantes al respeto:

  • Conformidad de la cosa

Respecto a aquello que debe tenerse en cuenta para considerar que el bien es o no conforme al contrato, cabe señalar que ha de:

  • Ajustarse a la descripción hecha por el vendedor.
  • Ser idóneo para el uso habitual al que se destine el bien, o se hubiese acordado en el contrato.
  • Tener las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar conforme a la naturaleza del bien, o las declaraciones del vendedor o de terceros.
  • Tener las cualidades o prestaciones del piso muestra exhibido por el vendedor (art. 62120 CCCat).

Cabe destacar que también constituyen falta de conformidad:

  • La instalación incorrecta del bien y
  • la falta de entrega de las instrucciones de uso, consumo o manejo, accesorios e incluso de cualquier otro documento que el comprador puede esperar razonablemente obtener para la instalación y funcionamiento.

En cuanto al momento y exigibilidad de la conformidad:

  • El vendedor responde de la falta de conformidad del bien en el momento de la “transmisión del riesgo” que, según el artículo 62117 del CCCat, como regla general, es en el momento de la entrega del bien o de los documentos que lo representen. El mismo artículo establece que también se transmiten los riesgos al comprador cuando se niega injustificadamente a recibir el bien. Sin embargo, en la compraventa de consumo, el consumidor se ve favorecido por la presunción legal de que la falta de conformidad que se ponga de manifiesto en los seis meses posteriores a la entrega del bien o de la completa instalación, ya existía en ese momento de la entrega, salvo que ello sea incompatible con la naturaleza del bien o el tipo de falta de conformidad (art. 62123 CCCat).

Cabe comentar el art. 621-27 CCCat, el cual establece la obligación de examen del bien vendido. Es decir, el comprador debe examinar el bien entregado o puesto a su disposición o hacerlo examinar en el plazo pactado o en un plazo tan breve como sea posible y adecuado a las circunstancias. Sin embargo, no se aplica esta obligación a la compraventa de consumo.

Respecto de la exclusión de responsabilidad por conocimiento del comprador:

  • El vendedor no responderá de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de la conclusión del contrato.
  • Sin embargo, el vendedor responderá en los casos de ocultación dolosa (conocía la falta de conformidad y no la reveló), negligencia grave, o garantía expresa de la conformidad.
  • En la compraventa de consumo hay una especialidad, que es la de que el vendedor responde siempre de la falta de conformidad, salvo que el comprador la conociera y la hubiera aceptado expresamente. Por lo tanto, en la compraventa de consumo no queda exonerado el vendedor aunque informe al comprador de la falta de conformidad, sino que es necesario, además, el consentimiento expreso del comprador al respecto.

Es importante señalar que dentro de lo que es la conformidad del bien, en la compraventa inmobiliaria, se presta especial atención a la regulación de los supuestos en que existan diferencias de cabida respecto a la que aparece en el contrato (art. 621-50 CCCat). La regla general es la de que, salvo que se diga otra cosa en el contrato, la mención a la cabida será meramente indicativa y únicamente cuando la superficie real difiera en más o en menos al 10% de la declarada, podrá ser considerada como una falta de conformidad de la cosa respecto de lo pactado.

Sin embargo, si el precio estuviese determinado en función de la superficie, la diferencia entre la superficie real y la declarada que sea inferior o superior al 10% será automáticamente corregida con la modificación proporcional del precio.

Cuando en el contrato se diga que el precio se concierta a tanto alzado con independencia de la superficie real de la finca y se deduzca claramente que la intención de las partes habría sido concertar el contrato en cualquier caso, las modificaciones de superficie no tendrán incidencia alguna en el precio.

  • OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

En relación a las obligaciones el comprador, se concretan en pagar el precio y recibir el bien con sus accesorios y documentos relacionados (art. 621-31 CCCat). Una importante novedad, con incidencia en la contratación inmobiliaria, es la previsión de que, si en el contrato se fijó un plazo para la entrega del bien por parte del vendedor, el comprador sólo podrá rechazar el cumplimiento anticipado si demuestra tener un interés legítimo para ello (art. 621-34.2 CCCat).

PRINCIPALES MODIFICACIONES RESPECTO EL CONTENIDO DEL CONTRATO

  • PACTO DE PREVISIÓN DE FINANCIACIÓN DE LA COMPRAVENTA POR TERCEROS

Especialmente interesante en el marco de crisis económica, como particularidad para integrar el contenido de los contratos de compraventa inmobiliaria, es el art. 621-49 CCCat, el cual contempla la posibilidad de que se incorpore al contrato de compraventa una cláusula que prevea que todo o parte de la financiación del precio se llevará a cabo por una entidad de crédito. En este caso, la novedad es que el legislador catalán prevé que el comprador podrá desistir del contrato, sin obligación de compensar daño alguno al vendedor, siempre y cuando justifique documentalmente, dentro del plazo establecido, la negativa de la entidad financiera en cuestión a conceder la financiación solicitada o a aceptar la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario que grava el inmueble, salvo que la negativa derive de la negligencia del comprador a la hora de presentar la documentación requerida por el banco. El desistimiento manifestado por el comprador, una vez este ha visto rechazada la financiación solicitada, obligará al vendedor a devolver las cantidades anticipadas a cuenta del precio, así como, en su caso, las cantidades abonadas en concepto de arras penitenciales, quedando las partes en idéntica situación a la que tenían antes de la suscripción del contrato. No obstante, se trata de un régimen que admite pacto en contrario.

  • LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EN LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA

Se ha introducido una profunda reforma en la regulación del pacto de condición resolutoria. Cabe mencionar que antes de la entrada en vigor del libro VI del CCCat, los supuestos de condición resolutoria explícita estaban regulados en el art. 1504 CC. Es el artículo 621-54 CCCat el que establece la inclusión del citado pacto en el contrato, el cual faculta al vendedor para resolver el contrato y recuperar el inmueble, siempre que, con carácter previo a la resolución, haya efectuado un requerimiento notarial al comprador, concediéndole un plazo perentorio de veinte días para dar cumplimiento a su obligación de pago y advirtiendo de que en el caso de no hacerlo tendrá lugar la resolución.

El citado artículo 621-54 CCCat también:

  • Contempla un régimen específico que será de aplicación a las compraventas que se hubiesen formalizado en escritura pública y se hubiesen inscrito en el Registro de la Propiedad, esto es, a los casos en los que la condición resolutoria haya tenido acceso al Registro.
  • Establece que el pacto debe prever que, para que se produzca la resolución, la parte impagada del precio aplazado, incluidos, si procede, los intereses pactados, debe superar el 15 % del precio íntegro más los intereses correspondientes.
  • Prevé que al pactar la condición resolutoria se pueda establecer que el vendedor retenga las cantidades pagadas por el comprador, con un máximo de la mitad de la cantidad total que haya debido percibir, de acuerdo con el contrato, hasta la fecha de la resolución.
  • Fija unos intereses máximos a pactar en caso de aplazamiento del pago con condición resolutoria. Se establece el límite en el interés legal del dinero vigente en el momento de otorgar la escritura pública, incrementado en el 50% del mismo. El interés habrá de ser fijo y deberá incorporarse a la escritura un cuadro de amortización.
  • Establece el procedimiento que debe seguir el vendedor para hacer efectiva la resolución y poner el inmueble de nuevo a su nombre en el Registro de la Propiedad. El registrador notificará al comprador el inicio del proceso y, en este caso, el comprador podría evitar la resolución pagando la deuda.
  • Contempla que en el caso de que el comprador no se oponga a la resolución, el acta notarial será título suficiente para la inscripción del dominio a favor del vendedor, así como la cancelación de todos los asientos correspondientes a derechos, cargas o gravámenes inscritos con posterioridad a la condición resolutoria.

 

  • ACCIONES RESCISORIAS POR VENTAJA INJUSTA Y LESIÓN EN MÁS DE LA MITAD

En cuanto a la lesión en más de la mitad, la Ley 3/2017 contempla en el art. 621-46 CCCat la regulación de lo que hasta el día de hoy es la rescisión por lesión ultradimidium, de los arts. 321 y 322 de la Compilación de Derecho Civil de Catalunya. Las principales novedades son:

  • Se extiende la facultad de solicitar la rescisión del contrato en todo tipo de contratos onerosos (por tanto, no solo en la compraventa).
  • No es necesario que recaigan sobre inmuebles. Por tanto, no hay distinción entre bienes muebles o inmuebles.
  • La causa de la rescisión es puramente objetiva y se basa en una lesión económica por el valor de la prestación que recibe una de las partes, parte perjudicada, inferior a la mitad del valor de la prestación que da, y que no puede justificarse en la existencia de una causa gratuita o en el riesgo contractual propio de los contratos aleatorios.
  • Se introduce la posibilidad de que la acción rescisoria por lesión, al igual que la rescisoria por ventaja injusta, pueda ser ejercitada también por la parte compradora, ya que la finalidad actual ha de ser restablecer un justo equilibrio de las prestaciones de las partes, tanto del vendedor como del comprador.
  • El valor justo para determinar la existencia de la lesión es el “valor de mercado”, que las cosas tuvieran en al momento de la conclusión del contrato.

Respecto de la acción rescisoria por ventaja injusta (621-45 CCCat), es necesario señalar que la causa de la rescisión tiene un contenido doble; uno objetivo y el otro subjetivo.

  • En el ámbito objetivo el requisito consiste en que una de las partes haya obtenido a costa de la otra como consecuencia del contrato un beneficio excesivo o una ventaja injusta.
  • El requisito subjetivo es doble. Respecto de la parte contractual beneficiada, es el de que se aprovechara de una situación de inferioridad o vulnerabilidad de la otra parte para obtener la ventaja o el beneficio injusto, teniendo conocimiento o pudiendo tenerlo de ese estado de la otra parte. Respecto de la parte contractual perjudicada debe encontrarse, en la fecha de conclusión del contrato, en una de estas situaciones de posible vulnerabilidad, estado de necesidad, dependencia o ignorancia:

a) Depender de la otra o mantener con ella una especial relación de confianza.

b) Encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica o de necesidad imperiosa.

c) Ser incapaz de prever las consecuencias de sus actos.

d) Ser manifiestamente ignorante o carente de experiencia.

Cabe destacar por su importancia que el art. 621-45.2 del CCCat contempla un apartado específico para señalar que podrán ser objeto de rescisión las compraventas de consumo en las que se observe un grave desequilibrio o perjuicio del consumidor, contrario a las exigencias de la buena fe y la honradez de tratos. No obstante, debe de tenerse en consideración que el perjuicio debe siempre observarse en el momento de conclusión del contrato.

REMEDIOS QUE CONTEMPLA LA NORMA PARA LOS SUPUESTOS DE INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL EN LAS COMPRAVENTAS

En cuanto al específico campo de las compraventas, las acciones o remedios que el art. 621-37 CCCat reconoce a las partes del contrato de compraventa en el caso de incumplimiento de las obligaciones son las ya contempladas en el art. 1101 y siguientes y 1124 CC, esto es, exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación o sustitución del bien no conforme, suspender el pago del precio o, en el caso del vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones, resolver el contrato, reducir el precio, en el caso del comprador y reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

En cuanto a la resolución contractual (art. 621-41 CCCat), sigue considerándose un remedio extraordinario que se aplicará únicamente en los casos en los que haya existido un incumplimiento esencial, o se hubiera acordado contractualmente su vinculación al cumplimiento de una determinada obligación.

En cuanto a los remedios y acciones del comprador y vendedor en caso de incumplimiento contractual, cabe destacar que:

  • Se establece un plazo común de tres años para el ejercicio de las acciones y pretensiones derivadas de los remedios, tanto si la ejercita el comprador como si lo hace el vendedor (art. 62144 CCCat). Deja a salvo el precepto que la ley fije otro plazo.

 

  • EL CONTRATO DE PERMUTA
  • EL CONTRATO DE PERMUTA EN GENERAL

Respecto del régimen jurídico del contrato de permuta en el CCCat, cabe comentar que:

  •  Se define como el contrato por el cual cada una de las partes se obliga a entregar a la otra un bien conforme a lo pactado y transmitirle la titularidad del mismo (art. 62156 CCCat).
  • En los casos de contratos complejos en los que parte de la prestación consista en entregar una cosa y parte en la entrega de una cantidad en dinero o signo que lo represente, el CCCat opta por declarar que tendrá la naturaleza de permuta si el valor de la parte de prestación consistente en la entrega de un bien es igual o superior a la cantidad a entregar en efectivo metálico (art. 62156.2 CCCat.).
  • En lo relativo al contenido del contrato, el art. 62157 CCCat. dispone que se aplicarán las reglas previstas para el contrato de compraventa. Serán de aplicación, igualmente, las reglas sobre la conformidad de los contratos (arts. 621-20 a 621-30 CCCat), incluido lo dispuesto en cuanto a la superficie de los bienes en el art. 621-50, así como lo dispuesto para la ventaja injusta y para la lesión en más de la mitad (art. 621-45 y 621-46 CCCat).
  • LA CESIÓN DE FINCA O APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A CAMBIO DE CONSTRUCCIÓN FUTURA

En primer lugar, cabe comentar que la regulación incorporada en el CCCat toma como base lo dispuesto en la Ley 23/2001, de 31 de diciembre. En cuanto al concepto del contrato incluye entre el posible objeto no sólo la cesión de la propiedad de la finca, o de la titularidad del aprovechamiento urbanístico, sino también la cesión de cualquier derecho real que comporte la facultad de edificar, como puede ser la cesión de un derecho de superficie, un derecho de vuelo, o un derecho de sobre o sub edificación (art. 621-58 CCCat). A cambio de dicha cesión, el cesionario se obliga a adjudicar al cedente la propiedad (o la titularidad del derecho que se pacte en su caso) sobre una construcción futura; para lo cual, el legislador exige que al formalizarse la cesión se identifiquen necesariamente las viviendas, locales o demás edificaciones de acuerdo con lo que establece la normativa específica de la propiedad horizontal.

Las modalidades de cesión en el CCCat son:

  • La primera modalidad se refiere a la cesión de un derecho real a cambio de la adquisición por el cesionario de la obligación de ejecutar la obra y entregar unas entidades al cedente.
  • La segunda modalidad posible es la representada por el hecho de que el cedente se reserve una participación indivisa en la propiedad o derecho real sobre el bien objeto de la cesión, constituyéndose una situación de comunidad que se prolongará durante la fase de construcción (art. 62159 b) CCCat).

Cabe comentar que las partes pueden acordar la constitución de un aval bancario, o cualquier otra garantía a fin de asegurar el cumplimiento de su obligación por parte del cesionario.

Una novedad de la normativa del CCCat es la de que se incorpora, junto a la posibilidad de que la obra sea ejecutada y entregada por una persona distinta a la cesionaria, la obligación que tiene la cesionaria de notificar fehacientemente al cedente la cesión del contrato en el domicilio fijado en el contrato o, en su defecto, en el que figure en el Registro de la Propiedad (art. 621-60 CCCat).

Respecto a la entrega de la obra futura, salvo previsión específica en el contrato en sentido contrario, deberá efectuarse de forma íntegra y con todos los requisitos de habitabilidad o que correspondan al uso al que se destina el inmueble.

Un aspecto fundamental en este tipo de contratos es el relativo al momento en el que se entiende transmitida la propiedad o derecho real en cuestión sobre la edificación futura. Al respecto, el artículo 621-61 CCCat prevé que la adquisición de las viviendas, locales o demás elementos por parte del cedente sólo se producirá al final de la construcción mediante la perfección del correspondiente acto de entrega (no se observa ningún cambio en este régimen). El régimen de adquisición previsto en los supuestos en los que el contrato de cesión vaya seguido de una situación de comunidad entre el cedente y el cesionario sí que resulta distinto en relación al régimen anterior (Ley 23/2001) y se establece que, en estos casos, para la adquisición de la titularidad privativa de los pisos, locales o elementos en cuestión no se adquirirá hasta al final de la construcción.

Por último, cabe mencionar, en cuanto a los remedios para el caso de incumplimiento, que el artículo 621-63 CCCat recoge la posibilidad de optar por la resolución o el cumplimiento específico y se olvida por completo los remedios alternativos mencionados en el art. 621-37 para la compraventa.

 



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