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Civil | Conocimiento
25/05/2018 14:30:04 | Subasta judicial

La rebaja de la deuda por permitir la inspección del inmueble a subastar prevista en el artículo 669.3 LEC: un recurso escasamente utilizado

Jaime Font de Mora Rullán

Letrado de la Administración de Justicia

Resumen: El presente trabajo tiene por objeto analizar las diversas cuestiones prácticas que se plantean en la aplicación del artículo 669.3 de la LEC, precepto que establece la posibilidad de rebajar la deuda reclamada si el ejecutado facilita la inspección del inmueble a los interesados en participar en la subasta judicial electrónica a fin de que puedan conocer de primera mano cuál es su situación real y efectiva, así como su estado de conservación.

ÍNDICE

1.    INTRODUCCIÓN: EL POR QUÉ DE LA REGULACIÓN

2. CUESTIONES PRÁCTICAS A DILUCIDAR EN LA APLICACIÓN DEL PRECEPTO

2.1 Cómo se debe implementar y desarrollar la inspección del inmueble:

2.2 Posibilidad de suspender el desarrollo de la subasta para que se verifique la inspección:

2.3 Conceptos de poseedor y dueño y su trascendencia práctica. Necesidad de petición del interesado

2.4 Alcance de la reducción de la deuda:

2.5 Recurso frente a la decisión del Tribunal:

3. CONCLUSIONES

4. BIBLIOGRAFÍA DE INTERÉS:

 

  1. INTRODUCCIÓN: EL POR QUÉ DE LA REGULACIÓN

Resulta indudable que una de las cuestiones más elementales y básicas de toda subasta de cualquier clase de bien pasa por poder conocer de antemano cuál es su estado y situación real, exacta y efectiva, porque ello puede incidir directamente en el precio a ofrecer por los interesados, tratándose de uno de los factores que más directamente pueden afectar a las pujas ofrecidas durante el desarrollo de la subasta.

En este sentido, si participar en cualquier subasta judicial conlleva ya de por sí ciertos riesgos, pues las adjudicación puede verse suspendida o afectada por cuestiones procesales ajenas al interesado (como por ejemplo, la interposición de recursos, eventuales incidentes de nulidad, etc), la posibilidad de comprar “a ciegas”, sin conocer el estado real del bien que se pretende adquirir, incrementa exponencialmente ese riesgo, pues siempre cabe que el bien en liza no se ajuste a las expectativas del potencial comprador. Y esto sucede de manera destacada con los bienes inmuebles, sobre todo las viviendas, pues en muchas ocasiones la descripción registral y catastral no acaba de ajustarse a su realidad material y verdadera situación, como sucede por ejemplo con el estado de conservación y demás detalles que son de indudable relevancia en tales casos. Es más, incluso en muchas ocasiones los informes de tasación de los inmuebles que preceptivamente se han de incorporar al procedimiento (artículo 637 y siguientes LEC) no están confeccionados mediante la visita efectiva al inmueble peritado, sino que se basan en los datos registrales y catastrales, pues el perito no siempre ha podido tener acceso al bien a valorar.

Tradicionalmente sobre esta cuestión no existía ninguna normativa específica, lo que obligaba a los Juzgados a tirar de imaginación y creatividad si querían facilitar a los interesados que lo solicitaban la posibilidad de examinar el bien licitado, normalmente con traslados a los demandados en ese sentido, pero sin poder ofrecer ningún aliciente o ventaja a los poseedores del bien para fomentar su cooperación. Y tampoco sin poder llegar a imponer la visita o inspección al demandado, pues hay que tener presente la especial protección que brinda al domicilio el artículo 18.2 de la Constitución en tanto que derecho fundamental, de manera que El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.” Siendo evidente que en el ámbito civil no pueden adoptarse medidas de ese calado en tanto la propiedad del inmueble no pase a un tercero a través de las fórmulas legalmente previstas. De manera que en muchas ocasiones no había una fórmula eficaz para implementar la visita del bien inmueble a subastar a pesar de la petición de los interesados.

Esta situación cambió definitivamente con la Ley 1/2013, que introdujo en nuestro ordenamiento jurídico por primera vez la posibilidad de inspeccionar el bien inmueble a subastar en el artículo 691.2 de la LEC, sin bien limitando dicha posibilidad a los bienes hipotecados, ya que dicho precepto estaba incluido dentro de la regulación del procedimiento especial de ejecución hipotecaria (capítulo V del Título IV del Libro III de la LEC).  

Pero ha sido la reforma posterior operada por la Ley 19/2015, que introdujo en nuestro ordenamiento jurídicos las denominadas subastas judiciales electrónicas, la que ha generalizado ese mecanismo para todo tipo de subastas al trasladar la regulación al artículo 669.3 de la LEC que se enmarca dentro de las subastas de bienes inmuebles con carácter general, no sólo las hipotecarias.

No es momento de entrar en este artículo en el análisis detallado de cómo funcionan esas subastas, lo que requeriría de un espacio considerable, pero sí que hay que recordar que el legislador, al abordar la subasta electrónica, no se decantó por el conocido como “modelo de Murcia”, impulsado singularmente por el Letrado de la Administración de Justicia Juan Luis Bañón González y que se basaba en combinar las pujas presenciales en la sede del órgano judicial, con las pujas electrónicas (proyecto pionero que mereció en su momento el premio Balanza de Cristal de la UE), sino que optó finalmente por un sistema 100% virtual y sin presencia física en la Oficina Judicial. Y entre otras novedades introducidas por dicha normativa, el artículo 669.3 de la LEC estableció el siguiente régimen sobre la cuestión que se aborda en este artículo: “3. Durante el periodo de licitación cualquier interesado en la subasta podrá solicitar del Tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles ejecutados, quien lo comunicará a quien estuviere en la posesión, solicitando su consentimiento. Cuando el poseedor consienta la inspección del inmueble y colabore adecuadamente ante los requerimientos del Tribunal para facilitar el mejor desarrollo de la subasta del bien, el deudor podrá solicitar al Tribunal una reducción de la deuda de hasta un 2 por cien del valor por el que el bien hubiera sido adjudicado si fuera el poseedor o éste hubiera actuado a su instancia. El Tribunal, atendidas las circunstancias, y previa audiencia del ejecutante por plazo no superior a cinco días, decidirá la reducción de la deuda que proceda dentro del máximo deducible.”

2. CUESTIONES PRÁCTICAS A DILUCIDAR EN LA APLICACIÓN DEL PRECEPTO

Aunque en principio la citada regulación parece bastante clara y diáfana, lo cierto es que su aplicación no deja de suscitar algunas cuestiones o dudas interpretativas que se pueden sintetizar de la siguiente forma:

2.1 Cómo se debe implementar y desarrollar la inspección del inmueble:

La primera cuestión que se plantea es de índole práctica y consiste en determinar cómo articular y llevar a efecto la visita del inmueble a subastar de una manera rápida y eficaz, pues hay que tener presente que la inspección debe tener lugar “durante el periodo de licitación”, es decir, cuando se haya anunciado la venta del bien en pública subasta, que es cuando los posibles interesados toman conocimiento de que el bien está siendo objeto de enajenación forzosa, actualmente a través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal del B.O.E.

A estos efectos, se estima que una vez comunicado por cualquier interesado su intención de inspeccionar el inmueble, y en el caso de que el deudor no esté personado en las actuaciones, como suele ser habitual,  será conveniente contactar con el deudor o poseedor del bien de la forma más rápida y expeditiva que resulte posible, pudiendo incluso verificarse su citación a través de teléfono móvil o correo electrónico si se dispone de tales medios de comunicación, como se desprende del artículo 155.2 de la LE (precepto que dispone que Asimismo, el demandante deberá indicar cuantos datos conozca del demandado y que puedan ser de utilidad para la localización de éste, como números de teléfono, de fax, dirección de correo electrónico o similares, que se utilizarán con sujeción a lo dispuesto en la Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia.”)

En su defecto, deberá remitírsele el oportuno telegrama o correo certificado con acuse de recibo a fin de tener constancia en autos de su efectiva recepción.  

Todo ello a fin de darle traslado de la petición de los interesados y de recabar su consentimiento, informándole al propio tiempo el beneficio legal de reducción de la deuda que le puede reportar su colaboración.En el caso de que el demandado o poseedor del inmueble acepte colaborar, caben dos opciones para materializar la inspección al inmueble: lo más lógico pasa por facilitar a sendas partes, deudor e interesado en la inspección, sus respectivos datos de contacto para que concierten directamente entre ellos el día y hora que les vaya mejor dentro del plazo fijado por el Tribunal. Pero también cabe que el propio Tribunal fije un día y hora concretos para ese fin. Todo dependerá de la voluntad de colaborar que tenga el deudor o poseedor, lo que puede incidir en la concreción del importe de deuda a descontar, como luego se verá.

Finalmente, es crucial que por los intervinientes en la inspección se deje la debida constancia de que la visita ha tenido lugar y se ha desarrollado satisfactoriamente, pues, no hay que olvidar que dicha inspección será extrajudicial, pues el precepto legal no contempla como es lógico la intervención de ningún funcionario público en dicho acto. Para ello lo normal será que por los interesados se elabore en ese mismo acto un documento ad hoc haciendo constar esa circunstancia, firmado por todos los participantes en la visita en prueba de conformidad. En su defecto, podría verificarse mediante comparecencia posterior en el procedimiento, pero siempre contando con la versión de todos los intervinientes, propietario y licitador.

De todo lo expuesto resulta claro que es crucial que el órgano judicial instruya con suficiente claridad y precisión a todos los intervinientes, tanto al postor interesado en la inspección como al propio deudor o poseedor cuando tenga noticia de la petición, a fin de que la diligencia se desarrolle correctamente y con la necesaria celeridad.   

2.2 Posibilidad de suspender el desarrollo de la subasta para que se verifique la inspección:

Otra cuestión compleja que deriva de este precepto es la que se plantea respecto a qué pasa con la subasta ya convocada y abierta, y concretamente si puede llegar a suspenderse hasta que se verifique la inspección.

A este respecto hay que recordar con la normativa vigente (artículo 649 LEC) la subasta electrónica se desarrolla durante un plazo de veinte días, prorrogable por un breve plazo adicional si se dan las circunstancias exigidas (pujas de última hora).

El problema estriba en que la normativa aplicable habla de que la inspección puede desarrollarse durante el período de licitación, pero no fija un plazo límite para ello (por ejemplo, podría haberse indicado que la petición debía formularse en los diez primeros días desde la apertura de la subasta), así que la petición de los interesados puede producirse incluso el día previo a la finalización de la subasta.

Ante dicha situación lo más razonable pasa por entender que el Letrado de la Administración de Justicia sí está facultado para acordar mediante decreto motivado la suspensión de la subasta durante el plazo que resulte necesario e imprescindible, normalmente por un período de 15 días, que es plazo máximo legalmente previsto para que la subasta ya convocada no quede sin efecto, pues el artículo 669.4 de la LEC se encarga de señalar que:  “La reanudación de la subasta suspendida por un periodo superior a quince días se realizará mediante una nueva publicación del anuncio y una nueva petición de información registral, en su caso, como si de una nueva subasta se tratase.”

Esto supone que tendría que abonarse nuevamente la tasa para publicar la subasta (cífrese artículo 645.2 LEC), por lo que es recomendable que la inspección se practique en todo caso antes de que transcurra dicho plazo máximo para evitar esa consecuencia. No obstante, en caso de no ser posible cumplir con dicho plazo, y ante el conflicto que se plantea entre tener que repetir la subasta y privar al deudor de poder permitir la inspección con la consiguiente reducción de deuda, se estima que debe primar este último derecho por lo que debería mantenerse la suspensión hasta que se haya cumplimentado la vista, publicando nuevamente la subasta judicial electrónica que se reiniciará desde el principio. Y ello porque hay que tener presente que en caso de no permitir la inspección se le puede ocasionar un importante perjuicio al deudor al impedirle la reducción de la deuda dentro de los márgenes legalmente previstos. Se trata, en definitiva, del mal menor entre esas dos opciones o alternativas.

En cualquier caso, uno de los principales argumentos para sostener que el Letrado de la Administración de Justicia resulta competente para acordar la suspensión en ese concreto supuesto se encuentra en el artículo 134 de la LEC cuando desarrolla la suspensión de los plazos procesales por concurrencia de fuerza mayor, bajo cuyo concepto podría encuadrase perfectamente la situación descrita. Contra ese decreto cabría recurso de revisión con efectos suspensivos (artículo 134.2 in fine).

2.3 Conceptos de poseedor y dueño y su trascendencia práctica. Necesidad de petición del interesado

Una duda sobre la aplicación del precepto que se han planteado algunos autores es qué consecuencias tiene que el artículo analizado distinga entre “poseedor” del inmueble (el caso más típico sería el del inquilino, pero puede ser cualquier tipo de ocupante en sentido amplio, con o sin título) y su dueño o propietario y si ello puede conllevar que tan sólo se aplique la reducción de la deuda cuando el poseedor actúe a instancias del deudor propietario, bajo sus indicaciones. El principal problema práctico se plantearía en el caso, por ejemplo, en que se logre contactar con el inquilino u ocupante de la vivienda, permitiendo éste el desarrollo de la inspección, pero el propietario se encuentre en ignorado paradero de manera que no haya intervenido en dicha actuación.

Pues bien, ante ello la respuesta la proporciona el propio precepto cuando señala claramente que la rebaja de la deuda sólo se aplicará cuando “éste (por el poseedor) hubiera actuado a su instancia (por el propietario). Es decir, que en el supuesto planteado, si se localiza a un ocupante y éste permite la visita por su mera voluntad o liberalidad, sin contar con la indicación del propietario que se encuentre en paradero desconocido, no resultaría aplicable la rebaja.

También puede plantearse en la práctica el supuesto contrario, que el deudor propietario esté conforme pero el poseedor se oponga. En este caso, dado que no existen mecanismos legales para imponer la visita al poseedor ante su negativa, el deudor perdería la oportunidad de obtener el beneficio legal.

Finalmente hay que tener presente que la concesión del beneficio legal de la rebaja de deuda no es automática, sino que requiere de una petición expresa del interesado en ese sentido (“…el deudor podrá solicitar al Tribunal…” reza el artículo), por lo que, aunque tenga lugar la inspección, no surtirá efecto si no se formula esa petición expresa por el deudor interesado. No se establece un plazo para plantear dicha petición, por ello habrá que entender que se podrá deducir en tanto la deuda resulte reclamable.

2.4 Alcance de la reducción de la deuda:

También resulta de gran interés determinar cómo se ha de fijar el importe concreto de la reducción. La normativa no deja lugar a dudas acerca de que dicha reducción puede ser como máximo de un dos por cien del valor de la adjudicación, lo que, no obstante, puede llegar a ser una cantidad considerable (por ejemplo, si el inmueble se adjudica por un valor de 100.000 euros, la deuda subsistente quedaría rebajada en 2.000 euros). Y ello, aunque sean varios los inmuebles a subastar o se hayan realizado varias inspecciones por distintos interesados, pues se trata de un límite máximo o absoluto que no se puede sobrepasar dentro del mismo procedimiento.

La decisión sobre esta cuestión corresponde al Tribunal, se entiende que mediante auto motivado (dada la naturaleza incidental de la cuestión, fundamente artículo 206.1. 2ª LEC), y previa audiencia por plazo de cinco días del ejecutante.

La normativa no determina con detalle a qué parámetros o criterios debe atender el juzgador para reducir la deuda en uno u otro porcentaje, pero sí que da una serie de pautas para ello. En primer lugar, señala que la decisión debe adoptarse atendiendo a las concretas circunstancias del caso. Pero la clave para decidir sobre el particular la facilita la expresión que utiliza el propio precepto legal: “… colabore adecuadamente ante los requerimientos del Tribunal para facilitar el mejor desarrollo de la subasta del bien”. Es decir, que a lo que deberá atenderse en última instancia es a la conducta desplegada por el deudor o el poseedor a su instancia durante el desarrollo de la inspección a fin de que ésta cumpla plenamente su objetivo, que no es otro que el postor interesado reciba la información necesaria sobre el estado del inmueble para poder calibrar sus pujas, permitiendo el mejor desarrollo de la subasta.

De este modo, si la visita se ha desarrollado correctamente y sin incidencias lo normal será conceder la máxima reducción prevista, esto es, un dos por cien del valor por el que el bien hubiese sido adjudicado. Pero si se ha planteado algún problema durante la inspección (por ejemplo, que se vede el acceso a una parte del inmueble, como serían el garaje o trastero anejos, o sólo se permita la visita de alguno de los inmuebles cuando sean varios, o sólo alguna de las visitas si se han recibido varias peticiones) puede reducirse la rebaja a aplicar.

En definitiva, se estima que el Tribunal debe resolver la cuestión conforme a las reglas de la sana crítica ateniendo a las concretas circunstancias del caso. Pero en principio, salvo que concurra alguna circunstancia excepcional lo normal será aplicar la máxima reducción permitida, el citado dos por cien.

2.5 Recurso frente a la decisión del Tribunal:

Otra cuestión de interés que se plantea en esta materia es la de determinar qué recurso cabría imponer frente a la decisión del Tribunal resolviendo sobre esta cuestión. Indudablemente siempre cabrá frente al mismo recurso de reposición si cualquiera de las partes no está conforme con la decisión adoptada. Pero más dudas plantea si frente al auto que resuelva ese recurso cabría o no apelación ante el Tribunal superior.

A este respecto, todo apunta a que no cabrá apelación porque la tendencia clara y mayoritaria dentro de la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales pasa por limitar la apelación en sede de ejecución únicamente frente a los autos definitivos que impidan la continuación del procedimiento o cuando la ley lo señale expresamente, conforme previene el artículo 455.1 de la LEC, lo que no ocurriría con la cuestión aquí analizada, que tiene claramente una naturaleza incidental. No obstante, siempre cabría entender y argumentar que la resolución dictada resuelve definitivamente esta concreta cuestión sin que pueda volver a plantearse con posterioridad, por lo que habría margen para defender que sí sería susceptible de apelación.  

3. CONCLUSIONES

Como se ha visto en este artículo, el legislador quiso solucionar definitivamente el problema que se planteaba en las subastas judiciales respecto a la posibilidad de inspeccionar y conocer de primera mano la situación del bien licitado por parte de los postores interesados y lo ha hecho estableciendo un incentivo económico para que el deudor o poseedor del bien inmueble preste su consentimiento voluntario a dicha actuación.

La normativa que se ha establecido al efecto es bastante clara, y va a posibilitar que el deudor pueda beneficiarse de una reducción de la deuda reclamada de hasta un dos por cien del valor obtenido con la adjudicación del inmueble subastado si presta su colaboración para que la inspección se desarrolle de forma satisfactoria y adecuada.

El principal problema o escollo en la aplicación de esta normativa es el propio desconocimiento que de ella pueden tener los postores interesados en adquirir el bien, ya que en la práctica del foro es ciertamente un recurso poco utilizado. Por ello es recomendable que el órgano judicial dé la máxima publicidad a esta facultad de los interesados en el edicto convocando la subasta informando oportunamente de que si los interesados lo desean se puede hacer gestiones para intentar que el deudor o poseedor del bien a subastar permita su inspección.

Ahora bien, en cuanto a la técnica normativa utilizada por el legislador del año 2015 al regular este supuesto, resulta criticable que el desarrollo de la inspección se haya atribuido directamente al Tribunal -esto es al Juez según la distribución de competencias vigente desde la Ley 13/2009- ya que lo lógico hubiese sido atribuir esa competencia al Letrado de la Administración de Justicia al tratarse de una actuación plenamente reglada y determinada (no cabe denegar la petición del postor interesado en visitar el inmueble, es automática, pues el precepto reza que formulada tal petición el Tribunal la comunicará al poseedor del bien) siendo lo lógico que se reservase al Tribunal únicamente la determinación del porcentaje de la reducción de la deuda a aplicar. Aunque dicha decisión resultaría perfectamente encomendable al propio Letrado de la Administración de Justicia con posibilidad de recurrir en revisión, pues no se trata de una cuestión compleja que afecte a la esencia de la jurisdicción.

Finalmente, como ha destacado acertadamente la doctrina, especialmente Achón Bruñen, sería lógico que esta fórmula de incentivar económica al deudor para promover su conducta en un determinado sentido se extendiera a otros supuestos análogos, singularmente en la fase de entrega voluntaria de la posesión del bien ya adjudicado a su legítimo propietario una vez firme el decreto de adjudicación. El ejemplo más próximo a esta técnica procesal de “incentivo económico” al demandado para promover y facilitar su conducta lo encontramos en la oferta de condonación de la deuda en los desahucios conforme previene el artículo 437.3 LEC al señalar que: “3. Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda.”. Pero las posibilidades que se presentan en la normativa procesal para acudir a esta imaginativa solución son amplias y variadas.

4. BIBLIOGRAFÍA DE INTERÉS:

1) “Comentarios a la Ley de Enjuiciamiento Civil”, Tomo III, página 3250, director Marín Castán, Francisco y otros.

2) “El procedimiento de apremio tras la reforma de la ley 42/2015, de 5 de octubre.” Por Primo Herrero, Daniel. Universidad de Valladolid, 1 de julio de 2016, páginas 33 y siguientes.

3) “La reforma de las subastas judiciales por las Leyes 19/2015, de 13 de julio y 42/2015, de 5 de octubre: problemas que se solventan y nuevos que se generan”, por ACHÓN BRUÑÉN, Mª. J., en Diario LA LEY número 8644, 2015

4) “La inspección del inmueble hipotecado.” Mayo 07, 2014 por Martínez de Santos, Alberto en https://justiciayprehistoria.blogspot.com.es/2014/05/la-inspeccion-del-inmueble-hipotecado.html



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