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Administrativo | Conocimiento
01/03/2007 08:00:00 | ENAJENACION DE VIVIENDAS

Enajenación de viviendas integrantes del PMS, ocupadas por arrendatarios titulares de un derecho de adquisición preferente

Víctor Almonacid Lamelas

En memoria de Auxiliadora Jimeno Jim?nez, excelente profesional y mucho mejor persona.

1.- Los bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Municipal del Suelo.

La STC 61/1997, de 20 de marzo, y la Ley 6/1998 (LSV) declaran la vigencia de diversos preceptos del TRLRSOU (Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, que aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre r?gimen del suelo y ordenaci?n urbana) referidos al mismo: se trata de los art?culos 276.1 y 2, sobre constituci?n del patrimonio y su naturaleza de patrimonio separado; y 280.1 sobre el destino de los bienes que lo integran; ambos tienen car?cter b?sico y, por tanto, deben ser respetados por la Legislaci?n de las distintas Comunidades Aut?nomas; tambi?n se declara la vigencia de los art?culos 287.2 y 3, 288.2 y 3 y 289 sobre el derecho de superficie.

En consecuencia, de acuerdo con la distribuci?n constitucional de competencias en esta materia, corresponde a las Comunidades Aut?nomas la regulaci?n espec?fica de los patrimonios p?blicos de suelo de su titularidad, as? como la regulaci?n de los patrimonios municipales de suelo de los Municipios de su ?mbito territorial, respetando las bases de la Legislaci?n estatal contenidas en los vigentes art?culos 276 y 280.1 del TRLRSOU.

La naturaleza jur?dica de los terrenos que integran los patrimonios municipales de suelo es la de bienes patrimoniales, aunque con notas peculiares en su R?gimen Jur?dico. El propio destino de esos patrimonios exige la condici?n de patrimonial, porque el cumplimiento de sus fines lleva consigo precisamente la posibilidad de enajenarlos y gravarlos.

En los patrimonios municipales de suelo los bienes que los integran constituyen un patrimonio separado de los restantes bienes municipales. El art?culo 276.2 del TRLRSOU, de car?cter b?sico, se?ala que ?los bienes del patrimonio municipal del suelo constituyen un patrimonio separado de los restantes bienes municipales y los ingresos obtenidos mediante enajenaci?n de terrenos o sustituci?n del aprovechamiento correspondiente a la Administraci?n por su equivalente met?lico, se destinar?n a la conservaci?n y ampliaci?n del mismo?.

La finalidad de los patrimonios p?blicos de suelo es ?regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa p?blica y facilitar la ejecuci?n del planeamiento? (art?culo 276 del TRLRSOU). Ahora bien, tambi?n se dispone que ?una vez incorporados al proceso de urbanizaci?n y edificaci?n, deber?n ser destinados a la construcci?n de viviendas sujetas a alg?n r?gimen de protecci?n p?blica o a otros usos de inter?s social, de acuerdo con el planeamiento urban?stico? (art?culo 280.1 del TRLRSOU). Estos fines del PMS, se hallan asimismo previstos en la legislaci?n urban?stica, como el art. 259 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urban?stica Valenciana, o el 125 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de urbanismo de Castilla y Le?n. El primero de los citados establece literalmente:

Art?culo 259. Car?cter finalista de los patrimonios p?blicos del suelo.

  1. Los ingresos obtenidos mediante la enajenaci?n o la cesi?n de terrenos y la sustituci?n del aprovechamiento correspondiente a la administraci?n por su equivalente valor econ?mico en met?lico se destinar?n a la ampliaci?n, el mantenimiento o gesti?n del patrimonio p?blico del suelo.
  2. Los bienes del Patrimonio Municipal de Suelo, una vez incorporados al proceso de urbanizaci?n y edificaci?n, deber?n ser destinados a la construcci?n de viviendas sujetas a alg?n r?gimen de protecci?n p?blica o a otros usos de inter?s social, de acuerdo con el planeamiento urban?stico.

2.- Enajenaci?n del PMS.

El art?culo 264 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urban?stica Valenciana (Transmisi?n de los bienes integrantes de los patrimonios p?blicos del suelo), dispone:

  1. Los bienes integrantes de los patrimonios p?blicos de suelo podr?n ser objeto de transmisi?n en los siguientes t?rminos:
    1. Mediante enajenaci?n por concurso p?blico (regla general).
    2. Mediante subasta, cuando los bienes enajenados no est?n sujetos a limite en el precio de explotaci?n o no tengan el precio tasado oficialmente.
    3. Directamente, por precio no inferior al valor de los terrenos, a entidades de car?cter ben?fico y social y a promotores p?blicos, que promuevan la construcci?n de viviendas de protecci?n p?blica.
      El documento p?blico en que conste la enajenaci?n directa debe establecer el destino final de los terrenos transmitidos, el plazo m?ximo de construcci?n y las dem?s limitaciones y condiciones que la administraci?n considere conveniente.
    4. Mediante cesi?n gratuita a organismos p?blicos, sociedades, entidades o empresas de capital ?ntegramente p?blico, o a otras administraciones p?blicas, siempre que el destino de la referida cesi?n sea la construcci?n sobre el suelo cedido de viviendas sujetas a alg?n r?gimen de protecci?n p?blica.
  2. La transmisi?n, en todo caso, observar? la normativa estatal y comunitaria en materia de defensa de la competencia, ayudas p?blicas y disciplina de mercado.

Por su parte, el art. 127 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de urbanismo de Castilla y Le?n establece que la transmisi?n de los bienes de los patrimonios p?blicos de suelo podr? realizarse mediante cesi?n gratuita o enajenaci?n por precio inferior al valor de su aprovechamiento a favor de determinadas Entidades p?blicas y privadas de inter?s p?blico sin ?nimo de lucro, y mediante enajenaci?n o permuta por precio no inferior al valor de su aprovechamiento, de forma directa, a favor de los propietarios de la unidad de actuaci?n.

En otro caso, los bienes de los patrimonios p?blicos de suelo solo podr?n transmitirse mediante enajenaci?n o permuta por precio no inferior al valor de su aprovechamiento, previo concurso p?blico, cuyo Pliego de Condiciones se?alar?, seg?n los casos, plazos de urbanizaci?n y edificaci?n, precios m?ximos de venta o arrendamiento de las edificaciones, y dem?s condiciones que procedan; si el concurso quedara desierto, los terrenos podr?n enajenarse directamente antes de un a?o conforme al mismo Pliego.

Adem?s de las disposiciones urban?sticas espec?ficas, respecto de las cesiones onerosas de PMS, aplicaremos las normas generales de contrataci?n aplicables a la enajenaci?n de bienes de las Entidades Locales, es decir, el Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones P?blicas y el Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales en relaci?n con la Ley del Patrimonio de las AAPP (en especial, la previa valoraci?n pericial). El concurso es la f?rmula prescrita con car?cter general (a pesar de que el TRRL se refiere a la subasta), dado que existen objetivos de tipo social en la enajenaci?n. Se trata, en definitiva, no de un contrato privado, sino administrativo especial (art. 5.2.b TRLCAP), en el que el Pliego de Condiciones fijar? plazos m?ximos para la realizaci?n de las obras de urbanizaci?n y edificaci?n, o solo de estas ?ltimas si el terreno mereciera la calificaci?n de solar, as? como precios m?ximos de venta o arrendamiento de las edificaciones resultantes de la actuaci?n. En particular deber?a hacerse constar en el pliego la circunstancia de que la participaci?n en el concurso est? condicionada a la existencia de uno o varios (en cada caso) arrendatarios titulares de un derecho de adquisici?n preferente, los cuales, tras el momento de cierre del plazo de presentaci?n de ofertas, informados por la mesa de la oferta m?s ventajosa, tienen la oportunidad de igualarla y ser propuestos como adjudicatarios. Se trata de condiciones esenciales para garantizar el cumplimiento de los fines p?blicos perseguidos, de forma compatible con los derechos privados. Por ello, un concurso que no prevea esos compromisos gen?ricos y particulares estar?a viciado y podr?a ser planteada su anulaci?n. Si el concurso quedare desierto, la Administraci?n podr? enajenar los terrenos directamente con arreglo al mismo Pliego de Condiciones que rigi? el concurso, para evitar cambios en las condiciones de venta.

3.- Peculiaridades formales y materiales del negocio jur?dico propuesto: especial referencia a la compatibilidad de los derechos de tanteo con los principios de concurrencia e igualdad.

En este apartado debemos aplicar conjuntamente el derecho privado y el administrativo, por lo que en primer lugar aplicaremos el C?digo Civil, en cuanto a las normas sobre el tanteo (y retracto) respecto de la enfiteusis, en relaci?n con el TRLCAP. Por ello debemos referirnos a los arts. 1636 y ss. de la norma, interpret?ndolos en relaci?n con el derecho administrativo contractual (b?sicamente el TRLCAP), obteniendo, en s?ntesis, la siguiente conclusi?n:

Cuando se trate de enajenar el dominio del inmueble deber? avisarse al titular del derecho de tanteo, inform?ndole del precio definitivo de licitaci?n. En el procedimiento administrativo contractual este aviso deber? producirse antes de la adjudicaci?n del concurso (ya que se trata de un tanteo, no de un retracto, el cual desplegar?a sus efectos a posteriori). Dentro de los veinte d?as siguientes al del aviso, podr? el titular del derecho hacer uso de su derecho de tanteo, pagando el precio indicado. Si no lo verifica, perder? este derecho y podr? llevarse a efecto la enajenaci?n (art?culo 1637 del C?digo Civil en relaci?n con el TRLCAP).

4.- Conclusiones.

En definitiva, por tratarse de bienes integrantes del Patrimonio Municipal del Suelo s?lo cabe, en efecto, el concurso. En dicho concurso, por el principio de libertad de pactos (art. 4 TRLCAP), interpretado en este caso en el sentido que permite dar un contenido amplio al pliego, y en relaci?n con la naturaleza del contrato (administrativo especial) se pueden introducir cl?usulas que tengan en cuenta los criterios objetivos necesarios que deben regir la enajenaci?n de viviendas con finalidad social, y asimismo el derecho de adjudicaci?n preferente al titular del mismo, arrendatario de la vivienda.

Este derecho de tanteo debe preverse desde el principio del procedimiento (pliego) y ejercerse antes de que se haya adjudicado la vivienda (en pleno procedimiento de contrataci?n), y ?nicamente si se renuncia al tanteo cabr?a efectuar la propuesta de adjudicaci?n. Si, por otra parte, se ejerce el tanteo, la propuesta de adjudicaci?n y la adjudicaci?n debe recaer en el titular de este derecho.

Finalmente, el contrato de arrendamiento de aqu?llos a los que no se les adjudique la vivienda se extingue, de acuerdo con las normas del C?digo Civil sobre extinci?n de los arrendamientos, y una vez han renunciado a hacer efectivo su derecho de tanteo.

V?ctor Almonacid Lamelas
Secretario de la Administraci?n Local. Categor?a superior.



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