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Aprovechamiento por turno de bienes turísticos

20/03/2015 10:33:00 | Redacción NJ | Aprovechamiento por turno de bienes turísticos| 6 minutos

En el régimen de aprovechamieto por turno de bienes inmuebles regulado por la Ley 42/1998, la falta de determinación del alojamiento que constituye su objeto determina la nulidad del contrato

El Pleno de la Sala de lo Civil del TS ha dictado una sentencia, de fecha 15 de enero de 2015 (sentencia número 775/2015 y ponente señor Salas Carceller), por la que estable como doctrina jurisprudencial que “En el
régimen legal establecido por la Ley 42/1998, de 15 diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, la falta de determinación en el contrato del alojamiento que constituye su objeto determina la nulidad del referido contrato, según lo dispuesto por el artículo 1.7 en relación con el 9.1.3º de la citada Ley”.

De esta manera, la Sala fija doctrina jurisprudencial en una materia en la que existía jurisprudencia
contradictoria de Audiencias Provinciales.

Los hechos

En el caso planteado se pretendía la nulidad de un contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en el que se fijaba un derecho de uso sobre dos turnos turísticos.

Mientras que el juez de primera instancia declaró la nulidad del contrato por falta de información y por indeterminación del objeto al no figurar los datos concretos de los inmuebles, ni los turnos, ni temporadas en las que se podía disfrutar, la Audiencia Provincial desestimó la demanda al entender que lo que se transmitía no era un derecho real sobre un inmueble específico, sino un derecho de uso sobre cualquiera de entre un conjunto, por un número concreto de días.

El TS, por el contrario, estima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia. En el análisis del contrato, la Sala considera que además de omitirse datos como los de la escritura reguladora del régimen, los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad y la naturaleza jurídica (real o personal) del derecho que se transmite, el contrato adolece de falta de objeto e incumple la norma según la cual ha de determinarse el alojamiento sobre el que recae, norma cuya consecuencia prevista legalmente es la nulidad.

La sentencia del TS

Los argumentos del TS para estimar el recurso son los siguientes (los subrayados son nuestros):

"FUNDAMENTO DE DERECHO CUARTO.- El recurso de casación alega la existencia de interés casacional
por existencia de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales, que justifica aportando como favorables a la tesis que defiende –nulidad del contrato en estos casos- las sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 17ª) núms. 289/2008, de 30 mayo y 199/2011, de 15 abril y, como contrarias, las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª) núms. 120/2010, de 24 marzo, y 91/2008, de 12 marzo.

Las infracciones legales que se denuncian en el único motivo del recurso están referidas a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, y concretamente a su artículo 1.7 en relación con el contenido necesario del contrato previsto en los distintos apartados del artículo 9 de la misma Ley, que igualmente menciona, todo ello relacionado con la exigencia de certeza en el objeto del contrato, que se deriva del artículo 1261 del Código Civil.

El artículo 1.7 de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, dispone que «el contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos».

En el caso presente no está determinada la duración del contrato, pero resulta obvia la intención de las partes de atribuirle en todo caso una duración superior a los tres años que es el mínimo previsto en el artículo 3 de la Ley 42/1998, con un máximo de cincuenta años, por lo que ha de resultar aplicable la previsión del artículo 1.7.

Si se atiende al contenido contractual pronto se advierte que no se cumplen las exigencias del artículo 9.1 de la Ley, lo que lleva a considerar que se trata de la transmisión de “cualquier otro derecho” no comprendido en la ley especial y conduce a la nulidad del contrato según lo señalado en el artículo 1.7 citado.

No sólo se omiten los datos de la escritura reguladora del régimen, con indicación del día del otorgamiento, del notario autorizante y del número de su protocolo, y los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad (apartado 1º), que en este caso habrían de constar respecto de cada uno de los nueve complejos turísticos a los que el contrato se refería, sino también la mención expresa a la naturaleza “real o personal” del derecho transmitido, haciendo constar “la fecha en que el régimen se extinguirá” de conformidad con las disposiciones de la presente Ley (apartado 2º).

Pero sobre todo, aunque se estimara que tales defectos no alcanzan la gravedad suficiente para determinar la nulidad contractual, debiendo producir otras consecuencias, el contrato adolece de falta del objeto previsto por la ley e incumple así la norma imperativa del artículo 9.1, apartado 3º, de la Ley 42/1998, según el cual el contrato ha de contener necesariamente la «descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina». La Ley 42/1998 no da cobertura a otro tipo de contrato como es el presente en que no se determina el alojamiento sobre el que recae; convenio que podría haber quedado amparado en la norma del artículo 1255 del Código Civil si no fuera porque la propia ley lo prohíbe al sancionarlo con la nulidad (artículo 6.3 del Código Civil) en defensa de los derechos del consumidor. Dicha exigencia se contiene igualmente en el artículo 30.1.3º de la nueva Ley 4/2012, de 6 de julio, que es la que rige en la actualidad dichos contratos.

La nulidad del contrato conlleva la de los vinculados que se celebraron con Banco G SA, también demandado, por los propios razonamientos que se contienen en el fundamento de derecho tercero de la sentencia de primera instancia, de los que claramente se desprende el acuerdo para la financiación existente entre los deman dados lo que da lugar a la ineficacia en los términos previstos en el artículo 12 de la Ley 42/1998 que, aunque sólo se refiere expresamente al desistimiento o a la resolución, comprende  necesariamente los supuestos de nulidad como el presente.

QUINTO.- Procede por ello la estimación del recurso casando la sentencia recurrida y fijando la doctrina jurisprudencial que se estima adecuada (artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Se confirma así íntegramente la sentencia de primera instancia, incluido su pronunciamiento sobre costas. Las causadas por la apelación se imponen a los demandados recurrentes, sin que proceda especial pronunciamiento sobre las producida"

La sentencia contiene un votón particular discrepante, suscrito por el magistrado señor Ferrándiz Gabriel.

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