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12/01/2021 13:43:06 | AINOA IRIARTE | ADMINISTRATIVO| 4 minutos

La conversión de un local en vivienda puede ser una opción rentable 

Muchos negocios han tenido que cerrar por los sucesivos confinamientos. Es posible su conversión en vivienda, pero no es fácil ni tampoco rápido

Muchos negocios han tenido que cerrar por los sucesivos confinamientos. Es posible su conversión en vivienda, pero no es fácil ni tampoco rápido

Ainoa Iriarte Ibargüen. - Los sucesivos confinamientos y las limitaciones impuestas por el gobierno y las comunidades autónomas han provocado que muchos negocios a pie de calle hayan tenido que cerrar por las pérdidas sufridas. Es posible su conversión en vivienda, pero no es fácil ni tampoco rápido.

Aunque, en principio, no está permitido vivir en un local comercial, si realizamos los trámites y modificaciones requeridas, lo lograremos. El procedimiento de conversión es largo, se puede prolongar hasta 18 meses o más. Todo depende de la normativa municipal aplicable en cada caso.

Para conseguir la cédula de habitabilidad hay que cumplir con toda la normativa referida a las condiciones de salubridad y accesibilidad exigidas. Un arquitecto tiene que elaborar un proyecto de cambio de uso, con las obras de adaptación necesarias. Este informe posteriormente debe ser visado (con el pago de las cuotas correspondientes) por el Colegio de Arquitectos. Todo ello sin olvidar que es necesario contar con la aprobación de la comunidad de vecinos y pasar una inspección por parte del Consistorio.

PRIMERA ETAPA: Comprobaciones previas y valoración de la situación

a) Limitación de viviendas

Lo primero que tiene que saber es si existe una limitación de viviendas por hectárea en la zona donde está situado su local.

b) Estatutos de la comunidad de propietarios

Antes de plantearse habilitar el Local debe comprobar que no venga expresamente prohibido en los estatutos de la comunidad de propietarios y que las obras que tenemos que realizar no afectan a elementos comunes de la finca

c) Compatibilidad urbanística

Posteriormente, si todavía mantiene sus expectativas, deberá solicitar a su ayuntamiento un Informe de Compatibilidad Urbanística Se trata de un dictamen vinculante. Así es, lo que nos digan en dicho documento por escrito obliga a la administración pública a cumplirlo.

d) Cumplimiento de Condiciones técnicas

Para poder materializar el cambio de uso debe comprobar que el local podrá habilitarse con las condiciones mínimas que debe de reunir la vivienda:

• Estabilidad de la estructura del edificio

• Altura mínima

• Dimensiones exigidas

• Iluminación y ventilación requerida

• Superficie útil

• Salida de humos

SEGUNDA ETAPA: Licencias y proyectos

El Ayuntamiento le pedirá:

• Un proyecto de habilitación o cambio de uso de local a vivienda firmado por un Arquitecto y visado por el Colegio Oficial. Este proyecto recogerá las obras necesarias a realizar y el cumplimiento del Código Técnico de Edificación.

• El pago de la licencia municipal de instalaciones, obras y construcciones

TERCERA ETAPA: Obras y acondicionamiento

De entrada, si ha logrado llegar hasta aquí, deberá colocar un cartel anunciando las obras. Tras ello, ya podrá contratar a los gremios y, en su caso a un profesional para la dirección de obra.

Debe ser muy escrupuloso en esta fase de ejecución de la reforma y acometer exactamente las modificaciones descritas en el Proyecto de Cambio de Uso. No cumplir con estas condiciones podría suponer que el Ayuntamiento denegara la licencia de primera ocupación.

No cumplir con estas condiciones podría suponer que el Ayuntamiento denegara la licencia de primera ocupación

CUARTA ETAPA: Regularización jurídica

Una vez acabada la reforma deberá:

• Acudir al Notario y firmar la Declaración de Obra Nueva ya como Vivienda.

• Inscribir en el registro de la propiedad dicha declaración y abonar los impuestos correspondientes.

• Darse de alta en el catastro y

• Solicitar en el ayuntamiento la Licencia de Primera Ocupación de la nueva vivienda.

La conversión de un local en vivienda suele ser interesante para el propietario, ya que el precio del suelo habitualmente es más barato. De este modo, si no lo necesita para vivir y quiere vender o alquilar la nueva construcción, obtendrá un beneficio extra por haber comprado a precio de local y vender o alquilar a precio de vivienda. Haga sus números y piense si merece la pena, no olvide que los gastos de transformación no son pocos: Arquitectos, proyectos, licencias, notarios, registros…
 

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