Noticias JurídicasOrigen https://noticias.juridicas.com

Actualidad Noticias
27/06/2014 07:28:00 Redacción NJ Compraventa de vivienda 9 minutos

El aval por las cantidades a cuenta entregadas por el comprador es automáticamente exigible al banco en caso de incumplimiento del plazo de entrega pactado

La entidad bancaria avalista del promotor por las cantidades entregadas a cuenta por el comprador de una vivienda responde automáticamente de su importe, tan pronto como por cualquier causa se haya incumplido las condiciones de entrega pactadas, sin que sea relevante el que la demora haya sido excesiva o no, ni le sean aplicables las excepciones del art. 1853 CC.

Una sentencia de la sala de lo Civil del TS, de fecha 7 de mayo de 2014 (recurso número 4564/2010, ponente señor Arroyo Fiestas), ha establecido como doctrina jurisprudencial que cuando se demande
exclusivamente al avalista en juicio declarativo, reclamando el importe del aval constituido al amparo de la ley 57/1968, la entidad de crédito no podrá oponer las excepciones derivadas del artículo 1853 del Código Civil, debiendo abonar las cantidades, debidamente reclamadas y entregadas a cuenta, una vez incumplido el plazo convenido para la obligación de entrega, por cualquier causa. 

Para llegar a esa conclusión ha señalado previamente que la regla del art. 3 de la Ley 57/1968 es una norma de rescisión automática que permite la rescisión por incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda, siendo suficiente el cumplimiento de las condiciones que exige la Ley 57/1968, sin necesidad de examinar la causa de resolución vía art. 1124 C. Civil.

Por ello, dado que el aval que garantiza para el comprador del inmueble las cantidades entregadas a cuenta al promotor, según el art. 1, regla primera de la Ley 57/1968 se basa en un claro criterio objetivo (que "por cualquier causa" la construcción no se inicie o no llegue a buen fin), en caso de incumplimiento el avalista no puede oponer los motivos de oposición que pudieran corresponderle al avalado, en base al art. 1853 del C. Civil.

En consecuencia, una vez acreditado el incumplimiento tardío de la obligación garantizada por el aval, no se puede entrar a valorar si la demora es excesiva o no, sino el avalista debe devolver las cantidades entregadas a cuenta.

Los hechos

El demandante en el caso compró sobre plano una vivienda a una promotora, en fecha 22 de septiembre de 2006.

La estipulación quinta del contrato fijaba la fecha de entrega en el segundo semestre de 2008, “salvo que medie justa causa”. Las cantidades entregadas se garantizaron mediante aval, de acuerdo con lo dispuesto por la Ley 57/1968, con la caja demandada.

Se emitió el certificado final de obra el 29 de diciembre de 2008. La recepción del mismo por parte del Colegio de Arquitectos es de 19 de enero de 2009. La licencia de primera ocupación se solicitó el 9 de enero de 2009 y se concedió el 9 de marzo de 2009.

La fecha convenida para la entrega de la vivienda era el 31 de diciembre de 2008.

El 2-1-2009 se requirió de pago por el comprador a la entidad bancaria, con cargo al aval.

El 10-2-2009 se requirió de resolución por el comprador a la vendedora por burofax.

Tanto en primera como en segunda instancia se desestimó la demanda interpuesta por el comprador contra el banco avalista.

La sentencia recurrida entendió que se debía examinar la causa de la resolución entrando a analizar la intensidad del incumplimiento de la promotora (que en este caso no fue demandada), y se denegó la resolución al considerar que el retraso fue insuficiente, dado el escaso tiempo transcurrido entre el final de la obra y la obtención de la licencia de primera ocupación.

Interpuesto recurso de casación por el actor, el TS lo estima, de acuerdo con los siguientes fundamentos de derecho:

La sentencia del TS

"SEGUNDO.- Motivo único.- Si el art. 3 de la Ley 57/1968 de 27 de julio es una norma de rescisión automática distinta de la del art. 1124 CC que permite la rescisión por incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda, siendo suficiente el cumplimiento de las condiciones que exige la Ley 57/1968 o por el contrario hay que examinar la causa de resolución vía art. 1124 C. Civil.

Se estima el motivo.

Por el recurrente se alegó que al reclamar el importe de las cantidades entregadas a cuenta al avalista, es suficiente con acreditar que no se ha cumplido el plazo de entrega de la vivienda adquirida, sin necesidad de examinar la causa de resolución (vía art. 1124 CC) por lo que no sería necesario entrar a valorar si el incumplimiento de la promotoravendedora es grave o no y sin necesidad de razonar sobre la frustración o no de la finalidad contractual.

Esta Sala debe decidir, al pedirlo el recurrente, si transcurrido el plazo de entrega de una vivienda, adquirida con los condicionantes de la Ley 57/1968, se puede entender que automáticamente puede reclamarse el importe al avalista, sin necesidad de valorar si el retraso ha sido excesivo o no, o si se ha frustrado o no la finalidad del contrato.

El recurrente plantea que se produce la apertura automática de la posibilidad de reclamar con cargo al aval al día siguiente de incumplido el plazo de entrega de la vivienda.

En base a ello el comprador y recurrente entiende que si la vivienda se hubo de entregar el 31 de diciembre de 2008, el importe del aval se podía exigir desde el 2 de enero de 2009 (primer día hábil), sin que se deba entrar a considerar si el plazo de expedición de la licencia de primera ocupación fue excesivo o no (emitida el 9 de marzo de 2009 y solicitada el 9 de enero de 2009).

TERCERO.- El artículo primero de la Ley 57/1968 establece la necesidad de que la promotora garantice la devolución de las cantidades entregadas antes y durante la construcción, respondiendo también de la terminación en el plazo convenido.

El artículo segundo insiste en esta obligación, debiendo hacer entrega el cedente, al otorgamiento del contrato, del documento que acredite la garantía.

El artículo tercero permite al cesionario la rescisión con devolución de las cantidades entregadas a cuenta cuando ha expirado el plazo para la terminación de la obra.

La Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación 38/89  marca límites a los intereses.

Sobre el particular ha declarado la sentencia de esta Sala de 25 de octubre de 2011, rec. 588 de 2008:
“Como principio general, procede sentar que la omisión del aval o garantía, así como el depósito en cuenta especial de las sumas anticipadas por los adquirentes, referidas en el artículo 1 de la Ley 57/1968, implica que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial…”.

En el mismo sentido se considera esencial la mencionada obligación en la sentencia de esta Sala de 10-12-2012, rec. 1044/2010 y en la de 5-2-2013, rec. 1410/2010.

A la vista de esta doctrina hemos de resaltar la importancia de garantizar las cantidades entregadas a cuenta, deber que se impone legalmente. 

El aval pretende asegurar a los compradores frente a los incumplimientos de los vendedores, en cuanto a la entrega de la obra en plazo, exigiendo a la promotora la inversión de las cantidades entregadas en la obra concertada (preámbulo de la Ley 57/1968), previsión legal cuya necesidad se destaca en situaciones de crisis económica, lo que refuerza la esencialidad de la garantía que estamos analizando.

Sentada la trascendencia del aval, a la luz de la Ley 57/1968, debemos determinar si se trata de un aval de naturaleza autónoma supeditado solo a los términos contenidos en el mismo, o, por el contrario, está subordinado a las circunstancias de la obligación de entrega que garantiza.

Examinado, por esta Sala, el tenor de los preceptos de la Ley 57/1968 se aprecia que, al exigir la misma la constitución del aval, refuerza su función garantizadora al dotar de naturaleza ejecutiva al mismo y no pudiendo olvidar que el hecho de que lo imponga una Ley, le aporta una especial trascendencia hasta el punto de que ello ha contribuido a que esta misma Sala considere, como obligación esencial, su constitución, como antes dijimos.

Por ese reforzamiento de la garantía establece el art. 1, regla primera de la Ley 57/1968: Que el avalista responderá para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Cuando el precepto establece que “por cualquier causa” no llegue a buen fin, está estableciendo un claro criterio objetivo en torno a la exigencia del aval, por lo que el avalista no podrá oponer los motivos de oposición que pudieran corresponderle al avalado, en base al art. 1853 del C. Civil.

El art. 1 de la Ley 57/1968 regula la posición del avalista como figura autónoma, por lo que una vez se acredita el incumplimiento tardío de la obligación garantizada por el aval, no podemos entrar en si la demora es excesiva o no, porque nada de ello permite el legislador que se oponga, ya que incumplida la obligación de entrega, el avalista debe devolver las cantidades entregadas a cuenta, debidamente reclamadas.

No puede situarse el avalista bajo el amparo del art. 1853 del C.Civil, pues el art. 1 de la Ley 57/1968 condiciona la exigencia del importe del aval al “caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido”, resultando indiferente para el legislador que el retraso haya sido más o menos breve.

Este pronunciamiento sobre la obligación de pago del avalista, se hace en base a que en el presente procedimiento solo se ha dirigido la acción contra la entidad de crédito.

Tampoco se pidió, por tanto, la rescisión ni la resolución frente al promotor o vendedor.

CUARTO.- Estimado el motivo y asumiendo la instancia debemos estimar íntegramente la demanda en la que se reclamaba al avalista el importe de las cantidades entregadas a cuenta por importe de 20.876,03 euros, acreditado el pago de tales cantidades mediante documentación del anticipo, del contrato y del movimiento bancario. Más los intereses legales desde la fecha en que se requirió de pago al avalista (arts 1100 y 1108 C. Civil; y disposición adicional primera c) de la Ley de Ordenación de la Edificación que deroga parcialmente la ley 567/1968. al dejar sin efecto el interés del 6%).

No puede limitarse la condena al importe del aval, por importe de 15.337,51.-€, pues como dijimos en la sentencia de 3 de julio de 2013, sentencia núm. 476/2013, recurso 254/2011: No procede respetar los límites cuantitativos de la póliza de seguro, pues la misma, al constar que se efectuaba al amparo de la Ley 57/68, que obliga a garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, no debió contener límites inferiores…

La referida limitación cuantitativa, por debajo de las cantidades entregadas, viola el artículo séptimo de la Ley 57/1968 cuando determina la irrenunciabilidad de los derechos de los cesionarios, pues la ley establece un contenido normativo y obligatorio para los avales o seguros, en su caso, que garantizan las cantidades entregadas a cuenta, cuya cobertura no podrá ser inferior a las sumas entregada por los compradores."

Te recomendamos