Aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus". Cambio imprevisible y sustancial de las circunstancias que se tuvieron en cuenta al contratar, que provoca un aumento extraordinario de la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes
El Real Decreto-ley 25/2020 introduce exenciones en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para las escrituras de moratorias de préstamos hipotecarios y arrendamientos en el sector turístico
Es un período de tiempo lo suficientemente largo como para constituir una verdadera necesidad, integrante de la previsión contendida en el artículo 62 de la LAU 1964
La Orden TMA/378/2020, de 30 de abril, establece las condiciones de acceso a los préstamos en favor de arrendatarios de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia de la crisis del coronavirus. Su cuantía podrá alcanzar hasta el 100% del importe de seis mensualidades, con un máximo de 5.400 euros y tendrán un plazo de amortización de hasta 6 años. Deberán solicitarse antes del 30 de septiembre de 2020.
El presente artículo analiza las medidas introducidas en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, para reducir los costes de pymes y autónomos respecto de los arrendamientos de inmuebles de uso distinto al de vivienda o locales de negocio y de industria y pone de relieve las dudas que la misma genera sobre su constitucionalidad, oportunidad, así como las indefiniciones y lagunas existentes en su contenido.
La Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, incorpora al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 un nuevo programa de ayudas para minimizar el impacto del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual y otro de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas desahuciadas, sin hogar o especialmente vulnerables. También modifica el programa de fomento del parque de vivienda en alquiler.
Las humedades permanecían ocultas por un falso techo y el arrendador achacó el olor a que el piso había permanecido mucho tiempo cerrado
El objeto de la norma son las viviendas de uso turístico que se ceden en su totalidad y las viviendas de uso turístico que se ceden por habitaciones, excluyéndose de su ámbito de aplicación la simple tenencia de huéspedes con carácter estable y las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan, sin contraprestación económica; la cesión de vivienda o de habitación que esté sometida a la legislación de arrendamientos urbanos y los alojamientos en apartamentos turísticos regulados por su normativa específica.
También disminuyen, un 6,6 por ciento respecto al mismo trimestre de 2018, los lanzamientos practicados por impago de alquiler.
La sentencia, indica que la exigencia de que la actividad de cesión del alojamiento sea “de forma habitual” (artículo 4 c) no resulta irrazonable puesto que determina que los arrendamientos ocasionales no quedan sometidos a la citada reglamentación al no considerarse, propiamente, como actividad turística.
Una reclamación extrajudicial no satisfecha del impago del IBI no habilita al arrendador para instar el desahucio por incumplimiento si la cantidad reclamada es superior a la que corresponde. No importa que la arrendataria hubiese pagado el concepto en otras ocasiones; el ocupante de la vivienda disfruta de la potestad de impugnar la cantidad por excesiva en cualquier momento y enervar por ello el desahucio.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no especifica qué medios son válidos para notificar un fin de contrato de alquiler o una subida del precio, pero la jurisprudencia ha aceptado notificaciones realizadas por burofax, email o incluso Whatsapp, siempre que cumplan con ciertos requisitos.
La sola certificación del Padrón no acredita en todos los casos la realidad de la residencia, sino que es una mera anotación de residencia que puede desvirtuarse mediante prueba suficiente en contrario.
El alquiler de una habitación con pacto de aprovechamiento de zonas comunes de baños y cocina no es un arrendamiento protegible por la LAU al no poder “satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario”. Así, la Audiencia Provincial de Madrid permite a un arrendador ejecutar desahucio sin ser aplicables los tres años de protección del inquilino.
La Ley de Arrendamientos Urbanos limita la voluntad de las partes para proteger al arrendatario, prohibiendo introducir cláusulas contrarias a criterios imperativos de su articulado incluso cuando entre las partes medie acuerdo.
La Audiencia Provincial de Barcelona califica al adjudicatario de la vivienda por un procedimiento de apremio de adquirente de buena fe. El tribunal tiene en cuenta que en el momento de la adquisición ya habían transcurrido los cinco años de vigencia del alquiler y que no estaba inscrito en el Registro de la Propiedad.
Si en un ejercicio la arrendadora no obtiene rendimientos del capital inmobiliario derivados de la vivienda, los gastos de reparación y conservación podrán ser deducidos en los cuatro años siguientes.
El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, se aprueba después de que el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, sobre esta misma materia, no lograra superar el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados. Se amplía la prórroga obligatoria del contrato de alquiler de tres a cinco años, si el arrendador es persona física, o a siete años, si es persona jurídica. Las comunidades de propietarios podrán limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de las viviendas de uso turístico con el voto favorable de 3/5 de los propietarios y la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento de desahucio. Se modifica el IBI en relación con el alquiler de viviendas con renta limitada y se introduce una exención en el ITPAJD para los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.
Cuando la la vivienda no está alquilada sino en expectativas de alquiler, se requiere que exista una correlación entre los gastos de conservación y reparación, y los ingresos derivados del posterior arrendamiento de la vivienda.
Para eximirse de responsabilidad debe acreditar que no hubo culpa ni negligencia por su parte o que había tomado las medidas de cuidado y vigilancia necesarias. No ha demostrado que no estuviera en la casa en el momento del siniestro y que fuera causado por otra persona que convivía con él.
La DGT solventa dudas sobre el tratamiento fiscal que debe dar el arrendador a las cantidades que perciba en concepto de renta mensual y de opción de compra, y sobre cómo deberá calcular la ganancia patrimonial en caso de que llegara a ejercerse la opción de compra.
Entre las principales modificaciones se encuentra el aumento de los plazos del contrato del alquiler de tres a cinco años, el incremento de la prórroga tácita de uno a tres años o el límite al cobro de la fianza a dos meses de la renta.
Se ha aprobado un Real Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que comprende modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley sobre Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
El Tribunal Supremo matiza la doctrina jurisprudencial en materia de subrogación de alquileres de renta antigua por considerarla excesivamente rígida.
Los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985 están sujetos a las normas relativas al contrato de inquilinato, es decir a la LAU de 1964, por la cual existe un régimen de prorroga forzosa o lo que es lo mismo, que el alquiler tiene un carácter indefinido para el inquilino de la vivienda (art. 57 LAU 1964). Sin embargo, existen una serie de causas que pueden hacer que el propietario del inmueble tenga el derecho a solicitar la resolución de este tipo de alquileres, las cuales se desarrollan en el siguiente trabajo.
En los arrendamientos de local de negocio, si el arrendatario desiste del contrato antes de su finalización sin que exista cláusula que contemple esta posibilidad y sin que el arrendador acepte el desistimiento, procede el pago de la totalidad de las rentas adeudadas. Además, al no tratarse de una indemnización de daños y perjuicios, no es posible una moderación judicial de la cuantía.
El TS considera la tasa de recogida de basuras como una cantidad asimilada a la renta en los términos del art. 114.1ª LAU de 1964, cuyo impago, en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta, faculta al arrendador para instar la resolución del contrato.
La Sala de lo Civil del TS aclara la controversia sobre el régimen transitorio aplicable respecto de la duración máxima del contrato en estos supuestos, y reitera como doctrina jurisprudencial la aplicabilidad de la d.t. 3ª LAU 1994.
Según el informe “Efectos de la crisis económica en los órganos judiciales” del CGPJ, en 2014 las ejecuciones hipotecarias disminuyeron un 2,3 %, las demandas por despido cayeron un 19,5 % y se presentaron un 25,7% menos concursos. Por contra, los lanzamientos practicados aumentaron un 1,3 %, sobre todo los derivados de arrendamientos urbanos.
El 1 de enero de 2015 expira la moratoria que estableció la disposición transitoria tercera de la LAU para los contratos de arrendamiento de local de negocio otorgados antes del 9 de mayo de 1985 y vigentes bajo el régimen legal de prórroga forzosa. Esta situación obligará a los arrendatarios que quieran mantener sus negocios abiertos en esos locales a actualizar las condiciones de su alquiler antes de fin de año.
No ve necesario declarar la discapacidad con carácter previo
Según datos del CGPJ, de los 18.492 desahucios practicados, el 41,7% provenía de ejecuciones hipotecarias y el 53,8% de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este Consejo Arbitral canaliza la solución de conflictos surgidos en los contratos de alquiler, como alternativa a la vía judicial, minimizando los riesgos y ayudando a resolver conflictos en el arrendamientos de viviendas en general.