獶isposici髇 adicional octava Derecho de realojo

1. Todas las actuaciones de ejecuci髇 del planeamiento encuadrables en el 醡bito del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci髇 Urbana, en las que se requiera el desalojo de los ocupantes legales de viviendas destinadas a residencia habitual, as� como de los empresarios afectados que se encuentren explotando locales comerciales o negocios, conllevar醤 el deber jur韉ico de garantizar el derecho de realojo y retorno, a ser posible, en la misma unidad de actuaci髇, y si no en el 醡bito m醩 cercano, en los t閞minos se馻lados en la presente disposici髇.

A estos efectos, ser醤 considerados ocupantes legales quienes residan habitualmente y de forma leg韙ima en las viviendas objeto de desalojo y siempre que 閟tas sean edificaciones que hayan sido construidas de conformidad con el ordenamiento urban韘tico. En cuanto a los locales comerciales o negocios, ser醤 considerados empresarios afectados quienes se encuentren explotando un negocio, situado en un local comercial que vaya a ser objeto de un desalojo, al menos un a駉 antes del inicio formal de las actuaciones de ejecuci髇 del planeamiento urban韘tico.

Asimismo, se entender� que una vivienda constituye residencia habitual, cuando la misma se haya ocupado de manera efectiva durante un per韔do superior a 183 d韆s en el 鷏timo a駉 natural anterior a la notificaci髇 a las personas afectadas de la aprobaci髇 inicial del instrumento de ejecuci髇 del planeamiento urban韘tico, salvo causa grave que lo hubiera impedido. Ambos extremos podr醤 ser acreditados por el interesado a trav閟 de cualquier medio admitido en Derecho. En todo caso, se presume la residencia habitual, salvo que se pruebe lo contrario, cuando la vivienda afectada conste como domicilio de la persona ocupante en el padr髇 municipal y tambi閚 a efectos fiscales durante el referido per韔do de tiempo.

Tambi閚, tendr醤 derecho de realojo y retorno las personas que transitoriamente y por razones de necesidad, debidamente justificadas, se hayan visto obligadas a abandonar su residencia habitual por circunstancias econ髆icas, de enfermedad, incapacidad o asistencia a familiares.

Los propietarios que establezcan su residencia habitual con posterioridad a la aprobaci髇 inicial del instrumento de gesti髇 tendr醤 derecho de realojo y retorno siempre que se den estos requisitos:

• a) Que fuesen propietarios de la vivienda afectada un a駉 antes de la aprobaci髇 inicial del instrumento de gesti髇.
• b) Que hayan transcurrido m醩 de 6 meses desde el inicio formal de las actuaciones sin que se hayan aprobado definitivamente los instrumentos de gesti髇.
• c) Que medie causa objetiva que justifique el retorno a la vivienda.

A efectos del reconocimiento de los derechos de realojo y retorno, se entender� como inicio formal de las actuaciones de ejecuci髇 del planeamiento urban韘tico, los actos relativos a la aprobaci髇 inicial de los Estatutos de la Junta de Compensaci髇, del proyecto de reparcelaci髇 y de la relaci髇 de bienes y derechos expropiados, seg鷑 se act鷈, respectivamente, mediante los sistemas de compensaci髇 y cooperaci髇, o a trav閟 de la expropiaci髇 forzosa.

2. Est醤 obligados a dar cumplimiento al deber de realojo y retorno:

• a) La Administraci髇 o, en su caso, el beneficiario de la expropiaci髇, cuando se act鷈 mediante expropiaci髇 forzosa, ya sea de forma integrada o aislada, o por ocupaci髇 directa.
• b) El promotor de la actuaci髇, cuando se opere en 醡bitos de actuaci髇 integrada mediante procedimientos no expropiatorios.

3. En todas las actuaciones de ejecuci髇 del planeamiento encuadrables en el 醡bito del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci髇 Urbana, en las que se requiera el desalojo de los ocupantes legales de viviendas destinadas a residencia habitual o de locales comerciales, ser� necesario cumplir los siguientes requisitos:

• a) Los costes derivados de garantizar el cumplimiento del deber de realojo y retorno, en los t閞minos fijados en esta disposici髇 adicional, deber醤 incluirse dentro de los gastos de urbanizaci髇, de forma individualizada y pormenorizada, de acuerdo con lo establecido en el art韈ulo 18.1.e) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre y en el art韈ulo 128.1. h) de la presente Ley.
• b) Todos los instrumentos de planeamiento que amparen actuaciones urban韘ticas que conlleven el deber de realojo o retorno deber醤 contener un estudio completo de las consecuencias sociales y econ髆icas de su ejecuci髇, justificando la existencia de medios necesarios para llevarlas a efecto y la adopci髇 de las medidas precisas que garanticen la defensa de los intereses de la poblaci髇 afectada.

4. La garant韆 del derecho de realojo y retorno, quedar� sujeta, en primer t閞mino, a las reglas contenidas en los siguientes subapartados, sin perjuicio de los posibles acuerdos a los que, voluntariamente, pudieran llegar las partes.

a) Por cada una de las viviendas y locales comerciales o negocios afectados por la actuaci髇 urban韘tica, ser� preciso ofrecer una vivienda o local comercial de sustituci髇, que ha de reunir los siguientes requisitos:

• 1�. Estar ubicado en el mismo 醡bito de la actuaci髇 y con las mismas condiciones superficiales, orientaciones y vistas, salvo casos de equipamientos p鷅licos o infraestructuras incompatibles con requisitos de usos residenciales y habitabilidad debidamente justificados. En este 鷏timo caso, tanto la vivienda como el local comercial de sustituci髇 deber� estar situado en el lugar m醩 pr髕imo posible al anterior a la sustituci髇 y siempre dentro del mismo barrio o, de desaparecer este, en el m醩 cercano, respetando en todo caso las condiciones superficiales y, siempre que ello fuera posible, las condiciones de orientaci髇 y vistas que se adaptar醤 lo m醲imo posible a las que ten韆 la vivienda original.
• 2.� Contar con las condiciones de habitabilidad de una vivienda de protecci髇 p鷅lica y adecuarse, en todo caso y de forma prioritaria, a las necesidades propias de la unidad de convivencia, tanto en relaci髇 con la superficie m韓ima adecuada al n鷐ero de personas que formen la unidad de convivencia, y sin que en ning鷑 caso pueda suponer una merma de la superficie de la vivienda original, como respecto de cualquier otra circunstancia de car醕ter especial que pudiera afectar a alguno de sus miembros. En los mismos t閞minos se deber� adjudicar el local comercial, que deber� garantizar en todo caso la misma cabida que el sustituido, la misma localizaci髇 comercial y cumplir con todos los requisitos necesarios para la renovaci髇 de la licencia correspondiente de estar esta vigente, que ser� tramitada por el obligado a garantizar el derecho de realojo y retorno.

b) Si los ocupantes de las viviendas originarias o de los locales comerciales o de negocios lo fuesen en virtud de un t韙ulo de propiedad, el obligado a dar cumplimiento al deber de realojo y retorno deber� ofrecerles una vivienda o local de sustituci髇, en los t閞minos se馻lados en el apartado anterior, sin que deba existir compensaci髇 econ髆ica adicional a la vivienda expropiada.

c) En el supuesto de que los afectados por la actuaci髇 urban韘tica ocupen la vivienda a desalojar al amparo de un derecho de usufructo o de un derecho de arrendamiento, el realojo y retorno se realizar� con una duraci髇 igual al plazo que quede de vigencia de su t韙ulo originario y, en todo caso, en id閚ticas condiciones de superficie, r間imen de tenencia y contraprestaci髇 econ髆ica, incluyendo la ubicaci髇 y orientaci髇, cuando el realojo sea en el mismo 醡bito de actuaci髇 y, siempre que sea posible, cuando el planeamiento sea compatible con usos residenciales.

En el supuesto de que el afectado por la actuaci髇 urban韘tica ocupe un local comercial en r間imen de arrendamiento con un negocio en activo, se le dar� la opci髇 de acogerse al derecho de realojo y retorno al mismo 醡bito de actuaci髇, o solo realojo en 醡bito distinto al de actuaci髇.

Si eligiera acogerse al derecho de realojo y retorno al mismo 醡bito de actuaci髇, se le deber� habilitar un lugar de trabajo provisional que permita la continuidad de la actividad, en condiciones de viabilidad econ髆ica, sufragando el obligado a ello el cien por cien de los gastos que ocasione el traslado provisional y el retorno definitivo.

No tendr醤 que abandonar el local afectado hasta que no est� reconocido su derecho formalmente, determinada la cuant韆 a abonar, aportada garant韆 de pago suficiente y, en su caso, habilitado el espacio de sustituci髇 provisional, no pudiendo ser la suspensi髇 de la actividad por traslado superior a una semana.

En el supuesto en el que la actuaci髇 urban韘tica sea incompatible con la continuidad de la actividad econ髆ica o cuando de la actuaci髇 urban韘tica se deriven cambios en el entorno que dificulten sustancialmente la actividad econ髆ica del negocio, el titular de un negocio en activo podr� solicitar el realojo en una zona distinta a la de la actuaci髇 urban韘tica.

En todo caso, ser醤 conceptos indemnizables cuando est閚 debidamente justificados:

• 1. � Traslado, carga y descarga de instalaciones, maquinaria y mobiliario.
• 2. � Gastos de desmontaje y montaje.
• 3. � P閞dida de elementos productivos no trasladables.
• 4. � Deterioro o p閞dida de existencias a causa del traslado.
• 5. � Gastos de sustituci髇 o acondicionamiento del nuevo local, incluyendo en su caso la ejecuci髇 de obras de adecuaci髇 con los correspondientes gastos por elaboraci髇 y ejecuci髇 de proyectos, licencias de obras etc.
• 6. � Deterioro o p閞dida por transporte.
• 7. � Gastos de primer establecimiento incluyendo los gastos en publicidad, instalaciones de tel閒ono, las acometidas a las redes de distribuci髇 de gas, agua, luz, abono de tasas administrativas.
• 8. � Lucro cesante temporal hasta el normal funcionamiento del negocio.
• 9. � Indemnizaciones laborales, incluyendo por ello el importe de los salarios y cuotas a la Seguridad Social del personal del negocio durante la paralizaci髇 de 閟te hasta el normal funcionamiento del mismo.
• 10.� P閞dida por mayores gastos de carga y transporte de mercanc韆s.
• 11.� P閞dida de clientela.
• 12.� Cualquier otro gasto que sea necesario llevar a cabo para el reinicio de la actividad cuando resulten justificados.

Para el c醠culo de la indemnizaci髇 por la p閞dida de la clientela se aplicar� un porcentaje decreciente sobre la media ponderada del beneficio neto de los tres 鷏timos a駉s a contar desde la aprobaci髇 definitiva del instrumento de gesti髇. Dicho porcentaje ser� en cada ejercicio respectivo de un 75%, un 50% y un 25%. Para el supuesto de negocios basados en establecimientos de hosteler韆, venta de productos al por menor o cualquier otro cuya clientela lo sea por raz髇 de su ubicaci髇 se presumir�, salvo prueba en contrario, la p閞dida de la clientela cuando el desplazamiento sea fuera del barrio en el que estaba situado el emplazamiento.

En las valoraciones econ髆icas se tendr醤 en cuenta los precios de mano de obra, los gastos generales, beneficio industrial y los impuestos que recaigan sobre las actividades necesarias para el traslado que deban ser realizadas por un tercero.

De no existir prueba de la necesidad de un determinado gasto para el mantenimiento de un nivel similar de actividad, este ser� considerado como inversi髇 y perder� la condici髇 de gasto indemnizable.

El importe de las obras de acondicionamiento necesarias para la apertura del nuevo negocio no podr醤 suponer una mejora en relaci髇 con las instalaciones existentes. Sin embargo, a la vista del cambio forzoso de local cuya ubicaci髇 y nueva clientela, as� como la existencia de otros factores a馻didos, puede exigir una mejora en las instalaciones, el precio fijado para el importe de las obras necesarias hasta la equivalencia con las instalaciones anteriores se incrementar� en un veinte por ciento.

La p閞dida por mayores gastos de carga y transporte se calcular� capitalizando el importe anual del perjuicio al diez por ciento.

Las indemnizaciones que correspondan por cada uno de estos conceptos corresponder醤 al titular de la actividad econ髆ica independientemente de su condici髇 de propietario o de arrendatario del inmueble en el que se lleve a cabo aqu閘la.

d) Sin perjuicio de lo se馻lado en los subapartados anteriores, y tal como se determina en la legislaci髇 estatal, la entrega de la vivienda de sustituci髇 en r間imen de propiedad, sustituir� al abono del justiprecio, salvo que el afectado opte por percibirlo en met醠ico, en cuyo caso no podr� ejercitar su derecho de realojo y retorno.

Del mismo modo, cuando la ejecuci髇 del planeamiento se lleve a cabo a trav閟 de los sistemas de compensaci髇 o cooperaci髇, la entrega de la vivienda de sustituci髇, sin participaci髇 en los gastos derivados de la actuaci髇, equivaldr� a los derechos de aprovechamiento urban韘tico e indemnizaciones que le correspondan en el instrumento de equidistribuci髇, salvo que el interesado opte por percibirlos, en cuyo caso no tendr� derecho de realojo.

e) La entrega en propiedad de una vivienda o local en compensaci髇 del que se va a derribar como consecuencia de la actuaci髇 urban韘tica de que se trate, atribuir� al obligado a satisfacer el deber de realojo un derecho de adquisici髇 preferente por un plazo m醲imo de 5 a駉s.

No se podr醤 ejercer los derechos de tanteo y retracto en los supuestos de que la transmisi髇 se produzca entre personas con parentesco por consanguinidad hasta el tercer grado, o entre c髇yuges o miembros de parejas de hecho legalmente constituidas. Tampoco se podr醤 ejercer en las transmisiones a t韙ulo gratuito entre ascendientes o descendientes en cualquier grado, incluidos pactos sucesorios.

No se podr� ejercer en ning鷑 caso cuando la transmisi髇 sea mortis causa.

5. El procedimiento de realojo y retorno, que quedar� sometido a los mismos tr醡ites de aprobaci髇 inicial e informaci髇 p鷅lica previa a la aprobaci髇 definitiva, ser� un cap韙ulo espec韋ico del Proyecto de Expropiaci髇, Reparcelaci髇, Compensaci髇 u otro y formar� parte de la memoria vinculante del mismo, as� como de las valoraciones de costes y cuenta de liquidaci髇, tanto provisional corno definitiva. La aprobaci髇 definitiva del proyecto urban韘tico que corresponda depender� de la validez del procedimiento de realojo y retorno.

El procedimiento de realojo y retorno en todo caso, deber� cumplir los siguientes requisitos:

a) La relaci髇 de bienes y derechos afectados, en el caso de que se act鷈 por expropiaci髇 forzosa, y los proyectos de compensaci髇 o reparcelaci髇, cuando la ejecuci髇 del plan se lleve a efecto a trav閟 de los sistemas de compensaci髇, cooperaci髇 o concesi髇 de obra urbanizadora, deber醤 incluir la relaci髇 de las personas ocupantes de viviendas y empresarios afectados que puedan ejercitar el derecho de realojo y retorno y las condiciones en las que se dar� cumplimiento a ese deber urban韘tico, de acuerdo con las opciones manifestadas por los afectados.

A tal fin, con la anterioridad procedimental exigible:

• 1.� En el caso de expropiaci髇, la Administraci髇 requerir� a todas las personas que ocupen las viviendas afectadas por la actuaci髇, para que, en el plazo de un mes, soliciten de forma fehaciente, bien el reconocimiento y ejecuci髇 de su derecho de realojo y retorno, bien su renuncia al mismo a cambio de la indemnizaci髇 que corresponda. La Administraci髇, durante el per韔do de informaci髇 p鷅lica, publicar� el listado provisional de personas afectadas con indicaci髇 de si opta por ejercitar el derecho al realojo y retorno o la indemnizaci髇 correspondiente.
• 2.� En caso de que el proyecto sea de Compensaci髇 o Reparcelaci髇, en el cap韙ulo Realojo y retorno, se deber� incluir un listado de provisional de presuntos beneficiarios al derecho al realojo y retorno con indicaci髇 exacta de la vivienda, local o negocio afectado.
• 3.� Adem醩 de la publicidad en el Bolet韓 Oficial correspondiente, se proceder� a la notificaci髇 en los t閞minos fijados en los art韈ulos 40 y siguientes de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Com鷑 y se informar� a la ciudadan韆 de la apertura de este per韔do de informaci髇 p鷅lica, durante 3 d韆s consecutivos en medios de comunicaci髇 en horas de m醲ima audiencia y en d韆s de mayor tirada. Se informar� detalladamente sobre las zonas afectadas, las condiciones y caracter韘ticas del realojo y retorno, plazos procedimientales y fechas previstas de entrega, tanto de las viviendas de sustituci髇 provisionales como las definitivas.
• 4.� Durante el per韔do de informaci髇 p鷅lica, los interesados aportar醤 los documentos que les acredite como afectados por el proyecto urban韘tico, as� como aquellos documentos econ髆icos necesarios para la determinaci髇 de las indemnizaciones que procedan en el caso de los negocios afectados, y manifestar醤 su inter閟 en el reconocimiento y ejecuci髇 del derecho de realojo y retorno o su voluntad de ejercitar los derechos de aprovechamiento urban韘tico y percibir las indemnizaciones que le correspondan. Si transcurrido un mes desde la notificaci髇 en los supuestos de expropiaci髇, o si transcurrido el plazo de informaci髇 p鷅lica, no hubiera contestaci髇 por parte de las personas afectadas, se presumir� que optan por el reconocimiento y ejecuci髇 del derecho de realojo y retorno.

b) No obstante lo dispuesto en los p醨rafos anteriores, podr� reconocerse el derecho de realojo y retorno de otras personas que, con posterioridad al momento correspondiente, acrediten que re鷑en los requisitos legales necesarios para su ejercicio.

6. El obligado a dar cumplimiento al derecho de realojo y retorno deber� poner a disposici髇 del titular del derecho, en el momento de la formalizaci髇 del acta de ocupaci髇 o, en su caso, de la aprobaci髇 definitiva de los proyectos de compensaci髇, reparcelaci髇 u otro, el alojamiento transitorio, que ocupar� durante el tiempo de ejecuci髇 de la unidad de actuaci髇 o 醨ea espec韋ica y que ser� adecuado a las necesidades de la persona titular del derecho y de su unidad de convivencia o, como m韓imo, con condiciones similares a las de la vivienda afectada.

Si el inmueble destinado a hacer efectivo el alojamiento transitorio se ocupa en r間imen de alquiler, el sujeto obligado a hacer efectivo el derecho tendr� que satisfacer la diferencia sobre el alquiler que la persona afectada viniese pagando o, si la persona afectada lo fuera en propiedad y no abonara ning鷑 pr閟tamo hipotecario, la diferencia de los gastos fijos de comunidad e IBI. Sin embargo, si la persona lo era en propiedad y estuviera pagando un pr閟tamo hipotecario, el sujeto obligado abonar� 韓tegramente los gastos de arrendamiento.

Las personas afectadas, no podr醤 ser obligadas a abandonar sus viviendas mientras no se haya puesto a su disposici髇 de forma efectiva el alojamiento transitorio, o su equivalente econ髆ico. Los gastos en los que incurran las personas afectadas para el traslado de sus bienes y enseres correr醤 a cargo de la obligada.

El obligado indemnizar� a los negocios afectados, mientras dure la situaci髇 de transitoriedad, con un pago mensual equivalente al beneficio neto mensual medio del a駉 fiscal anterior, a todas las personas que trabajaran en los mismos al menos 6 meses antes de la formalizaci髇 del acta de ocupaci髇 o, en su caso, de la aprobaci髇 definitiva de los proyectos de compensaci髇, reparcelaci髇 u otro. Los gastos en que incurran los empresarios para el desplazamiento, mantenimiento y conservaci髇 de los materiales y 鷗iles necesarios para la reapertura del negocio correr醤 a cargo del obligado.

Los gastos accesorios al realojo y retorno provisional ser醤 satisfechos 韓tegramente por el sujeto obligado a hacer efectivo este derecho, incluyendo las altas de aquellos servicios y suministros necesarios que ya existieran en la vivienda o negocio afectado.

No se podr醤 iniciar las obras de urbanizaci髇 en tanto supongan para los titulares del derecho de realojo y retorno una merma de las condiciones de habitabilidad o accesibilidad de sus viviendas sin hacer efectivo previamente su derecho reconocido y no renunciado.

Las personas afectadas por actuaciones urban韘ticas que deban ser realojadas, dispondr醤 de 3 d韆s h醔iles para llevar a cabo el traslado de bienes y enseres.

7. El derecho de realojo y retorno es personal e intransferible, salvo en el caso de los herederos forzosos o del c髇yuge o pareja de hecho registrada sup閞stite, siempre y cuando

acrediten que comparten con el titular en t閞minos de residencia habitual, la vivienda objeto del realojo, con anterioridad al inicio formal de las actuaciones de ejecuci髇 del planeamiento urban韘tico.

8. El reconocimiento del derecho de realojo y retorno es independiente del derecho a percibir la indemnizaci髇 que corresponda, cuando se extingan derechos preexistentes, salvo lo dispuesto en subapartado 4.d).

En todo caso, junto con la vivienda o local de sustituci髇, los afectados por la actuaci髇 urban韘tica tendr醤 derecho a que se les costeen los gastos de traslado de bienes y enseres y las altas de aquellos servicios y suministros necesarios que ya existieran en la vivienda afectada.

9. Las transmisiones, la constituci髇 de derechos reales y la formalizaci髇 de contratos de arrendamiento para dar cumplimiento a la garant韆 de realojo y retorno queda bonificada en un 99% de la cuota que se devengue del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur韉icos Documentados cuando el sujeto pasivo sea el realojado.�

獶isposici髇 adicional novena Entidades Urban韘ticas Colaboradoras

Con el fin de garantizar un urbanismo participativo, en todas las actuaciones de ejecuci髇 del planeamiento encuadrables en el 醡bito del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci髇 Urbana, en las que se requiera el desalojo de los ocupantes legales de viviendas destinadas a residencia habitual o de locales comerciales, la ejecuci髇 del Planeamiento se realizar�, con independencia del sistema da actuaci髇 que se emplee, con la intervenci髇 directa de los afectados mediante la constituci髇 de la correspondiente Entidad Urban韘tica Colaboradora, en los t閞minos recogidos en los art韈ulos 7 y 119 de esta Ley�

獶isposici髇 adicional d閏ima Atenci髇 social a los afectados por actuaciones urban韘ticas de regeneraci髇 urbana

En toda actuaci髇 urban韘tica de regeneraci髇 urbana que conlleve el deber de realojo y retorno de los afectados, se garantizar� por parte del obligado a dar cumplimiento al mismo, la asistencia y orientaci髇 por medio de trabajadores sociales a todos aquellos sectores poblacionales que precisen de una atenci髇 especial, bien sea por razones de edad, discapacidad, inmigraci髇, drogodependencia, u otras circunstancias que pongan de manifiesto un evidente riesgo de exclusi髇 social, de esos individuos o grupos.�

獶isposici髇 transitoria decimotercera Aplicaci髇 del r間imen de realojo

1. La regulaci髇 del derecho de realojo, contenida en la Disposici髇 adicional octava de esta Ley, ser� de aplicaci髇 a todas aquellas actuaciones en las que a鷑 no se hayan aprobado definitivamente la relaci髇 de bienes y derechos afectados por la expropiaci髇 o los respectivos proyectos de compensaci髇 y reparcelaci髇, seg鷑 el sistema de ejecuci髇 empleado.

2. Fuera de los casos se馻lados en el apartado anterior, el r間imen aplicable en materia de realojo a las actuaciones urban韘ticas, ser� el establecido en la legislaci髇 preexistente.�