RESOLUCIÓN de 19 de abril de 2021, del Director General de Tributos, por la que se aprueba la nueva "Norma Técnica de Valoraciones" aplicable a los dictámenes de peritos de la Administración, relativos a los bienes de naturaleza urbana y bienes de naturaleza rústica con construcciones, para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles a efectos de liquidación de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones

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Sumario

Téngase en cuenta que la presente disposición ha sido sustituida por Res. de 26 de mayo de 2022, del Director General de Tributos, por la que se aprueba la nueva "Norma Técnica de Valoraciones" aplicable a los dictámenes de peritos de la Administración, relativos a los bienes de naturaleza urbana y bienes de naturaleza rústica con construcciones, para estimar el valor de mercado de determinados bienes inmuebles a efectos de liquidación de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones («B.O.A.» 6 junio), que es aplicable a las comprobaciones de valor de hechos imponibles con fecha de devengo a partir de 11 de julio de 2021.La presente Resolución seguirá siendo aplicable a las comprobaciones de valor de hechos imponibles con fechas de devengo anteriores a 11 de julio de 2021, con las modificaciones establecidas por la Res. de 26 de mayo de 2022, según establece su apartado decimonoveno.LE0000730095_20220606

La Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, contempla, en su artículo 57.1, los distintos medios de comprobación de valores que pueden ser aplicados por la Administración Tributaria. Entre ellos, la letra e) hace mención específica al "dictamen de peritos de la Administración".

Por su parte, el artículo 160 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria, aprobado por Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, establece diversas exigencias en el procedimiento de comprobación de valores efectuado a través del dictamen de peritos de la Administración. Así, su apartado 2 establece que "en el dictamen de peritos, será necesario el reconocimiento personal del bien valorado por el perito cuando se trate de bienes singulares o de aquellos de los que no puedan obtenerse todas sus circunstancias relevantes en fuentes documentales contrastadas".

A continuación, el apartado 3 del citado artículo 160 del Reglamento General, dictado en desarrollo de la Ley General Tributaria, dispone que "la propuesta de valoración resultante de la comprobación de valores realizada mediante cualquiera de los medios a que se refiere el artículo 57 de la Ley General Tributaria (entre los que se encuentra el dictamen de peritos de la Administración), deberá ser motivada (...) la propuesta de valoración recogerá expresamente la normativa aplicada y el detalle de su aplicación".

De forma particular, la letra c) del artículo 160.3 del Reglamento General exige que las propuestas de valoración efectuadas por dictamen de peritos de la Administración "deberán expresar de forma concreta los elementos de hecho que justifican la modificación del valor declarado, así como la valoración asignada. Cuando se trate de bienes inmuebles se hará constar expresamente el módulo unitario básico aplicado, con expresión de su procedencia y modo de determinación, y todas las circunstancias relevantes, tales como superficie, antigüedad u otras que hayan sido tomadas en consideración para la determinación del valor comprobado, con expresión concreta de su incidencia en el valor final y la fuente de su procedencia".

De la normativa citada anteriormente, la jurisprudencia del Tribunal Supremo, extrae mayores precisiones de exigencia para los dictámenes de peritos de la Administración, en orden a la fundada motivación (expresión de criterios, elementos de juicio y datos considerados), la singularización (o individualización de la valoración del inmueble), la inspección personal del inmueble por parte del perito, así como la modulación en la utilización de los distintos métodos de valoración deducidos de la normativa tributaria por los peritos de la Administración, como es el caso del recurso a los precios medios de mercado o el de comparación en el mercado.

Con tales finalidades se dictó la Resolución de 18 de octubre de 2017, del Director General de Tributos, por la que se aprueba la "Norma Técnica de Valoraciones" aplicable a los dictámenes de peritos de la Administración, relativos a los bienes de naturaleza urbana y bienes de naturaleza rústica con construcciones, para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles a efectos de liquidación de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, modificada posteriormente en dos ocasiones. Esta Resolución dejó sin efecto la Resolución de 19 de noviembre de 2012, de la Dirección General de Tributos, sobre la motivación de los dictámenes periciales sobre construcciones urbanas, y la Resolución de 14 de febrero de 2013, del Director General de Tributos, por la que se aprueba la Instrucción 1/2013, por la que se determinan los inmuebles que serán objeto de reconocimiento personal por los peritos en las comprobaciones de valor.

Ahora, la presente Resolución, que sustituye a la citada anteriormente, trata de ajustar las actuaciones de los técnicos dependientes de la Dirección General de Tributos del Gobierno de Aragón, cuando han de elaborar dictámenes valorando inmuebles urbanos y bienes rústicos con construcciones, en cualquier clase de suelo, a lo dispuesto en el citado Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria, así como a los criterios generales consolidados en la jurisprudencia, doctrina que no ha resultado del todo pacífica, y que continúa evolucionando en esta materia, pero que debe culminar en un deseado equilibrio entre la exigencia de ciertos requisitos técnicos y el margen de maniobra discrecional inherente a toda pericia profesional.

La naturaleza de la pericia, a diferencia de otros medios de comprobación de valor, precisa de la intervención del perito y la consideración de unas apreciaciones técnicas sobre determinados aspectos que pudieran afectar en la comprobación del valor. Con el requisito de la competencia profesional y titulación habilitante, la normativa reconoce implícitamente a la naturaleza de la pericia los criterios y apreciaciones técnicas que se manifiesten en la medida en que estén razonados. Esta situación de reconocimiento de su competencia profesional lleva a considerar el alcance de la discrecionalidad que resulta admisible en la pericia frente a la simple lectura de datos preestablecidos, que no necesariamente precisaría de la intervención de un técnico cualificado.

La determinación del valor real de los inmuebles puede responder a una extensa relación de circunstancias y el grado de incidencia que cada una de ellas puede representar sobre el valor comprobado resulta imposible de parametrizar de forma anticipada con el rigor requerido para precisar el valor de cualquier supuesto concreto. Pretender determinar una serie de valores y parámetros preestablecidos, por más seguridad jurídica que se presuma, es una técnica forzada que podría desvirtuar el fin último de obtener un valor real.

En este sentido, la flexibilidad que resulta posible en el ejercicio de la pericia permite responder, en modo más preciso, a la determinación del valor real que mediante la utilización de otros sistemas de valores y coeficientes.

Si bien se reconoce este margen discrecional, no parece prudente presuponer por ello la arbitrariedad del perito por la dificultad en encontrar una previa lectura del dato considerado. No obstante, a fin de dar transparencia y acotar el margen discrecional en las actuaciones del perito de la Administración Tributaria de la Comunidad Autónoma de Aragón, se dicta la presente Norma Técnica de Valoraciones. Sus consideraciones se fundamentan en las conclusiones resultantes del análisis cotidiano de valores que se realiza en las actuaciones ordinarias de comprobación de valor por perito de la Administración Tributaria en el ámbito tributario correspondiente.

La experiencia adquirida por haber realizado más de cuatrocientas mil tasaciones desde 2010 a la actualidad, en el ámbito funcional del Servicio de Valoración Inmobiliaria de la Administración Tributaria de Aragón, permite ajustar el grado de incidencia con que influyen distintas características sobre el valor del bien inmueble y que se sintetizan en los valores establecidos en los anexos I y II de esta Resolución. El contenido de la Norma Técnica son unas pautas básicas que deben guiar las actuaciones de comprobación de valor de bienes inmuebles urbanos y bienes rústicos con construcciones cuando éstas se realicen mediante dictamen de peritos de la Administración. Se identifican determinadas circunstancias susceptibles de ser consideradas y los valores que ponderan el grado de incidencia de las mismas. Para algunos supuestos, la ponderación de su incidencia sobre el valor del bien inmueble se establece de forma acotada entre unos límites máximo y mínimo cuyas circunstancias se definen, dejando al juicio de la pericia la consideración del específico valor del coeficiente dentro de estos límites en función de las circunstancias particulares observadas; no obstante, en situaciones especiales, cuando se aprecie la necesidad de adoptar para alguna de las circunstancias descritas un valor no coincidente con los contemplados en esta norma, se podrá modificar dicho valor, siempre de forma razonada.

Con respecto al valor de las construcciones, el sistema de valoración está presidido por la idea de conseguir la mayor seguridad jurídica y un alto grado de transparencia de las actuaciones administrativas y sus métodos. Para ello, el proceso de comprobación de valor de las construcciones toma como referencia las bases que fundamentan las normas técnicas existentes al respecto en la normativa catastral y en su caso, en aquellos otros estudios y consideraciones que resulten de la experiencia y conocimiento de su aplicación en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Aragón. Particularmente, la valoración de bienes rústicos con construcciones se remite a los módulos de costes publicados por el Departamento competente en materia de Agricultura a efectos de valorar los gastos e inversiones subvencionables en materia de modernización de las explotaciones agrarias y de instalación de jóvenes agricultores. Los criterios, aportados por unas y otros, se integran en esta Norma Técnica que se justifica en el rigor de los conocimientos técnicos para, con carácter vinculante, guiar determinadas actuaciones de comprobación de valor seguidas por la Administración de la Comunidad Autónoma de Aragón. La aprobación y publicación de las mismas se promueve como garantía jurídica y de transparencia de las actuaciones de la Administración.

Los fundamentos técnicos, los aspectos considerados y las remisiones normativas necesarias para la completa comprensión del sistema de valoración se detallan en el contenido de estas normas técnicas.

El anexo I contiene los módulos básicos de la construcción considerados para cada municipio en el ejercicio correspondiente. Para su determinación en cada municipio se ha acudido a los valores de coordinación aprobados anualmente por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria de la Dirección General de Catastro y a los establecidos en la correspondiente ponencia de valores, ajustando aquellos en los que se ha apreciado variación, en función de las circunstancias marcadas por la evolución socioeconómica del municipio en relación a su entorno.

Los coeficientes correctores susceptibles de ser considerados para determinar el valor de la construcción se establecen en el anexo II de la presente Resolución.

Con respecto al valor de los suelos ocupados o vacantes de edificación, el sistema de valoración, con idéntica motivación que la expuesta para las construcciones, busca conseguir la mayor seguridad jurídica y un alto grado de transparencia de las actuaciones administrativas en los métodos y aspectos tomados en consideración para la determinación del valor comprobado. Para la obtención del módulo básico del suelo, se acude preferentemente al método residual o al de comparación, partiendo de transmisiones de inmuebles que sirvan de referencia al bien a valorar. El proceso seguido, sus fundamentos y aspectos técnicos considerados, necesarios para la completa comprensión del sistema de valoración, se detallan en el contenido de estas normas técnicas.

En algunos casos, debido a la escasa actividad inmobiliaria, no resulta posible identificar un número suficientemente representativo de muestras comparables con el bien a valorar. Para estos casos, de forma alternativa, se posibilita determinar el módulo básico del suelo con el correspondiente a la zona de valor establecida por Catastro para el ejercicio correspondiente, pudiendo realizar, de forma razonada, los ajustes que se estimen oportunos, en función de la evolución socioeconómica del municipio y de las características concretas del bien en cuanto a su emplazamiento y tipología. El valor de repercusión o unitario de la zona de valor así establecida será el correspondiente a la Circular de 12.04/04, de 15 de diciembre, sobre ponencias de valores y las posteriores actualizaciones para cada ejercicio anual, publicadas por la Dirección General del Catastro. En el supuesto de suelos rústicos con construcciones no agrícolas, el módulo básico del suelo se corresponderá con el Módulo Básico de Repercusión del municipio. Para suelos rústicos ocupados con edificaciones de tipología agrícola, ganadera o forestal se aplicará el MBR-7, valor mínimo asignado por Catastro a los municipios de Aragón.

El anexo II incluye las circunstancias y los valores que se determinan para los coeficientes correctores susceptibles de ser utilizados en la valoración del suelo, tanto si se valora atendiendo a sus características específicas, como si se valora en función de la construcción que se ubica o es susceptible de ubicarse sobre él.

El módulo básico del suelo podrá quedar expresado como módulo básico de repercusión conforme al uso y tipología edificatoria, aplicándose en este caso a la superficie construida o a la materializable u óptima estimada, o como módulo básico unitario considerando la edificabilidad definida por el planeamiento o la habitual de la zona, aplicándose en este caso a la superficie de suelo a valorar.

Finalmente, con respecto al valor conjunto, se recogen determinados aspectos que afectan al valor resultante de la suma del valor del suelo y de la construcción. En función de las circunstancias consideradas, este valor conjunto podrá corregirse con los coeficientes expresados a tal fin en el anexo II.

Si el método analítico viene a determinar el valor del inmueble deducido a partir del valor del suelo y de la construcción, la comprobación de valor puede realizarse, alternativamente, en los supuestos que sea posible, por comparación con otras muestras de similares características. En estos casos, la procedencia de los datos fundamentales referidos a las muestras consideradas tomará de base, con carácter preferente, los que consten en registros oficiales. De atender a muestras procedentes de ofertas de mercado, por su menor precisión, deberá advertirse expresamente esta circunstancia y, en su caso, proceder a la comprobación que sea posible de los datos de la oferta, así como a la corrección que quepa considerar en el precio por el margen de negociación. Cuando las muestras consideradas presenten características en las que se aprecie un alto grado de similitud con el bien a valorar y un bajo grado de dispersión entre sus valores, no será necesaria la aplicación de factores de homogeneización.

La sentencia del Tribunal Supremo (en adelante STS) de 29 de marzo de 2012, resolviendo el recurso de casación para la unificación de doctrina número 34/2010, ha recordado que su criterio es que, para que puedan entenderse debidamente motivados los dictámenes periciales emitidos por la Administración Tributaria para la comprobación de valores respecto a bienes inmuebles, cuando para tal valoración sea necesaria o simplemente tenida en cuenta -circunstancia que solamente pueden ser consideradas a la vista del mismo-, resulta preciso que se haya realizado la visita correspondiente para la comprobación de la concurrencia y evaluación de tales circunstancias. De tal modo que no podría evacuarse el dictamen debidamente motivado sobre la base de circunstancias como el estado de conservación o la calidad de los materiales utilizados, si no es porque previamente han sido consideradas las mismas respecto al inmueble concernido en razón de la correspondiente visita y toma de datos.

Por su parte, el artículo 160, apartado 2, del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, establece que: "En el dictamen de peritos, será necesario el reconocimiento personal del bien valorado por el perito cuando se trate de bienes singulares o de aquellos de los que no puedan obtenerse todas sus circunstancias relevantes en fuentes documentales contrastadas. La negativa del poseedor del bien a dicho reconocimiento eximirá a la Administración tributaria del cumplimiento de este requisito".

Lo dispuesto en la norma reglamentaria atribuye un carácter excepcional al reconocimiento personal del perito del inmueble a valorar. Tal reconocimiento sólo resultaría preceptivo cuando se trate de bienes singulares o de aquellos de los que no puedan obtenerse todas sus circunstancias relevantes en fuentes documentales contrastadas.

No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial ha adoptado con carácter general el criterio de la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar. En su caso, ha de razonarse individualmente y caso por caso, con justificación racional y suficiente, por qué resulta innecesaria de no llevarse a cabo, la visita al inmueble.

A la vista de la aparente contradicción entre la jurisprudencia y la norma reglamentaria, se ha considerado procedente adecuar el contenido de esta Norma Técnica a los criterios jurisprudenciales.

Las novedades de esta nueva "Norma Técnica de Valoraciones" respecto a su predecesora responden a varios motivos. En su complejidad, este texto contiene algunos aspectos que, en la experiencia de su aplicación en este tiempo, se ha advertido que pudieran dar lugar a diferentes interpretaciones. Aun cuando esta norma únicamente vincula al perito de la Administración, y al objeto de perfeccionar el documento y dotar a la nueva "Norma Técnica de Valoraciones" de la mayor claridad posible, se considera oportuno proceder a la modificación de dichos aspectos.

De esta manera, se modifican los apartados noveno, cálculo del valor real de bienes inmuebles edificados urbanos; y decimosegundo, valoración de los suelos rústicos con construcciones. Del anexo II, se modifica el coeficiente 1.1.6, gastos necesarios para materializar el aprovechamiento; y se suprimen los apartados 1.1.7, 1.2.5 y 3.5, de incompatibilidad de coeficientes.

Por otra parte, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo 39/2021, de 21 de enero, hace necesario revisar el contenido del apartado decimoséptimo en relación a los inmuebles que serán objeto de reconocimiento personal por los peritos en las comprobaciones de valor.

Finalmente, conforme a la circular de la Dirección General del Catastro 02.04/2021/P de 16 de marzo, de actualización de la circular 01.04/2020/P, de 14 de enero, sobre ponencias de valores, para el año 2021, se modifica el anexo I al objeto de actualizar los valores del módulo básico de la construcción (MBC) para las jerarquías MBC1 y MBC2 a partir del ejercicio 2021 y se aprovecha para establecer un valor de MBC diferenciado para barrios rurales y agregados tanto en el municipio de Tauste como en el municipio de Zaragoza. Adicionalmente, dentro de este anexo I, se añade un apartado 4 -Supuestos particulares- para el cálculo del valor de construcciones de tipología industrial, en ámbitos con uso industrial.

Por último, como consecuencia de la publicación de la citada circular 02.04/2021/P de 16 de marzo, se incorporan al anexo III de esta "Norma Técnica de Valoraciones", con similar motivación que la expuesta en el ejercicio 2020, los valores correspondientes para el ejercicio 2021 con la jerarquía de sesenta valores de suelo, tanto en módulo de valor unitario, como en módulo de valor de repercusión.

En consecuencia, considerando que el artículo 1.1.h) del Decreto 311/2015, de 1 de diciembre, del Gobierno de Aragón, por el que se establece la estructura orgánica del Departamento de Hacienda y Administración Pública, atribuye a dicho Departamento "el ejercicio de las competencias que correspondan a la Comunidad Autónoma de Aragón en materia de tributos cedidos y de aquellos tributos propios cuya gestión tenga encomendada", funciones que corresponde ejecutar a la Dirección General de Tributos, entre las que se encuentran, vía artículo 18, a través del Servicio de Valoración Inmobiliaria, la de asesorar sobre los criterios de valoración de bienes inmuebles, la coordinación de las actuaciones de los técnicos en materia de valoración inmobiliaria, la emisión de informes de comprobación de valor, el estudio y análisis del mercado inmobiliario, la elaboración de los valores de referencia de inmuebles, el estudio y análisis de los condicionantes físicos, urbanísticos y económicos, e inspección de las fincas, para la elaboración de los dictámenes, entre otras funciones.

Por todo ello, resuelvo:

Primero.- Ámbito de aplicación.

La presente Resolución es de aplicación a las comprobaciones de valor realizadas mediante dictamen de perito de la Administración, en el ámbito de aplicación de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales, y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, de los bienes inmuebles urbanos y los bienes rústicos con construcciones a que se refiere el punto siguiente.

Segundo.- Definición de bienes inmuebles urbanos y bienes rústicos con construcciones.

A los efectos de la presente Orden tendrán la consideración de bienes inmuebles urbanos y bienes rústicos con construcciones los siguientes:

• 1. Se considera bienes inmuebles urbanos aquellos que cuenten con servicios urbanísticos o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes, los que se incluyan en áreas consolidadas por la edificación, los terrenos que, en ejecución del planeamiento, hayan sido urbanizados y aquellos en los que se prevea su posible transformación de conformidad con el modelo de evolución urbana y ocupación del territorio resultante de la ordenación estructural.
• 2. Se consideran bienes rústicos con construcciones todos los suelos de naturaleza rústica que incluyan edificaciones de cualquier tipología. Estas edificaciones pueden ser construcciones de tipología agraria con usos de almacén de cosechas, maquinaria y aperos o naves ganaderas y sus elementos auxiliares y los directamente relacionados con la explotación de los recursos naturales, agrícolas, ganaderos, forestales o paisajísticos, incluidas las industrias agrarias tales como bodegas, almazaras, fábricas de pienso, centrales hortofrutícolas, etc.; o bien construcciones de tipología urbana, tales como viviendas rurales de uso ocasional o de primera residencia, naves de tipo industrial o comercial, así como cualquier otro uso de naturaleza urbana sobre suelo rústico.

Tercero.- Valoración de las construcciones en bienes inmuebles urbanos o de tipología urbana en suelo rústico.

1. A los efectos de las presentes normas tendrán la consideración de construcciones en bienes inmuebles urbanos o de tipología urbana en suelo rústico las definidas en la Norma 5 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

2. El valor de una construcción en bienes inmuebles urbanos o de tipología urbana en suelo rústico será el resultado de multiplicar la superficie construida según el uso considerado por el valor unitario correspondiente a cada uso, a excepción de que se trate de locales comerciales, en los que la superficie a adoptar será la útil. Dicho valor unitario se obtiene aplicando al módulo básico de la construcción, establecido en el anexo I para el ejercicio anual y área económica correspondiente, los coeficientes correctores del valor de las construcciones establecidos en el anexo II, que le sean de aplicación.

3. La superficie construida se detallará en metros cuadrados y se considerará la que aparece en la base de datos catastrales contrastada con el documento público y en su defecto con lo declarado por el contribuyente o mediante visita a la finca.

4. Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de la edificación y, en su caso, de los ejes de las medianeras, deducida la superficie de los patios de luces.

También se incluirá como superficie construida el cincuenta por ciento (50%) de los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computaran en la totalidad de su superficie.

En el caso de que la edificación disponga de elementos comunes, estos se imputaran como superficie construida del bien, en la proporción correspondiente.

En el caso de aparcamientos y trasteros, la superficie construida se calculará sumando a la superficie útil, la parte proporcional que le corresponda en los elementos comunes tales como: rampas y escaleras de acceso, calles de circulación, vestíbulos de independencia, etc.

5. Para establecer las características de la construcción de los bienes, tales como tipología, categoría, antigüedad, estado de conservación y adecuación funcional, se acudirá principalmente a la información que al respecto figure en la base de datos de catastro, salvo que el técnico aprecie que dichas características no se corresponden con la realidad existente en el momento al que deba referirse la valoración o que se aporte documentación acreditativa de las mismas.

Cuarto.- Cálculo del valor real de la construcción, en bienes inmuebles urbanos o de tipología urbana en suelo rústico (Vc).

El valor de las construcciones se determinará aplicando al Módulo Básico de la Construcción los coeficientes correctores que le sean de aplicación en función de sus características específicas, en base a la siguiente expresión:

Donde:

Vc = Valor de la construcción expresado en €.

Vuc = Valor unitario de la construcción expresado en €/m² construido.

MBC = Módulo básico de la construcción expresado en €/m² construido (anexo I).

Sc = Superficie construida expresada en m² construido.

Coef. 2.1 = Tipología y Categoría Constructiva (anexo II).

Coef. 2.2 = Antigüedad (anexo II).

Coef. 2.3 = Estado de Conservación (anexo II).

Coef. 2.4 = Depreciación Funcional o Inadecuación (anexo II).

Quinto.- Cálculo del valor real del coste de ejecución de la obra (Ce), en bienes inmuebles urbanos o de tipología urbana en suelo rústico.

En las declaraciones de obra nueva la base imponible la constituye el coste de ejecución de la obra (Ce), en el que no estarán incluidos los beneficios de contrata, los honorarios profesionales, ni los tributos que gravan la construcción. La consideración de los aspectos excluidos se justifica en la siguiente expresión:

Donde:

Vc = Valor de la construcción calculada según el punto cuarto.

Coef. 2.5 = Coeficiente de obra nueva, porcentaje que representa el beneficio contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción (anexo II).

Sexto.- Valoración del suelo urbano.

1. A los efectos de la presente Orden se consideraran suelos urbanos los suelos definidos en la misma como bienes inmuebles urbanos, el suelo urbano clasificado por el planeamiento urbanístico en las categorías de consolidado y no consolidado, el suelo urbanizable clasificado por el planeamiento urbanístico con cualquiera de las categorías previstas por la legislación urbanística en el que razonadamente se aprecien elementos urbanos que afecten a su valor básico, así como aquellos que no estando clasificados por el planeamiento o en defecto de este, permitan su posible transformación de conformidad con el modelo de evolución urbana y ocupación del territorio.

2. El módulo básico del suelo urbano podrá quedar expresado como módulo básico de repercusión, referido a la superficie edificada o edificable y uso considerado o como módulo básico unitario referido a la superficie de suelo y uso considerado.

3. La valoración por repercusión o unitario se realizará tomando como referencia los criterios establecidos en la Norma 9 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

4. Para establecer las características del suelo considerado como urbano se acudirá preferentemente a la información que sobre el mismo exista en la base de datos catastral, contrastada con la que figure en el planeamiento urbanístico que le sea de aplicación y la descripción que figure en la escritura pública salvo que el técnico aprecie que dichas características no se corresponden con la realidad existente en el momento al que deba referirse la valoración o que se aporte documentación acreditativa de las mismas.

5. El valor del suelo urbano calculado en función de sus determinaciones urbanísticas o en base a la edificación materializada o materializable, podrá ajustarse con los coeficientes correctores que le resulten de aplicación de conformidad con lo previsto en el anexo II.

6. Para los suelos urbanizables delimitados o no delimitados sin ordenación pormenorizada, en los que no sea posible apreciar elementos urbanos, o no existan suficientes muestras comparables, el valor del suelo será el resultado de multiplicar la superficie de suelo por el valor unitario obtenido de aplicar un coeficiente de 0,6 a los módulos de valor unitario de suelo determinados para cada municipio para los usos distintos del residencial o industrial, de acuerdo a los artículos 1 y 2 de la Orden EHA/3188/2006, de 11 de octubre, por la que se determinan los módulos de valoración a efectos de lo establecido en los artículos 30 y en la disposición transitoria primera del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

Séptimo.- Determinación del módulo básico del suelo urbano (MBS).

El módulo básico del suelo urbano se podrá deducir por el medio que técnicamente el perito considere más adecuado de entre los siguientes:

1. Valor deducido por el método residual.

Media del valor del suelo, unitario o de repercusión, de una serie de muestras edificadas, de características similares o asimilables a las del bien a valorar. El valor unitario o de repercusión de cada muestra considerada se obtendrá por el método residual estático, es decir, descontando del valor de la muestra los gastos y beneficios de promoción y el valor de la construcción.

Mediante la aplicación de los coeficientes correctores concretos de cada muestra considerada, se obtiene un módulo básico genérico del suelo, que posteriormente se ajustará a las circunstancias concretas del bien a valorar, con la aplicación de los coeficientes de singularización que le correspondan.

• a) Método residual aplicado para la obtención del módulo básico unitario del suelo:

  

  Donde:

  MBSu = Módulo básico unitario del suelo expresado en €/m² de suelo.

  Vusm = Valor unitario del suelo de la muestra expresado en €/m² de suelo.

  Vma = Valor de la muestra actualizado a la fecha de devengo expresado en €, Valor de la muestra x coef. 5.

  Vcm = Valor de la construcción de la muestra expresado en €, calculado según punto cuarto.

  Ssm = Superficie del suelo de la muestra expresado en m² de suelo.

  Coef. 3.1 al 3.4 = Coeficientes correctores del valor conjunto del suelo y la construcción (anexo II).

  Coef. 1.1.1 al 1.1.5 = Coeficientes correctores del valor del suelo en función de sus características específicas (anexo II).

• b) Método residual aplicado para la obtención del módulo básico de repercusión del suelo:

  

  Donde:

  MBSr = Módulo básico de repercusión del suelo expresado en €/m² construido.

  Vrsm = Valor de repercusión del suelo de la muestra expresado en €/m² construido.

  Vma = Valor de la muestra actualizado a la fecha de devengo, Valor de la muestra x coef. 5, expresado en €.

  Vcm = Valor de la construcción de la muestra expresado en €, calculado según punto cuarto.

  Scm = Superficie construida de la muestra, expresada en m² construidos.

  Coef. 3.1 al 3.4 = Coeficientes correctores del valor conjunto del suelo y la construcción (anexo II).

  Coef. 1.2.1 al 1.2.4 = Coeficientes correctores del valor del suelo en función de la edificación materializada o materializable (anexo II).

2. Valor deducido por comparación con otras muestras de suelo.

Media del valor del suelo, unitario o de repercusión, de una serie de muestras de suelo de características similares o asimilables a las del bien a valorar. El valor unitario o de repercusión de cada muestra considerada se obtendrá aplicando a cada una de ellas los coeficientes de singularización que les sean de aplicación, obteniendo así un módulo básico genérico, que posteriormente se ajustará a las características concretas del bien a valorar mediante la aplicación de los coeficientes correctores que le sean de aplicación.

• a) Método de comparación aplicado para la obtención del modulo básico unitario del suelo:

  

  Donde:

  MBSu = Módulo básico unitario del suelo expresado en €/m² de suelo.

  Vusm = Valor unitario del suelo de la muestra expresado en €/m² de suelo.

  Vma = Valor de la muestra actualizado a la fecha de devengo expresado en €, Valor de la muestra x coef. 5.

  Ssm = Superficie del suelo de la muestra expresada en m² de suelo.

  Coef. 1.1.1 al 1.1.5 = Coeficientes correctores del valor del suelo en función de sus características específicas (anexo II).

• b) Método de comparación aplicado para la obtención del modulo básico de repercusión del suelo:

  

  Donde:

  MBSr = Módulo básico de repercusión del suelo expresado en €/m² construido.

  Vrsm = Valor de repercusión del suelo de la muestra expresado en €/m² construido.

  Vma = Valor de la muestra actualizado a la fecha de devengo expresado en €, Valor de la muestra x coef. 5.

  Sedm = Superficie edificable de la muestra, expresada en m² construibles.

  Coef. 1.1.1 al 1.1.5 = Coeficientes correctores del valor del suelo en función de sus características intrínsecas (anexo II).

3. Por referencia a los valores unitarios o de repercusión considerados por catastro de conformidad con la Circular 12.04/04, de 15 de diciembre, sobre ponencia de valores y las posteriores actualizaciones para cada ejercicio.

MBSu = Valor unitario s/zona de valor de Catastro, expresado en €/m² de suelo.

MBSr = Valor de repercusión del suelo s/zona de valor y uso/destino de Catastro, expresado en €/m² construido.

4. En caso de suelos destinados a la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección, estos se valorarán conforme a lo establecido en la normativa que resulte de aplicación.

Octavo.- Cálculo del valor real del suelo urbano (Vs).

El valor del suelo urbano, vacante de edificación o edificado, se podrá calcular por el medio que el técnico considere más adecuado de entre los siguientes:

1. Valoración mediante la aplicación del módulo básico unitario del suelo:

Para obtener el valor del suelo se aplicarán al módulo básico unitario del suelo, obtenido por alguno de los medios expuestos en el punto séptimo, los coeficientes correctores detallados en el anexo II que le sean de aplicación y la superficie de suelo.

Donde:

MBSu = Módulo básico unitario del suelo expresado en €/m² de suelo.

Coef. 1.1.1 al 1.1.5 = Coeficientes correctores del valor del suelo en función de sus características intrínsecas (anexo II).

Coste 1.1.6 = Gastos necesarios para materializar el aprovechamiento en suelo urbano (anexo II).

2. Valoración mediante la aplicación del módulo básico de repercusión del suelo:

• a) En función de la superficie edificable:

  Para obtener el valor del suelo se aplicarán al módulo básico de repercusión del suelo obtenido por alguno de los medios expuestos en el punto séptimo, los coeficientes correctores detallados en el anexo II que le sean de aplicación y la superficie edificable.

  

  Donde:

  MBSr = Módulo básico de repercusión del suelo expresado en €/m² construido.

  Coef. 1.1.1 al 1.1.5 = Coeficientes correctores del valor del suelo en función de sus características específicas (anexo II).

  Coste 1.1.6 = Gastos necesarios para materializar el aprovechamiento en suelo urbano (anexo II).

  Sup. edificable = superficie máxima edificable permitida por el planeamiento vigente o aquella que se estime como óptima, en función de las tipologías dominantes en la zona o de su adecuación al mercado inmobiliario, referido a la fecha a la que deba realizarse la valoración.

• b) En función de la superficie edificada:

  Para obtener el valor del suelo se aplicarán al módulo básico de repercusión del suelo obtenido por alguno de los medios expuestos en el punto séptimo, los coeficientes correctores detallados en el anexo II que le sean de aplicación y la superficie construida.

  

  Donde:

  MBSr = Módulo básico de repercusión del suelo expresado en €/m² construido.

  Coef. 1.2.1 al 1.2.4 = Coeficientes correctores del valor del suelo en función de la edificación materializada o materializable (anexo II).

  Coste 1.1.6 = Gastos necesarios para materializar el aprovechamiento en suelo urbano (anexo II).

Noveno.- Cálculo del valor real de bienes inmuebles edificados urbanos.

La elección del método para determinar el valor de un inmueble urbano podrá realizarse por cualquiera de los siguientes procedimientos:

1. Por el método de comparación.

Siempre que haya un mercado suficiente, entendido como un mercado representativo y datos suficientes de inmuebles comparables.

Conocido el valor de bienes de características similares, se les aplican los coeficientes de homogeneización definidos en el anexo II que procedan (coef. 4.1 al 4.6), para ajustar su valor a las características específicas del bien a valorar.

Donde:

V = Valor real del bien expresado en €.

MBB = Módulo básico del bien, expresado en €/m² construido.

Sc = Superficie construida del bien, expresada en m² construidos.

Coste 1.1.6 = Gastos necesarios para materializar el aprovechamiento en suelo urbano (anexo II).

Vumh = Valor unitario de la muestra homogenizado, expresado en €/m² construidos.

Vma = Valor de la muestra actualizado a la fecha de devengo expresado en €, Valor de la muestra x coef. 5.

Scm = Superficie de la muestra, expresada en m² construidos.

Coef. 4.1 a 4.6 = Coeficientes de homogeneización.

2. Por el método analítico.

Cuando, respecto de las muestras que en principio pudieran entenderse como comparables, no se dispone de suficiente información de todas las circunstancias con posible afección al valor o, para situaciones con mercado deficiente, entendido como un mercado no representativo o sin suficientes datos de inmuebles comparables.

• a) Aplicando a la suma del valor del suelo y el de la construcción, calculados según lo establecido en el punto octavo y el punto cuarto respectivamente, los coeficientes correctores del valor conjunto del suelo y la construcción definidos en el anexo II, que les sean de aplicación (coef. 3.1 al 3.4), según la siguiente fórmula:

  

  Donde:

  V = Valor real del bien expresado en €.

  Vs = Valor del suelo del bien calculado según el punto octavo, expresado en €.

  Vc = Valor de la construcción del bien calculado según el punto cuarto expresado en €.

  Coef. 3.1 al 3.4 = Coeficientes correctores del valor conjunto del suelo y la construcción (anexo II).

• b) A partir de la suma del módulo básico del suelo corregido con los coeficientes correctores en función de la superficie edificada más el módulo básico de la construcción corregido por los coeficientes correctores del valor de la construcción, a la que se le aplicarán los coeficientes correctores conjuntos del suelo y la construcción y la superficie construida, todo ello según la siguiente fórmula:

  

  Donde:

  V = Valor real del bien expresado en €.

  MBSr = Módulo básico de repercusión del suelo s/usos, expresado en €/m² construido.

  MBC = Módulo básico de la construcción s/usos, expresado en €/m² construido.

  Sc = Superficie construida del bien s/usos expresada en m² construidos.

  Coef. 3.1 al 3.4 = Coeficientes correctores del valor conjunto del suelo y la construcción (anexo II).

  Coste 1.1.6 = Gastos necesarios para materializar el aprovechamiento en suelo urbano (anexo II).

3. En el supuesto de que el bien inmueble objeto de valoración sea un inmueble en construcción o rehabilitación, su valor real se determinará según se ha dispuesto en los apartados anteriores, considerando el inmueble terminado y de nueva construcción, al que se le deducirán los gastos necesarios para su finalización. Dichos gastos deberán estar debidamente justificados.

Décimo.- Cálculo del valor real de las construcciones agrarias.

Preferentemente, y siempre que sea posible, el valor de las edificaciones agrarias más habituales tales como almacenes, naves, balsas, etc, se determinará utilizando como Valor Base (VB) de la tipología de las edificaciones presentes en la finca, el calculado a partir de los módulos de costes máximos a aplicar en las inversiones subvencionables por el Departamento con competencias en Agricultura y Ganadería en la Comunidad Autónoma de Aragón en las ayudas para modernización de explotaciones y de instalación de jóvenes agricultores. Estos módulos son establecidos y publicados anualmente por el citado Departamento. En estas disposiciones se fijan los módulos por metro cuadrado construido de las unidades de obra más habituales en las construcciones tanto de naves de almacenamiento agrario como de naves ganaderas. El cálculo del valor base de cada edificación presente en la parcela, se realiza como suma de las unidades de obra que la componen.

Los módulos publicados incluyen tanto el beneficio industrial como los gastos generales de la construcción. Para obtener el valor base final se sumará un cinco por ciento (5%) en concepto de tributos que gravan la construcción y honorarios profesionales.

Como norma general se aplicará el porcentaje establecido para determinar la influencia de los tributos que gravan la construcción y de los honorarios profesionales en el valor de las construcciones, salvo en aquellos casos, en los que la edificación valorada se aparte de lo habitual por el volumen de la obra, superficie o tipología, o se acredite un porcentaje diferente.

El valor de las construcciones se determinará aplicando al Valor Base los coeficientes correctores que le sean de aplicación en función de sus características específicas, conforme a la siguiente expresión:

Donde:

Vc = Valor de la construcción expresado en €.

Vuc = Valor unitario de la construcción expresado en €/m² construido.

VB = Valor Base expresado en €/m² construido.

Sc = Superficie construida expresada en m² construido.

Coef. 2.2 = Antigüedad (anexo II).

Coef. 2.3 = Estado de Conservación (anexo II).

Coef. 2.4 = Depreciación Funcional o Inadecuación (anexo II).

La superficie construida se detallará en metros cuadrados y se considerará la que aparece en la base de datos catastrales contrastada con el documento público y en su defecto con lo declarado por el contribuyente o mediante visita a la finca.

Para las edificaciones agrarias y elementos auxiliares cuyo valor base no pueda calcularse con el método de los módulos publicados por el Departamento con competencias en Agricultura y Ganadería en la Comunidad Autónoma de Aragón (industrias agrarias, naves de ganado porcino, naves avícolas, etc.), se seguirá la metodología de valoración expresada en el punto cuarto. En estos casos el Módulo Básico de la Construcción a aplicar de forma genérica en todo Aragón, será el MBC municipal mínimo para la Comunidad Autónoma propuesto por la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria de Aragón y aprobado por la Dirección General de Catastro en el año del hecho imponible.

Decimoprimero.- Cálculo del valor real del coste de ejecución de la obra (Ce). Construcciones agrarias calculadas por el método de Módulos.

En caso de Declaración de Obra Nueva, cuya base imponible es el valor real de coste de la obra, se restará del valor base calculado según lo dispuesto en el punto anterior, el cinco por ciento (5%) estimado de honorarios y tributos que gravan la construcción y el seis por ciento (6%) del valor calculado con los módulos aplicados, correspondiente al Beneficio Industrial.

Como norma general se aplicará el porcentaje establecido para determinar la influencia de los tributos que gravan la construcción y de los honorarios profesionales en el valor de las construcciones, salvo en aquellos casos, en los que la edificación valorada se aparte de lo habitual por el volumen de la obra, superficie o tipología, o se acredite un porcentaje diferente.

Decimosegundo.- Valoración de los suelos rústicos con construcciones.

Se aplicará lo dispuesto en este punto para el cálculo del valor real de suelos rústicos con usos distintos a la explotación agrícola y, por lo tanto, sin renta agraria por lo que no sería posible utilizar medios analíticos de valoración para determinar un valor base inicial.

Para determinar el valor real de este tipo de suelos, siempre que sea posible, se utilizarán los testigos comparables disponibles del mismo municipio, barrio rural o municipios adyacentes o de las mismas características socioeconómicas. Los testigos utilizados serán siempre terrenos rústicos con presencia de construcciones de la misma naturaleza que el bien a valorar. Se ajustarán los valores usando coeficientes de homogeneización que recojan las posibles diferencias entre el bien a valorar y los testigos utilizados. Los coeficientes de homogeneización se determinan en función del municipio o barrio rural de ubicación del testigo comparable respecto al bien a valorar, el valor de las edificaciones y su superficie. A tal fin, resultan de aplicación los Coeficientes 6.1 a 6.3 y coeficiente 4.6 del anexo II. Para la determinación de estos testigos o muestras comparables será de aplicación lo dispuesto en el punto decimocuarto. En caso de viviendas en suelo rústico será de aplicación, así mismo, el punto decimoquinto.

En caso de no disponer de testigos comparables suficientes se utilizará la metodología desarrollada en la Orden EHA/2816/2008, de 1 de octubre ("Boletín Oficial del Estado", número 244, de 9 de octubre de 2008), de modificación de la Orden EHA/3188/2006, de 11 de octubre, por la que se determinan los módulos de valoración a efectos de lo establecido en el artículo 30 y en la disposición transitoria primera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. En concreto en su artículo 4 desarrolla los Módulos aplicables a la valoración del suelo rústico ocupado por construcciones.

En este método se parte del Módulo Básico de Repercusión del suelo (MBR) del municipio para suelos ocupados por las edificaciones no agrícolas presentes en la parcela o el MBR mínimo, MBR-7, para suelos ocupados por tipologías de construcción agrícola, ganadera o forestal indispensable para el desarrollo de la explotación o extensiva. Los MBR utilizados en el cálculo serán los propuestos por la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria de Aragón y aprobados por la Dirección General de Catastro en el año del hecho imponible. Conforme a lo dispuesto en el artículo 4.2 de la Orden EHA/3188/2006, de 11 de octubre, estos Módulos se multiplican por los coeficientes correspondientes según el tipo de edificación existente en la parcela.

El terreno no ocupado por las construcciones se valora como terreno de cultivo sin tener en cuenta las posibles mejoras realizadas en el mismo. Para determinar su valor se utilizará el valor de referencia para el municipio y uso de suelo correspondiente publicado para el año del hecho imponible. En caso de no disponer de valor de referencia el cálculo se realizará según lo dispuesto en el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, artículos 9 al 17 utilizando para el cálculo de la renta media, los valores de ingresos y costes en los cultivos considerados de los 3 últimos años publicados por el Ministerio con competencias en agricultura incluidos en el documento "Resultados técnicos-económicos de explotaciones agrícolas de Aragón en los años correspondientes o similar". La superficie de los cultivos utilizados en el cálculo sumará al menos el 75% de la superficie cultivable de secano o regadío del municipio donde radique el bien a valorar, según las últimas estadísticas agrarias publicadas. En caso de explotación de secano, el barbecho, si lo hubiere, será considerado un cultivo más a estos efectos. El importe de las ayudas PAC a incluir en el cálculo en cada cultivo será al menos el 90% del valor medio regional para la región donde se ubique el bien valorado para el año del hecho imponible. En el cálculo del factor de localización, FL para determinar el factor u2, se tomará como referencia la capital de la provincia donde radique el bien.

Decimotercero.- Cálculo del valor real de bienes inmuebles edificados rústicos.

Se aplica a la suma del valor del suelo y el de la construcción, calculados según lo establecido en los puntos cuarto, décimo y decimosegundo respectivamente, los coeficientes correctores del valor conjunto del suelo y la construcción definidos en el anexo II, que les sean de aplicación (coef. 3.1 y 3.2).

Donde:

V = Valor real del bien expresado en €.

Vs = Valor del suelo del bien, calculado según el punto decimosegundo, expresado en €.

Vc = Valor de la construcción del bien, calculado según los puntos cuarto y décimo, expresado en €.

Decimocuarto.- Muestras para la obtención del módulo básico del suelo y para el método de comparación.

1. Las muestras utilizadas en las comprobaciones de valor por el método de comparación o para la obtención del módulo básico del suelo por el método residual, así como sus datos fundamentales, se tomarán preferentemente de entre las que consten en los registros oficiales.

En caso de que las muestras procedan de escrituras públicas se identificaran los datos relevantes descriptivos del bien y el valor asignado al mismo junto con los datos de fecha de la transmisión, notario y protocolo.

En caso de que las muestras procedan de bases de datos en soporte electrónico, en el informe de valoración se harán constar, la fuente de su procedencia, los datos relevantes descriptivos del bien, el valor asignado al mismo, la fecha a que se refiere ese valor y, en su caso, aquellos otros datos identificativos del documento de procedencia.

En caso de que las muestras procedan de ofertas de mercado, en el informe de valoración se indicara la fuente de su procedencia, fecha de la consulta, referencia de la oferta y las circunstancias anunciadas que resulten relevantes a efectos de valoración. Estas muestras deberán corregirse con el correspondiente coeficiente de homogeneización por margen de negociación.

En cualquier caso, deberán omitirse cualesquiera datos personales y confidenciales al amparo de lo dispuesto en el artículo 95 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

En el informe de valoración se hará constar para cada muestra las características descriptivas disponibles que resulten relevantes según el tipo de bien tales como municipio, dirección parcialmente identificativa, calidad de la construcción, antigüedad, estado de conservación, superficie construida o edificabilidad, superficie de suelo, aprovechamiento, etc.

2. Se tomarán muestras situadas en zonas homogéneas a las del bien a valorar, comenzando por las de su entorno y en su defecto se acudirá a zonas homogéneas más alejadas o incluso ubicadas en otro municipio, siempre y cuando mantengan correlación en los comportamientos del valor.

3. Se seleccionarán muestras adecuadas al uso, destino, tipología, superficie y antigüedad, del bien a valorar.

4. Entre las muestras seleccionadas se podrán desechar siguiendo criterios estadísticos, aquellas que presenten un mayor grado de desviación en su valor, así como aquellas que resulten menos adecuadas por razón de sus características particulares como superficie o antigüedad.

5. El número de muestras a adoptar será aquel que resulte suficientemente representativo según el tipo de inmueble y su localización, pudiendo reducirse de forma razonada, hasta un número tres, en caso de tratarse de inmuebles cuyas características sean altamente concordantes, como pudieran ser viviendas en el mismo edificio y transmitidas en fechas próximas, inmuebles de características similares ubicados en un municipio con escasa actividad inmobiliaria, o en aquellos casos en los que se aprecie que aumentar el número de muestras, aunque estas fuesen supuestamente similares, podría desvirtuar la determinación del valor real del bien.

6. La adecuación de las muestras utilizadas se justificará, en el informe de valoración, mediante la expresión del municipio o ámbito en el que se sitúan, su uso y su tipología edificatoria. En caso de no ser coincidentes con los del bien a valorar, deberá razonarse los criterios en base a los que se consideran comparables.

Para todas las circunstancias relevantes, tales como superficie, antigüedad u otras, que hayan sido tomadas en consideración para la determinación del valor comprobado, deberá hacerse constar la expresión concreta de su incidencia en el valor final conforme a los criterios de homogeneización detallados en el anexo II.

Decimoquinto.- Actualización de valores en función de la fecha de las muestras en relación a la del bien a valorar.

Cuando las muestras consideradas, tanto en el método residual, como en el de comparación, se refieran a años distintos al que debe realizarse la valoración, su valor se actualizará mediante la aplicación del coeficiente corrector en función de la fecha del hecho imponible, coeficiente 5.

Cuando se trate de muestras a utilizar en el método residual, el módulo de la construcción y los coeficientes a aplicar a la muestra para la obtención del valor unitario o de repercusión del suelo, deberán referirse a la fecha a la que se actualice el valor de la misma.

Decimosexto.- Circunstancias sin afección al valor del inmueble.

De la relación total de circunstancias y características a que se refiere el anexo II, solo se detallarán aquellas que tengan incidencia significativa en el valor del bien, en función de sus características y tipología. Para el resto de circunstancias que no supongan afección al valor del inmueble o resulten ajenas, no será necesaria su descripción ni aplicación. En estos casos, al no afectar al valor del bien, deberá entenderse que el coeficiente toma como valor la unidad.

Decimoséptimo.- Inmuebles que serán objeto de reconocimiento personal por los peritos en las comprobaciones de valor.

1. El artículo 160.2 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, sobre el procedimiento para la comprobación de valores, establece lo siguiente que: "En el dictamen de peritos, será necesario el reconocimiento personal del bien valorado por el perito cuando se trate de bienes singulares o de aquellos de los que no puedan obtenerse todas sus circunstancias relevantes en fuentes documentales contrastadas. La negativa del poseedor del bien a dicho reconocimiento eximirá a la Administración tributaria del cumplimiento de este requisito".

Lo dispuesto en la norma reglamentaria atribuye un carácter excepcional al reconocimiento personal del perito del inmueble a valorar. Tal reconocimiento sólo resultaría preceptivo cuando se trate de bienes singulares o de aquellos de los que no puedan obtenerse todas sus circunstancias relevantes en fuentes documentales contrastadas.

No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial ha adoptado con carácter general el criterio de la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar. En su caso, ha de razonarse individualmente y caso por caso, con justificación racional y suficiente, por qué resulta innecesaria de no llevarse a cabo, la visita al inmueble.

2. En todo caso, la comprobación de valor de los inmuebles que se relacionan a continuación exigirá el reconocimiento personal del perito dada su condición de bienes singulares:

• 1. Inmuebles con instalaciones y características constructivas especiales, ocupados por grandes industrias destinadas tanto a la transformación y producción como al almacenaje, con una superficie construida mayor de 15.000 m², en parcelas superiores a 20.000 m².
• 2. Oficinas bancarias o de compañías de seguros en edificio exclusivo.
• 3. Grandes servicios terciarios (grandes implantaciones de edificaciones terciarias en las que se acumula de forma concentrada, dentro de una misma área, una serie de equipamientos de servicios comerciales, de ocio y de hostelería que en su conjunto superan las dimensiones máximas previstas por la normativa sectorial correspondiente). También inmuebles destinados a centros comerciales y grandes superficies e hipermercados, con superficie superior a 10.000 m² construidos.
• 4. Edificios, en uso exclusivo, destinados a espectáculos audiovisuales o conciertos, con aforo superior a 600 personas y superficie mayor de 1.000 m² construidos; casinos de juego y clubs sociales con superficie mayor a 2.000 m².
• 5. Centros de convenciones y congresos en edificio exclusivo.
• 6. Edificios, en uso exclusivo, destinados a bibliotecas y museos con una superficie mayor a 1.000 m² construidos.
• 7. Inmuebles destinados a alojamientos turísticos (hoteles, apartoteles, balnearios, etc.) con categoría de 4 estrellas o más, así como locales de restauración de 4 o más tenedores.
• 8. Centros de atención sanitaria (hospitales y clínicas) en edificio exclusivo.
• 9. Edificios destinados en su totalidad a residencias de mayores o asilos.
• 10. Centros de enseñanza media o superior, colegios mayores y residencias de estudiantes, en edificio exclusivo.
• 11. Inmuebles de carácter religioso (iglesias, capillas, monasterios, conventos, mezquitas, sinagogas, etc.).
• 12. Bienes inmuebles de Interés Cultural, categoría Monumento (artículo 12.2.A de la Ley 3/1999, de 10 de marzo, de Patrimonio Cultural Aragonés) así como los bienes de interés cultural asumidos por ministerio de la Ley, disposición adicional segunda "... los castillos, escudos, emblemas, cruces de término y cuevas, abrigos y lugares que contengan manifestaciones de arte rupestre y los monumentos megalíticos en toda su tipología existentes en Aragón...". Igualmente serán de obligada visita los bienes incluidos en los Catálogos del Patrimonio Arquitectónico de los Planes Generales de Ordenación Urbana como bienes de interés monumental o arquitectónico.
• 13. Yacimientos arqueológicos y paleontológicos y otros elementos de interés patrimonial (molinos, azudes, y otros dispositivos con interés histórico de ingeniería e infraestructura hidráulica, agraria, etc.).
• 14. Bienes inmuebles destinados a aeropuertos y puertos comerciales o deportivos, aeródromos, estaciones de ferrocarril o de autobuses (con superficie construida mayor de 1.200 m² construidos), intercambiadores.
• 15. Dentro de bienes inmuebles destinados a la producción de energía eléctrica y gas y al refino de petróleo: Las centrales nucleares, hidráulicas, y térmicas. Las presas, saltos de agua y embalses. Parques eólicos (con 15 o más aerogeneradores) y fotovoltaicos (superficie mayor de 100 ha).
• 16. Inmuebles destinados a la salvaguarda, seguridad y salubridad de personas y bienes (captación, tratamiento, distribución de agua y depuración de aguas residuales, tratamiento de residuos (> 1 ha), suministro de servicios esenciales o de interés general).
• 17. Complejos deportivos, cubiertos o no, y pabellones deportivos, dedicados a la práctica y/o espectáculo deportivo con aforo superior a 1.000 personas, con superficie mayor de 3.000 m² construidos en planta.
• 18. Inmuebles destinados a camping de 1.ª categoría (con capacidad > de 800 plazas). Campos de golf con superficie superior a 20 ha. pistas de ski, deportes de aventura.

  No será preciso realizar la visita de los bienes singulares objeto de comprobación de valor en los siguientes supuestos:

  • - Cuando la visita se haya realizado con anterioridad en un plazo inferior a tres años.
  • - Cuando se haya efectuado en dicho plazo la comprobación de valor de la declaración de Obra Nueva y/o División en Propiedad Horizontal.
  • - Cuando el bien se haya incluido en el Censo General del Patrimonio Cultural Aragonés en los tres años anteriores a la fecha de la comprobación.
  • - Cuando en el municipio se haya realizado regularización o revisión total del Catastro Inmobiliario en un plazo menor o igual a tres años.
  • - Cuando en el momento de la comprobación haya desaparecido la circunstancia que hacía singular el bien en cuestión.

Siempre que se hace referencia a los límites de superficie construida, se entiende que en ella no está incluida la superficie de parcela destinada a urbanización interior, jardines, viales, aparcamientos en superficie, etc.

3. Dado que el Reglamento de aplicación de los tributos exime de la visita ocular cuando el perito pueda obtener todos los datos relevantes de fuentes documentales contrastadas, se considerará, a estos efectos, que, cuando todos los datos necesarios para la valoración puedan ser acreditados por su descripción en documento público, por su obtención del Registro de la propiedad, del Catastro, por la consulta de las determinaciones urbanísticas del planeamiento, por la consulta del sistema de información geográfica de parcelas agrícolas (SIGPAC), o de otros sistemas de información geográfica, no será necesaria la visita del perito. En estos casos deberá citarse expresamente en el informe de qué fuente se ha obtenido cada uno de los datos manejados en el dictamen.

4. El reconocimiento personal implicará la inspección presencial del inmueble y se tomará conocimiento del uso, tipología, características constructivas, calidades, estado de conservación y demás circunstancias relevantes para la valoración del inmueble.

Decimoctavo.- Actualizaciones e instrucciones.

1. Los valores y coeficientes establecidos en la presente Resolución podrán ser actualizados o modificados cuando la evolución de los valores de mercado o de las condiciones socioeconómicas así lo justifiquen. En el supuesto de que no se procediera a la actualización de los mismos, se entenderán prorrogados para el ejercicio inmediatamente posterior y para los sucesivos siguientes.

2. La Dirección General de Tributos podrá emitir circulares e instrucciones sobre criterios de valoración particulares en el caso de supuestos especiales que así lo precisen.

Decimonoveno.- Efectos.

1. La presente "Norma Técnica de Valoraciones" sustituye a la aprobada por Resolución de 18 de octubre de 2017 y sus ulteriores modificaciones por Resoluciones de 13 de diciembre de 2017 y de 3 de junio de 2020, y tendrá efectos a partir del día siguiente al de su publicación en el "Boletín Oficial de Aragón".

LE0000608745_20200617R Tributos 18 Oct. 2017 (Norma Técnica de Valoraciones aplicable a los dictámenes de peritos de la Administración, relativos a los bienes de naturaleza urbana y bienes de naturaleza rústica con construcciones)LE0000612062_20180128R DGT 13 Dic. 2017 CA Aragón (modificación de la Res 18 Oct. 2017, por la que se aprueba la "Norma Técnica de Valoraciones" aplicable a los dictámenes de peritos de la Administración)LE0000668082_20200617R Tributos 3 Jun. 2020 CA Aragón (modifica R 18 Oct. 2017, "Norma Técnica de Valoraciones" para dictámenes relativos a bienes de naturaleza urbana y rústica con construcciones, para estimar el valor real de inmuebles a efectos ITP y AJD y SyD)

2. Lo dispuesto en la presente Resolución se aplicará a los procedimientos de comprobación de valor que se hayan iniciado con anterioridad a la fecha de efectos cuando no se hubiera emitido en dicha fecha el correspondiente dictamen de peritos de la Administración.

3. El anexo I, en su actual redacción, resultará de aplicación a los hechos imponibles devengados a partir de 1 de enero de 2021.