Artículo 296

La enfiteusis se regirá por lo establecido en el título de su constitución y, en su defecto, por las disposiciones contenidas en el presente título y en las Leyes sobre inscripción, división y redención de censos en Cataluña y disposiciones complementarias.

Artículo 297

El censo enfitéutico que otorga todos los derechos que se regulan en el capítulo II de este título y en las demás disposiciones legales menciona das en el artículo anterior se llama «censo con dominio», y el censualista, dueño directo. El que confiere los derechos de cobrar la pensión o de «fadiga» se denomina «censo en nuda percepción»; el que atribuye el derecho a la pensión «censo sin dominio» y el que reserva al titular de la finca el dominio útil cediendo a tercero el derecho de censo en cualquiera de las variantes anteriores, se llama «revessejats».

Artículo 298

La enfiteusis se podrá constituir:

• 1.° Por contrato llamado «establiment», que deberá constar necesariamente en escritura pública.
• 2.° Por disposición por causa de muerte.

Cuando la enfiteusis se constituya por contrato, podrá estipularse el pago a favor del «estabiliente» y por una sola vez al contado o a plazos, de una cantidad que se llama «entrada».

Artículo 299

La enfiteusis se extinguirá:

• 1.° Por la pérdida total de la finca.
• 2.° Por expiración del término o cumplimiento de la condición.
• 3.° Por consolidación del dominio útil con el directo, o viceversa.
• 4.° Por redención.
• 5.° Por renuncia de los respectivos derechos del dueño directo o del enfiteuta.
• 6.° Por prescripción, que correrá desde el día en que el enfiteuta deje de pagar la pensión.

Artículo 300

Cuando la pérdida de la finca no sea total, pero sí de su mayor parte, de suerte que sus frutos no basten para el pago de la pensión, se reducirá ésta proporcionalmente, sin que se modifiquen los demás derechos dominicales.

Artículo 301

Expirado el término o cumplida la condición, el dueño directo, salvo pacto en contrario, no podrá recobrar la finca sin abono, consignación y afianzamiento de las mejoras exigibles hechas por el enfiteuta, el cual vendrá obligado a fijar su importe.

Artículo 302

El enfiteuta podrá dimitir la finca mediante el abono de sus deterioros y extinción de las cargas y derechos reales que hubiese impuesto y sin derecho a las mejoras, siempre y cuando, antes de renunciar, satisfaga todas las pensiones vencidas y no prescritas y el último laudemio adecuado, con las limitaciones establecidas en el artículo 304.

Artículo 303

El dueño directo tendrá derecho a percibir la pensión en la forma, tiempo y lugar convenidos, y en defecto de pacto o de costumbre, en dinero, por mensualidades vencidas y en el domicilio del deudor.

La pensión podrá ser en dinero o en frutos. La falta de pago de pensiones no hará caer la finca en comiso, a menos que se hubiese establecido expresamente en el título de constitución.

Artículo 304

La reclamación de pensiones adeudadas no podrá exceder de las veintinueve últimas.

El pago de tres pensiones consecutivas sin reserva por el perceptor eximirá de pagar las anteriores.

La finca responderá del pago de las pensiones vencidas y no satisfechas y del importe de los laudemios también devengados y no satisfechos durante los últimos treinta años. En cuanto a tercero, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Artículo 305

En la enfiteusis con dominio, el dueño directo tendrá derecho a percibir laudemio por cada transmisión de la finca, excepto en los casos previstos en el artículo siguiente; pero en las enfiteusis establecidas con posterioridad a la vigencia de la Ley de Censos, de 31 de diciembre de 1945, sólo se devengará laudemio cuando haya sido expresamente estipulado y con la limitación establecida en el artículo 40 de la citada Ley.

En caso de usufructo corresponderá al usufructuario el derecho de percibir laudemio, de no disponer otra cosa el título de la constitución o la costumbre del lugar.

Artículo 306

No se adeudará laudemio: en las enajenaciones que se realicen por expropiación forzosa; en las hechas a título lucrativo a favor de los ascendientes o descendientes del enajenante; en las transmisiones a título hereditario, y en la agnición de buena fe, revelada dentro del año siguiente a la adquisición fiduciaria.

En el antiguo territorio enfitéutico de Barcelona, Girona, Vic, Mataró, Igualada, Vilafranca del Penedés, Granollers, Cardedeu, Moiá, Gorró de Vall y lugares del término de les Franqueses del Vallès, no se adeudará laudemio en las enajenaciones a título lucrativo de bienes sitos en su respectivo territorio.

En las transmisiones de bienes sitos en la villa de Moiá, que se celebren en ella y tengan lugar entre sus vecinos, sean a título lucrativo u oneroso, no se adeudará laudemio. Tampoco se adeudará en las ventas de fincas situadas en la Vall de Ribes cuando se verifiquen entre sus habitantes.

Artículo 307

En las ventas a carta de gracia o con pacto de retro se devengará la mitad del laudemio en la venta y la otra mitad en la retroventa o al que dar firme aquélla.

El laudemio se calculará, en las permutas, sobre la estimación de la finca enfitéutica.

Cuando se aporte una finca enfitéutica a una sociedad, se fijará el laudemio sobre el valor asignado a la aportación, y en las adjudicaciones en caso de disolución, sobre el valor de adjudicación o venta.

No se devengará laudemio si las adjudicaciones se efectúan a favor de uno o varios socios.

Artículo 308

Salvo pacto en contrario, el pago del laudemio corresponderá al adquirente, y en el antiguo territorio enfitéutico de Barcelona al enajenante.

Artículo 309

Sin perjuicio de lo dispuesto en las Leyes de Censos, la cuota del laudemio deberá regularse por las disposiciones del título de constitución de la enfiteusis, y en su defecto, al tipo del 2 por 100.

En el antiguo territorio enfitéutico de Barcelona, y en defecto de pacto, se estará a lo dispuesto en las citadas Leyes.

Artículo 310

Si la transmisión del dominio útil quedare ineficaz como consecuencia de demanda judicial interpuesta dentro de los cuatro años, el laudemio cobrado deberá restituirse dentro del plazo máximo de seis meses.

Artículo 311

El derecho a reclamar el laudemio prescribirá a los treinta años de haberse devengado.

Los laudemios no se presumirán satisfechos o condonados por el mero hecho de recibir el dueño directo del nuevo enfiteuta las pensiones del censo; pero sí cuando aquél consintiere la «cabrevación»; y cuando concurriere, sin protesta ni reserva, a la escritura de enajenación.

Artículo 312

Todo censualista, excepto el titular de censos sin dominio tendrá el derecho de prelación llamado de «fadiga», pudiendo, en consecuencia, ejercitar el de tanteo y, en su caso, el de retracto, para adquirir la finca censida que se haya enajenado a título oneroso, por el mismo precio o condiciones convenidas con el adquirente. Estos derechos deberán ejercitarse dentro de los plazos fijados en la Ley de Censos. El censualista que en virtud de los mencionados derechos hubiese consolidado el dominio pleno de una finca no podrá transmitirlo de nuevo a título oneroso hasta que haya transcurrido el plazo previsto en dicha Ley.

Artículo 313

El derecho de «fadiga» no tendrá lugar:

• 1.° En las permutas.
• 2.° En las retroventas.
• 3.° En las transacciones.
• 4.° En los contratos de vitalicio y de renta vitalicia.
• 5.° En las demás enajenaciones en que el titular de tal derecho no pueda dar o hacer aquello a que se haya obligado el adquirente.

Artículo 314

El derecho de «fadiga», en cualquiera de sus manifestaciones de tanteo o retracto, se perderá:

• 1.° Cuando se haya cobrado el correspondiente laudemio o consentido la enajenación mediante firma por razón de dominio o de otra forma.
• 2.° En todos los casos en que, por actos propios posteriores a la fecha en que se haya tenido noticia de la enajenación, se demuestre consentirla.
• 3.° Cuando se ejercite el derecho de redención, siempre que sea antes de dictarse sentencia dando lugar a la «fadiga».

Artículo 315

Cuando el dominio directo de una finca pertenezca a varios pro indiviso, no podrá ejercitarse el derecho de «fadiga» sino por todos con juntamente, o uno o varios de ellos por cesión de los restantes. Si el do minio directo se hallare constituido en usufructo, el derecho de «fadiga» corresponderá al nudo propietario.

Los derechos de tanteo y retracto que comprende la «fadiga» no podrán cederse separadamente del censo.

Artículo 316

El dueño directo tendrá también el derecho llamado de «cabrevación», o sea el de hacerse reconocer como tal, a su costa, por el enfiteuta y en escritura pública.

Cuando el dueño directo pida ser reconocido por el enfiteuta, deberá exhibir los títulos de su derecho y demostrar que éste posee la finca censida.

La cuasi posesión del censo por espacio de treinta años equivaldrá al título, si se han percibido las pensiones durante este tiempo.

Artículo 317

El dueño directo estará obligado a otorgar «carta precaria», o sea nuevo título a favor del poseedor de una finca enfitéutica que justifique haberla poseído por sí y sus antecesores pacíficamente y sin interrupción por espacio de treinta años, habiendo pagado durante este tiempo las pensiones devengadas. Si el dueño directo lo exige, deberá satisfacer igualmente los laudemios exigibles y no satisfechos desde la última «cabrevación» o firma por razón de dominio y aprobación de la transmisión realizada sin protesta ni reserva. Serán a cargo del enfiteuta los gastos de la nueva escritura.

Artículo 318

Corresponderá al censatario el derecho de «fadiga», comprensivo de los de tanteo y retracto, en caso de enajenación a título oneroso de sus derechos dominicales por el censualista. El censatario deberá hacer uso de estos derechos dentro del plazo establecido en la Ley de Censos y complementarias. Si son varios los censatarios o la finca censida se hallase constituida en usufructo, se aplicará lo dispuesto en el artículo 315.

Artículo 319

Los «subestablecimientos» con dominio llamado mediano existentes en el antiguo territorio enfitéutico de Barcelona y otras comarcas de Cataluña, con anterioridad a la vigencia de la Ley de Censos, subsistirán con sus derechos de dominio adaptados a las disposiciones de dicha Ley y de la presente Compilación. Los dueños directo y medianos podrán hacer uso del derecho de «fadiga», con preferencia del que sea más inmediato al enfiteuta, siempre con sujeción a las mismas disposiciones establecidas para el primero.

Artículo 320

Queda incorporado a la presente Compilación el artículo 1.656 del Código Civil.