Artículo 164

1. La ejecución de los planes de ordenación corresponde a la Generalidad, a las entidades locales y a las entidades urbanísticas especiales en sus respectivas esferas de actuación, sin perjuicio de la participación de los particulares en la citada ejecución en los términos establecidos en el presente título.

2. La ejecución de los planes mediante el sistema de expropiación puede ser objeto de concesión administrativa que se otorgará mediante concurso, en cuyas bases se fijarán los derechos y obligaciones del concesionario.

Artículo 165

La Generalidad y las Entidades Locales podrán constituir sociedades anónimas o empresas de economía mixta, de acuerdo con la legislación aplicable en cada caso para la ejecución de los Planes de Ordenación.

Artículo 166

1. Las actuaciones en suelo urbanizable programado requieren la previa aprobación del Plan Parcial del sector correspondiente.

2. En el suelo urbanizable no programado solamente se podrá actuar mediante la aprobación del Programa de Actuación Urbanística y de los correspondientes Planes Parciales para su ejecución.

3. Se exceptúa de lo dispuesto en este artículo la ejecución de los sistemas de ordenación urbanística del territorio previstos en los Planes territoriales o en los planes generales o la de alguno de los elementos de los citados sistemas.

Artículo 167

1. La ejecución de los Planes y de los Programas de Actuación Urbanística se realizará por polígonos completos, excepto cuando se trate de ejecutar directamente los sistemas generales o alguno de sus elementos mediante actuaciones aisladas.

2.

Los polígonos se delimitarán teniendo en cuenta los siguientes requisitos:

• a) Que por sus dimensiones y características de ordenación sean susceptibles de asumir las cesiones de suelo derivadas de las exigencias del Plan y de los Programas de Actuación Urbanística.
• b) Que hagan posible la equitativa distribución de beneficios y cargas de la urbanización.
• c) Que tengan entidad suficiente para justificar técnica y económicamente la autonomía de la actuación.

3. En suelo urbano, cuando no sea posible la determinación por el planeamiento de un polígono con los requisitos establecidos en el número anterior, ni se trate de actuaciones aisladas, las operaciones urbanísticas se podrán llevar a cabo mediante la delimitación por el propio Plan de unidades de actuación que permitan, al menos, la justa distribución entre los propietarios de los beneficios y cargas derivado del planeamiento.

En los supuestos a que se refiere el artículo 120.3.a) de esta Ley la unidad de actuación tendrá que estar expresamente delimitada en el planeamiento.

4. No se podrán delimitar polígonos inmediatos a terrenos de cesión obligatoria y gratuita sin incluir en los referidos polígonos y unidades la parte correspondiente de los indicados terrenos.

No será necesaria la delimitación previa de unidades de actuación por el planeamiento cuando se trate de la obtención de calles y vías, en cuyo caso la delimitación de la Unidad de Actuación se podrá realizar por el procedimiento previsto en el artículo 168 de esta Ley.

Artículo 168

1. La delimitación de polígonos y unidades de actuación, si no se contuviera en los planes se acordará, de oficio o a petición de los particulares interesados, por las Entidad Local o Urbanística especial actuante, de acuerdo con el procedimiento establecido en los artículos 64 y 65 de esta Ley, excepto lo establecido en el artículo 70.

2. No obstante, ninguna reclamación o recurso que se funde en errores u omisiones no denunciados en la fase de información pública podrá dar lugar a la retroacción de actuaciones.

Artículo 169

1. La ejecución de los polígonos o unidades de actuación se realizará mediante cualquiera de los sistemas de actuación siguientes:

• a) Compensación.
• b) Cooperación.
• c) Expropiación.

2. La administración actuante escogerá el sistema de actuación aplicable según las necesidades, medios económico-financieros con que cuente, colaboración de la iniciativa privada y otras circunstancias que concurran, dando preferencia a los sistemas de compensación y cooperación, salvo que razones de urgencia o necesidad exijan la expropiación.

3. No obstante lo expuesto en el apartado anterior, los planes parciales de iniciativa particular se ejecutarán siempre por el sistema de compensación.

4. Cuando el Plan de Ordenación o Programa de Actuación Urbanística no precisaran el sistema, su determinación se llevará a cabo mediante el procedimiento previsto para la delimitación de polígonos o unidades de actuación. Si los propietarios que representan el 60 por 100 de la superficie total del polígono o unidad de actuación solicitaran en el trámite de información pública del procedimiento para su delimitación la aplicación del sistema de compensación, la administración lo acordará previa audiencia de los otros propietarios del polígono o unidad de actuación, siempre que no aprecie la concurrencia de las razones de urgencia o necesidad de acuerdo con lo que establece el apartado siguiente de este artículo.

5. En todo caso procederá la aplicación del sistema de expropiación cuando la Junta de Compensación, o en su caso, el propietario único de todos los terrenos del polígono o unidad de actuación incumplan las obligaciones inherentes al sistema de compensación.

Artículo 170

1. Los propietarios de los terrenos afectados por una actuación urbanística están sujetos al cumplimiento de las cargas siguientes:

• a) Efectuar las cesiones de terrenos que se establecen en esta Ley.
• b) Sufragar los gastos de la urbanización.

2. La Administración estará obligada a afectar el suelo procedente de las cesiones al destino previsto en los planes, y eventualmente al patrimonio municipal del suelo, y a realizar la urbanización en los plazos previstos.

Artículo 171

Cuando la actuación en determinados polígonos o unidades de actuación no sea presumiblemente rentable, por resultar excesivas las cargas en relación con el escaso aprovechamiento previsto para las zonas edificables, el Consejo Ejecutivo a propuesta del Consejero de Política Territorial y Obras Públicas, y previo dictamen de la Comisión Jurídica Asesora, con audiencia o, si es necesario, a instancia de los Ayuntamientos interesados, podrá autorizar, sin modificar las determinaciones del Plan, una reducción de la contribución de los propietarios en las mismas o una compensación económica a cargo de la Administración, procurando equiparar los costes de la actuación a los de otros análogos que hayan resultado viables.

Artículo 172

1. En los gastos de urbanización que tengan que ser sufragados por los propietarios afectados se comprenden los siguientes conceptos:

• a) Las obras de vialidad, saneamiento, suministro de agua y energía eléctrica, alumbrado público, arbolado y jardinería, que estén previstas en los Planes y Proyectos y sean de interés para el sector o área de actuación, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de suministros de agua y energía eléctrica con cargo a las empresas que presten los servicios, salvo la parte con la que han de contribuir los usuarios de acuerdo con la reglamentación de aquéllos.
• b) Las indemnizaciones procedentes por la demolición de construcciones, destrucción de plantaciones, obras e instalaciones que exija la ejecución de los Planes.
• c) El coste de los Planes Parciales y de los Proyectos de Urbanización y reparcelación

2. El pago de estos costes se podrá realizar, previo acuerdo con los propietarios interesados, cediendo éstos, gratuitamente y libres de cargas, terrenos edificables en la proporción que se estime suficiente para compensarlos.

Artículo 173

Los propietarios de suelo urbanizable no programado, que sea objeto de un Programa de Actuación Urbanística, tendrán que colaborar en la ejecución o suplemento de las obras exteriores de infraestructura sobre las que se apoye la actuación urbanística sin perjuicio del cumplimiento de las cargas a que se refiere el número 2 del artículo 127 de esta Ley.

Artículo 174

1. Las obligaciones y cargas de los propietarios del suelo a que se refiere este capítulo serán objeto de justa distribución entre los mismos, junto con los beneficios derivados del planeamiento, en la forma que libremente convengan mediante compensación o reparcelación.

2. En suelo urbano, cuando las diferencias de aprovechamiento urbanístico entre fincas que no superen el 15 por 100 del aprovechamiento medio de la unidad de actuación, o superándolo no se hiciera declaración expresa de la lesión, no será precisa la reparcelación física, con independencia de las compensaciones económicas que procediesen.

3. El incumplimiento de las obligaciones y cargas impuestas por esta Ley habilitará a las Administraciones competentes para expropiar los terrenos afectados.

Artículo 175

Procederá la indemnización sustitutoria entre los afectados cuando por las circunstancias de edificación en una actuación urbanística no fuera posible llevar a cabo la reparcelación material de los terrenos de toda o parte de la misma superior a un 50 por 100 de la superficie afectada.

Artículo 176

1. En el sistema de compensación, los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su cargo la urbanización en los términos y condiciones que se determinan en el Plan o Programa de Actuación Urbanística o en el acuerdo aprobatorio del sistema y se constituyen en Junta de Compensación, excepto en el caso en que todos los terrenos pertenezcan a un único titular.

2. Las bases de actuación y los Estatutos de la Junta de Compensación serán tramitados y aprobados de acuerdo con el procedimiento previsto en los artículos 64 y 65 con la excepción prevista en el artículo 70 de esta Ley. A tal efecto, los propietarios que representen al menos el 60 por 100 de la superficie total del polígono o unidad de actuación presentarán a la administración actuante los correspondientes proyectos de Bases y Estatutos. Con anterioridad a la resolución que se adopte, se dará audiencia a los otros propietarios.

3. Los acuerdos de aprobación de la constitución de las juntas de compensación se han de adoptar dentro de los treinta días siguientes a la entrada de la documentación completa en el Registro de la Administración actuante.

Si, transcurrido este plazo, no se ha producido el acuerdo de aprobación de la constitución, se entenderá que la aprobación ha sido otorgada por silencio administrativo positivo y su ejecutividad quedará supeditada a la aprobación definitiva del proyecto de bases y de los estatutos de la junta.

Artículo 177

1. Para llevar a cabo la urbanización del polígono o unidad de actuación, será necesario que se constituya la Junta de Compensación, excepto en el caso en que todos los terrenos pertenezcan a un único propietario y esta situación se mantenga mientras duren las obras de urbanización. No obstante, si el propietario y el promotor fueran personas distintas, será obligatoria la constitución de la junta, a la que se incorporará el promotor como empresa urbanizadora.

2. No podrá iniciarse ninguna obra de urbanización ni podrán enajenarse parcelas sin que se haya cumplido lo dispuesto en el párrafo 2 del artículo anterior.

3. Las relaciones con el Ayuntamiento o con la Administración actuante se mantendrán únicamente por el presidente o por el representante legal de la Junta de Compensación o del único propietario de los terrenos, sin perjuicio, en el primer caso, de la facultad del Ayuntamiento o de la Administración actuante de exigir a los propietarios, por la vía de apremio, el cumplimiento de sus deberes.

4. El promotor no quedará liberado de ninguna forma de sus obligaciones, aunque inicialmente hubiera sido único propietario, si previamente no se ha constituido una Junta de Compensación, por mucho que sus objetivos se limiten a la ejecución de las obras de urbanización, a las instalaciones y dotaciones, o, si es preciso, a su conservación.

5. No podrá acordarse la disolución de la Junta de Compensación hasta que ésta no haya suscrito con la administración actuante las actas en las que se formalicen las cesiones de obras, instalaciones y dotaciones.

Artículo 178

1. Los propietarios del polígono o unidad de actuación que no hubieran solicitado el sistema podrán incorporarse con igualdad de derechos y obligaciones a la Junta de Compensación, si no lo hubieran hecho anteriormente, durante el plazo de un mes a partir de la notificación del acuerdo de aprobación de los Estatutos de la Junta. Si no lo hicieran, sus fincas serán expropiadas a favor de la Junta de Compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria.

2. También podrán incorporarse a la Junta las Empresas urbanizadoras que hayan de participar con los propietarios en la gestión del polígono o unidad de actuación.

3. La Junta de Compensación tendrá naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines.

4. Formará parte del órgano rector de la Junta un representante de la administración actuante.

5. Los acuerdos de la Junta de Compensación serán recurribles mediante recurso ordinario ante la Administración actuante.

Artículo 179

La transmisión al municipio correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria y de las obras o instalaciones que hayan de ejecutar a su costa los propietarios tendrá lugar por ministerio de Ley en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

Artículo 180

1. La incorporación de los propietarios a la Junta de Compensación no supone, salvo que los Estatutos dispusieran otra cosa, la transmisión a la misma de los inmuebles afectos a los resultados de la gestión común. En todo caso, los terrenos quedarán directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema con anotación en el Registro de la Propiedad en la forma que en que se índice reglamentariamente.

2. Las Juntas de Compensación actuarán como fiduciarias con pleno poder de disposición sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquélla, sin más limitaciones que las establecidas en los Estatutos.

3. Las transmisiones de terrenos que se realicen como consecuencia de la constitución de la Junta de Compensación por aportación de los propietarios del polígono o unidad de actuación, en el caso de que así lo dispusieran los estatutos, o en virtud de expropiación forzosa, y las adjudicaciones de solares que se efectúen a favor de los propietarios miembros de las citadas Juntas y en proporción a los terrenos incorporados por aquéllos, estarán exentos, con carácter permanente, del Impuesto General sobre Transmisiones Patrimoniales y del de Actos Jurídicos Documentados, y no tendrán la consideración de transmisiones de dominio a los efectos de la exacción del arbitrio sobre el incremento del valor de los terrenos. Cuando el valor de los solares adjudicados a un propietario exceda del que proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girarán las liquidaciones procedentes en cuanto al exceso.

Artículo 181

1. La Junta de Compensación será responsable directamente, ante la administración competente, de la urbanización completa del polígono o unidad de actuación y, si es preciso, de la edificación de los solares resultantes, cuando así se hubiera establecido.

2. Las cantidades adeudadas a la Junta de Compensación por sus miembros serán exigibles por vía de apremio mediante petición de la Junta a la administración actuante.

3. El incumplimiento por los miembros de la Junta de Compensación de las obligaciones y cargas impuestas por esta Ley habilitará a la administración actuante para expropiar sus respectivos derechos a favor de la Junta de Compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria.

Artículo 182

1. En el sistema de cooperación, los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y la administración ejecuta las obras de urbanización con cargo a los mismos.

2. La aplicación del sistema de cooperación exige la reparcelación de los terrenos comprendidos en el polígono o unidad de actuación salvo que ésta sea innecesaria por resultar suficientemente equitativa la distribución de beneficios y cargas.

3. Se podrán constituir asociaciones administrativas de propietarios, bien a iniciativa de éstos o por acuerdo del Ayuntamiento, con la finalidad de colaborar en la ejecución de las obras de urbanización.

Artículo 183

1. Las cargas de la urbanización se distribuirán entre sus propietarios en proporción al valor de las fincas que les hayan sido adjudicadas en la reparcelación.

2. La administración actuante podrá exigir a los propietarios afectados el pago de cantidades a cuenta de los gastos de urbanización. Estas cantidades no podrán exceder el importe de las inversiones previstas en los seis meses siguientes.

3. La administración actuante podrá, cuando las circunstancias lo aconsejen, conceder a los propietarios afectados un aplazamiento en el pago de los gastos de urbanización.

Artículo 184

En el sistema de cooperación no se podrán conceder licencias de edificación hasta que no sea firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación de la reparcelación del polígono o unidad de actuación, cuando aquélla sea procedente, sin perjuicio del régimen específico previsto para la ejecución de planes de ordenación por sectores de urbanización prioritaria.

Artículo 185

1. El sistema de expropiación se aplicará por polígonos o unidades de actuación completos y comprenderá todos los bienes y derechos incluidos en los mismos.

2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el número anterior, la expropiación forzosa se podrá aplicar para la ejecución de los sistemas de ordenación urbanística del territorio o la de alguno de sus elementos, o para realizar actuaciones aisladas.

Artículo 186

1. Cuando la ejecución de los Planes se realice por el sistema de expropiación, la delimitación de los polígonos o unidades de actuación deberá acompañarse de una relación de propietarios y de una descripción de los bienes o derechos afectados, redactados de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa.

2. Si no se actúa por polígonos o unidades de actuación completos, la aplicación de la expropiación forzosa para la ejecución de los sistemas o de alguno de sus elementos como actuaciones aisladas exigirá la formulación de la relación de propietarios y descripción de bienes y derechos a que se refiere el artículo anterior, que deberá ser aprobada por el Organismo expropiante, previa la apertura de un período de información pública por un plazo de quince días.

Artículo 187

1. Cuando en la superficie delimitada existan bienes de dominio público y el destino de los mismos según el planeamiento sea diferente del que motivó su afectación o adscripción al uso general o a los servicios públicos, se seguirá el procedimiento previsto en la legislación de Patrimonio del Estado, de la Generalidad o, si es preciso, en la legislación de Régimen Local.

2. Las vías rurales que se encuentren comprendidas en la superficie delimitada se entenderán de propiedad municipal, salvo prueba en contrario.

Las vías urbanas que desaparezcan se entenderán transmitidas de pleno derecho al organismo expropiante y subrogadas por las nuevas que resulten del planeamiento.

Artículo 188

Sobre la superficie comprendida en el área delimitada a efectos expropiatorios no se podrá realizar ninguna construcción ni modificar las existentes, salvo casos concretos y excepcionales, previa autorización expresa del organismo expropiante, que, de no ser el Ayuntamiento, lo comunicará a éste a efectos de la concesión de la oportuna licencia.

Artículo 189

El expropiante podrá optar entre seguir la expropiación individualmente para cada finca o aplicar el procedimiento de tasación conjunta de acuerdo con lo dispuesto a continuación:

• 1. El proyecto de expropiación será expuesto al público durante el plazo de un mes, al objeto de que los interesados, a quienes deberán notificarse las correspondientes hojas de aprecio, puedan formular las observaciones y reclamaciones concernientes a la titularidad o valoración de sus respectivos derechos.
• 2. Una vez informadas por la administración actuante, se elevará el expediente a la Comisión de Urbanismo para su resolución.
• 3. La resolución será notificada individualmente a los titulares de bienes y derechos efectuados. Si los interesados, dentro de los veinte días siguientes manifiestan por escrito su disconformidad con la valoración establecida por la Comisión de Urbanismo, con alegación, si es preciso, de cuanto estimen pertinente a su derecho, la Comisión de Urbanismo dará traslado del expediente al Jurado Provincial de Expropiación Forzosa para la fijación del justiprecio conforme a los criterios de valoración establecidos por esta Ley.

  En caso contrario, el silencio del interesado se considerará como aceptación de la valoración fijada por la Comisión de Urbanismo, entendiéndose determinado definitivamente el justiprecio.

• 4. La resolución de la Comisión de Urbanismo implicará la declaración de urgencia de ocupación de los bienes o derechos afectados, y el pago o depósito del importe de la valoración establecida por la misma producirá los efectos previstos en los números 6, 7 y 8 del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa

Artículo 190

1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado siguiente, las actuaciones del expediente expropiatorio se seguirán con quienes figuren como interesados en el proyecto de delimitación, redactado conforme a la Ley de Expropiación Forzosa, o acrediten, de forma legal, ser los verdaderos titulares de los bienes o derechos en contra de lo que diga el proyecto.

En el procedimiento de tasación conjunta, los errores no denunciados y justificados en el plazo señalado en el punto 1 del artículo anterior no darán lugar a la nulidad o reposición de actuaciones, conservando, no obstante, los interesados su derecho a ser indemnizados de la forma que corresponda.

2. Llegado el momento del pago del justiprecio, únicamente se procederá a hacerlo efectivo, consignándose en caso contrario, a aquellos interesados que aporten certificación registral a su favor, en la que conste la anotación del artículo 32 del Reglamento Hipotecario o, en su defecto, los títulos justificativos de su derecho, completados con certificaciones negativas del Registro de la Propiedad referidas a la misma finca descrita en los títulos. Si existiesen cargas tendrán que comparecer también los titulares de las mimas.

3. Cuando haya pronunciamientos registrales contrarios a la realidad se podrá pagar el justiprecio a quien haya rectificado o desvirtuado mediante cualquiera de los medios señalados en la legislación hipotecaria o con acta de notoriedad tramitada conforme al Reglamento Notarial.

Artículo 191

1. Una vez efectuado el pago o consignación podrán levantarse una o más actas de ocupación e inscribir como una o diversas fincas registrales, la totalidad o parte de la superficie objeto de su actuación, sin que sea necesaria la previa inscripción de todas y cada una de las fincas expropiadas. El hecho de que alguna de estas fincas no estuviera inmatriculada no será obstáculo para que pueda practicarse directamente aquella inscripción. Al margen de la inscripción de las fincas agrupadas, y con efectos de transferencia, se extenderá la oportuna nota.

2. Será título inscribible el acta o actas de ocupación acompañadas de las actas de pago o los justificantes de consignación del justiprecio de todas las fincas ocupadas, que deberán ser descritas conforme a la legislación hipotecaria. El citado título, así como los que sean necesarios para practicar la inscripción a que se refiere el artículo siguiente, deberán ir acompañados, si es preciso, de los respectivos planos, una de cuyas copias se archivará en el Registro.

3. Si al procederse a la inscripción surgieran dudas fundadas relativas a si dentro de la superficie ocupada existiera alguna finca registral que no hubiese sido tenida en cuenta en el expediente expropiatorio, sin perjuicio de practicarse la inscripción, se pondrá tal circunstancia, a los efectos del artículo siguiente, en conocimiento del organismo expropiante.

Artículo 192

1. Tramitado el procedimiento expropiatorio de la forma establecida en los artículos anteriores y levantada acta o actas de ocupación, se entenderá adquirida libre de cargas la totalidad de las fincas comprendidas en las mismas por la Administración expropiante, que mantendrá su adquisición una vez haya inscrito su derecho, sin que quepa ejercitar ninguna acción real o interdictal contra la misma, incluso cuando posteriormente aparezcan terceros interesados no tenidos en cuenta en el expediente, quienes, no obstante, conservarán y podrán ejercitar cuantas acciones personales les pudiera corresponder para percibir el justiprecio o las indemnizaciones expropiatorias y discutir su cuantía.

2. Si con posterioridad a la inscripción del acta conjunta de ocupación apareciesen fincas o derechos anteriormente inscritos que no se tuvieron en cuenta en el expediente expropiatorio, la administración expropiante, de oficio o a instancia de parte interesada o del propio Registrador, solicitará a éste que practique la cancelación correspondiente, sin perjuicio de lo dispuesto en el número anterior.

Artículo 193

1. En el caso de actuaciones urbanísticas de promoción pública en nuevos polígonos para la creación de suelo urbanizable, el pago del justiprecio de los bienes y derechos expropiados se podrá efectuar por la administración actuante, de acuerdo con los expropiados, con parcelas resultantes de la propia urbanización.

2. La valoración de los bienes y derechos expropiados y de las parcelas resultantes se hará de acuerdo con los criterios establecidos en esta Ley, teniendo en cuenta los costes de la urbanización correspondiente al plan según lo dispuesto en el artículo 172 y conforme al procedimiento establecido en la Ley de Expropiación Forzosa, todo ello en la forma y condiciones que reglamentariamente se determinen.

Artículo 194

En lo que no estuviere previsto expresamente en esta Ley, se aplicará la legislación general de expropiación forzosa.

Artículo 195

En los supuestos de expropiación previstos en el artículo 186.2 de esta Ley se aplicará siempre el procedimiento de la Ley de Expropiación Forzosa, sin perjuicio de que la tasación de los terrenos se realice de acuerdo con los criterios de valoración de esta Ley.

Artículo 196

El coste de las expropiaciones a que se refiere el artículo anterior podrá ser repercutido sobre los propietarios que resulten especialmente beneficiados por la actuación urbanística, mediante la imposición de contribuciones especiales.

Artículo 197

1. Serán sectores de urbanización prioritaria los suelos urbanizables programados de los planes generales o aquellos suelos aptos para ser urbanizados según normas subsidiarias, para usos residenciales, industriales u otros, que sean objeto de esta declaración y delimitación.

Esta actuación urbanizadora inmediata se justifica por la concurrencia de especiales circunstancias urbanísticas de emplazamiento y de contiguidad a los grandes sistemas urbanos de Cataluña de presión urbanizadora o demográfica o de proximidad a explotaciones extractivas, industriales y otras análogas

2. La declaración de sector de urbanización prioritaria será acordada por el Consejero de Política Territorial y Obras Públicas a propuesta de las corporaciones municipales interesadas o de la Dirección General de Urbanismo, visto el informe de la Comisión de Urbanismo o de la entidad metropolitana correspondiente. Cuando la iniciativa sea de la Dirección General de Urbanismo, se dará audiencia de un mes a la corporación municipal y, si es preciso, a la entidad metropolitana.

3. La declaración de sector de urbanización prioritaria ha de determinar cuál será la administración actuante que tramitará los proyectos oportunos.

Artículo 198

1. La propuesta de delimitación de los sectores de urbanización prioritaria será expuesta al público durante el plazo de un mes y posteriormente se someterá a la Comisión de Urbanismo de la Generalidad o a la entidad metropolitana correspondiente.

2.

La documentación del expediente de declaración de sector de urbanización prioritaria ha de contener:

• a) El plano de emplazamiento a escala 1:5.000.
• b) La delimitación del ámbito sobre un plano topográfico a escala 1:1.000 como mínimo, con la representación gráfica del estado físico de los terrenos y la delimitación de las fincas.
• c) La relación de los propietarios incluidos en la delimitación.
• d) La descripción de los bienes y de los derechos dentro del ámbito delimitado.
• e) La determinación de la administración actuante.
• f) La memoria justificativa de la actuación.

3. El acuerdo de declaración de ámbito de sector de urbanización prioritaria comportará la notificación e inscripción de aquél en el Registro de la Propiedad, a los efectos previstos por el artículo 284 de esta Ley, y la notificación de la declaración a los particulares propietarios de las fincas incluidas en la delimitación, a los efectos previstos por el artículo 211.

Artículo 199

1. Para que los terrenos puedan ser declarados de urbanización prioritaria han de reunir las siguientes condiciones especificas:

• a) Que se trate de suelos clasificados de urbanizables programados o aptos para ser urbanizados para usos residenciales e industriales.
• b) Que no dispongan de obra urbanizadora ya ejecutada al amparo del planeamiento parcial.
• c) Que las edificaciones existentes, por su importancia, por el estado de ocupación y por el uso, no obstaculicen la gestión inmediata del sector.

2. En el mismo municipio no se podrán desarrollar simultáneamente dos o más sectores de urbanización prioritaria del mismo uso (residencial o industrial). Para proceder en un municipio a posteriores declaraciones será condición indispensable que las obras de urbanización del sector del mismo uso ya declarado estén totalmente ejecutadas. No obstante, las Entidades Locales supramunicipales podrán desarrollar simultáneamente tantos sectores de urbanización prioritaria como municipios comprendan.

3. La extensión de las actuaciones de urbanización prioritaria será como mínimo de 3 ha y en ningún caso podrá sobrepasar la superficie necesaria para absorber el 30 por 100 de las necesidades del decenio en materia de vivienda. Estas necesidades de vivienda se calcularán en función de la estructura de edades y con independencia de las viviendas construidas.

Artículo 200

La declaración de sectores de urbanización prioritaria tiene por efecto específico la aplicación del régimen de gestión urbanística regulado por esta Ley y lleva implícita la declaración de interés inmediato de edificación en el plazo máximo de tres años contados a partir de la firmeza en vía administrativa del proyecto de reparcelación. Significa también el interés inmediato de la ejecución de las obras de urbanización a partir de la aprobación definitiva del proyecto de urbanización, en los plazos que se señalen reglamentariamente.

Artículo 201

1. En los sectores de urbanización prioritaria la redacción y la aprobación inicial del plan parcial y de los proyectos de urbanización necesaria para la ejecución de la obra urbanizadora se efectuarán en el plazo de seis meses contados desde la fecha de la publicación de la declaración en el DOGC, ya el edicto de información pública se enviará dentro de los diez días siguientes a la adopción del acuerdo.

2. La tramitación de estos planes parciales y proyectos de urbanización se sujeta a lo establecido en los artículos 60, 61, 62, 64 y 65 de esta Ley bien entendido que no es necesaria la aprobación provisional prevista en el artículo 60.4, ya que corresponde al Ayuntamiento la aprobación definitiva después de la información pública. La subrogación por la Comisión de Urbanismo competente se producirá de oficio en los supuestos que transcurra el plazo indicado en el punto anterior y los plazos previstos en esta Ley sin que se hayan producido los correspondientes actos administrativos. Transcurrido el plazo de tres meses sin resolución expresa por parte de la Comisión de Urbanismo competente, se considerarán aprobados por silencio administrativo.

3. Una vez aprobados definitivamente el Plan Parcial y los Proyectos de Urbanización de sectores de urbanización prioritaria, el Ayuntamiento remitirá un ejemplar de cada uno y una copia del expediente administrativo, todos completos, a la Comisión de Urbanismo competente, dentro de los diez días siguientes a la aprobación definitiva.

Artículo 202

1. El sistema de actuación en los sectores de urbanización prioritaria será el de cooperación.

2. Las actuaciones en sectores de urbanización prioritaria requieren la reparcelación de las fincas, salvo en los casos de renuncia expresa de los particulares o del propietario único.

3. El proyecto de reparcelación, redactado de oficio por la administración actuante, se aprobará definitivamente antes de doce meses de la aprobación definitiva del Plan Parcial o bien de la fecha de publicación en el «Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña» de la declaración de sector de urbanización prioritaria, si el Plan ya estuviese aprobado antes de la fecha de la declaración.

Artículo 203

1. Los ámbitos de los sectores de urbanización prioritaria constituirán un único polígono de actuación.

2. Si el Plan Parcial está aprobado y contiene más de un polígono de actuación, la declaración de sector de urbanización prioritaria comportará la modificación de esta división, a los efectos de lo previsto en el punto anterior.

3. La ocupación de los terrenos destinados a viales y a servicios técnicos antes de la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación dará lugar a la indemnización reglamentaria por el periodo comprendido entre la ocupación y la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación.

Artículo 204

1. La administración actuante formalizará en el plazo de tres meses, a partir de la descripción de los bienes y de los derechos anexa a la declaración, el Registro de Suelos y Urbanización Prioritaria.

Simultáneamente se ha de redactar un proyecto de tasación conjunta de los terrenos sujetos a la declaración anterior que incluya los valores urbanísticos de los mismos y la valoración de los bienes y derechos distintos de los del suelo que exista en cada finca y que sean presumiblemente incompatibles con su destino urbanístico en la reparcelación. Estas valoraciones han de incluirse en el citado registro.

2. El proyecto de tasación conjunta se someterá después del periodo de información pública, a la Comisión de Urbanismo, que lo aprobará o modificará, sin perjuicio de la intervención del Jurado Provincial de Expropiación, de acuerdo con el artículo 189 de esta Ley. Las modificaciones de las valoraciones propuestas por el proyecto de tasación conjunta, hechas durante la tramitación o bien como consecuencia de recursos, alterarán las valoraciones establecidas en el Registro de Suelos de Urbanización Prioritaria.

3. Estas valoraciones constituyen el punto de partida del proyecto de reparcelación en el momento de la definición de derechos y fundamentan la valoración a inscribir en el Registro Municipal de Solares, que de forma obligatoria ha de abrirse para aquellos ámbitos.

Artículo 205

El proyecto de tasación conjunta aprobado por la Comisión de Urbanismo competente causa los efectos expropiatorios previstos por esta Ley, a partir de la declaración de incumplimiento de las obligaciones de urbanización o edificación; podrá procederse a la ocupación urgente de los terrenos, habiéndose hecho el depósito establecido por el artículo 189 de esta Ley.

Artículo 206

1. Durante el plazo citado en el punto 1 del artículo 204 de esta Ley, siempre que ya esté aprobado definitivamente el Plan Parcial, los propietarios incorporados podrán proponer a la administración actuante -Ayuntamiento, Instituto Catalán del Suelo- o a las empresas mixtas que se constituyen con fines de urbanización la sustitución de la obligación de pago de los gastos de urbanización por la cesión de terrenos edificables dentro del mismo sector. La base de valoración del suelo y de la urbanización no puede superar el porcentaje máximo, admitido como valor protegible del suelo y de la urbanización a los efectos del régimen de viviendas de protección oficial y según el módulo vigente en el momento del acuerdo. El valor de la urbanización ha de ser el que se determine en el expediente según el coste de los proyectos de urbanización. La determinación de los solares edificables correspondientes a la administración se realizará sin incluir las superficies de suelo de cesión obligatoria y gratuita del polígono objeto del Plan parcial que le correspondiera por la parte cedida en compensación.

2. Los solares obtenidos por la administración mediante la aplicación de estos artículos son edificables aunque la reparcelación no esté aprobada definitivamente.

Artículo 207

No pueden acogerse a lo dispuesto en el artículo anterior los propietarios a los que las afectaciones de terrenos por cesión obligatoria y gratuita superen en quince puntos el porcentaje medio de suelos de cesión del sector.

Artículo 208

1. Las obras de urbanización deben realizarse por la administración actuante. Los propietarios de terrenos o las empresas u organismos que costeen las obras de urbanización están obligados a depositar, en el plazo de un mes contado desde la fecha del requerimiento, las cantidades a cuenta de la obra urbanizadora a efectuar en los seis meses siguientes, sin perjuicio de las medidas especiales sobre créditos a la urbanización que se establezcan.

2. La administración urbanística actuante ha de contribuir a costear la obra urbanizadora en un porcentaje igual al 10 por 100.

3. Podrán ser objeto de expropiación las fincas de los particulares que en el plazo fijado en el punto 1 de este artículo no hayan realizado el depósito necesario para costear la urbanización que les corresponda o que no hayan ofrecido a la administración actuante o a los organismos y a las empresas citadas en el artículo 206 los solares que les correspondan en pago de su coste.

Artículo 209

1. Se determinará por reglamento el plazo para la ejecución total de las obras de saneamiento, de compactación y nivelación de terrenos, viales colocación de aceras en las calles, red de suministró y distribución de agua y red de distribución eléctrica, a partir de la aprobación definitiva del proyecto de urbanización. Si el plan parcial y el proyecto de urbanización estuvieren aprobados en el momento de la declaración de ámbito de urbanización prioritaria esta declaración podrá modificar los plazos de ejecución, que contarán a partir de su publicación. El resto de la obra urbanizadora podrá ejecutarse simultáneamente a la edificación.

2. En el caso de distinguir etapas de ejecución el plazo reglamentario se aplicará desde la aprobación del proyecto de urbanización, y las obras se llevarán a cabo cumpliendo las previsiones del Plan de etapas del Plan parcial.

Artículo 210

1. La ejecución de la obra urbanizadora básica en los plazos reglamentarios o el hecho de que los propietarios no depositen en el plazo de un mes alguna cantidad a cuenta solicitada por la administración para ejecutar la urbanización darán lugar a la declaración de incumplimiento de la obligación de urbanizar.

Si la obra urbanizadora está suficientemente avanzada y se prevé su finalización dentro de los seis meses siguientes, el período de urbanización básica se podrá prorrogar por estos seis meses. Esta prórroga ha de ser otorgada por la Dirección General de Urbanismo siempre que se le solicite antes del vencimiento del plazo y previo informe de los servicios técnicos municipales y de la comisión de urbanismo competente. Finalizado este plazo, no procederán más prórrogas.

2. La declaración del incumplimiento de la obligación de los particulares de costear la urbanización en los plazos fijados, debe realizarla la administración actuante, y si ésta no lo hace, la Dirección General de Urbanismo.

3. La declaración de incumplimiento cuando la administración actuante es el Ayuntamiento, ha de hacerla la Comisión de Urbanismo. En este caso la Dirección General de Urbanismo, el Instituto Catalán del Suelo o bien el ente local competente se subrogarán en la ejecución de la urbanización.

Artículo 211

La declaración de incumplimiento del deber de costear la urbanización tiene los siguientes efectos:

• a) Legítima a la administración para proceder a la expropiación de los terrenos. El valor de expropiación es el que se ha inscrito en el Registro Municipal de Solares o el previsto por el artículo 204.1, incrementado en ambos supuestos por los costes de urbanización que los particulares acrediten haber abonado.
• b) Si dentro de dos meses la administración no opta por la expropiación iniciará los trámites para la adjudicación de los terrenos mediante enajenación forzosa de conformidad con la valoración indicada en la letra a). En la subasta pública los propietarios del sector disponen de derecho preferente para su adjudicación

Artículo 212

1. La administración urbanística actuante, en primer lugar, y el Instituto Catalán del Suelo, en segundo lugar, tienen derecho de adquisición preferente en las subastas de terrenos afectados por el incumplimiento de las obligaciones.

2. A esta subasta, a la que no puede concurrir el propietario de los terrenos que haya incumplido la obligación de urbanizar, se puede presentar cualquier persona física o jurídica.

El adjudicatario de la subasta ha de iniciar las obras de edificación dentro de los seis meses siguientes a la fecha de adjudicación definitiva de los terrenos. En caso de incumplimiento de esta obligación, la administración actuante y el Instituto Catalán del Suelo procederán a la expropiación de la finca por un valor igual al establecido en el Registro Municipal de Solares.

Artículo 213

Si los planes parciales que desarrollan los sectores de urbanización prioritaria incorporan los planos con las envolventes de las edificaciones que se proyecten susceptibles de aprovechamiento privado y el plano parcelario, la aprobación definitiva del plan parcial y la del proyecto de reparcelación, cuando fuera necesario, comportará el otorgamiento de las licencias de parcelación y de edificación correspondientes, que serán ejecutivas desde la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de urbanización, una vez se hayan presentado los proyectos de ejecución ante el Ayuntamiento, momento en que se producirá el devengo de las tasas preceptivas.

Las edificaciones han de realizarse en los plazos de edificación previstos por el artículo siguiente.

El ejercicio por los órganos correspondientes de las competencias sobre protección de la legalidad urbanística es inexcusable en los casos en que o bien los proyectos o bien las obras no se ajusten a las condiciones de edificación y de uso del suelo previstas por el plan parcial y esta inadecuación constituyera una infracción urbanística grave y manifiesta.

Artículo 214

El plazo para iniciar la edificación es de tres años a partir del momento en que el acto aprobatorio del proyecto de reparcelación sea firme en vía administrativa, aunque no esté finalizada o en ejecución la obra urbanizadora básica, salvo lo que dispone el artículo 212.2. Cuando sea necesario, la licencia se otorgará condicionada a las garantías sobre las cuotas de urbanización que correspondan y a otras condiciones establecidas reglamentariamente.

Artículo 215

1. Las Entidades Locales y, en su caso, las urbanísticas especiales competentes, de oficio o a instancia de parte, podrán convocar concursos para la tramitación y ejecución de Programas de Actuación Urbanística, de conformidad con las determinaciones y los criterios que a este efecto señale el Plan General.

2. Las bases del concurso señalarán las zonas aptas para la localización de las actuaciones, la magnitud de las superficies urbanizables, las exigencias mínimas de planeamiento en relación con las determinaciones y criterios que a estos efectos establece el Plan General, con indicación de los usos generales a que se destine la actuación, la obligación de los promotores de construir un porcentaje de edificación en los plazos señalados, las garantías y sanciones en caso de incumplimiento y las demás circunstancias que configuren la referida obligación.

3.

En las bases se concretarán, asimismo, las restantes obligaciones que han de asumir los adjudicatarios, que comprenderán, al menos, las siguientes:

• a) Cesión gratuita a la Entidad Local, o, si es preciso, a la Urbanística especial competente, de los terrenos destinados a viales, parques y jardines públicos y otros servicios y dotaciones de interés general, que en ningún caso podrán ser inferiores a las establecidas en esta Ley.
• b) Construcción de la red viaria completa de la zona de actuación y de las redes de abastecimiento de agua y energía eléctrica, saneamiento, alumbrado público y otros servicios que, en su caso, se prevean.
• c) Construcción de las conexiones necesarias en el exterior de la zona de actuación, con las redes indicadas en el siguiente apartado.
• d) Previsión y ejecución del equipamiento adecuado a las dimensiones y finalidad de la actuación que, cuando se trate de uso residencial, consistirá como mínimo en la creación de espacios verdes públicos y en la construcción de centros docentes, sociales y comerciales.

4. La cesión del 10 por 100 del aprovechamiento medio podrá sustituirse por mayores obligaciones que, a tal efecto, establezcan las bases.

5. Las bases podrán establecer también los precios máximos de venta o alquiler de las edificaciones.

Artículo 216

1. Las bases se redactarán por la Entidad que convoque el concurso y se aprobarán por el órgano competente para la aprobación del Programa de Actuación.

2. Los concursantes, al formular sus ofertas, presentarán avances de planeamiento.

3. La adjudicación del concurso se otorgará por la misma Entidad que lo convocó.

4. En el acto de adjudicación del concurso se determinará el sistema de actuación aplicable y se aprobará el avance del planeamiento presentado por el concursante seleccionado a los efectos del artículo 44 de esta Ley, con las modificaciones que, en su caso, procediesen.

5. En cualquier caso la presentación del avance de planeamiento no limitará las facultades de la Administración respecto a la aprobación del Programa de Actuación Urbanística y Planes Parciales que lo desarrollen.

Artículo 217

Adjudicado el concurso se procederá por el concursante seleccionado a formular el correspondiente Programa de Actuación de acuerdo con el avance de planeamiento aprobado, si no se hubiera realizado anteriormente, con sujeción a las determinaciones previstas en el artículo 28 de esta Ley y a la tramitación establecida por los Planes Parciales.

Artículo 218

1. De acuerdo con las previsiones del Plan General y sin perjuicio de lo que establezcan los programas, las Entidades Locales y, en su caso, las urbanísticas especiales competentes podrán tramitar y ejecutar directamente Programas de Actuación urbanística sin que sea necesario en este supuesto la convocatoria de concurso.

2. Asimismo, se podrán tramitar y ejecutar Programas de Actuación Urbanística sin previa convocatoria de concurso, cuando se trate de la urbanización de terrenos destinados a instalaciones de actividades productivas relevantes o de especial importancia, así como para la formación de polígonos industriales, y así lo acuerde el Consejo Ejecutivo mediante Decreto, a propuesta del Consejero de política Territorial y Obras Públicas y del competente por razón de la materia, previo informe de las Corporaciones Locales interesadas y de la Comisión de Urbanismo de Cataluña, y dictamen de la Comisión jurídica Asesora. En el Decreto se determinarán las obligaciones que debe cumplir el adjudicatario en relación con lo establecido en el apartado 3 del artículo 215 de esta Ley.

Artículo 219

En el supuesto de tramitación de Programas de Actuación Urbanística por las Entidades Locales y, en su caso, por las urbanísticas especiales, éstas podrán convocar concursos para la ejecución y desarrollo de los mismos, con sujeción a las Leyes y disposiciones que regulan sus respectivas competencias.

Artículo 220

Los Programas de Actuación urbanística se ejecutarán por los sistemas de compensación, cooperación o expropiación. La determinación del sistema se efectuará por la administración de la forma prevista en esta Ley.

Artículo 221

En todo caso, la aprobación del Programa de Actuación urbanística implicará la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación a efectos de expropiación forzosa de los terrenos necesarios para el enlace de la zona de actuación con los correspondientes elementos de los sistemas existentes en el exterior.

Artículo 222

El incumplimiento de las obligaciones contraídas por el adjudicatario dará lugar, en su caso, a la resolución del convenio y a la caducidad del programa de actuación urbanística respecto de la parte pendiente de ejecución, sin perjuicio de las sanciones que procedan.