Ley 427 Principio general

Se presume que lo unido inseparablemente al suelo accede a la propiedad de éste, pero puede existir un derecho real sobre lo edificado o plantado en suelo ajeno, como derechos de superficie, de sobreedificación o subedificación, de propiedad horizontal y de plantación.

Ley aplicable.- En cuanto al régimen de propiedad horizontal, se estará a lo dispuesto en el Código Civil y leyes que lo desarrollan. Para los demás derechos mencionados se observará lo dispuesto en el presente título.

Ley 428 Régimen

Los derechos mencionados en la ley anterior se regirán por las reglas siguientes:

• 1) Pueden constituirse por actos ínter vivos o mortis causa, a título oneroso o lucrativo, bien por constitución directa mediante enajenación o concesión, bien mediante reserva o retención en un acto de transmisión de la propiedad.
• 2) Pueden establecerse por tiempo determinado o a perpetuidad, presumiéndose esto último si no se dispone lo contrario.
• 3) Son inscribibles en el Registro de la Propiedad, aunque no se determinen los elementos accidentales, como plazo de iniciación o terminación, características, presupuestos, mejoras, usos, explotación, destino o conservación de la obra a realizar.
• 4) Son transmisibles por actos ínter vivos y mortis causa, a no ser que se constituyesen como personalísimos o se hubiere condicionado su transmisión al consentimiento del propietario, o limitado de otro modo su transmisibilidad.
• 5) Son hipotecables en la misma medida que son transmisibles. Lo edificado o plantado en ejercicio de estos derechos quedará sujeto a la misma hipoteca.
• 6) Pueden ser objeto de usufructo y otros derechos similares, pero no pueden gravarse con servidumbres sin consentimiento del propietario. En el caso de establecerse sin este consentimiento será aplicable lo que respecto a la comunidad dispone la ley 372.
• 7) El titular puede, por sí solo, constituir servidumbres a favor del inmueble a que tales derechos se refieren, y en ningún caso puede el propietario por sí solo extinguir las servidumbres en perjuicio de aquellos derechos.
• 8) Salvo disposición en contrario, no son redimibles contra la voluntad de su titular.
• 9) En caso de enajenación de estos derechos o de la propiedad, no habrá lugar al tanteo y retracto.

Ley 429 Confusión

Si se reunieran en un mismo titular la propiedad del suelo y uno de estos derechos especiales sobre el mismo, los derechos reales que afecten a una y otros continuarán gravándolos separadamente.

Ley 430 Concepto

El derecho real de superficie confiere la facultad de construir en suelo ajeno y de mantener separada la propiedad de lo construido. Este derecho puede referirse también a edificación subterránea.

Extensión.- La extensión del derecho del superficiario alcanza aquella parte del subsuelo que normalmente se precisa para el aprovechamiento de la superficie a los efectos de cimientos, desagües, ventilación y demás necesidades propias del edificio según su naturaleza.

Ley 431 Cargas

Salvo pacto en contrario, el superficiario, desde que inicie la construcción, pagará todos los impuestos, contribuciones y cargas por razón del inmueble. En caso de pluralidad de construcciones, cada titular pagará, íntegra y exclusivamente, las que correspondan a la suya.

Ley 432 Propiedad horizontal

El régimen de propiedad horizontal de un edificio construido por el superficiario no se extiende al suelo.

Ley 433 Perecimiento del edificio

Si la edificación pereciere, no se extinguirá el derecho de superficie y el superficiario podrá proceder a la reconstrucción.

Ley 434 Reversión

Cuando la superficie se hubiere establecido por tiempo determinado o bajo condición resolutoria, al vencimiento de éstos lo edificado revertirá a la propiedad, sin compensación o con ella según se haya pactado.

Ley 435 Concepto

Los derechos reales de sobreedificación y subedificación conceden a su titular la facultad de construir una o más plantas sobre un edificio o por debajo de éste, respectivamente, en un edificio ya existente o que se construyere con posterioridad.

Ejercicio.- Para su ejercicio se requiere siempre, además de la correspondiente aprobación administrativa, la determinación de los derechos sobre los elementos comunes del inmueble, en relación con la naturaleza de la obra, la seguridad del edificio y las limitaciones legales. En todo caso, los propietarios, arrendatarios u otros usuarios del edificio deberán ser indemnizados de los daños y perjuicios que ocasione el ejercicio de estos derechos.

Ley 436 Copropiedad y propiedad horizontal

Cuando el edificio se halle en régimen de copropiedad o de propiedad horizontal, la facultad de sobreedificar o subedificar pertenecerá a los condueños en proporción a sus respectivas cuotas en la propiedad o en los elementos comunes. En ambos casos la concesión de estos derechos requerirá el consentimiento de todos los partícipes.

Ley 437 Contenido

El titular puede construir el número de plantas que el título hubiere fijado. En defecto de determinación, se entenderá autorizado para construir cuantas fueren posibles, sin más limitaciones que las administrativas y las que imponga la seguridad del inmueble. Salvo pacto en contrario, quedarán extinguidos estos derechos una vez terminada la construcción realizada en ejercicio de los mismos.

Ley 438 Limitaciones administrativas

Las limitaciones administrativas que impidan al titular del derecho su ejercicio total o parcial, salvo pacto en contrario, no extinguirán este derecho ni darán lugar a responsabilidad por parte del concedente.

Ley 439 Régimen de las nuevas edificaciones

Las construcciones realizadas en ejercicio de estos derechos se constituirán en régimen de propiedad horizontal con el resto del edificio.

Cuando las cuotas sobre los elementos comunes no se hubieren establecido en el título, ni se hubiere fijado el procedimiento para determinarlas, se requerirá el consentimiento de todos los propietarios del inmueble. Sin embargo, respecto a las construcciones subterráneas, podrá convenirse que sean accesorias de otras preexistentes, sin modificar las cuotas ya establecidas en los elementos comunes.

Ley 440 Declaración de obra nueva

Salvo pacto en contrario, el titular puede otorgar por sí solo la escritura pública de declaración de obra nueva y de rectificación de la descripción del edificio.

Ley 441 Perecimiento del edificio

Si la edificación pereciere, no se extinguirán estos derechos, y sus titulares conservarán respecto al edificio construido el mismo derecho que anteriormente tenían.

Ley 442 Ordenación urbana

Si a consecuencia de la ordenación o urbanización del suelo se subrogare en lugar del inmueble una parcela con otro volumen de edificabilidad, el titular de los derechos de sobreedificación o subedificación tendrá en el nuevo volumen una parte proporcional al derecho que antes tenía.

Ley 443 Concepto

Podrá constituirse un derecho real de plantación en suelo ajeno. En tal caso, pertenece al concesionario la propiedad de la plantación separadamente del dominio del suelo.

Ley 444 Redención

Cuando este derecho se constituya por tiempo indefinido, no se aplicará lo dispuesto en los números ocho y nueve de la ley 428, sino que será redimible y tendrá lugar el derecho de retracto, conforme a lo establecido para las «corralizas» en las leyes 382 y 383.