Artículo 71 Las actuaciones urbanizadoras

1. En el suelo clasificado por el planeamiento territorial y urbanístico como urbanizable o urbano no consolidado conforme a lo dispuesto en el apartado B) y, en su caso, en la letra a) del apartado A) del número 3 del artículo 45 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación Territorial y de la Actividad Urbanística y concordantes del Reglamento de Planeamiento para el desarrollo de la Ley, la ejecución se llevará a cabo preceptivamente, al amparo de un Programa de Actuación Urbanizadora debidamente tramitado y aprobado y demás instrumentos urbanísticos que precise la actividad de ejecución y la justa distribución de beneficios y cargas debidamente tramitados y aprobados, mediante actuaciones urbanizadoras y con ejecución de las obras de urbanización y cumplimiento de los deberes legalmente exigibles.

2. El ámbito para la ejecución de una actuación urbanizadora estará constituido por la unidad de actuación urbanizadora delimitada al efecto por los instrumentos aptos a tal fin, en los términos establecidos en los artículos 113 y 114 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en el presente Reglamento.

3. Es presupuesto de la programación de la actividad de ejecución la vigencia de la ordenación detallada para todo el ámbito que comprenda la unidad de actuación en los términos previstos en el artículo 24 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística o, en su caso, del pertinente planeamiento de desarrollo.

Cuando la ordenación detallada se aprobase conjuntamente con el Programa de Actuación Urbanizadora, la adjudicación de éste, una vez formalizada, quedará suspensivamente condicionada a la entrada en vigor de la ordenación que se ejecuta.

4. Para cada unidad de actuación urbanizadora delimitada a los efectos de la ejecución del planeamiento la Administración actuante deberá optar, a efectos de su desarrollo, por cualquiera de las formas de gestión previstas en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, bien sea la gestión directa, en cualquiera de sus clases, o la gestión indirecta.

El modo de gestión adoptado podrá determinarse inicialmente en el correspondiente instrumento de planeamiento. No obstante, la Administración actuante podrá, en cualquier momento posterior, ratificar la decisión adoptada al respecto o, en su caso, modificarla mediante acuerdo debidamente motivado adoptado de oficio o a instancia de persona interesada.

Artículo 72 El urbanizador en el régimen de gestión directa

1. En el régimen de la gestión directa podrán tener la condición de urbanizador las Administraciones públicas y demás entidades referidas en el número 1 del artículo 105 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

2. Cuando se haya adoptado la forma de gestión directa, la Administración actuante podrá optar, motivadamente y a la vista tanto de las características del ámbito en el que deba realizarse la actuación urbanizadora como de las exigencias del interés público en la ejecución, entre la reparcelación o la expropiación.

3. Tanto cuando se proceda mediante reparcelación, como cuando se aplique instrumentalmente la expropiación para la ejecución del planeamiento, la Administración actuante podrá desarrollar la gestión utilizando las alternativas organizativas previstas en el número 3 del artículo 2 de este Reglamento, sin perjuicio de la contratación por el sujeto público gestor, cuando proceda y conforme a la legislación sobre contratos del sector público, de las distintas obras de urbanización que comprenda la actuación.

4. En el caso en que la Administración actuante opte por la expropiación para el desarrollo de una actuación urbanizadora concreta, procederá conforme a la legislación aplicable en la materia y, en lo que sea de aplicación, a lo previsto en el Título VI del Texto Refundido de la Ley de Ordenación Territorial y de la Actividad Urbanística y al presente Reglamento.

Artículo 73 El urbanizador en el régimen de gestión indirecta

1. En el régimen de la gestión indirecta, el urbanizador, que podrá ser o no propietario de suelo, es el agente responsable de la gestión para la total ejecución de la correspondiente actuación urbanizadora por cuenta de la Administración actuante y según el convenio suscrito al efecto, seleccionado en pública competencia al aprobar el correspondiente Programa de Actuación Urbanizadora.

2. La relación entre el urbanizador y la Administración se regirá por lo dispuesto en el Título V del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en este Reglamento y, en el marco de los mismos, en los Planes, el Propio Programa y los actos adoptados para su cumplimiento, así como, supletoriamente, por la legislación sobre contratos del sector público de conformidad a lo dispuesto en el artículo 125 del referido Texto Refundido y, en su caso, la de régimen local.

3. La contratación por el agente urbanizador de la ejecución material de las obras de urbanización a un tercero se regirá por el derecho privado, si bien cuando resulte de la proposición jurídico-económica que se apruebe, el procedimiento de contratación deberá ajustarse a lo previsto en el artículo 104 de este Reglamento.

Artículo 74 Definición y objetivos de los Programas de Actuación Urbanizadora

1. Los Programas de Actuación Urbanizadora determinan y organizan la actividad de ejecución en los Municipios que cuenten con Plan de Ordenación Municipal en el suelo urbanizable y en el urbano no consolidado respecto de los terrenos sometidos a operaciones de reforma interior y/o delimitados como unidades de actuación, fijando la forma de gestión de aquélla y estableciendo de manera definitiva los ámbitos de ejecución concretos y las condiciones de desarrollo del planeamiento y de la gestión necesarias para la completa ejecución de la actuación urbanizadora.

2. Los Programas de Actuación Urbanizadora deberán abarcar una o varias unidades de actuación completas y satisfacer, al menos, los siguientes objetivos funcionales básicos:

• a) Conectar e integrar adecuadamente la urbanización de que se trate con las redes de infraestructuras, comunicaciones y servicios públicos existentes.
• b) Suplementar las infraestructuras y dotaciones públicas en lo necesario para no disminuir sus niveles de calidad o capacidad de servicio existentes o deseables.
• c) Urbanizar completamente la unidad o unidades de actuación que constituyan su ámbito de ejecución y realizar las obras públicas complementarias que se precisen para cumplir lo dispuesto en las letras anteriores, haciendo todo ello con sujeción a plazos pormenorizados.
• d) Obtener gratuitamente en favor de la Administración las infraestructuras y los suelos dotacionales públicos del ámbito de la actuación, tanto de carácter local como los sistemas generales adscritos o incluidos al ámbito de la actuación.
• e) Obtener gratuitamente a favor de la Administración actuante el aprovechamiento que exceda del privativo de las personas propietarias de los terrenos para destinarlo al patrimonio público de suelo conforme a lo establecido en el apartado 2) y a las compensaciones previstas en el apartado 3) del párrafo segundo de la letra b) del artículo 68 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación Territorial y de la Actividad Urbanística.

3. El coste de las inversiones necesarias para cumplir estos objetivos deberá distribuirse entre las parcelas con aprovechamiento lucrativo resultantes y afrontarse por las personas propietarias de éstas con la finalidad de cumplimentar el régimen urbanístico de la propiedad.

Artículo 75 Funciones básicas de los Programas de Actuación Urbanizadora

Los Programas de Actuación Urbanizadora:

• a) Proveerán a la unidad de actuación de ordenación detallada, si careciere de ella o procediese modificarla, y describirán las obras de urbanización a realizar y, en su caso, las de edificación con el grado de detalle, al menos, de anteproyecto.
• b) Preverán el inicio de la ejecución material de las obras de urbanización dentro de su primer año de vigencia y previa aprobación del proyecto de urbanización y de reparcelación, y la conclusión de la urbanización antes de los cinco años desde la fecha establecida para su inicio.

  Por causas excepcionales y previo informe favorable de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, podrán aprobarse, no obstante, Programas de Actuación Urbanizadora con plazos más amplios o prórrogas de éstos.

• c) Determinarán el calendario de su desarrollo en sus distintas fases, trabajos y gestiones que integran la actividad de ejecución.
• d) Asegurarán el cumplimiento de sus previsiones, en el caso del régimen de gestión indirecta, mediante garantía financiera o real, prestada y mantenida por la persona adjudicataria seleccionada como urbanizador. El importe de la garantía no podrá ser inferior al siete por ciento del coste de ejecución material por contrata, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o tributo que pudiera sustituirle, de las obras de urbanización, tanto interiores como exteriores al ámbito. Cualesquiera variaciones al alza que se produzcan sobre el referido coste determinarán la obligación de ampliar la garantía prestada, para que siempre y en todo caso ésta supere el porcentaje establecido. Tal ampliación deberá realizarse en el momento en que la Administración actuante lo requiera, ya sea de oficio o a instancia de persona interesada.

Artículo 76 Contenido y documentación de los Programas de Actuación Urbanizadora

Los Programas de Actuación Urbanizadora contendrán:

• 1. Una alternativa técnica conformada por:
  • a) El documento expresivo de la asunción de la ordenación detallada ya aprobada o que contenga propuesta de ordenación que complete detalladamente la del sector, o unidad de actuación, o modifique la determinada por el planeamiento. En los casos de gestión indirecta, las Bases establecidas para la adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora definirán la clase de plan a que se deberá ajustar la propuesta que se efectúe y los parámetros que deberá contener y aquellos que, en su caso, no podrá modificar.

    Si la modificación propuesta afectara al área de reparto definida en el planeamiento, el aprovechamiento tipo resultante deberá cumplir las condiciones señaladas en los números 1 y 2 del artículo 71 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, sin perjuicio de la aplicación posterior en el proyecto de reparcelación de lo dispuesto en el número 3 del artículo 72 del mismo Texto Refundido.

    En el caso de incluir propuesta de modificación de la ordenación urbanística previamente establecida, la alternativa técnica deberá acompañarse de estudio de evaluación ambiental cuando así lo exija la legislación de pertinente aplicación y en los términos por ella requeridos.

  • b) Anteproyecto de urbanización con los siguientes contenidos mínimos:
    • 1. Definición y esquema de las obras de urbanización, y de las conexiones con las redes exteriores municipales con el suficiente nivel de detalle para poder realizar mediciones concretas, describiendo, como mínimo, los elementos significativos y relevantes que permitan determinar su coste total, cuyo presupuesto se incluirá en la proposición jurídico-económica en todo caso.
    • 2. Memoria de calidades, relativa, al menos, a las principales obras y elementos de urbanización a ejecutar, así como de las redes de servicios de abastecimiento, suministro de energía y alumbrado, telefonía y cuantos otros vengan establecidos por el Plan o por el Programa.
    • 3. Definición de los recursos disponibles para los abastecimientos básicos, fuentes de suministro, suficiencia de los mismos y modo de obtención y financiación.
    • 4. Características básicas de la red de evacuación de aguas que se prevé diseñar, indicando su carácter separativo o no; su capacidad de drenaje, dimensionándola con el potencial aproximado de efluentes a soportar, tanto pluviales como residuales, ya tengan su origen en el ámbito del Programa de Actuación Urbanizadora o bien en posibles aportes exteriores; punto o puntos de vertido y calidad de éste, en relación con su depuración e impacto ambiental.
    • 5. Capacidad de servicio de la red viaria y las directrices para la implantación de los demás servicios de urbanización, del mobiliario urbano, obras de jardinería y señalización urbana.
    • 6. Los proyectos, estudios o informes complementarios que, conforme a las Bases aprobadas, resulten necesarios para que puedan pronunciarse sobre la corrección de la actuación propuesta cualesquiera Administraciones o compañías suministradoras, de conformidad con la normativa aplicable de naturaleza sectorial; así como los demás que la persona aspirante a agente urbanizador entienda preciso incorporar.
  • c) Potestativamente, el proyecto de urbanización, lo que hará innecesaria la aportación del documento al que se alude en la letra b) anterior, y uno o varios proyectos de reparcelación. El proyecto de urbanización será exigible en cualquier caso cuando se pretenda la adjudicación al agente urbanizador de la ejecución de las obras de urbanización.
• 2. En el caso de gestión indirecta, propuesta de convenio urbanístico a suscribir, en calidad de urbanizador, por la persona adjudicataria con la Administración actuante y las personas propietarias afectadas que voluntariamente quieran ser parte en él, donde se harán constar los compromisos, plazos, garantías y penalizaciones que regularán la adjudicación en los términos establecidos en el artículo 13 de este Reglamento.
• 3. En el caso de régimen de gestión directa, relación precisa de los compromisos asumidos por la Administración actuante.
• 4. En todo caso, una proposición jurídico-económica comprensiva de los siguientes aspectos:
  • a) Desarrollo de las relaciones entre el urbanizador, público o privado, y las personas propietarias, justificando, en su caso, la disponibilidad por aquél de los terrenos de éstas, cualesquiera otros acuerdos ya alcanzados, y las disposiciones relativas al modo de retribución del urbanizador.
  • b) La totalidad de los gastos de urbanización, de acuerdo con lo establecido en el número 1 del artículo 115 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en el artículo 38 del presente Reglamento, indicando individualizadamente, y como mínimo, los costes de las obras de urbanización en presupuesto detallado y el beneficio empresarial que por su gestión propone el urbanizador.

    Cuando las indemnizaciones establecidas en el artículo 44 de este Reglamento y, en concreto, las relativas a los costes por cese de actividad, traslados, etc., no puedan ser objeto de valoración en el momento de presentación de la proposición jurídico-económica, se podrá trasladar su determinación definitiva al proyecto de reparcelación, debiendo hacerse constar motivadamente esta circunstancia en la citada proposición, en cuyo caso su valoración se referirá a la fecha de iniciación de dicho proyecto. En cualquier caso, estos costes no se tendrán en consideración como criterio de adjudicación del Programa correspondiente, ni el incremento que su determinación definitiva pueda representar respecto de la previsión inicial de costes precisará de la previa aprobación de la retasación de cargas regulada en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en el presente Reglamento.

    La cantidad total a que asciendan los costes tendrá la consideración de propuesta de precio cerrado, por el que el urbanizador ejecutará a su riesgo y ventura la labor urbanizadora, sólo revisable en el supuesto recogido en el párrafo anterior y en los supuestos a que se refiere el artículo 111 de este Reglamento.

  • c) Proporción o parte del aprovechamiento materializable en los solares resultantes de la actuación constitutiva de la retribución del urbanizador y modo de cálculo de la misma, en caso de que se prevea el pago en solares edificables de valor equivalente a las cargas de urbanización que el urbanizador asume; o definición de las cuotas cuando se prevea el pago en metálico, expresándose si le corresponde recibir algún recargo sobre la estimación de gastos de urbanización en concepto de retribución de la gestión. El aprovechamiento que finalmente deba obtenerse se determinará con arreglo a lo establecido en el número 1 del artículo 109 de este Reglamento.

    El beneficio empresarial en los casos de gestión directa sólo podrá percibirlo el urbanizador que adopte forma de sociedad urbanística en los términos de este Reglamento.

  • d) Incidencia económica de los compromisos adicionales que voluntariamente hubiese adquirido el urbanizador y con cargo a su beneficio empresarial, ya sean con la finalidad de efectuar aportaciones al patrimonio público de suelo, de realizar obras adicionales a las mínimas establecidas legalmente o de afectar los terrenos que se le adjudiquen, bien por corresponder a su derecho o bien en retribución de su gestión, a la edificación con criterios de eficiencia ecológica que específicamente se determinen en las Bases o en la oferta de Programa o con fines de interés social.
  • e) El compromiso por parte del urbanizador de promover, en plazo inferior a veinticuatro meses o al que sea aplicable conforme a lo previsto en el número 2 del artículo 130 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, la edificación de los solares con destino a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen con protección pública de los que resulte adjudicatario en concepto de retribución por su labor.
• 5. En todos los casos en que proceda, tras la aprobación del Programa, si no lo hubiera sido ya, se formulará el proyecto de reparcelación correspondiente, en los plazos establecidos en el convenio que al efecto se suscriba.

Artículo 77 Iniciativa de los Programas de Actuación Urbanizadora

Podrán formular y promover Programas de Actuación Urbanizadora:

• 1. Los Municipios o cualquiera de los organismos o entidades de ellos dependientes o de los que formen parte, para la ejecución del planeamiento municipal.

  Cuando la entidad promotora no cuente con la potestad expropiatoria, se tendrá como Administración actuante al Municipio, y a aquélla como beneficiaria de la misma.

• 2. La Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha o cualquiera de los organismos o entidades de derecho público o privado de ella dependientes o adscritos a la misma o de los que forme parte, para el desarrollo de las competencias propias con relevancia territorial y, en todo caso, la promoción de suelo con destino a dotaciones públicas o a actuaciones urbanizadoras que fomenten la industrialización o la vivienda social, de promoción pública o sujeta a cualquier régimen de protección pública.
• 3. Las restantes Administraciones públicas, para el ejercicio de sus competencias mediante la realización de actuaciones urbanizadoras.
• 4. Cualquier particular, sea o no persona propietaria de los terrenos, para obtener la adjudicación de la condición de urbanizador con arreglo a lo dispuesto en el Título V del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en este Reglamento. A los efectos previstos en este artículo las personas propietarias podrán constituirse en Agrupación de Interés Urbanístico, en los términos establecidos en la letra e) del número 5 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, así como en el presente Reglamento.

Artículo 78 Obtención de información previa y publicidad de las actuaciones para la aprobación de Programas de Actuación Urbanizadora

1. Los legitimados para formular o promover Programas de Actuación urbanizadora, con carácter previo a la tramitación del Programa de Actuación Urbanizadora:

• a) Podrán, sin perjuicio de la consulta previa de viabilidad para realizar actuaciones urbanizadoras en suelo rústico de reserva, formular consulta al Municipio de que se trate sobre el contenido de los Programas de Actuación Urbanizadora a elaborar, así como solicitar y obtener de cualesquiera administraciones públicas completa información sobre las resoluciones y previsiones oficiales que condicionen el desarrollo de cada actuación.
• b) Podrán ser autorizados por el Municipio para ocupar temporalmente los terrenos eventualmente afectados por la propuesta de Programa que se pretenda elaborar a fin de obtener la información precisa, cumpliéndose las condiciones procedimentales y económicas dispuestas por la legislación expropiatoria. Asimismo, tendrán acceso a la información y documentación que obre en los registros y archivos de las administraciones públicas conforme a la legislación general sobre régimen jurídico de éstas.

2. Cualquier persona, durante la tramitación del Programa de Actuación Urbanizadora, tendrá derecho a:

• a) Conocer la documentación integrante de todas las actuaciones practicadas para la aprobación de Programas de Actuación Urbanizadora, para lo cual deberá resultar accesible para su consulta pública en las dependencias de la Administración responsable del procedimiento a lo largo de toda la instrucción de éste.
• b) Solicitar y que se le facilite copia o certificación de los documentos aportados, así como de las disposiciones y actos administrativos adoptados en el seno del procedimiento, en los términos establecidos en la legislación sobre régimen jurídico de las administraciones públicas.

Artículo 79 Iniciación del procedimiento

1. En el supuesto de que la Administración actuante hubiera determinado en el propio planeamiento la aplicación del régimen de gestión directa para el desarrollo de una concreta actuación urbanizadora, la iniciación del procedimiento correspondiente podrá acordarse por parte de aquélla en cualquier momento.

2. En el supuesto de que la aplicación del régimen de gestión directa no hubiera sido acordada en el propio planeamiento, el acuerdo de iniciación del procedimiento deberá motivar de forma expresa las razones que justifican tal aplicación.

3. Tanto en un caso como en otro, el acuerdo de iniciación del procedimiento de aprobación de los Programas de Actuación Urbanizadora en régimen de gestión directa determinará si la actuación se ha de verificar por reparcelación o por expropiación en lo que a la forma de ejecución de la misma se refiere, contendrá la propuesta de Programa de que se trate y acordará su sometimiento a los trámites de información pública y evacuación de los informes, preceptivos o no, que procedan.

4. La propuesta de Programa referida en el número anterior se compondrá de una alternativa técnica y una proposición jurídico-económica, que se formularán simultáneamente y en plicas abiertas, así como, potestativamente, del correspondiente proyecto de reparcelación o, en el caso de que se actúe mediante expropiación, de la correspondiente relación de personas titulares, bienes y derechos afectados.

Artículo 80 Información pública y audiencia

1. La información pública se abrirá mediante anuncios publicados en:

• a) El Diario Oficial de Castilla-La Mancha.
• b) Simultáneamente o con posterioridad al señalado en la letra anterior, en uno de los periódicos de mayor difusión en la localidad.
• c) Medio electrónico que permita el acceso al mismo sin restricciones de cualquier ciudadano.

En dichos anuncios se identificará al promotor de la actuación y se señalará, mediante descripción literal a través de referencia a datos catastrales y determinación gráfica por medio de planos, el ámbito objeto de la actuación, refiriendo éste a las previsiones de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística vigentes.

2. Será preceptiva la notificación formal e individual a las personas titulares de derechos afectados por la actuación urbanizadora propuesta antes de la primera publicación del anuncio.

Se considerará titular a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registros fiscales, tanto en concepto de titular de derechos de dominio sobre las fincas o derechos de aprovechamiento afectados, como a las personas que ostenten sobre los mismos cualquier otro derecho real o personal inscrito en el Registro de la Propiedad.

La entidad promotora de la actuación deberá formular solicitud al Registro de la Propiedad en la que consten las fincas, porciones o derechos de aprovechamiento afectados, al objeto de la práctica de nota al margen de cada finca afectada por la actuación que exprese la iniciación del procedimiento. A dicha solicitud se deberá acompañar la acreditación del acuerdo de iniciación del procedimiento, la identificación del ámbito de la actuación en relación con las previsiones de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, y una relación de las fincas o derechos afectados por la actuación, así como, en su caso, certificación administrativa acreditativa de su sujeción a los derechos de tanteo y retracto previstos en la sección 3ª del Capítulo III del Título IV y demás disposiciones concordantes del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

3. En los anuncios de información pública y en las notificaciones reguladas en el número anterior, se hará constar la posibilidad de formular alegaciones al contenido de la documentación expuesta en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente al de la última publicación del anuncio. Cuando se actúe por reparcelación, las notificaciones incluirán la advertencia a la persona propietaria de la posibilidad de hacer uso de la facultad prevista en el número 2 del artículo 118 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, en iguales términos y condiciones que los regulados en el número 2 del artículo 106 de este Reglamento.

El anterior plazo, a los exclusivos efectos de información pública, se ampliará al que señale la legislación ambiental, en el supuesto de que el Programa deba someterse a evaluación ambiental, a fin de realizar de manera conjunta las informaciones públicas de dichos procedimientos.

En todo caso, el anuncio deberá hacer referencia expresa al régimen de gestión directa adoptado para la actuación y, en consecuencia, a no haber lugar a la presentación de alternativas técnicas ni proposiciones jurídico-económicas en competencia.

4. Cuando, mediante alegación debidamente fundamentada, cualquier particular propusiera la sustitución del régimen de gestión directa por el de gestión indirecta, la Administración actuante, siempre que, ponderando el interés público concurrente, considere dicha propuesta más beneficiosa para el desarrollo urbanístico del ámbito correspondiente, podrá resolver la terminación sin ulteriores trámites y el archivo del procedimiento para la aprobación del Programa de Actuación Urbanizadora en régimen de gestión directa, con determinación simultánea del régimen de gestión indirecta para el mismo ámbito de actuación.

5. Durante todo el período de información pública y de audiencia la alternativa técnica y la proposición jurídico-económica formuladas, en orden a su consulta por los ciudadanos, deberán estar depositadas en dependencias de la Administración actuante y ser accesibles por medios telemáticos.

Artículo 81 Informes de órganos administrativos

1. La Administración actuante, o, en su caso, la entidad promotora de la actuación, durante el período de información pública a que se refiere el artículo anterior, recabará informe de la misma o distinta Administración o de sus organismos o entidades adscritos o dependientes, cuando estén previstos legalmente como preceptivos. La Administración actuante interesará, además, la emisión de cuantos otros informes estime determinantes o simplemente oportunos para la correcta resolución sobre el Programa de Actuación Urbanizadora. Dichos informes deberán ser emitidos en el plazo máximo de un mes desde que sean solicitados, lo que se indicará expresamente en la correspondiente solicitud.

2. La solicitud de los informes a que se refiere el número anterior podrá conllevar la suspensión del plazo máximo para resolver y notificar la resolución correspondiente, de conformidad con la legislación de régimen jurídico de las Administraciones públicas y del procedimiento administrativo común.

3. Cuando la Administración actuante no sea el Municipio, y sin perjuicio de lo establecido en el artículo 83 del presente Reglamento, será preceptiva la solicitud del informe de éste sobre la adecuación de la propuesta de Programa de Actuación Urbanizadora al planeamiento urbanístico en vigor.

4. Cuando la Administración actuante no sea la de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, y si la actuación afecta a Municipios de menos de 10.000 habitantes de derecho, será preceptivo recabar el informe de la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística sobre la adecuación de las actuaciones y del expediente a las determinaciones de la ordenación urbanística vigente en los términos establecidos en el número 1 del artículo 122 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, así como de dichas determinaciones con respecto a las propias legislaciones sectoriales y demás prescripciones legales aplicables. No obstante, previa autorización expresa en cada caso de la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística, podrán emitir dicho informe previo aquellos municipios con menos de 10.000 habitantes de derecho que así lo soliciten y los que se encuentren agrupados en Mancomunidades urbanísticas que, en conjunto, superen dicha cifra de habitantes, siempre que en ambos casos quede acreditada la disposición de servicios técnicos, jurídicos y administrativos adecuados a tal fin.

5. La falta de emisión en plazo de los informes anteriormente referidos no interrumpirá la tramitación del procedimiento, sin perjuicio de aquéllos que teniendo carácter preceptivo y determinante deban ser recabados con carácter previo a la adopción del acuerdo de aprobación definitiva del Programa.

6. En todo caso, cuando el planeamiento comprendido en la alternativa técnica del Programa de Actuación Urbanizadora comporte modificación de la ordenación estructural establecida por el Plan de Ordenación Municipal, el informe a que se refiere el número 4 anterior será de preceptiva emisión por la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística, antes de que pueda resolverse sobre la aprobación de definitiva del referido Programa, y tendrá carácter vinculante.

Artículo 82 Aprobación del Programa en el régimen de gestión directa

1. Concluidos los trámites regulados en los artículos anteriores, la Administración actuante procederá a resolver sobre la aprobación del Programa de Actuación Urbanizadora.

2. El plazo para resolver sobre la aprobación será de cuarenta días desde la fecha en que fuera posible para el órgano competente adoptar el acuerdo correspondiente.

3. A los efectos establecidos en el número anterior, se entenderá que la fecha desde la que es posible la adopción del acuerdo correspondiente es aquélla en la que la Administración actuante disponga de todos los informes de carácter preceptivo para la aprobación del Programa de Actuación Urbanizadora.

Artículo 83 Programas promovidos por la Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha

1. Para la aprobación de los Programas de Actuación Urbanizadora formulados y promovidos por la Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha o cualquiera de los organismos o entidades, públicos o privados, de ella dependientes o adscritos a la misma o de los que forme parte, se observará el procedimiento de aprobación de los Planes Especiales que afecten a la ordenación estructural establecidos en los artículos 36 y 37 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, sin perjuicio de lo dispuesto en esta Sección.

2. En los Programas de Actuación Urbanizadora así aprobados se tendrá como Administración actuante a la de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, la cual será competente para la aprobación de los proyectos de reparcelación, urbanización y demás instrumentos y actos de ejecución de dichos Programas.

Artículo 84 Consulta previa respecto de la viabilidad de la transformación urbanizadora sobrevenida del suelo rústico de reserva

En el supuesto de plantearse una actuación urbanizadora sobrevenida en suelo rústico de reserva será de aplicación la regulación correspondiente a la consulta previa respecto de la viabilidad de la misma establecida en la letra b) del número 1 del artículo 10 y en el número 7 del artículo 64, ambos del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, y en el artículo 36 del Reglamento de Suelo Rústico.

Artículo 85 Iniciación del procedimiento ordinario

1. El procedimiento de aprobación de Programas de Actuación Urbanizadora en régimen de gestión indirecta se iniciará:

• a) De oficio, por el Municipio y mediante aprobación de las Bases para la adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora previstas en el artículo 86 del presente Reglamento.
• b) A instancia de persona interesada, mediante solicitud dirigida al titular de la Alcaldía instando la formulación de las Bases y posterior sometimiento a información pública y aprobación de la pertinente alternativa técnica de Programa de Actuación Urbanizadora y restante documentación requerida por el Título V del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y por este Reglamento, a la que deberá acompañarse además acreditación de la personalidad del solicitante, así como justificación de su capacidad de obrar y de la solvencia técnica y económica con que cuenta para el desarrollo y promoción de la actuación urbanizadora en la forma establecida en la legislación de contratos del sector público.

En ningún caso podrán resultar adjudicatarios de un Programa de Actuación Urbanizadora aquellos sujetos que están incursos en alguna de las prohibiciones para contratar establecidas por la legislación de contratos del sector público; limitación que se extenderá, en su caso, a la Agrupación de Interés Urbanístico a la que se hubieran incorporado, siempre que, de excluirse del cómputo la superficie aportada por la persona afectada por la prohibición, no se alcance la mitad de la superficie del ámbito de la actuación.

2. Cuando el procedimiento se inicie a instancia de persona interesada, entre la documentación integrante de la alternativa técnica presentada podrá incluirse una propuesta de Bases para la adjudicación del Programa, en cuyo caso deberá incorporarse a la misma la justificación, suscrita por su redactor, de su ajuste a dicha propuesta de Bases.

3. La iniciación del procedimiento para la aprobación del Programa de Actuación Urbanizadora en sede municipal impide la simultánea o posterior tramitación por el procedimiento de impulso particular regulado en este Reglamento, de cualesquiera iniciativas de Programa que, total o parcialmente, afecten al mismo ámbito de actuación de aquél, haciéndose constar así en los edictos que se expongan al público, según lo previsto en el número 1 del artículo 87 del presente Reglamento.

4. Presentada la documentación referida en la letra b) del número 1, la persona titular de la Alcaldía del Municipio correspondiente, previo informe de los servicios técnicos y jurídicos municipales, adoptará el acuerdo que proceda de entre los tres siguientes:

• a) Inadmitir a trámite la solicitud, con archivo de las actuaciones, cuando se dé el supuesto previsto en el número 3 anterior o cuando para el ámbito a que se refiera el Programa de Actuación Urbanizadora objeto de la solicitud no exista aún ordenación detallada debidamente aprobada y en vigor y cuya formulación se reserve el Municipio, señalando a la persona o personas interesadas su derecho a formular la propuesta de planeamiento que proceda.
• b) Requerir a la persona solicitante o solicitantes para que en un determinado plazo, no superior a un mes, subsanen o complementen la documentación exigida y los requisitos establecidos en la letra b) del número 1 de este artículo.
• c) Elevar al órgano competente, propuesta debida y suficientemente motivada de adopción del acuerdo que proceda de entre los dos siguientes:
  • 1) Desestimación de la solicitud por no adecuarse al orden de prioridades y la secuencia del desarrollo urbanístico municipal.
  • 2) Estimación de la solicitud con establecimiento de las pertinentes Bases para la adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora.

Artículo 86 Bases para la formulación de Programas de Actuación Urbanizadora y selección del agente urbanizador

1. La selección del urbanizador ha de realizarse mediante procedimiento de pública competencia cuyas condiciones hayan sido previamente establecidas en las Bases para la adjudicación de Programas de Actuación Urbanizadora que al efecto se aprueben, que habrán de ajustarse a los requisitos establecidos en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en este Reglamento y, cuando en ellos esté expresamente previsto, en la legislación sobre contratos del sector público y, en su caso, la de régimen local.

2. Las Bases para la adjudicación de Programas de Actuación Urbanizadora regularán todos o algunos de los siguientes aspectos:

• a) Las determinaciones relativas al contenido técnico, jurídico y económico de las alternativas a presentar, que en el caso que la ordenación pormenorizada no se encontrara previamente aprobada o estando aprobada se autorizara su modificación, las Bases incluirán los objetivos sociales y urbanísticos que deberá alcanzar el planeamiento de desarrollo, así como las características básicas que deberán configurar su ordenación urbana y que comprenderán, como mínimo, esquema de su trama viaria, localización espacial de sus equipamientos, zonas verdes y, en su caso, la reserva para vivienda protegida, tipologías edificatorias aplicables y distribución cuantitativa entre el uso mayoritario y los compatibles en función de los parámetros jurídico-urbanísticos establecidos en el Plan de Ordenación Municipal.
• b) Las prescripciones técnicas que, con carácter mínimo, deberán respetarse en la redacción del anteproyecto o, caso de que expresamente se requiera su presentación, proyecto de urbanización, de conformidad con lo que establece en las letras b) y c) del número 1 del artículo 76 del presente Reglamento. Así mismo precisarán la descripción y prescripciones técnicas de las infraestructuras que hayan de anticiparse para la funcionalidad de la actuación y que tengan un ámbito de servicio que exceda del propio de la actuación urbanizadora.
• c) El procedimiento para la presentación de las alternativas técnicas y demás documentación integrante del Programa, señalando, en su caso, si cabe la posibilidad de optar por el procedimiento regulado en el artículo 121 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, y así mismo expresarán la facultad que asiste a la persona interesada que hubiera presentado la alternativa técnica original de modificar la misma a fin de adecuarla a las Bases aprobadas.
• d) Documentación acreditativa del cumplimiento de los criterios de capacidad para contratar y de solvencia económica y financiera, técnica y profesional exigibles.

  Cuando se prevea la adjudicación al urbanizador de la ejecución material de las obras de urbanización, las bases señalarán los requisitos exigibles de entre los establecidos para el contratista del contrato de obra en la normativa reguladora de contratos del sector público, así como si, en caso contrario, resultan exigibles los correspondientes al contrato de gestión de servicios públicos; y, además, y en su caso, la necesidad de cumplir con los requisitos de publicidad que para el contrato de obras se regulan en dicha normativa.

• e) Obligatoriedad, en su caso y de conformidad con la legislación de pertinente aplicación, de informe de sostenibilidad y/o de impacto ambiental por razón de la propuesta de ordenación efectuada y/o de las obras de urbanización a realizar, respectivamente.
• f) Criterios objetivos de adjudicación de la gestión de la ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora, que habrán de ajustarse a aquéllos en los que debe fundarse toda decisión pública sobre programación, establecidos en el número 1 del artículo 123 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

  Tales criterios serán especificados por orden decreciente de importancia e incluyendo su ponderación, debiendo incluirse entre los criterios de valoración, cuando menos, los que procedan de los siguientes:

  • 1. Con respecto a la alternativa técnica:
    • 1.1. Mayor idoneidad del ámbito propuesto, en el caso de poder plantear variantes de la delimitación.
    • 1.2. Mayor idoneidad de las soluciones propuestas para la integración en el entorno de la urbanización del ámbito correspondiente, de acuerdo con la ordenación detallada o las bases para su formulación aprobadas.
    • 1.3. Mayor concreción e idoneidad técnica y económica de las calidades de obra para la ejecución y, en particular, las realizables con criterios de eficiencia ecológica que se determinen.
  • 2. Con respecto a la proposición jurídico-económica:
    • 2.1. Plazos más breves para la ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora.
    • 2.2. Compromisos más rigurosos. La Administración actuante podrá incluir entre éstos el que, cuando el urbanizador no vaya a realizar por sí mismo la ejecución material de las obras de urbanización, el procedimiento de selección del contratista o contratistas que intervengan se sujete al procedimiento reglado previsto en el artículo 104 de este Reglamento. La Administración actuante deberá justificar la inclusión de este compromiso, fundándola en la mejor realización de la actividad de ejecución o la mejor satisfacción de los intereses generales.
    • 2.3. Menor o más proporcionado beneficio empresarial del urbanizador por la promoción y gestión de la actuación.
    • 2.4. Menor importe de las cargas de urbanización a trasladar a las personas propietarias, sin mengua de la calidad, siempre que se justifiquen rigurosamente en aras de evitar bajas temerarias, si las bases hubieran concretado que bajas tendrán esta consideración.
    • 2.5. Mayor disponibilidad de suelo sobre el ámbito objeto del Programa de Actuación Urbanizadora justificada, bien por ostentar la propiedad del mismo, bien por el apoyo expresado de las personas propietarias con los que se hayan alcanzado acuerdos o por contener más incentivos, garantías o posibilidades de colaboración de las personas propietarias afectadas por la actuación, para facilitar y asegurar su desarrollo, salvo que aquéllos se pretendan arbitrar a costa del interés público.
    • 2.6. Mayor oferta a las personas propietarias de suelo en la elección por éstas de la modalidad de pago de las cargas de urbanización.
    • 2.7. Menores plazos de edificación de solares destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen con protección pública que, en su caso, correspondan al urbanizador como retribución de su labor.
    • 2.8. Mayor compromiso de vinculación a vivienda protegida de los solares que, en su caso, correspondan al urbanizador.
    • 2.9. Mayores garantías de cumplimiento, tanto en cuantía como en inmediatez de su realización.
    • 2.10. Mayores compromisos adicionales de interés público a cargo del urbanizador.
• g) Condiciones a que esté previsto sujetar la aprobación y adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora.
• h) Garantías que en su caso deban aportarse, y momento en que deberán serlo, por quienes formulen alternativas técnicas, así como la que deba constituirse en el caso recogido en el número 1 del artículo 88 del presente Reglamento, en cuyo caso la acreditación de su constitución deberá acompañarse a la solicitud de la prórroga interesada para la presentación en competencia de alternativa técnica sustancialmente distinta.
• i) Lugar de presentación de las proposiciones jurídico-económicas y propuestas de convenio, especificando si podrán ser presentadas por cualquiera de las formas previstas en la legislación reguladora del procedimiento administrativo común y señalando en tal caso el órgano al que deberá anunciarse su presentación y el modo de llevarla a efecto.

3. Las Bases para la adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora se tramitarán y aprobarán bajo el procedimiento establecido para las ordenanzas municipales en el artículo 49 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local. El acuerdo por el que, conforme a la letra c) del número 4 del artículo 85 del presente Reglamento, el órgano municipal competente estime la solicitud formulada, determinará la iniciación del procedimiento.

4. La publicación del acuerdo de aprobación de las Bases y del contenido íntegro de éstas se practicará en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha, pudiendo señalarse que dicha publicación conlleva la apertura del trámite a que se refiere el número 1 del artículo siguiente.

5. Para orientar la formulación municipal de las Bases a que se refiere este artículo, la Consejería competente en materia de ordenación urbanística y territorial podrá aprobar mediante Orden de su titular un modelo de Bases para la adjudicación de los Programas de Actuación Urbanizadora.

Artículo 87 Información pública, audiencia y presentación de alternativas técnicas en el procedimiento ordinario

1. Una vez aprobadas y publicadas las Bases para la adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora, la persona titular de la Alcaldía abrirá un período de veinte días para la formulación de alternativas técnicas, que se anunciará mediante edicto publicado, además de por medios electrónicos, en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y, simultáneamente o con posterioridad, en uno de los periódicos de mayor difusión en la localidad, comenzando a correr dicho plazo al día siguiente de la última publicación del anuncio.

En el supuesto de que la alternativa técnica presentada se ajuste a las Bases aprobadas, se someterá igualmente a información pública durante el referido plazo, el cual, a los exclusivos efectos de información pública, se ampliará al que señale la legislación ambiental, en el supuesto de que el Programa deba someterse a evaluación ambiental, a fin de realizar de manera conjunta las informaciones públicas de dichos procedimientos.

En dichos edictos:

• a) Se señalará el plazo de duración de la información pública a la que se somete la alternativa.
• b) Se identificará la fecha de publicación en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha de las Bases para la adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora.
• c) Se identificará al promotor de la actuación.
• d) Se señalará, mediante descripción literal a través de referencia a datos catastrales y determinación gráfica por medio de planos, el ámbito objeto de la actuación refiriendo éste a las previsiones de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística vigentes.
• e) Se advertirá de la posibilidad de formular alternativas técnicas, así como de presentar, en el momento procedimental oportuno, propuestas de convenio y proposiciones jurídico-económicas relativas tanto a la propia alternativa técnica como a las presentadas por otros licitadores. En el supuesto de que se hubiera sometido a información pública una alternativa técnica, se advertirá igualmente de la posibilidad de formular alegaciones frente a ella.
• f) Se hará expresa referencia al impedimento de la simultánea o posterior tramitación por el procedimiento de impulso particular previsto en el artículo 91 de este Reglamento.
• g) La advertencia de que las personas propietarias podrán ejercitar la facultad prevista en el número 2 del artículo 118 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, dando cumplimiento a lo dispuesto en el número 2 del artículo 106 de este Reglamento.

2. Será preceptiva la notificación formal e individual a las personas titulares de derechos afectados por la actuación urbanizadora propuesta, antes de la primera publicación del anuncio.

Se considerará titular a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registros fiscales, tanto en concepto de titular de derechos de dominio sobre las fincas o derechos de aprovechamiento afectados, como a las personas que ostenten sobre los mismos cualquier otro derecho real o personal inscrito en el Registro de la Propiedad.

La Administración actuante, o en su caso el proponente de la alternativa a través de ésta y a su costa, deberá formular solicitud al Registro de la Propiedad, en la que consten las fincas, porciones o derechos de aprovechamiento afectados, al objeto de la práctica de nota al margen de cada finca afectada por la actuación que exprese la iniciación del procedimiento. A dicha solicitud se deberá acompañar la identificación del ámbito de la actuación en relación con las previsiones de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística y una relación de las fincas o derechos afectados por la actuación, así como, en su caso, certificación administrativa acreditativa de su sujeción a los derechos de tanteo y retracto previstos en la sección 3ª del Capítulo III del Título IV del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

La notificación contendrá la misma información que el edicto regulado en el número anterior.

3. Sin perjuicio de lo anterior, en el caso en que durante el período de información pública se presentasen alternativas técnicas en competencia que ampliasen el ámbito de actuación previsto, se notificará de forma inmediata a las personas titulares de derechos afectados por la variante propuesta en la misma forma establecida en el número anterior.

4. Sólo se podrá presentar una única alternativa técnica de Programa de Actuación Urbanizadora por quien esté interesado en competir por la adjudicación de la gestión de la ejecución del mismo.

Como excepción a lo dispuesto en el párrafo anterior, quien haya presentado la solicitud en cuya virtud se haya iniciado el procedimiento, podrá presentar una nueva alternativa ajustada a las Bases para la adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora que finalmente resulten aprobadas.

5. Las alternativas técnicas se presentarán a la vista, acompañadas de la documentación expresada en el número 1 del artículo 76 del presente Reglamento y de la demás documentación que, en su caso, exijan las Bases.

Artículo 88 Prórrogas del período de información pública y presentación de alternativas técnicas

1. Si durante los primeros diez días de información pública y presentación de alternativas, alguna persona se comprometiera a presentar una alternativa técnica que, dentro de los términos establecidos en las Bases de adjudicación, resulte sustancialmente distinta a la inicial, bien con respecto a su ordenación detallada por que así estuviera establecido en las mismas, bien con respecto a las obras de urbanización o resto de determinaciones que integran las alternativas, y prestara la garantía establecida en las Bases, el plazo de veinte días anterior quedará prorrogado por veinte días adicionales, prórroga de la que únicamente podrá beneficiarse en lo que a presentación de alternativa se refiere quien la haya solicitado y prestado la garantía requerida.

2. Sin embargo, con la estricta finalidad de igualar la duración del plazo mínimo de información pública para cada una de las eventuales alternativas concurrentes y con ese exclusivo objeto, tras la presentación de la última alternativa durante el aludido plazo, haya sido éste prorrogado o no, se suplementará dicho período en los días necesarios hasta alcanzar el mínimo de veinte días para cada una de ellas.

3. Las prórrogas, en cualquiera de las modalidades descritas en los números anteriores, se harán constar en el expediente, se anunciarán en el tablón de anuncios del Municipio y se comunicarán a quienes, por desconocerlas, presenten plicas prematuramente. Asimismo también se les comunicará la presentación de las eventuales alternativas en competencia que se presenten durante la prórroga establecida.

Artículo 89 Presentación de proposiciones jurídico-económicas

1. Finalizado totalmente el período de información pública y presentación de alternativas, cualquier persona podrá presentar proposiciones jurídico-económicas y propuestas de convenios, en plica cerrada, durante los diez días siguientes a la finalización de dicho período, referidas a cualquiera de las alternativas técnicas presentadas, ya sea a la propia o a la del resto de concursantes. En todo caso, cada licitador tan sólo podrá presentar una única propuesta de convenio y una proposición jurídico-económica a una misma alternativa técnica.

2. En el supuesto de que quien presente proposición jurídico-económica no hubiera presentado inicialmente alternativa técnica propia, a su proposición deberá acompañar los documentos por los que se acredite la personalidad del postulante, justificación de su capacidad de obrar y de la solvencia técnica y económica con que cuenta para el desarrollo y promoción de la actuación urbanizadora en la forma establecida en la legislación aplicable al contrato de gestión de servicios públicos; sin que resulte exigible la clasificación, salvo que en el caso de que se pretenda la adjudicación al urbanizador de la ejecución material de las obras de urbanización, así lo requieran las Bases.

3. La presentación de proposiciones y propuestas de convenio podrá tener lugar en cualquiera de las formas previstas por la legislación reguladora del procedimiento administrativo común, dentro del plazo señalado en el número 1 anterior, respetándose siempre el secreto de su contenido. El licitador deberá justificar al Municipio ese mismo día la presentación efectuada, mediante la remisión por cualquier medio fehaciente, especificando la fecha y hora de imposición, la identificación de la persona remitente y de su representante, la identificación de la persona destinataria y la licitación a la que se concurre, por referencia al anuncio de la misma.

Transcurridos diez días desde la fecha indicada sin que el órgano de contratación haya recibido las plicas, éstas no serán admitidas en ningún caso.

Una vez finalizado el plazo de recepción o tan pronto sean recibidas en caso de haberse anunciado la presentación, la persona encargada del Registro administrativo expedirá certificación de la documentación recibida para su entrega al órgano de contratación.

Artículo 90 Apertura de plicas

1. El acto de apertura de plicas se celebrará en la siguiente fecha hábil a la de conclusión del plazo de presentación de proposiciones jurídico-económicas o del plazo de diez días a que se refiere el número 3 del artículo anterior. De su desarrollo y resultado se levantará acta bajo fe pública administrativa y ante dos testigos.

2. Todas las actuaciones podrán ser objeto de consulta y alegación a todos los efectos durante los veinte días siguientes al de apertura de plicas. Las personas competidoras, durante este período, podrán asociarse uniendo sus proposiciones en una única que, acompañada de la correspondiente solicitud dirigida al Municipio, se notificará a las personas interesadas personadas en el procedimiento.

3. Las personas propietarias o afectadas por la actuación podrán, además, ejercer la facultad prevista en el número 4 del artículo 108 de este Reglamento.

Artículo 91 Utilización del procedimiento simplificado o de impulso particular

1. Cuando así lo prevean las Bases para la adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora, las personas particulares que formulen una alternativa técnica y pretendan la adjudicación de la gestión de su ejecución podrán obviar los trámites del procedimiento ordinario regulado en los artículos 84 y siguientes, dando cumplimiento a lo siguiente:

• a) Depositarán una copia de la alternativa técnica ante el órgano correspondiente del Municipio.
• b) Protocolizarán la alternativa técnica mediante acta autorizada por Notario con competencia territorial en el Municipio afectado.
• c) Justificando el cumplimiento de lo dispuesto en las letras anteriores, realizarán por sí mismos las actuaciones ante el Registro de la Propiedad que se regulan en el número 2 del artículo 87 del presente Reglamento.
• d) Por sus propios medios, expondrán la alternativa técnica al público a fin de que se puedan formular alegaciones frente a la misma, y abrirán el simultáneo plazo para la presentación de alternativas técnicas en competencia, en los términos establecidos en el artículo 87 de este Reglamento, realizando las notificaciones y la publicación de los anuncios que se regulan en dicho artículo.

En todas esas actuaciones se señalará con claridad:

• a) El objeto y las características esenciales de su iniciativa, así como el resto de requisitos señalados en el número 1 del artículo 87.
• b) La Notaría donde estén protocolizados los documentos que la comprenden.
• c) Los datos que permitan identificar el ejemplar depositado en el Municipio.
• d) El plazo de información pública de la alternativa expuesta, el cual se determinará de conformidad con lo dispuesto en el número 1 del artículo 87.
• e) La advertencia de que, dentro del plazo de información pública, cualquier persona podrá comparecer en dicha Notaría para obtener, a su costa, copia del acta a que se refiere la letra b) anterior, o solicitar que se le exhiba la misma.
• f) La posibilidad de consultar en el Municipio las actuaciones derivadas de la documentación depositada en éste y de presentar en él, para su incorporación a las mismas, tanto alegaciones como alternativas técnicas que pretendan competir con la expuesta al público.

2. Será de aplicación asimismo la regulación prevista en el procedimiento ordinario para la presentación de proposiciones jurídico-económicas y apertura de plicas, siendo precisa, para que esta última pueda tener lugar, la acreditación del cumplimiento de lo dispuesto en el número anterior.

3. Iniciado el procedimiento para la aprobación de un Programa de Actuación Urbanizadora por el procedimiento regulado en este artículo, no podrá iniciarse procedimiento alguno para otra iniciativa de Programa de Actuación Urbanizadora.

Artículo 92 Las prórrogas para la presentación de alternativas en el procedimiento simplificado o de impulso particular

1. Las prórrogas establecidas en el artículo 88 del presente Reglamento, así como su regulación en éste, serán de aplicación en el procedimiento simplificado o de impulso particular.

2. La solicitud de prórroga conforme al número anterior deberá ser acreditada, dentro de los dos días siguientes a su formalización, al titular de la Notaría en la que se protocolizó la alternativa técnica, a fin de que éste la incorpore en la correspondiente acta.

Artículo 93 Aprobación y adjudicación de los Programas de Actuación Urbanizadora en régimen de gestión indirecta

1. Concluidas las actuaciones anteriores, el órgano competente, en aplicación de las Bases establecidas para la adjudicación, y considerando en todo caso los informes técnicos y jurídicos emitidos a tal fin, adoptará acuerdo debido y suficientemente motivado en alguno de los siguientes sentidos:

• a) Determinará, introduciendo las modificaciones que procedan, el Programa de Actuación Urbanizadora que entienda más conforme con el interés general definiendo su contenido mediante la elección, en su caso, de una alternativa técnica y una proposición jurídico-económica, de entre las diversas iniciativas presentadas, a fin de que prosiga la tramitación para su aprobación y adjudicación.
• b) Rechazar razonadamente todas las iniciativas para ejecutar la actuación urbanizadora, por considerar que ninguna de ellas se adecua a las Bases establecidas, resolviendo la no programación del terreno y la convocatoria de concurso en orden a su adjudicación, la formulación de nuevas Bases o proceder, en su caso, a la ejecución en régimen de gestión directa cuando ésta sea viable y preferible para el interés público.

2. Adoptado el acuerdo referido en la letra a) del número anterior, el Municipio procederá a recabar los informes a que se refiere el artículo 81 de este Reglamento. No obstante, la persona titular de la Alcaldía podrá recabar los informes referidos en este precepto con anterioridad si sólo hubiese sido presentada una alternativa técnica y una proposición jurídico-económica.

3. En todo caso, si antes de la aprobación definitiva del Programa de Actuación Urbanizadora, la Administración actuante observara la falta de notificación a alguna persona propietaria afectada por la actuación, procederá a notificarle abriendo un plazo excepcional de veinte días exclusivamente para presentar alegaciones en el procedimiento.

4. Los acuerdos adoptados por la Administración actuante en materia de programación deberán ser siempre expresamente motivados y concretarán, razonadamente, las prioridades públicas expresadas en las Bases establecidas.

5. Sin perjuicio de lo establecido en el número 1 del artículo 122 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, cuando, en virtud de las Bases establecidas, la aprobación definitiva de la variante de la ordenación que, en su caso, incluya la alternativa técnica del Programa de Actuación Urbanizadora modifique la ordenación estructural del planeamiento vigente en los términos permitidos por la letra a) del número 2 del artículo 86 del presente Reglamento, o resulte de la incorporación al proceso urbanizador, previa evacuación de la consulta pertinente, de una actuación sobrevenida en el suelo rústico, el Ayuntamiento en Pleno o el órgano que resulte competente, en su caso, resolverá lo que proceda mediante acuerdo motivado debida y suficientemente en el que, en su caso:

• a) Aprobará la nueva ordenación.

  Esta aprobación se entenderá inicial respecto de la modificación de la ordenación estructural establecida en el Plan de Ordenación Municipal y definitiva en todo lo restante.

  La aprobación inicial a que se refiere el párrafo anterior se entenderá legalmente otorgada también en calidad de definitiva, bajo la condición suspensiva de emisión del informe de la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística en sentido favorable a la modificación de la ordenación estructural en los mismos términos de su aprobación inicial municipal. El informe vinculante de la Consejería deberá ser evacuado en el plazo máximo de un mes.

• b) Aprobará el Programa de Actuación Urbanizadora.

  Esta aprobación se entenderá otorgada, en su caso, bajo la misma condición suspensiva a que se refiere la letra anterior en su párrafo segundo.

6. Los acuerdos que conforme a lo dispuesto en los números 1 y 5 de este artículo debe adoptar el órgano competente, caso de ser aprobatorios podrán serlo en la misma sesión cuando sólo se hubiere presentado una alternativa técnica y una proposición jurídico-económica y se hubiese dado cumplimiento a lo dispuesto en el número 2. En este supuesto, cuando no se requiera la aprobación inicial, podrá procederse a la aprobación del Programa en los términos establecidos en el artículo siguiente.

Artículo 94 Plazo para la aprobación municipal de los Programas de Actuación Urbanizadora en régimen de gestión indirecta

1. El plazo para que el Ayuntamiento en Pleno o el órgano que resulte competente, en su caso, resuelva sobre la aprobación y adjudicación de un Programa de Actuación Urbanizadora será de cuarenta días desde la fecha en que fuera posible para el órgano competente adoptar el acuerdo correspondiente.

2. A los efectos establecidos en el número anterior, se entenderá que el día a partir del cual es posible la adopción del acuerdo correspondiente es aquel en el que la Administración competente dispone de todos los informes de carácter preceptivo para la aprobación del Programa de Actuación Urbanizadora.

3. Sin perjuicio de lo establecido en el número 1 del artículo 101 de este Reglamento, la aprobación de un Programa de Actuación Urbanizadora implicará la atribución a la persona adjudicataria de la condición de Agente responsable de la gestión de la ejecución de la correspondiente actuación urbanizadora por cuenta de la Administración actuante y según el convenio estipulado, no surtiendo efecto alguno hasta que este haya sido formalizado.

El acuerdo de aprobación podrá adjudicar, motivadamente y en función de las Bases establecidas, la gestión de la ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora a quien hubiera formulado la proposición jurídico-económica correspondiente más adecuada a la alternativa técnica adoptada.

4. Cuando se presente una única propuesta de Programa de Actuación Urbanizadora basada totalmente en la ordenación urbanística en vigor y formalizada debidamente y reuniendo todas las condiciones legalmente exigibles y transcurra el plazo máximo sin resolución expresa por el órgano municipal competente, el proponente podrá entender producida la aprobación y adjudicación por silencio administrativo y, en tal caso, previa presentación de la preceptiva garantía, requerir al Municipio para que proceda a la suscripción del correspondiente convenio.

Artículo 95 Aprobación condicionada

1. Los Programas de Actuación Urbanizadora podrán aprobarse condicionados a la efectiva realización de determinaciones propias de otras actuaciones previa o simultáneamente programadas, siempre que quede suficientemente garantizado el cumplimiento de las correspondientes condiciones relativas a la interconexión de las actuaciones y se prevea una adecuada coordinación entre todas ellas.

La adjudicación así condicionada impondrá las obligaciones económicas precisas para compensar a los afectados por la actuación más costosa con cargo a los de otras que se beneficien de aquélla por concentrarse en la misma obras o sobrecostes de común utilidad. A tal fin, se estará a lo que dispone el artículo 39 del presente Reglamento.

2. El incumplimiento por el urbanizador principal de las condiciones que afecten al desarrollo de otra actuación conexa podrá dar lugar a la suspensión de ambos Programas de Actuación Urbanizadora.

La persona adjudicataria de un Programa condicionado deberá comprometerse a asumir a su riesgo y ventura esa eventualidad, aunque podrá hacer reserva del derecho a subrogarse, llegado el caso, en el puesto del urbanizador principal, con los requisitos establecidos en el número 2 del artículo 98 del presente Reglamento.

Artículo 96 Criterios de adjudicación

1. A los efectos del número 1 del artículo 93 del presente Reglamento, se procederá a valorar las alternativas técnicas y las proposiciones jurídico-económicas con estricto cumplimiento a la ponderación establecida en las Bases y seleccionándose la propuesta que mayor valoración conjunta alcance, en los términos establecidos en los apartados 1 y 2 de la letra f) del número 2 del artículo 86 de este Reglamento.

En el caso de que la propuesta seleccionada corresponda a una proposición jurídico-económica ofertada por urbanizador distinto a la persona autora de la alternativa técnica aprobada, se estará a lo dispuesto en el artículo 98 del presente Reglamento.

2. En cualquier caso, la Administración actuante podrá introducir las modificaciones que considere oportunas para el interés general, tanto en la alternativa técnica como en la proposición jurídico-económica elegidas, debiendo motivarlas, en su caso, con relación a las Bases para la adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora, así como a razones de interés general basadas en los principios rectores de la actuación pública establecidos en los artículos 4, 5 y 6 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

En ningún caso podrá desnaturalizarse la propuesta original elegida en términos que impliquen defraudación objetiva del principio de libre concurrencia. En este sentido, las propuestas relativas a la ordenación detallada no deberán vulnerar los requisitos establecidos en la letra a) del número 1 del artículo 76 del presente Reglamento ni el importe económico diferenciarse en más o en menos de un veinte por ciento con respecto a la propuesta de cargas correspondiente a la alternativa seleccionada.

En caso de que la variación fuera superior, antes de la aprobación y adjudicación del Programa deberá concederse audiencia a las personas propietarias de terrenos comprendidos en el ámbito de la actuación por plazo de diez días, durante el cual podrán declinar su participación en la actuación, mediante el ejercicio de la facultad prevista en el número 2 del artículo 106 de este Reglamento o dejar sin efecto la comunicación remitida si la hubieren ejercido con anterioridad.

No obstante, la proposición jurídico-económica podrá actualizarse con arreglo a la variación del índice de precios al consumo, si la adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora se hubiera producido en plazo superior a un año desde que se inició el período de información pública de las alternativas técnicas por causas no imputables al urbanizador.

Artículo 97 Formalización de la adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora

1. La adjudicación de la ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora se formalizará mediante convenio urbanístico a suscribir, de una parte, por el urbanizador y, de otro, tanto por el Municipio como, en su caso, por aquellas otras personas que hubieran asumido compromisos en dicha ejecución, y que podrá ser suscrito igualmente por las personas propietarias que quieran ser parte en el mismo. En dicho convenio se harán constar, al menos, como obligaciones esenciales, la de que la obra se ejecute con arreglo a las previsiones del proyecto que las contemple, las condiciones y los compromisos de gestión y los plazos para la ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora, las garantías que el urbanizador presta para asegurar su cumplimiento y las penalizaciones a que se somete por incumplimiento. Asimismo, se fijarán los plazos preclusivos para presentar, en su caso, los documentos técnicos rectificados en función de las condiciones establecidas en la adjudicación, así como los documentos de proyecto de urbanización y de reparcelación para proceder a su tramitación, si no hubiesen sido aprobados junto con el Programa de Actuación Urbanizadora.

También se hará constar la retribución alzada y cerrada que percibirá el urbanizador por la asunción, a su riesgo y ventura, de las obligaciones a cuyo cumplimiento se obliga, sólo revisable en los supuestos regulados en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y la Actividad Urbanística y en este Reglamento.

No podrán introducirse en el convenio urbanístico determinaciones que no resulten de los acuerdos adoptados para la aprobación y adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora.

2. Con carácter previo a la suscripción del convenio la persona adjudicataria deberá haber aportado la garantía establecida en las Bases. Una vez aprobado definitivamente un Programa de Actuación Urbanizadora y con él la correspondiente propuesta de convenio, el Municipio emplazará a la persona adjudicataria para que aporte tal garantía y suscriba seguidamente el texto definitivo del convenio dentro del plazo de los quince días siguientes. El emplazamiento podrá contenerse en la misma resolución por la que se apruebe el Programa de Actuación Urbanizadora.

3. La persona adjudicataria podrá renunciar a la adjudicación si ésta supone compromisos distintos de los que ella ofreció, si bien tal renuncia no cabrá siempre que las modificaciones se ajusten al límite establecido en el párrafo segundo del número 2 del artículo 96 de este Reglamento.

La renuncia por otras causas, no justificadas, conllevará, en su caso, la pérdida de la garantía provisional que las Bases hubieren podido establecer y del derecho al reembolso de los gastos regulado en el número 1 del artículo siguiente, pudiendo procederse a la selección de una nueva persona adjudicataria.

4. La adjudicación del Programa no surtirá efecto alguno hasta que no se dé cumplimiento a lo dispuesto en este artículo. Si se desatendiere el emplazamiento para la entrega de la garantía y firma del convenio, el Municipio podrá dejar sin efecto la adjudicación y proceder a la selección de una nueva persona adjudicataria, lo que conllevará, en su caso, la pérdida de la garantía provisional que las Bases hubieren podido establecer y del derecho al reembolso de los gastos regulado en el número 1 del artículo siguiente.

Artículo 98 Derecho de reintegro y derecho de subrogación

1. Cuando no resulte adjudicataria la persona que formuló la alternativa o los estudios o proyectos técnicos que, total o parcialmente, se incorporen al Programa de Actuación Urbanizadora aprobado o sean útiles para su ejecución, el Municipio garantizará el reembolso, por cuenta del urbanizador adjudicatario, de los gastos justificados de redacción de dichas alternativas, proyectos o estudios, así como de los demás que en su tramitación hubiere incurrido, en favor de quien los realizó y aportó, sin que puedan superar los que para tales conceptos hayan sido establecidos en la proposición jurídico-económica aprobada.

En los casos previstos en los números 3 y 4 del artículo anterior, las cantidades que proceda rembolsar se determinarán por el Municipio y quedarán en su beneficio.

2. Asimismo, en el caso en que la persona que formuló la alternativa técnica que sirva de base para la aprobación del Programa de Actuación Urbanizadora no resulte adjudicataria de éste, aquélla persona podrá subrogarse en la situación de la adjudicataria elegida, asumiendo y asegurando los mismos compromisos, garantías y obligaciones impuestos a ésta. La subrogación deberá solicitarse al Municipio dentro de los diez días siguientes a la notificación del acuerdo de adjudicación, entendiéndose ésta, entretanto, otorgada a título provisional.

Artículo 99 Cesión de la condición de urbanizador

1. El urbanizador podrá, en cualquier momento, solicitar autorización al Municipio para ceder su condición a tercera persona que se subrogue en todas sus obligaciones respecto de aquél y de las personas propietarias de los terrenos. La solicitud, que deberá estar suscrita por la persona cedente y la tercera adquirente, deberá acompañar la siguiente documentación:

• a) La acreditación de que la persona cedente se encuentra al corriente de todas las obligaciones esenciales del convenio urbanístico suscrito.
• b) La acreditación de que la tercera adquirente reúne los mismos requisitos establecidos en las Bases que la persona adjudicataria cedente.
• c) La garantía que la tercera adquirente deberá prestar o, en su defecto, la acreditación de que la garantía ya prestada quedará subsistente y afecta al cumplimiento de las obligaciones derivadas del Programa por aquélla.
• d) El texto íntegro de la minuta de escritura pública que las partes proyecten firmar.

2. El Municipio podrá autorizar la cesión, salvo que entienda que se produce menoscabo del interés general o defraudación de la pública competencia en la adjudicación. La cesión se formalizará en escritura pública a la que se incorporará certificación del acuerdo que la autorice, no surtiendo efecto alguno frente al Municipio hasta tanto no haya sido depositada copia autorizada de la referida escritura en el mismo.

3. La denegación de la solicitud autorizará al Municipio para acordar simultáneamente la prosecución de la actuación por gestión directa o proceder a nueva licitación, salvo que se considere más beneficioso para el interés general la continuación del contrato.

4. La cesión parcial, por tramo o porción minoritaria de la actuación, a la que serán aplicables las reglas de los números anteriores, requerirá que entre la persona cedente y adquirente asuman frente al Municipio, solidaria o mancomunadamente, una programación debidamente coordinada y un conjunto de compromisos que satisfagan las exigencias de la programación originaria.

Artículo 100 Notificación a las personas interesadas del acuerdo de aprobación definitiva de los Programas de Actuación Urbanizadora

1. La Administración actuante deberá notificar a las personas interesadas el acuerdo de aprobación definitiva del Programa de Actuación Urbanizadora.

No se llevará a efecto lo previsto en el artículo siguiente antes de haber remitido estas notificaciones.

2. En la notificación se hará constar, cuando proceda:

• a) La posibilidad de las personas propietarias de escoger entre los diferentes modos de retribución que prevea el Programa, dentro del plazo del mes siguiente a la fecha de publicación del acuerdo en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha, mediante comunicación fehaciente dirigida al urbanizador y a la Administración actuante.
• b) En el caso de que el único modo de retribución del urbanizador que prevea el Programa sea la cesión de terrenos edificables, la posibilidad de solicitar el pago en metálico cuando la persona propietaria se muestre disconforme con la proporción de terrenos que le corresponda ceder, mediante comunicación fehaciente dirigida al urbanizador y a la Administración actuante, dentro del mes siguiente a la recepción de la notificación.
• c) El deber de asegurar el pago, antes de la finalización de la información pública del proyecto de reparcelación, mediante la prestación de garantía financiera o real proporcional a la prestada por el urbanizador, de conformidad con lo dispuesto en la letra d) del número 3 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística. La notificación efectuará la advertencia de que si la garantía no fuere presentada en plazo, el urbanizador podrá optar por percibir su retribución mediante la cesión de terrenos edificables cuando así lo prevea el Programa de Actuación Urbanizadora, o exigir a la Administración actuante a que proceda a la exacción de la cantidad que deba garantizarse mediante apremio administrativo sobre los bienes de la persona propietaria incumplidora.

Artículo 101 Publicidad y publicación de los Programas de Actuación Urbanizadora

1. Aprobado definitivamente el Programa de Actuación Urbanizadora, y, en el caso de gestión indirecta, prestadas las garantías y suscrito el convenio, en los términos del artículo 97 de este Reglamento, la Administración actuante procederá a la inscripción del mismo en el Registro de Programas de Actuación Urbanizadora y Agrupaciones de Interés Urbanístico, a cuyo fin deberá aportarse certificación del acto de su aprobación y adjudicación, así como una copia de los documentos que integren la alternativa técnica y, en su caso, de la proposición jurídico-económica, de la garantía prestada y del convenio suscrito, todo ello debidamente diligenciado por la persona titular de la Secretaría de la Corporación, tanto en papel como en soporte informático.

Del mismo modo se procederá en el supuesto de que la aprobación del Programa se verifique por silencio administrativo, tal y como se prevé en el número 4 del artículo 94 de este Reglamento.

2. Una vez inscrito el acto de aprobación definitiva del Programa de Actuación Urbanizadora, el Municipio procederá a la publicación del acuerdo aprobatorio del mismo en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha mediante edicto en el que, como mínimo, se hará constar:

• a) Ámbito de la actuación y personas propietarias de terrenos y titulares de bienes afectados.
• b) Contenido del convenio y de la proposición económica desagregados en los aspectos establecidos en el número 4 del artículo 76 de este Reglamento.
• c) Garantías a asumir por las personas propietarias en función de lo establecido en la letra b) del número 1 del artículo 110 de este Reglamento.
• d) Los datos identificativos de la inscripción del Programa en el referido Registro.

3. Con independencia de lo dispuesto en los dos números anteriores, el contenido normativo del documento de ordenación que, en su caso, resulte aprobado conjuntamente con el Programa de Actuación Urbanizadora deberá ser objeto de publicación en el Boletín Oficial de la Provincia en los términos establecidos en el Reglamento de Planeamiento.

Artículo 102 Regulación de las actuaciones del urbanizador

1. Las relaciones derivadas de la adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora se regirán, en el orden y con el carácter que se exponen, por lo dispuesto en:

• a) El Texto Refundido de la Ley de Ordenación Territorial y de la Actividad Urbanística y el presente Reglamento.
• b) Los eventuales planes de ordenación territorial y urbanística que pudieran ser de aplicación.
• c) El propio Programa de Actuación Urbanizadora.
• d) Los acuerdos adoptados para el cumplimiento del Programa de Actuación Urbanizadora.
• e) Con carácter supletorio y para todo lo no previsto en las normas, determinaciones y decisiones anteriores, la legislación reguladora de los contratos del sector público en los términos establecidos por el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

2. Las relaciones entre el urbanizador y el contratista ejecutor material de las obras de urbanización, si fueran diferentes, se regirán por este Reglamento y las determinaciones que las Bases hubieren podido establecer para su selección y, en todo lo demás, con arreglo al derecho privado.

Artículo 103 Contratación de prestaciones accesorias

Para que el urbanizador pueda contratar prestaciones accesorias de su gestión con tercero sin transmitirle sus responsabilidades frente la Administración actuante, bastará que dé cuenta de ello a ésta.

Artículo 104 Contratación de las obras de urbanización

1. Cuando así se estableciese en el Programa aprobado, el urbanizador adjudicatario de la gestión de la ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora, contratará la ejecución material de las obras de urbanización correspondientes al mismo, de acuerdo con las siguientes reglas:

• a) La contratación de las obras de urbanización podrá efectuarse de manera parcial, mediante su división en lotes, cuando circunstancias técnicas lo aconsejen, sin que quepa fraccionarlas con el sólo propósito de eludir los requisitos establecidos por la ley reguladora de los contratos del sector público.
• b) Cada contratación requerirá la elaboración de un pliego de condiciones en el que se precisen, como mínimo, las siguientes:
  • 1ª. Presupuesto de Licitación de las obras de urbanización, que será, como máximo, el presupuesto de contrata establecido en el Programa de Actuación Urbanizadora aprobado. En el caso de que no se licite la totalidad de las obras, se aplicará un principio de proporcionalidad y la suma de las sucesivas licitaciones no podrán exceder esta cantidad.
  • 2ª. Plazo para presentación de ofertas que, como mínimo, será de un mes a contar desde la última publicación del anuncio de la convocatoria e identificación del lugar en que deberán depositarse. Las ofertas se presentarán en sobre cerrado, selladas y firmadas en todas sus hojas por el contratista, de cuya entrega se facilitará justificante por el urbanizador. El contratista deberá depositar igualmente, en sobre cerrado, en el Registro municipal, copia de la hoja resumen del presupuesto debidamente sellada y firmada.
  • 3ª. Características del contratista y, en concreto, las relativas a la capacidad de obrar y a la solvencia económica, financiera y técnica, así como a la no afectación por prohibición legal alguna para contratar con las Administraciones públicas.
  • 4ª. Criterios ponderados que regularán la adjudicación.
• c) El pliego de condiciones deberá ser aprobado con carácter previo por la Administración actuante, que deberá resolver sobre él en el plazo de veinte días desde su presentación, entendiéndose automáticamente aprobado por el mero transcurso de dicho plazo sin notificación de resolución expresa alguna.
• d) El contrato deberá adjudicarse por procedimiento abierto, al que deberá admitirse a todo contratista que reúna las condiciones requeridas y cuya convocatoria se anunciará en la forma y con los requisitos establecidos en las Bases y, en su defecto, para el contrato de obras públicas en la legislación de contratos del sector público. La Administración actuante podrá autorizar la utilización de otros procedimientos cuando razones de interés público lo aconsejen.
• e) La selección del contratista por el urbanizador será comunicada a la Administración actuante a los efectos de su aprobación por ésta, que deberá otorgarla cuando el contratista y la proposición por éste formulada reúnan todos los requisitos legales, dentro de los veinte días siguientes a la comunicación recibida, transcurrido cuyo plazo se entenderá otorgada por silencio administrativo positivo.
• f) Las relaciones entre el urbanizador y el contratista se regirán, en todo lo relativo al cumplimiento y liquidación del contrato, por el Derecho privado.

2. Lo dispuesto anteriormente no será de aplicación cuando, reuniendo el urbanizador los requisitos determinantes de la capacidad económica y técnica para ello, establecidos en las Bases, la ejecución directamente por la persona adjudicataria de las obras de urbanización hubiera formado parte del objeto del concurso conforme a determinación expresa de las referidas Bases para la adjudicación del Programa, en cuyo caso dicha ejecución se entenderá incluida entre las obligaciones a cumplir por el urbanizador en su condición de persona adjudicataria.

3. La Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística aprobará, mediante Resolución, un modelo de pliego de condiciones para la contratación por los urbanizadores, cuando proceda, de las obras de urbanización.

4. Aun cuando se siga el procedimiento de contratación regulado en este precepto, el responsable de la ejecución del Programa será en todo caso el agente urbanizador adjudicatario del mismo.

Artículo 105 Acta de replanteo

1. El comienzo de las obras de urbanización requerirá el previo levantamiento del acta de replanteo de las obras, que deberá ser suscrita por la Administración actuante y el urbanizador, y entre éste y el contratista, en su caso. También será suscrita por los técnicos designados por el urbanizador para su supervisión.

El replanteo consistirá en la comprobación de la realidad geométrica de la obra urbanizadora o de la parte de la misma que pretenda ejecutarse.

Este acto no podrá tener lugar hasta que haya sido aprobado el proyecto de urbanización y contratadas las obras de urbanización. Tampoco podrá tener lugar antes de que haya sido publicada la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación, salvo que lo acepte el urbanizador y las obras a que se refiera se desarrollen en suelos cuya disponibilidad esté asegurada.

2. Si en el acuerdo de aprobación del Programa de Actuación Urbanizadora no se fijase un plazo para el levantamiento del acta de replanteo, una vez contratadas las obras, la Administración fijará el día, la hora y el lugar a los efectos de que tenga lugar el mismo, practicando oportunamente la debida notificación al urbanizador, que deberá, en su caso, dar conocimiento de su contenido al contratista, a las personas integrantes de la Dirección facultativa de las obras y, en su caso, a las responsables de la supervisión de las mismas impuestas por las Administraciones sectoriales.

3. El levantamiento del acta de replanteo se pondrá en conocimiento de las Administraciones sectoriales que en sus informes así lo hubieren exigido o que, por razón de sus competencias, deban efectuar un seguimiento del desarrollo de las obras a que se refieran.

Artículo 106 Relaciones entre el urbanizador y las personas propietarias. Formas de retribución

1. Salvo en el caso excepcional en que procede la expropiación forzosa con pago en metálico, de conformidad a lo previsto en el número 9 del artículo 118 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, el Programa de Actuación Urbanizadora deberá regular las relaciones entre el urbanizador y las personas propietarias afectadas, conforme en todo caso a las siguientes reglas:

• a) El urbanizador deberá soportar la totalidad de los gastos derivados de la urbanización en la medida en que le sean compensados mediante retribución en terrenos edificables o en metálico por las personas propietarias de terrenos edificables resultantes de la actuación urbanizadora. El convenio urbanístico a suscribir determinará el importe que el urbanizador deberá percibir como contraprestación de su labor, que constituirá el precio de adjudicación del contrato, sólo revisable en el supuesto de que se determinen las indemnizaciones con posterioridad, de conformidad a la letra b) del número 4 del artículo 76, y en el supuesto en que proceda la retasación de costes regulada en el artículo 111 de este Reglamento.
• b) Las personas propietarias deberán satisfacer la contraprestación regulada en la letra anterior, pudiendo cooperar con el urbanizador mediante la aportación de sus fincas o parcelas originarias en el estado en el que se encontraran, con arreglo a las dos modalidades genéricas siguientes:
  • 1ª. Abonando en metálico y como retribución en favor del urbanizador su cuota parte de las cargas de urbanización de acuerdo con las reglas establecidas en el artículo 110 del presente Reglamento y garantizando esta deuda, para recibir a cambio los solares que les correspondan de acuerdo con el Programa de Actuación Urbanizadora.
  • 2ª. Contribuyendo proporcionadamente a los gastos de urbanización mediante cesión de aprovechamiento materializable en terrenos edificables. En este caso, les corresponderá recibir libres de cargas, menor superficie de solar que en la modalidad anterior, constituyendo, la diferencia, la retribución del urbanizador.
  • 3ª. La elección del modo de retribución, cuando fueren varios, se efectuará en la forma y tiempo que se establece en la letra a) del número 2 del artículo 100 de este Reglamento.
• c) El Programa de Actuación Urbanizadora deberá determinar el modo o modos en que deberá retribuirse la labor urbanizadora. Con carácter general la retribución del urbanizador se realizará en metálico, si bien procederá el pago en terrenos edificables, en los supuestos consignados en el número 1 del artículo 119 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

2. Las personas propietarias que expresamente declinen cooperar, por entender inconveniente para sus intereses la incorporación de sus terrenos al proceso de desarrollo urbanístico del ámbito en que se encuentren, podrán renunciar a dicha cooperación si interesan la expropiación de sus terrenos antes del acuerdo aprobatorio del Programa de Actuación Urbanizadora.

La persona propietaria que decline cooperar deberá pedirlo a la Administración actuante mediante solicitud formalizada en documento público, previo levantamiento de las cargas que graven la finca, o acreditación de la conformidad de sus titulares.

La solicitud deberá presentarse antes de que trascurra un mes desde el acto de apertura de las proposiciones jurídico-económicas.

La publicación del acuerdo aprobatorio del Programa de Actuación Urbanizadora determinará la necesidad de la ocupación a efectos de la expropiación forzosa de los bienes y derechos correspondientes, así como la incoación del expediente para la determinación del justiprecio.

La persona o personas que resulten beneficiarias del aprovechamiento que corresponda a la finca a expropiar, la ocupación de la finca y en el momento del pago del justiprecio se regirán por lo dispuesto para la reparcelación en el Título II de este Reglamento.

3. En lo no dispuesto por el Texto Refundido de la Ley de Ordenación Territorial y de la Actividad Urbanística y el presente Reglamento, las relaciones entre el urbanizador y las personas propietarias se regirán por lo que libremente convengan, con sujeción a la ordenación territorial y urbanística y la programación aprobada.

Artículo 107 Prerrogativas y facultades del urbanizador

El urbanizador puede ejercer las siguientes prerrogativas y facultades:

• a) Someter a tramitación y aprobación administrativa cuantos instrumentos sean precisos para la ejecución de la actuación urbanizadora y, entre ellos, proyectos de urbanización, presupuestos de cargas de urbanización y, a falta de acuerdo con las personas afectadas, uno o varios proyectos de reparcelación forzosa dentro del ámbito de la actuación, así como a ser oído, antes de dicha aprobación.
• b) Oponerse a la parcelación y a la edificación en el ámbito de la actuación, hasta el pleno cumplimiento de las previsiones del Programa de Actuación Urbanizadora. En todo caso, el otorgamiento de licencias para tales actos requerirá previa audiencia del urbanizador.

  No podrán otorgarse licencias de parcelación o edificación en las unidades de actuación o para terrenos sometidos a actuaciones urbanizadoras hasta que, una vez aprobado su correspondiente Programa de Actuación Urbanizadora, haya ganado firmeza en vía administrativa la operación reparcelatoria y se cumplan las demás condiciones legales previstas para ello, debiendo la persona titular de la parcela haber contribuido proporcionadamente a las cargas de la actuación y haber quedado garantizada la urbanización de dicha parcela, cuando menos con carácter simultáneo a su edificación.

• c) Exigir que las personas propietarias le retribuyan pagándole cuotas de urbanización o cediéndole terrenos edificables de los que han de ser urbanizados en desarrollo de la actuación.

  El urbanizador podrá optar por la retribución mediante la cesión de terrenos edificables cuando asuma el compromiso de promover, sobre los terrenos que reciba en pago de su retribución, viviendas sujetas a un régimen con protección pública u otros usos de interés social, siempre que éstos destinos vengan impuestos por el planeamiento y atribuyan a los terrenos un valor máximo legal que permita determinar con objetividad su equivalencia con los gastos de urbanización.

• d) Solicitar la ocupación de los terrenos sujetos a reparcelación y de los necesarios para desarrollar las infraestructuras de urbanización, en los términos previstos en la legislación general y en los artículos 119 y siguientes del presente Reglamento.
• e) Ejecutar las obras de urbanización o proceder, cuando así se exija, a la contratación de las obras de urbanización, en los términos establecidos en el artículo 104 de este Reglamento.

Artículo 108 Derechos de las personas propietarias

1. El derecho de las personas propietarias afectadas por la actuación se determinará en función de su aprovechamiento privativo, que será proporcional a la superficie de la finca de su propiedad incluida en el ámbito de la actuación.

2. Las personas propietarias tendrán derecho a recibir, tanto de la Administración actuante como del urbanizador, en todo momento, información debidamente documentada sobre los costes de urbanización que hayan de asumir y a cooperar en la actuación en los términos establecidos por la Ley y el Programa de Actuación Urbanizadora, siempre que asuman las cargas y los riesgos de su desarrollo.

Podrán, asimismo y para la mejor ejecución de dicho Programa de Actuación Urbanizadora, someter a consideración de la Administración actuante sugerencias y enmiendas para la elaboración, corrección o modificación de los proyectos y presupuestos expresados en la letra a) del artículo 107 del presente Reglamento, siempre que las pongan también en conocimiento del urbanizador.

3. La persona propietaria que contribuya a las cargas de la urbanización podrá instar a la Administración actuante a que dirija y supervise la ejecución de la actuación en los términos previstos por la Ley y que exija al urbanizador que ejecute el Programa con la diligencia de un buen empresario.

4. Salvo en el supuesto de Programas que se ejecuten por gestión directa por la Administración de la Junta de Comunidades, las personas propietarias, dentro del mes siguiente al acto de apertura de las proposiciones jurídico-económicas podrán formular oposición debidamente justificada a la previsión de costes de ejecución material de las obras de urbanización de acuerdo al siguiente procedimiento:

• a) Fundamentarán su oposición en informe técnico en el que se acrediten al menos tres muestras de mercado que evidencien la eventual discrepancia de los costes contenidos en el proyecto o anteproyecto de urbanización en tramitación y los existentes en la realidad para la ejecución de urbanizaciones de similares calidades. Los honorarios del informe se considerarán gastos de urbanización a abonar mediante las correspondientes cuotas de urbanización o, en su caso, correrán a cargo de quien hubiera cuestionado de forma temeraria, según resuelva la Administración actuante, la cual además determinará la cantidad máxima que podrá ser repercutida.
• b) Junto a la presentación del informe, requerirán a la Administración actuante quien deberá emitir informe respecto de la procedencia de la solicitud, previa audiencia por diez días de la persona aspirante a urbanizador. En el supuesto de que la Administración actuante fuera el Municipio y éste tuviera menos de 10.000 habitantes de derecho, si el informe técnico municipal concluyera que la oposición no está fundada en todo o en parte y las partidas cuestionadas superan un veinte por ciento el presupuesto total, el Municipio deberá solicitar de la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística la emisión de un informe pericial contradictorio referido a las partidas rechazadas sobre la adecuación de las mismas a los costes de mercado de las obras de urbanización. Este informe podrá ser formulado por los servicios técnicos de esa Consejería o, en su caso, podrá ser encomendado a personas profesionales expertas en materia de valoraciones inmobiliarias.

  En el caso en que la Administración actuante no haya emitido el informe antes de la adopción del acuerdo municipal a que se refiere el número 1 del artículo 93 de este Reglamento o de que el expediente esté en condiciones de resolverse, las personas propietarias podrán dirigirse directamente a la citada Consejería, que deberá informar en el plazo máximo de dos meses desde que fuera requerida para ello. Ésta notificará al Municipio que el acuerdo adoptado, respecto del precio del Programa, queda en suspenso y, caso de que no hubiera sido adoptado, que queda en suspenso el plazo para resolver, en ambos casos hasta que el informe sea emitido.

• c) La Administración actuante deberá resolver respecto de la aprobación del Programa en el sentido que hubiere informado el órgano autonómico, que será vinculante para las partes. Si la resolución se hubiera adoptado ya, el precio de adjudicación que podrá ser exigido a las personas propietarias no podrá superar el que resulte de este informe vinculante.

Artículo 109 Pago mediante la cesión de terrenos edificables

1. En los casos en que proceda la contribución al pago de los gastos de urbanización en terrenos edificables, la proporción de éstos que corresponda ceder a la persona propietaria se determinará mediante el establecimiento de un porcentaje del aprovechamiento privativo (o susceptible de apropiación) calculado como el resultado de multiplicar por cien el cociente entre el valor de los gastos de urbanización y el valor en venta de los solares resultantes de la correspondiente actuación urbanizadora.

2. La persona propietaria que exprese su disconformidad con la proporción de terrenos que le corresponda entregar al urbanizador, podrá solicitar el pago en metálico mediante comunicación fehaciente dirigida al urbanizador y a la Administración actuante, dentro del mes siguiente a la notificación de la aprobación definitiva del Programa de Actuación Urbanizadora.

Conforme establece la letra b) del número 2 del artículo 100 de este Reglamento, esta facultad se hará constar en la notificación a las personas interesadas del acuerdo de aprobación definitiva de éste.

3. Las adjudicaciones que realice el proyecto de reparcelación al agente urbanizador por este concepto se efectuarán sujetas a condición resolutoria explícita, que asegure su retorno al dueño inicial, la cual deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. No será precisa la condición si el urbanizador, antes de la aprobación del proyecto de reparcelación, deposita en la Administración actuante garantía financiera prestada con los requisitos exigidos por la legislación reguladora de contratos del sector público.

4. Lo dispuesto en el número anterior no será de aplicación en los casos en que la persona propietaria y el urbanizador así lo hubieran convenido, a reserva de las acciones civiles que les asistan.

Artículo 110 Pago mediante cuotas de urbanización

1. La retribución mediante cuotas de urbanización se adecuará a las reglas siguientes:

• a) El importe de las cuotas y la forma de su liquidación serán aprobados por la Administración actuante, sobre la base de una memoria y una cuenta detallada y justificada y previa audiencia de las personas interesadas. El importe deberá corresponderse con la retribución fijada para el urbanizador en el acuerdo de aprobación definitiva del Programa o, en su caso, con la modificada aprobada por la Administración actuante, de conformidad con lo dispuesto en la letra b) del número 4 del artículo 76 o en el artículo 111 del presente Reglamento. En el caso de que al Agente urbanizador le haya sido encomendada únicamente la gestión del Programa y las obras de urbanización hayan sido contratadas ya, en todo o en parte, por el procedimiento previsto en el artículo 104 de este Reglamento, la retribución deberá ajustarse provisionalmente a la baja, en su caso, para hacerla corresponder con el precio de adjudicación y sus sucesivas revisiones, en su caso.

  La aprobación deberá tener lugar en el plazo máximo de un mes, transcurrido el cual sin efecto podrá entenderse producida por acto presunto, cuya acreditación surtirá efectos para la reclamación por el urbanizador de las correspondientes cuotas líquidas en vía judicial civil. Ésta podrá iniciarse o proseguirse aunque se inicie la vía de apremio administrativa a que se refiere la siguiente letra g).

• b) Previamente a la finalización del período de información pública del proyecto de reparcelación, la persona propietaria deberá asegurar el pago de las cuotas mediante garantía real o financiera en una proporción de un veinte por ciento máximo de la prestada por el urbanizador como garantía establecida en la letra d) del artículo 75 de este Reglamento. Si la garantía no fuere presentada en plazo, el urbanizador podrá optar por percibir su retribución mediante la cesión de terrenos edificables cuando así lo prevea el Programa de Actuación Urbanizadora, o exigir a la Administración actuante a que proceda a la exacción de la cantidad que deba garantizarse mediante apremio administrativo sobre los bienes de la persona propietaria incumplidora.

  Esta obligación, cuando proceda, se hará constar en los edictos y notificaciones que deban realizarse a las personas propietarias en dicho trámite de información pública y en la notificación a que se refiere el artículo 100 de este Reglamento conforme dispone la letra c) de su número 2.

• c) El procedimiento al que se alude en la letra a) anterior se podrá subsumir en el de tramitación del proyecto de reparcelación, toda vez que éste asigna a cada finca de resultado la cuota de participación en los gastos de urbanización de que debe responder. En todo caso, una vez aprobado el proyecto de reparcelación:
  • 1) El urbanizador podrá exigir el pago de los costes de urbanización ya devengados y también, en su caso, el desembolso de las indemnizaciones sustitutorias a que se refiere el número 2 del artículo 34 y las compensaciones previstas en el número 8 del artículo 60, en ambos casos de este Reglamento.
  • 2) Las parcelas sujetas a pagos de cuotas de urbanización y de las indemnizaciones a que se refiere el número anterior se afectarán a dichos pagos, como carga real que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria, por el importe estipulado en la cuenta de liquidación provisional.

  El urbanizador podrá solicitar, en cualquier momento posterior, que se practique nueva afección en la cuantía que apruebe la Administración actuante, hasta cubrir el importe total adeudado con cargo a cada finca o parcela, con excepción de los débitos que sus dueños tengan afianzados o avalados.

• d) Las cuotas de urbanización se requerirán con la periodicidad que establezca el Programa de Actuación Urbanizadora.

  El requerimiento de pago que practique el urbanizador a las personas propietarias concederá a éstas un plazo de un mes para efectuarlo, y acompañará la acreditación del porcentaje de obra ejecutada o de la efectiva realización de las demás prestaciones que conformen el importe reclamado, cuando su justificación no se encuentre en el propio Programa aprobado. En el caso de que estuvieren disconformes en parte con el requerimiento efectuado, deberán atenderlo en todo aquello que no resulte cuestionado y, en todo caso, deberán poner en conocimiento de la Administración actuante dentro del plazo del pago las razones por las que vayan a desatenderlo en todo o en parte, que deberá resolver sobre la solicitud efectuada en el plazo máximo de treinta días, siendo desestimatoria si no se resuelve expresamente.

  Resuelta la reclamación, o trascurrido el plazo para ello, sin que lo hubiera sido, deberá abonarse su importe en el plazo de los diez días siguientes, junto con los intereses devengados desde la fecha en que debió haberse efectuado el pago.

• e) Previa prestación de las garantías reguladas en el artículo 112 de este Reglamento, podrá reclamarse el pago anticipado de las inversiones previstas para los seis meses siguientes a las personas propietarias de las fincas o parcelas directamente servidas por las obras correspondientes, así como también a las de las indirectamente afectadas por éstas, en este último caso en proporción estimada a dicha afectación.
• f) Todas las cuotas que se reclamen se entenderán practicadas con carácter provisional, a reserva de la liquidación definitiva a tramitar, en su caso, conforme a lo dispuesto en el artículo 69 de este Reglamento. La retribución fijada en el Programa será el importe a que ascienda la liquidación definitiva si no se ha producido su revisión, de conformidad a lo previsto en la letra b) del número 4 del artículo 76 y en el artículo 111 de este Reglamento.
• g) Sin perjuicio de lo establecido en la letra a), el impago de las cuotas dará lugar a su recaudación mediante apremio sobre la persona titular de la finca correspondiente por la Administración actuante y en beneficio del urbanizador.

  La demora en el pago devengará el interés legal del dinero en favor del urbanizador. Incurrirá en mora la cuota impagada al mes de la notificación de la resolución que autorice su cobro inmediato.

  Acreditado por el urbanizador haber realizado el requerimiento de pago a que se refiere la letra d) en legal forma, la Administración actuante dictará providencia de apremio sin conceder nuevos plazos para el pago y no suspenderá el procedimiento sino en los casos excepcionales previstos en la legislación aplicable, previa prestación de garantía financiera a primera demanda en cuantía suficiente para responder de la totalidad de las responsabilidades reclamadas.

  Es obligación de la Administración actuante llevar a término la vía de apremio.

• h) El urbanizador podrá convenir con las personas propietarias obligadas un aplazamiento en el pago de las cuotas de urbanización, sin que pueda postergarse al inicio de la edificación, salvo fianza o aval que garantice dicho pago.

2. Cada persona propietaria deberá abonar las cuotas que correspondan a las parcelas que le hayan sido adjudicadas.

El importe de las cuotas devengadas por cada parcela se determinará repartiendo entre todas las resultantes de la actuación, en directa proporción a su aprovechamiento urbanístico, las cargas totales del Programa, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 45 de este Reglamento.

Artículo 111 Retasación de gastos de urbanización

1. La Administración actuante podrá aprobar retasaciones que comporten la modificación de la previsión inicial de gastos de urbanización contemplados en el Programa de Actuación Urbanizadora aprobado y adjudicado, exclusivamente por razones de interés público y siempre que concurran las circunstancias imprevistas que contemple la legislación reguladora de los contratos del sector público para la modificación de los contratos de obras públicas, justificando debidamente en el expediente la procedencia y alcance de la modificación.

2. Antes de aprobar modificaciones que comporten incrementos en los gastos de urbanización que hayan de asumir las personas propietarias, deberá serles concedida audiencia por plazo no inferior a veinte días hábiles.

3. Cuando al agente urbanizador le haya sido encomendada únicamente la gestión del Programa y contrate las obras por el procedimiento previsto en el artículo 104 de este Reglamento, en todo caso, procederá la retasación a la baja de los costes de urbanización para ajustar los costes de ejecución material finales de las mismas a los importes totales que resulten de la liquidación final que se practique con la persona contratista o contratistas que ejecuten las obras, si hubieren sido inferiores que los aprobados al tiempo de adjudicación de la condición de Agente urbanizador. Todo ello sin perjuicio de su actualización al alza o a la baja con las modificaciones a que hubiera habido lugar, de conformidad a lo previsto en el número 1 anterior.

4. La retasación de gastos de urbanización en ningún caso podrá suponer modificación o incremento en la parte correspondiente al beneficio empresarial del urbanizador por la promoción de la actuación.

5. El incremento que apruebe la Administración actuante de los costes de urbanización contemplados en la cuenta de liquidación provisional podrá hacerse constar en el Registro de la Propiedad, a instancias del agente urbanizador, sin perjuicio de la afección ya practicada para responder del saldo de la cuenta de liquidación definitiva que en su día se practique.

Artículo 112 Garantías a prestar por el urbanizador a las personas propietarias

1. El urbanizador, para percibir de las personas propietarias en metálico su retribución, en la parte que no responda a prestaciones ya ejecutadas, ha de ir asegurando, ante la Administración actuante su obligación específica de convertir en solares las superficies adjudicadas a quienes deban retribuirle, mediante garantías que:

• a) Se irán constituyendo, con independencia de las previstas en la letra d) del artículo 75 del presente Reglamento, al aprobarse la reparcelación forzosa.

  Su constitución se acreditará ante la Administración actuante con antelación a la liquidación de las cuotas correspondientes, depositando el título que permita hacer efectivas las cantidades que deban ser retornadas a la persona propietaria que las sufragó.

• b) Se prestarán por valor igual al de la retribución que las motive y, en su caso, por el superior que resulte de aplicar el interés legal del dinero en función del tiempo que previsiblemente vaya a mediar entre la percepción de la retribución y el inicio efectivo de las obras correspondientes.
• c) Consistirán en garantía financiera prestada con los requisitos exigidos por la legislación reguladora de contratación del sector público o en garantía real, cuando las Bases autoricen este medio de garantía.
• d) Serán canceladas, previa resolución de la Administración actuante, a medida que se realicen, en plazo, cada una de las obras que sean el objeto de la correspondiente obligación garantizada. Podrá acordarse la cancelación parcial en proporción al precio de la obra realizada conforme al presupuesto de cargas aprobado administrativamente.

2. Lo dispuesto en el número anterior no será de aplicación en los casos en los que el urbanizador y la persona propietaria así lo hubieran convenido, a reserva de las acciones civiles que les asistan, mientras la retribución del urbanizador se encuentre depositada a disposición de la Administración actuante.

Artículo 113 Responsabilidad del urbanizador

1. El urbanizador será responsable de los daños causados a las personas propietarias o a otras personas como consecuencia de su actividad o por falta de diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, salvo cuando aquéllos tuvieran su origen en una orden directa de la Administración actuante o en el cumplimiento de una condición impuesta por ella.

2. Sin perjuicio de lo establecido en el número anterior así como de las demás medidas procedentes, el urbanizador que incumpla la obligación de convertir en solares las superficies adjudicadas a quienes deban retribuirle, adeudará a la Administración actuante:

• a) En caso de resolución del Programa de Actuación Urbanizadora, el valor de las retribuciones ya percibidas, previo descuento de las obras realizadas.
• b) Cuando incurra en mora en su obligación de urbanizar, los intereses de la cantidad que resulte conforme a la letra anterior, según el tipo de interés legal.

3. La deuda a la que se alude en el número anterior será declarada mediante resolución de la Administración actuante previa audiencia de la persona interesada y, en caso de impago, podrá ser recaudada por vía de apremio. Las cantidades así recaudadas se destinarán preferentemente a garantizar o sufragar la total ejecución de las obras, o subsidiariamente, a compensar a las personas propietarias los perjuicios sufridos.

Artículo 114 Causas de resolución de la adjudicación de Programas de Actuación Urbanizadora

1. Son causas de resolución de la adjudicación de Programas de Actuación Urbanizadora:

• a) La muerte del urbanizador persona física, salvo que la Administración actuante acuerde la continuación del contrato con sus sucesores previa solicitud de los mismos acreditando su condición; su incapacidad sobrevenida declarada judicialmente, salvo la continuación de la persona representante en nombre y por cuenta de aquél y la extinción de la personalidad jurídica de la sociedad adjudicataria mediante su disolución.
• b) Declaración de concurso o insolvencia en cualquier procedimiento.
• c) El mutuo acuerdo entre la Administración actuante y la persona adjudicataria cuando no concurra causa de resolución imputable al contratista, siempre que razones de interés público hagan innecesaria o inconveniente la continuación del contrato.
• d) La demora en el cumplimiento del plazo total o de plazos parciales cuando, en este último caso, se aprecie imposibilidad de cumplimiento del plazo total justificando la conveniencia de evitar dilaciones innecesarias y perjudiciales para el interés público. Si el retraso no fuera imputable al urbanizador, la Administración actuante podrá conceder una prórroga por plazo igual al que se hubiere demorado el urbanizador por este motivo.
• e) Las variaciones en las previsiones del Programa de Actuación Urbanizadora aprobado derivadas de decisiones públicas que alteren el desarrollo de una actuación urbanizadora, cuando, por su importancia, afecten en más de un veinte por ciento el coste de las obligaciones asumidas por la persona adjudicataria; salvo que por el estado del desarrollo de la actuación, ello lesione los intereses públicos o que para la mejor satisfacción de éstos, se alcance acuerdo entre las partes afectadas que permita culminar la urbanización de la unidad de actuación.
• f) El incumplimiento de cualesquiera otras obligaciones esenciales del Programa de Actuación Urbanizadora.
• g) Aquellas que expresamente se establezcan en el Programa de Actuación Urbanizadora.

2. El procedimiento de resolución de la adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora se iniciará por el órgano de contratación de oficio o a instancia del urbanizador o de parte interesada y durante su instrucción se requerirá el cumplimiento de los siguientes trámites:

• a) Cuando el procedimiento se inicie de oficio se otorgará trámite de audiencia por plazo no inferior a diez días ni superior a quince al urbanizador y a quien le hubiera avalado o garantizado en caso de proponerse la incautación de la garantía. Igual plazo habrá de concederse a las personas propietarias y titulares de derechos reales de los terrenos comprendidos en la unidad de actuación. Cuando otras programaciones hayan quedado condicionadas a la ejecución de la que se pretende resolver, deberá igualmente darse audiencia a los urbanizadores de las mismas.
• b) Informe técnico y del Servicio Jurídico de la Administración actuante en el plazo máximo de quince días.
• c) Una vez evacuados los informes previstos en la letra anterior se remitirá el expediente a la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística para emisión de informe preceptivo de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, que deberá evacuarlo en el plazo máximo de un mes.
• d) Sólo en caso de oposición a la resolución del Programa, ya sea por el urbanizador o por quien hubiere constituido la garantía a su favor, manifestada en el trámite de audiencia, se requerirá dictamen del Consejo Consultivo de Castilla-La Mancha, que deberá evacuarlo en el plazo máximo de un mes. Este informe tendrá carácter preceptivo y esencial para que surta efectos, constituyendo un defecto de forma invalidante su omisión.

3. El procedimiento finalizará mediante resolución de la Administración actuante que, en su caso, declarará la extinción del Programa y los efectos derivados de la misma en los términos de los artículos siguientes. La resolución que declare la extinción del Programa es inmediatamente ejecutiva y pone fin a la vía administrativa. Será objeto de inscripción en la Sección 1ª del Registro de Programas de Actuación Urbanizadora y Agrupaciones de Interés Urbanístico.

El procedimiento caducará si la Administración actuante no hubiere dictado y notificado la resolución expresa dentro del plazo previsto en la legislación contractual del sector público para los expedientes de resolución contractual. Último párrafo del número 3 del artículo 114 redactado por el apartado dos del artículo cuarto del D [CASTILLA-LA MANCHA] 86/2018, 20 noviembre, de medidas para facilitar la actividad urbanística de la ciudadanía y los pequeños municipios («D.O.C.M.» 30 noviembre). Vigencia: 20 diciembre 2018

Artículo 115 Compensación a las personas adjudicatarias de Programas de Actuación Urbanizadora

Las personas adjudicatarias de Programas de Actuación Urbanizadora tendrán derecho a que se les compense, en los términos previstos para el contrato de gestión de servicios públicos por la legislación general de la contratación del sector público y, en su caso, la de régimen local, por todos los daños y perjuicios que se le sigan como consecuencia de medidas unilaterales adoptadas por la Administración actuante y que dificulten, agraven o impidan el normal desarrollo de la gestión de la actuación.

Artículo 116 Consecuencias de la resolución de la adjudicación de los Programas de Actuación Urbanizadora

Sin perjuicio de las responsabilidades económicas que procedan, la resolución determinará la cancelación de la programación. El correspondiente acuerdo deberá además y cuando proceda:

• a) Declarar, de conformidad con el informe previo de la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística, la edificabilidad de aquellos terrenos que hubieren alcanzado la condición de solar y cuya persona propietaria haya contribuido suficientemente a las cargas de urbanización.
• b) Iniciar el procedimiento para la reclasificación de aquellos terrenos en los que, dado lo avanzado de las obras de urbanización, sea posible concluir éstas en el régimen propio de las actuaciones edificadoras.
• c) Incoar, si se estima oportuno, el procedimiento pertinente para acordar una nueva programación de los terrenos en la que un nuevo urbanizador asuma las obligaciones del antiguo, afectando los bienes y recursos resultantes de la liquidación de la programación cancelada a ejecutar la que la sustituya o, en otro caso, y salvo perjuicio para el interés público o tercero sin culpa, disponer:
  • 1º) La devolución de las contribuciones a los gastos de urbanización, efectivamente satisfechas y no aplicadas a su destino, a las personas propietarias de terrenos en los que no se vaya a acometer una nueva programación, previa modificación por el mismo procedimiento seguido para su adopción de los correspondientes actos administrativos dictados para la ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora cancelado.
  • 2º) La compensación que sea pertinente a las personas propietarias que hayan contribuido a los gastos de urbanización con cargo a la ejecución de las garantías prestadas por el antiguo urbanizador, cuando ésta proceda.
• d) Incoar, en su caso, los procedimientos declarativos del incumplimiento de deberes urbanísticos que sean pertinentes.

Artículo 117 Especialidades de la ejecución de las determinaciones del Programa de Actuación Urbanizadora en el régimen de gestión directa

La ejecución de los Programas de Actuación Urbanizadora en régimen de gestión directa se ajustará a lo establecido en la Sección 4ª y en la Sección 5ª anteriores, salvo en lo que afecta a las garantías relativas al abono de las cuotas de urbanización, responsabilidad del urbanizador, régimen de contratación de obras y terminación del Programa, que se regirá por lo establecido en el Título V del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y Actividad Urbanística, el presente Reglamento y la legislación de contratos del sector público.