Artículo 52 Sistemas de ejecución

Los sistemas de ejecución legalmente establecidos son los siguientes:

• a) Sistemas de ejecución privada:
  • 1. Concierto.
  • 2. Compensación.
  • 3. Ejecución empresarial.
• b) Sistemas de ejecución pública:
  • 1. Cooperación.
  • 2. Expropiación.
  • 3. Ejecución forzosa.

Artículo 53 Elección por el planeamiento entre ejecución pública y ejecución privada

1. Para cada ámbito, sector o, en su caso, unidad de actuación, el planeamiento que contenga su delimitación determinará su ejecución por un sistema de ejecución pública o por uno de ejecución privada.

2. La elección por el planeamiento de la ejecución pública o la ejecución privada, deberá estar motivada, y se realizará de acuerdo a los criterios de preferencia establecidos en el artículo 97 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de los Espacios Naturales de Canarias, y de conformidad con lo que se establezca reglamentariamente.

Artículo 54 Determinación del sistema de ejecución

1. Cuando el planeamiento haya optado por la ejecución pública, se determinará expresamente el sistema concreto, estableciendo el de cooperación o el de expropiación.

2. Cuando la opción elegida haya sido la de ejecución privada, el planeamiento no determinará el sistema de ejecución concreto. Dicha determinación se establecerá mediante el procedimiento regulado en el Capítulo siguiente del presente Título. En todo caso, el planeamiento podrá incluir criterios y directrices para la valoración de las iniciativas y, en su caso, alternativas, que se presenten para el establecimiento del sistema concreto entre los de ejecución privada.

Artículo 55 Cambio de la opción establecida en el planeamiento sobre la ejecución pública o privada

1. El cambio de la opción elegida entre los sistemas de ejecución pública o de ejecución privada para un ámbito, sector o unidad de actuación, no se considerará modificación del instrumento de planeamiento, debiendo someterse al procedimiento regulado al efecto en este mismo artículo y, en su caso, a los criterios establecidos en el planeamiento aplicable.

2. En el caso de que el planeamiento hubiese optado por determinar la ejecución privada, se admitirá el cambio a ejecución pública, siempre que el acuerdo se adopte antes de iniciarse el procedimiento para el establecimiento del sistema concreto de ejecución privada. Para la validez de tal acuerdo, se requerirá la decisión favorable de los propietarios que representen más del 50 por ciento de la superficie total afectada.

3. Si el planeamiento hubiera optado por un sistema de ejecución pública, será posible el cambio a ejecución privada si la Administración actuante lo formula de oficio, o cuando lo soliciten propietarios que representen más del 50 por ciento de la superficie total del ámbito, sector o unidad, y se justifique de acuerdo a los criterios aplicables según las condiciones y circunstancias que concurran.

4. A petición de los propietarios que representen más del 50 por ciento de la superficie total del ámbito, sector o unidad, y lo justifiquen debidamente en base a las condiciones y circunstancias que concurran, será posible también el cambio de un sistema público de ejecución a otro sistema público.

5. Cuando el planeamiento hubiera determinado la ejecución pública por el sistema de cooperación, y se incumplan los plazos previstos para el inicio del desarrollo del ámbito, sector o unidad, por causa imputable a la Administración actuante, cualquiera de sus propietarios podrá solicitar el cambio a ejecución privada.

6. La modificación de la opción adoptada requiere la tramitación de procedimiento dirigido a tal fin, conforme a las siguientes reglas:

• a) Incoado el expediente, de oficio o a instancia de parte, y tras los oportunos informes administrativos, se acordará la realización del trámite de información pública por el plazo mínimo de veinte días, con publicación del acuerdo en el boletín oficial correspondiente, y con notificación personal a los propietarios incluidos en el ámbito, sector o unidad de actuación.
• b) Finalizada la información pública, y tras el estudio y los informes pertinentes sobre las alegaciones presentadas durante dicho período, el Pleno del Ayuntamiento adoptará la resolución que proceda.
• c) El acuerdo se publicará y notificará en la forma antes descrita y se incorporará a la documentación del plan correspondiente.

Artículo 56 Efectos de la determinación por el planeamiento de los sistemas de ejecución

1. El establecimiento del sistema de ejecución determinará la afectación real de la totalidad de los terrenos incluidos en el ámbito, sector o unidad de actuación al cumplimiento de las actuaciones inherentes al sistema de que se trate y de los deberes y obligaciones legales derivados del régimen jurídico aplicable al suelo de que se trate, según su clase y categoría y el tipo de sistema que se determine, con inscripción de tal afección en el Registro de la Propiedad conforme a la normativa vigente.

2. Cuando el planeamiento opte por un sistema de ejecución pública, el órgano designado por la Corporación Municipal o, en su caso, por la Administración actuante, en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor del instrumento de planeamiento, deberá ordenar las actuaciones pertinentes y solicitar la información registral y catastral oportuna, para formalizar ante el Registrador de la Propiedad la solicitud de inscripción referida en el número anterior.

3. Cuando el planeamiento opte por los sistemas de ejecución privada, las inscripciones en el Registro de la Propiedad de la afección de los terrenos incluidos en el ámbito, sector o unidad de actuación, se solicitarán según lo regulado en el procedimiento previsto en el artículo 101 y siguientes del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias.

Artículo 57 Concreción del sistema de ejecución privada

1. Cuando el planeamiento opte por la ejecución privada de un ámbito, sector o unidad de actuación, la determinación del concreto sistema de ejecución privada se realizará por el Ayuntamiento o, en su caso, por el órgano competente de la Administración actuante, a través de los procedimientos y de acuerdo a las reglas contenidas en el presente Capítulo.

2. No podrá determinarse el concreto sistema de ejecución privada sin adjudicar la actividad de gestión y ejecución del ámbito, sector o unidad de actuación a alguno de los sujetos que intervengan en el procedimiento correspondiente.

Artículo 58 Sujetos legitimados para presentar iniciativas de ejecución privada

1. Para el establecimiento del concreto sistema de ejecución privada y la adjudicación de la actividad de gestión y ejecución de un ámbito, sector o unidad de actuación, podrán formularse y presentarse iniciativas, o en su caso, alternativas:

• a) Por cualquier propietario de suelo incluido en el ámbito, sector o unidad de actuación con independencia del porcentaje que ostente sobre la superficie total.
• b) Por cualquier persona, aunque no sea propietaria de suelo, siempre que haya transcurrido un año desde la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del planeamiento que haya delimitado el ámbito, sector o unidad de actuación y éste sea de uso residencial, industrial o terciario no turístico.

2. La titularidad de los terrenos podrá acreditarse por cualquier medio admitido en la legislación aplicable, atendiendo en su caso a las reglas establecidas en la normativa que regula la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos de naturaleza urbanística y a lo expresado en este Reglamento.

3. Para la determinación de los porcentajes de titularidad de cada propietario y su aplicación con referencia a lo regulado en este Título, se tomará como referencia la superficie total del ámbito, sector o unidad de actuación excluidos los terrenos de dominio público preexistentes.

4. Las disposiciones contenidas en los números anteriores y en los artículos siguientes de este Capítulo se aplicarán también para las alternativas que, en su caso, pudieran presentarse frente a la iniciativa propuesta.

Artículo 59 Participación en la iniciativa de no propietarios

1. Las iniciativas o alternativas formuladas por no propietarios de suelo podrán incluir la participación de personas que no tengan tal condición, indicando el modo, régimen y funciones con los que intervienen y los derechos y obligaciones que les corresponden.

2. Las propuestas formuladas por no propietarios podrán incluir la conformidad o adhesión de todos o parte de los propietarios del suelo, con indicación de los derechos que les correspondan; sin que tengan, en ningún caso, la condición de iniciativas formuladas por propietarios a los efectos de lo dispuesto en esta Sección.

Artículo 60 Alcance de las iniciativas de ejecución privada

Las iniciativas para el establecimiento del concreto sistema de ejecución privada, y en su caso las alternativas que se presenten a aquéllas, responderán a los siguientes supuestos:

• a) En ámbitos, sectores o unidades de actuación que cuenten con la ordenación pormenorizada completa y precisa para legitimar la ejecución del planeamiento, la iniciativa se referirá exclusivamente al establecimiento del concreto sistema de ejecución privada, a la adjudicación o atribución de la actividad de ejecución, y a la aprobación de los pertinentes instrumentos de gestión y proyectos de urbanización.
• b) En ámbitos, sectores o unidades de actuación que no cuenten con la ordenación pormenorizada completa y precisa para legitimar la ejecución del planeamiento, se deberá aportar además, para su tramitación, el correspondiente instrumento de planeamiento de desarrollo.

Artículo 61 Circunstancias que condicionan la formulación de iniciativas

Las iniciativas para el establecimiento del concreto sistema de ejecución privada deberán atender en su elaboración y formulación a las siguientes circunstancias:

• a) Que sea presentada por el propietario único o la totalidad de los propietarios de los terrenos, o por una parte de ellos; debiendo distinguirse también la iniciativa en la que participan personas que no son titulares de terrenos; o bien que esté suscrita directamente por persona que no ostenta la condición de propietario, diferenciándose entre ellas las que se presentan con la conformidad expresa de uno o varios propietarios.
• b) Los supuestos relacionados en el artículo anterior sobre si el ámbito, sector o unidad de actuación cuenta o no con la ordenación pormenorizada precisa para legitimar la actividad de ejecución del planeamiento; siendo condicionante también el régimen jurídico que resulte de aplicación por la clase y categoría de suelo, y las condiciones y determinaciones contenidas en el planeamiento.
• c) Las diferencias existentes de contenido y formas de gestión dependiendo del sistema concreto de ejecución privada que se proponga.

Artículo 62 Reglas generales de tramitación de iniciativas

1. Para iniciar el trámite de una iniciativa de ejecución privada, se aplicarán las siguientes reglas de carácter general:

• a) Las iniciativas para establecer el sistema de concierto sólo podrán ser formuladas por el propietario único de los terrenos o por la totalidad de los propietarios del ámbito, sector o unidad de actuación.
• b) Las iniciativas para establecer el sistema de compensación podrán formularse por propietarios de suelo incluido en el ámbito, sector o unidad de actuación, siempre que no representen la totalidad de su superficie.
• c) Las iniciativas para establecer el sistema de ejecución empresarial podrán formularse por propietarios de suelo que representen menos del 50 por ciento de la totalidad de la superficie del ámbito, sector o unidad de actuación, y por cualquier persona que no ostente la condición de propietario siempre que haya transcurrido un año de la entrada en vigor del planeamiento correspondiente y se cumplan los requisitos establecidos en este Reglamento.

2. Para admitir a trámite las iniciativas de ejecución privada, las propuestas deberán incluir los contenidos sustantivos y documentales requeridos en los artículos siguientes de esta Sección.

Artículo 63 Reglas generales de admisibilidad de alternativas

1. Cuando se trate de procedimientos de tramitación de iniciativas para establecer el sistema de concierto, no se admitirá ninguna alternativa.

2. Cuando se trate de procedimientos de tramitación de iniciativas para establecer el sistema de compensación durante el primer año de vigencia del planeamiento, se seguirán las siguientes reglas:

• a) Si la iniciativa viene suscrita por propietarios de suelo que representen más del 50 por ciento de la totalidad de la superficie del ámbito, sector o unidad, o se alcanza dicho porcentaje por adhesión a la iniciativa en el período de información pública, no se admitirán alternativas.
• b) Si la iniciativa está suscrita por propietarios que representen el 50 por ciento de la superficie total, sólo se admitirá la alternativa que pudieran presentar los propietarios que representen el otro 50 por ciento de los terrenos incluidos en el ámbito, sector o unidad de actuación.
• c) Si la iniciativa está suscrita por propietarios que representen menos del 50 por ciento de la superficie total, y no se alcanza la adhesión de los propietarios que representen el 50 por ciento del suelo, se dará preferencia a la alternativa que haya obtenido mayor respaldo, con establecimiento del sistema de ejecución empresarial.

3. Cuando se trate de procedimientos de tramitación de iniciativas para establecer el sistema de ejecución empresarial presentadas durante el primer año de vigencia del planeamiento por propietarios que representen menos del 50 por ciento de la superficie total, se admitirán:

• a) Las alternativas para establecer el sistema de compensación que presenten propietarios que representen al menos el 50 por ciento de la superficie total de los terrenos.
• b) Las alternativas que presenten y realicen otros propietarios a la propuesta de sistema de ejecución empresarial.

4. Cuando se trate de procedimientos de tramitación de iniciativas para establecer el sistema de ejecución empresarial presentadas una vez transcurrido el primer año de vigencia del planeamiento se admitirán:

• a) Las alternativas para establecer el sistema de concierto que presenten el propietario único o la totalidad de los propietarios.
• b) Las alternativas para establecer el sistema de compensación que presenten los propietarios, que representen al menos el 50 por ciento de la superficie de los terrenos.
• c) Las alternativas sobre el sistema de ejecución empresarial que presente cualquier propietario o cualquier persona que no ostente tal condición.

Artículo 64 Documentación y contenido mínimo de las iniciativas de ejecución privada

1. Las iniciativas para el establecimiento del concreto sistema de ejecución privada deberán formalizarse mediante la presentación en el Ayuntamiento correspondiente de los siguientes documentos:

• A) Escrito de solicitud en el que debe expresarse y exponerse al menos lo siguiente:
  • 1) Identificación y datos de la persona o personas, físicas o jurídicas, que presentan la iniciativa.
  • 2) En su caso, los datos personales de quienes suscriben la iniciativa en nombre y representación de otros, indicando los documentos que legitiman la capacidad para tal intervención, que deberán adjuntarse al escrito debidamente autentificados.
  • 3) Referencia del ámbito, sector o unidad respecto al cual se presenta la iniciativa.
  • 4) Relación de propietarios de suelo afectados con indicación de su cuota de participación en la superficie total y el sistema concreto de ejecución privada que se propone.
  • 5) Relación completa de los documentos, instrumentos y proyectos que se acompañan para su tramitación.
• B) Anexo con los documentos, originales o testimoniados, sobre los datos y circunstancias referidos en la letra A) anterior.
• C) En caso de iniciativa formulada por un propietario o varios, certificaciones registrales acreditativas de la titularidad y cargas de los terrenos de su propiedad y copias del documento de pago del último recibo del impuesto de bienes inmuebles, salvo que no sea exigible o que se presente certificación acreditativa de la imposibilidad de pago. En caso de fincas no inmatriculadas podrá admitirse el testimonio de los títulos justificativos de las respectivas propiedades.
• D) Documento de iniciativa de ejecución privada.

  La Memoria justificativa de propuesta que se formula para el establecimiento del sistema de ejecución privada, que deberá contener y desarrollar aquellos aspectos que resulten de interés para analizar y valorar la propuesta que se realiza, expresando al menos lo siguiente:

  • - La situación y superficie total del ámbito de gestión, sector o unidad de actuación señalando la clase y categoría de suelo, su calificación, régimen jurídico, aprovechamiento medio y, en su caso, las determinaciones y condiciones establecidas por la ordenación pormenorizada.
  • - Descripción sucinta del estado actual de los terrenos.
  • - Datos referidos a la estructura y circunstancias de la propiedad de los terrenos, de los propietarios y titulares de derechos reales o de otro tipo que existan sobre cada una de las fincas y el porcentaje de cada propietario sobre la superficie total del ámbito, sector o unidad, mencionando en su caso los terrenos destinados a sistemas generales adscritos.
  • - Relación concreta e individualizada de los datos personales y el domicilio de los propietarios e interesados.
  • - En caso de que la iniciativa incorpore el instrumento de planeamiento para establecer o completar la ordenación pormenorizada del ámbito, sector o unidad de actuación, una síntesis descriptiva de la solución urbanística aportada y condiciones principales.
  • - Las previsiones sobre la viabilidad económica de la actuación urbanística a desarrollar y las garantías que se ofrecen para el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas y de cualquier otra índole que se derivan del planeamiento y de la iniciativa presentada.
  • - Justificación de la propuesta sobre el sistema de ejecución privada.
• E) Los documentos y propuestas de instrumentos de gestión para llevar a cabo los actos preparatorios de establecimiento del sistema que proponga la iniciativa, según lo dispuesto en los números siguientes y con el alcance señalado en el presente Título, así como los que resulten exigibles según lo previsto en la regulación de cada uno de los sistemas de ejecución.
• F) Proyecto de Urbanización de todo el ámbito, sector o unidad, o bien de la primera fase a ejecutar según la programación prevista en el planeamiento, siempre que la actuación a desarrollar en dicha fase pueda ser funcionalmente autónoma del resto del sector. Cuando se trate de sectores de suelo urbanizable no ordenado, se podrá admitir la presentación junto con el instrumento de planeamiento, de anteproyectos o proyectos básicos que contengan al menos la descripción de las obras a ejecutar, expresando los aspectos más relevantes de las mismas, los materiales a emplear y la calidad de los mismos, las etapas o fases de ejecución previstas, y el presupuesto de las obras, incluyendo tal contenido en la correspondiente Memoria y planos.
• G) Instrumento de planeamiento que corresponda, cuando el ámbito de gestión no cuente con la ordenación pormenorizada precisa y completa para legitimar la ejecución del planeamiento.

Según la clase y categoría del suelo y lo que determine el planeamiento general o, en su caso, el territorial, el instrumento de planeamiento que deberá aportarse en las iniciativas sobre ámbitos de gestión no ordenados, podrá ser alguno de los siguientes: Planes Parciales de Ordenación de sectores de suelo urbanizable, Planes Parciales o Planes Especiales de Ordenación de ámbitos de suelo urbano no consolidado y, en su caso, Estudios de Detalle.

En cada caso, el instrumento de planeamiento que acompañe a la iniciativa deberá cumplimentar el contenido documental establecido en el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias y en su Reglamento de Planeamiento, así como las determinaciones del planeamiento general y del territorial que resulten aplicables.

2. Cuando la iniciativa sea presentada por el propietario único de los terrenos o por todos los propietarios de éstos, se aportará además:

• a) Propuesta de convenio urbanístico de gestión concertada.
• b) Propuesta de estatutos de la entidad urbanística de gestión concertada o, en su caso, de la sociedad mercantil a constituir, salvo que se trate de propietario único.

3. Cuando la iniciativa del sistema de compensación se presente por propietarios que no sean titulares de la totalidad de los terrenos, se aportará además:

• a) Propuesta de estatutos y Bases de Actuación de la Junta de Compensación.
• b) Si la iniciativa está suscrita por propietarios que representen el 70 por ciento o más de la superficie total del ámbito, sector o unidad, podrá aportarse también el Proyecto de Compensación correspondiente.

4. Cuando la iniciativa se promueva por persona física o jurídica que no ostente la condición de propietario, o por propietarios que representen menos del 50 por ciento de la superficie total de la unidad, descontados los bienes de dominio público ya existentes, además de la documentación descrita en el número 1 de este artículo, se aportarán los siguientes documentos:

• a) Propuesta de convenio urbanístico de ejecución empresarial.
• b) Escritura pública de los compromisos asumidos anticipada y voluntariamente, entre los que podrán figurar aportaciones al correspondiente patrimonio público de suelo, afección de parcelas para fines de utilidad pública o interés social, así como la fijación de precios máximos en las ventas de solares o viviendas o en el arrendamiento de éstas.
• c) Oferta dirigida a los propietarios de los terrenos, protocolizada notarialmente, especificando la oferta relativa a cada una de las fincas incluidas en el ámbito, con expresión de su superficie, condiciones y titular, con expresión del aprovechamiento urbanístico a que tiene derecho su propietario. Dicha oferta podrá incluir cualquiera de las siguientes opciones:
  • - Oferta en firme de compra por precio determinado, que no podrá ser menor que el que resultaría de aplicar los criterios de valoración establecidos en la legislación general aplicable.
  • - Oferta de incorporación a la actuación urbanística mediante aportación de suelo y, en su caso, de dinero, a cambio de recibir por permuta una o varias parcelas edificables resultantes de la urbanización, debiendo especificar las que serían adjudicadas a cada uno de los propietarios.
• d) Acreditación de haber insertado anuncio de la iniciativa en dos de los periódicos diarios de mayor difusión en la isla, con referencia expresa al ámbito, sector o unidad y al planeamiento que contenga su delimitación, señalando la fecha de publicación del acuerdo de su aprobación definitiva.

Artículo 65 Criterios de valoración de la iniciativa y las alternativas

Si de la aplicación directa de las reglas establecidas en este Reglamento no se puede adoptar una decisión sobre la propuesta a elegir entre la iniciativa y las alternativas presentadas, la valoración de cada una de ellas se realizará de acuerdo a los criterios que contenga el planeamiento y, en cualquier caso, atendiendo a los siguientes aspectos:

• a) La mayor superficie destinada a dotaciones y espacios libres públicos y las mejores condiciones y situación de las mismas, en el caso que ello sea posible.
• b) La mayor superficie destinada a la edificación de viviendas sujetas a regímenes de protección pública.
• c) El mayor porcentaje de aprovechamiento urbanístico correspondiente a los Ayuntamientos y de cesión gratuita de las parcelas resultantes, así como su mejor utilización.
• d) El mayor importe que se consigne en concepto de garantías.
• e) Los plazos temporales en los que se programe la actividad de gestión y ejecución.

Artículo 66 Tramitación de iniciativas de ejecución privada durante el primer año desde la publicación de la aprobación definitiva del planeamiento

1. Presentada ante el Ayuntamiento una iniciativa para establecer el concreto sistema de ejecución privada de ámbitos, sectores o unidades que cuenten con la ordenación pormenorizada completa y precisa, el Alcalde, previos los informes técnico y jurídico precisos y dentro de los quince días siguientes, adoptará alguno de los siguientes acuerdos:

• a) No admitir a trámite la iniciativa por razones insubsanables de ilegalidad lo que se notificará a sus promotores.
• b) Requerir a quienes hayan suscrito la iniciativa, para que procedan a la subsanación de los defectos o insuficiencias apreciados, por plazo de quince días, advirtiendo del archivo de las actuaciones en caso de no hacerlo.
• c) Asunción de la iniciativa presentada, incoando de forma conjunta los expedientes para el establecimiento del sistema de ejecución privada propuesto y adjudicación de la ejecución del mismo, y para la aprobación de los documentos y propuestas previas de los instrumentos de gestión que correspondan y del Proyecto de Urbanización; ordenando la apertura de período de información pública por plazo de un mes, con citación personal a todos los propietarios afectados o, en su caso, de los que no hayan suscrito la iniciativa, y publicación del anuncio en el boletín oficial correspondiente.

2. Los propietarios que no hayan suscrito la iniciativa podrán comparecer durante el período de información pública, a cualquiera de los siguientes efectos:

• a) Adherirse a la iniciativa, realizando, en su caso, las alegaciones puntuales a su contenido que considere oportunas.
• b) Formular alternativas a la iniciativa, acompañando la documentación correspondiente, de acuerdo a las reglas establecidas en este Reglamento.

3. Cuando se acuerde admitir a trámite una iniciativa formulada por propietarios que representen más del 50 por ciento de todos los terrenos comprendidos en el ámbito, sector o unidad de actuación, el resto de los propietarios podrá manifestar durante el plazo concedido para ello su adhesión a la iniciativa o expresar reparos a su contenido, pero no podrán presentar alternativas a la iniciativa formulada.

4. Admitida una iniciativa formulada por el propietario único de todos los terrenos comprendidos en el ámbito, sector o unidad de actuación, o por la totalidad de sus propietarios, se elevará al Pleno el expediente para el establecimiento del sistema de concierto, con aprobación del convenio urbanístico de gestión concertada y de los estatutos de la entidad urbanística de gestión concertada o, en su caso, los de la sociedad mercantil a constituir, con adjudicación de la gestión y ejecución a una u otra, o bien al propietario único de los terrenos. La admisión de estas iniciativas sólo podrá denegarse por razones insubsanables de ilegalidad.

5. Finalizada la información pública, y tras el estudio e informe de las alegaciones presentadas, se elevará el expediente al Pleno para que adopte el acuerdo de establecer el sistema de compensación, y aprobar la propuesta mayoritaria, con las modificaciones que en su caso se hubieran introducido como resultado de las alegaciones presentadas, los estatutos y las Bases de Actuación de la Junta de Compensación a constituir, y la adjudicación a ésta de la ejecución.

6. En caso de que tanto la iniciativa como la alternativa estén suscritas por propietarios que representen el 50 por ciento de la superficie total, el Ayuntamiento eliminará la que resulte menos favorable a los intereses generales, según los criterios de valoración establecidos en el presente Capítulo y los complementarios que en su caso establezca el planeamiento.

7. Cuando se acuerde admitir una iniciativa presentada por propietarios que no alcancen el porcentaje mínimo referido en el número anterior, el resto de los propietarios podrá presentar alternativas durante el período de información pública o adherirse a la iniciativa formulada. Finalizada dicha información pública, cuando se hayan adherido a la iniciativa o a alguna alternativa un número de propietarios que representen el 50 por ciento o más de la superficie total, el expediente, se elevará al Ayuntamiento Pleno para que establezca el sistema de compensación, y apruebe los Estatutos de la Junta y las Bases de Actuación contempladas en la propuesta que resulte mayoritaria, con las modificaciones que se hubieran introducido como resultado de las alegaciones presentadas, desestimando el resto de las propuestas.

8. Si en los supuestos contemplados en los dos números anteriores resultaran adheridos a la iniciativa, o a una alternativa de las presentadas, la totalidad de los propietarios, podrá solicitarse la conversión de la propuesta al sistema de concierto, concediéndose en tal supuesto un plazo máximo de quince días para la pertinente adaptación de la documentación y los contenidos precisos.

9. Cuando una iniciativa proponga el sistema de compensación, y tras el período de información pública no alcance el porcentaje mínimo de propietarios determinado para dicho sistema, el expediente se elevará al Ayuntamiento Pleno, previo informe sobre las alegaciones y alternativas presentadas, con el fin de que se pronuncie sobre la iniciativa y sus alternativas, dando la preferencia a la que haya obtenido mayor respaldo de los propietarios. En tal caso, se otorgará a sus promotores el plazo de un mes para presentar los documentos precisos que la conviertan en una iniciativa de ejecución empresarial, lo que será notificado a todos los propietarios. En el caso de no presentarse la propuesta de ejecución empresarial en el citado plazo, se archivarán las actuaciones, quedando abierta la formulación de nuevas iniciativas.

Artículo 67 Tramitación de iniciativas de ejecución privada presentadas después del primer año de la publicación del acuerdo de aprobación del planeamiento

1. La tramitación de las iniciativas para establecer el sistema de ejecución privada que se presenten una vez transcurrido el primer año desde la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del planeamiento, se someterá a lo dispuesto en el artículo anterior, con las reglas específicas contenidas en el presente artículo y en los siguientes de esta Sección.

2. Las iniciativas y alternativas de ejecución privada podrán formularse por personas que no ostenten la condición de propietarios, siempre que se den las siguientes condiciones:

• a) Haya transcurrido un año desde la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del planeamiento que le otorgue cobertura.
• b) La iniciativa se refiera a un sector, ámbito o a una unidad de actuación con uso predominante residencial, industrial o terciario no turístico.
• c) La propuesta se refiera al establecimiento del sistema de ejecución empresarial, y
• d) Se cumplan las reglas de admisión de iniciativas y alternativas establecidas en este Reglamento.

3. En el caso de admitirse la tramitación de una iniciativa para establecer el sistema de ejecución empresarial, y presentarse una o varias alternativas en el período de información pública, se dará trámite de audiencia por plazo de diez días a los propietarios que no hubieran suscrito o no estén adheridos a ninguna de ellas, para que puedan pronunciarse sobre las alternativas presentadas.

4. Una vez finalizado el período de información pública y previos los informes pertinentes, se seguirán las mismas reglas establecidas en el artículo anterior con respecto al establecimiento del sistema y la adjudicación de la actividad de gestión y ejecución con los trámites y especificaciones establecidos en el artículo siguiente, cuando se trate de procedimientos derivados de iniciativa formulada por persona o personas que no ostenten la condición de propietarios.

Artículo 68 Reglas específicas de los procedimientos derivados de iniciativas formuladas por personas no propietarias

1. En los procedimientos derivados de iniciativa formulada por no propietario, el Ayuntamiento en Pleno elegirá entre la iniciativa y sus alternativas, la que considere más adecuada al interés general, con establecimiento de los sistemas de concierto o, en su caso, de compensación, si la propuesta elegida estuviera respaldada al menos, por propietarios que representen el 50 por ciento de la superficie de suelo afectada, o del sistema de ejecución empresarial en otro caso. Esta resolución deberá comunicarse en acto público celebrado a tal fin dentro de los quince días siguientes al acuerdo plenario, al que deberán ser convocados personalmente quienes hubieran presentado la iniciativa y las alternativas. La comunicación de dicho acto surtirá los efectos propios de la notificación individual, siempre que en él se haga entrega de documento que satisfaga las exigencias legales de ésta.

2. Si la iniciativa o, en su caso, alternativa para el establecimiento del sistema de ejecución empresarial no estuviera respaldada por propietarios que representen al menos el 25 por ciento de la superficie total, el establecimiento del sistema y la adjudicación de la actividad de gestión y ejecución se entenderán provisionales, pudiendo ejercitarse dentro de los quince días siguientes a la celebración del acto público de comunicación de la pertinente resolución, el derecho de preferencia establecido legalmente y regulado en el artículo siguiente.

3. La adhesión de todos los propietarios de suelo, o de los que representen el 50 por ciento o más de los terrenos, a una iniciativa de ejecución empresarial formulada por persona no propietaria supondrá la conversión de la propuesta al sistema de concierto o al de compensación, respectivamente.

Artículo 69 Ejercicio de derecho de preferencia y resolución del mismo

1. Dentro del plazo establecido en el apartado 2 del artículo anterior, las personas reconocidas legalmente podrán ejercitar su derecho de preferencia a la adjudicación, con la presentación de los documentos precisos para igualar o mejorar los términos de la propuesta provisionalmente adjudicataria.

2. El ejercicio del derecho de preferencia a la adjudicación se aplicará según los requisitos y el orden siguiente:

• a) Un propietario único o la totalidad de los propietarios. En tal supuesto, el derecho de preferencia se ejercitará mediante la plena asunción en el convenio urbanístico de gestión concertada de la solución elegida y supondrá la conversión del sistema de ejecución empresarial en el de concierto, quedando sin efecto la atribución de la ejecución efectuada con carácter provisional y acordándose la adjudicación correspondiente.
• b) Los propietarios que representen más del 50 por ciento de la superficie del sector o unidad de actuación. En este caso, el derecho de preferencia dará lugar a la conversión del sistema de ejecución empresarial en el de compensación, o bien sólo a la sustitución del beneficiario de la ejecución efectuada con carácter provisional.
• c) El promotor o promotores de la iniciativa que dio lugar al procedimiento en caso de no ser la adjudicataria. Para ejercitar en este caso el derecho de preferencia se deberá presentar la documentación necesaria para la mejora o plena adaptación de la iniciativa a la propuesta provisionalmente adjudicataria, lo que dejará sin efecto tal adjudicación y producirá la pertinente resolución derivada del derecho de preferencia.
• d) Las personas que hubieran presentado alternativas, debiendo ejercitar su derecho de preferencia en los términos expresados en la letra anterior y resolviéndose en la forma allí descrita.
• e) Las empresas públicas y entes consorciales administrativos, ejercitando su derecho mediante la presentación de propuesta en los mismos términos que la adjudicataria.

3. Dentro de los diez días siguientes a la comprobación de que la nueva propuesta que eventualmente se hubiera presentado asume todas las condiciones de la adjudicada provisionalmente, o la mejora, y en todo caso, en el plazo de treinta días desde el ejercicio del derecho de preferencia, el Alcalde adoptará alguno de los siguientes acuerdos:

• a) La atribución del ejercicio de la ejecución a quienes hubieran ejercido el derecho de preferencia, con aprobación definitiva de los instrumentos de gestión propios del sistema de ejecución que proceda.
• b) La declaración de no haber lugar a la adjudicación preferente, elevando a carácter definitiva la iniciativa acordada provisionalmente por el Ayuntamiento en Pleno. Sólo podrá adoptarse este acuerdo si no se hubiera ejercido el derecho de preferencia o si la propuesta que se hubiera presentado no cumpliera las condiciones exigibles.

Artículo 70 Reglas específicas de iniciativas que contengan la ordenación pormenorizada

Las iniciativas de ejecución privada sobre ámbitos de suelo urbano o sectores de suelo urbanizable que no cuenten con ordenación pormenorizada se presentarán ante el Ayuntamiento, y se tramitarán conforme a los procedimientos establecidos en la Sección anterior, en lo que resulte de aplicación, con las siguientes reglas específicas:

• a) El plazo para resolver sobre una iniciativa presentada será de un mes, y la resolución a la que hace referencia el artículo 66.1.c) incluirá además la aprobación inicial del instrumento del planeamiento que contenga o complete la ordenación pormenorizada.
• b) Las personas que no sean propietarios podrán presentar iniciativas, o comparecer en la información pública, si hubiera transcurrido un año desde la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del planeamiento que le otorgue cobertura.
• c) La resolución del procedimiento deberá incluir la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento que contenga o complete la ordenación pormenorizada.
• d) El derecho de adjudicación preferente al que se refiere el artículo 69 anterior podrá ejercitarse de igual manera y en el mismo plazo.

Artículo 71 Reglas sobre las alternativas en tramitación con ordenación pormenorizada

1. En el caso de que, dentro de los primeros diez días de la información pública, un propietario o, en su caso, cualquier otra persona anuncie su intención de formular una alternativa y solicite la prórroga del plazo para su presentación deberá prestar caución en cuantía que no podrá ser inferior al dos por ciento del coste total previsto para las obras del Proyecto de Urbanización presentado por la iniciativa. En tal supuesto, el período de información pública se ampliará en quince días. La no presentación en plazo de la alternativa anunciada determinará la ejecución de la caución a favor del Ayuntamiento.

2. En el caso de resultar beneficiaria de la ejecución y el establecimiento del sistema una iniciativa o alternativa que no hubiera formulado un Plan Parcial de Ordenación y un Proyecto de Urbanización propios o cuando la aprobación definitiva haya recaído en Plan o proyecto distintos del que hubiera presentado, aquélla deberá abonar a la iniciativa o alternativa que hubiera aportado el Plan o el proyecto todos los gastos necesarios efectuados para su elaboración. La acreditación del pago de tales gastos será condición necesaria para la eficacia de la resolución municipal que atribuya y establezca el sistema.

Artículo 72 Supuestos de sustitución del sistema de ejecución privada

La sustitución del sistema de ejecución privada, conforme al que deba desarrollarse o esté desarrollándose la actividad de gestión y ejecución, por uno de ejecución pública, acordada de oficio o a instancia de cualquier persona interesada, podrá tener lugar:

• a) Por desistimiento de los titulares de la iniciativa, o en su caso, adjudicatario o adjudicatarios de la actividad de la gestión y ejecución.
• b) Por incumplimiento de cualquiera, incluso los referidos a plazos, de los deberes y obligaciones urbanísticas, legales o voluntariamente asumidas, inherentes al sistema sustituido, comprometiendo los objetivos del planeamiento y la organización temporal de la actividad de gestión y ejecución, con perjuicio para el interés general o para los intereses legítimos de terceros.

Artículo 73 Procedimientos para sustituir un sistema de ejecución privada por uno de ejecución pública

1. En el supuesto de desistimiento del adjudicatario de la actividad de gestión de un sistema de ejecución privada, se aplicarán las siguientes reglas:

• a) Si el sistema de ejecución a sustituir hubiera alcanzado la fase de ejecución material de las obras de urbanización, el Ayuntamiento iniciará el procedimiento previsto para establecer el sistema de ejecución forzosa con objeto de culminar las actuaciones iniciadas.
• b) En otro caso, y salvo que se trate del sistema de concierto de propietario único, se procederá a dar trámite de audiencia por plazo de diez días a los propietarios de suelo, para que se pronuncien sobre su posible intención de formular iniciativas para el establecimiento de otro sistema de ejecución privada.
• c) A la vista de los escritos presentados en dicho trámite, y previos los informes pertinentes, el Ayuntamiento decidirá sobre si notifica a los propietarios la posibilidad de presentar nuevas iniciativas, revocando el sistema establecido y la adjudicación de la gestión, o bien iniciar el procedimiento para establecer un sistema de ejecución pública. En el primer caso, el acuerdo deberá publicarse en la misma forma prevista para el establecimiento del sistema.
• d) En el supuesto de que el sistema a sustituir por desistimiento sea el de concierto o compensación, se podrá acordar la convocatoria para la presentación de ofertas del sistema de ejecución empresarial, una vez realizado el trámite del apartado anterior.

2. En los supuestos de desistimiento del adjudicatario de la ejecución no es necesaria la previa declaración expresa de incumplimiento para adoptar los acuerdos referidos en el apartado anterior de este artículo.

3. Si se producen los supuestos de incumplimiento expresados en la letra b) del artículo anterior, se estará a lo dispuesto en los artículos 121 y siguientes de este Reglamento para sustituir el sistema de ejecución privada por uno de ejecución pública.

Artículo 74 Características del sistema de concierto

En el sistema de concierto el propietario único o todos los propietarios de los terrenos, excepto los de uso y dominio público, asumen conjuntamente la entera actividad de gestión y ejecución, conforme a las condiciones libremente pactadas por ellos en convenio urbanístico aprobado por el Ayuntamiento y de acuerdo a las determinaciones establecidas en el planeamiento.

Artículo 75 Formas de gestión del sistema de concierto

1. En el sistema de concierto la gestión de la actividad de ejecución podrá ser realizada:

• a) Mediante la constitución por todos los propietarios de una entidad urbanística de gestión, que tendrá naturaleza administrativa y duración limitada a la de la actuación y, en su caso, al período de conservación de la urbanización realizada.
• b) A través de sociedad mercantil constituida al efecto y en cuyo capital participen todos los propietarios.
• c) Directamente por el único propietario de la totalidad de los terrenos afectados.

2. Las Entidades urbanísticas colaboradoras del sistema de concierto, ya sean entidades de gestión concertada o mercantiles, se regirán por sus Estatutos y por lo dispuesto en esta Sección, sin perjuicio de los preceptos que les sean de la aplicación contenidos en el Capítulo V del Título III del presente Reglamento.

Artículo 76 Sistema de concierto predeterminado por el planeamiento

1. Para que el planeamiento pueda optar por la ejecución privada estableciendo directamente el sistema de concierto, deberá incorporar en su contenido un convenio urbanístico previo de gestión concertada suscrito por el propietario único o la totalidad de los propietarios de los terrenos y por el Ayuntamiento. Dicho convenio deberá ser aprobado por el Ayuntamiento Pleno y sometido a información pública por plazo de veinte días, siempre que no se hubiera incorporado al instrumento de planeamiento aprobado inicialmente.

2. El contenido mínimo del citado convenio urbanístico previo será el siguiente:

• a) Las bases de actuación, incluyendo la programación temporal de la urbanización, la formalización de las cesiones que correspondan y, en su caso, la edificación.
• b) Las garantías ofrecidas para asegurar la correcta ejecución de la actuación.
• c) El procedimiento de liquidación final de la actuación.
• d) La forma de conservación de la urbanización una vez ejecutada.
• e) Las previsiones y los compromisos sobre la edificación.
• f) En su caso, los compromisos complementarios voluntariamente asumidos.

3. Cuando el planeamiento establezca directamente la ejecución privada por el sistema de concierto, el propietario único o la totalidad de los propietarios deberán cumplimentar la presentación ante el Ayuntamiento del resto de los documentos requeridos para tramitar una iniciativa que proponga el establecimiento de tal sistema. El plazo máximo para ello será de seis meses desde la aprobación del planeamiento que haya delimitado el ámbito, sector o unidad de actuación, pudiendo determinarse un menor plazo en el convenio urbanístico previo de gestión concertada que se incorpore al instrumento de planeamiento. Para la tramitación ulterior, se procederá según lo dispuesto en el Capítulo II del presente Título.

Artículo 77 Convenio urbanístico de gestión concertada

1. El convenio urbanístico de gestión concertada tiene carácter administrativo y tendrá por objeto los términos y las condiciones de la gestión y la ejecución del planeamiento capaz de legitimar la misma.

2. En lo no regulado en la presente Sección, el convenio urbanístico de gestión concertada se regirá por lo dispuesto en legislación urbanística aplicable y en el presente Reglamento para la figura de los convenios urbanísticos y para las operaciones de reparcelación.

3. Los convenios urbanísticos de gestión concertada deberán formalizarse en escritura pública y contener las determinaciones y requisitos exigidos por este Reglamento y por la normativa aplicable para permitir su inscripción registral y, en todo caso, deberán incluir o incorporar como anexo:

• a) Las bases de la actuación, incluyendo la programación temporal de la urbanización y, en su caso, de la edificación.
• b) Los estatutos de la entidad urbanística o de la sociedad mercantil y el acuerdo de constitución de la primera y de creación de la segunda, cuando proceda.
• c) La descripción expresa de las garantías ofrecidas para asegurar la correcta ejecución de la actuación, que no podrán ser inferiores al 15 por ciento del valor del importe total previsto para las obras de urbanización, que podrán consistir en la afectación real de las fincas originarias al cumplimiento de los deberes y obligaciones derivados del sistema.
• d) El instrumento de gestión que contenga la distribución equitativa de los beneficios y las cargas derivados del planeamiento entre los propietarios, cuando proceda, en los mismos términos y condiciones que los prescritos para la reparcelación.
• e) El procedimiento de liquidación final de la actuación.
• f) La forma de conservación de la urbanización, una vez ejecutada.
• g) Las previsiones y los compromisos sobre la edificación.
• h) En su caso, los compromisos complementarios voluntariamente asumidos.

Artículo 78 Entidad urbanística de gestión concertada

1. Las Entidades urbanísticas de gestión concertada son entes administrativos con personalidad jurídica propia y carácter temporal que tienen como finalidad articular la participación directa y conjunta de todos los propietarios de los terrenos privados incluidos en un ámbito, sector o unidad de actuación en el proceso urbanístico, siendo ellos mismos a través de la Entidad quienes ejercen la actividad de gestión y ejecución del planeamiento.

2. Una vez aprobadas la iniciativa para el establecimiento del sistema y la propuesta de convenio urbanístico de gestión concertada y de estatutos de la Entidad urbanística a constituir, en caso de haber optado por esa forma de gestión, los propietarios, sin necesidad de requerimiento previo, procederán a la constitución de la entidad urbanística de gestión concertada en un plazo de diez días desde la adopción de los anteriores acuerdos, así como a tramitar su posterior inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, requisito al que queda legalmente condicionada la eficacia de la aprobación del convenio. Se deberá adjuntar a la escritura de constitución de la entidad urbanística de gestión, una copia de los estatutos previamente aprobados por la Administración actuante.

3. La entidad deberá presentar ante el órgano urbanístico actuante una copia de la escritura de constitución, donde conste debidamente diligenciada la inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras.

Artículo 79 Sociedad mercantil para desarrollar el sistema de concierto

1. En la entidad mercantil que se constituya a efecto de llevar a cabo la gestión y ejecución del planeamiento mediante el sistema de concierto, los propietarios deberán aportar en todo caso a la sociedad la totalidad de los terrenos, edificaciones y construcciones de que sean titulares en el ámbito de la unidad de actuación.

2. Para la constitución de la sociedad mercantil se aplicarán las reglas siguientes:

• a) Una vez aprobada la propuesta de convenio urbanístico y el establecimiento del sistema, el Ayuntamiento requerirá a los propietarios para que, en el plazo de un mes, constituyan la entidad mercantil. Posteriormente, tramitarán su inscripción en el Registro Mercantil y en el de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, requisitos a los que queda legalmente condicionada la eficacia de la aprobación del convenio y de la adjudicación del ejercicio de la actividad.
• b) Es aplicable a la entidad mercantil lo dispuesto en el artículo anterior, si bien teniendo en cuenta las peculiaridades de la legislación mercantil.

Artículo 80 El concierto de propietario único

1. Cuando todos los terrenos afectados incluidos en un ámbito, sector o unidad de actuación pertenezcan a un solo propietario, la gestión de la actividad de ejecución podrá ser realizada directamente como propietario único.

2. Se considerará propietario único al supuesto de que todos los terrenos pertenezcan a una comunidad pro indiviso siempre que todos los comuneros estén de acuerdo, pues en caso contrario será preceptiva la constitución de entidad urbanística de gestión concertada o entidad mercantil.

3. La propuesta de convenio deberá contener los documentos expresados en este Reglamento para la presentación de iniciativas.

4. El propietario único presentará ante el Ayuntamiento, junto con la iniciativa, la propuesta de convenio de gestión concertada debidamente suscrita, con el contenido indicado en este Reglamento.

5. Tras los correspondientes informes técnicos y jurídicos favorables se aprobará inicialmente. Dicho acuerdo se publicará en el boletín oficial correspondiente y se someterá a información pública por un plazo de veinte días.

6. Estudiadas las alegaciones que se hubieran presentado en su caso, y realizadas las modificaciones pertinentes, se elevará el expediente al Pleno para que proceda a la aprobación definitiva de acuerdo con lo establecido en el artículo siguiente.

Artículo 81 Reglas específicas para establecer el sistema de concierto

1. La resolución sobre una iniciativa de ejecución privada para establecer el sistema de concierto deberá acordar:

• a) El establecimiento del sistema de concierto.
• b) La adjudicación del ejercicio de la actividad al propietario único de la totalidad de los terrenos, o a todos los propietarios, bien a través de una entidad urbanística de gestión, bien a través de sociedad mercantil constituida al efecto.
• c) La aprobación definitiva del convenio de gestión concertada.
• d) La aprobación, salvo en el caso de propietario único, de los estatutos de la entidad urbanística y su constitución o de los estatutos de la sociedad mercantil y la obligación de su constitución efectiva.
• e) La aprobación del Proyecto de Urbanización y, en su caso, del instrumento de planeamiento que establezca la ordenación pormenorizada completa.

2. La eficacia de los anteriores acuerdos quedará condicionada:

• a) En el caso de no ser adjudicatario el propietario único, a la constitución efectiva de la entidad urbanística de gestión o de la sociedad mercantil y a su inscripción en el registro de entidades urbanísticas y, cuando proceda, en el registro mercantil.
• b) En cualquier caso, a la prestación efectiva de las garantías ofrecidas para asegurar la gestión y ejecución.

3. El cumplimiento de las condiciones establecidas en la letra a) del número anterior deberá acreditarse ante el Ayuntamiento en el plazo máximo de un mes desde la fecha del acuerdo plenario; y la obligación referida en la letra b) dentro de los quince días siguientes a dicha fecha.

4. Si transcurridos dos meses desde el acuerdo plenario que estableció el sistema de concierto, adjudicó el ejercicio de la actividad y aprobó el convenio urbanístico de gestión concertada y los estatutos de la entidad o de la sociedad mercantil no se hubiera aportado al Ayuntamiento la correspondiente escritura de constitución de la entidad urbanística o de la sociedad mercantil, se procederá de acuerdo a las siguientes reglas:

• a) El acuerdo del establecimiento del sistema de concierto y de adjudicación del ejercicio de la actividad determinará expresamente la aprobación del convenio de gestión concertada y, en su caso, de la constitución de la entidad urbanística de gestión concertada.
• b) En el supuesto de que la totalidad de los propietarios hubieran optado por actuar mediante una sociedad mercantil constituida al efecto, el acuerdo citado expresará la obligación de constituirla notarialmente y de forma efectiva en el plazo de quince días desde la notificación del acuerdo o de la celebración del acto público a que se refiere el artículo 102 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, debiendo quedar inscrita en el registro mercantil y en el registro de entidades urbanísticas.
• c) La Administración actuante solicitará de oficio, en el plazo de diez días hábiles, la inscripción de la entidad en el registro de entidades urbanísticas colaboradoras.
• d) La Administración responsable del citado registro deberá notificar la inscripción de la entidad urbanística colaboradora a los representantes de la misma y al Ayuntamiento, en el plazo de quince días hábiles.

Artículo 82 Características del sistema de compensación

1. El sistema de compensación podrá establecerse a iniciativa del propietario o propietarios que representen al menos el 50 por ciento de la superficie del ámbito, sector o unidad de actuación, excluidos los terrenos de uso y dominio público existentes, en su caso.

2. En el sistema de compensación, los propietarios que resulten adjudicatarios en el procedimiento para establecer el sistema asumirán la actividad de gestión y ejecución, constituidos en Junta de Compensación, de conformidad con lo dispuesto en este Reglamento.

Artículo 83 Reglas específicas para establecer el sistema de compensación

1. El propietario o propietarios que representen al menos el 50 por ciento de la superficie del ámbito, sector o unidad de actuación, y siempre que no representen la totalidad de la superficie, podrán formular ante el Ayuntamiento iniciativa para establecer el sistema de compensación conforme a las reglas de admisibilidad establecidas en el artículo 62 del presente Reglamento, adjuntando la documentación prevista en el artículo 64 del mismo, determinándose como documentación específica la propuesta de Estatutos y de Bases de actuación de la Junta de Compensación. Asimismo, si la iniciativa estuviera suscrita por propietarios que representen el 70 por ciento o más de la superficie total del ámbito, sector o unidad, podrá aportarse también con el Proyecto de Compensación correspondiente.

2. Presentada la iniciativa con el contenido mínimo descrito en la letra anterior, el Alcalde, dentro de los quince días siguientes y de acuerdo a lo establecido en el artículo 66 de este Reglamento, resolverá sobre la admisibilidad de la propuesta y en su caso acordará la aprobación inicial de los Estatutos y las Bases de actuación, que someterá a información pública por plazo de veinte días y con notificación personal a los propietarios, otorgándoles trámite de audiencia por igual plazo. En dicho trámite, podrán adherirse a la iniciativa los propietarios no integrados inicialmente en la misma. Asimismo, el Ayuntamiento solicitará del Registro de la Propiedad certificación de dominio y cargas de las fincas y la práctica de los asientos que correspondan, según lo dispuesto en este Reglamento.

3. Finalizado este último plazo, el Ayuntamiento resolverá sobre la aprobación definitiva de los Estatutos y Bases de actuación, introduciendo las modificaciones que procedan para su adecuación al planeamiento o normativa de aplicación. Este Acuerdo deberá contener simultáneamente el establecimiento del sistema de compensación y la adjudicación de la actividad de gestión y ejecución a los promotores de la iniciativa.

4. La subsanación de defectos en la documentación presentada y el régimen de recursos contra la resolución de la Alcaldía no admitiendo la propuesta presentada, así como contra la aprobación definitiva de los Estatutos y Bases de actuación, se regirán por el procedimiento administrativo común. El Ayuntamiento deberá dictar Acuerdo resolutorio en el plazo máximo de tres meses desde la presentación de la iniciativa debidamente documentada, transcurrido el cual sin que se hubiera producido resolución expresa podrá entenderse que el Acuerdo es estimatorio por aplicación de las reglas del silencio positivo, sin perjuicio de lo previsto en los artículos 43 y 62 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

5. El Acuerdo municipal se notificará a los propietarios y se publicará en el boletín oficial correspondiente.

6. Con la notificación y publicación del Acuerdo, la Administración actuante requerirá a los promotores para que en el plazo de un mes procedan a la constitución efectiva de la Junta de Compensación mediante escritura pública en la que designen los cargos del órgano de gobierno. En dicha escritura debe constar, además del acuerdo de constitución, relación de:

• a) Los propietarios y, en su caso, empresas urbanizadoras integradas en la misma.
• b) Las fincas de las que son titulares.
• c) Las personas designadas para ocupar lo cargos del órgano de gobierno.
• d) La constitución de garantía mínima de un 15 por ciento del valor del importe total previsto para las obras de urbanización, para responder de los compromisos y obligaciones que derivan de la constitución de la Junta y, específicamente, la formulación de Proyecto de Compensación en el plazo máximo de seis meses siguientes a la constitución de dicha Junta.

Artículo 84 Determinación de los propietarios integrados en el sistema

1. Los propietarios de suelo que no se hubieran incorporado a la iniciativa o alternativa a la que se haya atribuido la ejecución por el sistema de compensación, podrán adherirse a la Junta dentro de los dos meses siguientes a la publicación de la correspondiente resolución municipal.

2. Con posterioridad al plazo fijado en el número anterior, los propietarios podrán adherirse al sistema previa conformidad de la Junta de Compensación. Tal conformidad se entenderá otorgada tácitamente por el transcurso del plazo de quince días desde la solicitud de adhesión sin respuesta expresa.

3. Asimismo, podrán incorporarse a la Junta de Compensación la o las empresas urbanizadoras que deban participar en la ejecución de las obras de urbanización, debiendo establecerse en las bases de actuación y en los estatutos de la Junta las condiciones de dicha participación.

Artículo 85 Expropiación de los propietarios no integrados en la Junta

1. Todas las fincas de los propietarios del ámbito o sector no adheridos al sistema serán expropiadas a favor de la Junta de Compensación.

2. Sin perjuicio de la libre transmisión de sus terrenos, los propietarios que no deseen participar en el sistema podrán dirigirse al Ayuntamiento solicitando la expropiación de sus bienes y derechos afectados en beneficio de la Junta de Compensación.

Artículo 86 Funcionamiento de la Junta de Compensación

1. La Junta de Compensación es un ente corporativo de Derecho Público, con personalidad jurídica propia y plena capacidad de obrar para el cumplimiento de sus fines desde la inscripción administrativa en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras.

2. La Junta de Compensación será directamente responsable, frente a la Administración competente, de la actividad de gestión y de la ejecución de la urbanización completa de la unidad de actuación y, en su caso, de la edificación de los solares resultantes, cuando así se hubiere establecido.

3. La incorporación de los propietarios a la Junta de Compensación no presupone, salvo que los Estatutos dispusieran otra cosa, la transmisión a la misma de los inmuebles afectados. En todo caso, los terrenos quedarán directamente afectos al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema, con anotación de tal afección en el Registro de la Propiedad en la forma establecida en la legislación aplicable.

4. Del órgano máximo de gobierno de la Junta de Compensación formará parte en todo caso un representante de la Administración actuante.

5. Las Juntas de Compensación actuarán como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquélla, sin más limitaciones que las establecidas en los Estatutos.

6. De las incidencias que se produzcan en la Junta de Compensación, tales como modificación de nombramientos en el órgano de gobierno, incorporación de empresas urbanizadoras y cualesquiera otras que afecten a la composición de la Junta, se dará traslado al Registro de Entidades urbanísticas colaboradoras a través de la Administración actuante.

7. Las transmisiones de terrenos que se realicen como consecuencia de la constitución de la Junta de Compensación por aportación de los propietarios de la unidad de actuación, en el caso de que así lo dispusieran los Estatutos o en virtud de expropiación forzosa, y las adjudicaciones de solares que se efectúen a favor de los propietarios miembros de dichas Juntas y en proporción a los terrenos incorporados por aquellos estarán exentas, con carácter permanente, del Impuesto General sobre Transmisiones Patrimoniales y del de Actos Jurídicos Documentados, y no tendrán la consideración de transmisiones de dominio a los efectos de exacción del arbitrio sobre el incremento del valor de los terrenos, de conformidad con lo previsto en la legislación tributaria general.

8. El incumplimiento por los miembros de la Junta de las obligaciones y cargas impuestas por el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias y el presente Reglamento habilitará a la Administración actuante para expropiar sus respectivos derechos a favor de la Junta de Compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria.

9. En todo lo no previsto en este artículo será de aplicación expuesto en el Capítulo V del presente Título.

Artículo 87 Proyecto de Compensación

1. La Junta de Compensación deberá formular el correspondiente Proyecto de Compensación para la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con sujeción a lo establecido en las Bases de actuación y en este Reglamento.

2. El Proyecto de Compensación contendrá las determinaciones establecidas para las operaciones de reparcelación, según lo dispuesto en los artículos 33 y siguientes de este Reglamento. Además de estas determinaciones, podrá establecer también:

• a) Superficies o parcelas que la propia Junta se reserve, en su caso, para enajenarlas directamente, con el fin de sufragar los gastos previstos para las obras de urbanización y otros gastos derivados de la gestión.
• b) Compensaciones en metálico, si fuesen procedentes por diferencias en las adjudicaciones.

3. Para la definición de los derechos aportados, valoración de las fincas resultantes, reglas de adjudicación, aprobación, efectos del acuerdo aprobatorio e inscripción del mencionado proyecto se estará a lo dispuesto para las operaciones de reparcelación. No obstante lo anterior, por acuerdo unánime de todos los afectados, pueden adoptarse criterios diferentes siempre que no sean contrarios a la ley o al planeamiento aplicable ni lesivos para el interés general o de terceros.

4. La aprobación del Proyecto de Compensación producirá la transmisión al Ayuntamiento, por ministerio de la Ley, y libres de cargas y gravámenes, de todos los terrenos de cesión obligatoria y gratuita.

Artículo 88 Ejecución de la urbanización en el sistema de compensación

1.- La redacción del Proyecto de Urbanización y las obras de urbanización que se ejecuten en la unidad de actuación serán a cargo de la Junta de Compensación.

2. La contratación para la ejecución de las obras se llevará a cabo por la Junta de Compensación con la empresa o empresas que se determinen en virtud del acuerdo de los órganos de gobierno de aquélla.

En el contrato de ejecución de las obras se harán constar, además de las cláusulas que constituyen su contenido normal y propio, las siguientes circunstancias:

• a) El compromiso de la empresa constructora de realizar las obras de total conformidad con los proyectos de urbanización debidamente aprobados.
• b) La obligación de la empresa de facilitar la acción inspectora de la Administración actuante.
• c) Aquellos supuestos de incumplimiento que puedan dar lugar a la resolución del contrato, así como las indemnizaciones que correspondan por inobservancia de las características técnicas de las obras o de los plazos de ejecución.
• d) La retención que, de cada pago parcial a cuenta, haya de efectuar la Junta, en garantía de la correcta ejecución de las obras. Estas retenciones no serán devueltas hasta que no se haya recibido definitivamente la obra.
• e) El modo y plazos para abono por la Junta de cantidades a cuenta en función de la obra realizada.

3. Si a la Junta de Compensación se hubiera incorporado alguna empresa urbanizadora que aporte, total o parcialmente, los fondos necesarios para costear la urbanización, la ejecución de las obras podrán realizarse directamente por dicha empresa si las bases de actuación así lo hubieran previsto, en cuyo caso se garantizará el cumplimiento de las circunstancias del número anterior.

4. Para hacer frente a los gastos de urbanización, la Junta podrá disponer, mediante su enajenación, de los terrenos que se hubiesen reservado a tal fin en el Proyecto de Compensación.

Artículo 89 Liquidación del sistema de compensación

1. La cesión de las obras de urbanización e instalaciones y dotaciones cuya ejecución estuviere prevista en el planeamiento y Proyecto de Urbanización se efectuará por la Junta de Compensación a favor de la Administración actuante dentro de un plazo no superior a tres meses, contando desde la recepción definitiva por la Junta.

2. Esta cesión podrá referirse a una parte de la unidad de actuación aún cuando no se haya completado la urbanización de ese ámbito territorial, siempre que el área ya urbanizada constituya una unidad funcional directamente utilizable y se haya producido respecto de la misma recepción definitiva por parte de la Junta de Compensación.

3. Las cesiones de obras, instalaciones y dotaciones a que se refiere este artículo serán formalizadas en actas que suscribirán la Administración actuante y la Junta de Compensación.

Artículo 90 Características del sistema de ejecución empresarial

En el sistema de ejecución empresarial concurren las siguientes notas características:

• a) El beneficiario de la adjudicación de la gestión y ejecución asumirá la entera actividad y deberá realizar ésta conforme al convenio urbanístico de ejecución empresarial aprobado y suscrito con el Ayuntamiento y de acuerdo a la oferta efectuada a los propietarios de suelo, así como a los restantes compromisos asumidos voluntariamente.
• b) El Ayuntamiento aprobará el convenio urbanístico de ejecución empresarial que fija las condiciones del sistema y la oferta formulada a los propietarios de suelo y dirigirá, supervisará, intervendrá y controlará la actividad de ejecución.

Artículo 91 Reglas para el establecimiento del sistema de ejecución empresarial

1. Procederá el establecimiento del sistema de ejecución empresarial en los siguientes supuestos:

• a) Durante el año inmediato siguiente a la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del planeamiento que le otorgue cobertura, cuando éste hubiera optado por los sistemas de ejecución privada y la iniciativa que se hubiera presentado para el establecimiento del sistema de ejecución empresarial venga respaldada por propietario o propietarios cuya representación no exceda del 50 por ciento de la superficie total del ámbito, sector o unidad de actuación, excluidos los bienes de dominio público existentes.
• b) Transcurrido el plazo anterior, cuando se hubiera presentado iniciativa o, en su caso, alternativa, para establecer el sistema de ejecución empresarial por cualquier persona física o jurídica, aunque no sea propietaria del suelo, siempre que ostente la condición de empresario y capacidad para contratar con arreglo a lo establecido en la legislación básica en materia de contratación de las Administraciones Públicas.

2. La iniciativa para el establecimiento del sistema de ejecución empresarial deberá formalizarse mediante la documentación que se establece en los apartados 1 y 4 del artículo 64 del presente Reglamento.

3. Las alternativas que se presenten a la iniciativa deberán reunir los requisitos documentales propios de aquélla que procedan en función de sus proponentes, a excepción del anuncio y del Proyecto de Urbanización y, en su caso, del instrumento de planeamiento, cuando la alternativa se apoye en los ya presentados. De resultar adjudicataria de la gestión y ejecución, la alternativa deberá abonar todos los gastos necesarios que hubieran efectuado quienes promovieron la iniciativa con respecto a los proyectos e instrumentos en los que aquélla se apoye. La acreditación del pago de tales gastos será condición necesaria para la eficacia de la resolución administrativa que establezca el sistema y atribuya la ejecución a quien suscriba la alternativa adjudicataria.

4. Cuando se trate de iniciativas y alternativas presentadas durante el primer año de vigencia del planeamiento y éstas vengan respaldadas por propietarios que representen menos del 50 por ciento de la superficie del ámbito, sector o unidad de actuación, se establecerá el sistema de ejecución empresarial de acuerdo al procedimiento previsto en el apartado 7 y siguientes del artículo 66 de este Reglamento.

5. Transcurrido el plazo expresado en el apartado anterior, se aplicarán las reglas específicas establecidas en el artículo 68 del presente Reglamento, incorporando el ejercicio del derecho de preferencia previsto en el artículo 69 en el supuesto de que la iniciativa no cuente con el respaldo de al menos el 25 por ciento de la propiedad del ámbito, sector o unidad de actuación.

6. La atribución del sistema de ejecución empresarial se realizará por el Ayuntamiento o, en su caso, por el órgano competente de la Administración actuante, cuando se den los presupuestos previstos en el apartado precedente y se siga el procedimiento y cumplimenten las reglas contenidas en el Capítulo II del Título III de este Reglamento. La resolución aprobatoria de la Administración actuante deberá contener simultáneamente la determinación del adjudicatario del sistema, la aprobación del convenio urbanístico de ejecución empresarial y la aprobación del Proyecto de Urbanización, así como, en su caso, la aprobación del instrumento del planeamiento de desarrollo en el supuesto de que se trate de un ámbito o sector que no cuente con la ordenación pormenorizada detallada y completa.

Artículo 92 Adjudicación de la gestión y ejecución del sistema de ejecución empresarial

1. La determinación del beneficiario del sistema de ejecución empresarial se atendrá además a las siguientes reglas:

• a) Se atribuirá a las personas que ostenten el derecho de adjudicación preferente a que se refiere el artículo 69 del presente Reglamento de acuerdo al orden de prelación previsto en el citado artículo, siempre que ejerciten su derecho dentro del plazo conferido al efecto y cumplimenten la documentación exigible.
• b) Cuando no proceda o no se ejercite el derecho de adjudicación preferente, la atribución se hará a la iniciativa o alternativa que resulte más conveniente a los intereses generales, atendiendo a los criterios de valoración establecidos en el artículo 65 de este Reglamento y a los que, en su caso, determine el planeamiento.
• c) Con carácter complementario a los anteriores criterios, se dará preferencia a la iniciativa sobre las alternativas, así como a la propuesta que esté respaldada por un porcentaje mayor de la propiedad del ámbito, sector o unidad de actuación.

2. En todo caso, la atribución no podrá realizarse sin que se acredite el pleno cumplimiento de los requisitos documentales y de procedimiento exigibles por el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias y por el presente Reglamento.

Artículo 93 Atribución conjunta de la ejecución empresarial

1. El Ayuntamiento o, en su caso, el órgano competente de la Administración actuante, podrá atribuir conjuntamente la ejecución del sistema de ejecución empresarial a los promotores de la iniciativa y de una o más alternativas, así como de dos o más de estas últimas, siempre que exista previo acuerdo entre los correspondientes promotores y se trate de las soluciones más ventajosas de entre las presentadas, conforme a las reglas previstas en el artículo precedente.

2. En tal supuesto, el acuerdo de adjudicación del ejercicio de la actividad y de establecimiento del sistema deberá expresar de forma inequívoca los contenidos que deben mantenerse de cada una de las propuestas adjudicatarias, concediendo a sus promotores el plazo máximo de un mes para la presentación de los documentos, instrumentos y proyectos que deben refundir o integrar los citados contenidos.

3. El acuerdo entre los promotores adjudicatarios mencionados en el apartado 1 del presente artículo deberá formalizarse notarialmente o mediante comparecencia ante el Secretario de la Corporación, y contendrá necesariamente la participación que finalmente ostentará cada una de las personas físicas y jurídicas en la sociedad mercantil que se constituya para la ejecución empresarial, así como las condiciones de su intervención en el proceso. Con igual finalidad, los promotores podrán constituirse en unión temporal de empresas o figura equivalente conforme a la legislación general de contratación administrativa.

Artículo 94 Forma de gestión del sistema

En el sistema de ejecución empresarial, la actividad de gestión y ejecución podrá ser realizada:

• a) Directamente por la persona física o jurídica a la que se haya atribuido la actividad de gestión y ejecución, siempre que ostente la condición de empresario y tenga la capacidad para contratar de acuerdo con la legislación general sobre contratación administrativa.
• b) A través de sociedad mercantil constituida al efecto y en cuyo capital deberán poder participar los propietarios de suelo que lo deseen, además del adjudicatario y la Administración actuante, ésta en el supuesto de participar en virtud del aprovechamiento que le corresponde.

Artículo 95 Convenio urbanístico de ejecución empresarial

1. El establecimiento del sistema de ejecución empresarial requerirá la aprobación y suscripción de convenio urbanístico de ejecución empresarial, formalizado en escritura pública. A tal efecto, la propuesta de convenio urbanístico deberá aportarse con la documentación que se adjunte a la iniciativa o alternativa de ejecución empresarial, de conformidad con lo previsto en el artículo 64.4.a) de este Reglamento.

2. El convenio urbanístico tendrá carácter jurídico- administrativo y tendrá por objeto el establecimiento de los términos y las condiciones de la gestión y la ejecución del planeamiento capaz de legitimar esta última, respetando en todo caso las reglas legales básicas de aquella gestión fijadas en el artículo anterior.

3. La aprobación de los convenios con motivo del establecimiento del sistema:

• a) Sólo podrá denegarse por razones de legalidad.
• b) Determinará la vinculación a los mismos del Ayuntamiento.
• c) Quedará condicionada, en todo caso, a la efectiva prestación de las garantías requeridas para asegurar la ejecución, así como las ofrecidas además de aquéllas.

4. Los convenios urbanísticos de ejecución empresarial deberán contener:

• a) Las bases de la actuación, incluyendo la programación temporal de la urbanización y, en su caso, de la edificación.
• b) Los estatutos y el acuerdo de creación de la sociedad mercantil a que se refiere el artículo 94.b) de este Reglamento, cuando proceda y en forma de anexo.
• c) Las garantías ofrecidas para asegurar la correcta ejecución de la actuación, que no podrán ser inferiores al 15 por ciento del valor del importe total previsto para las obras de urbanización. Las garantías podrán consistir en la afectación real de fincas originarias al cumplimiento de los deberes y obligaciones derivados del sistema.
• d) El procedimiento de liquidación final de la actuación.
• e) La forma de conservación de la urbanización, una vez ejecutada.
• f) Las previsiones y los compromisos sobre la edificación.
• g) Cuaderno de compromisos asumidos voluntariamente, entre los que podrán figurar:
  • 1) Efectuar aportaciones al patrimonio público del suelo de la Administración actuante.
  • 2) Destinar solares resultantes a fines de utilidad pública o interés social.
  • 3) Respetar los precios máximos en las ventas a terceros de solares o edificios terminados, así como en los arrendamientos de viviendas o locales.

5. En todo lo no previsto en el presente artículo, será de aplicación lo regulado en este Reglamento con respecto al contenido de las operaciones reparcelatorias y de los convenios de gestión concertada.

Artículo 96 Ofertas a los propietarios de suelo

Sin perjuicio de que pueda presentarse en documentación aparte de acuerdo a lo previsto en el artículo 64.4 de este Reglamento, el contenido del convenio de ejecución empresarial incorporará oferta a los propietarios incluidos en el ámbito, sector o unidad de actuación que podrá consistir en:

• a) Oferta de compra de los terrenos por precio determinado, fijado en función de los criterios de valoración establecidos en la legislación general aplicable.
• b) Oferta de incorporación de los propietarios al proceso urbanizador, mediante aportación de suelo exclusivamente o asumiendo también los gastos de ejecución en proporción a su aportación, con especificación de los derechos que les corresponden.

Artículo 97 Incorporación voluntaria de propietarios

La persona responsable de la ejecución estará habilitada para incorporar a la gestión por él asumida, en cualquier momento y en las condiciones que libremente pacten entre sí, a todos o algunos de los propietarios de suelo, previa solicitud a la Administración actuante de la liberación del bien o bienes sujetos a expropiación y resolución favorable de aquélla. Los pactos así establecidos tendrán naturaleza privada, producirán los efectos propios de la reparcelación y no alterarán las condiciones del convenio urbanístico por el que se rija la ejecución empresarial. La incorporación se formalizará en escritura pública.

Artículo 98 Incorporación forzosa de propietarios

1. En cumplimiento de lo previsto en el artículo 118.2.c).2 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, cuando algunos o todos los propietarios de terrenos incluidos en el ámbito, sector o unidad de actuación rechacen expresa o tácitamente las ofertas de compra o de incorporación al proceso urbanizador, el adjudicatario estará habilitado para optar entre las dos opciones siguientes:

• a) Solicitar del Ayuntamiento el levantamiento de un acta en la que conste, al menos: el lugar y fecha de su otorgamiento, la Administración actuante, la situación registral de los terrenos afectados y su titular inscrito, su superficie, el aprovechamiento urbanístico que les corresponde y las parcelas o solares edificables resultantes donde aquél se hará efectivo. El acta, que se hará constar en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la última inscripción de dominio de las fincas correspondientes, servirá a la persona responsable de la gestión y ejecución como título ejecutivo habilitante para ocupar los terrenos afectados y producirá los efectos de la reparcelación. Hasta tanto se adjudique a los propietarios las parcelas o solares edificables resultantes de la urbanización, la empresa adjudicataria actuará como fiduciaria con poder para enajenar las parcelas, precisando de autorización previa de la Administración actuante en los casos a que se refiere el apartado 5 del artículo siguiente.
• b) Proceder a la constitución de una entidad urbanística de tenencia de bienes de duración limitada, conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente.

Artículo 99 Entidad urbanística de tenencia de bienes de duración limitada

1. El adjudicatario podrá crear una entidad urbanística de tenencia de bienes de duración limitada, que se regirá, en todo lo no dispuesto en el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias y este Reglamento, por la legislación reguladora de las sociedades de responsabilidad limitada, y que tendrá personalidad jurídica desde la inscripción de la escritura pública de constitución, en la que consten el acuerdo de creación y los estatutos sociales, en el registro administrativo de entidades urbanísticas.

2. Todos los propietarios de terrenos incluidos en el ámbito, sector o unidad de actuación no incorporados aún al sistema deberán suscribir el capital social de la entidad que les corresponda asumir, mediante la aportación de todo o parte de los terrenos y bienes de que sean titulares. A tal efecto, la Administración actuante, a instancia de la persona responsable de la ejecución, levantará acta comprensiva de los terrenos y bienes aportados por cada socio, su situación registral y su titular inscrito, su superficie, el aprovechamiento urbanístico que les corresponde y las parcelas o solares edificables resultantes en las que se hará efectivo, así como del número de títulos representativos del capital de la entidad que correspondan a cada socio, en proporción al aprovechamiento de que sea titular.

3. Dicha acta se integrará en la escritura de constitución de la sociedad, se hará constar en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la última inscripción de dominio de las fincas correspondientes, y constituirá título ejecutivo habilitante para la ocupación por la entidad de los terrenos afectados y producirá los efectos de la reparcelación. Cuando alguno de los propietarios afectados no concurra al acto de constitución de la entidad, se le aplicará el procedimiento expropiatorio previsto en el artículo siguiente.

4. La entidad a que se refiere el párrafo anterior podrá ser coincidente con la sociedad mercantil constituida al efecto conforme lo previsto en el apartado b) del artículo 94 de este Reglamento, si cumple con lo aquí dispuesto o podrá tener por objeto la mera tenencia de los terrenos y bienes correspondientes. Su administración corresponderá en todo caso y hasta su disolución a la persona física o jurídica responsable de la ejecución, que actuará como fiduciaria con poder para enajenar las parcelas propiedad de la entidad en los términos del apartado 5 siguiente y será responsable de su gestión ante los socios en los términos establecidos en la legislación mercantil, sin perjuicio de la responsabilidad administrativa o penal en que pudiera incurrir. Concluido el proceso urbanizador, la entidad será liquidada y disuelta, mediante la adjudicación a cada socio de las parcelas o solares edificables resultantes que le correspondan. Procederá igualmente la disolución de la sociedad en los supuestos de cambio o sustitución del sistema de ejecución.

5. La persona responsable de la ejecución, para poder proceder a enajenar terrenos de la unidad de actuación que no sean de su propiedad o constituir garantías reales sobre ellos, precisará la autorización previa de la Administración actuante. Cuando, concluido el proceso de urbanización, no otorgue las escrituras de propiedad de las parcelas o solares edificables resultantes en favor de los propietarios correspondientes, la Administración actuante podrá sustituirle a través de los procedimientos de ejecución subsidiaria previstos legalmente.

Artículo 100 Supuestos de expropiación en el sistema de ejecución empresarial

1. El establecimiento del sistema de ejecución empresarial determinará la iniciación del procedimiento expropiatorio respecto de los bienes de los propietarios que no acepten la oferta de compra ni se incorporen al sistema, en su caso, mediante participación en la sociedad mercantil constituida para la gestión de éste, asumiendo el adjudicatario o, en su caso, la sociedad mercantil la condición de beneficiario de la expropiación.

2. El adjudicatario, si estima innecesario articular alguna de las opciones establecidas en los dos artículos precedentes, puede actuar como simple beneficiario de la expropiación incoada a la determinación del sistema para los propietarios no incorporados al mismo y, a tal efecto, ocupar el suelo en el trámite correspondiente y abonar el justiprecio que se determine definitivamente en el expediente.

Artículo 101 Especialidades en el desarrollo del sistema de ejecución empresarial

1. Al amparo de lo previsto en el artículo 118.2.b) del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias y del artículo 97 de este Reglamento, los propietarios afectados por la ejecución empresarial pueden incorporarse al sistema aportando los terrenos de su propiedad sin urbanizar y recibir a cambio la parcela o parcelas edificables que resulten de valor equivalente, una vez urbanizadas. Dicha participación en el sistema se admitirá en algunas de las siguientes modalidades:

• a) Que el propietario contribuya proporcionalmente a las cargas de la urbanización cediendo terrenos, recibiendo libre de cargas la superficie de parcela que resulta de la disminución que se practique, de acuerdo a lo establecido al respecto en este Reglamento.
• b) Que el propietario abone en metálico a favor del empresario adjudicatario la cuota correspondiente de las cargas urbanísticas.

2. El beneficio industrial del empresario adjudicatario formará parte de los gastos de urbanización, en la cuantía que se fije en el acuerdo de adjudicación o, en su caso, en las bases de actuación que contenga el convenio urbanístico de ejecución empresarial. La determinación del beneficio industrial se establecerá en dicho convenio urbanístico.

Artículo 102 Características del sistema de cooperación

1. En el sistema de cooperación los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y gratuita, permiten la ocupación de cualesquiera otros terrenos necesarios para la ejecución de las obras de urbanización, otorgando a la Administración actuante la disposición fiduciaria de éstos, y sufragan los gastos de gestión y ejecución; siendo la propia Administración actuante quien ejecuta las obras de urbanización y desarrolla la actuación, con cargo a los propietarios y a través de alguna de las formas de gestión admitidas en el artículo siguiente.

2. El sistema de cooperación comporta la reparcelación de los terrenos para la distribución equitativa de los beneficios y las cargas derivados del planeamiento entre los propietarios afectados, incluidos los costes de urbanización y de gestión de la actuación, aunque la carga correspondiente a estos últimos en ningún caso podrá superar el 10 por ciento del total de aquéllos.

3. Las operaciones de reparcelación y distribución equitativa se realizarán mediante la elaboración, aprobación e inscripción registral del pertinente Proyecto de Reparcelación, que deberá incluir el contenido que resulte exigible según las circunstancias que concurran, de acuerdo a lo establecido en el Capítulo II del Título II de este Reglamento.

4. Con la finalidad de colaborar en la gestión y ejecución del sistema, podrán constituirse asociaciones administrativas de propietarios, a iniciativa de éstos o del propio Ayuntamiento. Estas asociaciones tendrán en cualquier caso el carácter y la consideración de entidades urbanísticas colaboradoras.

Artículo 103 Formas de gestión del sistema de cooperación

1. En el sistema de cooperación, la actividad de gestión y ejecución se realizará por la Administración actuante a través de alguna de las siguientes formas:

• a) Sin órgano diferenciado.
• b) Organismo público.
• c) Sociedad mercantil de capital público municipal o perteneciente a cualquiera de las otras Administraciones Públicas de Canarias.
• d) Sociedad mercantil constituida con la finalidad exclusiva de llevar a cabo la actuación de que se trate, que podrá ser de capital público, admitiéndose las mismas titularidades anteriores, o de capital mixto, cuando participen propietarios de terrenos comprendidos en el ámbito, sector o unidad de actuación.

2. La Administración actuante y la entidad o sociedad que asuma la gestión y ejecución del sistema podrán contratar con empresarios privados la realización de las obras de urbanización y edificación precisas, y estos últimos participar en las sociedades mixtas previstas en el número anterior, de acuerdo a lo dispuesto legal y reglamentariamente.

Artículo 104 Convenio urbanístico de gestión por cooperación

1. En el supuesto de que el titular único de la totalidad de los terrenos o todos los propietarios constituidos en entidad urbanística de cooperación acuerden con la Administración el contenido de las bases de actuación del sistema, éstas podrán establecerse formalmente en un convenio urbanístico de gestión por cooperación.

2. El convenio mencionado en el número anterior deberá incluir los contenidos de carácter general requeridos en el Título X de este Reglamento para los convenios urbanísticos de gestión, adjuntando además las bases de actuación para el desarrollo de la gestión y ejecución del sistema.

3. En el procedimiento para la aprobación del convenio urbanístico de gestión por cooperación se aplicarán las reglas generales establecidas en el Capítulo III del Título III de este Reglamento para la aprobación de los convenios de gestión concertada.

4. Cuando el convenio urbanístico de gestión por cooperación se suscriba con el propietario único de los terrenos, podrá incluir las operaciones de reparcelación que resulten necesarias para el desarrollo de la actuación. En tal caso, los contenidos y determinaciones serán los precisos para permitir su inscripción registral como instrumento de gestión, sustituyendo así al Proyecto de Reparcelación.

5. También podrán suscribirse convenios urbanísticos de gestión por cooperación entre la Administración actuante y las entidades urbanísticas colaboradoras, aunque en ellas no estén representados la totalidad de los propietarios, limitándose en tal caso el contenido y alcance de dichos convenios a determinar las condiciones para el ejercicio de las funciones propias de dichas entidades, sin que pueda en este supuesto contener operaciones reparcelatorias ni sustituir al Proyecto de Reparcelación.

Artículo 105 La gestión del sistema a través de sociedad mercantil mixta

Cuando la actividad de gestión y ejecución se ejerza a través de una sociedad mercantil de capital mixto constituida exclusivamente con tal finalidad y en la misma participen al menos propietarios que representen en conjunto el 50 por ciento de la superficie total del ámbito, sector o unidad de actuación, el sistema de cooperación tendrá las siguientes condiciones específicas:

• a) Los propietarios que no participen en la sociedad mercantil mixta constituida para la gestión y ejecución del sistema serán objeto de expropiación por el procedimiento de tasación conjunta, siendo beneficiaria de dicha expropiación la sociedad mixta.
• b) La aportación de los propietarios al capital de la sociedad mixta podrá limitarse a las fincas y construcciones de su propiedad incluidas en el ámbito, sector o unidad de actuación.
• c) En el caso de realizar la actividad mediante la constitución de sociedad mercantil mixta no se admitirá la constitución por los propietarios de entidad urbanística colaboradora, aunque a la primera no se hayan incorporado la totalidad de los titulares de terrenos.

Artículo 106 Modalidades y reglas para el pago de los gastos de urbanización

1. La totalidad de los gastos de gestión, ejecución y urbanización serán a cargo de los propietarios de terrenos incluidos en el ámbito, sector o unidad de actuación, aplicándose para su cuantificación y reparto las disposiciones correspondientes contenidas en este Reglamento. Dichos gastos se recaudarán conforme a los procedimientos normativos, con las especificaciones expresadas en los números siguientes.

2. La Administración actuante, salvo en el supuesto de gestión a través de sociedad mixta en la que participen los propietarios, podrá:

• a) Exigir a los propietarios, incluso por la vía de apremio, el pago anticipado de cantidades a cuenta de los gastos de urbanización. Estas cantidades a cuenta no podrán exceder del importe de las inversiones previstas en los doce meses siguientes a la fecha del requerimiento de pago, debiendo abonarse en el plazo de un mes desde la notificación que al efecto se practique. Transcurrido este plazo, la Administración actuante podrá proceder a la exacción de las cuotas por la vía de apremio.
• b) Convenir con los propietarios, cuando las circunstancias así lo aconsejen y éstos lo soliciten, un aplazamiento en el pago de los gastos de gestión y urbanización o el fraccionamiento de la cantidad a abonar, en las condiciones que para ello se determinen. Los propietarios beneficiarios de aplazamiento o fraccionamiento del pago deberán prestar garantías suficientes a juicio de la Administración actuante y a favor de ésta, con el fin de asegurar los fondos suficientes para afrontar la ejecución de las obras. El aplazamiento total o en fracciones devengará intereses, aplicándose el tipo de interés legal vigente en el momento de acordar las condiciones a asumir por los propietarios que se acojan a tales medidas.
• c) Gestionar la concesión de préstamos bancarios de carácter preferente para la financiación de la totalidad o de parte de los costos de gestión y ejecución de la actuación. En tal caso, los propietarios podrán optar por formalizar a título personal el préstamo correspondiente o asumir las condiciones formuladas para abonar el pago de forma aplazada o fraccionada. Siempre que el propietario manifieste expresamente su conformidad y no vaya en contra de los intereses comunes, el préstamo podrá tener carácter hipotecario; en cuyo caso la Administración actuante realizará las actuaciones pertinentes para posibilitar la inscripción registral de la hipoteca con preferencia sobre la carga urbanística.

3. Una vez se establezcan condiciones para el aplazamiento o el fraccionamiento del pago de los gastos de gestión y ejecución, según lo expresado en el número anterior, deberán aplicarse a todo aquel propietario que lo solicite, sin perjuicio de la reducción o adaptación del plazo máximo o de los plazos parciales que se hayan determinado, dependiendo de la fecha de la solicitud y las necesidades financieras para asumir el costo de la ejecución sin poner en riesgo el correcto desarrollo de la misma.

4. Cuando la forma de ejercer la actividad de gestión y ejecución sea a través de sociedad mercantil de capital mixto, los posibles aplazamientos o fraccionamientos del pago de los gastos se determinarán de conformidad con lo que establezcan sus estatutos y según los acuerdos sociales que se adopten al respecto.

5. Si los propietarios constituyen una entidad urbanística colaboradora, ésta podrá colaborar con la Administración actuante en la concreción de cualquiera de las fórmulas mencionadas en el presente artículo.

6. Cuando las bases de actuación se formalicen en convenio urbanístico de gestión por cooperación, de acuerdo a lo dispuesto en la presente Sección, podrán establecer cualquiera de las modalidades de pago admitidas y determinar las condiciones para su aplicación por la Administración actuante.

Artículo 107 Gastos de gestión que superen el 10 por ciento de los costos de la urbanización

Cuando los gastos de gestión superen el 10 por ciento de los costes de urbanización previstos, el Ayuntamiento no incluirá en los gastos a sufragar por los propietarios la cantidad que supere dicho porcentaje, salvo que tal aumento se produzca por actuaciones vinculadas a los propios titulares de terrenos o a sus propiedades. Excepto en este último supuesto, la diferencia del mayor gasto de gestión será sufragada por el Ayuntamiento con cargo a los terrenos de cesión que le corresponden, sin que en ningún caso pueda suponer una disminución de la calidad de las obras a ejecutar o de los servicios y dotaciones previstos en el planeamiento.

Artículo 108 Entidades urbanísticas de cooperación

1. En el sistema de cooperación, los propietarios de las fincas de una unidad de actuación podrán constituir asociaciones administrativas en la forma de Entidades urbanísticas para cooperar y colaborar en la actividad de gestión y ejecución del planeamiento, pudiendo formarse por iniciativa de los propietarios o de la Administración actuante.

2. Las Entidades urbanísticas de gestión por cooperación de propietarios estarán constituidas por titulares de terrenos situados en el ámbito, sector o unidad de actuación que se incorporen voluntariamente a las mismas.

3. No podrá constituirse más de una entidad urbanística en un mismo ámbito, sector o unidad de actuación.

4. Los estatutos de las Entidades urbanísticas de gestión por cooperación deberán contener las determinaciones establecidas con carácter general para las Entidades urbanísticas colaboradoras y su aprobación se regirá por el procedimiento común establecido al efecto en el Capítulo Vde este mismo Título, e igualmente deberá inscribirse en el Registro de Entidades Urbanísticas colaboradoras.

5. Los acuerdos de la asociación administrativa de cooperación se adoptarán siempre por mayoría de los presentes, que represente a su vez la mayoría de la cuota de propiedad, ejerciendo el voto en proporción a la cuota de propiedad que ostenten.

Artículo 109 Funciones de las Entidades urbanísticas de cooperación

Serán funciones de las Entidades urbanísticas de gestión por cooperación de propietarios, las siguientes:

• a) Ofrecer a la Administración actuante propuestas referentes a la formulación, gestión y ejecución del planeamiento en la unidad de actuación de que se trate.
• b) Auxiliar a la Administración actuante en la vigilancia de la adecuada ejecución de las obras y dirigirse a ella denunciando los defectos que se observen y proponiendo medidas para el más correcto desarrollo de las obras.
• c) Colaborar con la Administración para el cobro de las cuotas de urbanización.
• d) Gestionar la concesión de préstamos bancarios de carácter preferente para la financiación de la totalidad o de parte de los gastos de gestión y ejecución de la actuación.
• e) Acordar con la Administración las condiciones para el fraccionamiento o el aplazamiento del pago de las cuotas.
• f) Examinar la inversión de las cuotas de urbanización cuyo pago se haya anticipado, formulando ante la Administración actuante los reparos oportunos.
• g) Gestionar la concesión de los beneficios fiscales que procedan.
• h) Promover con la Administración actuante empresas mixtas para la ejecución de las obras de urbanización.

Artículo 110 Reglas específicas para desarrollar el sistema de cooperación

1. Salvo que los propietarios que representen al menos el cincuenta por ciento de la superficie total de la unidad hayan manifestado expresamente su pretensión de presentar propuestas de reparcelación o si todos ellos comunican su intención de no hacerlo, el Ayuntamiento redactará de oficio el Proyecto de Reparcelación correspondiente y, en su caso, el de urbanización, en el plazo de un año desde la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento que contenga la ordenación pormenorizada detallada y completa, o bien en el plazo que éste fije expresamente. La entidad urbanística de cooperación podrá proponer el Proyecto de Reparcelación y urbanización, si en dicha entidad está representada más del 50 por ciento de la propiedad.

2. En los casos en que resulte posible, el Proyecto de Reparcelación se tramitará conjuntamente con el Proyecto de Urbanización, con el fin de agilizar los plazos de ejecución del planeamiento.

3. En el Sistema de cooperación, el Ayuntamiento podrá adelantar la ejecución parcial de una unidad de actuación con respecto a la reparcelación global de la misma. En tal caso, cada propietario podrá edificar en función del aprovechamiento de dicha unidad, siempre que cumplimente las cesiones y los gastos de gestión y ejecución correspondientes en función del aprovechamiento que le corresponde, y se justifique por los servicios municipales que la parcela resultante a adjudicarle se puede ubicar dentro de los límites de su finca original sin crear perjuicios a terceros ni obstaculizar las operaciones de reparcelación.

4. El Ayuntamiento también podrá anticipar la ejecución de las dotaciones previstas, aún cuando no se ejecute simultáneamente el resto del conjunto de la unidad, siempre que sea necesario conforme al interés general y se garantice el acceso rodado y su posterior integración en el desarrollo futuro de la ordenación prevista, debiendo acordarse de conformidad con los procedimientos legales aplicables y previa audiencia de los propietarios afectados por plazo de diez días.

Artículo 111 Iniciación del sistema de cooperación

1. La iniciación del expediente que desarrolla el sistema de cooperación se acordará por el Alcalde cuando los propietarios que representen al menos el cincuenta por ciento de la superficie total de la unidad manifiesten expresamente su pretensión de presentar propuestas de reparcelación, o bien dentro del mes siguiente a cumplirse un año de la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento que contenga la ordenación pormenorizada detallada y completa, o en su caso, dentro del plazo que al efecto se fije expresamente en dicho instrumento.

2. El acuerdo de inicio del expediente se publicará en el boletín oficial correspondiente y en un periódico al menos de los de mayor circulación en la isla, notificándose individualizadamente a los propietarios incluidos en el ámbito, sector o unidad de actuación y, en su caso, a los de suelo exterior destinado por el planeamiento para la ejecución de sistemas generales que están adscritos al sector para hacer efectivos sus derechos en el mismo.

3. Una vez iniciado el expediente, la Administración actuante recabará de oficio, acreditación de la titularidad, cargas y situación de las fincas de origen, mediante certificación del Registrador de la Propiedad. Con la solicitud de la citada certificación se requerirá la práctica de la nota marginal de afección de las fincas a los deberes y a las obligaciones urbanísticas establecidas legalmente y a las inherentes al sistema, que surtirá los efectos dispuestos en la legislación aplicable.

4. Para todo lo no regulado en la presente Sección se estará a lo dispuesto en el Capítulo II del Título II de este Reglamento.

Artículo 112 Proyecto de Reparcelación

1. El Proyecto de Reparcelación determina la agrupación e integración de las fincas comprendidas en un ámbito, sector o unidad de actuación para su nueva división ajustada a la ordenación prevista por el planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios de las fincas de origen, en proporción a sus respectivos derechos, y al Ayuntamiento en la parte que le corresponda.

2. La adjudicación de parcelas resultantes a los propietarios será proporcional a las superficies de la que son titulares con respecto a la superficie total del ámbito, sector o unidad, salvo que se establezcan compensaciones económicas por diferencias de adjudicación o por pago de gastos de gestión y ejecución mediante la disminución del aprovechamiento que en derecho corresponda a uno o varios propietarios.

3. Los proyectos de reparcelación contendrán las determinaciones y documentación establecidas en el Capítulo II del Título II de este Reglamento, así como lo que resulte necesario para su inscripción registral de acuerdo a la normativa aplicable.

4. El Proyecto de Reparcelación se formulará:

• a) Por los propietarios interesados que representen, como mínimo, el 50 por ciento de la superficie reparcelable.
• b) Por el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de alguno de los propietarios afectados, cuando éstos no hubieran hecho uso de su derecho dentro de los tres meses siguientes a la iniciación del expediente, o no hubieran subsanado en un plazo no superior a dos meses, los defectos que se le hubieran notificado sobre el proyecto presentado por ellos.
• c) Por la entidad urbanística de cooperación, si se constituye.

5. Los proyectos de reparcelación redactados de oficio por el Ayuntamiento procurarán atenerse, en lo posible, a los criterios expresamente manifestados por los interesados.

6. La aprobación de los proyectos de reparcelación y las operaciones reparcelatorias que éstos contengan se llevarán a cabo a través de los procedimientos y con los requisitos establecidos legal y reglamentariamente.

Artículo 113 Características del sistema de expropiación

1. En el sistema de ejecución por expropiación, la Administración actuante aplicará la expropiación a la totalidad de los bienes y derechos de la unidad de actuación y realizará por sí misma las actividades de ejecución de la urbanización y, en su caso, de la edificación, a través de alguna de las formas de gestión que permita la legislación aplicable.

2. Para la determinación de los bienes y derechos sujetos a expropiación, así como de sus titulares, se estará a los datos que resulten de los registros públicos.

3. Se remite a la legislación básica de la Expropiación Forzosa y a lo regulado sobre la misma en el Título VII de este Reglamento, las condiciones respecto a la reversión y la avenencia y restantes supuestos.

Artículo 114 Relación de titulares de bienes y derechos, y su descripción

1. La delimitación de unidades de actuación a ejecutar por el sistema de expropiación deberá ir acompañada de una relación de titulares de bienes y derechos, así como de la descripción de éstos, redactadas con arreglo a lo dispuesto en la legislación de expropiación forzosa. La delimitación de la unidad de actuación determina la declaración de necesidad de ocupación, y el inicio del expediente expropiatorio correspondiente.

2. Si con posterioridad a la aprobación de la delimitación se acreditase en legal forma que la titularidad de un bien o derecho corresponde a persona distinta de la figurada en el expediente, se entenderán con ella las diligencias posteriores.

3. Los bienes de dominio público se identificarán, relacionarán y describirán de forma separada e independiente a los efectos de lo dispuesto en el artículo siguiente.

Artículo 115 Bienes de dominio público

1. Cuando en el ámbito, sector o unidad de actuación a ejecutar por expropiación existan bienes de dominio público y el destino urbanístico de éstos sea distinto del fin al que estén afectados, la Administración municipal deberá proceder a tramitar y resolver o, en su caso, a instar ante la Administración competente el procedimiento que legalmente proceda para la mutación demanial o la desafectación, según proceda. El procedimiento se iniciará, de oficio o a instancia de parte, dentro del plazo de tres meses desde la delimitación de la unidad de actuación.

2. Las vías no urbanas que queden comprendidas en el ámbito, sector o unidad de actuación se entenderán de dominio público municipal, salvo prueba en contrario.

3. Las vías urbanas comprendidas en la unidad de actuación que deban desaparecer se entenderán sustituidas por las nuevas previstas por el planeamiento en ejecución y transmitidas de pleno derecho al Ayuntamiento o Administración actuante.

Artículo 116 Forma de gestión del sistema

1. La Administración actuante deberá desarrollar la actividad de ejecución mediante las formas de gestión que permita la legislación aplicable y resulten más adecuadas a los fines de la reparcelación, urbanización y edificación previstos en el planeamiento.

2. La Administración actuante podrá enajenar, incluso anticipadamente, las parcelas que darán lugar a los solares resultantes de la ordenación, en los términos más convenientes para su edificación en los plazos previstos.

3. A los efectos del adecuado desarrollo de la actuación, deberá aprobarse el pertinente proyecto de reparcelación o instrumento análogo, e inscribirse en el Registro de la Propiedad las operaciones contenidas en el mismo.

Artículo 117 Justiprecio

1. El justiprecio de los bienes y derechos se determinará mediante aplicación de los criterios de valoración de bienes y derechos establecidos por la legislación general, mediante expediente individualizado o por el procedimiento de tasación conjunta.

2. En todas las expropiaciones, la Administración actuante podrá satisfacer el justiprecio, por acuerdo con el expropiado, mediante la adjudicación de terrenos de valor equivalente.

3. El desacuerdo en la valoración de la finca, parcela o solar ofrecidos en pago del justiprecio no impedirá al expropiado acudir a la Comisión de Valoraciones de Canarias para que fije con carácter definitivo el valor de la adjudicada en pago, sin perjuicio de la efectiva transmisión de las mismas. La diferencia en más que suponga el valor que establezca dicha Comisión se pagará siempre en dinero.

4. El justiprecio se fijará por mutuo acuerdo o por decisión de la Administración municipal o, en su caso y con carácter definitivo, de la Comisión de Valoraciones. El mutuo acuerdo será posible en cualquier momento anterior a la fijación definitiva en vía administrativa del justiprecio y deberá respetar los criterios de valoración a que se refiere el apartado 1 anterior.

Artículo 118 Liberación de la expropiación

1. A solicitud del interesado, la Administración actuante podrá, excepcionalmente y previo trámite de información pública por veinte días, anunciado en el boletín oficial correspondiente, liberar de la expropiación determinados bienes o derechos, mediante la imposición de las condiciones urbanísticas que procedan para asegurar la ejecución del planeamiento.

2. La resolución estimatoria de la solicitud de liberación, cuya eficacia requerirá la aceptación expresa de las condiciones en ella impuestas al beneficiario, deberá precisar, para su validez, los bienes y derechos afectados por la liberación; los términos y condiciones de la vinculación de dichos bienes y derechos al proceso de reparcelación, urbanización y edificación; y las garantías a prestar por el beneficiario para asegurar el cumplimiento de tales términos y demás condiciones impuestas.

3. Si el expropiante no fuera el Ayuntamiento, la liberación requerirá, en todo caso, conformidad de éste.

4. En ningún caso podrá acordarse la liberación si la expropiación viene motivada por el incumplimiento de deberes urbanísticos.

5. El incumplimiento de los deberes establecidos en la resolución liberatoria por parte de los propietarios de los bienes liberados determinará la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad, o en su caso, el ejercicio de la vía de apremio.

Artículo 119 Procedimientos aplicables en el sistema de expropiación

1. Para la expropiación podrá aplicarse tanto el procedimiento individualizado como el de tasación conjunta, conforme a la legislación general de pertinente aplicación.

2. Si se optase por la expropiación individualizada para cada finca incluida en el sector o unidad de actuación, se seguirá el procedimiento general establecido en la legislación general de expropiación forzosa.

Artículo 120 Procedimiento de tasación conjunta

1. De aplicarse el procedimiento de tasación conjunta, la resolución, debidamente motivada, correspondiente de la Administración implicará la declaración de urgencia o el cumplimiento del requisito a que la legislación general aplicable condicione la ocupación del bien o derecho, previo pago o depósito del justiprecio fijado por aquélla. En todo caso, deben concurrir las causas que justifican la urgente ocupación previstas en la legislación de expropiación forzosa.

2. El procedimiento de tasación conjunta se iniciará con el expediente de expropiación formulado por la Administración expropiante, y contendrá los siguientes aspectos:

• a) Determinación del ámbito territorial, con los documentos que lo identifiquen en cuanto a situación, superficie y linderos.
• b) Fijación de precios con la clasificación razonada del suelo, según su calificación urbanística.
• c) Hojas de justiprecio individualizado de cada finca, en las que se contendrán no sólo el valor del suelo, sino también el correspondiente a las edificaciones, obras, instalaciones y plantaciones.
• d) Hojas de justiprecio que correspondan a otras indemnizaciones.
• e) La identificación, en su caso, del urbanizador propuesto, y la relación de los propietarios que consten en el Registro de la Propiedad y/o en el Catastro.
• f) La definición técnica y económica de las obras necesarias para la ejecución material de las determinaciones del planeamiento urbanístico, incluyendo el detalle de los gastos de urbanización, de forma que pueda estimarse su coste y distribución en proporción al aprovechamiento correspondiente.
• g) Los plazos para la ejecución de la actuación, que no pueden exceder de los señalados en el planeamiento urbanístico para el cumplimiento de los deberes urbanísticos exigibles.

3. El Proyecto de Expropiación con los documentos señalados será expuesto al público por término de un mes, para que quienes puedan resultar interesados formulen las observaciones y reclamaciones que estimen convenientes, en particular en lo que concierne a titularidad o valoración de sus respectivos derechos.

4. La información pública se efectuará mediante la inserción de anuncios en el boletín oficial correspondiente y en un periódico de los de mayor circulación en la isla que corresponda. El expediente de expropiación será aprobado inicialmente por la Administración expropiante.

5. Asimismo, las tasaciones se notificarán individualmente a los que aparezcan como titulares de bienes o derechos en el expediente, mediante traslado literal de la correspondiente hoja de aprecio y de la propuesta de fijación de los criterios de valoración, para que puedan formular alegaciones en el plazo de un mes, contado a partir de la fecha de notificación.

6. Los errores no denunciados y justificados en el plazo de información pública establecido en el apartado anterior no darán lugar a nulidad o reposición de actuaciones, conservando, no obstante, los interesados el derecho a ser indemnizados en la forma que corresponda.

7. Cuando el órgano expropiante no sea el Ayuntamiento, se oirá a éste por igual término de un mes. El período de audiencia a la Administración Municipal podrá coincidir en todo o en parte con el de los interesados.

8. Informadas las alegaciones recibidas, se someterá el expediente a la aprobación de la Administración expropiante.

9. La resolución aprobatoria del expediente se notificará a los interesados titulares de bienes y derechos que figuran en el mismo, confiriéndoles un plazo de veinte días para la presentación de alegaciones ante la Comisión de Valoraciones de Canarias, transcurrido el cual ésta dictará resolución definitiva sobre la fijación del justiprecio de las fincas expropiadas.

10. Si los interesados no formularen oposición a la valoración en el citado plazo de veinte días, se entenderá aceptada la que se fijó en el acto aprobatorio del expediente, entendiéndose determinado el justiprecio definitivamente y de conformidad.

11. La resolución aprobatoria del expediente por la Administración actuante implicará la declaración de urgencia de la ocupación de los bienes y derechos afectados.

12. El pago o depósito del importe de la valoración establecida por la Administración actuante en el acto de aprobación del expediente producirá los efectos previstos en los números 6, 7 y 8 del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa, sin perjuicio de que puedan seguir tramitándose los recursos procedentes respecto a la fijación del justiprecio. Asimismo, habilitará para proceder a la ocupación de las fincas, la aprobación del documento de adjudicación de las futuras parcelas en que se hubiera concretado el pago en especie, de conformidad con lo establecido en la presente Sección.

Artículo 121 Características del sistema de ejecución forzosa

En el sistema de ejecución forzosa, el Ayuntamiento concluye subsidiariamente la actividad de ejecución aún pendiente de realizar, a cualquiera de los sistemas de ejecución privada, en sustitución, por cuenta y cargo de los propietarios y de la persona o personas directamente responsables de la actividad de gestión y de la ejecución, ante el incumplimiento de los deberes y obligaciones legales e inherentes al sistema conforme al cual fueron adjudicatarios de dicha actividad de gestión.

Artículo 122 Declaración de incumplimiento

1. La aplicación del sistema de ejecución forzosa requerirá la declaración previa del incumplimiento de cualquiera de los deberes legales y las obligaciones inherentes al sistema de ejecución privada establecido y las asumidas voluntariamente, en su caso.

2. Dicha declaración ha de realizarse mediante resolución que agote la vía administrativa y por el procedimiento regulado en el artículo siguiente.

Artículo 123 Procedimiento para declarar el incumplimiento y la sustitución del sistema de ejecución

1. El procedimiento para la declaración del incumplimiento de deberes legales y obligaciones inherentes al sistema de ejecución privada elegido para la actuación de que se trate y su sustitución por el de ejecución forzosa se iniciará de oficio por el Ayuntamiento, a iniciativa propia o en virtud de ejercicio de la acción pública.

2. El acuerdo de iniciación del expediente de declaración de incumplimiento deberá ser adoptado por el Alcalde de la Corporación municipal, de conformidad con las reglas de competencia que establezca la legislación básica de régimen local, y deberá contener al menos los siguientes datos:

• a) La existencia de indicios de incumplimiento y su determinación y alcance.
• b) Los efectos que se podrían derivar de la declaración de incumplimiento.
• c) Personas presuntamente responsables, a fin de que puedan personarse en el procedimiento y exponer sus alegaciones.
• d) El plazo de audiencia a los interesados.

3. El citado acuerdo deberá comunicarse al denunciante, en el supuesto de que se haya instado el procedimiento en virtud del ejercicio de acción pública, y ser notificado individualmente a los propietarios y, en su caso, a las personas adjudicatarias o responsables de la ejecución, sometiéndose a información pública mediante publicación del acuerdo en el boletín oficial correspondiente.

4. La información pública y la audiencia a los interesados, otorgará un plazo de veinte días para presentar alegaciones y aportar los documentos que se estimen convenientes lo que podrá realizarse de forma simultánea.

5. La terminación del procedimiento podrá:

• a) Ser preparada mediante convenios o acuerdos con los propietarios o personas responsables de la ejecución que, no obstante la sustitución del sistema de ejecución, deseen continuar incorporados al proceso urbanizador y edificatorio.
• b) Tener lugar, sustituyendo a la resolución administrativa unilateral, mediante convenio o acuerdo suscrito con todos los propietarios afectados y las demás personas incorporadas o responsables de la gestión del sistema de ejecución sustituido.
• c) Adoptarse mediante resolución administrativa motivada y que cumpla con los requisitos de la legislación estatal básica.

6. Los convenios preparatorios y los finalizadores del procedimiento deberán contemplar el contenido propio de la resolución administrativa unilateral del procedimiento y en el supuesto de los finalizadores, producirán los efectos propios de ésta.

7. La resolución definitiva o el acuerdo sobre el convenio sustitutivo deberá ser publicada en el boletín oficial correspondiente, notificándose a los propietarios y a los responsables del incumplimiento.

8. La tramitación del procedimiento no podrá superar los seis meses desde la publicación del acuerdo de iniciación del expediente, pudiendo declararse su caducidad, de oficio o a instancia de parte, una vez transcurrido dicho plazo sin resolución expresa del Ayuntamiento, o sin aprobación del convenio sustitutivo. La caducidad recaerá una vez notificado el acto administrativo que la declare.

Artículo 124 Contenido y efectos de la resolución que determine la sustitución del sistema

1. La resolución que ponga fin al procedimiento a que se refiere el artículo anterior deberá ser motivada y establecer con toda precisión:

• a) La existencia de incumplimientos de deberes u obligaciones legales o voluntariamente asumidas.
• b) El contenido y el alcance de los deberes y las restantes obligaciones pendientes de cumplimiento.
• c) Los instrumentos de ejecución del planeamiento y los proyectos cuya formulación o tramitación sea aún necesaria para ultimar la gestión y ejecución de la actuación.
• d) Las obras de urbanización y, en su caso, de edificación pendientes de ejecutar, el coste previsto de éstas y de la gestión del sistema y el plazo en que se estime pueda ser llevado a cabo el desarrollo completo de la adecuación prevista.
• e) El suelo edificable cuya enajenación resulta necesaria para sufragar los costes de la gestión del sistema y de las obras de urbanización.

2. La declaración del sistema de ejecución forzosa supondrá la afectación legal de todos los terrenos, construcciones y edificaciones, así como derechos, al cumplimiento de dicho sistema, y será inscrita en el Registro de la Propiedad, a cuyo efecto deberá comunicarse a éste para que se haga constar.

3. La determinación del sistema de ejecución forzosa habilitará al Ayuntamiento sin trámite ni requisito ulterior alguno para:

• a) Proceder inmediatamente a la ocupación de los terrenos y demás bienes que, por su calificación urbanística, deban ser objeto de cesión obligatoria y gratuita.
• b) Localizar los terrenos precisos para la cesión correspondiente al porcentaje pertinente del aprovechamiento urbanístico y proceder a la ocupación de los mismos.
• c) Formular y, en su caso, ejecutar los instrumentos de ordenación complementarios que sean precisos, así como el o los proyectos de urbanización y, en su caso, edificación, pertinentes.
• d) Formular y, si procede, ejecutar el o los proyectos de reparcelación forzosa, en su caso complementarios o de modificación de los que se hubieran ya formulado, necesarios para la justa distribución de beneficios y cargas, incluyendo los nuevos costes derivados de la determinación del sistema de ejecución forzosa y, entre ellos, los de gestión de éste, que no podrán superar el 10 por ciento del total de los de la cuenta final de liquidación del sistema.

Artículo 125 Forma de gestión del sistema de ejecución forzosa

1. El sistema de ejecución forzosa se gestionará por el Ayuntamiento mediante encomienda:

• a) A sociedad mercantil de capital público propia o perteneciente a cualquiera de las otras Administraciones Públicas de la Comunidad Autónoma.
• b) A la sociedad mercantil que se constituya, en otro caso, con esta exclusiva finalidad. En este supuesto la sociedad podrá ser de capital mixto, procediendo las aportaciones privadas de los propietarios de terrenos comprendidos en la unidad de actuación.

2. La sociedad que asuma la encomienda de la gestión del sistema contratará la ejecución de las obras de urbanización y edificación precisas.

Artículo 126 Ocupación de bienes y ejecución de las obras de urbanización

1. Desde la aprobación del Proyecto de Reparcelación:

• a) El Ayuntamiento, a propuesta de la sociedad gestora, podrá acordar, en favor de ésta, la ocupación inmediata de todos o parte de los bienes y el ejercicio de la facultad de disposición de éstos en calidad de titular fiduciario. En el procedimiento incoado al efecto se dará audiencia a los interesados.
• b) Será posible la inscripción en el Registro de la Propiedad, en favor del Ayuntamiento, del suelo de cesión obligatoria y gratuita, conforme a la determinación que se haga en el Proyecto de Reparcelación.
• c) La sociedad gestora podrá, hasta la conclusión de la actuación, enajenar suelo edificable reservado para sufragar los costes cuantificados en el Proyecto de Reparcelación o, en su caso, en la resolución que haya fijado el sistema de ejecución.

2. La sociedad gestora podrá, al contratar la ejecución de las obras con empresas urbanizadoras, convenir el pago del precio mediante:

• a) El importe de la enajenación de suelo edificable.
• b) La adjudicación a la empresa urbanizadora de parte del aprovechamiento lucrativo, de determinada edificabilidad o de concretos solares resultantes de la urbanización. Esta modalidad de pago requerirá la aprobación del Ayuntamiento.

Artículo 127 Liquidación de la ejecución forzosa

1. Concluidas las obras de urbanización y recibida ésta definitivamente por el Ayuntamiento, la sociedad gestora elaborará y presentará la cuenta de liquidación de la actuación.

2. Recibida la cuenta de liquidación, el Ayuntamiento deberá poner a disposición de los propietarios que no hayan resultado adjudicatarios de solares, ni hayan sido ya indemnizados de cualquier otra forma, los solares, el aprovechamiento urbanístico lucrativo o la edificabilidad aún restantes, habida cuenta de los gastos efectivamente habidos en la gestión y ejecución, en la proporción que les corresponda según sus respectivas fincas originarias.

3. Los propietarios a que se refiere el apartado anterior podrán formular reclamación ante el Ayuntamiento, basada en la lesión del valor económico de sus derechos, dentro del plazo legal del recurso administrativo correspondiente, que deberá ser resuelta en el mismo plazo legal establecido para la de éste y previo informe de la sociedad gestora. En caso de estimación de la reclamación, la diferencia que se reconozca será satisfecha en metálico por la sociedad gestora con cargo a la cuenta de la actuación.

4. A los efectos de lo dispuesto en el número anterior y, en general, de la cobertura de las diferencias entre costes previstos y reales, la sociedad gestora podrá enajenar el suelo de que disponga fiduciariamente.

De restar aún suelo en su disposición, deberá proceder a su enajenación y posterior distribución proporcional del importe de la misma entre los propietarios con derecho a aquélla.

Artículo 128 Naturaleza y finalidad de las entidades urbanísticas colaboradoras

1. Las entidades colaboradoras tienen carácter administrativo y dependerán en ese orden de la Administración urbanística actuante, sin perjuicio de lo señalado en el apartado siguiente.

2. En el caso de las sociedades mercantiles de objeto urbanístico su sometimiento al derecho administrativo vendrá determinado en virtud de que ejerzan como ente instrumental de la Administración actuante de la que dependan, rigiéndose en lo demás por las reglas del derecho privado.

3. Las entidades urbanísticas colaboradoras pueden clasificarse en:

• a) Entidades urbanísticas de gestión.
• b) Entidades urbanísticas de conservación.

4. Las entidades alcanzan la personalidad jurídica con el acuerdo aprobatorio de su constitución, quedando sus efectos hacia terceros condicionados a la efectiva inscripción del mismo en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, y en el caso de sociedad mercantil, además en el Registro Mercantil. En el Registro se archivará un ejemplar de los Estatutos e inscribirán todas las modificaciones que se hagan durante la vida de la entidad hasta su disolución.

Artículo 129 Clases de entidades urbanísticas de gestión

1. Los particulares interesados podrán participar en la gestión urbanística o ejercerla, en su caso, mediante la creación de entidades urbanísticas de gestión.

2. Las Entidades urbanísticas de gestión son:

• a) Entidades urbanísticas de gestión concertada.
• b) Las Juntas de compensación.
• c) Las Sociedades mercantiles de objeto urbanístico.
• d) Las Entidades urbanísticas de tenencia de bienes de duración limitada.
• e) Las Entidades urbanísticas de cooperación de propietarios.
• f) Las Entidades de gestión en la ejecución forzosa.

3. Las Entidades urbanísticas de gestión se regirán por sus Estatutos y por lo dispuesto en este Capítulo, sin perjuicio de la aplicación de los preceptos específicos contenidos en este Reglamento para las entidades urbanísticas de gestión concertada en el sistema de concierto, las juntas de compensación en el sistema de compensación, las entidades urbanísticas de cooperación de propietarios en el sistema de cooperación, las sociedades mercantiles en los sistemas de concierto y ejecución empresarial y las entidades de tenencia de bienes en este último sistema.

Artículo 130 Constitución de las entidades urbanísticas de gestión

1. La constitución de las Entidades urbanísticas de gestión se acomodarán a lo previsto en las disposiciones contenidas en los respectivos sistemas de actuación, teniendo que ser aprobadas, al igual que sus Estatutos, por la Administración urbanística actuante.

2. La modificación de los Estatutos requerirá aprobación de la Administración urbanística actuante, debiendo quedar constancia de dichos acuerdos en el Registro.

Artículo 131 El registro de las entidades urbanísticas colaboradoras

1. Una vez constituida la Entidad urbanística de gestión, se inscribirá en el Registro de entidades urbanísticas colaboradoras y en el Registro Mercantil en caso de las Sociedades mercantiles. A tal efecto, se remitirán por la Administración urbanística actuante los estatutos y bases de actuación al órgano autonómico encargado de la llevanza de tal Registro.

2. Las actuaciones llevadas a cabo por los promotores de la Entidad con anterioridad a la adquisición de la personalidad jurídica, se ratificarán posteriormente por los órganos de gobierno de dicha Entidad, antes de su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras o en su caso, también en el mercantil.

3. Los nombramientos y ceses de las personas encargadas del gobierno y administración de la Entidad se inscribirán en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, y en su caso, además en el Registro Mercantil, y cuantos actos sean exigibles conforme a los estatutos de las entidades urbanísticas de gestión.

Artículo 132 Estatutos de las Entidades urbanísticas de gestión

1. Los Estatutos son las normas de organización y funcionamiento de las Entidades urbanísticas de gestión que representan su estructura orgánica y funcional en cuanto persona jurídica. Regulan las relaciones entre sí de los miembros de la entidad así como las relaciones entre ésta y terceras personas ajenas a ella.

2. Los Estatutos, una vez aprobados por la Administración se convierten en normas jurídicas obligatorias.

3. Serán nulas las prescripciones de los estatutos que contravengan el ordenamiento jurídico en vigor.

4. Los Estatutos contendrán como mínimo las siguientes circunstancias:

• a) El nombre de la entidad, que será de libre elección, si bien será preferible su referencia al Plan Parcial o ámbito o unidad de actuación de que se trate. En caso de optar por la constitución de una entidad mercantil, su nombre o denominación es también requisito indispensable y obligatorio cuya ausencia puede implicar el ejercicio de la acción de nulidad contra la sociedad.
• b) El domicilio de la entidad no tiene por qué coincidir con el lugar donde radiquen los terrenos integrados en ella, debiendo acudir a lo que se establezca en los estatutos y en su defecto a las determinaciones contenidas en el Código Civil.
• c) En cuanto al domicilio de la entidad mercantil, regirá lo dispuesto en la legislación mercantil, debiendo contemplarse los siguientes requisitos:
  • 1) Radicar en territorio español.
  • 2) Ubicarse en el lugar donde se halle el centro de su efectiva administración o su principal establecimiento o explotación.
• d) El objeto social de la entidad será el de ejecutar la urbanización, la distribución de beneficios y cargas y demás actividades previstas por la ley.
• e) Los fines serán, entre otros, los siguientes:
  • 1) Redacción y tramitación del Proyecto de Reparcelación.
  • 2) Redacción y tramitación del Proyecto de Urbanización, así como la contratación, control y ejecución de la obra urbanizadora.
  • 3) Cesión de los terrenos que correspondan a la Administración actuante.
  • 4) Solicitar de la administración actuante la expropiación forzosa de las fincas cuyos propietarios incumplan las obligaciones previstas, así como el cobro de las cantidades adeudadas por sus miembros mediante la vía de apremio.
  • 5) Adquirir, poseer, enajenar, gravar o ejercer cualesquiera otros actos de dominio o de administración de los bienes que integran el patrimonio de la entidad, y concretar contratos y créditos de todas clases, dentro del objeto de la entidad.
  • 6) Asumir la gestión y defensa de los intereses comunes de los miembros de la entidad ante cualquier autoridad u organismo público, tribunales y particulares.
  • 7) En general, el ejercicio de cuantas actividades y derechos sean convenientes para el mejor cumplimiento de su objeto.
  • 8) Cualesquiera otros que se acuerden acometer, adoptados con quórum suficiente por la Asamblea General, y que, encuadrándose dentro de los fines legales de la entidad, sean debidamente autorizados por la Administración Municipal.
• f) El órgano urbanístico bajo cuya tutela se actúe.
• g) Expresión del ámbito, sector o unidad de actuación que constituye su objeto.
• h) Duración.
• i) Los cotitulares de una finca o derecho habrán de designar una sola persona para el ejercicio de sus facultades como miembro de la entidad, respondiendo solidariamente frente a ella de cuantas obligaciones dimanen de su condición. Si no designaren representante en el plazo que al efecto se señale, lo nombrará el órgano actuante.
• j) Cuando las fincas pertenezcan a menores o personas que tengan limitada su capacidad de obrar, estarán representados en la entidad por quienes ostenten la representación legal de los mismos.
• k) Condiciones o requisitos para incorporarse a la entidad empresas urbanizadoras, las cuales estarán representadas por una sola persona.
• l) Órganos de gobierno y administración, forma de designarlos y facultades de cada uno de ellos.
• m) Requisitos de la convocatoria de los órganos de gobierno y administración, así como los requisitos y forma de adopción de acuerdos, quórum mínimo y forma de computarse los votos, con expresión de los casos en que sean proporcionales al derecho o interés económico de cada miembro y aquellos otros en que el voto sea individualizado.
• n) Derechos y obligaciones de sus miembros.
• o) Medios económicos y reglas para la exacción de aportaciones que con carácter tanto ordinario o extraordinario pudieran acordarse.
• p) Expresión de los recursos que con arreglo a la Ley sean procedentes contra los acuerdos de la entidad.
• q) Normas sobre su disolución y liquidación.
• r) En el caso de una entidad mercantil, deberán incluirse en los estatutos cualesquiera otras menciones obligatorias que exija la legislación mercantil.

Artículo 133 Bases de actuación de las Entidades urbanísticas de gestión

Las Bases de actuación contendrán las determinaciones siguientes:

1. Criterios para la valoración de los siguientes elementos:

• a) Fincas, bienes y derechos aportados, que podrán ser distintos de los establecidos para la reparcelación, cuando así se acuerde por unanimidad.
• b) Valoración de las fincas resultantes en función del aprovechamiento de la unidad de actuación.
• c) Valoración de las aportaciones de empresas urbanizadoras. La valoración de la aportación de empresas urbanizadoras se determinará teniendo en cuenta el coste presupuestario del Proyecto de Urbanización o de los sectores o partidas que se vaya a ejecutar, conviniéndose con la entidad en el momento de la incorporación, si esta cifra es definitiva o, si serán de aplicación cláusulas de revisión de precios o de estabilización de costes, adoptando el acuerdo aprobatorio la Asamblea General.

2. Procedimiento para contratar la ejecución de las obras de urbanización y, en su caso, las de edificación. Este contrato tendrá carácter privado y no se regirá por el derecho administrativo de la contratación.

3. Reglas para la distribución de beneficios y cargas.

4. Reglas para la distribución de los beneficios derivados de la ejecución, con especial referencia a:

• a) La adjudicación de fincas a los miembros de la entidad en proporción a los bienes o derechos aportados, expresando los criterios de adjudicación en comunidad, si procediere.
• b) Valoración de los inmuebles que se construyan cuando la Entidad esté facultada para edificar y criterios para la fijación del precio de venta a terceras personas.
• c) Supuestos de compensación en metálico de las diferencias de adjudicación.

5. Supuestos de incumplimiento de las obligaciones de los miembros de la entidad que darán lugar a la expropiación de sus bienes o derechos.

6. Forma y plazos en que los propietarios de terreno o titulares de otros derechos han de realizar aportaciones a la entidad, bien en metálico, bien en terrenos o en industria, en su caso.

7. Momento en que pudiera edificarse sobre solares aportados o adjudicados por la entidad, por los propietarios o por las empresas urbanizadoras, sin perjuicio de la solicitud de licencia al Ayuntamiento en cuyo territorio se efectúe la actuación.

8. Forma de exacción de las cuotas de conservación, si procediere, hasta la disolución de la entidad.

9. Las Bases de actuación podrán contener además las determinaciones complementarias que se consideren adecuadas para la correcta ejecución del sistema y de las obras de urbanización, incluso señalando las características técnicas mínimas que deben recogerse en los proyectos de urbanización que se redacten.

10. La ejecución de los Proyectos de Actuación Territorial que, por la complejidad de su urbanización requiera, a juicio de la Administración municipal, contar con Bases de actuación propias, se adecuará en su contenido a lo establecido en el presente artículo, incluyendo aquella documentación que sea acorde a las características del Proyecto de Actuación Territorial.

Artículo 134 Normas comunes de organización y funcionamiento

1. Los acuerdos de las Entidades urbanísticas de gestión se adoptarán por mayoría simple de cuotas de participación, salvo que en los estatutos o en otras normas se establezca un quórum especial para determinados supuestos. Dichos acuerdos podrán impugnarse mediante recurso de alzada ante la Administración urbanística actuante.

2. En todo caso, cuando el planeamiento o la normativa aplicable imponga a la entidad urbanística el deber de conservación de la urbanización, una vez ejecutada la misma y certificada la finalización de las obras, se producirá la conversión automática de la entidad de gestión en entidad urbanística de conservación sin más trámite, asumiendo los deberes de conservación que le son inherentes, de acuerdo a lo previsto en este Reglamento.

Artículo 135 Participación de empresas urbanizadoras

1. Podrán incorporarse a las entidades urbanísticas de gestión, como miembros o socios, personas o entidades que aporten financiación o asuman la realización de las obras de urbanización y edificación precisas.

2. La incorporación podrá tener lugar al inicio, con ocasión de la constitución, o bien posteriormente, siempre y cuando haya estado prevista dicha incorporación así como las condiciones de la misma en los estatutos, o en caso contrario, en la modificación de los mismos y que se realice al efecto.

3. La empresa urbanizadora podrá ser, además de la encargada de urbanizar a cambio de terrenos en el sector, propietaria originaria de terrenos, en cuyo caso se deberán delimitar con rigor los derechos y obligaciones según actúe como propietaria o como empresa urbanizadora.

Artículo 136 Normas específicas para las entidades urbanísticas de conservación

1. Las Entidades de conservación de las obras de urbanización podrán constituirse como consecuencia de la transformación de alguna Entidad preexistente de las enunciadas anteriormente o, específicamente para dichos fines, sin que previamente se haya constituido una Entidad para la ejecución de las obras de urbanización.

2. La transformación automática de la Entidad de gestión en Entidad de conservación conlleva, de forma inherente, su inscripción registral por parte de la Administración actuante.

3. La disolución de las Entidades urbanísticas de gestión preexistentes se producirá por el cumplimiento de los fines para los que fueron creadas y requerirá, en todo caso, acuerdo de la Administración urbanística actuante.

4. No procederá la aprobación de la disolución de la Entidad mientras no conste el cumplimiento de las obligaciones que estén pendientes, salvo que se haya constituido la pertinente Entidad de conservación o se haya producido la conversión automática de ésta.

Artículo 137 Obligaciones de las Entidades urbanísticas de conservación

1. La obligación de los promotores, urbanizadores y constructores se extiende hasta que se haya constituido una Entidad Urbanística de Conservación o se haya producido la recepción por parte de la Administración.

2. La pertenencia a la Entidad Urbanística de Conservación será obligatoria para todos los propietarios de los solares, los cuales a través de las mismas participan en la gestión urbanística.

Artículo 138 Deber de conservación de las obras de urbanización

1. La conservación de las obras de urbanización, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y los servicios públicos, corresponde al Ayuntamiento.

2. En las obras de urbanización realizadas por personas privadas o como consecuencia de una actuación seguida conforme a un sistema de ejecución privada, el deber previsto en el número anterior comenzará desde el momento de la recepción por el Ayuntamiento de las correspondientes obras, salvo lo dispuesto en el número siguiente.

3. La conservación de las obras de urbanización corresponde a los propietarios de solares, agrupados legalmente en entidad urbanística de conservación, en los mismos términos dispuestos en el número 1 para el Ayuntamiento y con independencia de que las obras sean o no de primera ejecución, en los siguientes supuestos:

• a) Cuando haya sido asumida voluntariamente por cualquier procedimiento.
• b) Cuando los solares estén comprendidos en unidades de actuación o ámbitos delimitados a este solo efecto para los que el planeamiento de ordenación urbanística así lo disponga.

4. La participación de los propietarios en los gastos de conservación se determinará:

• a) Con arreglo a la que les haya correspondido en el sistema de ejecución de la unidad de actuación correspondiente.
• b) En otro caso, conforme a la que les esté asignada en la comunidad de propietarios, si se ha constituido una en régimen de propiedad horizontal.
• c) En su defecto, a tenor de lo que dispongan los estatutos de la entidad urbanística de conservación.

Artículo 139 El deber de conservación, mantenimiento y funcionamiento de las obras de urbanización

1. La conservación y funcionamiento de las obras de urbanización, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y los servicios públicos correspondientes, incumbe a la Administración actuante a partir de la recepción definitiva de la totalidad de ellas o de la recepción parcial por fases completas, salvo que de las determinaciones del Plan, sus instrumentos de desarrollo o de la normativa urbanística, restablezca que la obligación de conservar ha de recaer sobre otros sujetos, a cuyos efectos se indicará el período de tiempo al que se extenderá dicha obligación. Asimismo, la conservación de las obras de urbanización corresponderá a la Administración cuando sea desproporcionada su extensión a otros sujetos con relación al total del término municipal que implique un desequilibrio no justificado entre tributos que gravan la propiedad y el coste de conservación y mantenimiento.

2. En todo caso, corresponderá solidariamente a los promotores, urbanizadores y constructores el deber de conservación y mantenimiento cuando las obras no se hayan ejecutado de acuerdo con el Proyecto de Urbanización, por lo que la Administración podrá dirigirse a cualquiera de ellos para exigir su cumplimiento, sin perjuicio de las acciones civiles o penales que puedan corresponder a las partes para la exigencia de responsabilidad y repercusión de costes y gastos mutuos.

3. La conservación y mantenimiento de la urbanización durante el lapso de tiempo que discurre una vez han sido ejecutadas las obras de urbanización hasta la recepción definitiva por la Administración corresponderá, como sujetos obligados, al urbanizador, promotor o constructor o, en su caso a la entidad urbanística de conservación. En caso de incumplimiento, además de la pérdida de las garantías constituidas, se podrá exigir el pago de los costes y gastos que se ocasionen por la vía de apremio.

4. El contenido del deber legal de conservación y mantenimiento implicará hacer frente a las reparaciones y desperfectos que sean consecuencia de un uso normal y ordinario de los servicios en beneficio de los propietarios que formen parte de la unidad ordenada. Por otro lado, la ejecución de obras privadas y el uso general realizado en beneficio del interés público que ocasionen daños o desperfectos que superen el deber de conservación por el uso normal, serán soportadas las reparaciones por los promotores o constructores de urbanizaciones y edificaciones interesados en dichas obras privadas o por la Administración.

5. El conjunto de exigencias legales de conservación y mantenimiento se configura como un deber de los promotores, urbanizadores y constructores directa e inmediatamente responsables de la ejecución de urbanizaciones y, en su caso, de las Entidades Urbanísticas de Conservación, sin perjuicio de los efectos subsidiarios de traslación o repercusión que pudieran derivar de sus relaciones con propietarios de los solares o fincas de las urbanizaciones, hasta que se produce la recepción de la urbanización o extinción del deber de conservación. Dicho deber viene integrado por la conservación en todo momento de las condiciones de seguridad y prevención de accidentes de personas y cosas, salubridad y ornato público, tanto de las instalaciones y servicios públicos como de los solares y fincas resultantes de la ejecución de obras.

Artículo 140 Urbanizaciones ejecutadas y no recibidas por el Ayuntamiento

Cuando como consecuencia de la ejecución del planeamiento se haya producido por ministerio legal la transmisión del dominio de los terrenos de cesión obligatoria y gratuita, así como la ejecución de obras e instalaciones de carácter dotacional público, la falta de formalización de la recepción no será obstáculo para su uso como paso público de tránsito desde y hacia otros lugares distintos de la propia urbanización, sin perjuicio de las facultades de policía municipal de ordenación de tráfico, para la racional y correcta utilización de la red viaria en la que se inserta.