Artículo 70 Competencias administrativas para la ejecución del planeamiento territorial y urbanístico. Intervención de los propietarios de suelo

1. La ejecución de los Planes territoriales y urbanísticos y de sus previsiones corresponde a las Administraciones General del Estado y de la Comunidad de Madrid y a los Municipios en el ámbito de sus respectivas esferas de competencia. En todo caso, dichas Administraciones podrán encomendar el ejercicio de sus propias competencias a entidades urbanísticas especiales de Derecho público, incluso de naturaleza consorcial, y el desarrollo de las tareas que no impliquen ejercicio de autoridad a entidades o sociedades de Derecho privado, en los términos previstos en esta Ley.

2. La ejecución de los Planes urbanísticos municipales por los propietarios o demás agentes urbanizadores, cuando proceda conforme a esta Ley, requerirá el cumplimiento por los mismos, en todo caso, de los deberes propios del régimen urbanístico de la correspondiente clase de suelo.

Artículo 71 Deberes generales de los propietarios de suelo urbano y urbanizable, cuando les corresponda la ejecución del planeamiento urbanístico

La ejecución de los Planes urbanísticos, cuando les corresponda a los propietarios comportará para éstos, en suelo urbano y urbanizable, el cumplimiento de los siguientes deberes:

• a) Cesión gratuita y para su incorporación al dominio público, libres de cargas gravámenes y ocupantes de los terrenos que por su calificación urbanística resulten destinados a usos o servicios públicos.
• b) Cesión gratuita de los terrenos necesarios para situar el exceso de aprovechamiento lucrativo resultante de la diferencia entre el atribuido por el planeamiento y el susceptible de apropiación por los propietarios o en los supuestos contemplados por esta Ley, el abono al Municipio de una compensación sustitutoria equivalente al valor urbanístico de tal exceso de aprovechamiento.
• c) Sufragar íntegramente los costes de urbanización en la correspondiente unidad de ejecución o en su caso de la precisa para que la parcela de suelo urbano adquiera la condición de solar, y, cuando proceda, además, ejecutar por sí mismos unas y otras obras.
• d) Realojar a los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, en las actuaciones urbanísticas que exijan el desalojo de dichos ocupantes y en los supuestos, términos y condiciones establecidos por la legislación de pertinente aplicación.
• e) Poner a disposición de la Administración actuante terminados y en estado de funcionamiento los elementos de la urbanización interior así como las necesarias conexiones exteriores con las redes generales del territorio; de conformidad con las determinaciones establecidas en la legislación aplicable, en el planeamiento y en sus normas de desarrollo.
• f) Solicitar en plazo licencia de edificación y realizar ésta, una vez obtenida aquélla y conforme a la misma.
• g) Conservar la edificación en buen estado para servir al destino previsto en la ordenación urbanística, sin verificar en la misma alteraciones, ni realizar en ella usos o actividades no autorizados.

Artículo 72 Costes de urbanización

1. En todos los casos de actuación por uno cualquiera de los sistemas previstos legalmente para la ejecución del planeamiento, así como en los supuestos de transformación singular de un terreno en solar, los propietarios correspondientes o, en su caso, los que asuman la actividad de urbanización de que se trate, deberán sufragar a su cargo los costes de urbanización, que comprenderán los conceptos siguientes:

• a) Obras de vialidad, incluyéndose en ellas las de explanación, afirmado y pavimentación de calzadas, construcción y encintado de aceras y canalizaciones que deban construirse en el subsuelo de la vía pública para servicios.
• b) Obras de saneamiento, que comprenden las relativas a colectores generales y parciales, acometidas, sumideros y atarjeas para aguas pluviales y estaciones depuradoras, en la proporción que afecte a la unidad de ejecución.
• c) Suministro de agua, en el que se incluirán las obras de captación cuando fueran necesarias, distribución: domiciliaria de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios.
• d) Suministro de energía eléctrica, incluidas conducción y distribución, alumbrado público y demás servicios exigidos en el planeamiento correspondiente.
• e) Jardinería y arbolado, así como amueblamiento necesario para su uso y disfrute, en parques, jardines y vías publicas.
• f) Las indemnizaciones debidas a los propietarios y arrendatarios de edificios y construcciones de cualquier tipo que hayan de derribarse para la correcta ejecución del Plan así como las indemnizaciones derivadas de la obligada destrucción de plantaciones, obras e instalaciones incompatibles con la ordenación que se ejecute.
• g) El coste de redacción y tramitación de los Planes Parciales y de los proyectos de urbanización y el importe total de los gastos de reparcelación o compensación.

2. Los particulares afectados por obras de urbanización en una unidad de ejecución podrán reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de abastecimiento de agua, energía eléctrica y demás servicios, con cargo a las empresas concesionarias de tales servicios y en la parte que, según la reglamentación de éstos, no tenga que correr a cargo de los usuarios. Tales gastos de instalación se acreditarán mediante certificación expedida por la Administración actuante.

3. En la fase de redacción o en el trámite de aprobación de los proyectos de reparcelación o compensación, los propietarios o, en su caso, el urbanizador y la Administración actuante podrán convenir la sustitución de la cantidad que resulte como saldo de la cuenta de liquidación de dichos proyectos por la cesión de terrenos de valor urbanístico equivalente.

Artículo 73 Programación y ejecución de actuaciones en suelo urbanizable no programado

1. A los efectos de la realización de las actuaciones que se consideren oportunas en suelo urbanizable no programado, los Programas de Actuación Urbanística podrán ultimar, por sí mismos, la ordenación de los terrenos correspondientes hasta el nivel preciso para legitimar la ejecución urbanística.

2. Para la formulación y la ejecución de los pertinentes Programas de Actuación Urbanística, la Administración actuante podrá optar únicamente por una de las siguientes alternativas:

• a) Formulación y ejecución por la propia Administración actuante.
• b) Formulación y ejecución indirectas por urbanizador adjudicatario del concurso convocado al efecto y al cual podrá reconocerse la condición de beneficiario de la expropiación.

El concurso podrá celebrarse exclusivamente sobre la base de un pliego de condiciones que determine con precisión las características técnicas, económicas y jurídicas de la actuación a ordenar y ejecutar, así como los compromisos y las obligaciones, sustantivas y temporales, a asumir por el adjudicatario.

En todo caso, los propietarios que representen al menos el 60 por 100 de la superficie total de los terrenos comprendidos en el ámbito del previsto Programa de Actuación Urbanística tendrán preferencia para la adjudicación del concurso, siempre que participen en él y realicen una oferta con condiciones equivalentes a la más ventajosa de entre las efectivamente presentadas.

Salvo en el caso de adjudicación en favor de los propietarios de los terrenos conforme al párrafo anterior, en que se procederá por el sistema de compensación, la ejecución de los Programas de Actuación Urbanística se realizará por el sistema de expropiación. No obstante la gestión a tenor de éste, la Administración actuante podrá aplicar la liberación de la expropiación, en su caso, a petición del urbanizador adjudicatario del concurso, a aquellos terrenos con cuyos propietarios se alcance un convenio que haga innecesaria la expropiación.

3. Se exceptúan de lo dispuesto en el número anterior las actuaciones que tengan por objeto la implantación y el desarrollo de usos y actividades productivos de carácter singular y relevante importancia o la urbanización de áreas especialmente dotadas para servir de soporte a las actividades de producción y distribución de bienes y la prestación de servicios. La formulación y la ejecución de los Programas de Actuación Urbanística para estas actuaciones podrán ser adjudicadas directamente a los urbanizadores que las promuevan.

Artículo 74 Concepto, principios, objeto y límites

1. La Comunidad de Madrid y los municipios comprendidos en su territorio podrán suscribir, conjunta o separadamente, y siempre en el ámbito de sus respectivas esferas de competencias, convenios con personas públicas o privadas, tengan éstas o no la condición de propietarios de los terrenos correspondientes, para su colaboración en el mejor y más eficaz desarrollo de la actividad urbanística.

2. La negociación, la formalización y el cumplimiento de los convenios urbanísticos a que se refiere el número anterior se rigen por los principios de transparencia, publicidad y, con carácter general, concurrencia.

3. Los convenios urbanísticos se diferenciarán, atendiendo a su contenido y finalidad, según tengan por objeto:

• a) Los términos y las condiciones de la gestión y la ejecución del planeamiento en vigor en el momento de la celebración del convenio, exclusivamente, sin que de su cumplimiento pueda derivarse o resultar modificación o alteración de dicho planeamiento.

  Estos convenios, cuando las personas firmantes con la Administración actuante asuman la total iniciativa y responsabilidad de la gestión urbanística en la ejecución del planeamiento, podrán definir en todos sus detalles, apartándose incluso de los sistemas de actuación regulados en esta Ley, el estatuto de aquella ejecución. A los compromisos asumidos por las referidas personas parte en el convenio les será de aplicación la subrogación legal en ellos de los terceros adquirentes de parcelas o inmuebles.

• b) La determinación, además, en su caso, de lo anterior, del contenido de posibles modificaciones del planeamiento en vigor, bien directamente, bien por ser éstas precisas en todo caso para la viabilidad de lo estipulado.

4. Los convenios en los que se acuerde el cumplimiento del deber legal de cesión del aprovechamiento urbanístico no susceptible de apropiación mediante el pago de cantidad sustitutoria en metálico, deberán incluir, como anexo, la valoración pertinente, practicada por los servicios administrativos que tengan atribuida tal función, con carácter general, en la correspondiente Administración. En aquellos que, por su objeto, sean subsumibles en la letra b) del número anterior, deberá, además, cuantificarse todos los deberes legales de cesión y determinarse la forma en que éstos serán cumplidos.

5. Serán nulas de pleno derecho las estipulaciones de los convenios urbanísticos que contravengan, infrinjan o defrauden objetivamente en cualquier forma normas imperativas legales o reglamentarias, incluidas las del planeamiento territorial o urbanístico, en especial las reguladoras del régimen urbanístico objetivo del suelo y del subjetivo de los propietarios de éste.

Las estipulaciones previstas en la letra b) del número 3 anterior sólo tienen el efecto de vincular a las partes del convenio para la iniciativa y tramitación de los pertinentes procedimientos para la modificación del planeamiento sobre la base del acuerdo sobre la oportunidad, conveniencia y posibilidad de una nueva solución de ordenación. En ningún caso vincularán o condicionarán el ejercicio por la Administración pública, incluso la firmante del convenio, de la potestad de planeamiento.

Artículo 75 Procedimiento para la celebración y el perfeccionamiento de los convenios

1. Una vez negociados y suscritos, los convenios urbanísticos deberán someterse, mediante anuncio publicado en el «Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid» y en, al menos, uno de los periódicos de mayor difusión en ésta, a información pública por un período mínimo de quince días.

2. Cuando la negociación de un convenio coincida con la tramitación del procedimiento de aprobación de un instrumento con el que guarde directa relación y, en todo caso, en el supuesto previsto en la letra b) del número 3 del artículo anterior, deberá incluirse el texto íntegro del convenio en la documentación sometida a la información pública propia de dicho procedimiento, sustituyendo ésta a la prevista en el número precedente.

3. Tras la información pública, el órgano que hubiera negociado el convenio deberá, a la vista de las alegaciones, elaborar una propuesta de texto definitivo del convenio, de la que se dará vista a la persona o a las personas que hubieran negociado y suscrito el texto inicial para su aceptación, reparos o, en su caso, renuncia.

El texto definitivo de los convenios deberá ratificarse:

• a) Por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid previo informe de la Comisión de Urbanismo, cuando se hayan suscrito inicialmente en representación de alguno de sus órganos.
• b) Por el Ayuntamiento Pleno cuando se hayan suscrito inicialmente en nombre o representación del respectivo municipio.

El convenio deberá firmarse dentro de los quince días siguientes a la notificación de la aprobación del texto definitivo a la persona o personas interesadas. Transcurrido dicho plazo sin que tal firma haya tenido lugar, se entenderá que renuncian a aquél.

4. Los convenios urbanísticos se perfeccionan y obligan desde su firma, tras la aprobación de su texto definitivo en la forma dispuesta en el número anterior.

Artículo 76 Publicidad de los convenios

1. En la Consejería competente en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo de la Comunidad de Madrid y en todos los municipios comprendidos en el territorio de ésta existirá un registro y un archivo administrativos de convenios administrativos urbanísticos, en los que se anotarán éstos y se custodiará un ejemplar completo de su texto definitivo y, en su caso, de la documentación anexa al mismo.

2. El ejemplar custodiado en los archivos a que se refiere el número anterior dará fe, a todos los efectos legales, del contenido de los convenios.

3. Cualquier ciudadano tiene derecho a consultar los registros y los archivos a que se refiere este artículo, así como a obtener, abonando el precio del servicio, certificaciones y copias de las anotaciones y de los documentos en ellos practicadas y custodiados.

Artículo 77 Naturaleza de los convenios

Los convenios regulados en este Capítulo tendrán a todos los efectos carácter jurídico administrativo.

Artículo 78 Concepto, objeto y régimen jurídico de los Consorcios

1. Son Consorcios urbanísticos las entidades, dotadas de personalidad y capacidad propias, creadas, mediante acuerdo o convenio de la Comunidad de Madrid y la Administración General del Estado o uno o varios municipios que también podrán constituir Consorcios entre sí para el desarrollo de la actividad urbanística y para la gestión de obras o servicios públicos.

2. Para la gestión de los servicios que se les encomienden, los Consorcios urbanísticos podrán utilizar cualesquiera de las formas previstas en la legislación aplicable a las Administraciones consorciadas.

3. A los consorcios se podrán incorporar particulares y entidades de derecho público o privado, previo acuerdo sobre las bases que hayan de regir su participación en aquéllos y en las obras y los servicios por ellos gestionados.

4. Los consorcios se regirán en primer término por sus estatutos propios, que serán elaborados de común acuerdo por todas las Administraciones miembros y deberán ser aprobados por los órganos competentes de cada una de ellas y en defecto de dichos estatutos, por la legislación reguladora del régimen jurídico básico de las Administraciones Públicas y del procedimiento administrativo común.

5. Sin perjuicio de lo dispuesto en el número anterior, se aplicarán a los Consorcios en todo caso las siguientes reglas:

• a) Podrán tener patrimonio propio, constituido por todos los bienes que las Administraciones miembros aporten y los adquiridos con recursos propios.
• b) Tendrán presupuesto propio, en cuyo capítulo de ingresos deberá incluirse el rendimiento de la totalidad de sus recursos propios, que sólo podrá aplicarse a los conceptos que figuren en el capítulo de gastos.
• c) Para la adjudicación de contratos de toda clase y la enajenación de bienes utilizarán, salvo que sus estatutos establezcan lo contrario, el procedimiento del concurso, a resolver según los criterios de capacidad técnica y económica y garantías de toda clase del cumplimiento exacto del planeamiento urbanístico, de la urbanización y del destino de las parcelas o solares.
• d) En desarrollo de su actividad gestora podrán ser beneficiarios de las expropiaciones que deban realizarse, verificando las operaciones técnico-jurídicas que las actuaciones requieran.

Artículo 79 Sociedades urbanísticas

1. La Administración de la Comunidad de Madrid, los Municipios y las entidades jurídico-públicas dependientes de una y otros, así como los Consorcios previstos en el artículo anterior, podrán constituir sociedades mercantiles de capital íntegramente público o mixtas para el estudio, la promoción, el desarrollo, la gestión o la ejecución de cualesquiera de los contenidos de la actividad urbanística que no impliquen ejercicio de autoridad.

2. Las sociedades a que se refiere el número anterior actuarán siempre en régimen de concurrencia plena con las personas privadas, aplicándose la legislación reguladora de la contratación pública para la adjudicación a las mismas de cualquier tarea, cometido, servicio u obra.

Con excepción de lo dispuesto en el párrafo anterior, no se requerirá licitación para la encomienda por las Administraciones públicas y las entidades jurídico-públicas, incluso consorciales, a que se refiere el número anterior a las sociedades de capital íntegramente público de tareas o cometidos que, aun desarrollándose en régimen de Derecho privado, legalmente deban ser cumplidas o gestionadas directamente por dichas Administraciones y entidades.

3. Las personas que desempeñen la dirección de las citadas sociedades deberán ser seleccionadas de conformidad con los principios de mérito y capacidad, garantizando la concurrencia y la publicidad en el sistema de selección.

Artículo 80 Sistemas de actuación para la ejecución del planeamiento y opción entre ellos

1. La ejecución de las unidades de ejecución se realizará, salvo que por convenio urbanístico establecido conforme a lo dispuesto en el Capítulo segundo de este Título se defina uno específico, por uno de los siguientes sistemas de actuación:

• a) Compensación.
• b) Cooperación.
• c) Ejecución forzosa.
• d) Expropiación.

2. La Administración actuante optará por cualesquiera de los sistemas de actuación enunciados en el número anterior, determinando el que deba aplicarse para el desarrollo y la ejecución de la actuación urbanística en función de una adecuada ponderación de todas las circunstancias concurrentes en el caso y, en particular, los objetivos a alcanzar con la actuación, las necesidades colectivas que ésta deba cubrir o satisfacer, los medios económicos disponibles y la capacidad de gestión de la Administración.

3. La determinación del sistema de actuación se llevará a cabo junto con la delimitación de la unidad de ejecución, salvo que la hubiera efectuado ya directamente el planeamiento de cuya ejecución se trate o se contuviera en el oportuno acuerdo de incorporación del suelo urbanizable no programado al proceso de urbanización.

Artículo 81 Ejecución sistemática o integral por unidades delimitadas al efecto. Delimitación de éstas

1. La ejecución de los Planes Urbanísticos deberá realizarse por unidades de ejecución completas delimitadas al efecto y mediante la materialización efectiva e íntegra en éstas de todas las determinaciones de urbanización y edificación de aquéllos.

Se exceptúan de la regla anterior únicamente:

• a) En suelo urbano y urbanizable, la ejecución directa de obras de infraestructura, dotaciones y servicios públicos, tanto de las destinadas a servir indiferenciadamente al conjunto de la población municipal, como las que tengan por destinatario una parte determinada de ésta, siempre que no comprendan o incluyan obras de distinto carácter.
• b) En suelo urbano idóneo para la edificación con simultánea ultimación de la urbanización, la ejecución de las obras precisas para esta ultimación de la urbanización.

2. Las unidades de ejecución deberán reunir, para su legítima delimitación, los siguientes requisitos:

• A) En todos los supuestos:
  • a) Comprender todos los terrenos destinados a usos y servicios públicos y, por ello, de cesión obligatoria, situados dentro del correspondiente área de reparto o, en su caso, la parte de ellos que deba ser asignada a la unidad, en atención a las características de los usos y servicios públicos de que se trate y de las restantes unidades de ejecución del mismo área de reparto.
  • b) Contar con unas dimensiones y características que justifiquen económica y técnicamente la ejecución integral de la ordenación aplicable.
  • c) Tener capacidad, dadas las características de la ordenación aplicable, para absorber, mediante justa distribución entre los propietarios afectados, el realojo de los ocupantes legítimos de inmuebles que tengan legalmente derecho a éste, con cargo a dichos propietarios, por insuficiencia de su aportación a la gestión para resultar adjudicatarios de la superficie de suelo residencial construido establecida como mínima.
• B) En los supuestos de gestión por alguno de los sistemas de actuación de cooperación o compensación, además:
  • a) Incluir terrenos pertenecientes a una misma área de reparto a efectos del cumplimiento de los deberes de cesión y justa distribución de beneficios y cargas entre los propietarios de suelo.
  • b) Permitir el adecuado y pleno cumplimiento de los deberes de urbanización, cesión y justa distribución de beneficios y cargas.

    A los efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, queda prohibida la delimitación de unidades de la que resulte que, sin comprender la parte que les deba ser imputable, quedan fuera de tales unidades, aunque inmediatos a ellas, terrenos con la calificación prevista en la letra A), a) anterior, salvo que quede garantizado suficientemente en otra forma el cumplimiento de los deberes legales urbanísticos referibles a las correspondientes dotaciones públicas.

3. Cuando, tanto en suelo urbano, como en suelo urbanizable, no sea posible la delimitación de unidades de ejecución conforme a lo dispuesto en el número anterior, la actuación urbanística podrá llevarse a cabo mediante la delimitación, forzosa o voluntaria y acordada de oficio o a iniciativa de parte interesada, de unidades de ejecución continuas o discontinuas, que posibiliten la justa distribución entre los propietarios de los beneficios y las cargas derivados del planeamiento.

4. La delimitación de unidades de ejecución, si no se contuviera en el planeamiento, así como, cuando proceda, la modificación de la ya establecida, incluso por dicho planteamiento, se acordará, de oficio o a petición de parte interesada, por la Administración actuante, previos los trámites de aprobación inicial, notificación personal a los propietarios y titulares de derechos afectados e información pública durante quince días.

Artículo 82 Ejecución asistemática en suelo urbano

1. En suelo urbano y cuando los terrenos tengan ya la condición de solar o sean idóneos para la adquisición de ésta, el cumplimiento de los deberes de cesión y, en su caso de urbanización, así como la edificación, podrán realizarse, a solicitud del propietario, sin necesidad de la previa inclusión de los terrenos correspondientes en una unidad de ejecución.

2. En los supuestos previstos en el número anterior, los propietarios cumplirán los deberes que les incumben legalmente conforme a las siguientes reglas:

• a) La realización material o, en su caso, el pago de los costes de las obras de urbanización que sean precisas para la efectiva adquisición por los terrenos de la condición de solar deberán quedar suficientemente asegurados.
• b) La cesión de los terrenos que deban servir de soporte a las correspondientes obras de urbanización deberán ser cedidos, libres de cargas, gravámeres y ocupantes, antes de que den comienzo tanto aquellas obras, como las de edificación.
• c) La cesión del aprovechamiento que, objetivamente establecido por el planeamiento, exceda del que sea susceptible de apropiación por el propietario del terreno correspondiente deberá realizarse por éste en forma de indemnización sustitutoria en metálico equivalente al valor urbanístico de dicho exceso, a cuyo efecto deberá practicarse por el municipio la correspondiente liquidación.

Las cantidades ingresadas por este concepto deberán afectarse por los municipios a la adquisición de terrenos que, por razón de su calificación urbanística, deban ser destinadas a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social, de acuerdo con el planeamiento urbanístico. A este efecto deberán ingresar en cuenta de valores independientes.

Artículo 83 Formas de gestión del sistema. Elección entre ellas

1. El acuerdo o la resolución de la Administración actuante por la que se determine el de expropiación como sistema de actuación, conforme a lo dispuesto en el número 2 del artículo 80 deberá fijar asimismo la forma de gestión de dicho sistema.

2. A los efectos de la gestión del sistema de expropiación, la Administración actuante podrá optar entre:

• a) La gestión indirecta e indiferenciada.
• b) La encomienda de la gestión a una entidad de Derecho público de ella dependiente.
• c) La encomienda de la gestión previa suscripción del convenios de colaboración correspondiente a otra Administración pública territorial o a una entidad de Derecho público dependiente de cualquier otra Administración pública territorial.
• d) La concesión.

La elección entre las precedentes formas de gestión deberá atenerse a los criterios establecidos en el número 2 del artículo 80.

Artículo 84 Gestión por concesión

1. La concesión de la gestión del sistema de expropiación se otorgará mediante concurso, convocado sobre la base de pliego de condiciones que determine, con precisión y con arreglo al planeamiento legitimador, las características técnicas, jurídicas y económicas de la actuación a ejecutar, así como los compromisos y las obligaciones, sustantivas y temporales, a asumir por el adjudicatario en su condición de urbanizador. El concurso se tramitará y resolverá conforme a la legislación reguladora de la Administración actuante, con las especialidades establecidas en esta sección.

2. En el concurso previsto en el número anterior podrán participar, agrupados en entidad urbanística de urbanización, constituida o en fase de constitución, los propietarios afectados por la actuación que representen como mínimo el 60 por 100 de la total superficie de ésta, teniendo derecho preferente a la adjudicación del concurso siempre que su oferta iguale la más ventajosa de entre las restantes ofertas presentadas.

Las entidades urbanísticas a que se refiere el párrafo anterior tendrán la condición de entidades urbanísticas colaboradoras. En ellas podrán participar, además de los propietarios, terceras personas que contribuyan a la financiación de la urbanización o asuman la realización de las obras en calidad de contratistas.

3. El concurso podrá adjudicarse, previo acuerdo entre los correspondientes, ofertantes y aceptación de la Administración actuante, conjuntamente a dos o más de ellos incluidos los propietarios a que se refiere el número anterior, siempre que se trate de las ofertas más ventajosas de entre las presentadas.

4. La concesión se formalizará en convenio urbanístico.

5. El concesionario del sistema de expropiación, que tendrá la condición de urbanizador, podrá incorporar a la gestión urbanística, en cualquier momento y en las condiciones que libremente pacten entre sí, a cualesquiera de los propietarios de suelo, previa solicitud a la Administración actuante, y resolución favorable de ésta, de liberación del bien o de los bienes correspondientes de la expropiación. Los pactos entre urbanizador y propietarios de suelo no alterarán las condiciones de la concesión.

Artículo 85 Ejecución de la urbanización

1. La Administración actuante o la entidad que tenga asumida la gestión del sistema por encomienda de ésta, así como, el concesionario, deberán ejecutar la urbanización en los plazos previstos en el planeamiento legitimador de aquélla.

2. Inmediatamente después de finalizada la expropiación y sin perjuicio del deber de urbanización, y cuando la Administración actuante no fuera el municipio, deberá ponerse a disposición de éste, libres de cargas, gravámenes y ocupantes, los terrenos de cesión obligatoria y gratuita conforme al planeamiento en ejecución.

3. La edificación de las parcelas resultantes conforme al planeamiento en ejecución podrá efectuarse antes de la ultimación del conjunto de las obras de urbanización siempre y cuando se asegure, como mínimo, la realización simultánea de las que sean necesarias para que cada parcela adquiera la condición de solar.

Artículo 86 Procedimiento de liberación

1. La Administración actuante o la entidad que tenga asumida la gestión del sistema por encomienda de ésta podrá acordar, en cualquier momento y a solicitud de los interesados o, en su caso, del concesionario, la liberación de la expropiación de los terrenos pertenecientes a propietarios que no se hubieran sumado a la ejecución y que por su calificación no estén afectados a un uso o servicio público.

2. La solicitud de liberación deberá contener:

• a) Una razonada exposición de los motivos en que se fundamente y, en particular, la inexistencia de incompatibilidad entre el mantenimiento de las características del bien o bienes inmuebles de que se trate, incluidos los edificios o construcciones existentes, y la ordenación urbanística en ejecución; y
• b) La especificación de los derechos a que, en punto a los costes de urbanización, estén aún afectados los referidos bienes, así como de las condiciones resolutorias de la liberación en caso de su incumplimiento.

3. La resolución estimatoria de la solicitud de liberación implicará la aceptación de la determinación de los deberes pendientes de cumplimiento y de las condiciones de resolución de la liberación, debiendo procederse a su publicación mediante inserción de anuncio en el «Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid».

Artículo 87 Parcelación y adjudicación de parcelas resultantes

1. La Administración actuante o la entidad que tenga asumida la gestión del sistema por encomienda de ésta, así como, en su caso, el concesionario deberán formular proyecto de parcelación y adjudicación de las parcelas resultantes con arreglo al planeamiento legitimador de la ejecución.

2. Salvo en el supuesto de urbanizador único, el proyecto a que se refiere el número anterior deberá tener el contenido y la documentación prescritos para los proyectos de reparcelación, cuando menos por lo que se refiere a la definición de los derechos aportados, valoración de las parcelas resultantes, distribución de los gastos de urbanización y, en su caso, adjudicación de derechos o terrenos.

3. La tramitación y la aprobación del proyecto a que se refieren los dos números anteriores se ajustarán a las reglas establecidas para los proyectos de parcelación, en caso de urbanizador único, y para los de reparcelación o compensación, en otro caso. La aprobación producirá todos los efectos legales que son propios de dichos proyectos de parcelación, reparcelación o compensación.

Artículo 88 Otras formas de disposición de parcelas resultantes

Finalizada en vía administrativa la expropiación de todos los terrenos afectados por la actividad de ejecución y aprobado definitivamente el proyecto de parcelación, la Administración actuante o la entidad que tenga asumida la gestión del sistema por encomienda de ésta, así como el concesionario, Podrán ceder permutar o enajenar las parcelas resultantes de la ordenación en ejecución, siempre que en la correspondiente transmisión quede garantizada la subrogación del adquirente en la posición del transmitente por lo que hace al cumplimiento, en los plazos y condiciones establecidos por el planeamiento, de los deberes urbanísticos aún pendientes y, en concreto del de urbanización de los terrenos o, en su caso, realización simultánea de las obras de edificación y las de urbanización necesarias para que la parcela adquiera la condición de solar.

Artículo 89 Definición y supuestos de aplicación

1. En el sistema de ejecución forzosa, la Administración, actuando en sustitución y por cuenta de los propietarios de los terrenos afectados, realiza las obras de urbanización y procede a la distribución de los beneficios y cargas correspondientes.

2. Sin perjuicio de su determinación directa como sistema de una actuación, el de ejecución forzosa es, además subsidiario de los de cooperación y compensación, así como, en su caso, del definido por convenio urbanístico, procediendo su determinación y aplicación en los supuestos siguientes:

• a) Cuando, requiriendo la ejecución del planeamiento la delimitación de una unidad de ejecución, transcurrieran, por causa imputable exclusivamente a los propietarios o, en su caso, personas privadas responsables de la ejecución, más de dieciocho desde la aprobación del Plan o Programa de Actuación Urbanística capaz de legitimar dicha ejecución sin que se hubiera procedido a aquella delimitación.
• b) Cuando, habiendo dado comienzo la ejecución conforme a cualesquiera de los sistemas de actuación por cooperación o compensación o, en su caso, convenio, se produjera el incumplimiento de cualesquiera de los deberes inherentes al sistema por el que se estuviera actuando, incluidos los referidos a plazos, y la Administración actuante, atendida su capacidad de gestión y las circunstancias del caso, no decidiera la sustitución por el sistema de expropiación.

El procedimiento para la nueva determinación del sistema de actuación se iniciará de oficio por la Administración actuante y, en el segundo de los supuestos anteriores, también por iniciativa de los propietarios afectados que representen al menos el 30 por 100 de la superficie de la unidad de ejecución, correspondiente. El objeto de este procedimiento comprenderá, en su caso, la declaración del incumplimiento de los deberes determinante del cambio de sistema.

3. El acto por el que se determine el sistema de ejecución forzosa deberá otorgar a los propietarios de terrenos comprendidos en la correspondiente unidad de ejecución el derecho a adherirse, durante el plazo de un mes, a la ejecución.

Con independencia del ejercicio del derecho de adhesión a la ejecución, todos los propietarios de terrenos incluidos en la unidad de ejecución formarán parte necesariamente de la comunidad de reparto de los beneficios y las cargas derivados del planeamiento.

Artículo 90 Efectos de la determinación del sistema

La determinación del sistema de ejecución forzosa habilitará a la Administración actuante para:

• a) Proceder inmediatamente y sin ulterior trámite a la ocupación de los terrenos y bienes que, por su calificación urbanística, deban ser objeto de cesión obligatoria y gratuita.
• b) Localizar los terrenos precisos para la cesión del procedente porcentaje del aprovechamiento urbanístico excedente, del susceptible de apropiación y proceder a la inmediata y definitiva ocupación de los mismos para la promoción y construcción de viviendas sujetas a un régimen de protección pública.
• c) Formular y, en su caso, ejecutar los instrumentos de ordenación complementarios que fueren precisos, así como el o los proyectos de urbanización pertinentes.
• d) Formular y, en su caso, ejecutar el o los proyectos de reparcelación precisos para la distribución equitativa de los beneficios y las cargas derivados del planeamiento en ejecución, incluyendo los gastos de la gestión del propio sistema, que en ningún caso podrán ser superiores a un 10 por 100 del total de los de la cuenta final de liquidación de dicho sistema.

Artículo 91 Proyecto de reparcelación: Contenido adicional

El contenido, la documentación y la tramitación del proyecto de reparcelación serán, en el sistema de ejecución forzosa, los prescritos para tal tipo de proyecto en el sistema de cooperación, pudiendo determinar, además:

• a) El suelo necesario para sufragar los costos previstos de planeamiento y gestión del sistema.
• b) El suelo necesario para sufragar los costos previstos en el proyecto de urbanización y los demás costos asimilados a los de urbanización a que se refiere el artículo 72 de la presente Ley.
• c) El suelo necesario para hacer frente, en la liquidación del sistema, a posibles rectificaciones de valoraciones o a posibles desvíos entre los costos reales y las previsiones de costos de planeamiento, gestión y, en su caso, obras de urbanización. Este suelo no podrá, en ningún caso, exceder del correspondiente al necesario para materializar el 15 por 100 del aprovechamiento urbanístico total realizable en la unidad de ejecución.

Artículo 92 Entidad urbanística colaboradora: Comisión Gestora

1. En el sistema de ejecución forzosa, la gestión de la ejecución urbanística corresponde a una Comisión Gestora, con facultades y naturaleza jurídica idénticas a las de la Junta de Compensación en el sistema de compensación, salvo las reservadas expresamente en este Capítulo a la Administración actuante.

2. La Comisión Gestora se compone por representantes, a partes iguales, de los propietarios y de la Administración actuante, todos los cuales tendrán la condición de miembros de aquélla.

Los miembros representantes de los propietarios serán elegidos, de entre ellos, por los que se hubieran adherido en plazo a la gestión del sistema. Los representantes de la Administración actuante serán designados y revocados libremente por ésta. En todo caso el Presidente, que será elegido por todos los miembros, deberá pertenecer al grupo representativo de la Administración actuante. Asumirá las funciones de Secretario un funcionario de esta última.

Artículo 93 Ocupación de terrenos

1. Desde la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación, la Administración actuante, a propuesta de la Comisión Gestora, podrá acordar, en favor de ésta, la ocupación inmediata de todos o parte de los bienes y el ejercicio de la facultad de disposición de éstos como titular fiduciario de ellos.

Igualmente, desde la referida aprobación definitiva, podrá procederse a la inscripción registral, a favor de la Administración actuante, del suelo de cesión obligatoria y gratuita, conforme a la determinación de éste, efectuada por el proyecto de reparcelación.

2. La Comisión Gestora acordará la modalidad a adoptar para la realización de las obras y su financiación.

Artículo 94 Ejecución de las obras de urbanización

1. La Comisión Gestora, en cualquier momento posterior a la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación y hasta la ultimación total de la ejecución de la urbanización, podrá enajenar, conforme a la legislación de régimen local, todos o parte de los terrenos a que se refiere la letra a) del artículo 91 de la presente Ley, con la finalidad prevista en este artículo.

2. La Comisión Gestora acordará la modalidad a adoptar para la realización de las obras y su financiación.

A los efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, la ejecución material de las obras podrá contratarse con empresas urbanizadoras, siendo posible convenir el pago del precio mediante:

• a) El importe de la enajenación en pública subasta del suelo a que se refiere la letra b) del artículo 91.
• b) La adjudicación a la empresa contratante de determinado aprovechamiento lucrativo, determinada edificabilidad o concretas parcelas resultantes de la urbanización. Esta adjudicación, mediante convenio, requerirá acuerdo previo de la mayoría de los miembros de la Comisión Gestora.

  En todo caso, la selección de la empresa urbanizadora deberá verificarse mediante concurso público, realizado conforme a la legislación de régimen local, sin que su adjudicación y el subsiguiente contrato puedan nunca comportar la adquisición por la empresa urbanizadora de la condición de miembro de la Comisión Gestora.

Artículo 95 Liquidación de la actuación

1. Concluidas las obras y recibida definitivamente la urbanización, los terrenos, el aprovechamiento urbanístico lucrativo o la edificabilidad que no hubiesen sido adjudicados a los propietarios adheridos a la gestión, se pondrán a disposición del resto de los propietarios iniciales en la proporción que corresponda a sus respectivos bienes originarios, habida cuenta de los gastos habidos efectivamente en la gestión y ejecución.

2. Los recursos interpuestos por los interesados contra los acuerdos de la Comisión Gestora o de la propia Administración actuante que consideren lesivos del valor económico de sus derechos, deberán ser informados en todo caso, por aquella Comisión Gestora, la cual podrá recomendar y obtener, en su caso, que la compensación que se reconozca en caso de estimación del recurso, sea satisfecha en metálico.

3. A los efectos de lo dispuesto en el número anterior y, en general, de la cobertura de las diferencias entre costes previstos y reales de planeamiento, gestión y urbanización, la Comisión Gestora podrá enajenar, en pública subasta todo o parte del suelo a que se refiere la letra c) del artículo 91. De restar aún suelo en la disposición de la Comisión Gestora, ésta deberá proceder, bien en la forma dispuesta en el número 1, bien a la enajenación en pública subasta y posterior distribución proporcional del importe de la misma entre los propietarios con derecho a la misma.

Artículo 96 Facultades de la Administración actuante

La Administración actuante contará, respecto de la Comisión Gestora, con las mismas facultades que le están legalmente atribuidas respecto de las Juntas de Compensación en el sistema de actuación correspondiente, las expresamente previstas en los artículos anteriores y, además, las siguientes:

• a) Aprobar el proyecto de reparcelación.
• b) Resolver los recursos ordinarios que se deduzcan contra los acuerdos de la Comisión Gestora.
• c) Inspeccionar, en cualquier momento, el funcionamiento y la actividad de la Comisión Gestora, tanto de oficio como en virtud de reclamación fundada de cualquiera de los propietarios adheridos a la gestión.
• d) Aprobar la cuenta de liquidación final.

Artículo 97 Concepto

En el contexto de la gestión urbanística y de estrategias de revitalización social y económica de los correspondientes ámbitos y en los términos que se precisen reglamentariamente, podrán establecerse y ejecutarse Programas de Rehabilitación Concertada en los que se integren y coordinen las acciones públicas urbanísticas y de vivienda, así como las demás sectoriales pertinentes, dirigidos a:

• a) Conjuntos o zonas de interés histórico con graves deficiencias urbanas y ambientales, significativo deterioro o decadencia funcional de la edificación o las infraestructuras, dotaciones o espacios libres que las sirvan.
• b) Areas urbanas que, con entera independencia de los valores arquitectónicos o urbanísticos que en ellas concurran, presenten deficiencias y carencias sociales de especial gravedad.

Cuando el planeamiento urbanístico vigente no contenga las previsiones necesarias, los Programas de Rehabilitación Concertada exigirán la formulación y aprobación de un Plan Especial por el Ayuntamiento correspondiente. En todo caso, requerirán un Estudio de Rehabilitación Integrada, aprobado en la forma que reglamentariamente se determine; que complemente y especifique la información el análisis y las soluciones del planeamiento urbanístico en todo lo referente a la programación temporal de las actuaciones públicas y el fomento y la colaboración de la iniciativa privada.

Artículo 98 Gestión

1. Los Programas de Rehabilitación Concertada se formalizarán mediante convenio interadministrativo, a iniciativa, indistintamente, de la Administración de la Comunidad Autónoma o de los municipios. La Administración General del Estado podrá también ser parte en dichos convenios. Estos últimos deberán contener o, en su caso, prever la elaboración del programa de actuación a seguir para la ejecución de las operaciones de rehabilitación y podrán constituir para la completa gestión de éstas, consorcios, los cuales tendrán la consideración de Administración actuante y podrán utilizar cualesquiera de las formas de gestión previstas en esta Ley.

En todo caso, la gestión de los Programas de Rehabilitación deberá fomentar la participación y la colaboración de la iniciativa privada en cualesquiera de las formas admisibles legalmente.

2. La participación de las Administraciones Públicas en los Programas de Rehabilitación Concertada y, en su caso, en los consorcios constituidos para su gestión, podrá consistir en contribuciones en terrenos o edificios o en la aportación de servicios técnicos y de gestión.

A tal efecto, la Comunidad de Madrid asignará anualmente, al menos, el 1 por 100 de su presupuesto a inversiones en operaciones de rehabilitación de áreas urbanas degradadas.

3. La sujeción de terrenos o edificios a un Programa de Rehabilitación Concertada, podrá comportar los siguientes efectos si así se acordara en el Plan Especial que se formule para su ejecución:

• a) La declaración de la urgencia de la ocupación a efectos de la aplicación de la expropiación forzosa.
• b) El otorgamiento a la Administración actuante de los derechos de tanteo y retracto en los términos previstos en el Capítulo 1 del Título IX de esta Ley.