Sumario

La Constitución Española insta a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias y a dictar las normas precisas para hacer efectivo el derecho, reconocido en su artículo 47, de toda la ciudadanía española a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. A su vez, el artículo 31.2 del Estatuto de Autonomía, aprobado por Ley Orgánica 9/1982, de 10 de agosto, establece la competencia exclusiva de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha en materia de vivienda.

En los últimos cuatro años, el Decreto 38/2006, de 11 de abril, que regula en el ámbito de Castilla-La Mancha el Plan Estatal de Vivienda 2005-2008 y desarrolla el IV Plan Regional de Vivienda y Suelo de Castilla-La Mancha horizonte 2010, ha sido el marco normativo en el que se ha desarrollado la política de vivienda en nuestra Región. Sin embargo, la política de vivienda ha seguido ampliando sus actuaciones durante este período de tiempo, dotándose de instrumentos dirigidos a la construcción de nuevas viviendas protegidas y a mejorar el acceso y uso de la vivienda por parte de las personas y los colectivos con mayores dificultades.

Así, el 12 de mayo de 2008 el Gobierno Regional firmó con los agentes económicos y sociales el Pacto por la Vivienda de Castilla-La Mancha, cuyas principales novedades fueron recogidas en el Decreto 109/2008, de 29 de julio, de medidas para la aplicación del Pacto por la Vivienda en Castilla-La Mancha. En el mismo se contempla un programa de actuaciones con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda y, simultáneamente, contribuir al mantenimiento de la actividad en el sector de la construcción, destacando, entre otras, la regulación de una nueva tipología de viviendas denominada Viviendas de Iniciativa Público-Privada, la simplificación de los trámites y agilización de la gestión del régimen de adjudicación de viviendas con protección pública, o las destinadas a posibilitar la calificación de viviendas libres de nueva construcción como viviendas protegidas.

Posteriormente, el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, cuyo artículo 16 contempla la posibilidad de la celebración de convenios de colaboración entre el Ministerio de Vivienda y las Comunidades Autónomas para la ejecución del Plan Estatal de Vivienda. Como consecuencia de ello, la Ministra de Vivienda y el Consejero de Ordenación del Territorio y Vivienda firmaron el 4 de junio de 2009 el Convenio relativo a la aplicación del Plan en Castilla-La Mancha, incrementando los recursos públicos destinados a la promoción y el uso de vivienda.

Más recientemente, el 4 de agosto de 2009 el Gobierno Regional firmó el Pacto por Castilla-La Mancha con las Administraciones Públicas de ámbito local de la Región y los agentes económicos y sociales, desde el que se insta a acometer acciones encaminadas a reactivar la actividad del sector, a fomentar la construcción de vivienda protegida y a impulsar las ayudas para la adquisición y el alquiler de vivienda.

Además de la trayectoria descrita de la política de vivienda en Castilla-La Mancha, los dos últimos años vienen marcados por una crisis económica de escala mundial y generada en el seno del sistema financiero, que está provocando un notable estancamiento de la actividad económica, una importante dificultad para generar empleo y una elevación de la tasa de paro, todo ello acompañado de una falta de liquidez del sistema financiero que dificulta el acceso a crédito tanto de empresas, como de familias, obstaculizando todavía más la dinamización de la actividad económica y del consumo.

En este contexto, el sector de la vivienda está siendo particularmente perjudicado. Así, por el lado de la oferta, la crisis de la actividad constructora en edificación ha provocado la acumulación de viviendas acabadas o en construcción, con dificultades de comercialización, debido a un exceso de oferta en los últimos años y a una distorsión entre oferta y demanda derivada de que la construcción de viviendas no siempre se ha realizado donde se necesitaban; a lo que se suma el freno de la construcción de viviendas nuevas, con el consiguiente efecto negativo sobre la creación de empleo.

Por el lado de la demanda, la crisis se manifiesta en la relación inversa entre los precios de mercado de la vivienda (de compra y de alquiler) muy elevados y la caída de la capacidad económica de los hogares. Circunstancias a las que se añade la dificultad de acceso a préstamos para las hipotecas, generando todo ello una importante caída de la adquisición de vivienda, particularmente, de nueva construcción.

Los antecedentes de la política de vivienda indicados así como la situación actual del sector de la vivienda presentados, determinan el complejo marco de referencia en el que se incardina el V Plan Regional de Vivienda y Rehabilitación de Castilla-La Mancha 2009-2012.

Tanto es así, que este V Plan Regional se propone, desde una perspectiva estructural del medio y largo plazo, mejorar el acceso a la vivienda de la población castellano-manchega con mayores dificultades, estableciendo un fundamento de referencia estable y a la vez flexible de los instrumentos de política de vivienda de nuestra Región. Y también, desde una perspectiva coyuntural, aboga por recuperar el empleo en el sector, impulsando la reactivación de la actividad constructora, aprovechando asimismo la oportunidad de dar salida al stock de viviendas existentes, para atender las necesidades actuales de vivienda. Todo ello puesto al servicio, en definitiva, de seguir avanzando ante el gran reto de la política de vivienda: lograr el mejor ajuste posible de la oferta y la demanda de vivienda según las circunstancias imperantes en cada momento.

Para ello, este V Plan Regional de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 impulsa con especial interés la cooperación entre el Gobierno regional, la Administración General del Estado y los Ayuntamientos; la colaboración entre los ámbitos público y privado en materia de vivienda; la construcción de vivienda protegida; el alquiler de viviendas; la rehabilitación urbana; y la renovación de viviendas y edificios.

El Plan Regional de Vivienda y Rehabilitación se estructura en seis ejes de actuación. El Eje 1, relativo a la Promoción de viviendas protegidas de nueva construcción, distingue tres grandes líneas de actuación, la promoción de viviendas protegidas nuevas para venta, la promoción de viviendas protegidas nuevas para alquiler, y la promoción de Alojamientos Protegidos, destinados a satisfacer las necesidades de vivienda de colectivos muy vulnerables. El Eje 2 concreta las Ayudas para personas inquilinas, constituyendo una de las líneas de actuación que experimenta mayor impulso. El Eje 3 se destina a Ayudas para la adquisición de vivienda, diferenciando entre vivienda de nueva construcción, de especial relevancia en el conjunto de actuaciones previstas, y vivienda usada. El Eje 4 alude a las Actuaciones de rehabilitación, que también se fomentan de forma significativa, distinguiendo entre Áreas de Rehabilitación Integral (ARIS), Áreas de Renovación Urbana (ARUS), Ayudas para la Erradicación del Chabolismo y Ayudas Renove de rehabilitación y eficiencia energética. El Eje 5 incorpora las medidas de Adquisición y urbanización de suelo. Y finalmente el Eje 6 incluye los Instrumentos de información y gestión del Plan, necesarios para dar a conocer las actuaciones previstas en el V Plan Regional a la ciudadanía, así como para ponerlas en marcha.

El V Plan Regional de Vivienda y Rehabilitación incorpora importantes novedades con respecto al IV Plan Regional de Vivienda y Suelo de Castilla-La Mancha horizonte 2010 y sigue la línea marcada por los compromisos adoptados en el seno de los acuerdos con todos los agentes económicos y sociales que intervienen en la política de vivienda.

En primer lugar, amplía el número de personas, familias y colectivos beneficiarios de las ayudas por adquisición o alquiler de vivienda. Así, aumenta el número de colectivos con derecho a protección preferente, incorporando las personas separadas o divorciadas y las personas sin hogar, y otros colectivos en riesgo de exclusión. Asimismo, eleva el límite máximo de ingresos anuales para acceder a las mismas de 1,5 a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), es decir, incrementa alrededor del 70% el límite ingresos máximos anuales para que una familia de tres o cuatro miembros pueda acceder a las ayudas.

En segundo lugar, promueve un tratamiento especial a los jóvenes y favorece el acceso a la vivienda de colectivos vulnerables o con dificultades, disponiendo de ayudas específicas o más elevadas que para el resto de la población en diversas actuaciones, tanto para adquisición como alquiler de vivienda.

En tercer lugar, impulsa la figura de los Alojamientos Protegidos, un tipo de vivienda para alquiler, destinados a colectivos especialmente vulnerables y también a la comunidad universitaria o personal investigador y científico.

En cuarto lugar, incorpora una serie medidas específicas para dar salida al stock de viviendas sin vender. Así, permite la recalificación de promociones completas, previo ofrecimiento de las mismas al Registro de Demandantes de Vivienda con protección pública de Castilla-La Mancha, de venta en alquiler y viceversa, asumiendo en cada caso las obligaciones y la financiación propias de cada régimen. También permite a las promotoras el alquiler de viviendas protegidas calificadas para la venta. Asimismo, permite calificar como vivienda protegida a todas aquellas viviendas en construcción con licencia de obra previa al 1 de septiembre de 2008, y ofrece la posibilidad de que en un año las viviendas libres puedan ser consideradas como viviendas usadas, siendo excepcionalmente durante el año 2009 innecesario el transcurso del año para viviendas con licencia de primera ocupación.

En quinto lugar, reactiva la construcción de viviendas protegidas, promoviendo que las viviendas que se construyan en suelo propiedad de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha sean Viviendas de Protección Oficial de Régimen Especial o de Régimen General.

En sexto lugar, estimula el alquiler de vivienda en varios frentes. Así, crea una nueva modalidad, el alquiler con opción a compra, medida que va acompañada de un aumento en la cuantía de las ayudas a personas inquilinas y de los colectivos beneficiarios de ayudas al alquiler. Además, incorpora dos nuevas ayudas para la promoción de Viviendas de Protección Oficial para alquiler y aumenta la cuantía de las ayudas para la promoción de Viviendas de Iniciativa Pública Regional.

En séptimo lugar, refuerza la rehabilitación y renovación de tejidos urbanos con más ayudas y modalidades, desde el momento que amplía los supuestos de las Áreas de Rehabilitación Integral (ARIS) a la rehabilitación de centros urbanos y municipios rurales, e incorpora las Áreas de Renovación Urbanas (ARUS), Ayudas para la Erradicación del Chabolismo y Ayudas Renove de rehabilitación y eficiencia energética.

En octavo lugar, incorpora, como interesante novedad en el ámbito de vivienda, las ayudas a la eficiencia energética en la promoción de viviendas.

Y, por último, contempla el diseño de mecanismos para anticipar el abono de ayudas a las personas beneficiarias de las mismas.

En cuanto a los contenidos del presente Decreto, por el que se aprueba el V Plan Regional de Vivienda y Rehabilitación de Castilla-La Mancha 2009-2012, supone, por una parte, la plasmación normativa necesaria para hacer efectivo el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, que regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, y por su parte, el desarrollo de las ayudas y acciones específicas de la política regional de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha para el período temporal comprendido entre su aprobación y el año 2012.

Formalmente, el presente Decreto está dotado de una estructura sencilla y cohesionada, agrupando las disposiciones con un mismo objeto, y su contenido se divide en 84 artículos, además de nueve disposiciones adicionales, nueve disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y ocho disposiciones finales, así como tres anexos.

En el Título I «Disposiciones Generales» determina el objeto y ámbito de aplicación del Decreto y se definen los distintos colectivos beneficiarios, entre ellos las personas que tengan la consideración de beneficiarias con derecho de protección preferente. A su vez, el Título I se divide en 4 capítulos.

El Capítulo I «Actuaciones Protegidas y Viviendas con protección pública» determina las actuaciones protegidas, los sistemas de acceso y los diversos tipos de vivienda. En atención a las formas de promoción se incluye una nueva forma de promoción intermedia como son las Viviendas de Iniciativa Público-Privada, producto del Pacto por la Vivienda en Castilla-La Mancha, firmado por el Gobierno Regional y los agentes económicos y sociales, y plasmado en el Decreto 109/2008, de 29 de julio, de medidas para la aplicación del Pacto por la Vivienda en Castilla-La Mancha. Entre las formas de acceso a las viviendas se recoge la clásica distinción entre viviendas para adquisición y viviendas para alquiler. No obstante, en las viviendas para alquiler se permite la inclusión de la cláusula de opción a compra, como mecanismo que permite a la persona usuaria el disfrute de la vivienda con perspectivas futuras de adquisición de la propiedad, deduciendo del precio parte de las rentas ya satisfechas.

El Capítulo II regula «Condiciones de acceso», en el que se determina los requisitos de acceso a la vivienda, ya sea en compra o en alquiler.

El Capítulo III regula «Precios y rentas máximas de las viviendas con protección pública». El sistema previsto para la limitación de precios y rentas es una fórmula matemática. El primero de los factores es el Módulo Básico Estatal, cuya cuantía fija el Consejo de Ministros, al que se le aplicará el coeficiente de Viviendas de Protección Oficial, cuya cuantía varía según la tipología de vivienda protegida, y el coeficiente de la localidad, permaneciendo en este punto la división de las localidades de Castilla-La Mancha en dos áreas geográficas y dos ámbitos territoriales de precio máximo superior. En casos de Viviendas de Precio Tasado y Viviendas de Iniciativa Público-Privada, además se les aplicará unos coeficientes propios. Para la determinación de la renta máxima anual, se partirá del precio de referencia, cuya cuantía coincide con el precio máximo de venta de una vivienda de su misma tipología y ubicación destinada a la venta, al que se le aplicará un coeficiente porcentual en función de la clase de vivienda. De igual forma se regula el sistema de actualización de precio o de su modificación en circunstancias concretas.

El Capítulo IV, sobre «Disposición, gestión y uso extraordinario de las viviendas protegidas», regula las limitaciones a la disponibilidad de vivienda, de igual forma establece las medidas de gestión de viviendas, previendo las recalificaciones de promociones y permitiendo a la promotora, en circunstancias extraordinarias, el alquiler de viviendas destinadas a la venta. En la regulación de los derechos de tanteo y retracto se ha tenido en cuenta las novedades que sobre la materia se ha establecido en la Ley 2/2009, de 14 de mayo, de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Suelo, que modifica el Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha.

El Título II regula la «Financiación de actuaciones protegidas» y, a su vez, se divide en 7 capítulos. El Capítulo I de «Modalidades de financiación y compatibilidad de ayudas» describe como mecanismos de financiación a los préstamos cualificados, que a su vez diferencia entre los préstamos convenidos previstos en la normativa estatal y los préstamos en condiciones más ventajosas de mercado que se incluyan en los convenios que, a tal efecto, se suscriban por la Consejería competente en materia de vivienda. De igual manera, se contempla la subsidiación de los préstamos y las ayudas directas en forma de subvención.

El Capítulo II regula las «Vivienda protegida de nueva construcción para venta». En este punto, la Sección 1ª describe las «Medidas para fomentar la promoción de viviendas», mientras que la Sección 2ª regula la «Adquisición de viviendas con protección pública». Entre estas últimas destacan las ayudas directas en forma de subvención, incluyendo dentro de las mismas la Ayuda Estatal Directa a la Entrada, la ayuda por adquisición de viviendas de promoción pública, la reducción de aranceles y las ayudas autonómicas por adquisición de vivienda protegida.

El Capítulo III configura las medidas para el «Fomento del alquiler». La Sección 1ª prevé, entre las medidas de «Promoción de viviendas con protección pública de nueva construcción en alquiler», una nueva ayuda a la promoción en función de la tipología y el plazo de duración del régimen de alquiler. La Sección 2ª determina las medidas para favorecer la «Promoción de Alojamientos Protegidos» y la Sección 3ª regula las «Ayudas a las personas inquilinas», previendo en este último caso una ayuda anual de 3.200 euros por vivienda.

El Capítulo IV contempla las distintas «Ayudas específicas para jóvenes». En las tres secciones que componen el capítulo se determinan las diferentes medidas específicas a favor de jóvenes. De este modo, se determina la preferencia de los jóvenes al cobro de la ayuda a personas inquilinas. De igual manera, se aumenta la cuantía de las ayudas en caso de adquisición de vivienda y se regulan ayudas exclusivas en favor de jóvenes, como la ayuda para financiar gastos de Notaría y Registro por la compra de vivienda protegida.

El Capítulo V regula las medidas de financiación por «Adquisición y urbanización de suelo». Dividido en tres secciones, regula las ayudas en función, principalmente, de la tipología de vivienda protegida a construir o de su localización.

El Capítulo VI regula las «Actuaciones en materia de rehabilitación». Dividido en cuatro secciones, configura las ayudas por la creación de las Áreas de Rehabilitación Integral, las Áreas de Renovación Urbana, las ayudas para Erradicación del Chabolismo y, por último, las ayudas Renove de rehabilitación y eficiencia energética.

En el Capítulo VII, dentro del concepto «Otros instrumentos de gestión», se recogen las condiciones básicas para la financiación de los sistemas de información a la ciudadanía de las ayudas previstas en el presente Decreto.

Por último, se incluyen nueve disposiciones adicionales, donde principalmente se adapta la normativa existente en materia de vivienda al V Plan Regional de Vivienda y Rehabilitación de Castilla-La Mancha 2009-2012, nueve disposiciones transitorias, en las se incluyen una nueva regulación aplicable a las viviendas calificadas o declaradas al amparo de normas anteriores, la disposición derogatoria única y ocho disposiciones finales, en las que se recogen diversas habilitaciones normativas, ámbito de vigencia y entrada en vigor. Como Anexos se incluyen tres, en primer lugar, el cuadro sobre número de actuaciones susceptibles de ayuda por la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha en el período 2009-2012, en segundo lugar, la relación de municipios de Castilla-La Mancha por Ámbitos Territoriales de Precio Máximo Superior y Áreas Geográficas, y en tercer lugar, un glosario de términos.

El presente Decreto es fruto de un amplio consenso entre el Gobierno Regional y todos los agentes económicos y sociales que participan en la política de vivienda, cuya contribución ha sido clave para su elaboración. Asimismo, el presente Decreto tiene la aprobación por unanimidad de la Comisión Regional de la Vivienda y se ha dado en audiencia al Ministerio de Vivienda.

En virtud de cuanto antecede, a propuesta del Consejero de Ordenación del Territorio y Vivienda, habiéndose informado favorablemente por la Comisión Regional de la Vivienda, y previa deliberación del Consejo de Gobierno en su reunión del día 27 de octubre de 2009,

Dispongo: