Artículo 27 Principios generales del régimen urbanístico del suelo

27.1 Las personas propietarias de suelo y de otros bienes inmuebles tienen derecho a utilizar, disfrutar y disponer de ellos dentro de los límites y con cumplimiento de los deberes establecidos en la legislación y el planeamiento urbanísticos y en el resto de normas aplicables, los cuales delimitan el contenido urbanístico del derecho de propiedad y definen su función social.

27.2 La ordenación urbanística del uso de los terrenos y de las construcciones, en tanto que delimita el contenido urbanístico de la propiedad del suelo de acuerdo con su función social, no confiere a las personas propietarias el derecho a exigir indemnización, excepto en los supuestos expresamente establecidos por la Ley de urbanismo y por la legislación aplicable en materia de régimen de suelo y de valoraciones.

27.3 En caso de transmisión de fincas por cualquier causa o título, la nueva persona titular se subroga en los derechos y deberes urbanísticos de los propietarios o propietarias anteriores, y también en los compromisos que éstos hubiesen acordado con la administración urbanística si han sido objeto de inscripción en el Registro de la propiedad o bien de publicidad por razón de la aprobación de un convenio o por formar parte de un instrumento de planeamiento o gestión urbanística.

Artículo 28 Determinación del carácter anticipado de las modificaciones del planeamiento a efectos indemnizatorios

En defecto de previsión expresa de plazos de ejecución por parte del planeamiento, a efectos indemnizatorios las modificaciones y revisiones no tienen carácter anticipado si han transcurrido 3 años desde la aprobación definitiva del plan urbanístico derivado, cuando sea preceptivo, o desde que se haya establecido la correspondiente ordenación detallada.

Artículo 29 Deberes de uso, de conservación y de rehabilitación

29.1 Las personas propietarias de suelo y de otros bienes inmuebles están obligados a destinarlos a los usos previstos por la ordenación urbanística.

29.2 Los propietarios o propietarias de terrenos, construcciones, instalaciones y otros bienes inmuebles están obligados a cumplir los deberes de conservación y de rehabilitación establecidos por la Ley de urbanismo y este Reglamento, por la legislación sectorial aplicable y por las ordenanzas locales. Están incluidos en estos deberes, con el alcance que determina la Ley de urbanismo:

• a) El mantenimiento o la reposición de las condiciones de seguridad, salubridad y ornamento público de los bienes inmuebles.
• b) La conservación y la rehabilitación de las condiciones objetivas de habitabilidad de las viviendas o de las condiciones de funcionalidad de los otros tipos de construcciones, de acuerdo con su destino.
• c) Aquellos deberes de conservación y rehabilitación que determine la legislación sectorial o que establezcan las normas de protección del patrimonio cultural de los planes urbanísticos.
• d) El cumplimiento de las normas sobre rehabilitación urbana establecidas por el plan de ordenación urbanística municipal o por el programa de actuación urbanística municipal para ámbitos determinados.

Artículo 30 Régimen urbanístico del suelo

30.1 El régimen urbanístico del suelo se determina por la clasificación, la calificación en zonas o sistemas y, en su caso, por la inclusión en un sector de planeamiento urbanístico derivado o, en suelo urbano, también por la inclusión en un polígono de actuación urbanística.

30.2 Los planes de ordenación urbanística municipal, de acuerdo con los criterios establecidos en los artículos 26 al 33 de la Ley de urbanismo, clasifican todo el suelo del territorio correspondiente en todas o algunas de las clases de suelo siguientes:

• a) Suelo urbano, en las categorías de consolidado o no consolidado.
• b) Suelo urbanizable, en las categorías de delimitado o no delimitado.
• c) Suelo no urbanizable.

Artículo 31 Suelo urbano consolidado y no consolidado

31.1 Tienen la condición de suelo urbano consolidado los terrenos que el plan de ordenación urbanística municipal o el programa de actuación urbanística municipal incluye en esta categoría porque:

• a) Son terrenos que tienen la condición de solar.
• b) Son terrenos a los cuales sólo falta, para alcanzar la condición de solar, señalar las alineaciones o las rasantes, o bien completar o acabar la urbanización en los términos señalados por el artículo 29.a) de la Ley de urbanismo, tanto si han sido incluidos con esta única finalidad en un polígono de actuación urbanística o en un sector sujeto a un plan de mejora urbana como si no han estado incluidos.

31.2 Tienen la condición de suelo urbano no consolidado los terrenos que el plan de ordenación urbanística municipal o el programa de actuación urbanística municipal incluye en esta categoría porque:

• a) Se trata de suelo urbano incluido en sectores sujetos a un plan de mejora urbana o en polígonos de actuación urbanística que tienen por objeto completar el tejido urbano o cumplir operaciones de reforma interior, de remodelación urbana, de transformación de usos, de reurbanización, o cualquiera otra actuación no incluida en el apartado 1.b) de este artículo.
• b) Se trata de terrenos urbanos, no incluidos en sectores ni en polígonos de actuación urbanística, que están destinados en parte a vialidad objeto de cesión obligatoria y gratuita por el hecho que esta cesión es necesaria para que el resto del suelo adquiera la condición de solar y se pueda construir de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico general.

31.3 El suelo urbano consolidado deviene no consolidado en los casos que prevé el artículo 31.2 de la Ley de urbanismo.

Artículo 32 Régimen urbanístico del subsuelo

32.1 El aprovechamiento urbanístico del subsuelo es el que determina, en su caso, el planeamiento urbanístico y está subordinado, en todo caso, a las exigencias de la implantación de instalaciones e infraestructuras vinculadas a la prestación de servicios públicos o de interés público, tales como telecomunicaciones, suministros, transporte y otros análogos.

32.2 La adquisición y la materialización del aprovechamiento urbanístico que el planeamiento atribuya al subsuelo están también subordinadas a las limitaciones que se deriven de la legislación sectorial respeto a la preservación frente a los riesgos y a la protección de los restos arqueológicos de interés declarado, de los acuíferos clasificados y del patrimonio geológico protegido de acuerdo con la legislación sectorial aplicable.

32.3 Los límites al aprovechamiento urbanístico del subsuelo establecidos en los apartados 1 y 2 anteriores delimitan el contenido urbanístico de la propiedad del subsuelo y no confieren a las personas propietarias el derecho a exigir indemnización en el caso de que comporten una reducción del aprovechamiento urbanístico del subsuelo previsto en el planeamiento urbanístico.

32.4 En suelo urbano, cuando de las exigencias derivadas de la prestación de servicios públicos o de interés público en el subsuelo se derive una incompatibilidad total o parcial con el uso del suelo o del vuelo del inmueble privado sirviente de acuerdo con el aprovechamiento urbanístico atribuido, hay que proceder a la expropiación del aprovechamiento afectado, salvo que se incluya el inmueble en un ámbito de actuación urbanística que garantice la distribución equitativa de beneficios y cargas, caso en el cual se puede aplicar, en su caso, el procedimiento de ocupación directa previsto en el artículo 150 de la Ley de urbanismo. La expropiación se tiene que extender a la totalidad del terreno si, como consecuencia de la afectación, no es posible la materialización, ni tan solo parcial, del aprovechamiento urbanístico atribuido.

32.5 En el caso a que se refiere el apartado anterior, la expropiación ha de llevarla a cabo la administración competente por razón del servicio a implantar, y corresponde a la persona titular del servicio que dé lugar a la afectación la condición de persona beneficiaria de la expropiación.

Artículo 33 Disposiciones generales

33.1 La ordenación urbanística de los terrenos que formen parte del dominio público de acuerdo con la delimitación o deslinde efectuados en aplicación de la legislación sectorial, debe atribuir a estos terrenos la calificación de sistema urbanístico y el destino que sea conforme con la legislación sectorial aplicable.

33.2 Integran el sistema urbanístico de equipamientos comunitarios los equipamientos de titularidad pública que prevé el planeamiento urbanístico en cumplimiento de los estándares que exigen los artículos 65 y 94 de la Ley de urbanismo y de las reservas determinadas por el planeamiento general de acuerdo con las letras d) de los apartados 3 y 4 del artículo 68 de este Reglamento. También integran este sistema el resto de equipamientos que prevé el planeamiento, sean de titularidad pública o privada. En todo caso, corresponde al planeamiento urbanístico determinar los suelos donde se pueden implantar equipamientos de una u otra titularidad.

33.3 Los servicios técnicos, que forman parte del sistema urbanístico de equipamientos comunitarios de acuerdo con el artículo 34.5 de la Ley de urbanismo, comprenden, entre otros, los parques de maquinaria, las infraestructuras hidráulicas y las instalaciones de gestión de residuos, de abastecimiento y suministro de agua, de saneamiento, de producción y distribución de energía, y de telecomunicaciones. El planeamiento urbanístico puede prever que el suelo destinado a servicios técnicos pueda ser de titularidad pública o privada, y puede establecer la obligación de reservar espacios comunes en las edificaciones para la implantación de servicios técnicos.

33.4 El sistema de viviendas dotacionales públicas es un sistema urbanístico diferenciado del sistema de equipamientos comunitarios, que requiere siempre la titularidad pública del suelo, la cual se obtiene mediante cesión obligatoria y gratuita o expropiación, de acuerdo con el artículo 34.7 de la Ley de urbanismo o, en su caso, mediante las formas previstas por la legislación sectorial de vivienda.

Artículo 34 Supuestos de compatibilidad entre sistemas y otras calificaciones

34.1 El planeamiento urbanístico puede prever que el subsuelo de los sistemas urbanísticos de titularidad pública se destine a usos diferentes de los atribuidos al suelo, siempre y cuando sean compatibles con la funcionalidad del sistema.

34.2 En suelo urbano, en los ámbitos incluidos en polígonos de actuación urbanística o en sectores sujetos a un plan de mejora urbana, el planeamiento urbanístico puede establecer que el subsuelo del suelo que destine a sistemas de titularidad pública sea susceptible de aprovechamiento de titularidad privada, destinado al uso de aparcamiento, de almacén, a usos propios de los equipamientos o a otros usos admitidos por el planeamiento en el subsuelo, cuando sea necesario para garantizar el equilibrio de beneficios y cargas derivado de la cesión gratuita del suelo destinado a nuevos sistemas de titularidad pública.

34.3 En suelo urbano el planeamiento urbanístico puede calificar como sistema de titularidad pública parte de las edificaciones existentes, de las edificaciones de nueva construcción, o del vuelo o del subsuelo de los inmuebles, por razón de la necesidad de implantación de equipamientos comunitarios, así como para facilitar la accesibilidad de los peatones a los sistemas viario y de espacios libres en las tramas urbanas consolidadas. La obtención de estos sistemas se puede llevar a cabo por expropiación cuando el inmueble afectado no forme parte de un ámbito de actuación urbanística que prevea la cesión gratuita del sistema.

Artículo 35 Inclusión o vinculación de sistemas urbanísticos en sectores o polígonos de actuación

35.1 El suelo reservado para sistemas urbanísticos generales que el plan de ordenación urbanística municipal o el programa de actuación urbanística municipal incluya, a efectos de su gestión, en polígonos de actuación urbanística en suelo urbano o en sectores de planeamiento urbanístico derivado, queda clasificado como suelo urbano o como suelo urbanizable, según corresponda, y, en consecuencia, es parte integrante del sector.

35.2 El plan de ordenación urbanística municipal o el programa de ordenación urbanística municipal también pueden, en aquellos casos que sea necesario para la implantación de las infraestructuras y servicios de conexión o para la ampliación o el reforzamiento de estas infraestructuras y servicios que requiera el desarrollo del ámbito:

• a) Vincular a sectores de suelo urbanizable, a efectos de su obtención, suelos reservados para sistemas urbanísticos que estén clasificados como suelo urbano o como suelo no urbanizable por aplicación de los criterios de clasificación de la Ley de urbanismo.
• b) Vincular a sectores sujetos a un plan de mejora urbana, o a polígonos de actuación urbanística en suelo urbano no consolidado, a efectos de su obtención, suelos reservados para sistemas urbanísticos que estén clasificados como suelo no urbanizable por aplicación de los criterios de clasificación de la Ley de urbanismo.

35.3 En los casos previstos en el apartado 2 de este artículo, los terrenos vinculados no forman parte del sector ni del polígono de actuación urbanística ni a los efectos de la aplicación de los índices de edificabilidad y otros parámetros urbanísticos, ni a efectos de cumplimiento de los estándares de cesiones para sistemas, ni a efectos de cómputo de las superficies necesarias para ejercer la iniciativa en materia de ejecución del planeamiento, y su obtención por medio de la reparcelación se produce en los términos que establece el artículo 133.4 de este Reglamento.

35.4 La superficie de los terrenos que formen parte del dominio público marítimo-terrestre o hidráulico incluidos en sectores de planeamiento derivado o en polígonos de actuación urbanística en suelo urbano no contabiliza como superficie del ámbito a los efectos establecidos en el artículo 35.2 de la Ley de urbanismo.

Artículo 36 Reglas de ponderación del aprovechamiento urbanístico

36.1 Los elementos que integran el aprovechamiento urbanístico son la edificabilidad, los usos y la intensidad de los usos que asigne al suelo el planeamiento urbanístico. La intensidad de los usos depende del número de establecimientos por unidad de superficie o de la densidad del uso residencial, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico.

36.2 Cuando el ámbito de actuación comprende diversas zonas, para la determinación del aprovechamiento urbanístico y de la fijación del valor relativo homogeneizado de cada una, se sigue el método siguiente:

Se establecen coeficientes de homogeneización, de acuerdo con lo establecido por el artículo 37 de la Ley de urbanismo que, de manera justificada, expresen las diferencias de valor del uso y de la intensidad del uso de cada zona en relación al valor de los usos y las intensidades del resto. Los coeficientes serán iguales o menores que la unidad.

En cada zona, el producto del coeficiente que le corresponda por el coeficiente de edificabilidad y por la superficie de la zona determina el aprovechamiento urbanístico, que se expresa en unidades de valor o de aprovechamiento. En el caso de zonas o sistemas de titularidad privada destinados a usos en los cuales la edificabilidad, por su carácter accesorio, no constituye un elemento relevante del aprovechamiento urbanístico, como los usos deportivos al aire libre u otros análogos, el aprovechamiento se determina por el producto del coeficiente de homogeneización, que tiene que ponderar adecuadamente esta circunstancia, y de la superficie de la zona o sistema.

El aprovechamiento urbanístico del ámbito de actuación es el sumatorio de los aprovechamientos urbanísticos de las zonas que en él se incluyen.

El aprovechamiento urbanístico medio del ámbito de actuación quedará determinado por el resultado de dividir el aprovechamiento urbanístico del ámbito de actuación por la superficie total de éste, determinada de acuerdo con aquello que establece el artículo 35 de este Reglamento.

Artículo 37 Derechos de los propietarios o propietarias de suelo urbano consolidado

Los propietarios o propietarias de terrenos clasificados como suelo urbano consolidado tienen derecho a:

• a) Completar o acabar la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen la condición de solares, previa tramitación y aprobación de los instrumentos de planeamiento y de gestión correspondientes en el caso de que los terrenos estén incluidos a tales efectos en sectores sujetos a un plan de mejora urbana o en un polígono de actuación urbanística.
• b) Edificar los solares en las condiciones y plazos que establece la Ley de urbanismo y el planeamiento urbanístico.

Artículo 38 Deberes de los propietarios o propietarias de suelo urbano consolidado

Los propietarios o propietarias de terrenos clasificados como suelo urbano consolidado están sujetos a los deberes siguientes:

• a) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen la condición de solares, previa tramitación y aprobación de los instrumentos de planeamiento y de gestión correspondientes en el caso de que los terrenos estén incluidos a tales efectos en sectores sujetos a un plan de mejora urbana o en un polígono de actuación urbanística.
• b) Edificar los solares en las condiciones y plazos que establece la Ley de urbanismo y el planeamiento urbanístico.
• c) Ejecutar en los plazos establecidos por el planeamiento urbanístico la construcción de la vivienda protegida que eventualmente les corresponda.

Artículo 39 Derechos de los propietarios o propietarias de suelo urbano no consolidado

Los propietarios o propietarias de suelo urbano no consolidado tienen derecho a:

• a) Completar la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen la condición de solares, previa tramitación y aprobación de los instrumentos de planeamiento y de gestión correspondientes, si los terrenos están incluidos en sectores sujetos a un plan de mejora urbana o en un polígono de actuación urbanística.
• b) Edificar los solares resultantes en las condiciones y plazos que establece la Ley de urbanismo y el planeamiento urbanístico.

Artículo 40 Deberes de los propietarios o propietarias de suelo urbano no consolidado

40.1 Los propietarios o propietarias de suelo urbano no consolidado incluido por el planeamiento general en sectores sujetos a un plan de mejora urbana o en polígonos de actuación urbanística tienen los deberes siguientes:

• a) Repartir equitativamente los beneficios y las cargas derivados del planeamiento urbanístico.
• b) Ceder al ayuntamiento, de manera obligatoria y gratuita, todo el suelo reservado por el planeamiento urbanístico para los sistemas urbanísticos locales de titularidad pública incluido en el ámbito de actuación urbanística en que estén comprendidos los terrenos.
• c) Ceder al ayuntamiento, de manera obligatoria y gratuita, el suelo necesario para la ejecución de los sistemas urbanísticos generales de titularidad pública que el planeamiento urbanístico general incluya en el ámbito de actuación urbanística en que estén comprendidos los terrenos.
• d) Ceder a la administración actuando, gratuitamente, el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento urbanístico, en el caso de los planes de mejora urbana o de los polígonos de actuación urbanística que determina el apartado 2 de este artículo.
• e) Costear y, si procede, ejecutar la urbanización de los sistemas generales y locales incluidos en el ámbito y de las infraestructuras necesarias para su funcionamiento, de acuerdo con lo que establezca el planeamiento, sin perjuicio del derecho a resarcirse de los gastos de instalación de las redes de abastecimiento de agua, de suministro de energía eléctrica, de distribución de gas, si procede, y de la infraestructura de conexión a las redes de telecomunicaciones, a cargo de las empresas suministradoras en la parte que, según el reglamentación específica de estos servicios, no tenga que correr a cargo de los usuarios.
• f) Participar en los costes de implantación de las infraestructuras de transporte público, de acuerdo con lo establecido por la legislación sectorial, en los casos en que la promoción urbanística tenga que dar lugar a una actuación la magnitud de la cual obligue a redefinir o ampliar dichas infraestructuras y sus conexiones, como consecuencia de la movilidad generada.
• g) Edificar los solares en los plazos y las condiciones establecidos por el planeamiento urbanístico.
• h) Ejecutar en los plazos establecidos por el planeamiento urbanístico la construcción de la vivienda protegida que eventualmente les corresponda.
• i) Conservar las obras de urbanización, agrupados legalmente como junta de conservación, en los supuestos en que se haya asumido voluntariamente esta obligación o bien lo impongan justificadamente el plan de ordenación urbanística municipal o el programa de actuación urbanística municipal, vinculándola objetivamente a la falta de consolidación del suelo o a la insuficiencia de la urbanización.

40.2 El deber de cesión del suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento urbanístico es de aplicación a todos aquellos sectores de mejora urbana y polígonos de actuación urbanística que tengan alguna de las finalidades establecidas en el artículo 68.2.a) de la Ley de urbanismo. A tales efectos, se incluyen en estas finalidades:

• a) Las actuaciones urbanísticas integradas que tienen por objeto completar el tejido urbano en ámbitos que en su mayor parte no han sido objeto previamente de transformación urbanística.
• b) Las actuaciones urbanísticas integradas que tienen por objeto la transformación del modelo urbanístico preexistente. Comportan transformación del modelo urbanístico preexistente las actuaciones que determinan el establecimiento de una nueva estructura fundamental del ámbito por razón de la creación de nuevos sistemas, la implantación de usos principales diferentes a los existentes, o la sustitución de la edificación existente por el establecimiento de nuevos criterios de ordenación, pero no las actuaciones de alcance limitado para el ajuste, la ampliación o la mejora de la vialidad o de los espacios libres.
• c) Las actuaciones urbanísticas aisladas que dan lugar a un incremento del aprovechamiento urbanístico por razón de la transformación de los usos preexistentes o del aumento de la edificabilidad. En este caso, la actuación puede ir referida a un único terreno y comportar la delimitación de un polígono de actuación a los únicos efectos de cesión del 10% de aprovechamiento de la actuación.

40.3 Los propietarios o propietarias de suelo urbano no consolidado no incluido por el planeamiento general en sectores sujetos a un plan de mejora urbana ni en polígonos de actuación urbanística tienen los deberes siguientes:

• a) Ceder gratuitamente al ayuntamiento, de manera previa a la edificación, la parte de los terrenos destinada a calles o cualquier otro tipo de vía del sistema urbanístico de comunicaciones, o a sus ampliaciones, siempre y cuando esta cesión sea necesaria para que el resto del suelo adquiera la condición de solar y se pueda construir de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico general.
• b) Costear y ejecutar la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen la condición de solares.
• c) Edificar los solares en los plazos y las condiciones establecidos por el planeamiento urbanístico.
• d) Ejecutar en los plazos establecidos por el planeamiento urbanístico la construcción de la vivienda protegida que eventualmente les corresponda.

Artículo 41 Derechos de los propietarios o propietarias de suelo urbanizable

41.1 Los propietarios o propietarias de suelo urbanizable pueden promover la transformación, de acuerdo con lo establecido por el artículo 33.4 de la Ley de urbanismo y con sujeción a los criterios de graduación temporal y espacial que establezcan, en su caso, los planes territoriales parciales, los planes directores territoriales o el planeamiento urbanístico general.

41.2 Los propietarios o propietarias de suelo urbanizable, mientras no se proceda a su transformación, tienen derecho a utilizar, disfrutar y disponer de sus terrenos de acuerdo con el régimen establecido por la Ley de urbanismo para el suelo no urbanizable. Sin embargo, en el suelo urbanizable delimitado no es posible autorizar los usos y las obras regulados por el artículo 47 de la Ley de urbanismo para el suelo no urbanizable.

Artículo 42 Deberes de los propietarios o propietarias de suelo urbanizable

La transformación del suelo urbanizable comportará para sus propietarios o propietarias los deberes siguientes:

• a) Repartir equitativamente los beneficios y las cargas derivados del planeamiento urbanístico.
• b) Ceder al ayuntamiento, de manera obligatoria y gratuita, todo el suelo reservado por el planeamiento urbanístico para los sistemas urbanísticos locales de titularidad pública incluido en el ámbito de actuación urbanística en que estén comprendidos los terrenos.
• c) Ceder al ayuntamiento, de manera obligatoria y gratuita, el suelo necesario para la ejecución de los sistemas urbanísticos generales de titularidad pública que el planeamiento urbanístico general incluya en el ámbito de actuación urbanística en que estén comprendidos los terrenos y el suelo para las infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación, cuando este suelo no sea ya de titularidad pública.
• d) Ceder a la administración actuante, gratuitamente, dentro del sector de suelo urbanizable en que estén comprendidos los terrenos, el suelo necesario para edificar el techo correspondiente al 10% del aprovechamiento urbanístico del sector.
• e) Costear y, si procede, ejecutar la urbanización, sin perjuicio del derecho a resarcirse de los gastos de instalación de las redes de abastecimiento de agua, de suministro de energía eléctrica, de distribución de gas, si procede, y de la infraestructura de conexión a las redes de telecomunicaciones, a cargo de las empresas suministradoras en la parte que, según el reglamentación específica de estos servicios, no tenga que correr a cargo de los usuarios.
• f) Costear y, si procede, ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas urbanísticos generales exteriores a la actuación urbanística y las obras para la ampliación o el reforzamiento de estos sistemas que sean necesarias como consecuencia de la magnitud de dicha actuación, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico general, abarcando, de acuerdo con lo establecido por la legislación sectorial, la obligación de participar en los costes de implantación de las infraestructuras de transporte público que sean necesarias para que la conectividad del sector sea la adecuada.
• g) Edificar los solares en los plazos y las condiciones establecidos por el planeamiento urbanístico.
• h) Ejecutar en los plazos establecidos por el planeamiento urbanístico la construcción de la vivienda protegida que eventualmente les corresponda.
• i) Conservar las obras de urbanización, agrupados legalmente como junta de conservación, en los supuestos en que se haya asumido voluntariamente esta obligación o bien lo impongan justificadamente el plan de ordenación urbanística municipal o el programa de actuación urbanística municipal, vinculándola objetivamente a la falta de consolidación del suelo o a la insuficiencia de la urbanización.

Artículo 43 Cesiones de suelo con aprovechamiento

43.1 La administración actuante debe fijar en el proceso de reparcelación el emplazamiento del suelo con aprovechamiento urbanístico que haya de ser objeto de cesión. Este emplazamiento puede atender proporcionalmente las diferentes calificaciones de zona del ámbito de actuación, para asegurar la participación de la iniciativa privada en la construcción de viviendas de protección pública.

43.2 La cesión de suelo con aprovechamiento que corresponda puede ser sustituida, por acuerdo entre la administración actuante y las personas propietarias afectadas, por su equivalente en otros terrenos fuera del sector o del polígono si se pretende mejorar la política de vivienda o si la ordenación urbanística da lugar a una parcela única e indivisible. La concreción de estos terrenos y su adjudicación a favor de la administración actuante se produce con la aprobación del proyecto de reparcelación.

43.3 A los efectos de lo establecido en el apartado 2, constituye un supuesto de mejora de la política de vivienda la cesión de terrenos fuera del ámbito de actuación destinados a vivienda protegida, cuando en este ámbito de actuación no hay terrenos con la calificación adecuada para este destino.

43.4 La cesión también puede ser sustituida totalmente o parcialmente por el equivalente de su valor económico cuando la ordenación urbanística dé lugar a una parcela única e indivisible, o cuando concurran las circunstancias previstas en el artículo 120.1.d de la Ley de urbanismo en el sentido de que la cesión no se pueda emplazar en una parcela independiente. En todos los casos, el equivalente hay que destinarlo a las finalidades de los patrimonios públicos de suelo y de vivienda que regula el artículo 224 de este Reglamento.

Artículo 44 Participación de la administración actuando en el coste de la urbanización

De acuerdo con lo establecido por el artículo 46 de la Ley de urbanismo, la administración actuante está exenta de participar en las cargas de urbanización de los terrenos con aprovechamiento urbanístico que recibe en cumplimiento de los deberes de cesión de las personas propietarias, y así se tiene que establecer en el proyecto de reparcelación, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

• a) Que el suelo se reserve expresamente para atender a necesidades de vivienda, mediante promoción pública de viviendas bajo el régimen de alquiler o de cesión temporal de uso. Esta reserva se debe hacer constar en la descripción de la finca o fincas objeto de cesión del proyecto de reparcelación y en el Registro de la propiedad.
• b) Que el suelo quede sujeto en el proyecto de reparcelación, y así se haga constar en el Registro de la propiedad, a una prohibición de disponer por un plazo mínimo de 30 años, no incluyéndose en esta prohibición las fórmulas jurídicas que comportan la disociación del dominio, ni la constitución del derecho de superficie, ni la transmisión en favor de otras administraciones públicas o de entidades dependientes de éstas, siempre y cuando en estos casos se mantenga el destino previsto en el apartado a).

Artículo 45 Requisitos para la edificación del suelo

45.1 Para que el suelo pueda ser edificado, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico, y mediante el otorgamiento de la licencia de edificación correspondiente, es preciso que haya alcanzado la condición de solar. Sin embargo, se admite que las obras de edificación sean simultáneas a la ejecución de las de urbanización o reurbanización si se cumplen las condiciones y requisitos que establece el artículo 237 de este Reglamento.

45.2 Si para la edificación es necesaria la previa reparcelación del suelo, ésta tiene que haber sido aprobada por acuerdo que haya ganado firmeza en vía administrativa.

45.3 No se aplica lo establecido en los apartados 1 y 2 de este artículo en el caso de ejecución anticipada de sistemas urbanísticos de titularidad pública.

Artículo 46 Disposiciones generales

46.1 Los propietarios o propietarias de suelo no urbanizable tienen el derecho de uso, de disfrute y de disposición de sus propiedades, de acuerdo con la naturaleza rústica de los terrenos, siempre bajo los imperativos derivados del principio de utilización racional de los recursos naturales y dentro de los límites establecidos por la legislación sectorial y urbanística, por el planeamiento territorial y urbanístico y por la legislación que sea aplicable al ejercicio de las facultades de disposición de esta clase de suelo.

46.2 En suelo no urbanizable, además de la utilización de acuerdo con su naturaleza rústica, sólo se pueden admitir los usos, construcciones y obras previstos en la Ley de urbanismo, respetando en todo caso las incompatibilidades y determinaciones de la legislación sectorial y del planeamiento territorial y urbanístico.

46.3 Además de los requisitos específicos exigidos por la Ley de urbanismo y por este Reglamento para cada uno de los usos y construcciones admitidos por la Ley de urbanismo, su autorización requiere, en todos los casos:

• a) Que el ámbito de actuación no esté sometido a un régimen especial de protección con el cual sean incompatibles, por razón de sus valores, por la existencia de riesgos o por el hecho de estar sujeto a limitaciones o a servidumbres para la protección del dominio público.
• b) Que las actuaciones no disminuyan de manera significativa la permeabilidad o la estabilidad del suelo ni afecten de manera negativa la conectividad territorial de los sistemas naturales o de los sistemas urbanos.
• c) Que no se trate de actuaciones que, atendiendo los valores que el plan de ordenación urbanística municipal protege o preserva y las finalidades que persigue, transformen la destinación o la naturaleza o bien lesionen o impidan la realización de los valores mencionados y la consecución de dichas finalidades.
• d) Que se garantice la preservación del suelo no urbanizable respecto al proceso de desarrollo urbano y la máxima integración ambiental de las construcciones y las actividades autorizadas.

46.4 Los propietarios o propietarias de suelo no urbanizable para el cual se autorice la implantación de los usos, construcciones y obras admitidos por la Ley de urbanismo tienen el deber de costear y de ejecutar las obras y actuaciones necesarias para dar cumplimiento a las medidas correctoras que se establezcan en el plan especial urbanístico o en la aprobación del proyecto, así como el deber de cumplir las condiciones de carácter urbanístico que establezca la licencia municipal, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 59 de este Reglamento.

Artículo 47 Actuaciones específicas de interés público en suelo no urbanizable

47.1 Son actuaciones específicas de interés público admisibles en suelo no urbanizable, de acuerdo con lo que disponga el planeamiento territorial y urbanístico:

• a) Las actividades colectivas de carácter deportivo, cultural, de educación en el tiempo libre y de recreo que se desarrollen al aire libre, con las obras e instalaciones mínimas e imprescindibles para el uso de que se trate.
• b) Los equipamientos y servicios comunitarios que estén vinculados funcionalmente al medio rural o que, por sus dimensiones o requerimientos funcionales, no sea adecuado que se integren en la trama urbana.
• c) Las infraestructuras propias del sistema urbanístico de comunicaciones.
• d) Las instalaciones y las obras necesarias para servicios técnicos como las telecomunicaciones, la infraestructura hidráulica general, las redes de suministro de energía eléctrica, de abastecimiento y suministro de agua y de saneamiento, la gestión de residuos, la producción de energía a partir de fuentes renovables y las otras instalaciones ambientales de interés público.

47.2 Las actuaciones específicas de interés público se tienen que implantar sobre la superficie de suelo que requiera su funcionalidad, la cual será susceptible de segregación siempre y cuando no dé lugar a un resto de finca matriz inferior a la unidad mínima de cultivo o forestal.

47.3 ...

Número 3 del artículo 47 derogado por la letra a) del apartado 1 de la disposición derogatoria única del D [CATALUÑA] 64/2014, 13 mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística («D.O.G.C.» 15 mayo).Vigencia: 4 junio 2014

47.4 ...

Número 4 del artículo 47 derogado por la letra a) del apartado 1 de la disposición derogatoria única del D [CATALUÑA] 64/2014, 13 mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística («D.O.G.C.» 15 mayo).Vigencia: 4 junio 2014

Artículo 48 Construcciones e instalaciones propias de una actividad agrícola, ganadera o forestal

48.1 A los efectos de lo que establece el artículo 47.6.a) de la Ley de urbanismo, se consideran construcciones propias de una actividad agrícola, ganadera o forestal:

• a) Las construcciones o instalaciones destinadas específicamente a la crianza de animales o bien al cultivo de especies vegetales.
• b) Las construcciones destinadas a guardar la maquinaria y demás utensilios al servicio de las actividades forestales, de crianza de animales o de cultivo de especies vegetales.
• c) Las construcciones destinadas al almacenaje, la conservación, la manipulación, el envasado y la transformación de productos, así como les destinadas a la prestación de servicios, siempre y cuando los mencionados productos y servicios se hayan originado o tengan como destinación, respectivamente y exclusivamente, una unidad de explotación agrícola o ganadera o un conjunto de unidades de explotación, integradas bajo una dirección empresarial común y siempre y cuando los terrenos objeto de la construcción formen parte de la mencionada unidad de explotación o del mencionado conjunto.
• d) Las construcciones destinadas al almacenaje, conservación y prestación de servicios propios de los centros de jardinería, siempre y cuando en la finca se desarrollen las actividades de cultivo o vivero de especies vegetales.

48.2 ...

Número 2 del artículo 48 derogado por la letra a) del apartado 1 de la disposición derogatoria única del D [CATALUÑA] 64/2014, 13 mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística («D.O.G.C.» 15 mayo).Vigencia: 4 junio 2014

Artículo 49 Actividades de explotación de recursos naturales y construcciones e instalaciones vinculadas

49.1 A los efectos de lo que establece el artículo 47.6.a) de la Ley de urbanismo, se consideran actividades de explotación de los recursos naturales las actividades extractivas y aquellas otras actividades de utilización del suelo, diferentes de las agrícolas, forestales o ganaderas, que comporten cambios en la configuración natural de los terrenos.

49.2 Entre las construcciones propias de una explotación de recursos naturales procedentes de actividades extractivas, se incluyen las instalaciones destinadas al primer tratamiento y a la selección de estos recursos, siempre y cuando estas actividades de selección produzcan un impacto ambiental menor si se llevan a cabo en el lugar de origen.

49.3 ...

Número 3 del artículo 49 derogado por la letra a) del apartado 1 de la disposición derogatoria única del D [CATALUÑA] 64/2014, 13 mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística («D.O.G.C.» 15 mayo).Vigencia: 4 junio 2014

Artículo 50 Nuevas construcciones destinadas a vivienda familiar o al alojamiento de personas trabajadoras temporeras

50.1 De acuerdo con el artículo 47.6.b) de la Ley de urbanismo, las nuevas construcciones destinadas a vivienda familiar o al alojamiento de personas trabajadoras temporeras en suelo no urbanizable tienen que estar asociadas a la explotación rústica directamente y justificadamente.

50.2 Para considerar que los usos de vivienda familiar y de alojamiento de personas trabajadoras temporeras están directamente y justificadamente asociados a una explotación rústica, es preciso que concurran los requisitos siguientes:

• a) Que la construcción destinada a vivienda o a alojamiento de personas trabajadoras temporeras se emplace en fincas que sean objeto de explotación agrícola, ganadera, forestal o de explotación de otros recursos naturales, que esta explotación esté configurada como una unidad económica desde la vertiente de la legislación fiscal y sectorial o forme parte de un conjunto integrado de unidades económicas bajo una dirección empresarial comuna, y que la dimensión física o económica de la explotación justifique la implantación del uso de vivienda.
• b) En el caso de vivienda familiar, se tiene que acreditar su necesidad con relación a las funciones de vigilancia, asistencia, gestión o control derivadas o exigidas por las características de la explotación, y la vivienda hay que destinarla a residencia habitual de la persona titular de la explotación o de la persona que, en virtud de cualquier título jurídico, ejerza las indicadas funciones.
• c) En el caso de construcciones para el alojamiento de personas trabajadoras temporeras, es preciso justificar que el ciclo de los productos de los que se trate exige, periódicamente, el trabajo coordinado de personas que la oferta laboral local no puede atender. Fuera de temporada, estas instalaciones pueden ser objeto de otros usos admitidos en suelo no urbanizable debidamente autorizados.

50.3 La concurrencia de razones justificadas en la dimensión y características de la explotación permite la autorización de la creación de nuevas viviendas, mediante división en propiedad horizontal de edificaciones existentes, o de nuevas construcciones destinadas a vivienda familiar, aunque ya exista una vivienda familiar asociada a la misma explotación, siempre y cuando se acredite que alguno de sus residentes ejerce las funciones a las que se refiere el apartado 2.b) de este artículo.

50.4 Las nuevas construcciones destinadas al uso de vivienda familiar tienen que estar integradas en las construcciones principales de la explotación rústica de la cual se trate, bien por contigüidad o bien por proximidad, con una tipología adecuada al medio rural y al resto de construcciones de la explotación.

Los requisitos de contigüidad o proximidad no se exigen cuando los mencionados usos se prevén implantar en construcciones existentes en los terrenos objeto de la explotación, la reconstrucción o rehabilitación de las cuales debe ser preferente a la nueva construcción, siempre y cuando sus características lo justifiquen.

50.5 ...

Número 5 del artículo 50 derogado por la letra a) del apartado 1 de la disposición derogatoria única del D [CATALUÑA] 64/2014, 13 mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística («D.O.G.C.» 15 mayo).Vigencia: 4 junio 2014

50.6 La licencia urbanística municipal para la construcción de viviendas familiares o de edificaciones destinadas al alojamiento de personas trabajadoras temporeras tiene que condicionar su eficacia:

• a) Al mantenimiento o a la implantación efectiva de la explotación rústica.
• b) A la indivisibilidad de las fincas registrales en las que se emplacen las construcciones.
• c) A la acreditación que las condiciones a que se refiere el apartado anterior han sido objeto de anotación en el Registro de la propiedad. La práctica de la nota marginal se llevará a cabo de acuerdo con lo establecido por la normativa reguladora de la inscripción en el Registro de la propiedad de actos de naturaleza urbanística.

50.7 La condición de la indivisibilidad de las fincas registrales a que se refiere el apartado anterior puede quedar sin efecto si se producen las siguientes circunstancias:

• a) La alteración, total o parcial, de su clasificación como consecuencia de la aprobación de un nuevo planeamiento.
• b) La autorización de la implantación de nuevos usos o de un cambio en la explotación o destino de las fincas. En este caso, la división se tiene que autorizar, si procede, mediante el procedimiento previsto en el artículo 48 de la Ley de urbanismo y en el artículo 57 de este Reglamento.

Artículo 51 Establecimientos de turismo rural y de camping

51.1 Se consideran construcciones destinadas a actividades de turismo rural, a los efectos del artículo 47.6.e) de la Ley de urbanismo, las construcciones auxiliares de los establecimientos de turismo rural que regula la legislación de turismo de Cataluña.

51.2 Las construcciones a que se refiere el apartado anterior, así como la implantación de campings requieren que estas actuaciones estén admitidas por el plan de ordenación urbanística municipal y que, con carácter previo a la obtención de la licencia urbanística municipal, se apruebe un plan especial urbanístico que establezca la ordenación y las condiciones de implantación de las indicadas actuaciones. Este plan especial tiene que regular la superficie de la actuación, y el emplazamiento, ocupación, alzadas y el resto de parámetros de las edificaciones o de las áreas de acampada y de servicios, de acuerdo con el estudio de impacto e integración paisajística que tiene que incorporar.

Artículo 52 Construcciones para la prestación de servicios de la red viaria

52.1 El dimensionado y las características de las construcciones para la prestación de servicios de la red viaria diferentes que el de suministro de carburantes, se tienen que justificar teniendo en cuenta la intensidad y tipos de tránsito de la vía a la que se pretende dar servicio y la distancia respeto de los núcleos urbanos existentes en el entorno, con capacidad de ofrecer los mismos servicios. Estas instalaciones tienen que constituir un conjunto arquitectónico integrado con las instalaciones de suministro de carburantes.

52.2 Los otros servicios de la red viaria admisibles en suelo no urbanizable a los que se refiere el apartado 1 son: los talleres de reparación de neumáticos y de aparatos eléctricos de los vehículos, los bares-restaurantes, la limpieza de vehículos, y el comercio de venta de prensa periódica y de artículos de primera necesidad.

52.3 ...

Número 3 del artículo 52 derogado por la letra a) del apartado 1 de la disposición derogatoria única del D [CATALUÑA] 64/2014, 13 mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística («D.O.G.C.» 15 mayo).Vigencia: 4 junio 2014

Artículo 53 Construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecución, el mantenimiento y el funcionamiento de las obras públicas

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Artículo 54 Apertura y recuperación de caminos

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Artículo 55 Reconstrucción y rehabilitación de masías y casas rurales

55.1 En suelo no urbanizable se admite la reconstrucción y rehabilitación de masías y casas rurales, para destinarlas a vivienda familiar, a establecimiento de turismo rural o a actividades de educación en el tiempo libre y de restauración, siempre y cuando estas masías o casas rurales hayan sido incluidas por parte del planeamiento urbanístico general o especial en el catálogo previsto por la Ley de urbanismo a tales efectos. Las masías o casas rurales también se pueden destinar a establecimiento hotelero, con exclusión de la modalidad de hotel apartamento, si lo prevé expresamente el catálogo, el cual puede establecer un límite del número de plazas.

55.2 El planeamiento urbanístico general o especial tiene que identificar en el catálogo a que se refiere el apartado anterior las masías y casas rurales que son susceptibles de reconstrucción o rehabilitación para destinarlas a los usos previstos en el apartado anterior, y tiene que justificar las razones arquitectónicas, paisajísticas o sociales que fundamentan su preservación o recuperación. Estos planes también pueden prever, si así lo justifican las características concurrentes y siempre y cuando se garanticen las necesidades de accesibilidad, que la superficie de suelo vinculada a la masía o casa rural susceptible de segregación sea inferior a la unidad mínima de cultivo o forestal, sin que, en ningún caso, esta segregación pueda dar lugar a un resto de finca matriz inferior a estas unidades mínimas.

55.3 La reconstrucción y la rehabilitación del patrimonio arquitectónico rural tienen que respetar el volumen edificado preexistente y la composición volumétrica original previamente determinados, y las posibles ampliaciones o nuevas construcciones de carácter auxiliar que admita el planeamiento urbanístico no pueden afectar los valores arquitectónicos y paisajísticos concurrentes, y tienen que estar justificadas en la necesidades derivadas del desarrollo de los usos admitidos.

55.4 Si no se alteran las características originales de la edificación, se puede admitir la división horizontal, con las limitaciones que establezca el planeamiento urbanístico y de acuerdo con la normativa reguladora de las condiciones objetivas de habitabilidad.

55.5 ...

Número 5 del artículo 55 derogado por la letra a) del apartado 1 de la disposición derogatoria única del D [CATALUÑA] 64/2014, 13 mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística («D.O.G.C.» 15 mayo).Vigencia: 4 junio 2014

Artículo 56 Ejecución de obras e implantación de usos en construcciones preexistentes

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Artículo 57 Aprobación de proyectos de actuaciones específicas de interés público y de nuevas actividades y construcciones en suelo no urbanizable

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Artículo 58 Otorgamiento de licencia para la reconstrucción y rehabilitación de masías y casas rurales y para otras actuaciones en construcciones existentes

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Artículo 59 Medidas correctoras y condiciones de carácter urbanístico para la implantación de actividades y construcciones en suelo no urbanizable

59.1 Los planes especiales urbanísticos y las resoluciones por las que se apruebe la implantación de actuaciones en suelo no urbanizable tienen que fijar las medidas correctoras aplicables a fin de evitar la degradación y la fragmentación de espacios agrarios y la afectación grave a las explotaciones agrarias, y en orden a aminorar los efectos de las edificaciones, de sus usos y accesos y de los servicios y las infraestructuras asociados sobre la calidad del paisaje, y también tienen que fijar las condiciones de carácter urbanístico que sean necesarias.

59.2 En las resoluciones indicadas en el punto anterior, así como, en su caso, en las licencias municipales para la implantación de usos y construcciones en suelo no urbanizable se deben hacer constar las condiciones especiales que se tienen que adoptar, a cargo de las personas interesadas, para la obtención de los suministros necesarios y la consecución de los niveles de saneamiento adecuados, con las debidas garantías de seguridad, salubridad y no-contaminación que tengan en cuenta los riesgos geológicos, naturales y tecnológicos.

59.3 Las resoluciones por las que se apruebe o autorice la implantación de actuaciones en suelo no urbanizable pueden sujetar el desarrollo de estas actuaciones a un plazo temporal, siempre y cuando esté justificado por las características de la actuación, transcurrido el cual debe procederse, a cargo de la persona interesada, al desmantelamiento de la instalación o construcción y la restitución del suelo a su estado originario.

59.4 Cuando la actuación no es promovida por una administración pública, para garantizar adecuadamente el cumplimiento de las medidas correctoras y de las condiciones de carácter urbanístico o temporal que se impongan hay que prestar fianza por la cuantía que se establezca en el acuerdo de otorgamiento de la licencia. Esta garantía no puede exceder del presupuesto estimado para la adopción de las medidas y condiciones impuestas.

La constitución de la garantía ante el ayuntamiento y la presentación del proyecto de ejecución son condiciones de cumplimiento inexcusable para el inicio de la ejecución de las obras, caso de ser autorizado el proyecto y una vez otorgada la licencia municipal.

59.5 Las condiciones que establezcan las licencias de acuerdo con los apartados 2 y 3 de este artículo, o de acuerdo con el artículo 60 de este Reglamento, se pueden hacer constar en el Registro de la propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaria.

Artículo 60 Condiciones de edificación en suelo no urbanizable

Las licencias de edificación en suelo no urbanizable pueden establecer las condiciones necesarias para garantizar que los materiales, los sistemas constructivos, el volumen y la tipología aparentes de las edificaciones en suelo no urbanizable sean coherentes formalmente con el carácter del ámbito territorial donde sean emplazados, de acuerdo, en su caso, con los criterios establecidos en este sentido por el planeamiento territorial y el planeamiento urbanístico.

Artículo 61 Usos y obras de carácter provisional

61.1 Sólo pueden ser admitidos como usos provisionales, en los casos y las condiciones que establece el artículo 53 de la Ley de urbanismo, los siguientes:

• a) El almacenaje o el depósito de mercancías u otros bienes muebles que no comporten actividades de comercialización o distribución.
• b) La prestación de servicios particulares a los ciudadanos como el aparcamiento de vehículos, los circuitos de prácticas de conducción, el lavado de automóviles, los centros de jardinería, u otros usos análogos que no requieran la implantación de construcciones.
• c) Las actividades del sector primario y las actividades comerciales relacionadas con este sector.
• d) Las actividades de tiempo libre, deportivas, recreativas y culturales.

61.2 Las obras ejecutadas para la implantación de los usos provisionales mencionados en el apartado 1 tienen que ser las mínimas que sean imprescindibles para permitir unas instalaciones transportables o desmontables y no pueden comportar una desfiguración definitiva del terreno.

Artículo 62 Autorización de usos y obras de carácter provisional

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