Artículo 22 Calidad del parque inmobiliario

1. Se entiende por calidad de una vivienda el conjunto de características y prestaciones que una vivienda debe tener para cumplir eficientemente su función social, las cuales deben adaptarse a los estándares de seguridad y confort adecuados en cada momento.

2. Las viviendas de obra nueva y las que resulten de la reconversión de un edificio antiguo o de obras de gran rehabilitación deben cumplir las condiciones de calidad relativas a la funcionalidad, seguridad, salubridad y sostenibilidad. Los edificios en que se integren estas viviendas deben cumplir las condiciones de solidez estructural, seguridad, accesibilidad y diseño para todas las personas establecidas por la Ley del Estado 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, y las de sostenibilidad e integración en el entorno urbano, tal y como las definen la legislación de ordenación de la edificación, los códigos técnicos y la presente ley. Todas estas condiciones pueden concretarse por reglamento en la normativa de habitabilidad.

3. Los edificios plurifamiliares de nueva construcción deben tener ascensor si no son directamente accesibles para las personas con movilidad reducida, excepto en los casos de imposibilidad técnica o económica regulados por reglamento. A tales efectos, para determinar la condición de edificio plurifamiliar no se computan las viviendas de la planta de acceso.

Número 3 del artículo 22 redactado por el artículo 157 de la Ley [CATALUÑA] 9/2011, 29 diciembre, de promoción de la actividad económica («D.O.G.C.» 30 diciembre).Vigencia: 31 diciembre 2011

4. Las viviendas de los edificios plurifamiliares de nueva construcción deben permitir a las personas con movilidad reducida su utilización y el desplazamiento por las mismas y deben cumplir las condiciones de accesibilidad y movilidad establecidas por la normativa de habitabilidad. Las nuevas viviendas deben tener un grado de flexibilidad suficiente para que puedan adaptarse sin tener que efectuar obras caras y difíciles de ejecutar, en el caso de que sus ocupantes sufran una disminución de movilidad.

5. La normativa de habitabilidad debe determinar los niveles de calidad exigibles al parque de viviendas y el proceso gradual que este parque debe seguir para adaptar las condiciones de calidad originarias a las exigencias tecnológicas y de confort de la sociedad.

6. Los entes locales pueden aprobar normas de calidad más exigentes que las normas de habitabilidad a que se refieren los apartados del 1 al 5.

7. Además de las normas a que se refiere el presente artículo, para conseguir unos niveles elevados de calidad del parque inmobiliario residencial, el departamento competente en materia de vivienda debe promover las siguientes acciones:

• a) Adoptar medidas para incrementar la profesionalidad y transparencia del sector inmobiliario.
• b) Fomentar la excelencia en todo el proceso, mediante el reconocimiento de distintivos de calidad.
• c) Difundir la información que fomente la calidad en los procesos, mediante guías complementarias de la normativa y bases de datos de distintivos de productos, servicios y edificios.
• d) Establecer un sistema de evaluación y de distintivos de los edificios de viviendas que pueda ser reconocido oficialmente.
• e) Establecer unos programas de inspección técnica de los edificios de viviendas.

Artículo 23 Requisitos exigibles a las viviendas

1. En el proceso de edificación y en la conservación y rehabilitación del parque inmobiliario residencial, debe velarse para garantizar la cohesión social, la ecoeficiencia, la optimización de los recursos disponibles, la innovación arquitectónica y la fijación de criterios de género, mediante:

• a) La promoción y el fomento de la construcción de nuevos modelos de vivienda, adecuados a la variabilidad y diversidad de la composición de las unidades familiares o de convivencia y a las necesidades de grupos específicos de población.
• b) La preservación del medio ambiente, mediante un uso adecuado del terreno, la gestión de los residuos generados, la prevención de emisiones y contaminación, y demás medidas de ecoeficiencia que establezca la legislación aplicable.
• c) La aplicación de las medidas arquitectónicas y tecnológicas, viables económica y socialmente, que aseguren el ahorro de recursos naturales, de materiales y de energía, que faciliten la reducción y gestión de los residuos y que fomenten la eficiencia energética de los edificios.
• d) La innovación en la concepción y el diseño de la vivienda, que debe permitir la flexibilidad en la utilización de los elementos para facilitar el trabajo doméstico y para adecuarse a los nuevos roles de género, y que debe permitir también efectuar transformaciones dentro de la vivienda para adaptarla a las variaciones en la estructura familiar, en su caso. Dicha innovación, en términos de perfeccionamiento, debe facilitar la introducción de nuevas tecnologías.

2. Los requisitos establecidos por el apartado 1 deben incorporarse progresivamente a las condiciones de calidad que se exigen a las viviendas y a los edificios y que regula la normativa de habitabilidad, de acuerdo con lo establecido por el artículo 22.2.

Artículo 24 El Consejo de Calidad, Sostenibilidad e Innovación de la Vivienda

1. Para garantizar que los planteamientos a que se refieren los artículos 22 y 23 se desarrollen eficientemente, el Gobierno debe crear por decreto el Consejo de Calidad, Sostenibilidad e Innovación de la Vivienda, como órgano consultivo de carácter técnico con funciones de asesoramiento y propuesta a la Administración de la Generalidad y con funciones eminentemente técnicas de mejora de la calidad arquitectónica de la vivienda y de los diversos elementos materiales que la componen.

2. El Gobierno, a propuesta del consejero o consejera competente en materia de vivienda, debe determinar la composición y el funcionamiento del Consejo de Calidad, Sostenibilidad e Innovación de la Vivienda. Deben estar representados en el mismo la Administración de la Generalidad y los colegios profesionales y asociaciones profesionales y empresariales relacionados con la construcción de viviendas.

3. El Consejo de Calidad, Sostenibilidad e Innovación de la Vivienda debe velar especialmente para incrementar el nivel de calidad de los proyectos de construcción y rehabilitación de viviendas y de los visados de los colegios profesionales, como garantes de que los proyectos cumplen las condiciones de habitabilidad establecidas.

4. La composición del Consejo de Calidad, Sostenibilidad e Innovación de la Vivienda debe tender a la paridad de género.

Véase el D [CATALUÑA] 41/2010, 23 marzo, por el que se crea el Consejo de Calidad, Sostenibilidad e Innovación de la Vivienda («D.O.G.C.» 25 marzo).

Artículo 25 Libro del edificio

1. El libro del edificio, que es el instrumento de información de la vida del edificio, debe incluir los siguientes aspectos:

• a) Las características del edificio, de las instalaciones y servicios comunes y de los demás elementos y materiales, así como las calidades y garantías.
• b) Los agentes responsables del proceso de edificación y de la calidad del edificio.
• c) Las autorizaciones administrativas de uso u ocupación y las condiciones de los suministros e instalaciones permitidos.
• d) Las instrucciones de conservación o mantenimiento y las exigencias técnicas, ajustadas a la normativa.
• e) Las limitaciones del uso, los riesgos, las necesidades de seguro y las responsabilidades.
• f) Las obras de mejora que se realicen para adaptar las viviendas a las exigencias tecnológicas y de confort a que se refiere el artículo 22.
• g) Las actuaciones arquitectónicas para garantizar la cohesión social, sostenibilidad, ecoeficiencia e innovación, de acuerdo con lo establecido por el artículo 23.

2. El modelo y el contenido del libro del edificio, sin perjuicio de los mínimos fijados por la presente ley, deben establecerse por reglamento. El libro debe estructurarse en apartados abiertos en los que debe clasificarse, inscribirse y archivarse toda la documentación gráfica y escrita del edificio, desde el proyecto de las obras hasta el final de la vida útil del edificio. El libro ha de incluir, como mínimo, la siguiente documentación:

• a) La documentación básica de identificación del edificio y del régimen legal, así como las sucesivas modificaciones.
• b) La documentación final de la obra ejecutada y de las sucesivas obras de reforma o cambio de uso que se ejecuten.
• c) La documentación relativa a la conservación, uso y mantenimiento y la que generen la gestión del edificio y los controles técnicos periódicos obligatorios.

3. Los promotores deben entregar el libro del edificio a la persona adquirente si esta es la única propietaria. En posteriores transmisiones, el libro debe entregarse siempre a los nuevos adquirentes. En caso de una comunidad de propietarios, debe entregarse el libro al presidente o presidenta, el cual debe hacer saber a los propietarios que lo tienen a su disposición.

4. El promotor o promotora o el propietario o propietaria único del edificio debe depositar una copia del libro del edificio en la oficina del Registro de la Propiedad donde esté inscrito el edificio. El cumplimiento de esta obligación debe hacerse constar de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria. La copia del libro del edificio puede presentarse en soporte informático y queda archivada en el Registro de la Propiedad durante la vida útil del edificio.

5. En el caso de los edificios existentes en el momento de la entrada en vigor de la presente ley que no tengan libro del edificio, este es exigible en los supuestos y con el contenido que se establezca por reglamento.

6. Los registradores pueden expedir, en papel o en soporte informático, a petición de los interesados que acrediten un interés legítimo, certificados de los libros del edificio que tengan en el archivo, de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria.

Artículo 26 La cédula de habitabilidad

1. La cédula de habitabilidad y, en el caso de las viviendas de protección oficial, la calificación definitiva son los documentos específicos que acreditan que una vivienda cumple las condiciones de calidad establecidas por el artículo 22 y que, en consecuencia, es apto para ser destinado a residencia. Para ocupar una vivienda, es preciso haber obtenido previamente dicha acreditación.

2. En cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones, es preciso acreditar que la vivienda cumple las condiciones de calidad, mediante la entrega o disposición de la cédula de habitabilidad vigente, de cuya presentación puede exonerarse en los supuestos y con las condiciones que establece el artículo 132.a.

3. La cédula de habitabilidad es el documento que deben exigir las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios, para la contratación de servicios y suministros a la vivienda. En el caso de viviendas de protección oficial destinadas a primera ocupación, el documento exigible es la calificación definitiva.

Número 3 del artículo 26 redactado por el número 1 del artículo 158 de la Ley [CATALUÑA] 9/2011, 29 diciembre, de promoción de la actividad económica («D.O.G.C.» 30 diciembre).Vigencia: 31 diciembre 2011

4. La cédula de habitabilidad debe distinguir los niveles de exigencia en función de si las viviendas son de nueva construcción o preexistentes. La vigencia de dichos niveles debe determinarse por reglamento, mediante el correspondiente decreto de habitabilidad.

5. La cédula de habitabilidad es otorgada por el departamento competente en materia de vivienda, sin perjuicio que pueda delegar su otorgamiento en los entes locales. En ningún caso puede otorgarse la cédula de habitabilidad si no se cumplen las condiciones técnicas legalmente exigidas por la normativa de habitabilidad.

Número 5 del artículo 26 redactado por el número 2 del artículo 158 de la Ley [CATALUÑA] 9/2011, 29 diciembre, de promoción de la actividad económica («D.O.G.C.» 30 diciembre).Vigencia: 31 diciembre 2011

5 bis. El otorgamiento de la cédula de habitabilidad implica exclusivamente que la vivienda cumple los requisitos técnicos de habitabilidad de la normativa vigente y no supone la legalización de las construcciones en lo que concierne a la adecuación del uso de vivienda a la legalidad urbanística. Para proteger los derechos de los adquirientes, cuando en la tramitación de la solicitud de la cédula de habitabilidad se ponga de manifiesto que el uso de un inmueble como vivienda puede no adecuarse a la legalidad urbanística, debe hacerse constar esta circunstancia en el documento de otorgamiento de la cédula, y el fedatario público debe ponerlo en conocimiento del adquiriente en el momento de autorizar el documento de transmisión.

Número 5 bis del artículo 26 introducido por el número 3 del artículo 158 de la Ley [CATALUÑA] 9/2011, 29 diciembre, de promoción de la actividad económica («D.O.G.C.» 30 diciembre).Vigencia: 31 diciembre 2011

6. La pérdida de las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas por la presente ley y los reglamentos que la desarrollan supone la revocación de la cédula de habitabilidad, sin perjuicio de las medidas dirigidas a la conservación y rehabilitación del inmueble y del régimen sancionador de aplicación.

7. Las viviendas con actividades económicas se consideran viviendas a efectos de la exigencia de la cédula de habitabilidad.

Número 7 del artículo 26 redactado por el número 4 del artículo 158 de la Ley [CATALUÑA] 9/2011, 29 diciembre, de promoción de la actividad económica («D.O.G.C.» 30 diciembre).Vigencia: 31 diciembre 2011

Artículo 27 La licencia de obras de edificación y las condiciones de calidad del parque inmobiliario

La licencia de obras de edificación garantiza que el proyecto cumple las condiciones de calidad de la vivienda y del edificio de viviendas que establece el artículo 22.

Artículo 27 redactado por el artículo 159 de la Ley [CATALUÑA] 9/2011, 29 diciembre, de promoción de la actividad económica («D.O.G.C.» 30 diciembre).Vigencia: 31 diciembre 2011

Artículo 28 La inspección técnica de los edificios de viviendas

1. Sin perjuicio de lo que el presente capítulo establece en relación con el control de calidad de las viviendas, la adecuación de los edificios de viviendas a los niveles de calidad exigibles en cada momento debe acreditarse mediante inspecciones técnicas que debe promover el departamento competente en materia de vivienda, en coordinación con los entes locales.

2. La inspección técnica de un edificio es obligatoria si lo determinan el programa de inspecciones de la Generalidad o los programas u ordenanzas locales, y si el edificio o las viviendas del edificio deben acogerse a programas públicos de fomento de la rehabilitación.

3. Los contenidos y la vigencia de las inspecciones técnicas de los edificios de viviendas deben determinarse por reglamento.

4. Para acreditar el estado del edificio, es preciso un informe firmado por un técnico o técnica competente. La Administración de la Generalidad puede contratar las tareas de control periódico de los edificios con los colegios o asociaciones profesionales vinculados a la edificación.

5. Los informes de inspección deben entregarse a la Administración para que esta determine, mediante el certificado de aptitud y con la colaboración del colegio profesional correspondiente, si el edificio es apto para ser usado como vivienda.

Número 5 del artículo 28 redactado por el artículo 160 de la Ley [CATALUÑA] 9/2011, 29 diciembre, de promoción de la actividad económica («D.O.G.C.» 30 diciembre).Vigencia: 31 diciembre 2011

6. Las carencias respecto a las condiciones exigibles suponen la adopción de medidas correctoras, que pueden llegar, en situaciones extremas de falta de seguridad para las personas, al desalojo y la clausura, sin perjuicio de la aplicación de lo establecido por el artículo 35.3.

7. Las actuaciones a que se refieren los apartados del 1 al 6 deben efectuarse sin perjuicio de los demás controles en materia de seguridad industrial que deban realizarse en una vivienda.

8. El Gobierno, en los planes y programas de viviendas, debe establecer líneas de ayuda excepcionales para propietarios de edificios de viviendas que tengan dificultades importantes para asumir el coste de las inspecciones técnicas obligatorias.

Artículo 29 La conservación y la rehabilitación como instrumentos para garantizar el derecho a la vivienda

El fomento de la conservación, rehabilitación y gran rehabilitación del patrimonio inmobiliario residencial es objeto de la actuación prioritaria de la Generalidad y los entes locales para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada.

Artículo 30 El deber de conservación y rehabilitación de los inmuebles

1. Los propietarios de los inmuebles cuyo uso principal sea residencial deben conservarlos y rehabilitarlos de modo que siempre estén en condiciones de uso efectivo y adecuado, de acuerdo con lo establecido por la presente ley y la normativa de ordenación de la edificación, del patrimonio cultural y arquitectónico, de protección del medio ambiente, del paisaje y de urbanismo.

2. Los arrendatarios legales de los inmuebles cuyo uso principal sea residencial deben usarlos de forma adecuada y conveniente.

3. Para que los propietarios puedan cumplir el deber de conservación, los arrendatarios de las viviendas deben facilitarles información sobre el estado de la vivienda y la forma de utilización y mantenimiento cuando les sea requerida. Los contratos de arrendamiento pueden incorporar un calendario de visitas del propietario o propietaria para comprobar el estado de la vivienda. El programa de visitas debe adaptarse a las necesidades del arrendatario o arrendataria y debe mantener el equilibrio entre el debido respeto a su intimidad y las necesidades de información del propietario o propietaria.

4. Las obras en edificios existentes de uso residencial en las que sea exigible un proyecto técnico o una dirección técnica para obtener la licencia no pueden autorizarse si no se prevé que, una vez ejecutadas, el inmueble cumpla las condiciones de calidad establecidas por el artículo 22.

5. Para asegurar el cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación, deben adoptarse las medidas de fomento e intervención administrativa establecidas por las secciones segunda y tercera, y, si procede, las medidas sancionadoras establecidas por el título VI. Si un incumplimiento se justifica objetivamente por causas de imposibilidad económica o, en el caso de propietarios de viviendas en alquiler con baja rentabilidad, porque perciben rentas antiguas provenientes de contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, la Administración debe intentar firmar un convenio de rehabilitación de acuerdo con lo establecido por el artículo 35.3.

6. Se entiende que el propietario o propietaria cumple el deber de conservación y rehabilitación si tiene vigente el certificado de aptitud a que se refiere el artículo 28.5.

Artículo 31 Los límites del deber de conservación y rehabilitación

1. El deber de conservación y rehabilitación no es exigible al propietario o propietaria en los supuestos que la normativa urbanística establece en relación con la declaración de ruina.

2. Las declaraciones de ruina deben contener un pronunciamiento respecto a si la situación ha podido derivarse o no de un incumplimiento previo del deber de conservación del edificio.

3. Si la situación de ruina se deriva de un incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación, debe incoarse el expediente sancionador correspondiente, de acuerdo con lo establecido por los artículos 123 y 124. Una vez transcurridos dos años desde el momento de la resolución administrativa de declaración de ruina sin que se haya sustituido o rehabilitado el edificio, sin causa justificada, la administración competente puede incluirlo en el Registro Municipal de Solares sin Edificar, con las consecuencias que la normativa urbanística establece para dicho supuesto.

Artículo 32 La expropiación o la ocupación temporal en edificios en régimen de propiedad horizontal

1. Si las obras, instalaciones o implantación de usos que deben realizarse en inmuebles en régimen de propiedad horizontal para cumplir el deber de conservación y rehabilitación hacen necesaria la expropiación o la ocupación temporal de elementos privativos o comunes de uso privativo, los interesados pueden instar a la Administración competente a incoar un expediente a tal fin.

2. El proyecto que incluye la previsión de la expropiación debe contener un informe técnico y una memoria que acrediten y concreten la necesidad de ocupación definitiva o temporal y que analicen las vías de actuación posibles y la justificación de que no existe una alternativa menos gravosa para los derechos de propiedad. La aprobación del proyecto lleva implícita la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los bienes y derechos afectados. La tramitación del expediente debe ajustarse al procedimiento establecido por la legislación urbanística y de expropiación forzosa.

Artículo 33 Declaración de inhabitabilidad

En los casos en que la utilización de la vivienda suponga un peligro para la seguridad o salud de las personas, sin perjuicio de las medidas urgentes de desalojo que deban adoptarse, la Administración competente puede declarar inhabitable el edificio afectado. La declaración puede hacerse con carácter provisional y cautelar, mientras se averigua el alcance del deterioro, de acuerdo con lo establecido por la legislación de procedimiento administrativo. En función de la gravedad del deterioro y de la consiguiente posibilidad de rehabilitación, la Administración debe adoptar las medidas de intervención establecidas por el presente título que sean más adecuadas.

Artículo 34 Derecho general de información y regreso de los ocupantes

1. En los procedimientos administrativos instruidos para adoptar resoluciones que obliguen o habiliten a ejecutar obras para la conservación o rehabilitación de los edificios, debe darse audiencia a los ocupantes legales y deben determinarse las repercusiones que el procedimiento puede tener sobre la situación de ocupación.

2. Con carácter general, los ocupantes legales que tengan su residencia habitual en edificios objeto de conservación y rehabilitación o en edificios declarados en ruina por una resolución administrativa, si no son responsables del deterioro, tienen el derecho de regreso, que corre a cargo del propietario o propietaria del inmueble, de acuerdo con lo establecido por, si procede, la legislación urbanística, hipotecaria y de arrendamientos urbanos.

Artículo 35 Planes de fomento de la rehabilitación

1. En los planes de vivienda, el Gobierno debe incluir subvenciones directas, ventajas fiscales o actuaciones convenidas con propietarios e inquilinos, entre otros programas o medidas específicas para el fomento de la rehabilitación del parque de viviendas y de edificios de viviendas.

2. El plan de rehabilitación de viviendas, que debe aprobarse por decreto, es el instrumento vertebrador de las políticas dirigidas a la conservación y rehabilitación del parque de viviendas y debe establecer el sistema y el calendario para su revisión y actualización. Este plan puede integrarse en el conjunto de instrumentos de planeamiento sectorial establecidos por el artículo 11 y concordantes.

3. El plan de rehabilitación de viviendas debe incluir actuaciones para rentabilizar el parque privado de viviendas en alquiler con baja rentabilidad a causa de la existencia de contratos anteriores a 9 de mayo de 1985, de prórroga forzosa. Dichas actuaciones deben consistir en el establecimiento de convenios entre la administración competente y los propietarios. Los convenios pueden establecer, previo estudio económico de la finca, ayudas para compensar los diferenciales entre los alquileres percibidos y los alquileres que asegurarían el equilibrio económico. Los propietarios que establezcan un convenio con el departamento competente en materia de vivienda deben comprometerse a alquilar las viviendas desocupadas de la finca, si las hubiere, en régimen de alquiler protegido y a respetar a los inquilinos con contratos de prórroga forzosa el derecho a permanecer en la vivienda.

Artículo 36 Declaración de áreas de conservación y rehabilitación

1. Los municipios, para promover la rehabilitación de inmuebles en áreas especialmente degradadas o para evitar procesos que puedan suponer riesgos para la cohesión social, pueden delimitar áreas de conservación y rehabilitación, previo trámite de información pública y audiencia a las demás administraciones concernidas. La documentación de la delimitación debe incluir:

• a) Una memoria explicativa y justificativa, que debe incorporar los datos urbanísticos del área y una explicación de la estructura social y las condiciones físicas de ocupación de los inmuebles.
• b) Los planos de información y delimitación del área.
• c) La relación de las propiedades afectadas, de acuerdo con la información que conste en el catastro y en el Registro de la Propiedad.

2. La declaración de área de conservación y rehabilitación lleva implícita la declaración de utilidad pública de las actuaciones y la necesidad de ocupación de los terrenos y edificios afectados a los efectos de expropiación e imposición de servidumbres u ocupación temporal de los terrenos, si las necesidades, los medios económico-financieros de que se dispone, la colaboración de la iniciativa privada y las demás circunstancias concurrentes justifican la conveniencia del mecanismo expropiatorio.

3. El acuerdo de declaración de un área de conservación y rehabilitación debe establecer, expresamente, los derechos y deberes del propietario o propietaria y de los ocupantes legales y las habilitaciones de las administraciones públicas, en el marco de lo establecido por el artículo 37.

4. Si la declaración de un área de conservación y rehabilitación supone la obtención de financiación procedente del Gobierno de la Generalidad o del Gobierno del Estado mediante los planes de vivienda convenidos, la delimitación debe realizarse de acuerdo con el departamento competente en materia de vivienda o de política territorial.

5. La delimitación que afecte a más de un término municipal puede ser promovida por los municipios interesados o por los departamentos competentes, que deben consultar previamente a los municipios. Los correspondientes órganos urbanísticos de la Generalidad, de acuerdo con las directrices del departamento competente y siguiendo el procedimiento establecido por la legislación urbanística, tramitan la delimitación.

6. Por decreto del Gobierno, si el ente o los entes locales afectados no actúan, el departamento que ha efectuado la declaración de un área de conservación y rehabilitación puede aprobar su delimitación y subrogarse en las tareas municipales a que se refiere el presente artículo.

7. La declaración de un área de conservación y rehabilitación puede adoptarse en el marco de las políticas dirigidas a la rehabilitación y a la promoción específicas de barrios y áreas urbanas que requieran una atención especial a las que se refiere la Ley 2/2004, de 4 de junio, de mejora de barrios, áreas urbanas y villas que requieren una atención especial. Asimismo, se incluyen en este concepto las áreas de rehabilitación integral y las áreas de rehabilitación de centros históricos que se hayan delimitado y declarado tomando como base marcos anteriores de la política de vivienda, si no se ha completado su programa de actuaciones.

Artículo 37 Alcance de la declaración

La declaración de un área de conservación y rehabilitación puede suponer:

• a) La aprobación de normas, planes y programas de conservación y rehabilitación de viviendas que especifiquen justificadamente el deber de conservación y rehabilitación de todos o algunos inmuebles concretos incluidos en el área delimitada.
• b) La adopción de órdenes de ejecución dirigidas al cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación. Si el coste de las obras supera el límite del deber imputable a los propietarios, la Generalidad o los entes locales pueden sufragar, a solicitud de los propietarios, la parte de exceso y suspender, si procede, los procedimientos de declaración de ruina iniciados.
• c) La incorporación de lo establecido por el artículo 15 en relación con el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.
• d) La exigencia de que cualquier procedimiento iniciado ante la Administración del Estado al amparo de la legislación de arrendamientos urbanos para obtener la autorización para el derribo de inmuebles ocupados deba disponer de un informe favorable del departamento competente en materia de vivienda que pondere la necesidad de incrementar de forma inmediata el parque residencial.
• e) La creación de un órgano administrativo o un ente gestor que impulse el proceso de rehabilitación, movilice a los sectores concernidos y asesore y proteja los derechos de los ocupantes legales de los inmuebles residenciales, especialmente si sufren situaciones de presión para hacerles abandonar los inmuebles.
• f) La suscripción de convenios de rehabilitación, de acuerdo con el artículo 39, que pueden dotarse de un fondo económico específico.
• g) La obligación de incorporar al mercado inmobiliario los inmuebles desocupados en un plazo concreto y de acuerdo con lo establecido en la propia declaración.

Artículo 38 Órdenes de ejecución

1. La Generalidad y los entes locales, para hacer cumplir los deberes establecidos por el presente título, pueden ordenar la ejecución de obras y los cambios, reparaciones, adecuaciones o cese de uso que sean precisos. Las órdenes de ejecución deben ser motivadas, y deben concretarse los defectos que debe enmendar el destinatario o destinataria.

2. Las órdenes de ejecución deben ajustarse a lo establecido por la presente ley y deben cumplir el principio de proporcionalidad administrativa. Asimismo, debe darse audiencia a las personas interesadas.

3. El incumplimiento injustificado de una orden de ejecución habilita a la Administración para adoptar cualquiera de las siguientes medidas de ejecución forzosa, sin perjuicio de lo establecido por los artículos 39 y 40:

• a) La ejecución subsidiaria, previa valoración por la Administración del coste de las actuaciones de ejecución. El importe de la valoración puede liquidarse provisionalmente, a reserva de la liquidación definitiva.
• b) La imposición de multas coercitivas, de acuerdo con lo establecido por el artículo 113.

Artículo 39 Convenios de rehabilitación

1. Las medidas de intervención administrativa dirigidas al cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación, así como las declaraciones de áreas de conservación y rehabilitación a que se refiere el artículo 36, pueden dar lugar a un convenio de rehabilitación entre la Administración y las personas interesadas en el procedimiento.

2. El convenio de rehabilitación debe incluir el programa de actuaciones de conservación y rehabilitación que deben ejecutarse, especificando si son subvencionadas o a fondo perdido, y las obligaciones concretas que asume cada una de las partes. En todo caso, el propietario o propietaria debe comprometerse a ejecutar inmediatamente las obras dirigidas a garantizar las condiciones básicas de seguridad.

3. Los planes de rehabilitación de viviendas que apruebe el Gobierno deben establecer una línea específica de ayudas para atender a los convenios de rehabilitación.

4. Las ayudas que comprometa la Administración pueden suponer que el inmueble o una parte del mismo se destine a vivienda de protección oficial. También pueden fijarse mecanismos de recuperación de las ayudas para el supuesto de que se produzca una transmisión onerosa del inmueble, de acuerdo con lo establecido por los planes de rehabilitación.

5. Los contenidos del convenio de rehabilitación deben ser una condición especial de la correspondiente licencia de obras.

6. El convenio de rehabilitación puede contener una cláusula de sujeción al derecho de tanteo y retracto de las transmisiones que se produzcan después de su subscripción, si previamente no se ha delimitado un área a tales efectos.

7. El incumplimiento del convenio de rehabilitación da lugar a su resolución y puede suponer la prohibición temporal del uso residencial, multas coercitivas, la ejecución subsidiaria a cargo de los obligados y la inscripción en el Registro Municipal de Solares sin Edificar. La resolución del convenio no deja sin efectos, en ningún caso, el destino de las viviendas de protección oficial previstas.

8. Los pactos con trascendencia real deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Artículo 40 Expropiación por incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación

1. Una vez agotadas las vías de fomento y coercitivas establecidas por el presente título, en los ámbitos calificados por el Plan territorial sectorial de vivienda como de fuerte y acreditada demanda residencial, la administración competente puede acordar la expropiación forzosa de la propiedad por incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación si dicho incumplimiento supone un riesgo para la seguridad de las personas, siempre que se hayan garantizado, a los propietarios que demuestren su necesidad, las ayudas públicas suficientes para hacer frente al coste del deber de rehabilitación de su vivienda.

2. Para ejercer la potestad expropiatoria, debe instruirse previamente el correspondiente expediente de declaración de incumplimiento de la función social de la propiedad.

3. En la ejecución de las medidas establecidas por los apartados 1 y 2, el departamento competente en materia de vivienda y las administraciones locales deben actuar coordinadamente.

Artículo 41 Detección de utilizaciones y situaciones anómalas de las viviendas

1. Son utilizaciones anómalas de una vivienda o de un edificio de viviendas:

• a) La desocupación permanente, definida por el artículo 3.d.
• b) La sobreocupación, definida por el artículo 3.e.

2. La infravivienda, definida por el artículo 3.f, es una situación anómala.

3. La administración competente, si tiene constancia de que una vivienda o un edificio de viviendas se utiliza de forma anómala o un inmueble se halla en situación anómala, debe abrir el oportuno expediente administrativo para realizar los actos de instrucción necesarios para determinar, conocer y comprobar los hechos sobre los que debe dictar la resolución.

4. En la detección de utilizaciones y situaciones anómalas de las viviendas, deben tenerse en cuenta especialmente:

• a) Las declaraciones o actos propios del titular o la titular de la vivienda o del inmueble.
• b) Las declaraciones y comprobaciones del personal al servicio de las administraciones públicas que tiene atribuidas las funciones de inspección en dicha materia y de los agentes de la autoridad en general.
• c) La negativa injustificada del titular o la titular de la vivienda o del inmueble a facilitar las comprobaciones de la Administración si no existe causa verosímil que la fundamente y si, además, constan otros indicios de falta de ocupación.
• d) Los anuncios publicitarios.

5. Una vez detectada la utilización o situación anómala, a efectos de comprobación, de forma justificada y aplicando criterios de ponderación en la elección del medio probatorio, la administración competente puede solicitar información relativa a:

• a) Los datos del padrón de habitantes y de otros registros públicos de residentes u ocupantes.
• b) Los consumos anormales de agua, gas y electricidad.

6. Con la finalidad a la que se refiere el apartado 5, los responsables de los registros públicos y las compañías suministradoras deben facilitar los datos requeridos.

Artículo 42 Actuaciones para evitar la desocupación permanente de las viviendas

1. La Generalidad, en coordinación con las administraciones locales, debe impulsar políticas de fomento para potenciar la incorporación al mercado, preferentemente en alquiler, de las viviendas vacías o permanentemente desocupadas. A tal fin, debe velar para evitar situaciones de desocupación permanente de viviendas y debe aprobar los correspondientes programas de inspección.

2. Deben darse garantías a los propietarios de las viviendas vacías o permanentemente desocupadas sobre el cobro de las rentas y la reparación de desperfectos.

3. Deben impulsarse políticas de fomento de la rehabilitación de las viviendas que estén en mal estado para ser alquiladas, mediante subvenciones directas a los propietarios, oferta de subrogación de la Administración en la ejecución de las obras y apoyo público a contratos de masovería urbana.

4. Las viviendas vacías o permanentemente desocupadas pueden cederse a la Administración pública para que las gestione en régimen de alquiler. En contrapartida, debe suscribirse un pacto relativo al cobro y demás condiciones de la cesión, dentro de programas específicamente destinados a dicha finalidad en los planes de vivienda.

5. La Administración puede adoptar medidas distintas de las establecidas por los apartados del 1 al 4, entre las cuales las de carácter fiscal, con los mismos objetivos de incentivar la ocupación de las viviendas y penalizar su desocupación injustificada.

6. ...

Número 6 del artículo 42 derogado por el artículo 161 de la Ley [CATALUÑA] 9/2011, 29 diciembre, de promoción de la actividad económica («D.O.G.C.» 30 diciembre).Vigencia: 31 diciembre 2011

7. ...

Número 7 del artículo 42 derogado por el artículo 161 de la Ley [CATALUÑA] 9/2011, 29 diciembre, de promoción de la actividad económica («D.O.G.C.» 30 diciembre).Vigencia: 31 diciembre 2011

Artículo 43 Actuaciones para evitar la sobreocupación de las viviendas

1. La Generalidad y los entes locales deben impulsar políticas orientadas a erradicar las situaciones de sobreocupación de las viviendas y deben actuar sobre los responsables directos y las causas de estas situaciones. A tal fin, deben aprobar programas de inspección y velar para evitar que las viviendas estén sobreocupadas.

2. En el caso de zonas con una alta concentración de viviendas sobreocupadas, las administraciones competentes pueden delimitarlas y declarar áreas de tanteo y retracto, de acuerdo con lo establecido por el artículo 15, y pueden declararlas áreas de conservación y rehabilitación, de acuerdo con lo establecido por los artículos 36 y 37.

3. La constatación de situaciones de sobreocupación puede suponer la imposición a los responsables de las sanciones establecidas por la presente ley. En todo caso, debe darse audiencia previa al propietario o propietaria si se acredita que ha consentido expresamente la sobreocupación. Sin perjuicio de todo ello, las administraciones pueden expropiar temporalmente el usufructo de las viviendas sobreocupadas para su ulterior alquiler en las condiciones adecuadas.

4. A los efectos a que se refieren los apartados del 1 al 3, para emprender acciones correctoras de la situación, los propietarios de viviendas presuntamente sobreocupadas pueden solicitar la ayuda de la administración competente, la cual, en el correspondiente proceso de comprobación, de acuerdo con lo establecido por el artículo 41.5, puede obtener del padrón de habitantes la información pertinente sobre las personas empadronadas.

5. Para un mejor control de las situaciones de sobreocupación, pueden establecerse acuerdos de colaboración con las asociaciones y colegios profesionales que actúen en el mercado inmobiliario.

6. En las actuaciones para la corrección de situaciones de sobreocupación, las administraciones públicas deben prever las medidas adecuadas para acoger a las personas afectadas por dicha circunstancia en la medida en que puedan y los recursos disponibles lo permitan. A tal fin, deben establecer los pertinentes programas y acuerdos de cooperación y colaboración con los servicios de atención social competentes y los servicios de mediación a que se refiere el artículo 69.

7. Si es preciso restituir el estado de habitabilidad exigible de las viviendas sobreocupadas, la Administración local, directamente o con el apoyo de la Generalidad, puede ejecutar subsidiariamente las obras de reparación necesarias.

Artículo 44 Actuaciones para evitar las situaciones de infravivienda

1. Las administraciones competentes deben impulsar políticas orientadas a erradicar las situaciones de infravivienda. A tal fin, deben aprobar programas de inspección y deben velar para evitar que inmuebles en situación de infravivienda sean vendidos, alquilados o cedidos como viviendas.

2. En el caso de zonas con una alta concentración de infraviviendas, las administraciones competentes pueden delimitarlas y declarar las áreas de conservación y rehabilitación, de acuerdo con lo establecido por los artículos 36 y 37.

3. La declaración de infravivienda debe acordarse, previa tramitación del expediente contradictorio, de acuerdo con el procedimiento establecido por la legislación de procedimiento administrativo. Dicha declaración puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Si implica una prohibición de disponer de la vivienda en los términos del apartado 1, tiene el mismo régimen legal que las establecidas por el artículo 26.1 de la Ley hipotecaria del Estado y debe hacerse constar en el Registro de la Propiedad de acuerdo con lo que establezca la norma sectorial aplicable.

4. Para un mejor control de las situaciones de infravivienda, pueden establecerse acuerdos de colaboración con las asociaciones y colegios profesionales que actúen en el mercado inmobiliario.

5. En las actuaciones para la corrección de situaciones de infravivienda, las administraciones públicas deben prever las medidas adecuadas para acoger a las personas que ocupan estos inmuebles con contratos de alquiler o con cesión de uso. A tal fin, deben establecer los pertinentes programas y acuerdos de cooperación y colaboración con los servicios de atención social competentes.