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Civil
01/03/2011 07:00:00 ADMINISTRACIÓN DE FINCAS 19 minutos

Vicisitudes jurídicas de la relación contractual entre la comunidad de propietarios y la empresa mantenedora del ascensor

La práctica forense nos indica que existe una fuente de litigiosidad destacable entre las Comunidades de Propietarios y las empresas dedicadas al mantenimiento de ascensores, derivada de las relaciones contractuales que ambos sujetos mantienen. Causas importantes de esta litigiosidad ,en general, son consecuencia de: a) el término de los contratos y la falta de previsión a eventualidades derivadas de la naturaleza del objeto del contrato. Por otro lado, eventualidades perfectamente previsibles b) la propia regulación específica que vincula a la actividad (Reglamento de Aparatos Elevadores) y c) en mi opinión, la práctica comercial agresiva de alguna de las empresas del sector.

Daniel Enrich Guillén

1. Introducción

La práctica forense nos indica que existe una fuente de litigiosidad destacable entre las Comunidades de Propietarios y las empresas dedicadas al mantenimiento de ascensores, derivada de las relaciones contractuales que ambos sujetos mantienen.

Causas importantes de esta litigiosidad ,en general, son consecuencia de: a) el término de los contratos y la falta de previsión a eventualidades derivadas de la naturaleza del objeto del contrato. Por otro lado, eventualidades perfectamente previsibles b) la propia regulación específica que vincula a la actividad (Reglamento de Aparatos Elevadores) y c) en mi opinión, la práctica comercial agresiva de alguna de las empresas del sector.

En el presente trabajo, se va a intentar recoger las distintas vicisitudes que pueden surgir de la relación obligacional que nace del contrato de mantenimiento suscrito por la empresa mantenedora y la Comunidad de propietarios. Todo ello, con un especial análisis a la casuística reflejada en la numerosa jurisprudencia al efecto.

2. El contrato de arrendamiento de servicios

Nuestro Código Civil, regula de forma somera lo referente al contrato de arrendamiento de servicios. El artículo 1544 CC dice:? En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto?. Y el artículo 1583 CC preceptúa: ?Pueden contratarse toda clase de servicios sin tiempo fijo, por cierto tiempo, o para una obra determinada. El arrendamiento hecho por toda la vida es nulo?.

Partiendo de la evidencia de que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de servicios, vamos a desarrollar las características propias del tipo de contrato atendiendo al objeto del presente estudio.

El tipo de contrato que vincula a las partes, suele ser un contrato de adhesión. Por lo tanto lo usual es que se trate de un contrato tipo en el que el clausulado viene determinado por la parte empresarial y el que la Comunidad de Propietarios, a través de su representante legal 1, suscribe. Iniciándose, de esta manera, la relación obligacional.

Como establece la STS de 5 de julio de 1997: ? por contrato de adhesión ha de entenderse aquel en que la esencia del mismo, y sus cláusulas, han sido predispuestas por una parte e impuestas a la otra, sin que ésta tenga la posibilidad de negociarlas, hacer contraofertas ni modificarlas, sino simplemente aceptarlas o no; se mantiene la libertad de contratar (libertad de celebrar o no el contrato) pero no la libertad contractual (libertad de ambas partes, no de una sola, de establecer las cláusulas que acepten mutuamente)?.

En el mismo sentido la STS de 21 de marzo de 2003 que dice: ? expone la doctrina que el contrato de adhesión es aquél en que una de las partes establece un contenido prefijado, de tal modo que la conclusión del contrato no va precedida por una discusión del posible contenido del mismo por las partes contratantes. Las cláusulas no pueden ser más que pura y simplemente aceptadas, y, si los interesados desean contratar, han de hacerlo aceptando el contenido que con carácter inmodificable se da al contrato?.

No se discute la validez del contrato de adhesión, inherente a la realidad actual.

Sin embargo, sí es indudable su control legal y judicial para evitar que una de las partes sufra perjuicios que no deben tolerarse en derecho.

Dicha relación suele ser de tracto sucesivo, es decir, prolongada en el tiempo. Más adelante, profundizaremos en la cuestión de la duración del contrato.

También nos encontramos ante una relación sinalagmática o conmutativa y por lo tanto, con obligaciones por y para ambas partes contratantes.

Como primer dato a destacar, al tratarse de un contrato tipo, debe atenderse a lo establecido en la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación.

Por otro lado, advertir que las posiciones contractuales no están equilibradas. De una parte, aparece la Comunidad de propietarios, que a todos los efectos, debe considerarse como un consumidor 2, por ello en la esfera protectora de las leyes de consumidores y usuarios. En la otra parte de la relación contractual, aparece la empresa mantenedora, como empresario y posición dominante en el contrato.

En cuanto al objeto y causa del contrato, vamos a abordar su tratamiento de forma conjunta y desde la posición de la Comunidad de Propietarios. La causa del contrato es la necesaria obligación reglamentaria de que una empresa autorizada por los organismos de industria, se encargue del mantenimiento del aparato elevador de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Aparatos Elevadores. Así se establece normativamente en el artículo 13 del Reglamento de Aparatos Elevadores 3. El objeto del contrato es el mantenimiento del aparato elevador y los servicios inherentes al mismo, de conformidad con lo establecido en la normativa reguladora.

Sin embargo, y consecuencia de la regulación específica y de la propia práctica del sector, lo habitual es que el ascensor no deba ser manipulado por empresa distinta a la empresa mantenedora (el ascensor posee una especie de matrícula denominada R.A.E, que no es más que un registro ante los organismos de industria de la correspondiente CCAA). Sin embargo, en este punto y cogiendo como referencia la casuística suscitada en el sector automovilístico con respecto al tema de las garantías cuando el vehículo era manipulado por un taller distinto al oficial, bien podría aplicarse la misma línea con el fin de zanjar la cuestión de que sólo pueda manipular el ascensor la empresa que tiene suscrito el contrato de mantenimiento y no otra de la misma manera autorizada por el organismo de industria 4. Ello en la medida que es perfectamente factible determinar y delimitar la responsabilidad ante la eventualidad de un accidente. Por ello, atendiendo a lo establecido en el artículo 11 del Reglamento que regula la actividad, no veo objeción a que puedan intervenir sobre un mismo aparato elevador distintas empresas autorizadas, cada una en base a la respectiva relación contractual planteada (mantenimiento, reparación, modernización, adaptación a normativa, etc.) 5. En mi opinión, un modo de verificar el trabajo realizado, a la hora de delimitar responsabilidades, podría ser, si la intervención realizada así lo exigiera, pasar una inspección por el organismo autorizado por industria a modo de la inspección que se realiza cuando se cambia de empresa conservadora.

Y todo ello viene a colación de que dentro de la relación contractual existente cabe la posibilidad, derivada de la propia naturaleza del servicio, que surjan otras relaciones contractuales a raíz de reparaciones o modernizaciones necesarias en la instalación. Aparecen de esta manera contratos de arrendamiento de obra 5 que van desde reparaciones necesarias para el buen funcionamiento, muchas de ellas pequeñas intervenciones, otras un tanto más complejas, a modernizaciones de mejora en la instalación.

Las preguntas que cabe formularse son:

¿Debe dejarse al arbitrio de una de las partes, la empresa mantenedora, la imposición de los términos de esta nueva relación contractual? Obviamente, la respuesta debe ser no, atendiendo a lo preceptuado en el artículo 1256 CC que reza: ?La validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes? y también, por supuesto, atendiendo al principio de buena fe contractual.

¿La vinculación temporal del contrato debe prevalecer sobre los derechos del consumidor a elegir libremente a un proveedor? No debería ser así, desde el punto de vista de la libre competencia y del principio de libre mercado.

¿Cabe resolver el contrato alegando justa causa? Por supuesto, el cumplimiento de las obligaciones contractuales obliga a las partes contratantes. Existen circunstancias que deben entenderse como justa causa para resolver el contrato, entre ellas un incumplimiento defectuoso, y que más adelante examinaremos.

¿Por qué, el empresario que es conocedor de que todas estas cuestiones se puedan plantear en el transcurso temporal del contrato, no las regula? Probablemente porque no le interese desde el punto de vista empresarial. Sin embargo, ello da lugar a la siguiente cuestión: ¿Puede considerarse que tal omisión incumple los principios de la buena fe contractual? Desde mi punto de vista, la respuesta debe ser afirmativa.

3. Duración del Contrato.

Vamos a abordar el tema de la duración del contrato. Cuestión que tras la resolución anticipada de la relación contractual por parte de la Comunidad de Propietarios, es objeto de bandera y fundamento de la pretensión de reclamación por daños y perjuicios, por parte de las empresas del sector.

Práctica habitual de las empresas de ascensores es que se establezca una duración del contrato duradera, en ocasiones, de hasta diez años, en muchas ocasiones incentivando el tiempo de vinculación mediante rebajas en el precio del arrendamiento de servicios. Es cierto que en las relaciones contractuales, existe el principio de pacta sunt servanda por el que se establece que lo pactado por las partes tiene fuerza de ley para las mismas. Sin embargo, no se trata de un principio con carácter absoluto y como casi todos los principios, debe ponderarse atendiendo a los intereses en juego y a las circunstancias del caso concreto, midiéndose con otros principios de carácter general como podrían ser la buena fe o el principio de que la ley no ampara el abuso de derecho 6.

Bien, al respecto, hay que volver a sacar a colación la posición contractual débil que es la Comunidad de Propietarios, en su calidad de consumidor y usuario. Por ello, y como ya he citado anteriormente, debe tenerse en consideración, toda la irradiación protectora de las leyes de que amparan los derechos del consumidor. De la combinación de encontrarnos con un contrato de adhesión y con una de las partes del contrato como consumidor, se debe atender a lo establecido por los artículos 80 y siguientes del RD legislativo 1/2007 de 16 de noviembre por el que se aprueba el texto refundido de LGDCU y otras leyes complementarias.

Atendiendo a esa normativa, existe numerosa jurisprudencia menor que ha considerado que la duración más allá de los cinco años, con prórrogas tácitas por el mismo periodo, sin mediar denuncia por la Comunidad de Propietarios con al menos tres meses previos a la finalización del periodo establecido, debe considerarse cláusula abusiva y por lo tanto, nula 7. Ello en la medida que contraviene lo establecido en el art. 87.6 LGDCU que dice: ? Las estipulaciones que impongan obstáculos onerosos o desproporcionados para el ejercicio de los derechos reconocidos al consumidor y usuario en el contrato, en particular en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado, la imposición de plazos de duración excesiva, la renuncia o el establecimiento de limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin a estos contratos, así como la obstaculización al ejercicio de este derecho a través del procedimiento pactado, cual es el caso de las que prevean la imposición de formalidades distintas de las previstas para contratar o la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la atribución al empresario de la facultad de ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados?.

En el mismo sentido, el artículo 85.2 LGDCU dice que se considerarán abusivas: ?Las cláusulas que prevean la prórroga automática de un contrato de duración determinada si el consumidor y usuario no se manifiesta en contra, fijando una fecha límite que no permita de manera efectiva al consumidor y usuario manifestar su voluntad de no prorrogarlo?.

Al objeto de nuestro estudio, tal y como se pronuncian las SAP de Cantabria nº 459/01 de 19 de julio y la SAP de Cartagena nº 362/2010 de 7 de diciembre, en cuanto a la consideración de abusiva de la cláusula de prórroga automática del contrato, abogan por que el ejercicio efectivo debe ser entendido como ejercicio fácil, factible sin especiales esfuerzos.

El Tribunal de la Audiencia Provincial de Cartagena, sección nº5 considera que: ? la cláusula discutida es igualmente despótica porque exigir a una parte contratante que contemple, a cinco años vista, la llegada de un término concreto a partir del cual no podrá ya denunciar la prórroga del contrato, supone un gravamen extraordinario y considerable, tanto más cuanto uno de los contratantes es una comunidad de propietarios, cuya voluntad se integra de forma lenta y compleja, con implicación de diversos órganos (presidente, secretario, administrador y junta de propietarios) que van sucediéndose a lo largo de los años, resultando evidente que la posibilidad de manifestar en tiempo la voluntad contraria a la prórroga es mucho menos efectiva, siendo perfectamente comprensible que desconozca incluso el periodo contratado y el tiempo mínimo para denunciar la resolución, sin que concurra causa cabal y razonable, que no sea el interés y beneficio de la arrendadora, que justifique la desmesurada vigencia de la nueva prórroga, convirtiendo las presuntas facilidades que la cláusula pretende para las partes contratantes en una dificultad adicional?.

Para no ser arbitrario, mencionar que existe una línea jurisprudencial a favor de la validez de las cláusulas contractuales 8. Sin embargo, entiendo que acogerse a la normativa Civil, omitiendo lo establecido por la legislación de consumidores y usuarios, es una postura, en mi opinión, equivocada.

En cuanto a la resolución anticipada por parte de la Comunidad de Propietarios sin mediar justa causa y la aplicación de la cláusula penal establecida en el contrato, decir que la última tendencia jurisprudencial pasa por moderar las indemnizaciones de conformidad con lo establecido en el artículo 1103 CC, reconociendo un cierto derecho de indemnización a favor de la empresa mantenedora. Sin embargo, siendo que se trata de contratos de adhesión y que las cláusulas pueden entenderse contrarias a la buena fe, desproporcionadas y no equitativas, se modera el porcentaje indemnizatorio, recogiéndose casos en los que se fija indemnizaciones que van desde un quince hasta un treinta por ciento del periodo pendiente 9.

4. Resolución, incumplimiento y justa causa.

Respecto a la resolución existiendo justa causa, en cuanto a la posición de demandada de la Comunidad de Propietarios, advertir que la carga de la prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 217.3 LEC deberá ir en la línea de enervar los hechos alegados por la parte actora. Cuando la resolución del contrato se deba a la consideración de incumplimiento por parte de la empresa mantenedora, derivada de cualquier cumplimiento defectuoso, se deberá probar a través de los medios que mejor proceda. En la jurisprudencia estudiada, la casuística de la prueba va desde la testifical de vecinos, las deficiencias encontradas en el acta de inspección realizada por empresa autorizada por el organismo de industria que denotaban un defectuoso mantenimiento, o los reiterados partes y registro de llamadas por averías.

En mi opinión, también debe entenderse por justa causa cuando la resolución unilateral del contrato de mantenimiento no ha sido caprichosa y viene motivada por necesidades técnicas que requieren de una intervención más allá de lo estrictamente estipulado en el contrato de arrendamiento de servicios. Por ello, no se puede comprender, que amparados en el marco de una relación contractual, la empresa mantenedora pretenda hacer valer esa posición dominante para imponer condiciones en una nueva relación contractual de arrendamiento de obra. Máxime, cuando en el contrato de adhesión suscrito, con prórrogas tácitas a lo largo del tiempo, no contemplan la posibilidad de que circunstancias técnicas obliguen a nuevos contratos al margen del contrato de mantenimiento y por supuesto, no se estipula nada acerca de las condiciones surgidas de esta posible eventualidad. Ello produce un manifiesto desequilibrio en las partes contratantes.

5. Conclusiones.

De todo lo dicho y reiterándome en la consideración de consumidor y usuario de la posición contractual ocupada por la Comunidad de propietarios frente a la empresa mantenedora y empresarial, entiendo que sería importante que en la regulación contractual, se recogiera de manera amplia las soluciones al conjunto de eventualidades que pueden surgir del objeto del contrato. No hacerlo, deja en claro desequilibrio a la parte débil del contrato, es decir, la Comunidad de Propietarios.

Por otro lado, es importante destacar la aplicación de las normas que establecen lo que deben considerarse cláusulas abusivas, afectando éstas a los plazos convenidos en el contrato y las condiciones indemnizatorias.

Daniel Enrich Guillén
Jurado&Enrich Despacho Jurídico.

Notas

1 Representante legal. Art 13.3 LPH: ?El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten?.

2 RD legislativo 1/2007 de 16 de noviembre por el que se aprueba el texto refundido de LGDCU y otras leyes complementarias.

Artículo 3. Concepto general de consumidor y de usuario.

A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional.

Artículo 4. Concepto de empresario.

A efectos de lo dispuesto en esta norma, se considera empresario a toda persona física o jurídica que actúa en el marco de su actividad empresarial o profesional, ya sea pública o privada.

3 REAL DECRETO 2291/1985, de 8 de noviembre por el que se aprueba el Reglamento de aparatos de elevación y manutención de los mismos.

Artículo 13. Propietarios.

1. El propietario o, en su caso, el arrendatario de un aparato de elevación y manutención, objeto de este Reglamento, ha de cuidar de que este se mantenga en perfecto estado de funcionamiento, así como impedir su utilización cuando no ofrezca las debidas garantías de seguridad para las personas o las cosas. a estos efectos, tendrá que cumplir las siguientes obligaciones:

  • Contratar el mantenimiento y revisiones de la instalación con una empresa conservadora que cumpla los requisitos exigidos por este Reglamento, si así se indica en las Instrucciones Técnicas Complementarias de este Reglamento. ( RD 560/2010).

  • Solicitar a su debido tiempo la realización de las inspecciones periódicas que establezcan las ITC.

  • Tener debidamente atendido el servicio de las instalaciones, a cuyo efecto dispondrá, como mínimo, de una persona encargada del aparato si así se estableciera en la ITC correspondiente.

  • Impedir el funcionamiento de la instalación cuando, directa o indirectamente, tenga conocimiento de que la misma no reúne las debidas condiciones de seguridad.

  • En caso de accidente, vendrá obligado a ponerlo en conocimiento del órgano territorial competente de la Administración Pública y de la empresa conservadora y a no reanudar el servicio hasta que, previos los reconocimientos y pruebas pertinentes, lo autorice este órgano competente.

  • Facilitar a la empresa conservadora la realización de las revisiones y comprobaciones que está obligada a efectuar en su aparato elevador o de manutención.

4 Reglamento CE 1400/2002 y 461/2010.

5 REAL DECRETO 2291/1985, de 8 de noviembre por el que se aprueba el Reglamento de aparatos de elevación y manutención de los mismos.

Artículo 11.

Los conservadores, con independencia de lo que especifiquen las ITC, adquirirán por su parte las siguientes obligaciones en relación con los aparatos cuyo mantenimiento o reparación tengan contratado.

  1. Revisar, mantener y comprobar la instalación de acuerdo con los plazos que para cada clase de aparato se determinen en las ITC.

    En estas revisiones se dedicará especial atención a los elementos de seguridad del aparato, manteniendo un buen funcionamiento y la seguridad de las personas y las cosas.

  2. Enviar personal competente cuando sea requerido por el propietario o arrendatario, en su caso, o por el personal encargado del servicio, para corregir averías que se produzcan en la instalación.

  3. Poner por escrito en conocimiento del propietario o arrendatario, en su caso, los elementos del aparato que han de sustituirse, por apreciar que no se encuentran en las condiciones precisas para que aquel ofrezca las debidas garantías de buen funcionamiento, o si el aparato no cumple las condiciones vigentes que le son aplicables.

  4. Interrumpir el servicio del aparato cuando se aprecie riesgo de accidentes hasta que se efectúe le necesaria reparación.

    En caso de accidente, vendrán obligados a ponerlo en conocimiento del órgano territorial competente de la Administración Pública y a mantener interrumpido el funcionamiento hasta que, previos los reconocimientos y pruebas pertinentes, lo autorice dicho órgano competente.

  5. Conservar, desde la última inspección periódica realizada por el órgano territorial competente, la documentación correspondiente, justificativa de las fechas de visita, resultado de las revisiones de conservación, elementos sustituidos e incidencias que se consideren dignas de mención, entregándose una copia de la misma al propietario o arrendatario, en su caso.

  6. Comunicar al propietario del aparato la fecha en que le corresponde solicitar la inspección periódica.

  7. Dar cuenta en el plazo máximo de quince días al órgano territorial competente de la Administración Pública de todas las altas y bajas de contratos de conservación de los aparatos que tengan a su cargo.

Al enviar esta comunicación el conservador podrá hacer constar cuantas observaciones estime pertinentes.

6 Art. 7 CC.

7 SAP de Cartagena de 7 de diciembre de 2010; SAP de Gerona de 9 de noviembre de 2009; SAP de Castellón de 13 de marzo de 2010 ; SAP de Soria de 28 de octubre de 2009.

8 SAP de Orense de 9 de julio y 26 de marzo de 2009; SAP de Albacete de 12 de junio de 2009.

9 SAP de Pontevedra de 17 de febrero de 2009 ; SAP de Alicante de 17 de septiembre de 2009.

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