La mesa redonda del próximo webinario organizado conjuntamente por la Comisión JUBILARE y el Proyecto de Investigación PID2022-136264OB-I00, Socialización del cuidado de las personas mayores (SOCUPER) aborda un tema de creciente importancia social y económica que, difícilmente, puede resultar ajeno al lector: la financiación de los cuidados de las personas mayores a través de la vivienda familiar. El encuentro digital partirá de una visión de la vivienda que trasciende una concepción estrictamente espacial para analizarla como un recurso estratégico capaz de impactar en la calidad de vida de sus propietarios, ofreciéndoles seguridad económica para afrontar la vejez con tranquilidad.
Aunque ciertamente es un aspecto relevante que no se puede descuidar, no basta solo con una mirada ética y social que valore profundamente a las personas mayores como sujetos plenos de derechos para garantizar que su envejecimiento se desarrollará en un escenario ventajoso. El constante incremento en la esperanza de vida ha hecho posible que un mayor número de personas alcance edades avanzadas. No obstante, esos años adicionales aportados a la vida implican una creciente necesidad de cuidados de larga duración, evidenciandola complejidad de su cobertura económica. Es por ello que uno de los principales desafíos que van a hacer posible un envejecimiento en condiciones dignas pasa por asegurar la sostenibilidad económica del cuidado en la última etapa de la vida, garantizando las condiciones materiales que lo hagan posible. Existe un consenso en que lograr una vejez digna requiere, de manera imprescindible, contar con recursos adecuados que permitan evitar las situaciones de precariedad asociadas a la falta de seguridad económica y habitacional.
Dice Serrat en su canción Llegar a viejo, «Y después de darlo todo —en justa correspondencia— todo estuviese pagado y el carné de jubilado abriese todas las puertas... Quizá llegar a viejo sería más llevadero, más confortable, más duradero». Una declaración lírica, cargada de anhelo, que la realidad lamentablemente frustra su consecución. Llegar a la vejez para muchas personas supone enfrentarse a una etapa de vulnerabilidad económica motivada por pensiones insuficientes, de montos medios o bajos, que no alcanzan a cubrir los costos asociados a la dependencia. El «carné de jubilado» no abre todas las puertas; en muchos casos, apenas abre algunas y a veces incluso se convierte en sinónimo de precariedad. Con este panorama, el uso del patrimonio residencial en cuanto herramienta financiera, puede asumir un papel relevante en un escenario económico marcado por el aumento constante del valor de los inmuebles.
Téngase en cuenta que en la sociedad española la gran mayoría de personas mayores de 65 años posee una vivienda en propiedad, libre de cargas, pagada con años de esfuerzo y con un valor de mercado significativo. Pese a esta realidad, se constata que entre los hábitos financieros de las personas mayores en España no ha estado utilizar la vivienda para financiar la vejez, resultándoles difícil encajar la idea de que al final de la vida la misma pudiera ser objeto de una operación financiera. Este ahorro acumulado durante toda su vida, pese a ser un activo valioso, permanecía inmovilizado a la espera de formar parte de la herencia familiar. Este planteamiento se sustentaba en un modelo social donde los cuidados a las personas mayores dependientes eran ofrecidos dentro del seno familiar, mayoritariamente por las mujeres, auténticas protagonistas en solitario de las tareas asistenciales en una sociedad patriarcal. En este contexto, no resultaba inusual que la vivienda se entregara como contraprestación por los servicios informales recibidos.
Este modelo tradicional ha sido objeto de profundos cambios que han agrietado, cuando no fracturado, los pilares en los que se asentaba. Los roles de género de la sociedad tradicional, que definían a la mujer como única proveedora de cuidados, han cambiado llegando a hacerse eco de tal transformación el legislador civil al incorporar a los deberes de los cónyuges recogidos en el art. 68 CC el «compartir las responsabilidades domésticas y el cuidado y atención de ascendientes y descendientes y otras personas dependientes a su cargo». La cohesión familiar se está perdiendo; cada vez son menos los hijos y los que hay presentan una dispersión geográfica por motivos laborales que impiden asumir el cuidado de sus familiares. Sin entrar en un estudio de todas las causas que escaparía a este breve trabajo divulgativo, la realidad es que el tradicional modelo de cuidados en la senectud centrado principalmente en los cuidadores informales, ha sido reemplazado por los cuidados de carácter profesional, dentro y fuera del hogar, sujetos a las condiciones de mercado, para cuyo pago se requiere una liquidez que la pensión resulta insuficiente para cubrir. Esta nueva situación hace necesario poner en marcha estrategias financieras que aseguren su cobertura, destacando entre ellas el aprovechamiento de la vivienda familiar manteniendo la situación habitacional. Y la manera de autofinanciar los gastos relacionados con los cuidados podría lograrse de dos formas: manteniendo la propiedad de la vivienda o bien transfiriéndola conservando, con carácter vitalicio, el uso y disfrute de la misma.
Cuando la persona mayor prefiere mantener la propiedad de su vivienda manteniendo intacta las expectativas de sus herederos, el mercado dispone de diversos productos financieros que permiten transformar el valor del inmueble en liquidez, evitando al mismo tiempo el riesgo de una venta en condiciones desfavorables respecto al mercado. En el webinario se profundizará en determinadas figuras jurídicas que permiten el logro de este objetivo, ofreciendo una visión teórica y práctica que facilitará a los asistentes una visión integral que les permita comprender mejor el conjunto de la materia tratada. La Registradora de la Propiedad y miembro del equipo de trabajo de SOCUPER, Doña Silvia Dévora Gutiérrez, centrará su exposición en la figura de la hipoteca inversa, producto financiero consistente en un préstamo con garantía hipotecaria, por el que la entidad prestamista paga una renta mensual a la persona mayor de 65 años. Mientras viva, no tendrá que devolver ni las cantidades que haya recibido ni los intereses. A su muerte, los herederos responderán de la deuda con el valor de la vivienda hipotecada y los demás bienes de la herencia, pero no con sus bienes propios.
El cálculo de las rentas de una hipoteca inversa tiene en cuenta el valor del inmueble, la edad y el sexo del propietario, así como el tipo de hipoteca: vitalicia, con renta mensual de por vida respaldada por seguro si se supera el plazo; temporal, con renta durante un período acordado manteniendo la vivienda; o de disposición única, con un pago único según la tasación del inmueble.
El catedrático de Derecho Civil en la Universidad de Granada, Dr. D. Klaus Jochen Albiez Dohrmann, explorará la figura del derecho real de anticresis del que es uno de los principales expertos en la materia. El ponente centrará su exposición en la reciente intervención del legislador que han dado vitalidad a esta figura jurídica, hasta ahora poco utilizada en la práctica, ofreciendo un potencial renovado en el contexto de la financiación de los cuidados. A la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se incorporó una disposición adicional décimo tercera en la que se reconocía la utilización del mencionado derecho real como garantía de un crédito inmobiliario concedido a personas que tuvieran declarado administrativamente un grado de dependencia de acuerdo con la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia y cuyo importe se destinase, principalmente, a financiar el coste de los cuidados de una persona dependiente cuando la vivienda garante fuera destinada al mercado de alquiler.
La exposición del académico sin duda permitirá comprender en qué consiste esta institución, cuál es su marco legal vigente y cómo podría ser aprovechada o reformulada como mecanismo de apoyo económico en la vejez. Se pondrá de manifiesto que, en esta formulación actual, se podría, además, proteger el patrimonio de la persona mayor si, junto al sistema de anticipo de alquileres, los acreedores renunciasen a la ejecución de la vivienda y limitan la recuperación de la deuda, exclusivamente a la obtención de alquileres, incrementando el parque de viviendas en alquiler.
Con el objetivo de reducir las cargas impositivas y los costes de la instrumentación jurídica a las personas dependientes y sus familias cuando obtienen liquidez de sus inmuebles en propiedad, al derecho real de anticresis le serán también de aplicación las mejoras de tratamiento impositivo y arancelario establecido para las hipotecas inversas, objeto también de atención en la sesión virtual.
En el caso de que la persona mayor opte por transmitir la propiedad de su vivienda, el webinario abordará las alternativas de autofinanciación que permiten capitalizar el valor del inmueble, garantizando en todo momento a la persona mayor la permanencia en su hogar. Su exposición correrá de cargo de D. José Ramón Sánchez Galindo, registrador de la propiedad y miembro del equipo de trabajo de SOCUPER, que explorará las distintas vías que el mercado ofrece para alcanzar este objetivo:
- Venta de la plena propiedad por el valor de mercado permaneciendo los propietarios en el inmueble en régimen de alquiler hasta su fallecimiento.
- Venta de la nuda propiedad a cambio de un pago único calculado teniendo en cuenta el valor del usufructo que se reserva la persona mayor, valor que dependerá de índices de longevidad.
- Transmisión del dominio de la vivienda recibiendo en contraprestación el pago de una renta vitalicia hasta su muerte.
- Transmisión de la propiedad del inmueble a su valor de mercado, reservándose por parte del comprador una cantidad destinada a cubrir el alquiler del ocupante de la vivienda. La persona mayor asumirá los gastos de comunidad, el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y los suministros que tuviere la vivienda. Si llegara a fallecer antes de la finalización del plazo establecido cubierto por el alquiler, los herederos tendrían derecho al reintegro de lo detraído por este concepto que no se hubiera gastado pasando la posesión del inmueble al comprador.
- Constitución sobre la vivienda de un censo reservativo, en virtud del cual el censualista cede el pleno dominio del inmueble a cambio de percibir una pensión periódica por el censatario si así se pacta. Con esta figura se garantiza al censualista mayor un ingreso estable mientras permite al cesionario disponer de la propiedad del bien.
Después de explicar las distintas fuentes de financiación, el webinario concluirá abordando un tema clave del que, en gran parte, dependerá el éxitode las herramientas jurídicas explicadas: el tratamiento fiscal cuyo estudio correrá a cargo de la Dra. Doña M.ª Mar de la Peña Amorós, catedrática de Derecho Financiero y Tributario y miembro del equipo de investigación SOCUPER. Su intervención permitirá comprender cómo tributan estos instrumentos, qué ventajas o cargas fiscales presentan, y qué consideraciones deben tenerse en cuenta tanto por parte de los ciudadanos como por los operadores jurídicos y financieros.
Para concluir, desde la mirada empática que suscita una realidad que difícilmente puede resultar ajena al lector, creo que el tema de este webinario despertará la atención de todos los asistentes. No cabe duda de que en el fondo todos anhelamos vivir lo suficiente para alcanzar la vejez y hacerlo con calidad de vida. Y para ello es necesario contar con recursos suficientes que garanticen la cobertura de todas nuestras necesidades. Anticipando los problemas financieros podremos planificar estrategias de ahorro que podría involucrar al principal activo con el que cuenta la mayoría de las personas mayores, la vivienda en propiedad, evitando situaciones de precariedad o vulnerabilidad en la etapa final de la vida.
