La Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears, tiene por finalidad hacer efectivo, en el ámbito territorial de la comunidad autónoma, el derecho una vivienda digna, adecuada y asequible reconocido en la Constitución Española y en el Estatuto de Autonomía de las Illes Balears, de acuerdo con los estándares del derecho internacional de derechos humanos.

El derecho a una vivienda digna

La norma señala los requisitos necesarios para considerar a una persona en situación de especial vulnerabilidad en materia de vivienda y define la función social de la vivienda. Dispone que todas aquellas actividades vinculadas a la provisión de viviendas o alojamientos destinados a políticas de protección pública se consideran como un servicio de interés general para asegurar una vivienda digna y adecuada para toda la ciudadanía. Y define explícitamente la figura de los grandes tenedores de vivienda como las personas físicas o jurídicas que de manera directa o a través de su participación en sociedades de las que tengan el control efectivo, disponen de diez o más viviendas, en el ámbito de las Illes Balears, en régimen de propiedad, alquiler, usufructo o cualquier otro derecho que los faculte para ceder su uso, y que tengan como actividad económica la promoción inmobiliaria, la intermediación, la gestión, la inversión, la compraventa, el alquiler o la financiación de viviendas.

Por otra parte, el texto contiene la regulación de las condiciones físicas de las viviendas atendiendo a parámetros de calidad, diseño y habitabilidad, definiendo la cédula de habitabilidad como el documento que expide el consejo insular, sin perjuicio de que puedan delegar su otorgamiento a los entes locales, en el que se reconoce la aptitud de una vivienda, un local o un edificio residencial no incluido en el concepto de vivienda para que sea habitado, y que es obligatorio para ocuparlo o alquilarlo. En el caso de viviendas protegidas, la cédula de habitabilidad es sustituida, en primera ocupación, por el documento de calificación definitiva que expide la comunidad autónoma. En segunda y sucesivas ocupaciones se exigirá la cédula.

Además, regula los deberes de uso, conservación y rehabilitación que han de cumplir los propietarios de viviendas y edificios de viviendas. En este sentido, recoge el compromiso de las administraciones públicas de impulsar medidas que fomenten la conservación, la rehabilitación y la rehabilitación integral del patrimonio inmobiliario residencial con el fin de garantizar una vivienda adecuada, por medio de los planes de vivienda, subvenciones directas o actuaciones convenidas. Considera necesario dignificar las promociones de vivienda pública a la hora de diseñar los planes de mejora y rehabilitación, así como diversificar las características y él tipo de población que será su destinataria, evitando así la aparición de guetos o la consolidación de los ya existentes.

Política de promoción de la vivienda

Respecto a la política de protección y promoción de la vivienda, la norma contiene una regulación dirigida a proteger a los adquirientes y usuarios de las viviendas, que merecen una atención y un apoyo especiales cuando tienen que suscribir contratos relacionados con su adquisición o tenencia, la cual se complementa con un apoyo específico de las administraciones en cuanto a las fórmulas de mediación extrajudicial en materia de vivienda.

La ley establece los mecanismos que deberá adoptar el Gobierno balear para atender a la población con dificultades para acceder a una vivienda o para mantenerse en ella, tales como ayudas y prestaciones diversas y un programa de cesión que facilite la gestión temporal de las viviendas de propietarios interesados en tener un alquiler estable o facilitar la existencia de una red especializada para la gestión de las viviendas de inserción. Asimismo, contempla la posibilidad de que las administraciones puedan suscribir convenios de colaboración con los grandes tenedores para incrementar la oferta de alternativas de vivienda que permita dar una respuesta adecuada a la necesidad de alojamiento, o impulsar políticas orientadas a erradicar las situaciones de sobreocupación y de infravivienda, y a potenciar la incorporación en el mercado de las viviendas desocupadas.

El texto recoge la creación del Servicio de Acompañamiento en materia de vivienda, adscrito al Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI), de acceso universal y gratuito. Dará apoyo a las personas que necesitan asesoramiento y atención en materia de vivienda, articulado como un asesoramiento previo y proactivo en los procesos de compra, financiación o alquiler de vivienda, como un acompañamiento efectivo en todos los procesos que suponen un riesgo de pérdida de la vivienda. También se crea la Oficina de vivienda desocupada, que llevará el registro de viviendas desocupadas de las Illes Balears y el seguimiento del estado de cada una de estas, y que impulsará la ocupación para alquiler, cesión de uso u otros mecanismos alternativos de estos inmuebles y funcionará como intermediario entre propietarios y arrendatarios.

Viviendas desocupadas y cesión obligatoria

La ley considera vivienda desocupada aquélla que permanece desocupada de manera continuada durante un tiempo superior a dos años, sin ninguna causa que justifique su desocupación. A su vez, estima que hay causa justificada para la desocupación cuando la vivienda esté pendiente de la resolución de algún litigio que afecte a los derechos derivados de la propiedad; cuando esté ocupada ilegalmente; cuando esté gravada con algún derecho real o carga que impida ocuparla; cuando se trate de una segunda residencia, siempre que no se encuentre en un área declarada de emergencia habitacional o que no pertenezca a un gran tenedor de viviendas, y en los supuestos de traslado de domicilio por motivos laborales, de estudios, de salud, de dependencia o de emergencia social.

Asimismo, establece medidas para evitar esta desocupación y el deber de colaboración en la detección de estas situaciones. Y, con el fin de tener una imagen fiable y poder someter a una fiscalización más elevada la actividad de los grandes tenedores, crea el Registro de viviendas desocupadas, en el que aquéllos están obligados a inscribir todas las viviendas desocupadas de que disponen.

En el caso de los grandes tenedores, la norma prevé la cesión obligatoria de sus viviendas a la gestión pública, de manera que se garantice su alquiler si hay una demanda de vivienda insatisfecha en la misma población. Esta cesión se hará, en todo caso, con garantías suficientes hacia los grandes tenedores. Estas medidas podrán complementarse con actuaciones de carácter fiscal, sin que ello suponga una doble imposición. Se deberá garantizar en todo caso una justa compensación a los grandes tenedores por las viviendas desocupadas que se cedan al Instituto Balear de la Vivienda. Esta compensación no podrá superar el precio máximo de alquiler de vivienda protegida ni el precio de alquiler de mercado que se determine.

Garantía de suministros básicos

El texto también se ocupa de la garantía del mantenimiento de los suministros básicos, para lo cual regula aquellas situaciones que han de protegerse y los mecanismos para hacerlo; crea un fondo de atención solidaria que pueda hacerse cargo de los compromisos de pago de los servicios de suministro de agua, electricidad o gas, y contiene la obligación de establecer protocolos de actuación, acuerdos y convenios de colaboración para coordinar y estructurar las actuaciones y ofrecer una atención eficiente a la ciudadanía.

La norma contempla, de una parte, la regulación de la Mesa Autonómica de la Vivienda, órgano colegiado de colaboración entre las diferentes administraciones públicas y de participación de las asociaciones y los agentes sociales implicados en el sector de la vivienda, y de otra, la Mesa para la garantía del mantenimiento de los suministros básicos, órgano de consulta no preceptiva, debate y asesoramiento, que tiene que actuar como órgano colegiado, de colaboración entre las diferentes administraciones públicas y de participación de las asociaciones y agentes sociales implicados en el sector de la energía, la vivienda, el consumo y los servicios sociales.

Fianzas de los arrendamientos

Por lo que respecta a las fianzas de los arrendamientos, la ley establece que las personas o las entidades arrendadoras de fincas urbanas destinadas tanto a vivienda como a otros usos depositarán en el organismo o el ente al que se atribuya la gestión, la fianza en metálico, de acuerdo con lo que establece la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos. Esta obligación y el depósito de la fianza son exigibles y permanecen durante el tiempo de vigencia de los contratos correspondientes, sin devengo de interés y en las siguientes cuantías: una mensualidad de renta en los contratos de arrendamiento de vivienda y dos mensualidades de renta en los contratos de arrendamiento por uso diferente al de vivienda. Además, crea el Registro de fianzas de contratos de arrendamiento de fincas urbanas de las Illes Balears, de carácter administrativo, que depende del organismo o ente al que se atribuye la gestión de las fianzas, en el que se inscribirán los datos correspondientes a los contratos de arrendamiento de viviendas, locales, negocios y de suministros o servicios complementarios, respecto de inmuebles situados en las Illes Balears, cuyas fianzas tienen que ser objeto de depósito preceptivo.

Viviendas protegidas

Como novedad debe destacarse la regulación del régimen jurídico de la vivienda protegida, para reforzar la acción pública para garantizar su función social. Con el fin de garantizar la existencia de un parque inmobiliario de protección pública suficiente, se establece un régimen de protección de carácter permanente, sin posibilidad de descalificación voluntaria.

Se consideran viviendas protegidas: las viviendas calificadas de protección oficial, tanto si son de promoción pública como privada, al amparo del Real decreto ley 31/1978, de 31 de octubre , sobre política de viviendas de protección oficial, y las viviendas que se declaren expresamente protegidas en virtud de normativa específica o norma de desarrollo de planes de vivienda de ámbito estatal o autonómico. Reglamentariamente se extenderán los requisitos o baremos de protección pública para otros títulos habilitantes de uso de la vivienda que se quieren impulsar y priorizar, como la cesión de uso, el derecho de superficie u otros.

Para que una vivienda sea calificada como protegida tiene que cumplir, como mínimo, los siguientes requisitos: destinarse a domicilio habitual y permanente, sin que pueda ser destinada a segunda residencia o a cualquier otro uso, salvo las excepciones que se puedan establecer reglamentariamente, y estar sometida a un precio máximo de venta y renta en función de la superficie útil total de la vivienda y del resto de requisitos que se puedan establecer reglamentariamente. También tienen la consideración de protegidos todos los elementos, como garajes, trasteros, locales y otros elementos asimilables, que a este efecto se incluyan o consten en la calificación definitiva de vivienda protegida correspondiente.

La norma establece los tipos de promoción: pública, que es la llevada a cabo por administraciones públicas y empresas o entidades públicas, y privada, la llevada a cabo por personas físicas o jurídicas privadas, incluidas las promociones llevadas a cabo por medio de convenios de colaboración entre entidades del sector público y promotores privados.

Asimismo, se ocupa de la calificación de la vivienda protegida, de los precios, del visado obligatorio, de la duración del régimen legal de protección, de la publicidad y de la obligatoriedad de inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de compraventa, y su calificación. También prevé la creación del Registro público de viviendas protegidas como herramienta de gestión y control de este parque específico; paralelamente, el Registro público de demandantes tiene como finalidad la gestión y el control de las adjudicaciones de estas viviendas.

Y establece las potestades que tiene la Administración sobre la vivienda protegida, concretamente la posibilidad de ejercer el derecho de adquisición preferente, el desahucio y la expropiación forzosa, siempre que haya unas condiciones determinadas que garanticen la seguridad en estos procedimientos.

Por último, el texto incorpora el régimen sancionador. Tipifica las infracciones y establece las sanciones correspondientes a las mismas, su gradación, la posibilidad de establecer sanciones responsables y los sujetos responsables, así como la ejecución, prescripción y caducidad.

Modificaciones legislativas

- Ley 6/2001, de 11 de abril , de patrimonio de la comunidad autónoma de las Illes Balears: se modifica el artículo 28.

- Ley 6/1999, de 3 de abril , de las directrices de ordenación territorial de las Illes Balears y de medidas tributarias: se modifica el apartado G) en la “Definición de las actividades reguladas en la matriz de ordenación del suelo rústico”, contenida en el anexo I.

- Ley 5/2012, de 23 de mayo , de medidas urbanísticas para la ejecución del Centro Internacional de Tenis Rafael Nadal: del artículo único se modifican los puntos 2, 3 y 7 y se introduce un nuevo punto 8, se modifica la disposición adicional primera y del Anexo se modifica el punto 2, el subapartado 4 del punto 4.2, los subapartados “Ocupación en planta sobre rasante”, “Edificabilidad máxima” y “Número máximo de unidades residenciales” y el punto 6 del subapartado “Usos” del punto 5, introduciéndose un nuevo punto 8 en el subapartado “Usos”, y se suprime la planimetría del Anexo.

Entrada en vigor y régimen transitorio

La Ley 5/2018, de 19 de junio, entra en vigor el 27 de junio de 2018, al día siguiente de su publicación en el Butlletí Oficial de les Illes Balears. En el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de esta ley, los grandes tenedores están obligados a comunicar a la consejería competente en materia de vivienda un inventario de las viviendas protegidas que integran su balance, ubicadas en el territorio de la comunidad autónoma de las Illes Balears, con indicación de su ubicación, su precio, la fecha de adquisición y su régimen (compraventa o alquiler), respetando en todo caso el cumplimiento de la normativa reguladora de la protección de datos de carácter personal. Y en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de la ley, los grandes tenedores están obligados a comunicar a la consejería competente en materia de vivienda la relación de viviendas que, a la entrada en vigor de la nueva norma, ya se encuentren en situación de desocupación.