La Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia de fecha 23 de junio (recurso número 1437/2013 y ponente Sr. Seijas Quintana), en la que la cuestión de fondo planteada se centra en determinar si el requerimiento de pago realizado en su día por el arrendador cumple o no los requisitos del art. 22.4 LEC para tener plena virtualidad jurídica y, consecuentemente, impedir la enervación de la acción de desahucio.

Dicho precepto dice lo siguiente: "Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación".

Las sentencias de instancia declararon enervada la acción. En concreto, la Audiencia Provincial de León consideró que el arrendador aprovechó una comunicación remitida con la finalidad de actualizar rentas, conceptos asimilados y repercusión de obras, para reclamar el pago de cantidades adeudadas sin indicar la finalidad del requerimiento y sin un concreto apercibimiento o concreción; de modo que el citado requerimiento no cumplía con los requisitos mínimos exigidos para impedir la enervación del desahucio por el arrendatario.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación formulado por el arrendador, casa la sentencia recurrida en lo que se refiere a la enervación de la acción, y, en su lugar, estima la demanda.

La Sala ya dio respuesta definitiva a la cuestión planteada en la sentencia nº 302/2014, de 28 de mayo . En ella afirmó que el art. 22 LEC exige:

"1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago".

En atención a ello, el Tribunal fija como doctrina jurisprudencial que el requerimiento de pago que se hace al amparo del art. 22 LEC, no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.