I. Concepto.
Se trata de un contrato atípico, no contemplado por la Ley, sino que es de configuración jurisprudencial.
La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque venga reconocido a los efectos registrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario (lo que no implica que tenga carácter de derecho real) debiendo considerarse admitido con base en el articulo 1255 del Código sustantivo y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres.
Se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.
II. Elementos.
Constituyen sus elementos principales, como también se infiere del citado artículo 14 del RH: la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; la determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, de todo lo cual se deduce que el optatario queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante y aquél no puede retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido (SSTS de 8-03-91; 13-11 y 22-12-92; 4-02-94 y 14-02-95).
Sobre los requisitos de la opción, la Sentencia de 17 de Octubre de 1961 desestimó el ejercicio de una supuesta opción declarando, en su segundo considerando, que: " (...) para que pueda tener realidad este contrato (el de opción) se hace necesario que las dos condiciones esenciales de la compraventa, el objeto y el precio estén bien precisados y determinados al redactar el contrato".
De forma aún más rotunda, en la Sentencia de 18 de Abril de 1978 se afirmó que, para la validez y exigibilidad del contrato de opción, se exigía la concurrencia de los siguientes requisitos: "primero: existencia de un convenio expreso entre las partes (art. 14, párrafo 1º, del Reglamento Hipotecario, de 14 de Febrero de 1947), en el que con toda claridad, y de acuerdo con lo preceptuado por el art. 1262, aparezca el concurso de voluntades entre quienes lo suscriben, por tratarse de un pacto consensual, y la expresión clara y específica de la finca y objeto sobre el que recaiga, así como del precio que se fije para su posible adquisición por el optante (sentencia de 17 de Octubre de 1961)".
Hay que tener en cuenta que el concedente de la opción se encuentra ya vinculado al contrato posterior. Por lo tanto, los elementos de éste han de preverse y, de algún modo, fijarse en el contrato de opción. De lo contrario, mal puede hablarse de un compromiso a un contrato falto de un elemento esencial, como, por ejemplo, su objeto. Tampoco puede pensarse en conceder al optante la facultad de fijar unilateralmente los requisitos objetivos del contrato final.
La problemática que suscita el objeto del contrato definitivo no se refiere tanto a él mismo como entidad esencial del contrato, como a su relación con el de opción. Deben concurrir en él, pues, tanto los requisitos exigidos con carácter general por los arts. 1271 y siguientes del CC, como los específicamente requeridos por el contrato que con el de opción se prepare. Su determinación, punto esencial por lo que a la opción se refiere, sigue la regla del art. 1273 del CC. Es importante resaltar que el objeto debe, en todo momento, quedar a la expectativa del ejercicio de la opción y durante todo el plazo de ésta.
Uno de los caracteres de la opción es el de ser un contrato a plazo. Esta afirmación equivale a decir que el plazo es un requisito del contrato de opción.
Y no es concebible un contrato de opción que no tenga plazo de vigencia prefijado, por muy breve que sea éste. El plazo no transforma a la opción en un contrato de tracto sucesivo, porque su ejecución no se fracciona -al menos-, en prestaciones reiterables. Debe subrayarse que, tanto la determinación del plazo como su eventual modificación, son cuestiones que afectan por un igual a los intereses de ambas partes.
La finalidad que cumple el plazo en el contrato de opción responde, en buena medida, a la peculiar naturaleza de éste. Efectivamente, por medio del plazo se pretende que la vinculación del concedente no sea temporalmente ilimitada. El plazo de éste es, pues, el tiempo hábil durante el cual puede ejercitarse el derecho de opción.
III. Características principales.
Según reiterada doctrina jurisprudencial (SSTS de 18-06 y 29-10-93 y 14-2-97), el contrato de opción de compra tiene un carácter unilateral en la generalidad de los supuestos, configurándose como bilateral cuando se asigna un precio a la opción, esto es, cuando existe la posibilidad de que se establezca un precio individualizado, lo que se denomina prima.
Siempre se trataría de un elemento accesorio la existencia del pago de esa prima, siendo tal opción onerosa, puesto que se había pactado un precio de la compraventa; cabe, por tanto, la posibilidad, cuando se articula alguna prima independiente, y al margen de que sea un elemento accesorio, que se entienda que el contrato en cuestión es oneroso, por lo cual parece ser en términos generales que no cabe calificar el contrato de opción como de tal carácter, cuando, efectivamente, al no ser tal elemento esencial del contrato, no se pacta el mismo, en cuyo caso la regla general sería la gratuidad del precio de la opción, sobre todo teniendo en cuenta que la contraprestación que se pacte, en el caso de que se consume la venta no equivale al concepto de onerosidad en la contraprestación pactada, sino que responde al exclusivo pago del precio de la compraventa.
El contrato de opción de compra puede ser autónomo e independiente o ir unido a otro, generalmente de arrendamiento, más cualquiera que sea la naturaleza jurídica de esta modalidad de arrendamiento al que se incorpora una opción de compra, la jurisprudencia los configura como una relación atípica compleja en la que los distintos elementos que la forman aparecen entrelazados e inseparablemente unidos por la voluntad de las partes y a la que es de aplicación la normativa general contenida en el Código Civil y en ningún caso por la Ley especial de Arrendamientos. En tal caso, dicho derecho de opción supone una especie de plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido (SSTS 25-05-92; 29-03, 18-05 y 18-06-93, 26-01-94 y 15-12-97).
El contrato de opción es un contrato consensual. Se perfecciona por mero consentimiento, siguiendo así la regla general que contiene, como plasmación del principio espiritualista, el art. 1258 del CC. Doctrina y jurisprudencia son prácticamente unánimes a la hora de destacar esta nota y de colocarla en el lugar que por su importancia merece. No es, pues, precisa la entrega de la cosa que, en su día, podrá ser objeto del contrato definitivo para que el título de opción nazca a la vida jurídica.
La opción de compra -salvo que se hubiese estipulado el pago por el optante de una prima-, sólo crea obligaciones para el optatario o concedente, el cual queda obligado a no disponer de los bienes ofrecidos y a mantener la oferta durante el plazo establecido, dentro del cual el optante, si le conviniera, puede hacer uso de su derecho, quedando plenamente extinguida o consumada la opción y, desde ese momento y por ese único hecho, nace y se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa, afectando el eventual impago del precio a la fase de consumación de la compraventa, que no de la opción que ya se extinguió por su ejercicio.
Característica esencial de la opción de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del "pactum de contrahendo" (STS 11 de abril de 2000).
La perfección del contrato de compraventa depende, pues, exclusivamente de la decisión del optante, sin que el concedente deba realizar una nueva y ulterior declaración de voluntad.
Este hecho, consecuencia lógica de la mecánica del contrato de opción, repercute de manera poderosa en el requisito de la capacidad del concedente. Efectivamente, uno actu, al perfeccionarse el contrato de opción, el concedente proyecta su declaración de voluntad al contrato definitivo. En buena medida, el contrato de opción queda impreso del carácter o naturaleza del definitivo; una muestra más de la recíproca influencia entre ambos. Así, el contrato de opción tendrá, para el concedente, naturaleza dispositiva, si dispositivo es el contrato final (y carácter enajenatorio, si el contrato final lo es de enajenación).
La posición jurídica del optante es de una clara prevalencia sobre la del concedente. Prevalencia que no supone una alteración de la primitiva igualdad formal de las partes en el ámbito precontractual, sino que es consecuencia, precisamente del contrato celebrado. En su mano está la perfección y ulterior cumplimiento del contrato definitivo.
Efectivamente, el optante no realiza, de presente, ningún acto que pueda ser considerado como de disposición, aún cuando el contrato definitivo ostente tal carácter. Su única obligación, y aún ésta es eventual, consiste en entregar el precio de la opción o prima cuando se hubiese constituido con carácter oneroso. La perfección del contrato de opción no supone unas inmediatas consecuencias patrimoniales; al menos, no de las que requieren una rígida plenitud de la capacidad de obrar.
Incluso la propia existencia del plazo viene a jugar a favor del optante, permitiéndole adquirir la capacidad necesaria para el otorgamiento del contrato posterior (vg., llegada a la mayor edad, precisa para adquirir bienes inmuebles), o suplementar su incapacidad (vg., consecución de la licencia paterna).
Como característica de la opción de compra se puede destacar también que el optante puede limitarse a ceder a un tercero su posición en el contrato de opción y no ser parte del definitivo. Cabe designarlo de modo genérico, por la posición que ostentará en el contrato definitivo o en aquel otro en el que la opción se inserta. Lo usual, sin embargo, es su designación nominal. Una de las finalidades prácticas que con la opción pueden pretenderse consiste en transformar al optante en una especie de intermediario entre el concedente y un tercero. Es la opción mediatoria.
Al arbitrio del optante se deja la decisión respecto a la posterior celebración del contrato ofrecido, lo que constituye no una obligación, sino un derecho. El tercero, al ocupar el lugar del optante, entra en una posición compleja. El problema no puede, pues, resolverse por la simple aplicación de las normas correspondientes a la cesión de créditos. Este cambio en la posición jurídica del optante queda sustancialmente alterado por la aparición de un tercero, cuya solvencia personal y patrimonial puede ser muy distinta de la del optante primitivo.
La sustitución implica la asunción por el nuevo sujeto de la cualidad de parte originaria, mientras que el optante desaparece de la escena. Así, el optante no garantiza al concedente la validez del negocio final con el nuevo sujeto, ni el cumplimiento por éste del contrato definitivo. Debe admitirse que las partes pueden constituir el contrato intuitu personae, con carácter personalísimo e intransmisible, como también puede enervar la transmisión mortis causa, pactando que el fallecimiento del concedente determina el vencimiento automático del plazo fijado. Por la misma razón, las previsiones expresas de transmisibilidad son válidas y eficaces en los términos en que estén redactadas, al menos como solución general. Tales cláusulas pueden establecerse con carácter general, concediendo al optante plena libertad para elegir al sustituto, o bien ciñéndolas una o varias personas, designadas nominalmente o por su relación con el optante.
Un abundante sector doctrinal considera que estas previsiones son requisito esencial para la validez y eficacia de la sustitución; en otro caso, habría de concurrir el consentimiento expreso del concedente. La Sentencia de 12 de Junio de 1956 trató de establecer una teoría general de la transmisibilidad de la opción. La pieza clave de la validez y eficacia de la cesión es para el Tribunal Supremo la cláusula en que se preveía expresamente ésta.
IV. Extinción.
Se aprecian como causas de extinción de la opción, su ejercicio y su falta de ejercicio, es decir, el mero transcurso del plazo o la renuncia. En el momento de su extinción, las respectivas causas del contrato y del derecho se interfieren y se afectan mutuamente.
El ejercicio del derecho supone el último acto de ejecución del contrato, es decir, su consumación y, como consecuencia, la extinción de la relación contractual de la opción; el mero transcurso del plazo, sin ejercitar la opción, extingue tanto el derecho -que nació con una vida prefijada- como el contrato, al que sucede otro tanto; la ineficacia del contrato, como es lógico, provoca también la del derecho.
En el quinto considerando de la Sentencia de 17 de diciembre de 1966 ya se afirmó que: "...el despliegue de los efectos propios de la cláusula de opción se produce con independencia de esa ulterior celebración (del contrato definitivo), puesto que, desde que llega a conocimiento de dicho optante, puede éste decidirse a dar realidad al contrato prometido, o renunciar expresamente a él, o dejar transcurrir el plazo sin ejercitar el derecho otorgado, y por cualquiera de estas tres maneras de actuar ha quedado extinguido naturalmente el derecho de opción".
De lo dicho es fácil deducir que el contrato de opción tiene sus propias y específicas causas de extinción, que son aquellas que afectan a la existencia del derecho concedido. El ejercicio de éste o su falta son consecuencias normales, previstas en el contrato y queridas por las partes, fines a los que contribuye la fijación del plazo de duración, para evitar la sujeción indefinida del concedente. Pero, además, el contrato de opción se extingue por las causas generales de extinción de los contratos. La inactividad o pasividad del optante durante el plazo pactado hasta su total transcurso es causa eficiente para la desaparición de la relación contractual y del derecho mismo. Pasividad o inactividad que, por supuesto, debe ser libre y voluntaria para que pueda producirse la plenitud de los efectos extintivos.
Pasado el plazo, el contrato se extingue y el derecho decae.
Y, efecto común al transcurso del plazo y a la renuncia es la desvinculación del concedente. Este recupera su plena libertad contractual y ve levantada la prohibición de celebrar contrato o realizar actuaciones incompatibles sobre él. El transcurso del plazo opera este efecto automáticamente; si la opción no se ejercitó dentro del plazo el concedente debe y puede considerarse liberado de la relación contractual que le unía al optante.
Contrariamente, el ejercicio de la opción, conforme a su carácter de declaración de voluntad, determina el momento perfectivo del contrato posterior y lo pone en estado de ejecución.
Una vez ejercitada la opción oportunamente la misma se extingue y queda consumada y, por ende, se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa que el optante haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción, de manera que consumada ésta y, por tanto, perfeccionada la compraventa, ésta queda sometida a su propia regulación (art. 1445 y ss. del Código Civil), con arreglo a la cual (art. 1450 C.C.) el contrato queda perfeccionado aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, a no ser que la voluntad contractual de las partes, exteriorizada en una cláusula clara y terminante fuese la de sujetar el ejercicio del derecho de opción al pago simultáneo del precio.
Así lo ha proclamado reiteradas veces la jurisprudencia, resumiendo la Sentencia de 16 de abril de 1979 la doctrina con la siguiente frase: "...al hacer uso el aceptante del referido derecho a la vez que produce la extinción del derecho de opción por haber surtido ya sus naturales efectos, nace o se perfecciona el de compraventa, al producirse con relación a éste el concurso de consentimiento exigido por la ley, constriñendo en su consecuencia al concedente del invocado derecho al cumplimiento y fijación de las recíprocas obligaciones que sobre esa base han de exigirse después..."
El acto por el que el optante manifiesta su voluntad de actuar la opción no sustrae a las reglas generales atinentes a esta materia. De esta forma, queda sujeto a los principios que, tras la reforma del Título Preliminar, se contienen en el art. 7 del Código Civil. La opción habrá de ejercitarse según las exigencias de la buena fe y conforme a la naturaleza del negocio opcional y del contrato definitivo.
Así lo ha entendido también la jurisprudencia en la Sentencia de 6 de febrero de 1981 (Pte. J. Santos Briz) que declaró, en quinto considerando, que: "...la forma de ejercicio del derecho de opción que llevó a cabo el demandante ahora recurrido, sin preocuparse de otras obligaciones fundamentales ligadas a aquel ejercicio, en especial, al pago del precio, o de la mitad del mismo, y de las diligencias previas a su pago, supuso una infracción del principio de buena fe en la contratación, que hizo ineficaz aquel ejercicio".
Pero el acto de opción también es perfectivo de un negocio, concretamente del contrato posterior. Por ello, debe adecuarse no sólo al marco general de las declaraciones de voluntad, sino también a los requisitos que con carácter propio y peculiar exija el contrato definitivo. El ejercicio de la opción es, pues, el momento al que han de referirse las especiales circunstancias del contrato final.
Jorge Arpal Andreu.
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